REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE:
APODERADO JUDICIAL:
FRANCISCO ABREU GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V- 6.855.148.
FRANCISCO JOSÉ LÓPEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.315.
PARTE DEMANDADA:
APODERADOS JUDICIALES:
CARMEN MORELIA DÍAZ TOVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V- 4.856.063.
WILMER ANTONIO TAPIA GUTIÉRREZ, HERNAN DAVID SILVA PÁEZ y BETZANDRA JOHANA GARCÍA ROCHA, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 80.023, 116.669 y 119.975, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE NRO E- 2007-030
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por desalojo, presentado en fecha 2 de mayo de 2007, por el abogado FRANCISCO JOSÉ LÓPEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V- 6.960.526, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.315, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano FRANCISCO ABREU GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V- 6.855.148. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1133, 1159, 1160, 1167 y 1599 del Código Civil.
En fecha 8 de mayo de 2007, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 18 de mayo de 2007, el alguacil consignó diligencia mediante la cual da cuenta a la juez de haber logrado la citación personal de la demandada.
En fecha 22 de mayo de 2007, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, cuestiones previas y reconvención. En la misma fecha el Tribunal dicto auto mediante el cual declaró sin lugar la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.
En fecha 24 de mayo de 2007, la parte demandante-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 30 de mayo de 2007, el apoderado judicial de la accionada consignó escrito de solicitud de regulación de competencia.
En fecha 4 de junio de 2007, este Tribunal mediante auto ordeno abrir cuaderno separado a fin de tramitar la regulación de competencia.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 10 de febrero de 2009 fue agregado a los autos resultas del procedimiento de regulación de competencia provenientes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
En fecha 17 de febrero de 2009, este Tribunal dictó auto mediante el cual se difirió el acto de dictar sentencia dentro del plazo de cinco (5) días de despacho siguientes al mismo.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal por razones metodológicas, pasa a emitir fallo del modo que se expone a continuación:
II
DE LA CAUSA PRINCIPAL
Antes de entrar al fondo de la causa debe este Tribunal con motivo del recurso de regulación de competencia ejercido por la parte accionada en el presente juicio, debe quien aquí decide transcribir parte dispositivo del fallo emitido por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda sobre dicho recurso en fecha 17 de marzo de 2008:
“En fuerza de lo expuesto este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, y de conformidad con los artículos 12, 243 y 73 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de REGULACIÓN DE COMPETENCIA, ejercido por el abogado en ejercicio HERNAN DAVID SILVA PEREZ (sic) (…)
SEGUNDO: COMPETENTE, para el conocimiento del referido asunto al Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.”.
En consecuencia de lo anterior corresponde examinar de seguidas el fondo de la controversia y al efecto se advierte:
El apoderado judicial de la parte actora en su escrito libelar señaló: Que en fecha 30 de abril de 1998, su poderdante suscribió contrato de arrendamiento con la demandada ciudadana CARMEN MORELIA DIAZ TOVAR, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° 4.856.063, sobre un apartamento de su propiedad ubicado en las Residencias Bosque Alegre, piso 15, torre “A”, apartamento 153, calle Bolívar Vía El Limón, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, por seis (6) meses prorrogables por períodos iguales. Que el mencionado contrato fue prorrogándose automáticamente hasta alcanzar el tiempo de cinco (5) años y seis (6) meses. Que antes de cumplir los seis (6) meses le notificó a la demandada, el deseo de no continuar prorrogando el contrato de arrendamiento. Que pese a que venía anunciándole a la demandada con bastante antelación de la necesidad de su representado de ocupar y mudarse a su inmueble, la respectiva notificación judicial se realizó en fecha 28 de febrero de 2005, practicada por este Tribunal, en donde se le indicó además de su deseo de no continuar con la relación arrendaticia que con base al artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal era de dos (2) años, por lo que el 1 de marzo de 2007 finalizaba el lapso para la entrega del inmueble objeto del presente juicio.
