Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito,
Bancario y Protección del Niño y del Adolescente
Circunscripción Judicial del Estado Táchira
DEMANDANTE: Eduardo José Diaz Hernández, titular de la cédula de identidad No. V-11.518.287.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDANTE: Abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.439.
DEMANDADA: Perla Mayuli Bolívar Nieto, titular de la cédula de identidad No. V-9.127.381.
DEFENSOR AD-LITEM DE LA DEMANDADA: Abogado Henry Antonio Flores Alvarado, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 24.533.
MOTIVO: Apelación de la decisión dictada en fecha 30 de septiembre de 2008, por el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, que declara con lugar la falta de cualidad de la demandada e inadmisible la demanda interpuesta.
RESUMEN FÁCTICO
Es recibido en este tribunal superior el 30 de octubre de 2008, el presente expediente N° 5927, procedente del juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial, en virtud de la apelación contra la decisión dictada en fecha 30 de septiembre de 2008, que declara con lugar la falta de cualidad de la demandada Perla Mayuli Bolívar Nieto e inadmisible la demanda por motivo de tradición legal, interpuesta por el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, apoderado judicial del ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, en virtud que la demandada asumió una obligación con el actor, no a titulo personal sino en representación de la empresa Permay C.A. De la revisión de las actas procesales consta:
En fecha 14 de mayo de 2007, el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, asistido por el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, interpone demanda contra la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, por ante el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, en el cual expone: el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, es propietario de la vivienda signada con el Nº 06 en el Conjunto Residencial Brisas Del Este, ubicada en la avenida Rotaria y la Cota 1000, parroquia La Concordia, Estado Táchira, construida sobre un lote de terreno que tiene un área aproximada de 135 metros cuadrados, con los siguientes linderos y medidas: NORTE: colinda con el Conjunto Residencial Trebolinda I, mide 7,50 metros; SUR: colinda con la vía interna del Conjunto, mide 7,50 metros; ESTE: colinda con la Parcela Nº 7 del conjunto, mide 18 metros y OESTE: colinda con la Parcela Nº 8 del Conjunto Residencial Brisas del Este, mide 18 metros y consta de dos (02) plantas; Que le compró la vivienda mencionada y el terreno sobre el cual está construida a la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, el 10 de marzo de 1997, por el cual le canceló la cantidad de veintiún millones cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 21.450.000,oo); que le realizó a la vivienda con dinero de su propio peculio, una serie de mejoras como electricidad interna en su totalidad, frisados internos y externos, la colocación de los techos de machihembre y ventanas de hierro, invirtiendo la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,oo), en materiales y pago de obreros; que hasta la fecha, la vendedora no ha cumplido con la tradición legal del otorgamiento del instrumento de propiedad, tal y como lo prevé el artículo 1.488 del Código Civil, a pesar de tener la posesión desde hace años de la mencionada propiedad y vivienda. Dicho lo anterior, solicita que se obligue a la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, a hacer la tradición del inmueble, a través del otorgamiento del instrumento de propiedad debidamente registrado en la oficina pública de registro público del municipio San Cristóbal Estado Táchira o en su defecto la sentencia dictada constituya el titulo de propiedad del inmueble a registrar en la debida oficina de registro. Fundamenta la demanda en los artículos 545 y 1.488 del Código Civil, en concordancia con el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Además, estima la presente demanda, en la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000, oo). (F. 01-02)
En fecha 19 de marzo de 2007, el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, confiere poder especial a los abogados Felipe Oresteres Chacón Medina y Crispulo Rafael Rodríguez Álvarez, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s 24.439 y 20.219, respectivamente, para que en adelante, lo represente en todos los actos, instancias y recursos en la presente causa. (F. 04)
En fecha 24 de mayo de 2007, el tribunal a quo, admite el escrito de demanda y ordena se libre boleta de citación a la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto. (F. 30)
En fecha 25 de junio de 2007, el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, se presentó en el tribunal a quo, con el fin de notificar al alguacil, del lugar donde puede ser citada la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto. (F. 34)
En fecha 04 de octubre de 2007, el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, se presentó en el tribunal a quo, solicitando se ordene la citación por carteles, por cuanto el alguacil del Tribunal, no logró encontrar a la demandada. (F. 43)
En fecha 16 de octubre de 2007, el tribunal a quo, vista la solicitud del abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, acordó librar el respectivo cartel de citación a fines de emplazar a la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, y otro igual, el cual será publicado en los diarios “La Nación” y “Los Andes” de esta localidad, con intervalo de tres (3) días entre uno y otro. (F. 44)
En fecha 19 de noviembre de 2007, el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, solicita al tribunal a quo, se designe defensor ad-litem a la demandada. (F. 51)
En fecha 21 de noviembre de 2007, el Tribunal a quo, niega lo solicitado por el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, por cuanto, aún no ha vencido el lapso establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, para la comparecencia de la demandada. (F. 52)
En fecha 03 de diciembre de 2007, el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, solicita al tribunal a quo, se designe defensor ad-litem a la demandada. (F. 51)
En fecha 19 de diciembre de 2007, se designó y fue debidamente juramentado el abogado Henry Flores Alvarado, como defensor ad-litem de la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto. (F. 59)
En fecha 29 de febrero de 2008, el abogado Henry Flores Alvarado, con el carácter de defensor ad-litem de la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, procede a dar contestación de la demanda, en el cual como punto previo, rechaza la estimación de la cuantía indicada en el libelo de la demanda, por considerarla exagerada, ya que los montos indicados del supuesto valor de la venta del inmueble en su conjunto y las ampliaciones efectuadas, no llegan a la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo) y el demandante no refiere el incremento del valor del inmueble para el momento de intentar la acción que nos ocupa. Además, rechaza, niega y contradice todas y cada una de las partes de la demanda incoada por el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, tanto en los hechos como en el derecho, ya que: no indica en el libelo de demanda, a través de qué tipo de documento surge para la demandada, la obligación de la tradición legal solicitada, por no constar una obligación contractual contraída a titulo personal por la demandada; opone como defensa con carácter de perentoria o de fondo, la falta de cualidad de la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, ya que el demandante no demostró, de manera univoca, si se constituyó o no la sociedad mercantil con la cual contrató, y de ese documento se desprende que la demandada actuó con el carácter de presidente de una sociedad mercantil, es decir, de una persona con