TSJ Regiones - Decisión

EN SU NOMBRE
EL
JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
CUA, VEINTIDOS (22) DE JUNIO DE DOS MIL NUEVE (2009)
199° Y 150°
EXPEDIENTE D-708-08.
PARTE ACTORA: MARIA DA CONCEICAO GONCALVES SARDINHA y FILOMENA DA PAIXAO SARDINHA de nacionalidad portuguesa, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nº E-1.029.009 y E-1.029.010 respectivamente.-
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDANTE: CARLOS EDUARDO NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 25.099, conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.-
PARTE DEMANDADA: JOSE ELIAS GIL PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.986.258.-
APODERADO JUDICIAL PARTE DEMANDADA: JOSE MORON, venezolano, mayor de edad, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 99.037, conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.-
MOTIVO: DESALOJO. Del inmueble que a continuación se identifica: Casa construida sobre lote de terreno, ubicada en la Calle Las Palmas del sector Quebrada de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, cuyos linderos constan en el documento de propiedad inserto desde el folio 5 al 7 y sus vtos.-

NARRATIVA
Se plantea la controversia cuando la parte actora, manifiesta que en fecha 01-04-2000, celebro contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano JOSE ELIAS GIL PEREZ, sobre un inmueble identificado en el encabezamiento de la presente decisión, fijándose un canon de arrendamiento en la cantidad de Bolívares Sesenta (Bs. F. 60,oo) conforme la vigente conversión, que se obligó a pagar los días Primero (1º) de cada mes por mensualidades vencidas, por el lapso de un (1) año contado a partir del 1º de abril de 2000, contrato que se ha venido renovando automáticamente por periodos iguales convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones arrendamiento a los meses de abril, mayo junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2008, lo cual equivale a la cantidad de Bolívares Cuatrocientos Ochenta (Bs. 480,oo) conforme la vigente conversión, en violación a lo acordado en el mencionado contrato verbal.
Que anexa Inspección Judicial marcada “A” evacuada por este Tribunal a los fines de demostrar la existencia del contrato verbal de arrendamiento, anexa marcado “B” copia de documento de propiedad del inmueble.
Fundamenta su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.592 del Código Civil, y el contenido de los artículos 33 y 34 ord. “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que en razón de los hechos narrados acude ante esta autoridad jurisdiccional a demandar como en efecto lo hace por DESALOJO de la vivienda ya descrita, al ciudadano JOSE ELIAS GIL PEREZ para que convenga o en su defecto a ello sea condenada conforme los siguientes particulares:
PRIMERO: Al DESALOJO del inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre el construida ubicada en la Calle Las Palmas del sector Quebrada de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, conforme el articulo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la entrega material del inmueble, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: En el pago de la suma de Cuatrocientos Ochenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 480,oo), por concepto de cánones de arrendamientos insolutos correspondiente a los meses de abril, mayo junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2008. a razón de Sesenta Bolívares (Bs. F. 60,oo) cada mes.
TERCERO: La condena en costas y costos del juicio.
Revisado el libelo y sus respectivos anexos, en los términos antes expuestos, el mismo se admitió mediante auto de fecha 12-12-2008, por los trámites del procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de Despacho contados a partir de la constancia en autos de su efectiva citación, la cual se realizó en fecha 23 de enero de 200, según consta de la declaración realizada por el Alguacil Temporal de este Tribunal ciudadano JORGE RAMOS, cursante al folio 32.-
La demandada se dio por citada en fecha 23-01-2009 a las 2:50 P.M., y contestó la demanda dentro del lapso legal en fecha 28-01-2009, exponiendo lo siguiente.
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los argumentos expuesto por el demandante, niega que deba cantidad alguna por cánones de arrendamiento de los meses desde abril, mayo junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2008, por cuanto los mismos fueron cancelados al arrendador en efectivo y oportunamente. Niega que haya violado las normas que rigen la materia arrendaticia, así como principios de ejecución de las obligaciones contractuales y que igualmente es falso que este incurso en los supuestos de hecho de los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que, según su decir, ha cumplido puntualmente con sus obligaciones arrendaticias.
Afirma que desde hace nueve años ocupa un inmueble que es asiento de su familia, ubicado en la Calle Las Palmas en Quebrada de Cúa en el Municipio Urdaneta, bajo contrato verbal con los dueños del mismo desde el 01 de abril de 2000, con un canon de arrendamiento de Bolívares Fuertes Sesenta (Bs. F. 60,oo), y que ha cancelado todas y cada una de las mensualidades vencidas, hasta el mes de diciembre pasado, ultimo mes en pagar.
Que desde hace un año viene confrontando problemas con los arrendadores quienes por vías indirectas e informales contrarias a la Ley le han solicitado desalojar.
Que ha sido perturbado en la posesión pacifica de la cosa cuando los arrendadores tumbaron una pared del inmueble sin previas notificación y sin autorización de Ingeniería Municipal, lo cual fue denunciado ante dicho organismo, realizándose en noviembre de ese mismo año una Inspección Judicial por parte del Tribunal de Municipio en lo que se constituyo una perturbación de la posesión pacifica, cuando de manera maliciosa y de mala fe señala que no ha cumplido con sus obligaciones y solicitar el desalojo en base, según su decir, en hechos falsos, invocando par ello las previsiones de los artículos 1.579 .585 y 1.160. del Código Civil, señala conforme el artículo 75 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela sobre la protección de la familia, en razón que el inmueble es sede de su familia y según su decir ha cumplido sus obligaciones locativas.
Es por lo que solicita se declare sin lugar la presente demanda., se condene en costas, costos y honorarios profesionales a la parte demandante y se declare sin lugar la medida cautelar solicitada.
En fecha 29-01-2009, estando dentro de la oportunidad legal, se abrió el juicio a pruebas, y en fecha 03-02-2009, dentro del lapso legal, compareció la parte demandada y consignó Escrito de Pruebas los que fueron recibidos y anexados al expediente.
En fecha 05-02-2009, dentro del lapso legal, compareció la parte demandante y consignó Escrito de Pruebas los que fueron recibidos y anexados al expediente.
En fecha 13 de febrero de 2009 se abrió el lapso para dictar sentencia, conforme las previsiones del artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19-06-2009 me avoco al conocimiento de la causa en el estado en que se encuentra, por haberme incorporado como Jueza de este Despacho en fecha 29-04-2009, luego del disfrute de mis vacaciones legales.
Con base a lo anterior, la controversia en la presente causa, queda delimitada a una demanda de DESALOJO POR FALTA DE PAGO, de cánones de arrendamiento en virtud de un contrato de arrendamiento verbal de una casa construida sobre lote de terreno, ubicada en la Calle Las Palmas del sector Quebrada de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, cuyos linderos constan en el documento de propiedad inserto desde el folio 5 al 7 y sus vtos.
Circunstancias negadas, rechazadas y contradichas por el accionado, al explanar que no debe cantidad alguna por cuanto ha cancelado oportunamente la obligación arrendaticia, que por el contrario ha sido perturbado en la posesión pacifica de la cosa.

