REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
199º y 150º
PARTE DEMANDANTE: ciudadana MARÍA DE LAS MERCEDES SALINAS DE TRIANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.878.748 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.298, según poder Apud-Acta otorgado en fecha 16 de junio de 2009, el cual corre inserto al folio 18.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JAIRO AUGUSTO VALERO ANDRADES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.476.505.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados JOSÉ RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ y BELÉN TERESA BAEZ ROSALES, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.715 y 129.650 en su orden, según poder apud-acta otorgado en fecha 29 de junio de 2009, el cual riela al folio 26 del expediente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE NÚMERO: 4913-2009
DE LA NARRATIVA
Se inicia la presente causa por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, presentada por la ciudadana MARIA DE LAS MERCEDES SALINAS DE TRIANA, asistida por la abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL, anteriormente identificadas, en la que expone: que según contrato privado de administración inmobiliaria en fecha 20 de noviembre de 2005, la empresa ADMINISTRADORA INBANKER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 72, tomo 6-A, de fecha 30 de marzo de 2001, dio en arrendamiento un inmueble propiedad de la parte demandante, ubicado en la carrera 6, N° 12-77, San Cristóbal, Estado Táchira, al ciudadano JAIRO AUGUSTO VALERO ANDRADE, ya identificado, según contrato de arrendamiento privado, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs.370,oo), seguidamente la parte demandante hace mención del contenido de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA y QUINTA del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandada y la empresa INBANKER C.A., manifiesta que la parte demandada se comprometió a entregar el inmueble objeto de presente litigio en al fecha de expiración del plazo fijo del contrato y en caso de que no ocurriera se convino que a partir del 23 de noviembre de 2007, comenzaría a correr la prórroga legal dispuesta en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vencía el 23 de noviembre de 2008, no habiendo entregado el inmueble, por lo que demanda el cumplimiento de contrato con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, por lo que demanda por cumplimiento de contrato al ciudadano JAIRO AUGUSTO VALERO ANDRADES, para que convenga o en su defecto sea condenado a entregar el inmueble objeto del presente litigio, en el mismo estado de conservación y limpieza que le fue entregado y cancelar las costas y costos del presente juicio; solicitó medida preventiva de secuestro y estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.400,oo) equivalente a 80 unidades tributarias. (folios 01 al 06).
Conjuntamente con el libelo de la demanda presentó anexo: contrato de administración inmobiliaria entre la empresa ADMINISTRADORA INBANKER C.A. y la parte demandante; documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio; contrato de arrendamiento suscrito entre la ADMINISTRADORA INBANKER C.A. y la parte demandada. (folios 07 al 13).
Por auto de fecha veintisiete (27) de mayo de 2009, este Juzgado admitió la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, acordando la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos la citación de la parte demandada, asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio (folio 14 y 15).
En fecha once (11) de junio de 2009, el ciudadano Alguacil de este Tribunal diligenció informando que había localizado a la parte demandada a quien le hizo entrega de la compulsa pero esta se negó a firmar. (folio 16).
En fecha dieciséis (16) de junio de 2009, la parte demandante solicitó la notificación de la parte demandada conforme lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (folio 17).
En fecha diecinueve (19) de junio de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, diligenció informando la dirección donde debía ser notificada la parte demandada. (folio 19).
En fecha veintidós de junio de 2009, este Tribunal mediante auto acordó la citación de la parte demandada conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (folio 20 y 21).
En fecha veinticinco (25) de junio de 2009, la parte demandada asistida por la abogada BELEN TERESA BAEZ ROSALES, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 129.650, se dio por citada en la presente causa. (folio 22).
En fecha veintinueve (29) de junio de 2009, siendo el día y hora fijados por este Tribunal para la celebración del acto conciliatorio entre las partes no habiendo comparecido ninguna de las partes se declaró desierto el acto. (folio 23).