carácter moral y no a titulo personal, como lo refiere la parte actora; existe disparidad entre las medidas y los linderos indicados en el libelo de la demanda y los del contrato de opción de compra-venta anexado a la demanda, específicamente en el lindero norte, ya que la medida señalada por el actor es de 7,50 metros y la del contrato es de 11,60 metros y exactamente igual sucede con el lindero sur, en cuanto al lindero oeste, el actor indica en su libelo, que colinda con la parcela Nº 8 del Conjunto Residencial Brisas del Este, pero el contrato indica que por el oeste colinda con el Conjunto Residencial Trebolinda I; señala que la tradición legal no es procedente, ya que debe tenerse en cuenta lo establecido en los artículos 1.215 y 1.493 del Código Civil, la excepción “non adimpleti contractu” y del precio convenido en el contrato, que al compararlo con los montos de las valuaciones aportadas por el actor y los recibos de pago referidos a las valuaciones, se desprende que el actor no ha terminado de cancelar el precio convenido, ya que los otros recibos aportados por el actor, son el pago de las ampliaciones del inmueble identificado como Nº 6, que es diferente al valor convenido como precio del inmueble. (F. 66-68)
En fecha 11 de marzo de 2008, el apoderado de la parte demandante, presenta escrito de promoción de pruebas. (F. 69)
En fecha 28 de marzo de 2008, el defensor ad-litem de la parte demandada, presenta escrito de promoción de pruebas. (F. 76-77)
En fecha 07 de abril de 2008, el tribunal a quo, admite las pruebas promovidas por el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, apoderado judicial de la parte demandante, con excepción de la prueba promovida en el capítulo cuarto, relacionada con la inspección judicial, por cuanto la misma corre inserta en los folios 70 al 75, realizada por el juzgado tercero de los municipios San Cristóbal Y Torbes de esta circunscripción judicial, en fecha 07 de diciembre de 2007, bajo el Nº 4173. Asimismo, en esta misma fecha, admite las pruebas promovidas por el abogado Henry Flores Alvarado, defensor ad-litem de la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales ni impertinentes. (F. 79 y 81)
En fecha 19 de junio de 2008, el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, presenta escrito de informes, en donde realiza una breve exposición de la finalidad de las pruebas aportadas, solicita sea declarada con lugar la demanda interpuesta, que la sentencia a dictar, constituya el titulo de propiedad a registrar en la Oficina de Registro y se condene a la parte demandada al pago de las costas procesales. (F. 89)
En fecha 30 de septiembre de 2008, el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, dictó sentencia donde declara con lugar, la defensa de fondo opuesta por el defensor ad-litem, referente a la de falta de cualidad de la demandada Perla Mayuli Bolívar Nieto, para sostener el juicio, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, y por tanto, inadmisible la demanda intentada por el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, quien actúa como apoderado judicial del ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, en contra de la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, por motivo de Tradición Legal. (F. 93-104)
En fecha 02 de octubre de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante, apela la anterior decisión y solicita su nulidad, la cual el tribunal a quo, oye en ambos efectos, en fecha 08 de octubre de 2008. (F. 105 y 107)
Ahora bien, en la oportunidad de informes en esta alzada, la parte demandante solicita se declare con lugar la apelación interpuesta y se revoque la sentencia dictada por el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira. (F. 110-112)
Por su parte, el defensor ad-litem de la parte demandada, presenta escrito de observaciones a los informes de la parte contraria, en el cual solicita: se declare sin lugar la apelación interpuesta, con la consecuente condenatoria en costas y demás efectos procesales. (F. 114-116)
RECAUDO PROBATORIO
Una vez planteadas las consideraciones anteriores, corresponde a esta Juzgadora examinar las pruebas presentadas, en consecuencia observa:
DE LA PARTE DEMANDANTE:
En la etapa probatoria, folio 69, promovió el mérito y valor probatorio de todos los documentos presentados con el libelo de la demanda, al respecto este tribunal observa, que el mérito y valor probatorio no son medios de pruebas, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual constituye un deber para esta Juzgadora sin necesidad de alegación de parte, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio.
En los folios del 06 al 11, consta en original, seis (06) valuaciones de obra elaboradas periódicamente correspondientes a los trabajos a ejecutar sobre la parcela ubicada en el Conjunto Residencial Brisas del Este, específicamente en la vivienda signada con el N° 6, en las cuales figura como propietario el ciudadano Eduardo Díaz Hernández; los documentos en cuestión se encuentran debidamente firmados por el mencionado ciudadano y la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto. En tal sentido, se otorga pleno valor a estas valuaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnadas por la parte contraria y sirven para demostrar las obras ejecutadas así como los montos adeudados.
En los folios 12 y 13, consta en original, dos (02) cartas elaboradas por el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, dirigidas a la parte demandada; los documentos en cuestión se encuentran debidamente firmados y recibidos. En tal sentido, se tienen por reconocidas, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, se otorga pleno valor a estos documentos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnados por la parte contraria y sirven para demostrar la cancelación de las valuaciones y que la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, no ha concluido la construcción de la vivienda signada con el N° 6 del Conjunto Residencial Brisas del Este, así como tampoco ha realizado el traspaso legal de la propiedad.
En los folios 14 al 22, consta en original, documento privado contentivo de una opción de compra, celebrado entre la Sociedad Mercantil Permay C.A., la cual se encuentra en formación, representada por la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, quien funge como promotora, y el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, quien funge como optante; el documento en cuestión se encuentra debidamente suscrito por las partes contratantes, en fecha 10 de marzo de 1997. En tal sentido, se otorga pleno valor a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnado por la parte contraria y sirve para demostrar que existe promesa de compra-venta, porque tiene consentimiento, determinación del precio y objeto claramente identificado, ya que el contrato versa sobre la adquisición de una parcela sobre la cual se encuentra en construcción una vivienda signada bajo el Nº 06, ubicada en el Conjunto Residencial Brisas del Este, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira, por el precio de Veintiún Millones Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 21.450.000,oo) y la cual consta de: Planta Baja: sala, comedor, cocina sin empotrar, área de servicios, habitación de servicio, depósito, porche, garaje sin techar para un vehículo. Planta Alta: estar íntimo, habitación principal con vestier y baño, dos (02) habitaciones, un (01) baño. Acabados: Paredes en estuco y pintura, techo de machihembrado y teja criolla. Dicha parcela tiene un área aproximada de 209 metros cuadrados dentro de los siguientes linderos y medidas: “NORTE: Colinda con el Conjunto Residencial Trebolinda II, mide 11.60 metros; SUR: Colinda con la vía interna del Conjunto, mide 11.60 metros; ESTE: Colinda con la Parcela Nº 07 del Conjunto, mide 18 metros y OESTE: Colinda con el Conjunto Residencial Trebolinda I, mide 18 metros.”.
