TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 19 de Mayo de 1983, bajo el N° 63, Tomo 56-A-Pro. Representada por: JULIAN LÓPEZ SIMOZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-235.455; en su carácter de administrador y representante legal.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VÍCTOR DUARTE y FRANCISCO DUARTE, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 105.369 y 7.306, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: ENIO JOSÉ SANABRIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.843.393.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ GREGORIO SAA MEJÍAS, PEDRO PABLO GIL CONTRERAS y PEDRO RONDÓN PÉREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.100, 9.419 y 36.261.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 27.006.

DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por la parte demandada contra la sentencia dictada el 12 de Junio de 2007 por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declaró SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como la impugnación de la estimación del valor de la demanda, y CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento que incoara la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A. contra el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA, para terminar una relación arrendaticia regulada por un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Enero de 2002, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra A del Edificio Venezuela, cuyo frente da a la Calle Ribas, de Los Teques, Estado Miranda.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:
El 12 de Junio de 2007, el Tribunal A quo dictó sentencia, cuyo dispositivo se transcribe a continuación:
“Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en la ciudad de Los Teques, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la Cuestión Previa, del ordinal 11° del artículo 346 del Código De Procedimiento Civil; la Impugnación de la Estimación de la demanda opuesta por la parte demandada ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA; y CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la sociedad mercantil de este domicilio denominada ADMINISTRADORA CORAFEN C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, el día 19 de Mayo de 1983, bajo el No. 63, Tomo 56-A Pro., en contra del ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.843.393; en consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: La entrega material del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el literal "A" DEL Edifico Venezuela, ubicado en la Calle Ribas de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda; SEGUNDO: A pagar la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 197.600,00) por concepto de daños y perjuicios. TERCERO: A cancelar la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 49.400,oo), mensuales desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha del presente fallo. Por la naturaleza del presente fallo se condena a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al pago de las costas”.

El 18 de Junio de 2007, la representación judicial de la parte demandada, apeló ante el Tribunal A quo de la sentencia de fecha 12 de Junio de 2007.
El 22 de Junio de 2007, el Tribunal A quo oyó la apelación en ambos efectos, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal Distribuidor, donde en virtud del sorteo realizado se asignó su conocimiento a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que le dio entrada el 02 de Julio de 2007 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
El 10 de Julio de 2007, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito ante esta Alzada, donde insiste en que resulta aplicable a este caso el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que la falta de consignación de los recaudos, que motivó la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, equivale según el Tribunal que conoció de la anterior demanda, a un desistimiento tácito de la parte actora, por lo que le resultaría aplicable lo dispuesto en el artículo 266 ibídem. Además señaló que a su representado se le había condenado a pagar una cantidad por daños y perjuicios cuando lo que había pedido la actora era el pago de las mensualidades arrendaticias.
El Tribunal pasa a decidir la controversia en los términos siguientes:
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:
“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE ACTORA
El representante de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A., alega que su representada celebró un contrato de arrendamiento en fecha 01 de Enero de 2002 con el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA, sobre un inmueble constituido por el apartamento distinguido con la letra A del Edificio Venezuela, cuyo frente da a la Calle Ribas, de Los Teques, Estado Miranda. Y en relación al referido contrato expresó:
Que el canon de arrendamiento era de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.400,00) mensuales; y que el arrendatario se obligó a pagarlo por mensualidades vencidas.
Que el contrato es a tiempo determinado de un (1) año de duración, prorrogable por períodos de igual duración; salvo que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo, siquiera con un (1) mes de antelación al final del período original o cualesquiera de sus prórrogas.
Que en el contrato se estableció el derecho de la arrendadora de accionar judicialmente, ante el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones contractuales del arrendatario.
Sostiene que el arrendatario ha incumplido con la cláusula segunda del contrato, y que adeuda las mensualidades correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006.
Fundamenta la demanda en los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en los artículos 1.167 del Código Civil.
Y concluye que el arrendatario adeuda las pensiones arrendaticias referidas, que violó la cláusula segunda del contrato, y que resulta procedente en derecho esta demanda.
Estima la demanda en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 197.600,oo).
Por lo anteriormente expuesto, demanda al ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA, en su carácter de arrendatario, para que convenga o sea condenado por el Tribunal, a lo siguiente:
1° A que son ciertos los hechos narrados.
2° A la resolución del contrato de arrendamiento.
3° A pagar la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 197.600,oo), por concepto de las mensualidades arrendaticias de marzo, abril, mayo y junio de 2006, a razón de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.400,00) mensuales, y las demás mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva de dicho apartamento a su representada, el cual se encuentra solo desde el 01 de Junio de 2006.
Y finalmente, pide que la demanda sea declarada con lugar.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
El acto de contestación de la demanda, se verificó en fecha 21 de Mayo de 2007, la representación judicial del ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA, promovió la cuestión previa relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, porque el demandante había interpuesto con anterioridad una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, de la cual conoció el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, y que en fecha 31 de Octubre de 2006 fue declarada inadmisible, en los siguientes términos:
“…este tribunal observa que desde la fecha de recepción de la demanda, la parte accionante no ha consignado las documentales que menciona en su escrito libelar como fundamento de su pretensión…, lo cual demuestra pérdida del interés de la parte actora, en impulsar la demanda incoada… este Tribunal niega la admisión”.

