TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
Los Teques, 22 de octubre de 2009
198° y 150°

PARTE DEMANDANTE: PEREZ EVELYN DEL CARMEN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 10.451.988.
APODERADA JUDICIAL DE
LA PARTE DEMANDANTE: GERTRUDIS PEÑA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 49.809.
PARTE DEMANDADA: JOSE LUIS MOYA MOTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.902.943.
APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE DEMANDADA: CAROLINA ALEMAN y FRANCISCO JAVIER SANDOVAL, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los N° 41.636 y 42.442, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE No.17.345

CAPITULO I
SINTESIS DE LA LITIS
Subieron a esta alzada las presentes actuaciones contentivas de la apelación interpuesta por la abogada GERTRUDIS PEÑA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 49.809, apoderada judicial de la parte actora, ciudadana EVELYN DEL CARMEN PEREZ PEREZ contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2007 que declaró sin lugar tanto las cuestiones previas opuesta por la demandada como la demanda intentada por la ciudadana EVELYN DEL CARMEN PEREZ PEREZ contra el ciudadano JOSE LUIS MAYO MOTA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En la oportunidad legal correspondiente se admitió la demanda y se ordeno el emplazamiento de la demandada para su comparecencia al segundo día despacho siguiente a su citación a los fines de que conteste la acción incoada en su contra.
Cumplidas las formalidades de la citación compareció la demandada y en vez de contestar solicitó se le concediera una prorroga por cuanto carecía de abogado para que la asistiera a ese acto, haciendo oposición la actora a dicho pedimento no obstante el tribunal acordó lo peticionado.
En su oportunidad legal, tuvo lugar la contestación de la demanda, compareciendo las partes y expusieron los alegatos correspondientes, del mismo modo durante el debate procesal las partes hicieron uso de sus derechos legales y constitucionales.
En fecha 06 de junio de 2007 se dicto sentencia y la actora ejerció recurso de apelación en contra de la decisión, el cual fue oído en ambos efectos y se ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial; el cual fue recibido por este Juzgado en fecha 08 de agosto de 2007.
Este Tribunal, en fecha 25 de septiembre de 2007, procedió a darle entrada al expediente y el Dr. HECTOR DEL V. CENTENO GUZMAN, Juez Provisorio, se ABOCO al conocimiento de la presente causa, fijando el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de diciembre de 2007, compareció por ante este Juzgado la apoderada judicial de la parte actora, y presentó diligencia solicitando sentencia en la presente causa.

En fecha 12 de junio de 2009, este Tribunal ordenó agregar a los autos escrito procedente de la Comisión Permanente de Administración y Servicios Públicos Subcomisión de vivienda, e igualmente ordenó la corrección de la foliatura.

ACTUACIONES EN EL CUADERNO DE MEDIDAS

En fecha 15 de junio de 2005, compareció ante el Tribunal de la causa el ciudadano JULIO CESAR GONZALEZ, apoderado judicial de la Depositaria judicial LA GENERAL DE DEPOSITOS JUDICIALES, S.A., mediante diligencia aceptó al cargo de depositaria judicial designado.
En fecha 15 de julio de 2005, compareció por ante el Tribunal de la causa el ciudadano JESUS MANUEL MOLINES, actuando en su condición de Director Gerente de la Sociedad de Comercio CONSTRUCCIONES DRYNA C.A”, asistido por la abogada GERTRUDIS PEÑA, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 49.809, mediante diligencia se constituyó en fiador solidario y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que se deriven del presente juicio y consignó recaudos.
En fecha 21 de julio de 2005, compareció ante el Tribunal de origen, el ciudadano JOSE LUIS MAYO MOTA, parte demandada, asistido por el abogado FRANCISCO SANDOVAL y mediante diligencia manifestó, que no es reconocida la solvencia de la empresa fiadora y que el documento donde se pretende servir la fianza es incompleto e insuficiente, por lo que solicito se declare insuficiente la fianza.
En fecha 09 de agosto de 2005, compareció ante el tribunal de la causa, el ciudadano JESUS MANUEL MOLINES MARTINEZ, actuando con el carácter de Director Gerente de la Sociedad de Comercio “CONSTRUCCIONES DRYNA C.A, asistido por la abogada GERTRUDIS PEÑA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 49.809, mediante diligencia consigno varios recaudos.
En fecha 27 de octubre de 2005, el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual de conformidad con lo establecido en artículo 589 del Código de Procedimiento Civil, acordó abrir una articulación por cuatro (04) días, los cuales serian computados a partir del día siguiente a esta fecha.
En fecha 09 de enero de 2005, compareció por ante el Tribunal de origen, la apoderada judicial de la parte actora, y mediante diligencia ratificó los pedimentos efectuados en el presente cuaderno de medida