En los folios 23 al 28, constan en originales, once (11) recibos de ingreso que en conjunto suman el total de veinte y dos millones setecientos setenta y tres mil cuatrocientos treinta bolívares (Bs. 22.773.430,oo), correspondientes al pago de la vivienda signada con el Nº 6 ubicada en el Conjunto Residencial Brisas del Este, San Cristóbal, Estado Táchira; los recibos en cuestión se encuentran debidamente firmados por la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto. En tal sentido, se otorga pleno valor a estos recibos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no ser impugnados por la parte contraria y sirven para demostrar que la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, recibió del ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, el dinero efectivo de legal circulación en el país, a su entera y cabal satisfacción, el cual supera el monto de veintiún millones cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 21.450.000,oo), pactado en el contrato de opción a compra.
Al folio 75, riela inspección judicial promovida por el abogado Felipe Oresteres Chacón Medina, la cual fue realizada en fecha 10 de noviembre de 2007, por el tribunal tercero de los municipios San Cristóbal y Torbes de esta circunscripción judicial. En tal sentido, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil y sirve para demostrar lo siguiente: que en el inmueble se encontraba Eduardo José Díaz Hernández y Rohin Suárez; que se trata de una vivienda en construcción, integrada por dos (02) niveles, en el primer nivel existe una estructura totalmente en obra negra, para realizar cocina, sala, comedor, área para servicios, en el segundo nivel, al cual se accede a través de una escalera de cemento, está integrado por una (01) habitación principal, dos (02) habitaciones, baño, cocina, techo de machihembre, en obra negra y una pared estucada; que el inmueble cuenta con las acometidas para los servicios de aguas blancas y negras y energía eléctrica.
De los folios 84 al 87, constan pruebas testimoniales de los ciudadanos José Antonio Silva Duarte, Raúl Suárez y Rohin Antonio Suárez Márquez, los cuales emitieron las siguientes declaraciones:
En fecha 07 de mayo de 2008, el ciudadano José Antonio Silva Duarte, manifestó que: es vecino del ciudadano Eduardo José Hernández; le consta que el ciudadano antes mencionado, es el propietario y poseedor de la vivienda Nº 6 del Conjunto Residencial Brisas del Este, ubicada en la Avenida Rotaria, parroquia La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira; le consta que la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, le vendió hace tiempo la casa Nº 6 al ciudadano Eduardo José Hernández.
En fecha 07 de mayo de 2008, el ciudadano Raúl Suárez, manifestó que: es vecino del ciudadano Eduardo José Hernández; el ciudadano antes mencionado, es el propietario de la vivienda Nº 6 del Conjunto Residencial Brisas del Este; fue el constructor albañil de las casas de ese Conjunto Residencial y que le estuvo construyendo al ciudadano Eduardo José Hernández y a la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, quien le vendió la casa; le consta además, que la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto le vendió la vivienda al ciudadano Eduardo José Hernández, ya que era el constructor y sabía a quien le vendía.
En fecha 07 de mayo de 2008, el ciudadano Rohin Antonio Suárez Márquez, manifestó que: trabajó como albañil en la vivienda del ciudadano Eduardo José Hernández; le consta que el ciudadano antes mencionado, es el propietario de la vivienda Nº 6 del Conjunto Residencial Brisas del Este; le consta que la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto le vendió la vivienda al ciudadano Eduardo José Hernández, ya que trabajó como albañil en ese lugar.
En tal sentido, se le otorga pleno valor los anteriores testimonios, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no encontrarse incursos en ninguna de las inhabilidades establecidas en los artículos 477 y siguientes ejusdem, y de no haber incurrido en contradicciones en sus respuestas que hagan suponer a esta Juzgadora, que no han dicho la verdad. Además sirven para demostrar que la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, le vendió al ciudadano Eduardo José Hernández, la vivienda Nº 6 del Conjunto Residencial Brisas del Este.
En cuanto al folio 88, consta que la testigo Marina Hernández de Díaz, no asistió a rendir su declaración, razón por la cual, esta Juzgadora le otorga valor probatorio.
DE LA PARTE DEMANDADA:
En la etapa probatoria, folio 76, promovió el mérito favorable que se desprende de los autos, al respecto este tribunal observa, que el mérito y valor probatorio no son medios de pruebas, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual constituye un deber para esta Juzgadora sin necesidad de alegación de parte, en tal razón no es susceptible de ser valorado como medio probatorio.
Además, en virtud del principio de la mancomunidad de la prueba, promueve las pruebas de la parte demandante que beneficien su pretensión de derecho, en especial, las siguientes:
En los folios 14 al 22, consta en original, documento privado contentivo de una opción de compra, celebrado entre la sociedad mercantil Permay C.A., la cual se encuentra en formación, representada por la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, quien funge como promotora, y el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, quien funge como optante; el documento en cuestión se encuentra debidamente suscrito por las partes contratantes, en fecha 10 de marzo de 1997. En tal sentido, este tribunal da por reproducida la valoración realizada sobre este particular, en el recaudo probatorio de la parte demandante.
En los folios 12 y 13, consta en original, dos (02) cartas elaboradas por el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, dirigidas a la parte demandada; los documentos en cuestión se encuentran debidamente firmados y recibidos. En tal sentido, este tribunal da por reproducida la valoración realizada sobre este particular, en el recaudo probatorio de la parte demandante.