De igual forma expuso que: “Han sido innumerables las gestiones amistosas para que la ciudadana: CARMEN MORELIA DIAZ TOVAR, le entregue el apartamento a mi poderdante, aun cuando se evidencia claramente el cumplimiento de contrato de arrendamiento por causa del vencimiento del termino (sic) como causal de extinción del mismo, lo que hace ver su mala fé (sic) al seguir en el inmueble, sin el consentimiento de mi poderdante, negándose rotundamente a abandonar a pesar de la manifestación de voluntad en contrario de mi representado”.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil la cual fue resuelta y declarada sin lugar por auto de la misma fecha.
De igual forma en el Capítulo I de su escrito de contestación convino que en fecha 30 de abril de 1998, suscribió contrato de arrendamiento con la parte actora, sobre el inmueble objeto de la presente litis, pero que en dicho contrato se estableció un término fijo de seis (6) meses contados a partir de la suscripción del mismo.
Así mismo, negó, rechazó y contradijo, que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio se haya prorrogado automáticamente hasta alcanzar cinco años y seis meses, toda vez que el mismo contrato en su cláusula tercera que la vigencia del mismo es de seis (6) meses fijos, que se prorrogara siempre y cuando alguna de las partes notifique con sesenta (60) días de anticipación la voluntad de continuar o no con la relación arrendaticia.
Sigue en su exposición manifestando que debían cumplirse dos supuestos contenidos en la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes que son: 1) Que una de las partes notifique a la otra con sesenta días de anticipación al vencimiento de la voluntad de continuar o no con el contrato de arrendamiento; y 2) Que la arrendataria se encuentre solvente en todos los servicios públicos y el canon de arrendamiento.
De la misma manera expuso que la parte actora no ha demostrado el cumplimiento o verificación de la notificación antes mencionada, en el lapso establecido en la referida cláusula tercera. En la misma oportunidad convino que la parte actora notificó extemporáneamente por intermedio de este Despacho, en fecha 28 de febrero de 2005, su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento y, como alega, la supuesta prórroga legal de dos (2) años a partir de la notificación judicial. Que respecto al alegato de la parte actora de haber verificado la notificación, observa que, con base en dicha cláusula la notificación debió realizarse en fecha 30 de agosto de 1998 por tratarse de un término y no de un lapso, alegando que la notificación realizada en compañía de este Tribunal fue extemporánea. En tal virtud negó, rechazó y contradijo que debía convenir con la parte actora en el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto de litigio por vencimiento del término y prórroga legal.
De igual forma solicita con fundamento en el criterio jurisprudencial de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que se declare que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado y la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, pues como alega, al ser a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Trabada en esta forma la causa principal, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por la parte demandante, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Original de Documento Poder, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Primera de Barinas, anotado bajo el N° 73, tomo 84, de los libros llevados por esa Notaría, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil constituye prueba del negocio jurídico a que éste se contrae.
• Original de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el N° 90, tomo 13 de los libros llevados por esa Notaría, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil y constituye prueba del inicio de la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio.
• Original de Notificación Judicial, Expediente S-2004-055 (Nomenclatura de este Tribunal), se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil como prueba del hecho jurídico a que esta se contrae.
• Original de documento de venta del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salias, anotado bajo el N° 20, Pto. 01, Tomo 01, 2do Trimestre, en fecha 21 de abril de 1998, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil como prueba de la titularidad del inmueble de la parte actora.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Original de documento poder, debidamente autenticado ante la Notaría pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito federal, anotado bajo el N° 21, tomo 25 de los libros llevados por esa Notaría, se valora de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil y constituye prueba del negocio jurídico a que éste se contrae.
• Copia certificada de contrato de arrendamiento, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Federal, anotado bajo el N° 90, tomo 13 de los libros llevados por esa Notaría, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil constituye prueba del inicio de la relación arrendaticia entre las partes del presente juicio.
