TSJ Regiones - Decisión

Sentencia Definitiva
Exp. N° 28.180

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
AÑOS: 198º y 150º
PARTE ACTORA: ISABEL SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, divorciada y titular de la cédula de identidad número V-6.154.800.
ABOGADOS ASISTENTES
DE LA PARTE ACTORA: VÍCTOR DUARTE y FRANCISCO DUARTE, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 105.369 y 7.306.

PARTE DEMANDADA: HUGO RINCÓN HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-1.044.384.
APODERADOS DE LA
PARTE DEMANDADA: IRMA J. DE LUNA y PIERO AFFRUNTI, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 117.040 y 123.104.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

-I-
Se inicia el presente juicio por demanda incoada por la ciudadana ISABEL SÁNCHEZ, venezolana, mayor de edad, de oficios del hogar, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.154.800, debidamente asistida por los abogados en ejercicio VICTOR DUARTE y FRANCISCO DUARTE, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 105.369 y 7.306, respectivamente, por medio del cual ejerce reclamo judicial en contra del ciudadano HUGO RINCÓN HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 1.044.384, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por cuanto se aduce fenecimiento del lapso de prórroga legal, contrato que fue autenticado en fecha 24 de noviembre de 2006 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, inserto bajo el N° 11, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones respectivos, y el cual recayó sobre un inmueble que afirma de su propiedad, ubicado en la tercera planta de la casa Villa Venezuela, situada en la Avenida Principal de las Polonias Nuevas, en San Antonio de Los Altos, Estado Miranda, cuyo uso sería destinado a vivienda familiar. Alega la demandante que fue convenido, como término de duración del contrato, el lapso de un (1) año fijo contado a partir del 1° de diciembre de 2006 y con un canon de arrendamiento de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00) mensuales (hoy UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,00), monto que debía ser cancelado por mensualidades vencidas; asimismo, se pactó la cantidad de DIEZ BOLÍVARES (Bs. 10,00), por concepto de daños y perjuicios por cada día de retraso en la devolución del inmueble y un depósito por CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00). Indica la actora que siendo este el único contrato suscrito entre las partes, el plazo fijo venció el día 1° de diciembre de 2007 y por cuanto le correspondía como plazo de prórroga legal el lapso de seis (6) meses, éste expiró el 1° de junio de 2008, oportunidad en la cual debía ser entregado el inmueble en cuestión, circunstancia que no ocurrió, por lo que manifiesta haber efectuado diversas diligencias para lograr la devolución del inmueble, a lo que se ha negado el arrendatario, razón por la cual ha instado el presente procedimiento judicial de cumplimiento de contrato a los fines de que se materialice la entrega del bien inmueble arrendado, todo con base en lo previsto en los artículos 33 y literal a) del artículo 38, ambos del Decreto Con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.167 del Código Civil. Solicitó, igualmente, se decretara medida de secuestro sobre el bien en cuestión y formuló sus argumentaciones respectivas.
A través de diligencia de fecha 17 de julio de 2008 la demandante, asistida por abogado, consignó el original del contrato de arrendamiento y el título de propiedad del inmueble protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 19 de noviembre de 1.985, bajo el N° 16, Protocolo 1°, Tomo 14.
En fecha 23 de julio de 2008, el Tribunal admitió la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ordenando el emplazamiento del demandado para el segundo (2°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, siendo elaborada la compulsa respectivas el 1° de agosto de 2008 y practicada la citación personal el 16 de septiembre de 2008, según constancia del Alguacil de fecha 17 de septiembre de 2008.
En fecha 22 de septiembre de 2008, los abogados IRMA J. de LUNA y PIERO A. AFFRUNTI, comparecieron como apoderados del demandado HUGO RINCÓN HERNÁNDEZ y consignaron escrito de contestación a la demanda y reconvención, así como el instrumento poder debidamente autenticado, constancias de consignación, copia fotostática del contrato de arrendamiento y copia de acta de fecha 18 de junio de 2008, emanada del Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias.
Mediante diligencia de fecha 25 de septiembre de 2008 la parte actora, asistida de abogado, rechazó la constancia de consignación presentada por el demandado, correspondiente al mes de junio de 2008 y formuló sus argumentos.
Por auto de fecha 30 de septiembre de 2008, el Tribunal procedió a admitir la reconvención propuesta por la parte demandada, fijándose al segundo (2°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación, para que comparezca a dar contestación a la misma, librándose las boletas respectivas.
En fecha 7 de octubre de 2008, la parte actora consignó escrito a través del cual procedió a formular sus argumentaciones en contra de la reconvención que le fue propuesta, a lo que el Tribunal, por auto expreso, le instó a gestionar la notificación personal de la parte demandada, por cuanto así había sido ordenado en auto de fecha 30 de septiembre de 2008. Consta de diligencia del día 15 de octubre de 2008, la constancia de notificación hecha al demandado.
Por medio de escrito de fecha 20 de octubre de 2008, la parte actora ratificó sus argumentos dirigidos a contradecir la reconvención propuesta.
En fecha 27 de octubre de 2008, la representación judicial del demandado procedió a promover pruebas por medio de escrito, las cuales consistieron en documentales; testimonios de los ciudadanos ERIKA DEL VALLE ZERPA y FILOMENO EDUARDO SORNES POLEO y Pruebas de Informes dirigidas a la Alcaldía del Municipio Los Salias, Síndico Municipal, Asociación de Vecinos de las Polonias Nuevas y Juzgado del Municipio Los Salias.
Consta de los folios 64 al 91, documentales constituidas por recibos de pago suscritos por la parte demandante, por los conceptos que allí se indican. Constan igualmente, copias de escritos dirigidos al Juzgado del Municipio Los Salias, diversos vauchers de Banfoandes y constancias de consignación de los mismos emanados del referido Tribunal (folio 94 al 109), copia de notificación y Resolución emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias, con ocasión de solicitud de Regulación de Alquileres.
En fecha 30 de octubre de 2008, la parte actora consignó escrito haciendo valer argumentos con ocasión de las pruebas promovidas por la parte demandada.
Por auto de fecha 31 de octubre de 2008, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada y fijó las pautas para su evacuación.
Por diligencia de fecha 10 de noviembre de 2008, la representación judicial del demandado consignó los fotostatos necesarios para efectuar la evacuación de las pruebas promovidas y admitidas, a lo que se opuso la parte demandante invocando que dicha actuación había sido extemporánea, incidencia que fue resuelta por el Tribunal a través de auto que va al folio 126, en el cual negó la elaboración de los Despachos y Oficios por haber sido consignadas las copias de manera extemporánea, circunstancia que fue corroborada, previamente a través de cómputo practicado por Secretaría.