EL TRIBUNAL ANTES DE DECIDIR OBSERVA
Respecto a la falta de cualidad de la demandada Perla Mayuli Bolívar Nieto para sostener el juicio, invocada por la defensa y declarada con lugar en el dispositivo del fallo emanado del juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, en fecha 30 de septiembre de 2008, por no tener el carácter que se le atribuye, en virtud que la demandada asumió una obligación con el actor, no a titulo personal sino en representación de la empresa Permay C.A., la cual se encuentra en proceso de formación y dado el caso, le correspondía al demandante la carga probatoria referente a que dicha sociedad mercantil nunca adquirió la personalidad jurídica y por lo tanto, adolece del carácter de fe pública ante el colectivo en general; originando en consecuencia, la declaración sin lugar de la demanda interpuesta por motivo de tradición legal, en fecha 14 de mayo de 2007.
Planteada la consideración anterior, este tribunal superior procede a determinar la cualidad o no, de la demandada Perla Mayuli Bolívar Nieto, para sostener el juicio.
A tal efecto, en primer lugar se debe señalar la definición de parte en el proceso, del procesalista Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1987):
“…para quien pretende y frente a quien se pretende, o más ampliamente, quien reclama y frente a quien se reclama la satisfacción de una pretensión”.
Sin embargo, no basta ser parte en un proceso, es necesario además, tener legitimidad y cualidad; formulándose en esta materia como regla general, que dada una persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
Pero debe distinguirse la legitimación de la cualidad, ya que ésta corresponde a la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, la cual constituye una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda, en la sentencia definitiva; mientras que en el caso de inexistencia de legitimación, dará lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa.
En ese sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 6.525, de fecha 14 de diciembre de 2005, establece que:
“Ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso.
A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad sólo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito.
(…)
En efecto, tal como se dijo en las líneas precedentes, la falta de cualidad atiende a los sujetos que componen la relación jurídico procesal, es decir, a la identidad de quien ejercita un derecho o contra quien se ejerce, y aquél a quien, conforme a la ley, está facultado para oponerlo o le es oponible. Este concepto alude a los sujetos de la pretensión y no al objeto de la misma”.
En consonancia con lo anterior, el Maestro Luis Loreto, señala lo siguiente:
“La cualidad en sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación, Allí donde se discute acerca de la permanencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación activa; en el segundo, de cualidad o legitimación pasiva. El problema de la cualidad entendido de esa manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando correctamente un derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley le concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quién se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo o contra quién se ejercita en tal manera”.
Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.930, de fecha 14 de julio de 2003, dispone lo siguiente:
“…debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial.
Por lo que, en el marco de la jurisprudencia y de la doctrina procesal civil transcrita, debe entenderse por cualidad, el derecho o potestad para ejecutar o sostener determinada acción.
Así pues, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
En esa forma, en el presente caso, el contrato de opción de compra tiene por objeto una parcela de terreno propiedad de la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, sobre la cual se construye una vivienda signada con el Nº 06, y dado que fue celebrado entre el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, quien figura como el optante y la sociedad mercantil Permay C.A., la cual se encuentra en proceso de formación y no consta inscrita en el Registro Mercantil, representada por la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, quien actúa en carácter de Presidenta de la mencionada sociedad.
Ahora bien, señalada la circunstancia anterior, es importante traer a colación, lo dispuesto en el artículo 19 del Código de Comercio, que establece:
“Artículo 19: Los documentos que deben anotarse en el Registro de Comercio, según el artículo 17, son los siguientes:
Omissis
8° Las firmas de comercio, sean personales, sean sociales, de conformidad con las disposiciones del 2° de esta Sección (…)”
Asimismo, el artículo 25 del Código de Comercio, dispone en relación a la eficacia que otorga el registro, lo siguiente:
“Artículo 25: Los documentos expresados en los números 1º, 2º, 3º, 7º, 8º, 9º, 10, 11, 12 y 13 del artículo 19, no producen efecto sino después de registrados y fijados.”
Igualmente, el Código de Comercio en lo que respecta al registro y publicidad del documento constitutivo, establece:
“Artículo 212: Se registrará en el Tribunal de Comercio de la jurisdicción y se publicará en un periódico que se edite en la jurisdicción del mismo Tribunal, un extracto del contrato de compañía en nombre colectivo o en comandita simple. Si en la jurisdicción del Tribunal no se publicare periódico, la publicación se hará por carteles fijados en los lugares más públicos del domicilio social. La publicación se comprobará con un ejemplar del periódico o con uno de los carteles desfijados, certificado por el Secretario del Tribunal de Comercio.”
En el marco del articulado transcrito, la doctrina nacional establece que estamos en presencia de sociedades irregulares o de hecho, cuando no se han cumplido las formalidades de registro, las cuales se encuentran reguladas en el artículo 219 del Código de Comercio.
En ese mismo sentido, el autor Emilio Calvo Baca, en sus comentarios al Código de Comercio, precisa lo siguiente:
“Forma y publicidad del contrato. La sociedad irregular. El CCom. Venezolano sigue en este ítem el sistema particular de las legislaciones latinas; el nacimiento de la sociedad como persona jurídica está ligado a determinadas formalidades, tales como otorgamiento de escritura, inscripción en un Registro, publicación. El artículo 212 del CCom. Impone a las compañías mercantiles la obligación de registrar en el Tribunal de Comercio el contrato de sociedad y de publicar en un periódico que se edite en la jurisdicción del mismo Tribunal, un extracto del contrato de sociedad, en defecto de la publicación en el periódico, por no haber ninguno en la localidad, el requisito de publicidad se satisface con carteles que se fijaran en los lugares mas públicos del domicilio social. A las mismas formalidades quedaran sujetas las escrituras adicionales que modifiquen el contrato original.
El incumplimiento de las formalidades a que veníamos haciendo alusión supra, esta sancionado en el CCom., su efectos han dado lugar a la teoría de las denominadas sociedades irregulares o sociedades de hecho como ha dado en llamarlas cierto sector de la doctrina y de la jurisprudencia.
Puede considerarse a una sociedad como irregular cuando falta: el documento escrito, o existiendo este no se ha registrado, o si habiéndose registrado, sin embargo, no se procedió a su publicación o fijación. Las consecuencias de no haberse observado las formalidades prescritas por la ley están previstas en los artículos 219 y 220 del CCom.”
