TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: La ciudadana RUTH IRIARTE DE ESTEFANILE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.416.073.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Los ciudadanos JOSÉ DANIEL DE ABREU PEREIRA y FRANCIS CAROLINA NUÑES SUAREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 101.952 y 105.354, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: La ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V- 6.963.038.-

DEFENSOR AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: El ciudadano DANIEL PETTER NIETO, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 64.754.-

MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 27.141.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por el Defensor ad litem de la parte demandada contra la sentencia dictada el 12 de Junio de 2007 por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo que incoara el apoderado de la ciudadana RUTH IRIARTE DE ESTEFANILE contra la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, para dar por terminada una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° A-93, ubicado en el noveno (9°) piso, ángulo Nor-Oeste, Torre “A”, del Conjunto denominado Parque Residencial Guatire, situado en el lugar llamado Barrio Abajo, en la ciudad de Guatire del Estado Miranda.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:
El 13 de Junio de 2007, el apoderado de la parte actora se dio por notificado de la sentencia y solicitó al Tribunal practicar la notificación de la parte demandada, la cual se verificó mediante boleta entregada al Defensor ad litem en fecha 21 de Junio de 2007 a la 01.20 p.m., tal como consta de la diligencia consignada por el Alguacil y Nota de Secretaría que hace constar el cumplimiento de las formalidades del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, ambas de fecha 25 de Junio de 2007.
El 27 de Junio de 2007, el Defensor ad litem de la parte demandada apeló de la sentencia ante el a quo, recurso que fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 3 de Julio de 2007, por lo que se remitieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor, que después de realizar el correspondiente sorteo, le asignó su conocimiento a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que lo recibió en fecha 09 de Agosto de 2007 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
El Tribunal pasa a decidir la controversia en los términos siguientes:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal)
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…
Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Tal y como se desprende del petitorio del escrito de demanda el apoderado de la ciudadana RUTH IRIARTE DE ESTEFANILE sostiene que en fecha 1° de Marzo de 2005, se celebró un contrato de arrendamiento entre la sociedad mercantil CONDOMINIOS BIENES RAICES DELCAR, S.R.L., en su carácter de arrendadora, y, la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, en su carácter de arrendataria, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con la letra y el número N° A-93, en la Torre A, Piso 9, perteneciente al Conjunto Parque Residencial Guatire, ubicado en el lugar denominado Barrio Abajo, hoy día denominado Calle Bolívar, de la Ciudad de Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, y que incluye un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el N° 46.
Manifiesta que dicho inmueble pertenece a su representada según consta de documento protocolizado en fecha 04 de Diciembre de 1981, y que ésta en fecha 25 de Febrero de 2005 autorizó a la sociedad mercantil CONDOMINIOS BIENES RAICES DELCAR, S.R.L. para que realizara todos los trámites necesarios para que arrendara el inmueble.
Señala que en el referido contrato se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, ahora equivalente a TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) en virtud de la reconversión monetaria.
Sostiene que la arrendataria ha incumplido en forma reiterada su obligación de pagar el canon de arrendamiento, pues el último canon que pagó fue el del mes de Julio de 2006, por lo que a la fecha debe los cánones correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006, así como Enero de 2007, lo que suma la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.800.000,oo), ahora equivalente a MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.800,oo) en virtud de la reconversión monetaria.
Expresa que además ha incumplido otras obligaciones contractuales, ya que ha dejado de pagar el servicio telefónico asignado al inmueble, lo que asciende a la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CINCUENTA Y DOS BOLÍVARES CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (Bs. 251.052,23), ahora equivalente a DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 251,05) en virtud de la reconversión monetaria. Asimismo debe los gastos de condominio del inmueble desde el mes de Mayo hasta Noviembre del 2006, lo que asciende a la cantidad de SETECIENTOS SIETE MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 707.450,oo), ahora equivalente a SETECIENTOS SIETE BOLÍVARES CON CUARENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 707,45).
Manifiesta que le han comunicado a la arrendataria de manera verbal que el inmueble sería entregado a las hijas de la demandante para que lo habiten, al finalizar el contrato de arrendamiento.
