TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES
DEMANDANTE RECONVENIDA: ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN, venezolana, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº. V-13.352.428, domiciliada en Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Abogadas CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO y LAURA TERSITA DE JESÚS VIVAS MENDOZA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 90.878 y 84.510 respectivamente.
DEMANDADO RECONVINIENTE: ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, venezolano, mayor de edad, titular de cédula de identidad Nº. V-13.928.378, domiciliado en Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Abogados LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA y OFELIA SCROCHI DE CALDERON, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 8.152 y 28.041 respectivamente.
MOTIVO: ACCIÓN DE REPETICIÓN, INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS y PERJUICIOS y RECONVENCIÓN.
PARTE NARRATIVA.
En fecha 10 de abril del 2.007 (fl. 01 y 05), la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN, asistida por la abogada CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO, demandó por ACCIÓN DE REPETICIÓN e INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, fundamentando su acción en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, 1264 y 1499 del Código Civil.
En fecha 30 de abril del 2.007 (fl 14), este Juzgado admitió la demanda en cuanto a lugar y derecho, ordenando su tramitación mediante el procedimiento ordinario, así mismo ordenó la citación del demandado de autos para que dentro de veinte (20) días de despacho siguientes después de citado y de vencido un (01) día más que se le concedió como término de la distancia, compareciera por ante este Tribunal a cualquier hora de las destinadas para despachar, a los efectos de dar contestación a la demanda intentada en su contra. Para la práctica de la citación del demandado, se comisionó amplia y suficientemente al Juzgado de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, con sede en la Población de Rubio.
En fecha 15 de junio del 2007 (fl 17), la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN, confirió poder apud acta a las abogadas CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO y LAURA TERSITA DE JESÚS VIVAS MENDOZA ya identificadas.
En fecha 17 de septiembre del 2007 (fl 20), el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, confirió poder apud acta al abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA ya identificado.
En fecha 16 de octubre del 2007 (fl 22 al 27), el abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA con el carácter de autos procedió a oponer cuestiones previas.
En fecha 29 de octubre del 2007 (fl 31 al 33), la abogada CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO con el carácter de autos procedió a rechazar, negar y subsanar las cuestiones previas opuestas.
En fecha 05 de noviembre del 2007 (fl 35 al 37), el abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA con el carácter de autos consignó escrito de alegatos relacionado con el rechazo, negación y subsanación de las cuestiones previas.
En fecha 14 de noviembre del 2007 (fl 39), el abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA con el carácter de autos, procedió a sustituir el poder previamente conferido a su persona, a la abogada OFELIA SCROCHI DE CALDERON, reservándose el derecho de ejercicio del mismo.
Corriente desde el folio 60 al 64, consta fallo de fecha 28 de marzo del 2.008, en el que se declaró debidamente subsanadas las cuestiones previas opuestas.
En fecha 09 de junio del 2008 (fl 77 al 94), el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA debidamente asistido por el abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA, procedió a dar contestación a la demanda y propuso reconvención.
En fecha 12 de junio del 2.008 (fl 95), el Tribunal fijó la oportunidad para que la parte demandante diese contestación a la reconvención.
En fecha 17 de junio del 2008 (fl 96 y 97), las abogadas CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO y LAURA TERSITA DE JESÚS VIVAS MENDOZA, con el carácter de autos procedieron a dar contestación a la reconvención.
En fecha 07 de julio del 2.008 (fl 98, 99 y 113), las abogadas CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO y LAURA TERSITA DE JESÚS VIVAS MENDOZA, con el carácter de autos procedieron a consignar escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas el 15 de julio del 2.008 admitidas en fecha 28 de julio del 2.008.
En fecha 07 de julio del 2.008 (fl 98, 99 y 113), las abogadas CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO y LAURA TERSITA DE JESÚS VIVAS MENDOZA, con el carácter de autos procedieron a consignar escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas el 15 de julio del 2.008 y admitidas en fecha 28 de julio del 2.008.
En fecha 09 de julio del 2008 (fl 100 al 112 y 114), el abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA con el carácter de autos, procedió a consignar escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas el 15 de julio del 2.008 y admitidas en fecha 28 de julio del 2.008.
En fecha 31 de octubre del 2008 (fl 115 al 125), el abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA con el carácter de autos, procedió a consignar escrito de informes.
PARTE MOTIVA.
La ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN, asistida por la abogada CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO, interpuso la demanda en los siguientes términos:
1.-) Expuso que en fecha 27 de julio del año 2006 suscribió contrato de OPCIÓN A COMPRA VENTA con el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, en el cual acordaron entre otras cláusulas que el oferente JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA se comprometía a vender libre de todo gravamen una casa para habitación y terreno propio ubicado en el sector el Amparo, Calle 27, Casa N° 6 de la Población de Rubio, Municipio Junín del Estado Táchira, con un área de CIENTO DOCE METROS CUADRADOS 112 Mts2, cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes. NORTE: 16 Mts con Parcela N° 06. SUR: 16 Mts con predios de José Vicente Zambrano Velandia. ESTE: 7 Mts con vereda pública “A” y OESTE: 7 Mts con predios de Víctor Cegarra, por la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 60.000.000,oo), que se cancelarían de la siguiente manera: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 15.000.000,oo) a la fecha de otorgamiento del contrato de opción a compra-venta; la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 3.000.000,oo) a los 45 días siguientes y los restantes CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 42.000.000,oo) a la fecha de protocolización del documento de compra venta del inmueble, sumas expresadas antes de la reconversión monetaria.
2.-) Aduce que se convino en la cuarta cláusula del contrato de opción a compra-venta, que el dinero objeto de la negociación sería tramitado a través de un crédito bancario,
3.-) Afirmó que una de las condiciones para la perfecta formalización de la compra venta, era que al momento de tramitar el crédito la vivienda debería estar totalmente construida y lista para habitar, puesto que era requisito sine quanom para acceder al crédito bancario antes referido.
4.-) Expuso que el referido contrato se desarrolló a plenitud en lo que a sus pagos se refiere, cancelando hasta la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) como sigue a continuación: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 15.000.000,oo), al momento de la firma del contrato que a su decir ocurrió el 27 de julio del 2006 y el dinero restante a los 45 días siguientes.
5.-) Alegó que al momento de realizar el avalúo del inmueble por parte de la entidad bancaria sobre la que se estaba tramitando el crédito, el perito encargado se percató de la situación de la casa y evidenció que para la fecha no estaba totalmente construida, razón por la cual le fue negado el crédito, impidiéndole el banco por las políticas internas gestionar un nuevo crédito; aduce que ante la situación precedente se comunicó inmediatamente con el propietario del inmueble, quien supuestamente le indicó de manera irresponsable que no era su culpa el no poder terminar la construcción y que tramitara en otro banco el crédito; expuso que inició el trámite del crédito ante otra institución bancaria y que el propietario al saberlo le indicó que el inmueble ya no costaba igual y que en vista que el nuevo crédito lo aprobarían después de diciembre había un incremento de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 10.000.000,oo) en el valor del inmueble; afirmó que tal hecho no fue pactado en el contrato, alegando que la tardanza fue por incumplimiento de lo pactado de parte del prominente vendedor; adujo que le manifestó al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA que de su parte seria imposible cumplir con la referida petición ya que no contaba con los recursos económicos para cumplirla, ya que no podía costear el aumento arbitrario y unilateral del precio del inmueble, exigiéndole por tanto la devolución del dinero dado como parte del precio, negándose el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA a devolverlo.
6.-) Expuso que por las consideraciones anteriores, es por lo que demanda al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Devolver la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) que constituye el monto que le canceló al demandado sin obtener la contraprestación debida.
SEGUNDO: Pagar los intereses moratorios vencidos desde el mes de julio del 2006 hasta marzo del 2007, es decir, 8 meses al 1% mensual, para un total de UN MILLON CUATROCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs 1.440.000,oo).
TERCERO: Pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato, la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 5.000.000,oo).
CUARTO: Pagar las costas y costos de la demanda que prudencialmente calculó sobre el 30% de lo demandado en los tres primeros puntos, es decir, la cantidad de SIETE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 7.332.000,oo).
Estimó la demanda en la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 31.772.000,oo).
El ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, asistido por el abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA, dio contestación a la demanda y propuso reconvención en los siguientes términos:
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
1.-) Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.