Por lo que se debe escudriñar el contenido normativo del artículo 219 del Código de Comercio, que consagra la responsabilidad de los fundadores de la compañía ante el incumplimiento de una serie de formalidades establecidas en el Código en comento, cuando expresa:
“Artículo 219: Si en la formación de la compañía no se cumplieren oportunamente las formalidades que ordenan los artículos 211, 212, 213, 214 y 215, según sea el caso, y mientras no se cumplan, la compañía no se tendrá por legalmente constituida. Los socios fundadores, los administradores o cualesquiera otras personas que hayan obrado en nombre de ellas, quedarán personal y solidariamente responsables por sus operaciones”.
Esta disposición legal, señala que la compañía al no cumplir con las exigencias legales, no está legalmente constituida y en consecuencia, los socios, los fundadores, los administradores o cualquiera de las personas que hayan actuado en nombre de la compañía, son responsables de forma personal y solidaria.
Al efecto, Alfredo Morles Hernández en su libro “Curso de Derecho Mercantil”, Tomo II, señala:
“En conclusión, la sociedad mercantil irregular o sociedad “no legalmente constituida” es, simplemente, una sociedad sin personalidad jurídica, al igual de lo que ocurre con la sociedad civil en el mismo supuesto de incumplimiento de formalidades”.
Sin embargo, dado el incumplimiento, el artículo anteriormente transcrito, no establece ninguna sanción al respecto, como sería la nulidad o la inexistencia de la sociedad, sino que únicamente dispone, que en caso de incurrir en tales circunstancias, la sociedad no se tendrá por legalmente constituida; encargándose de demostrar la existencia de las sociedades en las cuales no se haya dado cumplimiento a los requisitos formales exigidos por la Ley.
En ese sentido, la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 201, de fecha 14 de junio de 2000, establece lo siguiente:
“La doctrina nacional, salvo aisladas voces discrepantes, ha puntualizado que la sociedad no nace por el hecho de su registro y publicación, pues como su existencia se deriva de un contrato, nace junto con el contrato mismo. Las formalidades del registro y publicación no tienen entre nosotros carácter constitutivo sino simplemente declarativo, a los fines de publicidad frente a terceros, de modo que el incumplimiento de dichas formalidades no entrañan la inexistencia de la sociedad, puesto que la sanción que la ley establece no es la inexistencia ni la nulidad, sino la de que la sociedad no se debe considerar entonces como legalmente constituida. Es pues una sociedad irregular, pero de todos modos sujeto de derechos y obligaciones, dado que "su objetividad jurídica nace sustancialmente del contrato que es el que crea el ente...".
En consecuencia, la Sala de Casación Civil reconoce la existencia de las sociedades irregulares y les atribuye derechos y obligaciones por las operaciones que realicen, aún cuando no poseen personalidad jurídica a consecuencia del incumplimiento de los requisitos formales exigidos por ley para su constitución.
En el presente caso, se observa que la compañía Permay C.A., no encuentra legalmente constituida y actúa como una sociedad mercantil irregular, por constituir una sociedad mercantil en proceso de constitución, la cual no se encuentra inscrita en el Registro de Comercio correspondiente, tal como lo ordena la ley y que funciona bajo la dirección de la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto.
Igualmente, en el contrato de opción de compra que riela en el expediente, se evidencia que el funcionamiento de la sociedad irregular representada por la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, radica en el desarrollo de obras de urbanismo y construcción de viviendas del Conjunto Residencial Brisas del Este, cuya prestación genera una compensación o ganancia. A su vez, se desprende que el patrimonio de tal sociedad no se encuentra deslindado del patrimonio de su encargada al establecer, que el terreno sobre el cual se construye la vivienda Nº 6 es propiedad de la demandada Perla Mayuli Bolívar Nieto, hecho que sin embargo no hace presumir la inexistencia de la sociedad mercantil.
Al respecto, es importante señalar que las sociedades irregulares las cuales se hayan en una situación anómala, se encuentran dirigidas por sus socios quienes son solidariamente responsables por los actos que ejecuten en nombre de su representada, estando por ende en un régimen patrimonial de difícil deslinde, por ser estos últimos cotitulares de los bienes de su representada.
Pues bien, nuestro ordenamiento jurídico procesal admite como partes en juicio a las personas naturales, las personas jurídicas y, por excepción, a las sociedades irregulares, asociaciones o comités que no están legalmente constituidas y por tanto no tienen personalidad jurídica, señalando el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil, quienes están dotados de capacidad para ser partes en juicio:
“Artículo 139: Las sociedades irregulares, las asociaciones y los comités que no tienen personalidad jurídica, estarán en juicio por medio de las personas que actúan por ellas o a las cuales los asociados o componentes han conferido la representación o la dirección. En todo caso, aquellos que han obrado en nombre y por cuenta de la sociedad, asociación o comité, son personal y solidariamente responsables de los actos realizados.”
Por lo que, el artículo en mención regula la situación de representación en juicio en el caso de las sociedades irregulares y entes asociativos sin personalidad jurídica, estableciendo esta disposición legal, que estarán en juicio por medio de las personas que actúan por ellas o se les haya conferido su dirección, a quienes se les hace personal y solidariamente responsables de las operaciones que realicen en nombre de la compañía sin personería jurídica.
De esta forma, la ley reconoce en este caso, legitimación procesal y cualidad para estar en juicio no sólo a las sociedades carentes de personalidad jurídica, sino a las personas que actúen en su nombre y/o representación.
Comenta Ricardo Henríquez La Roche, en su libro Código de Procedimiento Civil, Tomo I, lo siguiente:
“En el caso particular de las sociedades irregulares, MÁRQUEZ AÑEZ expresa que <>”.
Aunado a ello, en relación a la carga probatoria, el tribunal a quo, en virtud de los alegatos de la defensa, expone que la demandada asumió una obligación con el actor, no a titulo personal sino en representación de la empresa Permay C.A., la cual se encuentra en proceso de formación, por lo que, le correspondía al demandante probar que dicha sociedad mercantil nunca adquirió la personalidad jurídica y por lo tanto, adolece del carácter de fe pública ante el colectivo en general.