CAPITULO II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El Tribunal a los fines de decidir pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil previa las siguientes consideraciones:

Alegatos de la parte actora:
Del libelo de demanda:
La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:
• Que en fecha 30 de julio del 2003, suscribió contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con el ciudadano JOSE LUIS MOYA MOTA, por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, bajo el N° 5, tomo 34, a quien le dio en alquiler un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 102, Bloque 9, piso 1, ubicado en la Urbanización Vicente Emilio Sojo, Guarenas, Municipio Plaza del Estado Miranda, por un plazo fijo que venció el 30 de julio de 2004 y que no existe la palabra prorrogable.
• Que el arrendatario ha faltado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004 y enero, febrero y marzo del año 2005 por lo que transcurrieron ocho (08) meses consecutivos sin que haya cumplido con su obligación de cancelar mensualmente los cánones de arrendamiento.
• Que el canon de arrendamiento se estableció por la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) mensuales, hoy DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 200,00) pagaderos dentro de los cinco primeros días de cada mes en dinero en efectivo y de curso legal.
• Que la falta de pago de dos (2) mensualidades vencidas consecutivas, da pleno derecho a la arrendadora a resolver el contrato y reservar las acciones de daños y perjuicios que tal incumplimiento cause,
• Que establece la cláusula novena “queda entendido que si el inmueble no es entregado a la fecha de terminación según lo estipulado en la cláusula Tercera de este contrato, EL ARRENDATARIO deberá cancelar la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), hoy DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10,00), diarios hasta la entrega definitiva del inmueble…” que también señala dicha cláusula “…como indemnización a los eventuales daños y perjuicios por incumplimiento de otras obligaciones derivadas del presente contrato…”.
• Que ante la falta de pago de las mensualidades indicadas se evidencia el incumplimiento de las Cláusulas que en este escrito se hace referencia, lo cual encuadra dentro de lo establecido en el artículo 33 y 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.592, ordinal 2° del Código Civil y los artículo 1.159, 1264 y 1.167, ibíden, por incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales, en consecuencia conforme a los establecido en el articulo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es procedente la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento
Solicita igualmente que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal en lo siguientes:
• La Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento de plazo fijo de un (01) año a partir del día 31 de julio de 2003, por falta de pago de ocho (08) mensualidades consecutivas sin cancelar los respectivos cánones de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y enero, febrero y marzo de 2005.
• La entrega inmediata y sin plazo alguno, del inmueble objeto del contrato de arrendamiento antes identificados, libre de bienes y personas en el mismo buen estado en que lo recibió, de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del referido contrato.
• El pago subsidiario por concepto de indemnización de los daños y perjuicios como consecuencia de la falta de pago, los cánones de arrendamiento insolutos correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004 y enero, febrero y marzo de 2005, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, hoy DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 200,00), que hacen un total de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00), hoy MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.600,00).
• El pago subsidiario establecido en la cláusula NOVENA del contrato, para que una vez finalizado como le es en este caso, por resolución de contrato y el arrendatario no entregue el inmueble arrendado, ya que todo retardo o mora en la entrega del inmueble, traería como consecuencia que debe pagar a la arrendadora la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), hoy DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10,00), por cada día hasta la entrega del apartamento, siendo exigible y liquida en cualquier momento la suma acumulada, hasta la total definitiva entrega del inmueble, cuyo calculo pido se realice mediante una experticia complementaria del fallo.
• A pagar la costas, honorarios de abogado y costos del presente juicio.
• Que se incrementen las cantidades reclamadas, por concepto de devaluación del bolívar, utilizándose para ello, el método indexatorio del Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, por medio de una experticia complementaria del fallo que se ordene realizar, comprensiva del período comprendido desde la presentación de este libelo, hasta la fecha de ejecución del fallo que se dicte al respecto.
Alegatos de la parte demandada:
De la contestación a la demanda:
Por su lado la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, así como en su escrito, opuso cuestiones previas de acuerdo a lo establecido en los ordinales 1°, 6°, 11° del articulo 346, del Código de Procedimiento Civil y el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CAPITULO IIII
CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba, según nos dicen los Principios Generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negar”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tomarse el demandada en actor en excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