Fundamenta la demanda en el artículo 34, literales a) y b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por lo que en nombre de su representada RUTH IRIARTE DE ESTEFANILE demanda a la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, para que convenga o sea condenada por el Tribunal, a lo siguiente:
1. A entregar el inmueble arrendado a su representada, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, totalmente desocupado y libre tanto de personas como de bienes.
2. A pagar las costas y gastos procesales, así como honorarios profesionales.
Estima el valor de la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,oo), ahora equivalente a CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria.
Pide al Tribunal decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
Por su parte, el Defensor designado a la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, en la oportunidad de contestar la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la acción incoada contra su defendida, así como impugnó la estimación de la cuantía realizada por la parte actora, por considerarla ilegal y exagerada.
Y por último, pidió al Tribunal que declare sin lugar la demanda.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
Pruebas aportadas por la parte actora:
1.- Contrato de Compraventa por el cual los ciudadanos RUTH ESPERANZA IRIARTE VEROES y VICENTE ESTEFANILE VENCHIONE, adquieren la propiedad de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 93, ubicado en el noveno (9°) piso, ángulo Nor-Oeste, Torre “A”, del Conjunto denominado Parque Residencial Guatire, situado en el lugar llamado Barrio Abajo, en la ciudad de Guatire; el cual tiene un área aproximada de sesenta y siete metros cuadrados con veinte y cinco decímetros cuadrados (67,25 m2), y sus linderos son: Norte, fachada posterior; Sur, área de circulación; Este, pared colindante con apartamento N° 94 y hall de distribución; y Oeste, fachada lateral; e incluye un (1) puesto de estacionamiento distinguido con el N° 46. El documento fue protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 04 de diciembre de 1981, bajo el N° 33, Tomo 02, Protocolo Primero. Este documento público presentado en copia certificada, no fue tachado en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.360 del Código Civil. De este documento se evidencia el carácter de copropietaria del inmueble de la ciudadana RUTH ESPERANZA IRIARTE VEROES.
2.- Autorización de fecha 25 de Febrero de 2005, por medio de la cual la ciudadana RUTH IRIARTE de ESTEFANILE autoriza a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DELCAR, para realizar los trámites pertinentes para alquilar un inmueble constituido por el apartamento N° 93, ubicado en el piso 9, Torre A, Residencias Parque Residencial Guatire, situado en la Prolongación de la Calle Bolívar, Guatire. Este documento privado presentado en original, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.363 del Código Civil, y da por demostrado que la ciudadana RUTH IRIARTE de ESTEFANILE autorizó a la prenombrada empresa para que arrendara el inmueble de su propiedad.
3.- Contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil CONDOMINIOS BIENES RAICES DELCAR, S.R.L., en su carácter de arrendadora, y, la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, en su carácter de arrendataria, vigente desde el 1° de Marzo de 2005, sobre un inmueble ubicado en la Calle Bolívar, Edificio Parque Residencial Guatire, con la letra y el número N° A-93, Guatire, jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda; el cual fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 07 de marzo de 2005, anotado bajo el N° 47, Tomo 24 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho instrumento auténtico presentado en original, no fue tachado en la oportunidad procesal correspondiente, en razón de lo cual este Tribunal le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. De este contrato se evidencia que la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ es la arrendataria del inmueble Up Supra identificado, que el contrato es a tiempo determinado y que la relación arrendaticia fue pactada para una duración de un (1) año incluida la prórroga legal de seis (6) meses que estipula el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que el canon de arrendamiento es de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, ahora equivalente a TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) en virtud de la reconversión monetaria, los cuales se obligó a pagar la arrendataria por adelantado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y que la arrendataria asumió la obligación de pagar los servicios públicos y el condominio del inmueble; lo que se desprende del texto de las cláusulas que se transcriben a continuación:
SEGUNDA: La duración del presente contrato de arrendamiento es por Un (01) año fijo. Quedando incluida la prórroga contenida en el Articulo 38, literal "a" de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre que una o cualquiera de las partes expresare su deseo de no continuar con el presente contrato durante la vigencia del mismo lo comunicará a la otra parte por lo menos con Treinta (30) días de anticipación, por lo menos, antes del vencimiento del plazo fijo.
