TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. SEDE OCUMARE DEL TUY.-

EXPEDIENTE Nro. 2063-08

PARTE DEMANDANTE: BENEDICTA PEDRAZA DE PAEZ, CARLOS RAFAEL PAEZ PEDRAZA Y MARLIN VERONICA PAEZ HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, de estado civil, viuda la primera, casado el segundo y soltera la ultima, todos de este domicilio, y titular de las cédula de identidad Nos 2.388.292, 6.424.816 y 19.684.408, respectivamente.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIA AREVALO MEDINA, venezolana, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 19096.-

PARTE DEMANDADA: JOSE ARMAS DUARTE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.590.592.-
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: NELSON CORNIELES ROMANACE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 36.066.

MOTIVO: DESALOJO
NARRATIVA

Mediante libelo de demanda de fecha 11-08-2008, la parte actora ciudadanos BENEDICTA PEDRAZA DE PAEZ, CARLOS RAFAEL PAEZ PEDRAZA Y MARLIN VERONICA PAEZ HERNANDEZ, BENEDICTA PEDRAZA DE PAEZ, CARLOS RAFAEL PAEZ PEDRAZA Y MARLIN VERONICA PAEZ HERNANDEZ, antes identificados, demandan por DESALOJO al ciudadano JOSE ARMAS DUARTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° 5.590.592.
Cursa al folio 21 de fecha 02-10-2008 auto de admisión de la presente demanda.
Cursa al folio 27 de fecha 12-12-2008 auto del Tribunal donde deja constancia que la presente causa es por desalojo y ordena librar nueva compulsa.-
Cursa al folio 30 de fecha 12-01-09, diligencia suscrita por el alguacil del tribunal donde consignó constancia de recibo de la citación practicada al demandado José Armas Duarte, de fecha 09-01-09.-
Cursa al folio 32 de fecha 13-01-09, diligencia del ciudadano JOSE VICTORIANO ARMAS DUARTE, dando poder apud acta al abogado NELSON CORNIELES ROMANACE.-
En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes en el presente expediente:
Mediante Libelo de Demanda de fecha 11-08-2.008 la parte actora (identificado ut-supra) demanda por DESALOJO al ciudadano JOSE ARMAS DUARTE (identificado ut-supra) y solicita que el demandado convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: “PRIMERO: En que por haber incumplido con el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la Calle El Rodeo de Ocumare del Tuy. Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, o sea la falta de pago de diecisiete (17) mensualidades consecutivas, este quedo resuelto o extinguido, en consecuencia es obligación proceder de inmediato a la desocupación del inmueble y entrega material en el mismo estado físico, sin ninguna alteración modificación no autorizada y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación, solvente en todos los pagos y servicios o en su defecto el Tribunal ordene el desalojo. SEGUNDO: -Sea condenado al pago de la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (BS. 5.000,00) que comprende el valor de las cuotas de arrendamiento vencidas y no pagadas de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2007, Y ENERO, FEBRERO, MARZO ABRIL, MAYOA, JUNIO, JULIO DE 2008 y de proseguir en la ocupación del inmueble, las que se produzcan hasta la fecha de su entrega efectiva, o desalojo a razón de TRESCIENTOS BOLIVARES(BS. 300,00) por cada mes, por concepto de daños y perjuicios.- TERCERO: En el pago de costas y costos, incluyendo honorarios de abogados…” Sic. Estima la demanda en OCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.500,00). Fundamenta la acción en los artículos 1160, 1167, 1264, 1592 ordinal 2º. 1269, 1271, 1273, 1275 del Código Civil en concordancia con el artículo 33, 35 y 34 literal “A” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Cursa al folio 21 de fecha 02-10-2008 admisión de la demanda por ante este Juzgado.-
Cursa al folio 27 de fecha 12-12-2008 auto dictado por este Tribunal dejando constancia que la presente causa es por desalojo y no por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Cursa al folio 30 de 12-01-2009 diligencia del alguacil de este Tribunal dejando constancia de haber citado al ciudadano JOSE ARMAS DUARTE.-
Cursa al folio 32 de fecha 13-01-2008 Poder Apud Acta otorgado por la parte demandada al abogado en ejercicio NELSON CORNIELES ROMANACE.
Cursa a los folios del 33 al 36, de fecha 14 -01-09, escrito de contestación de la demanda en la cual alega cuestiones previas contenidas en el artículo 346, ordinal 6º, esto es, defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, y por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, y contesta la demanda donde niega, rechaza y contradice todo los alegatos expuestos por la parte actora en su escrito libelar. Conviene en que la pretensión de esta acción es la terminación o resolución de la relación arrendaticia. Se opone al secuestro del inmueble por cuanto no cumple con el requerimiento del artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, y la jurisprudencia constante y abundante dictada por el Tribunal Supremo de Justicia.
Cursa al folio 41 de fecha 15-01-2009 auto donde se niega la admisión de la reconvención propuesta por la parte demandada, por cuanto la misma versa sobre objeto distinto al juicio principal.-
Cursa a los folios del 42 al 44, de fecha 15 d-01-2009, escrito presentado por la parte actora subsanando las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y consigna documentos fundamentales de la demanda en original.-
Cursa al folio 60 de fecha 22-01-2008 escrito de promoción de pruebas presentada por la parte demandante.
Cursa a los folio 61 de fecha 26-01-2.009 auto dictado por este juzgado admitiendo las pruebas presentada por la parte actora.
Cursa al folio 62, de fecha 16-02-2009, auto dictado por este Tribunal donde difiere la publicación de la sentencia por un lapso de cinco días.-
Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:

MOTIVA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora en su libelo de demanda alegó que su causante CARLOS RAFAEL PAEZ HERRERA, en fecha 17-02-2.003, inicio relación arrendaticia con el ciudadano JOSE ARMAS DUARTE, por un inmueble constituido por el local comercial ubicado en la Calle El Rodeo Ocumare del Tuy, Municipio Tomas Lander del Estado Miranda, destinado para uso comercial , y que dicha relación la continuaron sus herederos o causahabientes y en fecha 01 de octubre de 2003, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento que al principio fue a tiempo fijo o determinado y luego se convirtió a tiempo indeterminado. Que en la convención arrendaticia se estipulo en la clausula tercera que el arrendatario se obligaba a pagar las mensualidades o cuotas de arrendamiento el día ultimo de cada mes. Y la última cuota fue estipulada en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) y en la Clausula Cuarta se estableció que si se dejase de pagar dos mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento daría derecho al arrendador para que resolviera el contrato. Por cuanto el arrendatario ha incurrido en incumplimiento de la obligación de pagar la pensión de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio de 2008, por un monto de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), y por ello proceden a demandar al ciudadano JOSE ARMAS DUARTE, en su carácter de arrendatario, por la acción de Desalojo, prevista en el artículo 34 , causal a del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1167, 1264.1592, ordinal 2º, 1160, 1269, 1271. 1273, 1275 del Código Civil, cuya sustanciación procede conforme a las formalidades señaladas en los artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda, tantos en los hechos como en los fundamentos del derecho, alega cuestiones previas contenidas en el artículo 346, ordinal 6º , defecto de forma de la demanda por no haberse llenado los requisitos del artículo 340 ordinal 4 del Código de Procedimiento Civil, que establece que al tratarse de un inmueble debe determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, incumpliendo con uno de los requisitos que debe llenar el libelo y promueve el defecto de forma por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, y contesta la demanda donde niega, rechaza y contradice todo los alegatos expuestos por la parte actora en su escrito libelar. Conviene en que la pretensión de esta acción es la terminación o resolución arrendaticia, con fundamento jurídico en el artículo 1167 del Código Civil, y no una acción de desalojo. Igualmente reconviene en la demanda alegando que su representado ha efectuado reparaciones mayores para el mejoramiento de la infraestructura del local, gasto que asciende a la cantidad de TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (BS. 33.200,00), los cuales demanda la cancelación voluntaria o justa compensación con alquileres insolutos.
Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas las pruebas producidas en juicio, este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas presentadas y promovidas en la presente causa:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Documentales:
• CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, Suscrito en fecha 01 de octubre de 2003, por el ciudadano CARLOS RAFAEL PAEZ, titular de la cédula de identidad No 6.424.816 y JOSE ARMAS DUARTE, titular de la cédula de identidad No 5.590.592, este documento no fue impugnado, ni desconocido por la demandada, por lo que esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga pleno valor probatorio según el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, a los fines de demostrar la existencia de la relación arrendaticia sobre el bien inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECIDE.
• Titulo Supletorio evacuado ante este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Tomas Lander, Simón Bolívar y la Democracia del Estado Miranda, en fecha 17 de julio de 2007, anotado bajo el No 13, Tomo 7º, Protocolo 1º. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado de falso es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 y 1360 del Código de Civil, en consecuencia, le otorga pleno valor probatorio a los fines de acreditar la propiedad de la parte actora sobre el inmueble. Y ASI SE DECIDE.-
• Planilla Sucesoral y Certificado de Solvencia de Sucesiones Expediente No 040008, expedida por el Departamento de Sucesiones del Sector de Tributos Internos de los Valles de Tuy. Seniat, el cual es apreciado por esta Juzgadora de conformidad con los 1357 y 1360 del Código Civil, y le otorga pleno valor probatorio a los fines de acreditar la propiedad de la actora sobre el inmueble objeto de la litis. Y ASI SE DECIDE.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Copias fotostáticas de recibos marcados “A”, “B”, “C” y “D”, alegando que corresponden a mejoras del local arrendado. Estos documentos fueron impugnados por la parte actora por provenir de terceros. Considera esta Juzgadora que para que estos documentos tenga validez debe ser ratificado en el presente juicio de conformidad con la norma establecida en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido se desechan por no cumplir lo establecido en la norma precitada. Y ASI SE DECLARA.
PUNTO PREVIO:
CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Alega el demandado que la parte actora reclama además del pago de unos daños y perjuicios, exige también el pago de Lucro Cesante y pide que se le pague una cantidad de dinero cuyo monto no precisa, y alega que hace una inepta acumulación al pedir que se le cancele unos posibles créditos lo que no puede hacer en este juicio, ya que esto debería de ser ventilado en un procedimiento ordinario.
