TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 08-8220

PARTE ACTORA: YULEMI MAILI CAMEJO SOTO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.878.589.
APODERDO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: HARRY RAFAEL RUIZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.773.
PARTE DEMANDADA: ANTONIO AUGUSTO CASTRO MATOS, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-988.080.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ARMANDO ROCHA MALDONADO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.807.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: Definitiva
I

En fecha 11 de agosto de 2008, la ciudadana YULEMI MAILI CAMEJO SOTO, por medio de su apoderado judicial abogado HARRY RAFAEL RUIZ, anteriormente identificados, presentó ante el Tribunal Distribuidor de Municipios escrito contentivo de demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra del ciudadano ANTONIO AUGUSTO CASTRO MATOS, también identificado anteriormente, correspondiendo a este Tribunal su conocimiento. En dicho escrito la parte actora alega la existencia de un contrato de arrendamiento entre la Administradora Centro Miranda C.A. y el demandado y que luego por cesión y traspaso de derechos surgió una relación contractual con la actora quien es la propietaria del inmueble antes 09-76 y ahora según documento de condominio actualizado es el apartamento 01-07, ubicado en la Avenida Miquilén, frente a Residencias Miracielos, jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda.
Alega además la actora que en un principio se mantuvo una excelente relación contractual y que luego al pasar el tiempo han surgido inconvenientes como lo es el hecho de que el demandado ciudadano ANTONIO AUGUSTO CASTRO MATO, realiza el pago arrendaticio mediante consignaciones por ante el Tribunal de Municipio. Que la actora ha querido inspeccionar el inmueble en la forma como fue pactado en el contrato, razón por la cual en fecha 14 de junio de 2007 solicitó Inspección Judicial por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial, como lo prevé el contrato de arrendamiento en las cláusulas octava y décima, resultando infructuosa dicha diligencia por cuanto en fecha 25 de julio de 2007 oportunidad en la cual se traslado el referido Tribunal a los fines de practicar la Inspección Judicial que le fue solicitada por la actora, fue atendido por el ciudadano JUAN CARVAL quien negó el acceso al inmueble previa llamada del demandado.
Que por todo lo anterior acude al Tribunal a demandar el incumplimiento del contrato pidiendo la desocupación inmediata del inmueble, todo de acuerdo a las cláusulas octava y décima de la referida convención, y de conformidad con el artículo 34 letra “E” y “F” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando la acción en la suma de dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000,00).
Consignados los recaudos respectivos mediante diligencia del 1° de octubre de 2008 suscrita por el apoderado de la actora, el Tribunal mediante auto de fecha 06 de octubre de 2008 admitió la demanda ordenando el emplazamiento del demandado para la contestación a la demanda. (Folio 04 al 17).
Librada la correspondiente compulsa, la citación del demandado se verificó el 06 de febrero de 2009, conforme a constancia suscrita por la Secretaria del Tribunal abogada LESBIA MONCADA DE PICCA, quien de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, notificó al demandado la declaración del Alguacil relativa a su citación, en virtud de su negativa en firmar el recibo de citación que le fue presentado por el Alguacil en fecha 21 de noviembre de 2008. (Folio 20 al 25).
En fecha 10 de febrero de 2009 el demandado ciudadano ANTONIO AUGUSTO CASTRO MATOS, asistido por el abogado CARLOS ARMANDO ROCHA MALDONADO, presentó escrito de contestación a la demanda. (folio 27 al 28).
Abierto el juicio a pruebas en fecha 20 de febrero de 2009 las partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas. (folio 29 al 53).
En fecha 25 de febrero de 2009 el tribunal dictó pronunciamiento sobre las probanzas de la parte demandada, admitiendo solo las contenidas en el Capitulo Segundo del escrito presentado. (folio 54).
En la misma fecha 25 de febrero de 2009, el Tribunal admitió solo las pruebas documentales promovidas por la parte actora en el capítulo IV de su escrito. (folio 55)

CONTESTACION DE LA DEMANDA

En el escrito fechado 10 de febrero de 2009, el demandado ciudadano ANTONIO AUGUSTO CASTRO MATOS, asistido por el abogado CARLOS ARMANDO ROCHA MALDONADO, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en cuanto al derecho y en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra.