TERCERA. El canon de arrendamiento convenido es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 300.000,00) que "EL ARRENDATARIO" se obliga a cancelar con toda puntualidad dentro de los primeros cinco (5) días siguientes de cada mes por adelantado.
NOVENA: Será por cuenta de "EL ARRENDATARIO" el pago del alumbrado eléctrico, gas, teléfono, agua, condominio o cualquier otro servicio del que haga uso.
VIGESIMA CUARTA: El presente contrato entrará en vigencia el día PRIMERO (01) DE MARZO DEL AÑO DOS MIL CINCO (01.03.2005).

5.- Recibo expedido por la empresa CONDOMINIO BIENES RAICES DELCAR, S. R. L., en su carácter de arrendador del inmueble, de fecha 10 de Julio de 2006, por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), a hora equivalente a TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) en virtud de la reconversión monetaria, a favor de la arrendataria ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, por concepto del alquiler del inmueble arrendado correspondiente al mes de Julio de 2006. Dicho instrumento privado presentado en original, emana de la empresa que arrendó el inmueble, por lo que se le otorga valor probatorio en este juicio. De este documento se desprende que la arrendataria pagaba el canon de arrendamiento de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, ahora equivalente a TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) en virtud de la reconversión monetaria, a la arrendadora.
6.- Estados de Cuenta de CANTV por el servicio telefónico correspondiente al número 3440848, asignado a la demandante. Si bien dichos instrumentos aparentemente emanan de una empresa prestadora de un servicio público, carecen de sello húmedo, certificación o logo que los vincule con la persona jurídica a quien se atribuye su autoría, por lo que carecen de valor probatorio.
7.- Recibos de Condominio de la empresa CONDOMINIOS DELCAR, S. R. L., por concepto de las cuotas de condominio del inmueble arrendado de los meses de Mayo de 2006 a Abril de 2007. Estos documentos privados presentados en original, emanan de un tercero sin que hayan sido ratificados en juicio, por lo que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio.
8.- Escrito de Consignación presentado por la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ en el Expediente N° 570-06 de la nomenclatura del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Dicho escrito conjuntamente con la caratula del expediente se presentó en copia simple, donde aparece sello del tribunal y firma de la secretaria, por cuanto no fue tachado en la oportunidad procesal correspondiente, se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.360 del Código Civil; de dicho escrito se evidencia que la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ consignó los cánones de arrendamiento de los meses de Agosto, Septiembre y Octubre de 2006 en fecha 12 de Diciembre de 2006.
DE LA CUANTÍA O VALOR DE LA DEMANDA
En cuanto a la impugnación de la estimación de la cuantía o valor de la demanda, esta fue formulada por el demandado en los siguientes términos:
“Niego, rechazo y contradigo, la estimación de la demanda realizada por la representación judicial de la parte actora, por cuanto la misma es ilegal y exagerada dado que nada adeuda mi representada por concepto de cánones de arrendamiento”.

Sobre este particular, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.417 de fecha 14 de Diciembre de 2004, estableció lo que de seguida se transcribe parcialmente:
“…cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obligación al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”.