2.-) Expuso que no es cierto que se hubiese establecido en el contrato que una de las condiciones para la perfecta formalización de la compra-venta era que al momento de tramitar el crédito la vivienda debería estar totalmente construida y lista para habitar; aduce que de la lectura de las diez (10) cláusulas establecidas en el contrato, en ninguna se determinó que la vivienda debería estar construida para el momento en el cual el Banco iba a conceder el crédito y mucho menos que se le hubiesen establecido obligaciones para que tuviere la casa totalmente terminada, con lo cual afirmó que no puede ser demandado para que cumpla algo que nunca suscribió dentro del contrato de opción de compra; afirmó que en el supuesto que hubiese existido la referida condición, se presume que el demandante la conocía y al solicitar el crédito debía ser precavido, diligente y tener en cuenta en que la obra hubiese estado terminada, toda vez que era ella la que se obligaría con la Institución Financiera, de donde se le tiene que abstraer del contenido de la obligación firmada por ella, puesto que él no tenia incumbencia en la contratación en razón de la operación financiera ya que dicha operación la efectuaba la demandante, siendo su persona sólo un tercero.
3.-) Afirmó que se presume que la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN era conocedora de cómo se encontraba avanzada la obra del inmueble, toda vez que cuando ella suscribió el contrato de opción a compra-venta en la cláusula séptima se estableció que la prominente compradora declaraba conocer el inmueble objeto de la compra-venta, con lo cual afirmó que resulta aventurado que en el escrito libelar se alegue que inmueble no estaba terminado, ya que si no lo estaba debió haber esperado a que la construcción estuviera concluida para solicitar el crédito en cuestión; alegó que no se le puede atribuir responsabilidad al prominente vendedor por causas de imprudencia de la prominente compradora en el caso bajo análisis.
4.-) Alegó que la parte demandada al promover el documento marcado con la letra “C”, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, bajo el N° 40, Tomo 21de fecha 13 de julio del 2006, contentivo del contrato de obra de un conjunto de viviendas, donde se contrata la construcción de la casa N° 6 que posteriormente fue objeto del aludido contrato de opción a compra venta del cual se trata este proceso, afirmó que con el primer instrumento mencionado se prueba la existencia de la referida vivienda; adujo que no es cierto que hubiese existido tardanza de su parte con respecto a la vivienda dada en opción a compra venta o que la construcción de la misma hubiese estado paralizada, ya que para el momento en el cual supuestamente de hizo la visita del ingeniero que iba a efectuar el avalúo a la obra, no pudo entrar al sitio por estarse construyendo las vías de acceso, por estarse ejecutando obras a las cuales se comprometió con la optante compradora de conformidad con la cláusula novena del contrato; expuso que si el contrato de opción a compra-venta se firmó el 27 de julio del 2006, es perfectamente justificable que el 29 de agosto del 2006 estuviere adelantado obras convenidas para las cuales tenia tres (3) meses después de protocolizado el contrato, resultando a su entender aventurado decir que la obra no estaba construida, ya que la optante compradora conocía el inmueble de conformidad con la cláusula séptima.
5.-) Expone que él en virtud del contrato firmado no está obligado a repetir el pago de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 18.000.000,oo), que recibió por la obra, ni al pago de los intereses moratorios, ni al pago por los supuestos daños que se pretenden, ni al pago de las costas procesales; alegó que quedó establecido en la cláusula cuarta del contrato que el futuro de la negociación realizada dependía de que la entidad financiera otorgase el crédito que la demandante solicitaba o no, entendiéndose a esas condiciones normales como el que se hubiese obrado con diligencia a los fines de la obtención del crédito solicitado, siendo que la demandante solicitó el referido crédito de manera anticipada cuando se estaban construyendo las vías de acceso a las mismas, no pudiéndose hacer el avalúo de la vivienda, debiendo la demandante insistir a su entender en que posteriormente se realizara el avalúo, no obrando precavida y diligentemente lo que lo abstrae de culpabilidades; adujo que la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN es la causante del rompimiento de la negociación y en consecuencia no se le puede exigir a su persona que cumpla con la cláusula cuarta del contrato, cuando no ha sido por su responsabilidad él que no se hubiere otorgado el crédito bancario, siendo probable alguna otra causa el motivo de la negación del crédito.
6.-) Expuso que por las consideraciones anteriores, la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN se fundamentó en hechos falsos y en cuestiones incongruentes, con lo cual no es procedente que se declare con lugar la demanda, por basarse en elementos inciertos.
7.-) Alegó que siendo que los hechos narrados en la demanda son falsos, los artículos en la que se fundamentó la misma no son aplicables al caso banjo análisis.