Pruebas promovidas por la parte actora.
Documentales:
La parte accionante acompaño al libelo de demanda las siguientes:
Original del Contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PEREZ PEREZ y JOSE LUIS MAYO MOTA, celebrado en fecha 30 de JULIO de 2003, este Juzgado le da todo el valor probatorio por cuanto el mismo no fue desconocido, ni tachado de falso en su oportunidad, reconociéndose de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.363 del Código Civil. Y así se decide.
Pruebas promovidas por el demandado.
En la oportunidad legal correspondiente, la parte demandada no trajo al proceso medio probatorio alguno y así se deja establecido.

CAPITULO IV
PUNTO PREVIO
Plasmados como han quedado los hechos que conforman la presente controversia, este Sentenciador hace las siguientes consideraciones:
DE LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 1° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la Incompetencia del Tribunal por la Cuantía, señalando “En los petitorios tercero y cuarto del documento libelar se observa que la accionante pudiese tener una condenatoria por más allá de lo permitido por la actual competencia del Tribunal por razón a la cuantía, es decir, la pretensión de la cláusula penal pudiese superar en el decurso del proceso mas de los CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) en los que puede conocer este Juzgado y por tanto la estimación de la demanda hecha por la accionante es errada….. se pretende también la indexación de las cantidades. Ambas pretensiones llevan a este Tribunal a ser incompetente por la cuantía……”
En cuanto a esta cuestión previa la parte actora negó, rechazó y contradijo lo opuesto por la parte demandada, alegando que no viene al caso, la cuestión previa opuesta, por cuanto la estimación de la demanda es la suma de CUATRO MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.150.000,00), hoy CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4.150), que serian los pagos de los cánones de arrendamiento insolutos.
El Tribunal al respecto observa:
Que la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 1° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “La falta de jurisdicción del Juez o la incompetencia de este, o la litispencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia”.
Al respecto este Juzgador observa, que la parte actora en su escrito libelar, CAPITULO VI, ESTIMACIÓN, señaló: “De conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimo la demanda en la suma de CUATRO MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.150.000,00)” hoy CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA BOLIBARES FUERTES (Bs.F. 4.150,00).
Ahora bien, según lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil que riela:
Articulo 36. “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando pretensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorio. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pretensiones o cánones de un año.”
En el presente caso, se evidencia que la parte actora, alega en su escrito libelar que el ciudadano MAYO MOTA JOSE LUIS, parte demandada, ha dejado de pagar ocho (08) mensualidades, del canon de arrendamiento en razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), hoy DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 200,00), lo que nos da una sumatoria de UN MILLOS SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00), hoy MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES, lo que vendría a ser de acuerdo al artículo antes referido la verdadera cuantía en el presente litigio.
En el caso que nos ocupa tenemos que la representación judicial de la parte demandada, señala que la accionante pudiese tener una condenatoria más allá de lo permitido por la competencia del Tribunal de Municipio, este Juzgador considera que si bien es cierto que la cantidad calculada podría resultar mayor al acumularse con el transcurso del tiempo, debido al vencimiento de nuevos cánones de arrendamiento, no es menos cierto que este hecho no se ha verificado y por tanto no ha sido modificada la cuantía en el presente juicio, dicha conclusión la hace este sentenciador en base a lo dispuesto en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil que establece:
ARTICULO 3. La jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa.”
Al respecto, esta situación de hecho, real determinante de la competencia del Tribunal de origen, es motivación para que este Juzgador declare forzosamente SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, y así se decide.

