TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
DEMANDANTE: CARLOS HUGO ODREMAN GIRÓN, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-2.995.628.-
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: OMAR RODRÍGUEZ PERALTA y MANUEL MEZZONI RUIZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 8.031 y 3.076, respectivamente.-
DEMANDADO: GIOVANNI GIUNTA, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.887.938.
APODERADAS DEL DEMANDADO: LEONOR GRANADILLO VARGAS y RAQUEL MARINA CASTILLO COLON, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 129.916 y 117.016, respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
EXPEDIENTE Nº 2614-09.-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el 21 de Mayo de 2009 por el ciudadano MANUEL MEZZONI RUIZ, en su carácter de apoderado Judicial del ciudadano CARLOS HUGO ODREMAN GIRÓN, mediante el cual, por las razones de hecho y derecho explanados en el mismo, reclama al ciudadano GIOVANNI GIUNTA, el Cumplimiento del Contrato suscrito en fecha 16 de Julio de 2008, sobre un local propiedad de su mandante constituido por un Local Comercial distinguido con las letras y números CD1-3, ubicado en el primer piso del Sector Expoventura del Centro Comercial Buenaventura, situado en el borde Sur de la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Sector San Pedro, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.-
Por auto de fecha 26 de Mayo de 2009, se procedió a la admisión de la acción ordenándose al efecto el emplazamiento del demandado para el acto de la litis contestación.-
En fecha 01 de Junio de 2009, compareció por ante este Tribunal el Apoderado Judicial de la parte Actora, quien consignó copias fotostáticas a fin de librar la correspondiente compulsa a la parte demandada.-
En fecha 02 de Junio de 2009, se libró la compulsa de citación a la parte demandada.-
En fecha 08 de Junio de 2009, el Alguacil Titular GUMERSINDO HERNÁNDEZ LARA, consignó constante de Un (01) folio útil, recibo de citación firmado por el ciudadano GIOVANNI GIUNTA, a quien citó.-
En fecha 10 de Junio de 2009, tuvo lugar el Acto de Contestación de la demanda, en la que la representación Judicial de la parte demandada consignó escrito contentivo de sus alegatos y defensas.-
En fecha 18 de Junio de 2009, fue presentado escrito de pruebas por el Apoderado Judicial de la parte Actora.-
En fecha 19 de Junio de 2009, este Tribunal procedió a admitir las pruebas presentadas por la parte Actora.-
En fecha 22 de Junio de 2009, fue presentado escrito de pruebas por las Apoderadas Judiciales de la parte demandada.-
En fecha 22 de Junio de 2009, comparecieron por ante este Tribunal las Apoderadas Judiciales de la parte demandada, quienes solicitaron a este Tribunal pedir constancia de que en pagina de Internet Tu Inmueble.com estuvo anunciado en venta el local objeto del presente litigio.-
En fecha 25 de Junio de 2009, este Tribunal procedió a admitir las pruebas presentadas por la parte demandada.-
En fecha 25 de Junio de 2009, compareció por ante este Tribunal la Apoderada Judicial de la parte demandada, quien solicitó a este Tribunal, solicitar a la pagina Web “tuinmueble.com” copias de sus archivos de anuncios de venta de inmuebles ubicados en la Ciudad de Guarenas durante el mes de Diciembre de 2008.
En fecha 26 de Junio de 2009, compareció por ante este Tribunal el Apoderado Judicial de la parte Actora, quien impugnó las pruebas promovidas por la parte demandada correspondiente a los capítulos Cuarto, Quinto y Sexto.