-II-
Llegada la oportunidad para emitir el fallo respectivo el Tribunal procederá a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
Se dirime a través del presente juicio una pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento que ha sido propuesta por la ciudadana ISABEL SÁNCHEZ en contra de HUGO RINCÓN HERNÁNDEZ, quienes ostentan el carácter de arrendadora y arrendatario, respectivamente, con ocasión de contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, sobre un inmueble ubicado en la Tercera Planta de la Casa Villa Venezuela, Avenida Principal de las Polonias Nuevas en San Antonio de Los Altos, el cual se suscribió por documento debidamente autenticado ante Notario Público el 1° de diciembre de 2006 y con un término de duración de un (1) año, venciéndose el mismo el 1° de diciembre de 2007, a lo que aduce la actora que le correspondía al demandado un plazo de prórroga legal de seis (6) meses de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 38, literal a), plazo que una vez verificado traería como consecuencia la entrega del bien arrendado, circunstancia que no se produjo, según indicó en el libelo la accionante, por lo que hubo de demandar a la parte accionada el cumplimiento del contrato en cuestión.
Cumplidos los trámites y formalidades respectivas para la admisión de la demanda y citación del demandado, la representación judicial de éste último compareció a las actas y dio contestación a la demanda, además de haber formulado reconvención. En la contestación, el demandado procedió a rechazar, negar y contradecir la demanda, arguyendo lo siguiente:

• Por cuanto nunca se efectuó notificación alguna sobre el fenecimiento del contrato, al no manifestar la arrendadora su necesidad de ocupar el inmueble.
• Que se haya dejado de cumplir el contrato, por cuanto la arrendadora aceptó los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2008 y posterior a ello, se procedió a la consignación de los depósitos ante el Juzgado del Municipio Los Salias de esta Circunscripción Judicial, para cumplir con el pago del canon de arrendamiento.