8.-) Adujo que el contrato objeto de la presente controversia lo constituye una opción a compra-venta y no una venta, lo que involucra a su entender que el dinero recibido se considere como unas arras que deben ser devueltas si no se hace la negociación pautada en el contrato de opción a compra-venta, alegando que el dinero entregado constituye una especie de garantía a los fines de que la negociación se efectúe; aduce que la anterior regla se mantendría vigente si la negativa del crédito se produjese en condiciones normales, pero que como toda regla tiene su excepción y al ser culpa de la optante compradora, legalmente no existe su obligación de devolver los dineros entregados en garantía del compromiso suscrito como optante vendedor para que la negociación se hiciera de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1263 del Código Civil; alegó que por el contrario la culpa de la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN le ha causado daño al no celebrarse la negociación pautada.
DE LA RECONVENCIÓN:
1.-) Expuso que fue demandado por la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN, quien alegó que él se había tardado en la construcción de la vivienda sobre la que se había firmado el contrato de opción a compra-venta y que tal situación motivo a que la institución financiera no le concedió el crédito con el que se pagaría la vivienda negociada, pretendiendo lo siguiente: Repetir el pago de los anticipos efectuados por la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 18.000.000,oo) suma expresada antes de la reconversión monetaria), el cobro de intereses moratorios, el cobro de daños; el cobro de las costas procesales, haciendo una estimación de la demanda en la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 31.772.000,oo).
2.-) Expuso que en ninguna de las diez (10) cláusulas del contrato se estableció que las condiciones para la perfecta formalización de la compra venta era que al momento de tramitar el crédito la vivienda debería estar totalmente construida y lista para habitar, por ser requisito sine quanom para acceder al crédito bancario; alegó que las negociaciones no se concretaron por causas ajenas a su voluntad, afirmando que la demandante siempre miente como cuando expuso que el inmueble para el momento de la tramitación del crédito bancario no estaba construido, hecho que aduce se deja caer por su propio peso ya que la demandante sabia de antemano que el inmueble estaba construido, puesto que en la cláusula séptima del contrato declaró que conocía el inmueble objeto del contrato; alegó que la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN se desmiente de conformidad con lo dispuesto en la cláusula novena del contrato de opción a compra-venta, en la que se convino que se construirían unas mejoras al inmueble, por lo que el mismo debía ser entregado a los tres (3) meses de firmado el contrato definitivo de compraventa, hecho que hace ver a su entender que la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN conocía el inmueble, evidenciándose que la demanda se fundó en hechos falsos e incongruentes.
3.-) Adujo que la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN se saboteó así misma para que no se le otorgara el crédito bancario, puesto que si conocía suficientemente el inmueble tantas veces mencionado, debió ser diligente en saber cual era el momento de llevar los peritos evaluadores del bien para que el banco le otorgase el crédito, llevándolos precisamente cuando se estaban construyendo las vías de acceso al inmueble, lo que impidió que los peritos hicieran el avalúo del bien y produjeran el informe del banco que fue agregado al expediente, donde declaran que el bien no está construido; expone que la demandante con alegatos falsos y su falta de diligencia en su demanda, pretende utilizar los medios de justicia para hacerlo sucumbir cuando él no tiene responsabilidad alguna en los hechos que fueron denunciados en su contra.
4.-) Expone que por la falta de diligencia de la optante compradora, su persona tiene el derecho de cobrar hasta el doble de las arras que fueron establecidas en la negociación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.263 del Código Civil, razones por las que afirma reconviene a la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente:
PRIMERO: Que se declare la culpabilidad de la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN por accionar con argumentos falsos en contra de él.
SEGUNDO: Que se declare la culpabilidad de la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN por no haber sido diligente a los fines de obtener el crédito bancario del cual se ha tratado en el proceso, al no haber sabido manejar la oportunidad en la que debían trasladar los peritos que harían el avalúo del bien y así evitar que el Banco considerase que el inmueble no estaba construido cuando si lo estaba.
TERCERO: Que por las razones anteriores se declare el derecho del optante vendedor de retener las arras que les fueron dadas, por la falta de diligencia de la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN a los fines de la obtención del crédito Bancario ya referido y en consecuencia se ordene a favor del demandado reconvincente la retención de su parte de las arras que le fueron dadas en la suma de de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo).
CUARTO: Se condene en costas a la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN.