En fecha 30 de Junio de 2009, este Tribunal procedió a Negar la petición de la Apoderada Judicial de la parte demandada correspondiente a la diligencia de fecha 25 de Junio de 2009.-
Llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, y no existiendo impedimento subjetivo en la Jueza para ello, pasa a hacerlo y en efecto OBSERVA:
PARTE MOTIVA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega la parte Actora en su libelo de demanda que le fue arrendado un Local Comercial distinguido con las letras y números CD1-3, ubicado en el primer piso del Sector Expoventura del Centro Comercial Buenaventura, situado en el borde Sur de la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Sector San Pedro, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, al ciudadano GIOVANNI GIUNTA, mediante documento notariado en fecha 14 de Junio del año 2005, inserto bajo el Nro 36, Tomo 61, celebrado por ante la Notaría Pública 1ra. del Municipio Baruta, del Estado Miranda, que convinieron en la cláusula 2 del citado Contrato de Arrendamiento, una duración de un (1) año fijo con fecha de comienzo el 1º de Mayo del año 2005 y de terminación el 30 de Abril del año 2006, después de haber expirado el termino fijo de duración, la relación arrendataria se ha prolongado por tres (3) años mas, luego de mutuo acuerdo mediante documento privado de fecha 16 de julio del año 2008, las partes anularon esa relación arrendataria, a tenor de lo previsto en el articulo 1.160 del Código Civil, y el punto 2 del convenio suscrito que dice: “El Arrendador” y “EL Arrendatario” expresamente declaramos que con la firma en este acto del presente convenio y con la entrega de “El Inmueble” objeto del contrato de arrendamiento referido, no tendremos mas nada que reclamar ni por este ni por ningún otro concepto relacionado con dicho inmueble. Caracas 16 de julio de 2008”; que para los efectos convinieron un plazo de nueve (9) meses para la entrega del inmueble, y que ese plazo venció el 16-04-2009, y el arrendatario no ha cumplido con esa obligación. Que fundamentó la demanda en los artículos 1.167, 1.159, 1.160 y el 1.264 del Código Civil. Razón por la cual en nombre de su representado demanda al ciudadano GIOVANNI GIUNTA, en su carácter de obligado y detentador del inmueble que le fue arrendado, para que convenga en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en cumplir con el contrato suscrito el 16 de Julio del año 2008, y en consecuencia en hacerle a su representado o a quien sus derechos represente, entrega material del inmueble arrendado libre de cosas y personas.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada en su escrito de contestación narraron lo siguiente: Negaron, Rechazaron y Contradijeron, alegaron que el instrumento privado motivo de la demanda pareciera reflejar el principio de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, que tal autonomía ha sido limitada en materia de arrendamiento, como se encuentra establecido en la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, trajeron a colación el articulo 7º de la ley antes mencionada, donde se establece de manera indubitable la nulidad de cualquier acción, acuerdo o estipulación que implique la disminución de alguno de los derechos que la Ley establezca para beneficiar o proteger a los arrendatarios, en virtud de que los mismos son irrenunciables.-
Igualmente alegan que el contrato que pretende hacerse valer es nulo, ineficaz e inexistente por imperio de la ley. Igualmente negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en el derecho, lo alegado por el demandante respecto al período de duración de la relación arrendaticia, que conforme a lo establecido en la cláusula dos (2) del contrato de arrendamiento que reposa en el expediente de la causa comenzó el 1º de mayo de 2005, con una duración de un (1) año fijo hasta el 30 de abril del año 2006, y luego de haber expirado el termino fijo de duración la misma se prolongó por tres (3) años mas, por cuanto la citada relación arrendaticia comienza el día 01 del mes de diciembre del año 1.999, hasta el 01 de enero del año 2000, siendo la “Arrendadora” INVERSIONES BEMACA, C.A., representada por su director principal CARLOS HUGO ODREMAN GIRON, alegan que a partir del año 2000, operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado. Que por cuanto habiéndose constituido en un (1) contrato a tiempo indeterminado, su representado solo puede ser demandado por las causales previstas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.-
Narran las Apoderadas Judiciales de la parte demandada, que el día 1º del mes de Junio del año 2004, el ciudadano CARLOS HUGO ODREMAN GIRON, celebra contrato con su representado, en su condición de persona natural, Autenticándose ante la Notaria Publica Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda. Chuao quedando inserto bajo el numero 74, tomo 47 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría. El día 14 del mes de Junio del año 2005, el ciudadano CARLOS HUGO ODREMAN GIRON celebra un nuevo contrato con su representado, igualmente en su condición de persona natural, el cual fue protocolizado ante la misma Notaría Pública, quedando inserto bajo el número 36 Tomo 61, de los libros de autenticaciones respectivos.