Al efecto, el artículo 12 del Código Civil, impone el deber del Juez de atenerse a lo alegado y probado en autos, no siendo correcto el llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios. Y dado que las partes, tienen por objeto que la sentencia emitida les sea favorable, independientemente de la situación planteada, para lo cual deben convencer al Juez de la verdad por ellas sostenida, originando en consecuencia, que la carga probatoria corresponda a las partes en pro de sus intereses y de acuerdo a los hechos afirmativos o negativos en que funda su pretensión, tal como lo dispone el artículo 1.354 del Código Civil, el cual señala:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La norma trascrita, aún cuando se refiere a la prueba de las obligaciones, debe entenderse como aplicables a las demás materias de derecho. A su vez, cabe agregar extractos de los diversos fallos que en ese sentido, ha emitido la Sala de Casación Civil, que al efecto señalan:
“Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...”
“...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”.
“...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
En el presente caso, la defensa de la parte demandada invirtió la carga de la prueba al alegar que su representada no tiene cualidad para sostener el presente juicio, y nada probó que realmente demostrara que la empresa Permay C.A., cumplió con las formalidades establecidas en la ley y se encontraba debidamente registrada su acta constitutiva, que otorgara por tanto, personalidad jurídica y patrimonio propio, separado del patrimonio de los accionistas o personas naturales que la constituyeron o actuaron en su nombre.
Por ello, y siendo que la empresa Permay C.A., no está registrada y se encuentra en proceso de constitución, es una sociedad irregular, y visto que dicha empresa se encuentra en la presente causa debidamente representada por la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, quien actúa en nombre de la misma, figurando en todas las operaciones contraídas con el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández en relación a la compra y pago del terreno ubicado en el Conjunto Residencial Brisas del Este, San Cristóbal, Estado Táchira, sobre la cual se encuentra construida la vivienda signada con el N° 6, tal como se evidencia del contrato de opción de compra, de las valuaciones de construcción, de los testimonios, de los escritos solicitando la terminación de la vivienda así como el traspaso de la propiedad y de los recibos de pago que rielan en el expediente de los folios 06 al 28.
Y en efecto, por cuanto la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, no cumplió con la normativa legal dispuesta en el Código de Comercio, referente al registro y publicación del documento constitutivo de la empresa Permay C.A., en razón de lo cual, los administradores, accionistas o personas que actúen en su nombre, son personal y solidariamente responsables frente a terceros, concediendo nuestro ordenamiento jurídico, capacidad para estar en juicio a la persona natural, a la empresa sin personalidad jurídica o a ambos conjuntamente considerados. Por consiguiente, la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, posee plena cualidad para sostener el presente juicio, siendo totalmente válida la demanda interpuesta en su contra.
A la luz de lo precedentemente expuesto y conforme a que la norma in comento, concede la facultad de otorgarle capacidad procesal a las personas que actúen en nombre de una compañía que no se encuentre legalmente constituida, como en el caso que nos ocupa, este tribunal superior declara sin lugar la defensa de fondo opuesta, tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-
A su vez, en relación a la cuantía de la demanda, la parte demandante la estima en la cantidad de trescientos millones de bolívares (Bs. 300.000.000,oo), la cual es opuesta por la defensa de la parte demandada, alegando que es exagerada, por lo que al efecto, el articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”
Por su parte, comenta Ricardo Henríquez La Roche, en su libro Código de Procedimiento Civil, Tomo I, lo siguiente:
“Si el demandado ha rechazado la estimación del actor, el juez resolverá en punto previo en la sentencia definitiva, a cuyos efectos tendrá en cuenta los elementos de juicio que cursen en los autos, y en defecto o ausencia de éstos, determinará el valor sobre la base de su propia estimación…”
En consecuencia, dado que de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, le correspondía el pago de la cantidad de veintiún millones cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 21.450.000,oo), en virtud del contrato de opción de compra, que en efecto canceló, como se observa en los folios 23 al 28, no evidenciándose algún otro anexo que justifique la cantidad alegada por la parte demandante.
Por ello, de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y tomando en cuenta la observación de la defensa, el valor dado al inmueble y los gastos hechos por las mejoras, se fija la cuantía en la cantidad de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000.000,oo), criterio que comparte esta Juzgadora, y así se establece.
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA
Ahora bien, tal como se ha visto, el caso sometido al conocimiento de esta alzada, es referente a la apelación interpuesta por la representación de la parte demandante, contra la decisión de fecha 30 de septiembre de 2008, dictada por el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, que declara la falta de cualidad de la parte demandada y por lo tanto, sin lugar la demanda interpuesta en fecha 14 de mayo de 2007, con motivo a tradición legal.
Una vez resuelta la falta de cualidad opuesta, este tribunal superior procede a la resolución del conflicto en la relación de derecho material; por consiguiente, de la revisión de las actas del expediente, concretamente del escrito de demanda, se constata que la pretensión del ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, radica en el otorgamiento del documento definitivo de compra del bien inmueble, o en su defecto, que la sentencia haga las veces de titulo de propiedad a los fines de su debido registro, alegando que una vez cumplido el pago, la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, no ha dado cumplimiento a dicho compromiso pactado en el contrato de opción de compra.
Planteadas las consideraciones anteriores, corresponde a esta alzada, determinar si la parte demandada cumplió o no con la obligación de hacer, a saber, la tradición legal, consecuencia de la obligación de transferir la propiedad del inmueble.
En esa medida, es importante traer a colación, al autor Nicolás Vegas Rolando, quien en su obra “Contratos Preparatorios”, señala varias concepciones del contrato de opción de compra, expresando al efecto:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo…”
“…es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato…”
“…es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal…”
Del contrato de opción de compra que corre inserto al folio 14 de los que conforman este expediente, se desprende que la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, actuó en condición de Presidente de la sociedad mercantil Permay C.A., la cual se encuentra en proceso de constitución, fungiendo a efectos del contrato como la promotora, dando al ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, quien funge como el optante, formal opción de compra para la adquisición de la parcela ubicada en el Conjunto Residencial Brisas del Este, San Cristóbal, Estado Táchira, sobre la cual se construye la vivienda signada con el Nº 6; generando la obligación de celebrarse posteriormente, un contrato de venta, una vez cumplidas las obligaciones pactadas en las cláusulas de dicho contrato.