Estimó la reconvención en la suma de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo).
Las abogadas CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO y LAURA TERSITA DE JESÚS VIVAS MENDOZA, con el carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN, dieron contestación a la reconvención en los siguientes términos:
1.-) Rechazan, niegan y contradicen el pago de los DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) fuesen entregados al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA bajo el concepto de arras, siendo que es conteste y reiterada la doctrina patria y el Código Civil al afirmar que la figura de las arras debe plantearse expresamente en el contrato y no entenderse de una forma tácita como lo interpreta la contraparte; aducen que en la cláusula cuarta del contrato de opción a compra-venta, el prominente vendedor queda obligado a rembolsarle a la prominente compradora el excedente de los SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 60.000.000,oo), incluyendo lo que se había dado por adelanto en la negociación; alegan que de la referida cláusula se puede apreciar claramente la voluntad de las partes, que aunque se hubiese formalizado la compra-venta del inmueble en cuestión, nunca los DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) formaron parte del precio de compra y que el prominente vendedor se comprometió a reembolsarle a la prominente compradora.
2.-) Aduce que el prominente vencedor manifiesta no reembolsar lo entregado por la prominente compradora, pudiéndose pensar que está incurriendo en un enriquecimiento sin causa justa de conformidad con los artículos 1.133 y 1.184 del Código Civil.
El abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA asistido por el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA en su escrito de informes ratificó los argumentos previamente esgrimidos y que aquí se dan por reproducidos.
HECHOS NO CONTROVERTIDOS:
1.-) Quedó reconocido por las partes aquí involucradas, la existencia de la relación contractual constante en instrumento privado de fecha 27 de julio del 2.006, corriente al folio 07 y su vuelto del presente expediente, consistente en contrato de opción a compra-venta sobre el inmueble descrito en el referido instrumentó reconocido por ambas partes.
2.-) Quedó reconocida y aceptada la entrega de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) por parte de la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, en ocasión a la negociación convenida entre ambos, siendo entregados en primer orden la suma de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 15.000.000,oo) en la referida fecha y posteriormente a los 45 días siguientes la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 3.000.000,oo), para un total de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo), suma expresada antes de la reconvención monetaria.
TÉRMINOS DE LA LITIS:
La parte demandante reconvenida pretende la repetición de los DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) dados al demandado reconviniente, fundamentándose en el supuesto incumplimiento del ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA en culminar la construcción del bien objeto de la opción a compra venta y en la no obtención de la contraprestación debida, así como el pago de los intereses moratorios e indemnización de los daños y perjuicios que consideró se ocasionaron por el supuesto incumplimiento del contrato, así como el pago de las costas y costos calculadas sobre el 30% de lo demandado.
La parte demandada reconviniente resiste la pretensión de la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN fundamentándose en la supuesta culpabilidad de ésta por no haber sido diligente a los fines de obtener el crédito bancario destinado al pago definitivo del inmueble, pretendiendo por consiguiente su derecho como optante vendedor a retener la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) que supuestamente le fueron dados en arras, procurando igualmente la condena en costas de su contraparte.
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
La parte demandante promovió pruebas, las cuales este Tribunal valora de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente forma:
1.-) DOCUMENTALES: Al folio 07 y su vuelto, corre copia fotostática simple de instrumento privado de fecha 27 de julio del 2006, que en principio no debiera ser apreciado ni valorado por el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sin embargo al ser reconocido por ambas partes adquirió pleno valor probatorio, en consecuencia el mismo hace fe de que en la referida fecha los ciudadanos YANIS ARAHIS NIETO TERAN y JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, convinieron contrato de opción a compra-venta, la primera como optante compradora y el segundo como optante vendedor, sobre un inmueble ubicado en terreno propio, en el sector El Amparo, calle 27, casa N° 6 de la ciudad de Rubio Municipio Junín del Estado Táchira, con un área de 112 Mts2, cuyos linderos, medidas particulares y datos de registro se dan aquí por reproducidos; que el precio definitivo de venta seria la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 60.000.000,oo) que se cancelarían de la siguiente manera: La cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 15.000.000,oo) a la fecha de otorgamiento del instrumento que aquí se valora; la suma de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 3.000.000,oo) a los 45 días siguientes y los restantes CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 42.000.000,oo) a la fecha de protocolización del documento de compra venta del inmueble; prueba que la negociación quedaba sujeta a la aprobación de un crédito otorgado por la entidad bancaria y que el prominente vendedor estará obligado a reembolsarle a la prominente compradora el excedente de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 60.000.000,oo) incluyendo lo que se le había dado por adelantado en la negociación; prueba que la prominente compradora conocía el inmueble objeto de la negociación y que el prominente vendedor debía entregar la vivienda totalmente desocupada en el término de tres (3) meses, puesto que requería de unas mejoras.