• Copia al carbón de 91 planillas de depósitos (folios 63 al 85) pieza principal, se valoran como tarjas, en aplicación analógica de conformidad con el artículo 1383 del Código Civil, y hacen fe de los pagos allí contenidos.
Seguidamente corresponde a esta Juzgadora determinar la naturaleza temporal de la relación arrendaticia y si tal como lo alega el demandante estamos en presencia de un contrato iniciado en fecha 30 de abril de 1998 y el cual fue prorrogado hasta el tiempo de cinco (5) años y seis meses, para lo cual correspondería la acción intentada del cumplimiento de contrato, o si por el contrario, como lo alega la parte demandada, dicho contrato suscrito culminó y estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Así las cosas, considera quien aquí decide transcribir la cláusula del contrato de arrendamiento que establece la vigencia del contrato objeto de la presente litis, de esta forma la cláusula Décima tercera establece lo siguiente:
“DECIMA TERCERA: La vigencia de este contrato son seis meses fijos pudiendo ser prorrogable, por períodos iguales siempre y cuando una de las partes notifique con Sesenta (60) días de anticipación su voluntad de continuar o no con el contrato de arrendamiento, y “LA ARRENDATARIA” se encuentra (sic) solvente en todos los servicios públicos y el canon de arrendamiento. Dicha vigencia se contará a partir de la autenticación de dicho documento”.
De la cláusula antes transcrita se observa que la prorroga convencional del contrato de arrendamiento bajo estudio está condicionada a que alguna cualquiera de las partes notifique (aunque no indica a quien se debe notificar, esta juzgadora interpreta de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, interpreta que dicha notificación se refiere a realizarla a la otra parte del contrato) con mínimo sesenta (60) días de anticipación al vencimiento de dicho contrato.
Así las cosas, y siendo que el contrato de arrendamiento fue autenticado el día 30 de abril de 1998, con vigencia de seis meses comenzó a regir en esa fecha hasta el 30 de octubre de 1998, la notificación a que se contrae la referida cláusula décima tercera debió ser realizada por la arrendadora en fecha 30 de agosto de 1998, y siendo que no consta a los autos que la mencionada notificación fuese llevada a cabo, o por lo menos, efectuada en la fecha pactada por las partes, ya que de lo traído por las partes a las actas, consta que la parte actora ejecuto o intento verificar dicha notificación en fecha 28 de febrero de 2005, en consecuencia se tiene por extemporánea la mencionada notificación.
De esta forma, al verificarse la notificación en los términos que establece el mismo contrato, y en base en lo establecido en la cláusula décima tercera, dicho contrato de arrendamiento llego a su término final en fecha 30 de octubre de 2008, debiendo cumplir la prórroga legal establecida por la norma arrendaticia de seis (6) meses, cumplido este lapso llego a su fin la relación arrendaticia generada por el contrato de arrendamiento objeto de esta sentencia, por lo que estando la arrendataria en posesión del inmueble y la arrendadora en aceptación del pago de los cánones de arrendamiento luego de ese termino de tiempo, la relación arrendaticia paso a ser a tiempo indeterminado. Y así se decide.
En tal sentido, mal puede la parte actora invocar el cumplimiento de un contrato por vencimiento del término, el cual venció en fecha 30 de octubre de 1998, por lo que no puede prosperar la acción intentada por cumplimiento de contrato. Y así se decide.