Alega que desde el año 1.995 suscribió contrato de arrendamiento con la Administradora La Principal C.A., dando fiel cumplimiento en todo y cada una de sus partes el Contrato suscrito y de manera especial con el pago del canon de arrendamiento, y al buen estado de uso y conservación del inmueble. Que posteriormente en el año 1.997, la Administradora le entregó el contrato de administración a la Administradora Centro Miranda C.A., representada por el ciudadano MIGUEL ANGEL MARTINEZ YANEZ, y que desde ese año de 1.997, ha venido cumpliendo con todas las cláusulas del contrato.

Que en fecha 21 de febrero de 2007, se vió obligado a depositar el canon de arrendamiento por ante este mismo Tribunal conforme al expediente N° 07-3010, por cuanto la Administradora Centro Miranda C.A., no quiso recibir el pago, manifestándole que era una Administradora ALIJULI C.A., la encargada del mismo.

Que la legalidad del inmueble no está clara, por cuanto aparece una persona como nueva propietaria y una Administradora nueva que eran las encargadas en los años 1.995 y 1.997, con quienes suscribió el contrato de arrendamiento. Que en fecha 25 de julio de 2007 mediante una llamada telefónica, le informaron que unas personas querían practicar una inspección en el inmueble, a lo cual no accedió por cuanto no estaba presente en el inmueble, y en virtud de que la Cláusula Octava del Contrato expresa que la Arrendadora se reserva el derecho a visitar el inmueble directamente o por medio de sus empleados y dependientes, con lo cual se aprecia que no se dio cumplimiento con dicha cláusula en el momento de practicar la Inspección Judicial.

Por último deja constancia de que el inmueble que habita se encuentra en perfecto estado de uso y conservación y que se vio obligado a depositar el pago del arrendamiento en el Tribunal debido a que la situación legal del inmueble no está clara.

II

Siendo la oportunidad, se pasa a resolver el fondo del asunto, en tal virtud es preciso confrontar los alegatos y defensas de las partes en relación con los diferentes elementos probatorios aportados al proceso:

ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE

1°) Con el libelo de demanda, la actora trajo a los autos:

a) Copia simple del expediente N° 07-4627 contentivo de la solicitud de Inspección Judicial, presentada ante el Tribunal Distribuidor en fecha 14 de junio de 2007, y practicada por este mismo Tribunal en fecha 25 de julio de 2007, en el inmueble ubicado en la calle Miquilén Sur, sector El Cabotaje, Edificio Concepción Teixeira, apartamento N° 01-07.
Esta probanza será objeto de análisis más adelante en este mismo fallo.

b) Copia simple del documento de propiedad del inmueble arrendado debidamente protocolizado ante la Oficina de registro en fecha 20 de octubre de 2.005, bajo el Nº 08, Protocolo Primero, Tomo 06.
Esta probanza se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigna, en virtud de no haber sido objeto de impugnación, se aprecia como demostrativa de la cualidad de propietaria de la actora, y así se decide.

c) Copia simple del Contrato de Arrendamiento objeto del juicio, celebrado entre Administradora Centro Miranda C.A., cuyo objeto es un inmueble ubicado en la Calle Miquilén, edificio Concepción Teixeira, apto. Nº 09-76, Los Teques Estado Miranda, que contiene la cesión y traspaso de todos los derechos de dicha convención a favor de la actora ciudadana YULEMI MAILI CAMEJO SOTO.
En virtud de no haber sido desconocida en su contenido y firma por la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, esta probanza se tiene como reconocida y se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, según el cual: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, y se aprecia como demostrativa de la relación contractual y la cesión y traspaso a favor de la parte accionante de todos los derechos contenidos en dicha convención, y así se decide.