Del criterio precedentemente transcrito puede concluirse la necesidad de que el demandado proponga y pruebe una nueva cuantía, so pena de quedar definitiva la estimación del actor; de allí que al haberse limitado el demandado a negar, rechazar y contradecir la estimación de la cuantía o valor de la demanda por considerarla ilegal y exagerada, esta sentenciadora declare definitiva la estimación hecha por la parte actora en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,oo), ahora equivalente a CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria. ASÍ SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En cuanto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, se advierte de la lectura de las cláusulas del contrato que las partes manifestaron su intención de vincularse por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, lo que no lograron expresar de manera precisa fue el término de duración de dicho contrato y de la relación arrendaticia, así que confundieron el término de vigencia del contrato y la duración de la prórroga legal en un mismo término de un (1) año que incluía ambas instituciones, lo que se desprende de la lectura de la cláusula segunda del contrato adminiculada a la cláusula cuarta, toda vez que en la cláusula segunda se establece que el contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo incluida la prórroga legal de seis (6) meses que establece el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para contratos cuya duración sea hasta de un (1) año, lo que aunado a lo expuesto en la cláusula cuarta que precisa que la arrendadora podría disponer del inmueble al concluir ese año, puede concluirse que la vigencia del contrato era de seis (6) meses, como también lo consideró el Tribunal a quo, que se inició el día 01 de Marzo de 2005 y terminó el día 01 de Septiembre de 2005, y que a partir de esa fecha comenzó la prórroga legal de seis (6) meses que feneció el día 01 de Marzo de 2006, por lo que a partir del vencimiento del término previsto en el contrato y de su prórroga legal estaban dadas las condiciones para que operará la tácita reconducción o renovación del contrato, lo que ocurrió en este caso, ya que la arrendataria quedó y se le dejó en el inmueble arrendado y la arrendadora recibió el pago del canon de arrendamiento hasta el mes de Julio de 2006, tal como lo demuestra el recibo que la actora acompañó a su libelo de demanda; en tal sentido la relación arrendaticia siguió siendo regulada por el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 07 de Marzo de 2005, salvo en lo relativo a su duración que pasó a ser a tiempo indeterminado.
De allí que la ciudadana RUTH IRIARTE DE ESTEFANILE, en su carácter de propietaria, demande por desalojo a la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, para dar por terminada una relación arrendaticia regida por un contrato de arrendamiento que la última de las nombradas suscribió en fecha 07 de Marzo de 2005 con la sociedad mercantil CONDOMINIOS BIENES RAICES DELCAR, quien administraba en nombre de la propietaria el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 93, ubicado en el noveno (9°) piso, ángulo Nor-Oeste, Torre “A”, del Conjunto denominado Parque Residencial Guatire, situado en el lugar llamado Barrio Abajo, en la ciudad de Guatire del Estado Miranda.
Visto que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado, sólo puede solicitarse la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales de desalojo comprendidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que pasa ahora este Tribunal a pronunciarse sobre la procedencia o no de las causales invocadas por la actora contenida en los literales a) y b) del mencionado artículo.
Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado…”

La parte actora alega que la demandada incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de Agosto de 2006 hasta Enero de 2007.
De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales:
Artículo 1592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.
La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico de las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la cual el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece al arrendatario.
El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago; y en el artículo 56 eiusdem prevé una presunción de solvencia a favor del arrendatario que realiza las consignaciones ante el Tribunal correspondiente, pero aún en este supuesto puede el arrendador solicitar el desalojo del inmueble y probar en juicio que tales consignaciones no fueron legítimamente efectuadas cuando las mismas se hayan realizado de manera extemporánea por demoradas o por un monto inferior a aquel que estaba obligado a pagar el arrendatario.
Una vez examinado el material probatorio aportado por las partes, pudo precisarse que no media regulación de alquileres sobre este inmueble, por lo que las partes convencionalmente pactaron el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, ahora equivalente a TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) en virtud de la reconversión monetaria.
Sobre la oportunidad en la cual debía realizarse dicho pago, se estableció que sería por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, de allí que al entrar en vigencia el contrato en fecha 01 de Marzo de 2005, dicho lapso se corresponda con los primeros cinco (5) días del mes calendario correspondiente a la mensualidad; y en el supuesto de consignarlo ante el Tribunal competente, contaba con 15 días adicionales, es decir, hasta el vigésimo (20º) día del mes en curso.
En cuanto a los cánones de arrendamiento señalados como insolutos, se advierte que la fecha de interposición de la demanda fue el 15 de Enero de 2007, por lo que sólo podían demandarse los arriendos vencidos para esa fecha, que eran Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2006 así como Enero de 2007. Ahora bien, el Defensor de la demandada negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta contra su defendida en todas y cada una de sus partes, y nada trajo a los autos para demostrar la solvencia de su defendido en el pago de tales arriendos; sin embargo, la representación de la parte actora aportó una prueba que demuestra que la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ realizó el pago judicial de las mensualidades correspondientes a Agosto, Septiembre y Octubre de 2006 en fecha 12 de Diciembre de 2006, pero tales consignaciones fueron realizadas extemporáneas por tardías y no hay prueba alguna de que la demandada haya consignado los otros cánones de arrendamiento que su contraparte señaló como insolutos; por lo que la demandada se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde Agosto de 2006 hasta Enero de 2007. ASÍ SE DECLARA.