III
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
Fundamenta la parte actora reconviniente su acción del modo siguiente: Que en fecha 30 de abril de 1998, suscribió contrato de arrendamiento con el demandante-reconvenido, sobre el inmueble objeto de este juicio, que con base en la cláusula décima tercera del referido contrato debía realizarse la notificación de alguna de las partes manifestando su voluntad de continuar o no con el contrato de arrendamiento, con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término fijo de seis (6) meses, que una vez después del vencimiento del término fijo pactado en el contrato continuó realizando el pago del canon de arrendamiento a la parte actora, a través de depósitos realizados en la cuenta de ahorros N° 0108-0027-71-0200671667 del Banco Provincial cuyo titular es el demandante-reconvenido, que consignados en el expediente noventa y un (91) planillas de depósitos comprueba que esta al día con su obligación locativa mensual, además de consignaciones realizadas ante este tribunal en el expediente N° 207-015. Que por tales razones reconviene a la parte actora par que convenga en que esta solvente en el pago de tales obligaciones, que el contrato es a tiempo determinado y que la notificación judicial fue practicada por este Tribunal es extemporánea.
En la oportunidad legal para la contestación a la reconvención la parte demandante-reconvenida: negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la reconvención incoada en su contra por no ajustarse a los hechos ni al derecho, así como que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de abril de 1998 y reconocido por ambas partes sea a tiempo indeterminado, pues el mismo en todo momento mantuvo su fecha de finalización, igualmente manifestó que en la presente demanda con fundamento a la cláusula que establece la duración estamos en presencia de un contrato, según alega, con duración de seis meses, a partir del 30 de abril de 1998, prorrogable por periodos iguales según la mencionada cláusula, mientras una de las partes notifique con 60 días de anticipación su voluntad de continuar o no con el contrato de arrendamiento, lo que demuestra, según él, que el mismo se ha mantenido vigente con una novación de forma verbal, es decir, que estamos en presencia de un contrato con prorrogas sucesivas en forma automática, por ende un contrato a tiempo determinado.
De igual forma manifestó que desconoce los noventa y un (91) recibos bancarios consignados por la parte accionada, debido a que en el mismo contrato se estableció la forma de pago y en ningún momento se autorizó a realizar depósitos bancarios, de igual manera alega que dichos recibos bancarios no corresponden al pago de canon de arrendamiento, y no mantienen secuencia periódica de pago, además debió la parte demandada canjear dichas planillas de depósitos por recibos de pago, a los efectos de probar el pago mensual de arrendamiento, que dichos recibos bancarios no guardan relación con la presente demanda y mucho menos guardan relación con el pago de cánones de arrendamiento.
De la misma forma negó, rechazó y contradijo que la notificación efectuada sea extemporánea debido a que fue realizada en fecha 28 de febrero de 2005, según expone, con dos años y dos meses de anticipación tiempo suficiente de conformidad con la Ley.
En la oportunidad procesal correspondiente las partes no trajeron a los autos prueba alguna referida a la acción de reconvención propuesta por la parte demandada.
Así las cosas, y visto el escrito de reconvención propuesto por la parte demandada en el presente juicio, advierte este Tribunal que en la misma el apoderado actor de la parte demandada-reconvinente no hace otra cosa más que repetir sobre el único punto al cual se refirió en la contestación de la demanda el cual fue alegar que el demandante-reconvenido no debió demandar cumplimiento de contrato sino más bien el desalojo, así como el hecho de que el contrato suscrito por las partes no se renovó en el término pactado, además se observa que el petitorio de la referida reconvención es vago e impreciso, por lo que ante tal falta de claridad, precisión en el objeto y sus fundamentos tal y como lo exige el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar la reconvención propuesta por la parte demandada en el presente juicio y así debe declararse en el dispositivo del fallo.
IV
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara el ciudadano FRANCISCO ABREU GONZÁLEZ contra la ciudadana CARMEN MORELIA DÍAZ TOVAR, ambos identificados en autos.
2.- SIN LUGAR la reconvención incoada por la ciudadana CARMEN MORELIA DÍAZ TOVAR, contra el ciudadano FRANCISCO ABREU GONZÁLEZ.
Por la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil nueve (2009). AÑOS 198° y 150°.
LA JUEZA TITULAR,
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,
MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 2:30 p.m.
EL SECRETARIO,
LCH/mmi
Expediente N° E-2007-030
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