1.1-) Al folio 08, corre copia fotostática simple de instrumento privado, el cual no los aprecia ni valora el Tribunal, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los únicos instrumentos que pueden ser agregados en copia fotostática simple son los documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos.
1.2-) A los folios 09 y 10, corre documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y Rafael Urdaneta del Estado Táchira, el 13 de julio del 2006, bajo el N° 40, Tomo 21, el cual fue aportado en copia fotostática simple, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al no haber sido impugnada dicha copia dentro de la oportunidad legal establecida, la misma se tiene como fidedigna y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que en la referida fecha el ciudadano LUÍS ALFONSO PELAYO SANDOVAL, titular de la cédula de identidad N° V-23.540.299, constructor-albañil, declaró que construyó por cuenta y orden del ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA un conjunto de inmuebles, entre los que se encuentra el signado como casa N° 6, en un área de 112 Mts2, cuyos linderos y medidas particulares son los siguientes. NORTE: 16 Mts con Parcela N° 06. SUR: 16 Mts con predios de José Vicente Zambrano Velandia. ESTE: 7 Mts con vereda pública “A” y OESTE: 7 Mts con predios de Víctor Cegarra, cuyos datos de registro aquí se dan aquí por reproducidos, hecho que prueba que el inmueble estaba construido para la referida fecha (13 de julio del 2006), con excepción de un baño que estaba en construcción.
La representación de parte demandada promovió las mismas pruebas que su contraparte, las cuales este Tribunal ya valoró con fundamento en el principio de la comunidad de la prueba.
PARA RESOLVER SOBRE TODO LO ANTERIOR SE OBSERVA:
Es oportuna la ocasión para citar el criterio constante y reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, que en Sala de Casación Civil se pronunció en fecha 07 de noviembre del 2003 con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, en relación a lo que constituye la cláusula penal y arras en los contratos, pronunciándose como sigue a continuación:
“….. pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer.
A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: ‘Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo’.
Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma:
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo”.
De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.
Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil:
“A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”.
Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por José Luis Aguilar Gorrondona, (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.
No obstante el error de calificación cometido por el Juez de alzada, la Sala observa que no tiene razón el formalizante cuando afirma que el artículo 1.167 no contempla la situación fáctica establecida en la sentencia, pues en la misma el Juez señaló la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores, a su elección, para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma.
En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece expresamente que “...en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”.(Negrillas y subrayado del Tribunal).

Como podemos observar, nuestra jurisprudencia y ley positiva son claras en relación a lo que se debe entender por contratos con cláusula penal y cláusula penal con arras, en tal sentido es evidente que la cláusula penal debe ser expresa, pues ésta no se supone en caso de omitirse su estipulación, así mismo toda cantidad dada en arras igualmente debe ser expresa e indicar que constituyen el referido concepto; ahora bien, de las actas procesales quedó probada la inexistencia de la cláusula penal y la omisión de estipulación de arras en el contrato objeto de la presente controversia. Por otra parte, en el supuesto negado de que los DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) entregados por la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA constituyesen las llamadas arras, el artículo 1263 del Código Civil las considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención a falta de estipulación contraria, pudiéndose quedar la parte con lo dado en arras o exigiendo el doble de las que haya dado, exceptuando de dicha sanción a la parte que no ha incurrido en culpa por el incumplimiento del contrato.
En el caso de autos, la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN no probó que el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA no hubiese culminado la construcción del bien objeto de la opción a compra venta y por consiguiente no probó su culpa, así mismo, el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA tampoco probó que la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN no hubiese sido diligente a los fines de obtener el crédito bancario destinado al pago definitivo del inmueble y por consiguiente no probó su culpa, con lo cual es forzoso y obligante para esta juzgadora declarar sin lugar la reconvención interpuesta por el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA. Así se decide.