DE LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir el defecto de forma de la demanda, por no haber llenado en el Libelo los requisitos que indica el artículo 340, ordinal 2, el cual señala: el libelo de la demanda deberá expresar…2°) el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen, ya que en el caso que nos atañe, la parte actora, identificó al demandado como JOSE LUIS MOYA MOTA, siendo lo correcto JOSE LUIS MAYO MOTA
En cuanto a esta cuestión previa la parte actora la rechaza y la contradice, en vista que el libelo de demanda se comprueba que ambas partes convinieron en un plazo mayor, a la prorroga legal, dada en fecha 12 de octubre del 2004, y que desalojaría el inmueble a los noventa días continuos a la fecha 18 de agosto del 2005, es decir que desalojaría en fecha 18 de noviembre de 2005.
El Tribunal al respecto observa:
Que la oponente fundamentó su defensa previa, señalando que en cuanto al nombre del demandado, que en lugar de JOSE LUIS MOYA MOTA, existe el error en el primer apellido el cual es MAYO según su cédula de identidad N° 10.451.988, cédula que lo identifica en el libelo de la demanda, apreciándose así que se incurrió un error de imprenta por cuanto se identificó en el libelo de la demanda con su número de cédula correcto, además de que el demandado al aceptar la citación y haberla firmado, acepta lo contentivo en la demanda y el mismo por su actuación se dio cuenta del error de imprenta existente
Ahora bien este Juzgador considera, sin prejuzgar sobre el fondo del asunto, que en el escrito libelar la parte actora, en efecto, identificó al demandado en el libelo de demanda, como JOSE LUIS MOYA MOTA, cuando debió ser JOSE LUIS MAYO MOTA, más sin embargo, esta situación fue aclarada en el acto de contestación de la demanda, cuando alegó que lo ocurrido fue un error de trascripción, motivo por el cual, este Juzgador tiene que forzosamente declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, y así decide.

