TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO CRISTOBAL ROJAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
BOLIVARIANO DE MIRANDA

PARTE ACTORA: YRMA HOUTMAN DE PEREZ, LUIS JESUS PEREZ HOUTMAN, MILDRED DEL CARMEN PEREZ HOUTMAN Y MARVELIS DEL CARMEN PEREZ HOUTMAN, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nrs. V-931.474, V-6.407.747, V-6.825.957 y V-6.991.894, respectivamente.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MILDRED DE CARMEN PEREZ HOUTMAN y ROSA MARIA RINCONES DE PEREZ, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nrs. 35.843 y 19.853, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JESUS ORLANDO PITA PEREIRA, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.993.611.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO ALBERTI ACOSTA y GLADYS MARÍA ESSER DE ALBERTI, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inre-Abogado bajo los Nrs. 27.933 y 27.932, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE Nro. 1364-08

Se inicia la presente causa mediante libelo de demanda presentado en fecha 26 de Enero de 2008, por los ciudadanos YRMA HOUTMAN DE PEREZ, LUIS JESUS PEREZ HOUTMAN, MILDRED DEL CARMEN PEREZ HOUTMAN Y MARVELIS DEL CARMEN PEREZ HOUTMAN, debidamente asistidos por la abogada Mildred Pérez Houtman, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Nro. 35.843 contra el ciudadano JESÚS ORLANDO PITA PEREIRA, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
Por auto de fecha 01 de Diciembre de 2008, este tribunal admitió la demanda en cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. Al mismo tiempo, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada antes identificada, a fin de que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda u oponer las defensas que creyere conveniente.
Mediante diligencia de fecha 12 de Diciembre de 2008, la co-demandante Abg. Mildred Pérez, consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa. Igualmente, mediante diligencia de esa misma fecha, la parte actora, confirió poder apud-acta a las profesionales del derecho ciudadanas MILDRED DEL CARMEN PÉREZ HOUTMAN y ROSA MARÍA RINCONES DE PÉREZ, inscritas en el Inpre-Abogado bajo los Nrs. 35.843 y 19.853, respectivamente.
En fecha 14 de Enero de 2009 el Tribunal libró la respectiva compulsa de citación a la parte demandada, la cual le fue entregada al Alguacil de este Despacho en fecha 16 de Enero de 2009.
Mediante diligencia de fecha 28 de Enero de 2009, el Abogado José Gregorio Alberti Acosta, solicitó copias simples del expediente, las cuales fueron acordadas el día 30 del mismo mes y año, en el cual se avocó el Juez Temporal de este Tribunal y ordenó la notificación de la parte actora.
En fecha 10 de Febrero de 2009, el Alguacil de este Tribunal consignó sin efecto de firma, el recibo de citación y la compulsa, en virtud que se trasladó en varias oportunidades a la dirección señalada en el libelo y le fue imposible localizar al demandado.
En fecha 11 de Febrero de 2009, el Alguacil consignó debidamente firmada por la apoderada judicial de la parte actora, boleta de notificación de avocamiento.
Mediante diligencia del día 11 de Febrero de 2009, la apoderada judicial de la parte actora solicitó la citación del demandado mediante carteles, de conformidad con lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado mediante auto del día 16 del mismo mes y año.
En fecha 03 de Marzo de 2009, la secretaria titular de este tribunal dejó constancia de haber realizado la fijación del cartel, en la dirección del demandado indicada en el libelo de la demanda. Igualmente el día 17-03-09 la apoderada judicial de la parte actora, consignó dos ejemplares de la publicación del cartel por la presa.
Por diligencia presentada el día 20 de abril de 2009, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó la designación de un Defensor Ad-litem, lo cual fue acordado por auto de fecha 27 de Abril de 2009.
Mediante diligencia de fecha 08 de Mayo de 2009, el Alguacil titular de este Despacho consignó debidamente firmada, boleta de notificación correspondiente al defensor ad-litem.
En fecha 12 de Mayo de 2009, compareció el abogado Gino Gaviola, inscrito en el Inpre-Abogado bajo el Nro. 70.727 Defensor ad-litem designado por este Tribunal y aceptó el cargo encomendado y prestó el juramento de Ley. Siendo que mediante diligencia de esa misma fecha, la parte actora solicitó la citación de éste, lo cual fue acordado mediante auto del día 14 del mismo mes y año.
En fecha 19 de Mayo de 2009, el Alguacil de este Despacho consignó Boleta de Citación correspondiente al defensor ad-litem.
En fecha 21 de Mayo de 2009, compareció el ciudadano Jesús Orlando Pita Pereira, en su carácter de parte demandada debidamente asistido por la abogada Gladys María Esser de Alberti, inscrita en el Inpre-Abogado bajo el Nro. 27.932, y consignó escrito de Cuestiones Previas, Así como escrito de Contestación al fondo de la demanda.
Mediante escrito presentado en fecha 25 de Mayo de 2009, la parte demandada confirió poder Apud-Acta a los Abogados JOSE GREGORIO ALBERTI ACOSTA y GLADYS MARÍA ESSER DE ALBERTI Abogados en ejercicio e inscritos en el Inre-Abogado bajo los Nrs. 27.933 y 27.932, respectivamente.
En fecha 25 de Junio de 2009, compareció el defensor ad-litem designado por este Tribunal y consignó escrito de contestación. Siendo que por escrito presentado en esa misma fecha, la apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de Contestación.
Por diligencia de fecha 27 de Mayo de 2009, la apoderada judicial de la parte actora solicitó copias simples, las cuales fueron acordadas por auto del día 28 del mismo mes y año.
En fecha 01 de junio de 2009, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas, así como escrito de informes constante de dos folios.
Mediante diligencia de fecha 02 de Junio de 2009, la apoderada judicial de la parte demandada consignó escrito de pruebas.
Por auto de fecha 02 de Junio de 2009, este Tribunal admitió las pruebas presentadas por las partes, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la definitiva.
Mediante diligencia presentada en fecha cuatro de junio de 2009 por la apoderada judicial de la parte actora, insistió, ratificó e hizo valer el documento público de notificación consignada junto al libelo de demanda.