Determinados suficientemente en autos los términos en que fue planteada la controversia, constata esta sentenciadora la plena verificación del cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos el Tribunal pasa a dictar sentencia, previa invocación de los artículos 49, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establecen el Debido Proceso y la Tutela Judicial efectiva
Ahora bien, los hechos controvertidos se limitan a un desalojo por falta de pago, en un contrato de arrendamiento verbal, hechos negados rechazados y contradichos por la parte demandada, y al hecho traído por el demandado cuando alega que ha sido perturbado en la posesión pacifica de la cosa arrendada.
Corresponde a este Tribunal analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil con el fin de determinar el alegato de falta de pago de los cánones de arrendamiento planteados por la parte demandante así como las defensas y excepciones alegadas por la demandada.
Documentos de la parte actora producidas con el Libelo de Demanda:
Inspección Judicial marcada “A” que opone al demandado en todas y cada una de sus partes a los fines de demostrar la existencia del contrato verbal de arrendamiento. A criterio de este Tribunal es inconducente la prueba de inspección judicial para demostrar la existencia de un contrato, el cual puede ser demostrado mediante testigos, o mediante documentos públicos o privados, aunado a ello en la contestación de la demanda la parte demandada admitió la relación arrendaticia entre las partes, mediante contrato verbal, por lo que la existencia de dicho contrato no será objeto de controversia. Así se declara.
Copia certificada de contrato de compra venta suscrito entre el ciudadano AVELINO DE ALMEIDA SOUSA, con autorización de su esposa como consta de poder otorgado en el Consulado General La República de Venezuela en Lisboa Portugal y posteriormente legalizado en el Ministerio de Relaciones Exteriores de Venezuela bajo el Nº 3557, el 24 de febrero de 1986, y las ciudadanas FILOMENE DA PAIXAO SARDINHA y MARIA DA CONCEICAO GONCALVES SARDINHA, del inmueble que trata la presente demanda por desalojo suficientemente identificado en la presente fallo. El Tribunal lo aprecia conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigno en cuanto a su contenido ya que el mismo no fue impugnado por el adversario. Así se declara.
Pruebas promovidas por el demandante durante el lapso probatorio:
Promueve el mérito favorable de los autos: El Tribunal observa: que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.” (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567).