Ante la petición de la demandante reconvenida YANIS ARAHIS NIETO TERAN de pretender la repetición de los DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) dados al demandado reconviniente JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA y ante la imposibilidad de concreción de la negociación tantas veces mencionada, quien aquí juzga evidencia que el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA al continuar en posesión del mencionado dinero sin que la demandante reconvenida obtenga alguna contraprestación justa y debida, tal hecho constituye un enriquecimiento sin causa a tenor de lo dispuesto en el artículo 1184 del Código Civil a favor del ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, con lo cual es forzoso y obligante para esta juzgadora declarar con lugar la pretensión de la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN de repetición de los DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) dados al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA. Así se decide.
Declarado como esta que la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN no probó la culpa del ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA en relación a su incumplimiento en la concreción de la negociación, no le es dable para esta Juzgadora ordenar el pago de los intereses moratorios, mucho menos cuando del llamado contrato de opción a compra venta no se evidencia fecha cierta del cumplimiento de la obligación para así poder hablar de mora, en consecuencia se declara sin lugar la pretensión de la parte demandante reconvenida de pago de intereses moratorios. Así se decide.
En relación a la pretensión de pago de daños y perjuicios reclamados por la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN, en la suma de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs 5.000.000,oo), cantidad expresada antes de la reconversión monetaria, esta Juzgadora considera oportuna la ocasión para citar jurisprudencia de fecha 13 de abril de 2000, emanada de la Sala Político administrativa que señaló lo siguiente:
“…Sin embargo en ningún momento los apoderados de las actoras hacen mención especifica de los daños materiales causados, así como tampoco los cuantifican de manera individual, sino que los colocan de manera global, dentro de un todo, junto con lo daños morales…Por tanto al no haber un especificación de los daños materiales causados, así como de sus causas, esta Sala debe declarar con lugar la cuestión previa promovida y así se decide” (Subrayado del Tribunal).

De lo anterior debemos concluir que al no haber especificado la parte actora cual era el daño material reclamado para que la parte demandada tuviese certeza de lo que se le atribuía en su contra, siendo dicha pretensión materia del contradictorio y al no haberse probado la culpa del ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA en relación a su incumplimiento en la concreción de la negociación, no le es dable a esta Juzgadora ordenar el pago de los daños y perjuicios reclamados, en consecuencia se declara sin lugar la pretensión de la parte demandante reconvenida de pago e indemnización de daños y perjuicios. Así se decide.
Por los fundamentos anteriormente expuestos, la presente demanda se declara parcialmente con lugar y sin lugar la reconvención de autos. Así se decide.
A los fines de determinar la procedencia o no de la condenatoria en costas en este proceso, el Tribunal realiza las siguientes consideraciones:
El artículo 274 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
Artículo 274.- A la parte que fuere vencida totalmente en un proceso o en una incidencia se la condenará al pago de las costas.
En el presente caso, por una parte la pretensión reclamada por la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN ha sido declarada parcialmente con lugar, razón por la cual no es procedente su condenatoria en costas conforme al citado artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por la otra parte la pretensión reclamada por el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA ha sido declarada sin lugar, razón por la cual es procedente su condenatoria en costas conforme al mencionado artículo. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del Estado Táchira, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECIDE:
PRIMERO: DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN, asistida por la abogada CRISTAL YUSMARY MENDOZA PINTO en contra del ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA ambas partes suficientemente identificadas en la presente decisión.
SEGUNDO: DECLARA SIN LUGAR la RECONVENCIÓN interpuesta por el ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, asistido por el abogado LUÍS AUGUSTO SUAREZ NOVOA en contra por la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN.
TERCERO: Se le ORDENA al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, devolver a la ciudadana YANIS ARAHIS NIETO TERAN la suma DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs 18.000.000,oo) que recibió en ocasión a la negociación contenida en el tantas veces mencionado contrato de opción a compra venta.
CUARTO: Se condena en costas al ciudadano JOSÉ VICENTE ZAMBRANO VELANDIA, por haber resultado totalmente vencido en la RECONVENCIÓN propuesta, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, NOTIFÍQUESE y déjese copia para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal a los nueve (09) días del mes de marzo del 2.009. Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.

REINA MAYLENI SUAREZ SALAS
Juez Titular.
IRALÍ J URRIBARRI D.
La Secretaria.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión previa las formalidades de Ley, a las once de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp-32599.
C.M
IRALÍ J URRIBARRI D.
La Secretaria.