II
DEL ESCRITO LIBELAR

En el escrito contentivo de la demanda presentado por la parte actora se señala:

Que en fecha 25 de Octubre de 1999, su causante JESUS FERNANDO PEREZ FUSPERGUEZ, fallecido en fecha 13 de febrero de 2005, celebro contrato de arrendamiento con el señor JESÚS ORLANDO PITA PEREIRA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.993.611, el cual fue por un local ubicado en la avenida Bolívar 2, con calle Miranda Nro. 13B-114, Charallave, Municipio Cristóbal Rojas, Estado Miranda, y que dicho contrato comenzó a regir el día 01 de Noviembre de 1999; Que de acuerdo a la cláusula tercera fue convenido un término de un año fijo prorrogable por períodos iguales y sucesivo, siempre y cuando El Arrendatario estuviere solvente a menos que una de las partes manifestare por escrito a la otra, por lo menos con 30 días de anticipación a la expiración del plazo fijo o cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no continuar el contrato de arrendamiento; Que en fecha 29 de septiembre de 2006 la sucesión representada por su madre solicitó la notificación del arrendatario o a cualquier persona que ocupara el local arrendado; Que dicha notificación de acuerdo a lo previsto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, con la finalidad de manifestarle al arrendatario su voluntad de no continuar con dicho contrato y que la cual se realizó mediante la Notaría Pública de este Municipio; Que en la notificación se le informó que su correspondiente prórroga legal de dos (2) años empezaría a computarse a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento el cual sería el día 01 de Noviembre de 2006 de conformidad con el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que vencida la prórroga legal el arrendatario ha incumplido y no ha entregado el local tal como lo estipula la mencionada Ley.
En virtud de lo anterior es por lo que procedió a demandar al ciudadano JESÚS ORLANDO PITA PEREIRA, antes identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, para que convenga en ello o sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: Primero: En que el Contrato quedó resuelto de pleno derecho. Segundo: Entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento completamente desocupado, libre de bienes, personas y de basura. Tercero: En pagar las costas y costos del proceso incluyendo honorarios de Abogado.
Fundamentó su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1167 y 1601 del Código Civil.
Asimismo, la parte actora, de conformidad con el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó se decrete Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble de marras.