• Que exista obligación de pagar indemnización, por cuanto la demandante no manifestó el vencimiento del contrato, aunado a que aceptó voluntariamente los pagos de los cánones hasta el mes de febrero de 2008 y las consignaciones hechas ante el Juzgado de Municipio referido desde el mes de marzo de 2008, por lo que afirma estado de solvencia.
• Formula oposición a la solicitud de la parte actora de que se decreten medidas preventivas, por cuanto no están llenos los extremos de ley, amén de que el demandado se encuentra en estado de solvencia, según alegó.
• Alega igualmente el demandado, que la parte actora realiza arbitrariamente cortes en el suministro del servicio de agua que le corresponde al inmueble arrendado.
• Invocó, asimismo, el contenido de la Regulación de Alquileres que fue solicitada el 9 de octubre de 2007 ante la Alcaldía del Municipio Los Salias, en la cual se fijó el canon de SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 788,99).
• Niega que se le deba condenar en costas e igualmente, niega que el contrato haya fenecido por cuanto no se estableció en la Cláusula Segunda del mismo que operara prórroga legal alguna, a lo que aduce que el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, argumento que sustenta en el hecho de que la demandante recibió, hasta el mes de febrero de 2008, los pagos del canon de arrendamiento mensual, de manera personal.

Por lo que respecta a la reconvención ejercida, la misma fue sustentada en los siguientes alegatos:

• Reitera el demandado el alegato de la falta de notificación como fundamento para el ejercicio de la reconvención, invocando al efecto que se produjo una tácita reconducción.
• Reconviene a la parte actora, a fin de que proceda a reintegrar las cantidades que exceden del monto del canon de arrendamiento que fue regulado por el órgano administrativo respectivo, según la Resolución correspondiente que consignó en copia fotostática.
• Reconviene a la demandante para que se le reintegre el monto de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) por concepto de depósito, más sus intereses; así como también la cantidad de CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 4.642,10) por concepto de sobrealquiler, más los respectivos intereses.
• Reconviene a la demandante con base en el alegato de que operó la tácita reconducción y el hecho de que la demandante reconvenida manifestó verbalmente, ante testigos, que el contrato se había renovado.
• Reconviene a la parte actora alegando una perturbación en la posesión pacífica del inmueble, en virtud de la realización arbitraria de cortes en el suministro del servicio de agua y formula sus argumentos.