Promueve las testimoniales de los ciudadanos MARINO RAFAEL ORFILA ALFONZO, WILLIAN ALBERTO APONTE ESCALONA a los fines de demostrar la insolvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2008. Con respecto a estas testimoniales, el Tribunal observa que fueron promovidos para probar el pago y la solvencia del demandado sobre el referido inmueble. En este sentido, el Artículo 1.387 del Código Civil, expresa textualmente: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.” Razón por la cual se desechan del proceso estas testimoniales, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.387 ejusdem, en concordancia con el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Pruebas promovidas por el demandado durante el lapso probatorio:
Promovió Pruebas de Informes conforme el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando de la actora los recibos de cobro de los últimos cuatro (4) años debidamente firmados por el demandada a los fines de demostrar la forma y modalidad de los pagos. Mediante auto de fecha 04 de febrero de 2009, se admitió dicha prueba ordenándose la tramitación de la misma por el procedimiento de Exhibición de Documentos conforme los parámetros del artículo 436 ejusdem. En virtud que para al momento de la evacuación no constaba de autos copia de los recibos de cobro de los últimos cuatro años, ni constaba de autos los datos afirmados por el solicitante acerca de los documentos que debían exhibirse, es decir no se le dio cumplimiento a los requisitos de la exhibición de documentos, conforme lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la misma no se aprecia ni se le otorga valor probatorio. Así se declara.
Promueve las testimoniales de los ciudadanos: OSWALDO ANTONIO HERNANDEZ RODRIGUEZ, a los fines que deponga sobre la forma en la cual pagaba su representado y la regularidad del pago.
Las testimoniales de los ciudadanos: ROGELIO GARRIDO, EMILIO JESUS CRESPO, RAFAEL SERRANO, a los fines que depongan sobre la regularidad de los pagos del canon de alquiler efectuado por su representado a la parte actora y la forma de esos pagos. Se observa con respecto a estas testimoniales, que las mismas fueron promovidas a los fines de demostrar la regularidad de los pagos del canon de arrendamiento y la forma en que estos pagos se efectuaban.
En ese sentido, el Artículo 1.387 del Código Civil, textualmente expresa lo siguiente: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares. Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.” Razón por la cual este Tribunal desecha del proceso estas testimoniales, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.387 ejusdem, en concordancia con el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
MOTIVA
PUNTO PREVIO
El Tribunal observa, por cuanto el accionado argumento a su favor que en el mes de septiembre pasado, fue perturbado en la posesión pacifica de la cosa cuando los arrendadores tumbaron una pared del inmueble sin previas notificación y sin autorización de Ingeniería Municipal, hecho que fue denunciado ante dicho organismo. Entendiendo esta sentenciadora que su denuncia fue atendida debidamente por ese organismo. Aunado a ello el ordenamiento jurídico le otorga al arrendatario acciones a su favor para que se le mantenga en la posesión pacifica de la cosa arrendada, verbigracia, lo estipulado en el artículo 1.167 del Código Civil. Así se declara.
Asimismo alega que se realizó ese mismo año una Inspección Judicial por parte de este Tribunal de Municipio, como consta de autos, constituyéndose la misma en una perturbación de la posesión pacifica de la cosa arrendada. Al respecto se observa que dicha Inspección Judicial fue solicitada por una de las propietarias del inmueble arrendado, el arrendatario permitió el acceso del Tribunal al interior del inmueble, previos toques de Ley, llevándose a cabo dicha medida dentro de los parámetros de respecto y garantía a los derechos que la Constitución y las leyes le otorgan a los ciudadanos en general y muy particularmente al arrendatario, por lo que no se puede inferir que la mencionada Inspección lo haya perturbado en la posesión pacifica de la cosa arrendada. Así se declara.