En fecha veintinueve (29) de junio de 2008, la parte demandada presentó escrito de contestación en el cual convino que en fecha 15 de noviembre y no el 23 de noviembre celebró contrato de arrendamiento, con la administradora INBANKER C.A., expone que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció una duración de un año fijo, no renovable, el cual comenzaría el 15 de noviembre hasta el 16 de noviembre de 2007 y que a partir de esa fecha comenzó a correr la prorroga legal la cuales de seis (06) meses y no de un año como lo señaló la parte demandante, por lo que continuó ocupando el inmueble sin oposición de la parte demandante por lo que operó la tácita reconducción arrendaticia y el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado; seguidamente negó, rechazó y contradijo haber incumplido con el contrato de arrendamiento, exponiendo que en la presente causa operó la tácita reconducción. (folios 24 y 25).
En fecha seis (06) de julio de 2009, la coapoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas en el cual promovió las testimoniales de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE RAMÍREZ PABÓN y BLANCA LETICIA GONZÁLEZ RAMÍREZ, pruebas que fueron agregadas y admitidas mediante auto de fecha 07 de julio de 2009. (folio 27 y 28).
En fecha siete (07) de julio de 2009, la apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas en al cual promovió el mérito favorable de autos, el valor probatorio del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio y el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto de fecha 07 de julio de 2009. (folio 30).
En fecha diez (10) de julio de 2009, la coapoderada judicial de la parte demandada diligenció solicitando nuevo día y hora para oír las testimoniales promovidas. (folio 31).
En fecha diez (10) de julio de 2009, siendo el día y hora fijados para oír la testimonial del ciudadano RAFAEL ENRIQUE RAMÍREZ PABÓN, no habiendo comparecido el mismo se declaró desierto el acto. (folio 32).
En fecha diez (10) de julio de 2009, siendo el día y hora fijados para oír la testimonial de la ciudadana BLANCA LETICIA GONZÁLEZ RAMÍREZ, no habiendo comparecido la misma se declaró desierto el acto. (folio 33).
En fecha diez (10) de julio de 2009, este Tribunal mediante auto fijó nueva oportunidad para oír la testimonial de los ciudadanos RAFAEL ENRIQUE RAMÍREZ PABÓN y BLANCA LETICIA GONZÁLEZ RAMÍREZ. (folio 34).
En fecha trece (13) de julio de 2009, siendo el día y hora fijados para oír la testimonial del ciudadano JOSE RAMÓN CONTRERAS SÁNCHEZ, habiendo comparecido el mismo rindió declaración. (folio 35).
En fecha trece (13) de julio de 2009, siendo el día y hora fijados para oír la testimonial de la ciudadana BLANCA LETICIA GONZÁLEZ RAMÍREZ. (folio 36).
DE LA MOTIVA
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Se inicia la presente acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento mediante escrito libelar, presentado por la ciudadana MARÍA DE LAS MERCEDES SALINAS DE TRIANA, asistida por la abogada ANTONIA ISABEL SANDOVAL CHACÓN, ya identificados, fundamentado en el artículo 38 literal “b” del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1167, 1159 y 1160 del Código Civil, en el que la parte demandante alega: que según contrato privado de administración inmobiliaria en fecha 20 de noviembre de 2005, la empresa ADMINISTRADORA INBANKER, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, bajo el N° 72, tomo 6-A, de fecha 30 de marzo de 2001, dio en arrendamiento un inmueble propiedad de la parte demandante, ubicado en la carrera 6, N° 12-77, San Cristóbal, Estado Táchira, al ciudadano JAIRO AUGUSTO VALERO ANDRADE, ya identificado, según contrato de arrendamiento privado, fijándose como canon de arrendamiento la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs.370,oo), seguidamente la parte demandante hace mención del contenido de las cláusulas SEGUNDA, TERCERA y QUINTA del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandada y la empresa INBANKER C.A., manifiesta que la parte demandada se comprometió a entregar el inmueble objeto de presente litigio en al fecha de expiración del plazo fijo del contrato y en caso de que no ocurriera se convino que a partir del 23 de noviembre de 2007, comenzaría a correr la prórroga legal dispuesta en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vencía el 23 de noviembre de 2008, no habiendo entregado el inmueble, por lo que demanda por cumplimiento de contrato al ciudadano JAIRO AUGUSTO VALERO ANDRADES, para que convenga a entregar el inmueble objeto del presente litigio, en el mismo estado de conservación y limpieza que le fue entregado y cancelar las costas y costos del presente juicio; solicitó medida preventiva de secuestro y estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.400,oo) equivalente a 80 unidades tributarias.