En consecuencia, lo procedente y ajustado a derecho es declarar la terminación de la relación arrendaticia regulada por el contrato de arrendamiento de fecha 07 de Marzo de 2005 y el desalojo del inmueble por la falta de pago de dos (2) o más mensualidades consecutivas, específicamente las transcurridas desde Agosto de 2006 hasta Enero de 2007, de conformidad con la causal contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
En cuanto a los otros incumplimientos contractuales que se atribuyen a la demandada, relativos al pago de servicios públicos y cuotas de condominio, a los cuales se obligó en la cláusula novena del contrato, no constituyen causal de desalojo, toda vez que dicho artículo sólo se refiere a la falta de pago de cánones de arrendamiento y exige la concurrencia de dos (2) meses consecutivos para poder interponer y declarar con lugar la demanda de desalojo, si bien en el parágrafo segundo del mismo artículo hace la salvedad que podrán interponerse las acciones judiciales que correspondan por otros incumplimientos atribuidos al arrendatario, pero como en este caso sólo se ha alegado dicho incumplimiento sin ningún pedimento concreto en relación a los mismos, debe este Tribunal pronunciarse en el sentido de declarar la improcedencia en derecho de tales incumplimientos contractuales como causa del desalojo. ASI SE DECLARA.
La otra causal que fue invocada por la parte actora es la contenida en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Esta causal de desalojo que sólo es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado, no se basa en un incumplimiento del arrendatario sino en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, que provenga de su propietario, pero para que proceda en beneficio del sujeto necesitado deben probarse tres (3) requisitos:
a) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito);
b) La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo; y
c) La necesidad del propietario o del pariente.
Si bien en este caso se cumplieron los dos (2) primeros requisitos, ya que se estableció en punto previo de la sentencia que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado y la cualidad de propietaria de quien interpuso esta demanda contra la persona que ocupa un inmueble de su propiedad en calidad de arrendataria, se advierte que el apoderado de la parte actora sólo alegó que su representada tenía unas hijas y que éstas necesitaban ocupar el inmueble, sin que aportara prueba alguna sobre la existencia de las mismas y sobre la necesidad de éstas de ocupar el inmueble de su madre; por lo que resulta improcedente en derecho la alegada necesidad de las hijas de la propietaria como causa del desalojo. ASÍ SE DECIDE.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, ha decidido declarar:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Defensor ad litem de la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, identificada en el encabezamiento de la decisión, contra la sentencia dictada en fecha 12 de Junio de 2007 por Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Desalojo intentada por el apoderado de la ciudadana RUTH IRIARTE DE ESTEFANILE contra la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ, ambos identificados en el encabezamiento de la decisión, por cuanto se evidenció a los autos la falta de pago del canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutivas en el período comprendido entre Agosto de 2006 y Enero de 2007.
TERCERO: Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ordena a la ciudadana EGLYS ALBANIS CERRADA SÁNCHEZ a entregar el inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra y el número A-93, ubicado en el conjunto Parque Residencial Guatire, en el lugar llamado Barrio Abajo, ahora llamado Calle Bolívar de la ciudad de Guatire, del Municipio Zamora del Estado Miranda, en las mismas condiciones que lo recibió.
CUARTO: IMPROCEDENTE las causales de desalojo sustentadas en el incumplimiento en el pago de los servicios públicos y condominio así como en la necesidad de las hijas de la propietaria de ocupar el inmueble.
QUINTO: se condena en las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se confirma la sentencia apelada con distinta motiva.
Publíquese, regístrese, déjese copia, notifíquese, y en su oportunidad devuélvase el expediente al Tribunal a quo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, En Los Teques, 12 de febrero de 2.009. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA TEMPORAL,

RUTH GUERRA

En la misma fecha, siendo las 11:00 a.m., horas se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Exp.: 27.141.-
EMQ/RG/MCC.-