Y al considerar que “se configuró la inadmisibilidad pro tempore de la demanda”, al interponerse nuevamente la demanda después de siete (7) días del auto de inadmisión, sostiene que dicha actuación está en total contradicción y violación de la norma estatuida en el artículo 266 ejusdem, que prohíbe volver a proponer la demanda antes de que transcurran noventa (90) días.
En cuanto a la contestación de la demanda, rechaza, niega y contradice, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta contra su representado, por ser temeraria, infundada e improcedente; y específicamente:
Niega que su representado adeude los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2006.
Rechaza e impugna la estimación de la demanda, porque su representado no debe cantidad de dinero alguna al arrendador, porque están consignadas.
Niega los hechos narrados en el capítulo I punto 2, capítulo III y (que el arrendatario adeude las mensualidades de marzo, abril, mayo y junio de 2006 y que ha incumplido la cláusula segunda del contrato), y en el capítulo IV (que la estimación de la demanda sea de Bs. 197.600,oo).
Niega que existan motivos para la resolución del contrato de arrendamiento.
Niega que el inmueble haya estado desocupado desde el 01 de Junio de 2006, “ni en ninguna otra oportunidad”.
Niega que deba pagar las costas del proceso.
Y finalmente, pide que la demanda sea declarada sin lugar y se condene en costas y costos a la actora.
La representación judicial de la parte actora presentó escrito, donde rechaza y se opone a la cuestión previa opuesta por su contraparte, al considerar que el supuesto de inadmisibilidad de la demanda no se subsume en la referida cuestión previa; por lo que pidió al Tribunal declararla sin lugar en la sentencia definitiva.
DE LAS PRUEBAS QUE CURSAN EN AUTOS:
De la parte actora:
1) Folios 6 al 11, Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 19 de Mayo de 1983, bajo el N° 63, Tomo 56-A-Pro. Este documento público registral se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
2) Folios 12 al 13, Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 01 de Enero de 2002, entre ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A., en su carácter de arrendador, y, ENIO SANABRIA, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble constituido por “una porción del Edificio Venezuela que comprende el apartamento distinguido con el N° A del expresado inmueble”. Este instrumento privado suscrito el 01 de Enero de 2002, no fue desconocido ni tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, por lo que se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.363 del Código Civil, y da por demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre los prenombrados ciudadanos, que la pensión de arrendamiento es la cantidad de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.400,oo), los cuales se obligó a pagar el arrendatario dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido de arrendamiento; y que el plazo de arrendamiento es de un (1) año, contados a partir de la fecha, prorrogable automáticamente por períodos iguales, si con un mes de anticipación, por lo menos, al final de cada período, una cualesquiera de las partes no manifestare a la otra por escrito lo contrario.
De la parte demandada:
A) Folios 70 al 77, Copia del Expediente N° 067964 de la nomenclatura del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo del auto de fecha 31 de Octubre de 2006, que declaró inadmisible la demanda de resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A. contra el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA así como auto de fecha 10 de Noviembre de 2006, que declara definitivamente firme el referido auto así como también ordena el cierre y archivo del expediente. Este documento público judicial con valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, evidencia que el actor presentó una demanda que fue declarada inadmisible por no consignar los recaudos o anexos del libelo de demanda.
B) Folios 78 al 91, Copia del Expediente de Consignaciones N° 2006-2957, donde consta, en auto de fecha 31 de Mayo de 2006, que el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA consignó los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo de 2006 ese día 31 de Mayo de 2006, y junio de 2006 el día 03 de Julio de 2006. Este documento público judicial con valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.360 y 1.384 del Código Civil, evidencia que el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA consignó los cánones de arrendamiento demandados como insolutos en las fechas arriba señaladas.
DE LA CUANTÍA O VALOR DE LA DEMANDA
En cuanto a la impugnación de la estimación de la cuantía o valor de la demanda, esta fue formulada por el demandado en los siguientes términos:
“Rechazo e impugno la estimación de la demanda, por cuanto mi representado no debe cantidad de dinero alguna al arrendador, por cuanto, están consignadas en el expediente de consignación Nº 2957-06, que cursa por ante el Juzgado primero de Municipio antes referido”.