Para decidir se observa:
El artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) …………...
c) ……………
De la norma parcialmente transcrita se desprende claramente que para la procedencia de la acción de desalojo es necesario 1) La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. 2) Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley, y 3) Que el contrato verse sobre un inmueble. Pues faltando cualquiera de los requisitos mencionados la acción no podrá prosperar.
De esta manera al analizar si la acción intentada cumple con los requisitos para su procedencia se observa que en el presente juicio las partes se encuentran vinculadas por contrato de arrendamiento verbal desde el 01 de abril de 2000, con un tiempo de duración de un (01) año, sin embargo, el contrato en cuestión paso a ser a tiempo indeterminado por cuanto las arrendatarias permitieron al arrendatario que continuara ocupando el inmueble después del vencimiento del tiempo estipulado de una año, por lo que se considera que opero la tácita reconducción.
El contrato verbal se realizo sobre un inmueble identificado suficientemente en el cuerpo de esta fallo, hecho que fue admitido de manera espontánea y expresa por el demandado en la contestación de la demanda; cumpliéndose dos de los requisitos para la procedencia del desalojo. Así se declara.
Ahora bien, en cuanto a que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley, se evidencia que el demandante fundamento su acción en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2008, adeudando la cantidad de Cuatrocientos Ochenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 480,00), a razón de Sesenta Bolívares Fuertes cada mensualidad atrasada. Sin embargo el demandado en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice, que adeude los meses reclamados por el demandante, aduciendo en su defensa que los ha cancelado oportunamente y en efectivo.
En este orden de ideas y conforme al principio de la carga de la prueba establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que disponen:
Artículo 1354. “…Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”
Artículo 506. “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
En las disposiciones transcritas se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiendo a la parte actora demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y a la demandada los hechos que esgrime en su defensa o su excepción. Y en virtud que es un principio reconocido en doctrina, que la prueba de la falta de pago de los cánones de arrendamiento corresponde al arrendatario, por cuanto el arrendador no tiene por que probar una situación negativa como lo es el hecho de que no se han pagado los cánones mensuales de arrendamiento, dicha prueba sólo correspondía al arrendatario por cualquiera de los medios permitidos legalmente.

De esta manera, y tal como fue expuesto supra, al examinar las pruebas cursantes en el expediente como fueron la Prueba de Informes la cual no fue apreciada ni valorada y las Testimoniales aportadas por el demandado y demandante y que las mismas fueron desechadas, no existiendo en consecuencia elementos probatorios que lograran demostrar, ni llevar a la convicción de esta juzgadora que la demandada haya dado efectivo cumplimento a su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento insolutos, surgiendo en consecuencia un estado de insolvencia para la arrendataria, y por cuanto en autos quedo plenamente demostrado el vinculo contractual entre las partes lo cual demuestra que la arrendataria-demandada, estaba obligada al pago de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos por lo que resulta forzoso para esta juzgadora concluir que la presente causa cumple con los requisitos para la procedencia del Desalojo, y en consecuencia debe declarase con lugar. Así se declara.
Por ultimo, en cuanto a la manifestación del arrendatario que en caso que el arrendador desee el desalojo, se le otorgue la prorroga correspondiente. El Tribunal observa que cuando se trata de desalojos por cualquiera de las causales del articulo 34 en sus siete literales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser contratos a tiempo indeterminado no procede la prorroga legal. Así se declara.
DISPOSITIVA

Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba explanadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
CON LUGAR la demanda que por DESALOJO siguen las ciudadanas MARIA DA CONCEICAO GONCALVES SARDINHA y FILOMENA DA PAIXAO SARDINHA de nacionalidad portuguesa, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cédula de identidad Nº E-1.029.009 y E-1029010 respectivamente, en su condición de propietarias, representadas judicialmente por el Dr. CARLOS EDUARDO NUÑEZ, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 25.099, conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal, contra el JOSE ELIAS GIL PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.986.258, representado judicialmente por el Dr. JOSE MORON, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 99.037, conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.
En consecuencia condena al demandado a entregar a la parte actora libre de bienes y personas el inmueble que a continuación se identifica: “Casa construida sobre lote de terreno, ubicada en la Calle Las Palmas del sector Quebrada de Cúa, Municipio Urdaneta del Estado Miranda, cuyos linderos constan en el documento de propiedad inserto desde el folio 5 al 7 y sus vtos.” Así se decide.
Se condena a la demandada a cancelar los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre octubre y noviembre del año 2008, por la cantidad de Cuatrocientos Ochenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 480,00), a razón de Sesenta Bolívares Fuertes cada mensualidad. Así se decide.
Por cuanto la parte demandada fue totalmente vencida se condena en costas, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los Veintidós (22) días del mes de Junio de dos mil nueve (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-
LA JUEZ,

DRA. JOSEFINA GUTIÉRREZ
LA SECRETARIA

ABG. LLASMIL COLMENARES

En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo las dos de la tarde (2:00 P.M.) se publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA,
ABG. LLASMIL COLMENARES