III
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

El ciudadano JESÚS ORLANDO PITA PEREIRA, venezolano V-6.993.611, asistido por la abogada GLADYS MARÍA ESSER DE ALBERTTI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 27.932, presentó escrito de contestación a la demanda incoada, y expresó lo siguiente:
Negó, Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la presente demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falsos todos los argumentos demandados; Adujo que es falso, negó y contradijo que la arrendataria haya notificado o manifestado su voluntad de no prorrogar o no continuar el contrato de arrendamiento suscrito y autenticado en fecha 25 de octubre de 1999 para regir a partir del 1 de Noviembre de 1999; Impugnó la notificación que la parte actora anexó a su libelo de demanda la cual dice ser practicada por la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda en fecha 29-09-06; Indicó que la ciudadana Yrma Houtman de Pérez manifestó ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas proceder en su propio nombre y en el de la sucesión Pérez Houtman, representación que no aparece acreditada; Que el carácter de representación de unos herederos no se acredita con la planilla de declaración sucesoral emitida por el Seniat, ni mucho menos por un Título de Únicos y Universales Herederos emitido por un Juzgado; Que una cosa es la condición de herederos y otra la de representante de una sucesión.
Igualmente adujo que de la actuación de la Notaría puede observarse que, ésta no dejó constancia alguna de haber practicado la notificación; Que todo lo contrario, en su auto no aparece identificada persona alguna que haya recibido el escrito de notificación; Que la nota manuscrita al dorso de la hoja contentita del auto de la Notaría de fecha 29 de Septiembre de 2006, se expresa claramente que no se identifica a ninguna persona; Que por lo tanto mal se puede tener como válida una notificación entregada a alguien a quien no se identifica, que tal acto carece de validez.
Rechazó, negó y contradijo que el contrato haya quedado resuelto de pleno derecho; Que tenga que entregar el local identificado objeto del contrato de arrendamiento completamente desocupado, libre de bienes y personas y de basura; Que no ha sido notificado ni legal, ni extrajudicialmente con la debida anticipación, por lo que el referido contrato se ha prorrogado tácitamente como lo señala la cláusula tercera.

DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS

Junto al escrito libelar la parte actora consignó los siguientes recaudos:
a) Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos JESÚS FERNANDO PÉREZ FURPERGUEZ, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-323.171 y el ciudadano JESÚS OLANDO PITA PEREIRA, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.993.611, suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda en fecha 25-10-1999, anotado bajo el Nro. 45, Tomo 49.
b) Notificación realizada por ante la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda de fecha 29 de Septiembre de 2006.
c) Planilla de declaración Sucesoral nro. 050215 emitida por el Seniat.
d) Copia Certificada de Expediente signado con el Nro. S-344 de la nomenclatura particular del Juzgado Tercero de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con motivo de únicos y Universales Herederos.

En el lapso probatorio, la parte actora consignó escrito de pruebas donde reprodujo e hizo valer las pruebas documentales consignadas junto al libelo de demanda.

Por su parte el demandado en su escrito de Pruebas promovió en virtud del principio de la comunidad de pruebas el escrito consignado por la parte demandante evacuado por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, Charallave y el Contrato de Arrendamiento que corre inserto a los folios del 3 al 6 signado con la letra “A”.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad para dilucidar el presente caso, este sentenciador lo hace bajo las siguientes premisas:

Alegó la parte actora en su escrito libelar que, su causante ciudadano JESÚS FERNANDO PÉREZ FUSPERGUEZ celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano JESÚS ORLANDO PITA PEREIRA, en fecha 25 de Octubre de 1999 y que éste comenzaría a regir a partir del 01 de Noviembre del mismo año, lo cual fue aceptado expresamente por la parte demandada.
La accionante alegó igualmente que, en fecha 29 de Septiembre de 2006, la ciudadana YRMA HOUTMAN DE PÉREZ en representación de la sucesión, solicitó a la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, la notificación del arrendatario o a cualquiera persona que ocupara el local arrendado, de su voluntad de no renovar el Contrato de marras de conformidad con lo contenido en su cláusula tercera y que la prórroga legal comenzaría a partir del vencimiento del contrato, es decir, el 01 de noviembre de 2006. En este sentido, la parte demandada impugnó la Notificación realizada por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 29 de Septiembre de 2006, por cuanto la misma fue solicitada por la ciudadana Yrma Houtman quien manifestó proceder en su propio nombre y en el de la sucesión Pérez Houtman, y que ésta no acreditó dicha representación y por otra parte, que la Notaría no dejó constancia alguna de haber practicado la notificación lo que se puede evidenciar de la nota manuscrita al dorso de la hoja contentiva del auto, por cuanto no identificó a la persona supuestamente notificada.
En este sentido, se observa que, el documento objeto de impugnación se trata de un Documento Público, siendo que la forma de ataque de estos medios probatorios está establecido en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1380 del Código Civil en concordancia con el Artículo 438 del Código de Procedimiento Civil, referente a la Tacha de Falsedad, por lo que, la impugnación formulada por la parte demandada es improcedente, y así se declara.
Ahora bien, no es un hecho controvertido por las partes que el vínculo jurídico que las une deriva de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, sólo queda a este Tribunal establecer si la notificación realizada en fecha 29 de Septiembre de 2006 por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, alcanzó su objetivo como lo era la manifestación del arrendador del desahucio del Contrato de Marras y el comienzo de la prórroga de Ley, y si la parte actora logró demostrar sus alegatos y la demandada desvirtuó éstos en el transcurso del proceso, según lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación “

En este sentido, la parte actora alegó en virtud de la notificación de fecha 29 de Septiembre de 2006, el contrato de arrendamiento que une a las partes venció el día 01 de Noviembre de 2006, y que desde esta fecha comenzó a transcurrir la prórroga legal, a lo que la demandada indicó que dicha notificación no cumplió con su objetivo por cuanto la Funcionario Actuante no identificó a la persona notificada.
Así las cosas, se puede evidenciar de la actuación evacuada por la Notaría Pública del Municipio Cristóbal Rojas la cual corre inserta a los folios 7 y 8 del Presente expediente, que la funcionaria se trasladó y constituyó en el Centro Comercial Sonilandia, Avenida Bolívar 2, con calle Miranda de Charallave, Estado Miranda y que le hizo entrega del escrito que contiene la Notificación a una persona quien luego de haber leído dicho escrito manifestó no tener autorización para firmar ni identificarse.
De lo anteriormente narrado, se evidencia que, la funcionaria actuante debió indicar a que persona le hizo entrega del Escrito de Notificación, puesto que con el simple hecho de esgrimir que fue atendida por una persona quien dijo ser empleada del local y que se negó a firmar e identificarse no es suficiente para tener como verdaderamente válida la notificación, puesto que ello implica el incumplimiento formal y material del acto de comunicación, convirtiéndose en una Notificación Defectuosa, puesto que en efecto la funcionaria se trasladó al domicilio del arrendatario y se entrevistó con una persona a quien le hizo entrega de la notificación, sin embargo, no se puede tener certeza que la persona notificada transmitiría la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto no se dejó constancia si efectivamente era una empleada del local, ni de su nombre y apellido, ocasionándole de esta manera un estado de indefensión al arrendatario y vulnerando el derecho Constitucional a la defensa, por lo que no se considera válida la notificación, y así se declara.
En este sentido la arrendadora no logró notificar válidamente a la arrendataria de su voluntad de no prorrogar el contrato por lo menos con 30 días de anticipación como lo establece la cláusula Tercera del contrato de marras, que nos ilustra:
“El plazo de duración del presente contrato es de Un (01) año fijo, contados a partir del día Primero (1°) de Noviembre de 1.999, prorrogables por períodos iguales y sucesivos, siempre y cuando EL ARRENDATARIO estuviere solvente en los alquileres del plazo fijo y hubiere cumplido con todas sus obligaciones contractuales; a menos que una de las partes manifestare por escrito a la otra, su voluntad de no continuar el contrato por lo menos con 30 días de anticipación a la expiración del plazo fijo o cualquiera de sus prórrogas” (subrayado del Tribunal)

Por lo que, estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se encuentra en plena vigencia sin que haya transcurrido prórroga de ley, por lo que, la acción de Cumplimiento de Contrato intentada por la arrendadora fundamentada en el vencimiento de la prórroga legal no puede prosperar en derecho y así se decide.
VII
DECISIÓN
Por todos los razonamientos antes expuestos este Tribunal del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por los ciudadanos YRMA HOUTMAN DE PEREZ, LUIS JESUS PEREZ HOUTMAN, MILDRED DEL CARMEN PEREZ HOUTMAN Y MARVELIS DEL CARMEN PEREZ HOUTMAN, contra el ciudadano JESÚS ORLANDO PITA PEREIRA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento del presente fallo. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por resultar perdidosa en el proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dado firmado y sellado en la sala de Despacho del Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Charallave, a los Veintinueve (29) días del mes de Junio del 2009. Años 199° y 150°.
EL JUEZ

ABG. JOSÉ VALENTÍN TORRES RAMÍREZ.
LA SECRETARIA

ABG. JOANNY CARREÑO

Siendo las 3:25 pm del día de hoy se público la anterior sentencia.-
LA SECRETARIA.
JVTR/JC/Rey.
Exp. 1364-08