DE LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta, señalando que la actora en su escrito libelar, pretende en las partes primera y tercera del petitorio la Resolución del Contrato de arrendamiento; y en las partes segunda y cuarta del petitorio pretende el Cumplimiento de Contrato.
En cuanto a esta cuestión previa la parte actora la negó, la rechazó y la contradijo lo opuesto por la parte demandada
El Tribunal al respecto observa:
Que la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”, este Juzgador se pronuncia de la siguiente manera:
La Cuestión Previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, esta dirigida, sin más, al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción originando la prohibición legislativa.
Es entendido que cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esta prohibición ni puede derivarse de jurisprudencia, de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de deposición legal expresa. Así el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; asimismo la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos, conforme a lo dispuesto en el artículo 271 ejusdem; el artículo 1.801 del Código Civil pauta exprasemente que la Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o evite o en una opuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el estado.
En este punto, observa quien aquí decide, que la parte demandada fundamenta esta Cuestión Previa en base al argumento de la “inepta acumulación de pretensiones”, lo cual no viene a dar lugar a la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, sino a la cuestión previa del ordinal 6° del citado artículo, por cuanto señala el oponente se hizo una acumulación prohibida en el artículo 78 ejusden. Errando la parte demandada en la proposición de la cuestión previa, motivo por el cual, este Juzgador tiene que forzosamente declarar SIN LUGAR la cuestión previa opuesta, Así se decide.
En conclusión y a fin de resolver acerca del asunto planteado, motivo del presente juicio es necesario analizar lo siguiente:
La accionante solicita la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre las partes mediante documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda, con sede en Guarenas, en fecha treinta (30) de julio de 2003, bajo el N° 5, Tomo 34, en el contrato las partes establecieron en su Cláusula Segunda, lo siguiente: “(…) Segunda: El término de duración del presente contrato es por un (01) año fijo” (…). En la clausula Tercera, refiere: (…) “Este contrato comenzará a regir a partir del 31/07/2003” (…); sustentando su acción en el contenido de las cláusulas antes transcritas, la parte actora demanda al arrendatario a los fines que, por cuanto se encuentra vencido el término de duración del contrato, sin tener contrato por escrito ha faltado en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de AGOSO, SEPIEMBRE, OCUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2004 y ENERO, FEBRERO Y MARZO del año 2005, razón por la cual demanda al arrendatario como en efecto lo hizo, en la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, durante OCHO (08) mensualidades consecutivas y como consecuencia de la resolución anterior, la entrega inmediata sin plazo alguno, del inmueble objeto del contrato, libre de bienes y personas en el mismo buen estado en que lo recibió. En pagar subsidiariamente por concepto de indemnización de los daños y perjuicios como consecuencia de la falta de pago de los meses insolutos, en pagar una vez finalizado el caso la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), hoy DIEZ BOLIVARES FUERTESW (Bs.F. 10,00), por cada día hasta la entrega del apartamento, siendo exigible y líquida en cualquier momento la suma acumulada, hasta la total definitiva entrega del inmueble, calculo que solicitó se realice mediante una experticia complementaria al fallo. En pagar las costas, honorarios de abogado y costos del juicio.; alegando como fundamento legal de su acción lo preceptuado en los artículos 33 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo establecido en el artículo 1.592, ordinal segundo del Código Civil y los artículos 1.159, 1.264 y 1.167 ibidem..
A los fines de desvirtuar los argumentos esgrimidos por la actora, la parte demandada, aduce como defensa en su contestación que, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes las pretensiones de la accionante por cuanto, niega deber los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004 y enero, febrero y marzo del año 2005, que ha pagado las cantidades señaladas y no se le ha dado recibo de pago alguno y que lo ha hecho en efectivo a la abogada LUISA MONTIEL ZARPA, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.044.796, quien era la representante de la accionante hasta el momento de la introducción de la demanda.
Seguidamente, se amparó en la excepción non adimpleti contractus, invocando el artículo 1.168 del código Civil, debido a que existen reparaciones que son obligatorias por parte del arrendador, y que este no ha cumplido como ha debido y que le impide disfrutar plenamente del inmueble arrendado, razón por la cual pide se me excepciones del cumplir con el pago hasta tanto el Arrendador no cumpla con estas obligaciones.
En consecuencia de lo anterior, queda plenamente establecido que las partes están unidas por una relación arrendaticia, siendo un punto controvertido, sí ésta es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado.
Al respecto este Sentenciador considera procedente determinar si el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio es a tiempo determinado o si por el contrario se ha producido una tácita reconducción y por ello se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
Se observa de autos, que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, tiene una duración de un año fijo a partir del 31 de julio de 2003, el cual se vencía en fecha 31 de julio 2004.
Ahora bien, de acuerdo al artículo 38, literal a), del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmoliarios que riela:
Articulo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta un (01) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses. (…)”
Señalado lo anterior, se observa en el presente caso, que si el arrendatario hubiese estado solvente en sus obligaciones legales y contractuales, le hubiese correspondido una prorroga legal de seis (06) meses, contados a partir del mes de agosto de 2004 hasta el 31 de enero de 2005, situación esta que no procede por la insolvencia del arrendatario en los cánones de arrendamiento, condición explicita en la ley para gozar del beneficio de la prorroga legal