Así pues, en la cláusula tercera se pactó la obligación, al referirse al precio del inmueble, que el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández debía cancelar, la cual expresa: “…TERCERA: El precio por el cual LA PROMOTORA ofrece en venta a EL OPTANTE el inmueble objeto de este contrato, es la cantidad de VEINTIÚN MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 21.450.000,oo) que EL OPTANTE a su vez se obliga a pagar a LA PROMOTORA en dinero corriente y de curso legal de la siguiente forma: 1.- La cantidad de SEIS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL CON 00/100 (Bs. 6.435.000,oo) que EL OPTANTE entregan en este acto a LA PROMOTORA como manifestación formal de la intención de ejercer seriamente la presente opción de compra. 2.- El Saldo, es decir, la cantidad de QUINCE MILLONES QUINCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 15.015.000,oo), será pagado por EL OPTANTE a LA PROMOTORA por valuaciones de obra a ejecutar conforme a los términos y modalidades establecidas en el Parágrafo Segundo de ésta cláusula, sin que ello signifique perfeccionamiento de venta alguna, sino solo intención e interés de parte de EL OPTANTE en ejercer la presente Opción…”.
Lo que efectivamente cumplió al cancelar el total de veintiún millones cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 21.450.000,oo), de la siguiente manera: la cantidad de seis millones cuatrocientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 6.435.000,oo) por concepto de inicial, lo cual consta en el recibo de ingreso inserto en el folio 28, signado con el Nº P-001, además canceló el saldo restante, consistente en la cantidad de quince millones quince mil bolívares (Bs. 15.015.000,oo), distribuidos en diferentes montos de acuerdo a las seis (06) valuaciones de obra que corren insertas de los folios 06 al 11, correspondientes a los trabajos a ejecutarse sobre la parcela, de las cuales se relaciona su pago según cada uno de los recibos de ingreso corrientes en los folios 23 al 28, que se encuentran debidamente firmados por la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, constatándose que recibió el dinero efectivo de legal circulación en el país, a su entera y cabal satisfacción.
A su vez, del parágrafo primero de la cuarta cláusula, se evidencia lo siguiente: “Parágrafo Primero: En todo caso, el otorgamiento del respectivo documento protocolizado de adquisición y el perfeccionamiento del contrato de compra venta solamente se materializaran una vez que EL OPTANTE haya ejercido la opción de compra dentro de dicho lapso o de su prórroga si tal fuere el caso, y siempre y cuando se produzcan en su totalidad las siguientes situaciones y hechos concurrentes: a) Que este debidamente registrado el respectivo Documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas del Este correspondiente a la vivienda que se construye sobre un inmueble objeto de la presente opción de compra: B) Que EL OPTANTE hayan pagado oportunamente y en su totalidad el precio de venta pactado en la cláusula anterior, de conformidad con los términos y estipulaciones convenidos en el presente contrato, y a entera satisfacción de LA PROMOTORA; y C) Que EL OPTANTE haya cumplido fiel, cabal y oportunamente con todas y cada una de las otras obligaciones que contraiga expresamente bien sea en este contrato preliminar o en cualquier otro instrumento relacionado con la presente opción de compra. Una vez cumplidas estas condiciones necesarias y concurrentes, LA PROMOTORA, ordenara la redacción del documento de venta del inmueble aquí opcionado y lo entregara a EL OPTANTE a los fines de su debido presentación y protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro Público competente…”
En este orden de ideas, nuestro Código Civil establece la obligación respecto a la posesión del bien vendido por parte del vendedor, es consecuencia necesaria de la obligación de hacer la tradición de lo vendido, tal como lo dispone el siguiente artículo:
“Artículo 1.486: Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”.
Así las cosas, la ley sustantiva civil consagra, dentro del Capítulo IV del Título V, todo lo concerniente a la tradición de la cosa, tales como los previstos en los artículos 1.487 y 1.488, que al efecto señalan:
“Artículo 1.487: La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”
“Artículo 1.488: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.
En ese sentido, el Diccionario Jurídico Elemental de Guillermo Cabanellas de Torres, expresa que:
“B. En el Derecho Civil, tradición es tanto como entrega, pero no cualquiera entrega, sino la que se propone transmitir la propiedad directamente o a través de la justa posesión, y en algunos casos de una tenencia jurídicamente estructurada.”
Por su parte, José Luis Aguilar Gorrondona (Contratos y Garantías, Derecho Civil IV), señala respecto a la tradición de inmuebles, lo siguiente:
“En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado. Si el vendedor no otorga la escritura la omisión puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencia del contrato de venta”.
Subsiguientemente, el citado autor precisa respecto al objeto de la tradición:
“En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (C.C. art. 1.495)…” (Negrillas del Tribunal)
En el presente caso, con motivo a la celebración de un contrato de opción de compra, el demandante cumplió con el pago de la inicial y cada uno de los montos expresados en las valuaciones, a saber, la cantidad de veintiún millones cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 21.450.000,oo), según se evidencia de los folios 23 al 28 del presente expediente.
Quedando por cumplirse la obligación de la parte demandada, en lo que respecta a la suscripción del documento de compraventa y su debida protocolización, a fin de trasmitirle la propiedad al demandante -comprador- del inmueble objeto del contrato mencionado.
Al respecto, ha opinado el doctor Maduro Luyando, en su obra, Curso de Obligaciones que:
“La conservación de la cosa y su entrega, son obligaciones de hacer que constituyen consecuencias necesarias de la obligación de dar, y en cierto modo complementan su cumplimiento. En la práctica, en la gran mayoría de los casos, el deudor cuando no cumple una obligación de dar, lo hace incumpliendo las obligaciones de hacer consecuenciales de aquélla”.
Ante la situación planteada, en los comentarios realizados por Nerio Perera Planas contenidos en el Código Civil Venezolano, Pág. 892, en la sección de la tradición de la cosa, se encuentra la cita de un fallo de larga data, el cual señala:
“Según el Art. 1.486 una de las principales obligaciones del vendedor, es la de hacer la tradición de la cosa vendida, poniéndola en posesión del comprador, lo cual se cumple, tratándose de inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Arts. 1.487 y 1.488). Evidentemente al indicarse la forma de hacer la tradición de los inmuebles, la ley no se ha propuesto establecer reglas taxativas; también por otras vías u otros modos puede aquella efectuarse, como puede también suceder que, aunque ejecutada la tradición en la forma prescrita, ella no baste para dar al comprador la libre disposición de la cosa, que supone la posesión misma…la tradición consiste en la consignación de la cosa vendida bajo el poder y en posesión del comprador; ella es la ejecución fiel del contrato de compraventa y para que sea fiel, es preciso que ponga de hecho la cosa en poder del comprador, como el consentimiento ya la había puesto de derecho. El haber adquirido el derecho de propiedad sobre una cosa, no pone al comprador por ello solamente, en la condición de disponer o gozar a su gusto de la cosa comprada, esto se consigue con la tradición, que implica la idea de una entrega real, eficaz y efectiva; por lo que si existen obstáculos que impidan al comprador disponer o gozar libremente de la cosa en el acto que se otorga el instrumento de propiedad, el objeto de la tradición no se efectúa y, por consiguiente, es ineficaz y no libera de su obligación principal al vendedor. JTR, 11-12-59, vol. VII, T. II, pág. 1000 s.”.