Consta en autos que la parte demandada se dió por citada en fecha 25 de junio de 2009 y en su oportunidad legal dió contestación a la demanda en los siguientes términos: convino que en fecha 15 de noviembre y no el 23 de noviembre celebró contrato de arrendamiento, con la administradora INBANKER C.A., expone que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció una duración de un año fijo, no renovable, el cual comenzaría el 15 de noviembre hasta el 16 de noviembre de 2007 y que a partir de esa fecha comenzó a correr la prorroga legal la cuales de seis (06) meses y no de un año como lo señaló la parte demandante, por lo que continuó ocupando el inmueble sin oposición de la parte demandante por lo que operó la tácita reconducción arrendaticia y el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado; seguidamente negó, rechazó y contradijo haber incumplido con el contrato de arrendamiento, exponiendo que en la presente causa operó la tácita reconducción.
Ahora bien, este Juzgador antes de analizar el fondo del asunto pasa a realizar un análisis del contrato de arrendamiento, para determinar la naturaleza del mismo y así verificar la procedencia de la acción interpuesta, en el contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula TERCERA la vigencia de un año fijo entre el 23 de noviembre de 2006 y el 23 de noviembre de 2007, no existiendo en los autos otro contrato de arrendamiento, por lo que el 23 de noviembre de 2007, concluyó la relación arrendaticia y comenzó a correr la prórroga legal dispuesta en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no la prórroga establecida en el literal “b” tal como fue expuesto por la parte demandante por cuanto el tiempo de duración de la relación arrendaticia no se corresponde con la prórroga anteriormente mencionada, el lapso de prórroga legal correspondiente es de seis (06) meses que transcurrieron entre el 24 de noviembre de 2007 y el 23 de mayo de 2008, fecha en la cual finalizó por completo la relación arrendaticia, debiendo la parte demandada hacer entrega del inmueble objeto del presente litigio, una vez concluido este lapso y al no efectuar la parte demandada la entrega del inmueble objeto del presente litigio, la parte actora debió proceder a demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandada y la administradora INBANKER C.A. en la persona de su presidente ciudadano ROGER EVELIO MARQUEZ MARQUEZ, titular de la cédula de identidad N° V-5.029.177, encontrándose, facultado para ello según contrato de administración inmobiliaria otorgado por la parte demandante en el mes de noviembre del año 2005, los cuales rielan a los folios 7, 10 al 13 del expediente y se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; se observa que la parte demandante ejerció la presente acción, un año después de concluida por completo la relación arrendaticia; es decir transcurrió un año ocupando la parte demandada de manera pacifica el inmueble objeto del presente litigio, convirtiéndose el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y operando una tácita reconducción arrendaticia. En tal virtud, quien juzga observa que la parte demandante en su escrito libelar fundamentó su acción en el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1167, 1159 y 1160 del Código Civil, artículos propios de relaciones arrendaticias a tiempo determinado.
Nuestra doctrina de Casación, acoge este criterio de considerar contraria a derecho, el trámite de resolución de contrato, con fundamento en las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando al efecto:
“…la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que inició el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico; todo vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo indeterminado, sino por tiempo determinado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues este tiene que verificar la procedencia de la acción, escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta apreciación del Tribunal, determinante en el juicio, debe considerarse como tal, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales… En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…” (o.c. Jurisprudencia Ramírez & Garay, Tomo CLXXXVII, páginas 327 y 328).
De todo lo expuesto podemos observar que en la presente acción no fue determinado exactamente el tipo de relación arrendaticia existente entre las partes, para de esta manera articular correctamente su fundamento jurídico, por lo que considera este sentenciador contraria a derecho la petición del demandante, por todas la razones anteriormente explicadas, considerando quien juzga que la misma es inadmisible y así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la demanda de desalojo intentada por la ciudadana MARÍA DE LAS MERCEDES SALINAS DE TRIANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.878.748 y de este domicilio contra el ciudadano JAIRO AUGUSTO VALERO ANDRADES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.476.505, por ser contraria a derecho la petición de la accionante.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los veinte (20) días del mes de julio del año dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
GREGORIO EDECIO PÉREZ AGUILAR
Juez Temporal
MARÍA E. VILLAMIZAR DE GALVIS
Secretaria
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