Sobre este particular, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.417 de fecha 14 de Diciembre de 2004, estableció lo que de seguida se transcribe parcialmente:
“…cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obligación al demandando a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”.

Del criterio precedentemente transcrito puede concluirse la necesidad de que el demandado proponga y pruebe una nueva cuantía, so pena de quedar definitiva la estimación del actor; de allí que al haberse limitado el demandado a rechazar e impugnar la estimación de la cuantía o valor de la demanda, esta sentenciadora declare definitiva la estimación hecha por la parte actora en la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 197.600,oo), ahora equivalente a CIENTO NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 197,60) en virtud de la reconversión monetaria. ASÍ SE DECIDE.
DE LA CUESTIÓN PREVIA
La cuestión previa opuesta por la parte demandada fue la contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, que promovió sustentado en una supuesta aplicación de los efectos del artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, relativo a los casos de desistimiento del procedimiento, a este supuesto, donde un Juzgado de Municipio declaró inadmisible una demanda previamente interpuesta por la ADMINISTRADORA CORAFEN, C.A. contra el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA, porque el actor no consignó los documentos que acompañan al libelo de demanda.
El Código de Procedimiento Civil, prevé:
“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”.
“Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
“Artículo 266.- El desistimiento del procedimiento solamente extingue la instancia, pero el demandante no podrá volver a proponer la demanda antes que transcurran noventa días”.

El artículo 266 del Código de Procedimiento Civil regula el supuesto en el cual el demandante desiste del procedimiento y no otro, por lo que la sanción prevista en dicha norma que prohíbe al demandante interponer la demanda antes de que transcurran esos 90 días, que es la misma que se establece en ciertos supuestos con ocasión a las cuestiones previas, no puede ser aplicada por analogía a este supuesto, ya que aquí lo que se produjo fue la declaratoria de inadmisibilidad ad limine de oficio por el Juez, y no un desistimiento de la parte actora que haya sido homologado por el Juez; por lo que esta sentenciadora declarará sin lugar la cuestión previa de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, toda vez que la situación aquí planteada no acarrea la sanción establecida en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En este caso las partes están contestes en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia, que es regulada por un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Enero de 2002, que es a tiempo determinado de un (1) año de duración con prórrogas automáticas y sucesivas, salvo que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no prorrogarlo, siquiera con un (1) mes de antelación al final del período original o cualquiera de sus prórrogas. Asimismo están de acuerdo en que el canon de arrendamiento convencionalmente pactado es de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.400,00) mensuales, que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades vencidas. De allí que sólo habría inconformidad entre las partes en cuanto a la supuesta insolvencia del demandado en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.006.
Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).
En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro titulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008), explica:
“Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.
Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…
Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél’”. (p. 182) (Negritas y Subrayado del Tribunal).