Llegada la oportunidad para dar la contestación a la reconvención, la parte actora alegó lo siguiente:
Que no procede el reintegro que ha reclamado ya que, de acuerdo con el artículo 25 de la Ley Especial, el reintegro de las cantidades se producirán dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación y a tal fin señala, que en el presente caso, no se ha decretado a través de sentencia judicial definitivamente firme la terminación de la relación arrendaticia y, por otra parte, el arrendatario demandado ha incumplido sus obligaciones de conservación en buenas condiciones del inmueble objeto de arrendamiento, lo cual no ha podido ser constatado, ya que la demandante no ha efectuado inspección del inmueble.
Alega con relación a la “supuesta regulación de alquileres” que ello no genera efecto jurídico procesal en su contra, por cuanto desconoce la existencia de la misma; no estuvo enterada de la publicación del cartel de notificación ni supo en que periódico ni en que fecha se publicó; no fue determinada la ubicación exacta del inmueble ni tampoco su identificación como arrendadora, amén de que dicho acto administrativo es susceptible de recurrirse por las vías legales establecidas.
Por último, invoca la incompetencia del Tribunal para conocer y sustanciar acerca de la demanda de reintegro de los sobrealquileres, a razón de que el monto referido resulta inferior al límite de la cuantía que le corresponde conocer a ésta Instancia; igual argumento utiliza para el caso del reintegro del monto del depósito.
Abierto el lapso para que las partes ejercieran su derecho a promover y evacuar pruebas, así lo hizo la representación judicial de la parte demandada en fecha 27 de octubre de 2008, por medio de escrito, en el cual procedió a promover las siguientes probanzas:
1: Documentales: Originales de los pagos de los cánones de arrendamiento desde el inicio del contrato (1° de diciembre de 2006) hasta el mes de febrero de 2008, en treinta (30) folios útiles; constancias de consignación hechas ante el Juzgado de Municipio Los Salias desde el mes de marzo de 2008, en ocho (8) folios útiles; copia fotostática de la notificación emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias, de fecha 3 de julio de 2008; copia del acto administrativo expediente N° R-013/2007 emanado de la Alcaldía del Municipio Los Salias de 25 de abril de 2008 y, original de notificación emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias de 3 de julio del año 2.008, publicada en el periódico “La Región” el 6 de junio de 2008, página N° 4.
2: Testimonios: Fueron promovidos como testigos los ciudadanos ERIKA DEL VALLE ZERPA, titular de la cédula de identidad N° V-11.044.923 y el ciudadano FILOMENO EDUARDO SORNES POLEO, titular de la cédula de identidad N° V-5.890.874, a lo que el Tribunal no tiene juicio que emitir al respecto por cuanto dicha prueba no fue evacuada.
3: Pruebas de Informes: De acuerdo con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la representación judicial de la parte demandada solicitó se oficiara a la Alcaldía del Municipio Los Salias, a los fines de que envíen informe con relación al expediente N° R-013/2007; al Síndico Municipal del Municipio Los Salias, para que rinda informe con relación a si existió procedimiento administrativo de regulación de alquileres intentado por el ciudadano HUGO RINCÓN y cual fue su desenlace; a la Asociación de Vecinos de las Polonias Nuevas a los fines de que se informe si la ciudadana ISABEL SÁNCHEZ se encuentra solvente en el pago del servicio de agua, y al Juzgado del Municipio Los Salias, a los fines de que informe si existen consignaciones de cánones de arrendamiento en un expediente identificado con el N° D-13-2008, hechas por el ciudadano HUGO RINCÓN, a lo que el Tribunal no tiene juicio que emitir al respecto por cuanto dicha prueba no fue evacuada.
En virtud de lo expuesto con anterioridad, el Tribunal procede ahora a examinar el material probatorio instrumental que se circunscribe a las siguientes documentales:
En lo atinente a las pruebas acompañadas al libelo de demanda consistentes en el original del contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias el 24 de noviembre de 2006, inserto bajo el Nº 11, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones y el Título Supletorio evacuado ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 24 de octubre de 1985 y debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, el 19 de noviembre de 1985, inserto bajo el Nº 16, Protocolo Primero, Tomo 14, Cuatro Trimestre de ese año, por tratarse ambos instrumentos de los calificados por el Código Civil como “públicos” y debido a que no fueron impugnados de ninguna forma, se les confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando demostrada, por una parte, la existencia de la relación arrendaticia contenida en el contrato, así como la cualidad de propietaria del mismo que ostenta la arrendadora, ahora demandante.
Asimismo, del contenido del contrato locativo que es título de la acción que se ejerce, se puede determinar lo siguiente:
Primeramente, que el arrendamiento recayó sobre el inmueble que se identifica en el contrato, el cual sería destinado como vivienda familiar; asimismo, que la duración del contrato sería de un (1) año fijo contado a partir del 1º de diciembre de 2006; por otra parte, se estableció el monto del canon a cancelar, las obligaciones de las partes, el buen funcionamiento de las dependencias, lo atinente a las reparaciones menores y el resto de condiciones y parámetros que son comunes a la celebración de esas convenciones locativas. En ese sentido, resulta importante destacar aquí que, de la Cláusula Segunda del contrato se observa que el término de duración del mismo se convino por un período de un (1) año fijo sin establecer posibilidad alguna de renovación automática o con notificación previa, de allí que no fue voluntad de las partes al momento de suscribir el contrato en cuestión que se pactara una eventual renovación del mismo.
En ese sentido, resulta cónsono sostener con dicho planteamiento que al no haber las partes manifestado su voluntad expresa para que se prolongara la relación arrendaticia, llegada la oportunidad de vencimiento, el mismo se produjo con todos los efectos que la ley dispone, por cuanto no fue convenido que se produjera una renovación, ni mucho menos en que términos y condiciones se produciría la misma.
Dicho esto, el argumento que fue expuesto en la contestación de demanda, así como en la reconvención, relativo a la falta de notificación sobre el fenecimiento del contrato no tiene cabida en el presente contexto por cuanto dicha posibilidad no fue prevista por las partes contratantes –como ya se ha dicho- y así se expresa.
Como complemento a lo que se ha dicho, llegado el vencimiento del contrato, debía cumplirse con la entrega del inmueble, pero la ley especial de la materia consagra al efecto la posibilidad de que opera la prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en el caso del literal a) de la referida norma.
Siendo así, queda claro que al vencerse el contrato de arrendamiento comenzó a transcurrir el lapso de prórroga legal el cual, de conformidad con el artículo 39 ejusdem, opera de pleno derecho y verificado el vencimiento del lapso de dicha prórroga, “….el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.”. En virtud de lo expuesto y al haber transcurrido el lapso previsto legalmente, la consecuencia jurídica a producirse consistiría en la entrega del inmueble, según lo dispuesto en las normas referidas.
Por otra parte, el argumento que fue expuesto por la demandada de efectuar las consignaciones ante el Juzgado del Municipio Los Salias de esta Circunscripción Judicial en virtud de la negativa a recibir el pago no contraría la pretensión actoral, toda vez que rebatir su incumplimiento colide con la pretensión ejercida por el actor, por cuanto el cumplimiento demandado deriva por falta de entrega del inmueble con ocasión del vencimiento del contrato y la prórroga legal y no por la falta de pago de los cánones, ya que no pudo producirse indeterminación de la relación arrendaticia o tácita reconducción porque al mes de febrero de 2008 estaba vigente la relación arrendaticia en el período de prórroga legal y el hecho de la consignación acredita el cumplimiento de la obligación de pagar por el período de tiempo restante de la referida prórroga, lo que no evidencia una posible indeterminación del contrato, amén de lo que ya fue explicado con relación a la no obligación de notificación por no estar prevista dicha posibilidad en la convención locativa que se examina.
Volviendo al análisis del material probatorio, la parte demandada al traer su prueba documental al proceso, coadyuva a acreditar también la existencia de la relación que se desprende del contrato de arrendamiento, lo cual hace a través de los recibos que van a partir del folio sesenta y cuatro (64) y que demuestran los pagos correspondientes al mes de diciembre de 2006, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2007, por duración del contrato y enero y febrero de 2008, correspondientes estos últimos al período de prórroga legal, como ya se ha dicho y aunque no lo mencione expresamente el texto, de acuerdo con la norma expresa, debe ser interpretado en ese sentido. En virtud de que dichos recibos no fueron desconocidos ni impugnados, se les confiere valor con base en lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