Aunado a ello, el artículo 1.160 del Código Civil, dispone que:
“Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
En consecuencia, se trata de una opción de compra que el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández ejerce, al cancelar el monto de seis millones cuatrocientos treinta y cinco mil bolívares (Bs. 6.435.000,oo), por concepto de inicial, lo que genera posteriormente obligaciones no sólo para una de las partes contratantes, sino para ambas partes, siendo que corresponde al ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, terminar de cancelar el saldo restante, como en efecto realizó, y corresponde a la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, la efectiva venta del bien inmueble, del cual se deriva la obligación de hacer la tradición, tal como lo señala el artículo 1.486 del Código Civil.
Cabe recordar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil, la tradición, en la venta inmobiliaria se realiza mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad correspondiente, ante la oficina pública competente.
Sin embargo, ello no significa que en materia inmobiliaria no tenga importancia la entrega material, todo lo contrario: el vendedor de un inmueble tiene la obligación de realizar la tradición legal en la forma expuesta; pero allí no termina su compromiso, pues además, es imprescindible que el vendedor efectué de manera simultánea, la entrega real y efectiva del inmueble objeto del presente contrato, ya que no tendría sentido decirse propietario de un bien, en este caso que el demandante Eduardo José Díaz Hernández, sea declarado propietario del inmueble signado bajo el Nº 06 ubicado en el Conjunto Residencial Brisas del Este, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira, sin que al mismo tiempo sea colocado en posesión del bien sobre el cual detenta la propiedad. Sin embargo, en el presente caso, la parte demandante alega en su libelo de demanda que se encuentra en posesión de dicho bien inmueble desde hace varios años.
Dicho esto, de la revisión y examen de las actas procesales, se desprende que el demandante -comprador- cumplió con su prestación, la cual no era otra, que pagar con la cantidad pactada en su debida oportunidad, faltando por parte de la demandada -vendedora- la elaboración del respectivo documento de venta para ser protocolizado ante la oficina subalterna del Registro correspondiente, por esta razón, este tribunal superior, declara con lugar la apelación ejercida, y así se establece.
Así las cosas, resulta forzoso para esta Juzgadora, revocar la decisión de fecha 30 de septiembre de 2008, y en consecuencia, ordena a la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, la protocolización del título de propiedad en la oficina respectiva, puesto que, para que el demandante asuma el carácter de propietario del bien vendido, se requiere que se haya verificado el traspaso de la misma, tal como fue convenido por las partes, en la cláusula cuarta parágrafo primero del contrato de opción de compra. Por lo tanto, se acuerda lo solicitado por el apoderado de la parte actora y se ordena a la parte demandada, ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, hacer la tradición legal al ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, del inmueble identificado como una parcela sobre la cual se encuentra en construcción una vivienda signada bajo el Nº 06, ubicada en el Conjunto Residencial Brisas del Este, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira. Dicha parcela tiene un área aproximada de 209 metros cuadrados dentro de los siguientes linderos y medidas: “NORTE: Colinda con el Conjunto Residencial Trebolinda II, mide 11.60 metros; SUR: Colinda con la vía interna del Conjunto, mide 11.60 metros; ESTE: Colinda con la Parcela Nº 07 del Conjunto, mide 18 metros y OESTE: Colinda con el Conjunto Residencial Trebolinda I, mide 18 metros.”, como en efecto así se declarará en la parte dispositiva de esta decisión.
En mérito de las consideraciones expuestas y con fundamento de las disposiciones legales y doctrinales, transcrita supra, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
DECLARA
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación del demandante ya identificado, en escrito de fecha 02 de octubre de 2008.
SEGUNDO: REVOCA el fallo de fecha 30 de septiembre de 2008, dictado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
TERCERO: SIN LUGAR la falta de cualidad de la parte demandada, ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto, para sostener el juicio de Tradición Legal. En consecuencia, se declara con lugar la demanda interpuesta por el ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, en fecha 14 de mayo de 2007, por ante el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial, con motivo de Tradición Legal.
CUARTO: ORDENA a la ciudadana Perla Mayuli Bolívar Nieto a hacer la tradición al ciudadano Eduardo José Díaz Hernández, del inmueble identificado como una parcela sobre la cual se encuentra en construcción una vivienda signada bajo el Nº 06, ubicada en el Conjunto Residencial Brisas del Este, La Concordia, San Cristóbal, Estado Táchira. Dicha parcela tiene un área aproximada de 209 metros cuadrados dentro de los siguientes linderos y medidas: “NORTE: Colinda con el Conjunto Residencial Trebolinda II, mide 11.60 metros; SUR: Colinda con la vía interna del Conjunto, mide 11.60 metros; ESTE: Colinda con la Parcela Nº 07 del Conjunto, mide 18 metros y OESTE: Colinda con el Conjunto Residencial Trebolinda I, mide 18 metros.”, mediante la protocolización del documento respectivo en la Oficina de Registro correspondiente.
QUINTO: CONDENA en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, déjese copia certificada conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y en su oportunidad legal, bájese el expediente.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en el Edificio Nacional de la Ciudad de San Cristóbal, a los 25 días del mes de febrero de 2009. Años: 198º de la Independencia y 150º de la Federación.
Juez Titular,
Ana Yldikó Casanova Rosales
Secretario,
Antonio Mazuera Arias
En la misma fecha siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó la anterior decisión y se dejo copia fotostática certificada de la misma para el archivo del Tribunal.
Mary Castro
Exp. Nº 6277
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