Por lo anterior se juzga, ante el hecho alegado por la parte actora que evidentemente se trasladó la carga de la prueba al demandado, con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos sobre el pago del canon de alquiler relativo a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.006, todos incluidos, ya que esta parte, asistida de abogado, en el acto de contestación a la demanda, sostuvo que había cumplido su obligación y opuso el pago de los referidos cánones de arrendamiento.
De conformidad con el artículo 1.592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones que son consideradas principales:
Artículo 1592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, donde las partes desde el inicio conocen sus obligaciones. Es así como ambas partes asumen obligaciones recíprocas, el arrendador se obliga a hacer gozar o disfrutar durante un tiempo al arrendatario de un bien, que en este caso es un inmueble de su propiedad, pero lo hace para obtener como contraprestación el pago de un precio, que en este caso es un canon de arrendamiento.
La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
Debido a que es un contrato de tracto sucesivo, asume particular relevancia el cumplimiento periódico del las obligaciones. Tal es la importancia de realizar el pago en la oportunidad correspondiente, que el legislador previó un procedimiento especial, en el cual estableció la oportunidad en la cual el arrendatario debía consignar el monto correspondiente para considerarlo liberado de su obligación y solvente en el pago de la misma. Esta es la única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos en el contrato, pero debe circunscribirse a los límites establecidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece al arrendatario.
En este caso, si bien el demandado alegó que había pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2006, que de acuerdo a los términos del contrato le correspondía pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, lo que de acuerdo con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le permitiría consignar dentro de los quince (15) días siguientes, es decir, hasta el vigésimo (20) día del mes siguiente a aquel en que venció la mensualidad, de los elementos probatorios aportados por la propia parte demandada, quedó evidenciado que el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA consignó los cánones de Marzo y Abril de 2006 el día 31 de Mayo de 2006; de allí que este Tribunal considere que el arrendatario pagó extemporáneamente por retrasadas esas dos mensualidades, por lo que se declarará con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento en el dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.
En cuanto al pedimento de que el demandado sea condenado a pagar la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 197.600,oo), por concepto de las mensualidades arrendaticias de marzo, abril, mayo y junio de 2006, a razón de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.400,00) mensuales, y las demás mensualidades que se sigan venciendo hasta la entrega efectiva de dicho apartamento a su representada, resulta igualmente procedente en derecho condenar al demandado a pagar tales cánones de arrendamiento a razón de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.400,00) mensuales, ahora equivalente a CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 49,40) mensuales en virtud de la reconversión monetaria. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, no escapa a la vista de esta sentenciadora que el Tribunal a quo, sólo condenó al demandado a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2006, y respecto a los cánones subsiguientes sólo lo condenó a pagar aquellos causados desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha del presente fallo, cuestión ésta que no fue impugnada mediante el recurso de apelación por el demandante, motivo por el cual, éste aceptó tácitamente los términos de la condena expresada en dicho fallo en todas y cada una de sus partes. En efecto, al ser la parte demandada la apelante, no podría esta decisión desmejorarle su condición, en virtud del principio de la reformatio in pejus o de la prohibición de reforma en perjuicio, principio que consagra que la decisión de alzada no puede jamás desmejorar la condición del apelante que resulta condenado en ambas instancias; por lo que el demandado será condenado a pagar tales montos en los términos establecidos por el Tribunal a quo. ASÍ SE DECIDE.
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA, identificado en el encabezamiento de la decisión, contra la sentencia dictada el 12 de Junio de 2007 por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa, del ordinal 11° del artículo 346 del Código De Procedimiento Civil;
TERCERO: SIN LUGAR la Impugnación de la Estimación de la demanda opuesta por la parte demandada ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA;
CUARTO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA CORAFEN C.A., contra el ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA, ambos identificados en el encabezamiento de esta decisión;
QUINTO: como consecuencia del anterior pronunciamiento, se condena al ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA a entregar el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el literal "A" DEL Edifico Venezuela, ubicado en la Calle Ribas de Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
SEXTO: como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, se condena al ciudadano ENIO JOSÉ SANABRIA a pagar la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 197.600,00) por concepto de daños y perjuicios, correspondiente al pago del canon de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.006; así como aquellos causados desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha del fallo dictado por el tribunal a quo, a razón de CUARENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 49.400,00) mensuales, ahora equivalente a CUARENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 49,40) mensuales en virtud de la reconversión monetaria.
SÉPTIMO: se condena a la parte demandada en las costas del recurso.
Publíquese, regístrese, déjese copia, notifíquese, y en su oportunidad devuélvase el expediente al Tribunal a quo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, En Los Teques, a los 10 días del mes de marzo de dos mil nueve (2009). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA TEMPORAL,

RUTH GUERRA

En la misma fecha, siendo las 11:00a.m horas se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Exp.: 27.006.-
EMQ/RG/MCC.-