En lo atinente a las constancias de consignación emanadas del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta Circunscripción Judicial, así como los vauchers acompañados, las mismas acreditan que la parte demandada procedió a efectuar el pago por medio del procedimiento de consignación previsto en la ley, desde el mes de marzo de 2008 hasta septiembre de 2008, debido a que la parte demandante se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, circunstancia que, en todo caso, no es objeto de debate por cuanto el cumplimiento demandado, como ha sido referido, es por la entrega del inmueble con ocasión del vencimiento del contrato, no por falta de pago del canon de arrendamiento. Por cuanto de las mismas, fueron rechazadas las que se hicieron posteriormente al mes de junio de 2008, como consignaciones, alegando la parte actora que debían ser tenidas como indemnización por daños y perjuicios derivados del uso y goce que el demandado hizo del inmueble, aunque insiste en rechazarlas. Siendo así, mal podría el Tribunal valorarlas como tal, por cuanto han sido rechazadas por la contraria y no se insistió en hacerlas valer como medio de prueba y, aunque así hubiese sido, no permiten las mismas interpretar que se haya producido una indeterminación del contrato, ya que no existe constancia que demuestre que los montos consignados llegaron a ser retirados por la arrendadora, máxime cuando ésta los ha rechazado. Así se decide.-
Se agregaron igualmente, copias de escritos fundamentatorios del proceso de consignación, dirigidos a la Juez del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial que aunque no fueron impugnados, lo que los hace susceptibles de ser valorados como prueba documental de conformidad con el artículo 429 procesal, solo acreditan las circunstancias de lugar y tiempo en que dichas consignaciones se produjeron, y así se establece.-
Por lo que respecta a las actuaciones emanadas de la Sindicatura Municipal del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda correspondientes al procedimiento de Regulación de Alquileres que fue iniciado por el demandado de autos, dicho Acto Administrativo, luego de haberse llevado a cabo el procedimiento, fijó como canon de arrendamiento la cantidad de SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 788,99), pero es el caso que, según dicho recaudo, la fecha de inicio del procedimiento fue el 25 de abril del 2008, cuando el contrato de arrendamiento había vencido y se desconoce la fecha de notificación de la referida Resolución, toda vez que no es posible determinar de la copia fotostática cursante al folio 47 del expediente en que periódico fue publicada la notificación ni la fecha en que fue cumplida tal formalidad, a los fines de que surta efectos conforme lo prevén los artículos 73 al 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En tal virtud, no es posible concluir que se hubiere cumplido con la publicidad del acto administrativo in comento, por lo que ningún valor probatorio puede atribuírsele a las actuaciones en referencia.
Adicionalmente, cabe puntualizar que no regula la ley especial (Decreto Con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) en lo atinente al procedimiento de regulación de alquileres (Título IX, Procedimiento Administrativo Inquilinario, Artículos 65 y siguientes) que exista la posibilidad de que la Regulación que sea dictada por el órgano administrativo correspondiente tenga efectos retroactivos; es decir, que si el contrato de arrendamiento ha vencido o se encuentra en el lapso de prórroga legal y es en esa oportunidad en que se produce la regulación, el monto fijado para el pago del canon no puede hacerse valer hacía el pasado y sólo podría tener efectividad práctica a través de la vía del reintegro, por cuanto el contrato ya no tendría vigencia y eso si el acto administrativo en cuestión así lo dispone.
En virtud de todo lo que ha sido expuesto, así como de las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, ha quedado meridianamente claro para esta Juzgadora la existencia de la relación contractual surgida con ocasión del convenio locativo en cuestión, así como el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes en el lapso de duración del mismo, amén del fenecimiento del plazo acordado en la oportunidad contractualmente prevista, donde no se estipuló posibilidad alguna de renovación del contrato en cuestión, lo que genera como consecuencia que tanto su plazo de duración, como la prórroga legal se hayan consumado, situación que ocurre conforme a derecho en el caso de marras y que indudablemente genera como conclusión la procedencia de la acción de cumplimiento que ha sido ejercida y así se decide.
Con relación a la RECONVENCIÓN que ha sido propuesta por la parte demandada y la cual se sustenta, fundamentalmente, en la pretensión de reintegro de las cantidades indicadas en el escrito, correspondientes a los conceptos de depósito en garantía y sobrealquiler, cuya cuantificación estipuló el demandado en las sumas de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00) y CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES CON DIEZ CÉNTIMOS (Bs. 4.642,10), respectivamente, además de su argumento de que en el contrato operó la tácita reconducción, que sustenta en el dicho de que la parte actora había manifestado delante de testigos que el contrato sería renovado y, por otra parte, su argumento de que la parte actora le ha perturbado en la posesión pacífica del inmueble en virtud de los cortes de servicio de agua que, supuestamente, ha realizado, para lo cual acompañó copia fotostática de acta de fecha 18 de junio de 2008, emanada de ola Dependencia denominada Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias, se observa:
La parte actora reconvenida alega la incompetencia del Tribunal para conocer de la reconvención o mutua petición planteada por la parte demandada, a pesar de que ésta estimó el valor de la misma en la suma de CATORCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y DOS BOLÍVARES CON SETENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 14.694,76), la cual se encuentra entre la cuantía para la que resulta competente este Juzgado. En tal virtud, se afirma la competencia para conocer de la reconvención propuesta y así se establece.
Determinada la competencia de este Tribunal para conocer de la reconvención, se evidencia que la parte demandada reconviniente fundamenta su pretensión de reintegro en la copia fotostática de acto administrativo emanado de la Alcaldía del Municipio Los Salias que, supuestamente, resolvió el procedimiento de regulación de alquileres que propuso, en el cual, como ya dijimos, se fijó un canon de arrendamiento de SETECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 788,99), actuaciones cuya tramitación data de oportunidad posterior al vencimiento del contrato mientras que la notificación, no puede tenerse como cumplida por cuanto no se tiene certeza de su publicidad, por lo que mal podría esta Juzgadora considerar demostrada de forma efectiva y veraz la pretensión de reintegro que ha ejercido el demandado, por lo que resulta forzoso para quien aquí decide desestimar la pretensión de reintegro de sobrealquileres que sustenta la reconvención propuesta por la parte demandada HUGO RINCÓN HERNÁNDEZ y así se decide.
En cuanto a la petición relativa al reintegro de la suma dada en garantía o depósito, este Tribunal encuentra que no se cumplen los extremos a que se contrae el Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que en la presente causa se discute acerca de la terminación o no de la relación arrendaticia, por lo que no ha comenzado a correr el lapso que estipula norma, así como tampoco existe evidencia de que el arrendatario se halle solvente respecto de todas las obligaciones que asumiera en el contrato de arrendamiento invocado por ambas partes. En consecuencia, este Tribunal debe desechar tal pretensión y así se dispone.
Por lo que respecta al argumento que nuevamente propone el demandado- reconviniente, relativo a la tácita reconducción, nuevamente debemos indicar que en el contrato de arrendamiento que es objeto de cumplimiento no se estipuló de manera expresa la posibilidad de que se produjera la renovación del mismo, por lo que llegado el vencimiento del plazo, se aperturaba ope legis el lapso de la prórroga legal, según lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley Especial y fue ello lo ocurrido en el presente caso, y siendo así, el alegato de la tácita reconducción no prospera en derecho y así se decide.
Finalmente, con relación a su alegato de perturbación en la posesión pacífica del inmueble, que fundamentó en los supuestos cortes del suministro de agua, y pretendió demostrar con copia de acta levantada ante órgano administrativo de conciliación, de dicha prueba sólo se desprende que los ciudadanos HUGO RINCÓN HERNÁNDEZ, parte demandada reconviniente y LEANDRO RAFAEL CEDEÑO –quien no es parte en el presente juicio- fueron convocados a un acto conciliatorio para dilucidar las cuestiones que allí se plantean, de lo cual se dejó constancia en el acta respectiva, pero no se evidencia de dicho documento ningún reconocimiento expreso de esa situación que imputa el demandado a la parte actora, más bien se expresa una negativa, y por cuanto dicho instrumento no fue impugnado, se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, asimismo, debido a que no contribuye a sustentar el argumento expuesto por la parte demandada-reconviniente en esta pretensión de su reconvención, la misma debe ser declarada improcedente y así se decide.-

-III-
En fuerza de las consideraciones precedentes este Juzgado Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por la parte actora, ISABEL SÁNCHEZ contra de la parte demandada, HUGO RINCÓN HERNÁNDEZ, ambas ampliamente identificadas en autos.
SEGUNDO: Se ORDENA en la parte demandada a restituir el bien inmueble objeto de arrendamiento constituido por la tercera (3°) planta Villa Venezuela, situada en ala Avenida Principal de las Polonias Nuevas, San Antonio de Los Altos, Estado Miranda.
TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente, HUGO RINCÓN HERNÁNDEZ, en contra de ISABEL SÁNCHEZ, parte actora reconvenida, ambas ampliamente identificadas en autos.
CUARTO: Se condena en costas, a la parte demandada-reconviniente.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los dos (2) del mes de marzo del año Dos Mil Nueve (2009).- Años: 198º y 150º.-
LA JUEZ TITULAR,

ELSY MARIANA MADRIZ QUIROZ

LA SECRETARIA,

RUTH GUERRA MONTAÑEZ
En esta misma fecha, siendo la 1:00 p.m., se publicó la presente sentencia.-
LA SECRETARIA,

RUTH GUERRA

EMQ/rg.-
Exp. N° 28.180