Alegan igualmente que el ciudadano CARLOS HUGO ODREMAN GIRON, ha actuado de manera deshonesta en detrimento de su representado, al no mencionar y pretender desconocer en el texto de su demanda los contratos de arrendamiento celebrados con la EMPRESA INVERSIONES BEMACA, C.A., como “Arrendadora”, en los cuales el ciudadano CARLOS HUGO ODREMAN GIRÓN, es su Director principal; período este de cuatro (04) años que corre desde el 1º de Diciembre de 1999, hasta el 30 de abril de 2004”, señalan además que el ciudadano CARLOS HUGO ODREMAN GIRON, le prometió lograrle otro local comercial al cual mudarse, en virtud que tenia la intención de vender el ocupado por el señor GIOVANNI GIUNTA, para lo cual publicó un anuncio de venta del inmueble vía Internet en la pagina de “tuinmueble.com”.-
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.-
La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.-
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.-
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…”
(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
El documento Privado de fecha 16-07-2008, que acompañó al libelo. Al no ser desconocido por la parte demandante se tiene como fidedigno. ASÍ SE DECIDE.
La Parte Demandada promovió.
• Promovieron el merito favorable de los autos, considera esta Juzgadora en un todo acorde con la jurisprudencia y doctrina patria, que el mérito favorable que se desprende de los autos no es un medio de pruebas, sino que constituye un elemento subjetivo de valoración por parte de la Jueza, en consecuencia mal puede otorgársele valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.
• Copia del Contrato de Arrendamiento celebrado entre CARLOS HUGO ODREMAN y GIOVANNI GIUNTA LUCIA, debidamente autenticado en la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chuao, en fecha primero (1º) de Junio de dos mil cuatro (2004). Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado en su oportunidad. ASI SE DECIDE.
• Copia del Contrato de Arrendamiento celebrado entre CARLOS HUGO ODREMAN GIRON y GIOANNI GIUNTA LUCIA, protocolizado ante la Notaria Publica Primero del Municipio Baruta del Estado Miranda, Chuao en fecha catorce (14) de Junio de dos mil cinco (2005). Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, en concordancia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado en su oportunidad. ASI SE DECIDE.-
• Copias Simples del Acta Constitutiva Estatuto Sociales de la Sociedad Mercantil INVERSIIONES BEMACA, C.A., este Tribunal la desecha por no guardar relación con la controversia. ASI SE DECIDE.
• Sesenta y Nueve (69) Copias de los depósitos efectuados por el demandado ciudadano GIOVANNI GIUNTA LUCIA, a la cuenta FAL Nº 5180035224, del Banco Venezolano de Crédito a nombre del ciudadano CARLOS HUGO ODREMAN GIRON, estas fueron impugnadas por la parte actora de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada no promovió la prueba de cotejo, razón por la cual el Tribunal no le da valor probatorio ASI SE DECIDE.
• Dos (2) Copias del fax Nº 01129597920, remitido por el demandante ciudadano CARLOS HUGO ODREMAN GIRON, donde informa al demandado ciudadano GIOVANNI GIUNTA, un aumento del canon de arrendamiento, estas fueron impugnadas por la parte actora de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada no promovió la prueba de cotejo, razón por la cual el Tribunal no le da valor probatorio. ASI SE DECIDE.
• Treinta y dos (32) Folios útiles, copias de recibo de los pagos efectuados por el arrendatario por concepto de pago de condominio del local, estas fueron impugnadas por la parte actora de conformidad con el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada no promovió la prueba de cotejo, razón por la cual el Tribunal no le da valor probatorio. ASI SE DECIDE.
Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, norma rectora de la carga y apreciación de la prueba, - adminiculada al artículo 1354 del Código Civil - lo que a continuación se transcribe:
“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
La parte actora pide el Cumplimiento del Contrato suscrito el 16 de julio del año 2008, y en consecuencia hacerle entrega material libre de bienes y de personas a su representado o a quien sus derechos represente del inmueble que le fue arrendado, luego del vencimiento del término contractual.
Las partes admiten la existencia de un Documento Privado de fecha 16 de Julio de 2008, a través del cual ambos declaran Resuelto el Contrato autenticado de fecha 14 de Junio de dos mil cinco (2005), bajo el Nº 36, Tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, no obstante a ello la controversia va dirigida a la determinación de la validez o no del contrato de fecha 16 de Julio de 2008, a través del cual se revoca de conformidad con lo previsto en el Articulo 1.159 el Contrato de Arrendamiento celebrado anteriormente. Así mismo la controversia va dirigida a determinar la procedencia de la acción del Cumplimiento de Contrato de fecha 16 de julio de 2008.-
Ahora bien corresponde a este Tribunal resolver en forma preliminar el aspecto relativo a la validez del contrato de fecha 16 de julio de 2008, a través del cual se revoca de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.159, el Contrato de Arrendamiento celebrado según documento autenticado en fecha 14 de junio de 2005, bajo el numero 36, tomo 61, de la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, cuyo cumplimiento solicita la parte actora.-
Sobre el particular advierte este Tribunal que de conformidad con lo previsto en el Artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. De tal forma que en concordancia con la citada norma aplicada al caso bajo análisis. El primer contrato celebrado por las partes contendientes de autos, en fecha 14 de Junio del año 2005, por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, inserto bajo el numero 36, tomo 61, tenia fuerza de ley entre las partes, sin embargo, este fue revocado válidamente por mutuo consentimiento de las partes, a través de contrato privado suscrito por CARLOS HUGO ODREMAN y GIOVANNI GIUNTA. ASI SE DECIDE.
En consecuencia estima este Tribunal que la revocatoria por mutuo consentimiento celebrada entre las partes a través de documento privado, reconocido por la parte demandada, debe estimarse válidamente realizado, y por tanto observa quien juzga que resulta ajustado a derecho solicitar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes. En consecuencia en los contratos suscritos a tiempo determinado solo es posible la terminación anticipada del contrato como consecuencia del incumplimiento culposo de una de las partes (resolución) o por haber faltado uno de los requisitos necesarios para su existencia, o por consentimiento de ambas partes…”
Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por CARLOS HUGO ODREMAN GIRON contra GIOVANNI GIUNTA, ambos plenamente identificados al comienzo de este fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Cumplir el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de julio de 2008 y en consecuencia RESTITUIR y ENTREGAR DE INMEDIATO a la parte demandante el inmueble arrendado constituido, por un Local Comercial distinguido con las letras y números CD1-3, ubicado en el primer piso del Sector Expoventura del Centro Comercial Buenaventura, situado en el borde Sur de la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, Sector San Pedro, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.-completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que declaró haberlo recibido.
SEGUNDO: Conforme lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire a los seis (6) días del mes de Julio de Dos Mil Nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

Abg. YOLANDA DEL CARMEN DIAZ
LA SECRETARIA,

Abg. ROSANA SANCHEZ MONTIEL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 09:30 de la mañana.
LA SECRETARIA,

Abg. ROSANA SANCHEZ MONTIEL
YDCD/RSM/Neil.
EXP. 2614-09.-

ABG. ROSANA SÁNCHEZ MONTIEL, Secretaria Titular del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: Que las copias fotostáticas que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, las cuales corren insertas al expediente signado con el Nro. 2614-09, en el Juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue CARLOS HUGO ODREMAN GIRÓN contra GIOVANNI GIUNTA. Todo de conformidad con la Ley. En Guatire, a los 06 días del mes de Julio de dos mil Nueve (2009). Años 199° y 150°.
LA SECRETARIA,

Abg. ROSANA SÁNCHEZ MONTIEL

RSM/Neil.-
EXP: .-