2°) Durante el lapso de pruebas presentó escrito de promoción de pruebas en el que promueve:
a) Contrato de Arrendamiento cursante a los folios 15 y 16 del presente expediente, que contiene todos los derechos cedidos a la actora Yulemi Maili Camejo Soto.

b) Documento de propiedad del inmueble arrendado, cursante a los folios del 11 al 14 del presente expediente.

c) Documento de Cesión de Derechos a favor de la actora, cursante al final del folio 16 del presente expediente.

d) Original del documento principal de la demanda, Inspección Judicial practicada en el inmueble.

El análisis y valoración de estas probanzas está contenido en el punto anterior, con la sola excepción de la Inspección Judicial.

ANALISIS Y VALORACION DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Durante el lapso de pruebas la parte demandada promovió lo siguiente:

a) Reprodujo el mérito favorable que arrojan las actas procesales que forman el expediente.
El Tribunal considera que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte y así se declara.
b) Original de la Planilla de evaluación de vivienda realizada por la Dirección de Protección Civil de la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, muy especialmente en lo relativo a las observaciones en donde se expresa textualmente lo siguiente: “En la Inspección Ocular a la vivienda tipo apartamento se pudo observar que la misma consta de una (1) Sala, dos (2) cuartos, dos (2) baños, una (1) cocina, un (1) lavadero en donde se pudo apreciar que dicho apartamento se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad. No presenta ningún riesgo o amenaza para sus habitantes”.
En relación a esta probanza este Tribunal la aprecia por cuanto se trata de un documento administrativo que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un funcionario con facultad para dar fe pública, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado mientras no sea declarado falso, y así se decide.
c) Reproduce la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento suscrito por la Administradora Centro Miranda C.A., y el demandado, el cual textualmente señala lo siguiente: “… a fines de la vigilancia e Inspección del buen estado y funcionamiento de aparatos e instalaciones, “La Arrendadora” se reserva el derecho de visitar directamente o por medio de sus empleados y dependientes, el inmueble arrendado, en el momento y oportunidad que juzgue conveniente”.
Esta probanza la desecha el Tribunal y se remite a la providencia dictada en fecha 25 de febrero de 2009, en la cual se declara improcedente, y así se decide.
Ahora bien, previo a cualquier pronunciamiento quien decide pasa al análisis y valoración de la Inspección Judicial, practicada en fecha 25 de julio de 2007, por este Tribunal en el lugar denominado sector El Cabotaje, calle Miquilén Sur, edificio Concepción Teixeira, de la ciudad de Los Teques Estado Miranda, concretamente en el apartamento signado con el Nº 01-07, que trajo a los autos la parte accionante, al respecto considera:
La Inspección Judicial, es la prueba en la cual se manifiesta a plenitud el principio de la inmediatividad de la prueba, a esta probanza se le considera como una prueba de carácter auxiliar consistente en el reconocimiento que la autoridad judicial hace de los lugares o de las cosas implicadas en el litigio, para así establecer aquellos hechos que no se podrían acreditar de otra manera.
En relación a la valoración de este medio de prueba, quien decide observa el contenido del artículo 1.430 del Código Civil que señala:
“Los jueces estimarán en su oportunidad el mérito de dicha prueba”.
Significa esto, que esta probanza es de libre apreciación por lo que no está sujeta al sistema de la tarifa legal. Es decir, que el Juez, debe apreciar la prueba de Inspección Judicial en conjunto con otras probanzas, ya que en si este medio no prueba el hecho fundamental que origina el proceso, sino las consecuencias que del mismo se derivan.
En el caso que nos ocupa la parte accionante pretende demostrar con la Inspección Judicial extra litem que trajo a los autos, el incumplimiento del accionado de la Cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento, concretamente el hecho de no haber podido acceder al inmueble arrendado para constatar el buen funcionamiento de las instalaciones y del inmueble en si, por cuanto el demandado se lo ha impedido. Al respecto quien decide observa que tal probanza ha sido practicada sin que exista el juicio, y a tales fines nos señala el artículo 1.429 del Código Civil:
“En los casos en que pudiera sobrevenir perjuicio por retardo, los interesados podrán promover la inspección antes del juicio para hacer constar el estado o circunstancia que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo”.
En interpretación de esta norma este Tribunal observa que allí se señalan los supuestos que hacen procedente la evacuación de una inspección extra-litem, siendo estos supuestos, que el estado o circunstancias puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, en consecuencia en el caso que nos ocupa considera quien aquí decide que tal probanza resulta irregular para demostrar el incumplimiento del accionado, toda vez que la situación que denuncia la actora, es decir, la negativa del demandado de dejarle visitar el inmueble como fue pactado en la convención, lo cual bien pudo haberse acreditado durante la secuela del juicio, y así se declara.
En consecuencia este Tribunal desecha dicha probanza, por cuanto acogerla se estaría quebrantando el principio de inmediación de la prueba, que en materia de inspección se desnaturaliza, y así se decide.
Examinadas como han sido las pruebas aportadas por las partes al proceso este Tribunal observa que, las partes admiten haber suscrito un contrato de arrendamiento a partir del día 01 de julio de 1.995 de un año fijo, sin que las partes hayan convenido respecto de su renovación, en consecuencia dicha relación es a tiempo indeterminado, según contrato de arrendamiento apreciado por este Tribunal en este mismo fallo, por no haber sido objeto de impugnación ni desconocimiento por la parte accionada, toda vez que de su declaración, se observa que su rechazo de los hechos no se refiere a la afirmación de la demandante respecto a los términos en que se estableció la relación arrendaticia. Así mismo, para quien decide, quedó debidamente demostrada durante la secuela del juicio la cualidad de la demandante como propietaria del inmueble arrendado.
El punto controvertido en este proceso, es el incumplimiento por parte del accionado de la Cláusula Octava contenida en el contrato, por cuanto conforme a los hechos alegados por la actora, el ciudadano Juan Carval quien en la oportunidad de practicar la Inspección Judicial se encontraba en el inmueble arrendado, y por orden del demandado ANTONIO AUGUSTO CASTRO MATOS le negó el acceso al mismo. Ahora bien, corresponde a aquélla la demostración de esa circunstancia, por cuanto tiene la carga de probar sus afirmaciones de hecho, conforme a lo dispuesto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los cuales se transcriben a continuación: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Subrayado por el Tribunal). Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, la parte actora ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Ahora bien, la accionante pretende el desalojo con fundamento en la causal prevista en los literales “e” y “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida a que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador y a que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble, circunstancias estas que no logró demostrar la parte accioanante, por cuanto del alegado incumplimiento por parte del accionado de la Cláusula Octava contenida en el contrato, la parte accionante promovió prueba de Inspección Judicial extra litem, la cual fue desechada por este Tribunal, de lo que este Tribunal concluye que la parte actora no logro demostrar el incumplimiento por parte del accionado de la Cláusula Octava contenida en el contrato, y así se declara.

Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal forzosamente concluye que no han sido demostrados los extremos de procedencia de la causal de desalojo invocada por la demandante, prevista en los literales “e” y “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que trae como consecuencia que la acción incoada no puede prosperar y así en efecto se decide.

IV
Por las razones antes expuestas, es por lo que este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil y los literales “e” y “F” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios DECLARA: SIN LUGAR la demanda que por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuso la ciudadana YULEMI MAILI CAMEJO SOTO contra el ciudadano ANTONIO AUGUSTO CASTRO MATOS, ambos identificados en esta sentencia.
De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida en la litis.
Para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veinte (20) días del mes de marzo del año dos mil nueve (2009), 198° años de la Independencia y 150° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA,

LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 1:15 de la tarde.
LA SECRETARIA,

LESBIA MONCADA DE PICCA
THA/LMdeP/mbr
Expediente N° 088220