La parte demandante se opone a la cuestión previa alegando que dichas pretensiones no son contrarias entre si ni son incompatibles los procedimientos de su tramitación, ya que en el presente caso, se demanda la acción de desalojo y no existe prohibición de la ley para que se efectúen estos reclamos conjuntamente con este procedimiento, toda vez que al disponerse en el artículo 34 de la ley especial las causales de procedencia de desalojo, estas no son otra cosa que la configuración de causales de resolución de contrato a tiempo indeterminado, y es procedente en consecuencia la procedencia jurídica establecida por el legislador en el artículo 1.167 del Código Civil, ya que la reclamación del pago de la cantidad indicada en el libelo que se deriva de los cánones de arrendamiento que no pagó el arrendatario es equivalente al reclamo de daños y perjuicios por concepto de lucro cesante, siendo que estas pretensiones tienen su origen en la relación arrendaticia, son la consecuencia de la inejecución de la obligación y no constituyen una acumulación prohibida …
Al respecto, observa esta Juzgadora que siendo la acumulación la unión de varias pretensiones en una demanda cada uno con su propia acción, a fin de que formen uno solo y el se decidan las pretensiones de cada cual, lo cual es procedente siempre que: 1º) No se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si, 2º) Las que por razón de la materia corresponda a otros tribunales y no al que conoce inicialmente y 3º) Cuando los procedimientos son incompatibles entre si. El artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones. De la revisión de las actuaciones anteriores se evidencia que el procedimiento de la acción es por desalojo previsto en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la falta de pago de los cánones de arrendamiento y por lo tanto proceden los efectos de la resolución del contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, por lo cual podría el demandante solicitar la indemnización de daños y perjuicios, aunado a que el procedimiento breve es común para cualquier acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbano o suburbanos. Ahora bien, derivando estas pretensiones de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ambas pueden ventilarse por el mismo procedimiento, en consecuencia, es forzoso para esta Juzgadora declarar IMPROCEDENTE la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE.-
Ahora bien, esta Juzgadora observa de una revisión exhaustiva de los autos que la parte demandada, no promovió elemento probatorio alguno que demuestre el pago de los cánones de arrendamiento demandado, vencido e insoluto, incumpliendo así con lo establecido en el contrato de arrendamiento, en sus obligaciones como arrendatario al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento. Y ASI SE DECIDE.
En el caso de marras debe tenerse en cuenta que habiendo quedado reconocido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1º de octubre de 2003, y siendo que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y por lo tanto están sujetos a cumplirla en la misma forma como están sujeto a cumplir las leyes, y siendo que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad de las partes. Por lo cual el contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes sino inclusive para el juez. Por cuanto este debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad.- De la lectura de contrato se evidencia en la cláusula segunda que el canon de arrendamiento se fijó en CIENTO NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 190.000,00) mensuales a partir del 1º de octubre de 2004, y no habiendo la parte actora demostrado que el canon de arrendamiento haya variado, es forzoso para esta Juzgadora considerar que el canon de arrendamiento se encuentra estipulado en CIENTO NOVENTA BOLIVARES (Bs.190,00). Y ASI SE DECIDE.-
Establece el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenten cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a las dos (2) mensualidades consecutivas.
Supuestos éstos que se cumplen en el caso de marras por cuanto este literal “a” establece que el demandado haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades, hecho este que se fundamenta en el principio procesal de que todo lo alegado debe ser probado, de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la acumulación prohibida en el artículo 78, opuesta por la parte demandada.- SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por los ciudadanos BENEDICTA PEDRAZA DE PAEZ, CARLOS RAFAEL PAEZ PEDRAZA Y MARLIN VERONICA PAEZ HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cédula de identidad Nos2.388.292, 6.424.816 y 19.684.408, respectivamente contra el ciudadano JOSE ARMAS DUARTE, quien es mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No 5.590.592. TERCERO: Se ordena la entrega material del bien inmueble arrendado el cual debe ser entregado en buen estado y completamente libre de bienes. CUARTO: Se ordena a la parte demandada pagar las cuotas de arrendamiento vencidas y no pagadas de los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2007 Y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO DE 2008, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la presente causa, a razón de CIENTO NOVENTA BOLIVARES (BS. 190,00) mensuales. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 ibidem.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero De Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, a los dos (02) días del mes de marzo de dos mil nueve (2009) Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

LA JUEZ
DRA. AIZKEL ORSI

EL SECRETARIO
Abg. MANUEL GARCÍA

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo la 11:30 a.m.

EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA

Exp: 2063-08
AO/yv.-