Ahora bien se evidencia que el arrendatario permaneció en el inmueble después del mes de julio de 2003, sin oposición de la actora; y que la arrendadora no trajo a los autos elemento alguno de convicción que evidenciara que había culminado el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento y su prorroga legal.
Siendo así, es pertinente realizar las siguientes consideraciones conceptuales:
El artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, define el Contrato de Arrendamiento, en los siguientes términos:
Articulo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, específica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Es decir, la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en, contratos a tiempo indeterminados, contrato a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable, definiéndolos individualmente de la siguiente manera:
Contratos a Tiempo Indeterminado: Son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento.
Contratos a Tiempo Fijo: Son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrados a término fijo además dicho lapso fijo, puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
Contratos a Tiempo Determinado No Renovable o Improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
En este sentido, hacemos referencia al contenido del artículo 1.614 del Código Civil, el cual preceptúa que:
“Articulo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
La Tácita Reconducción, consiste en que sí a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son, a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendad; así mismo algunos tratadistas incluyen dentro de las condiciones anteriores el cobro de los cánones de arrendamiento sucesivos y no ejerce ningún tipo de acción legal en contra del arrendatario.
Ahora bien, analizando minuciosamente los alegatos y probanzas aportadas por las partes en el presente proceso, se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por partes que el mismo, conforme a lo pautado en su cláusula segunda era a tiempo determinado, es decir, tenía fecha de culminación preestablecida, a saber el 31 de julio de 2004, luego de esta fecha, se inició el periodo de la Prorroga legal culminando en fecha 31 de enero de 2005; transcurrida la referida prorroga era una obligación, con cargo a la arrendadora, impedir que se produjera la tacita reconducción y se indeterminará el contrato de arrendamiento, lo cual no se efectuó, ya que no consta en autos prueba de que hubiere requerido el inmueble al arrendatario, lo que indefectiblemente debe considerarse como voluntad tacita de continuar la relación contractual arrendaticia luego de fenecido el tiempo del contrato de arrendamiento y la prorroga legal en el mes de enero de 2005, lo cual conforme los dispositivos legales citados produjo la indeterminación del contrato de arrendamiento.
Por todo lo antes expresado, considera quien la presente causa resuelve que, ciertamente las partes acordaron en el contrato de arrendamiento seria a tiempo determinado, de un año, pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso y el de la prorroga legal de seis meses, el arrendatario continuó ocupando el inmueble, permitiéndole con ello tal ocupación, por tanto y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, podemos concluir que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, debido al transcurrir del tiempo el mimo se indeterminó. Y Así se deja establecido.
De la misma manera y como corolario de lo anterior, se debe determinar cuál es el dispositivo legal aplicable, tal como antes se dijo y sustentado en las consideraciones doctrinarias y legales anteriores y, siendo como es la materia arrendaticia de orden público, es procedente declarar que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento debe accionarse conforme a los dispositivos contenidos en la Ley Especial, es decir, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse convertido el contrato de arrendamiento en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado. Y así se decide.
En cuanto al pedimento contenido en el libelo de demanda, referido a la petición de que se condene a la parte demandada a pagar por vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios, como consecuencia de la falta de pago, los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2004 y enero, febrero y marzo del año 2005 a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, hoy DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 200,00), que hacen un total de UN MILLON SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.600.000,00), hoy MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 1.600,00), así como la petición referente a pagar subsidiariamente la cláusula novena del contrato, que no es más, que una vez finalizado por resolución de contrato y el arrendatario no entregare el inmueble, por retardo o mora traería como consecuencia el pago a la arrendadora de la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), hoy DIEZ BOLIVARES FUERTES (Bs. 10,00), por cada día hasta la entrega del apartamento; es pertinente traer a colación los conceptos referidos en el texto de esta misma decisión, referente a que por cuanto el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, en razón de las consideraciones anteriores, el arrendatario no tenía una fecha fija y determinada para darle cumplimiento a su obligación de restituir el inmueble a su arrendador, no se encuentra probado en autos la mora de la arrendataria en la entrega del inmueble, además de haberse limitado en el libelo a demandar por “vía subsidiaria y como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento vencidos, aun cuando dicho concepto fue establecido por las partes como cláusula penal aplicable en caso de incumplimiento, la misma coloca en estado de indefensión al demandado al encontrarse en incapacidad de rebatir esa pretensión concebida en forma genérica, sin especificación alguna, como por no haber aportado al proceso las probanzas que corroboren la existencia de los daños y perjuicios causados por la negativa del arrendatario de cumplir con su obligación de restituir el inmueble arrendado a su propietaria. En consecuencia de lo anterior y por cuanto la petición anterior subsidiaria de la solicitud principal de resolución de contrato de arrendamiento, debe irremisiblemente este Juzgador declarar improcedente la petición formulada por el actor. Así se decide.-
Establecido lo anterior pasa quien aquí decide a dictar el respectivo pronunciamiento sobre la “exceptio non adimpleti contractus” (excepción de contrato no cumplido) de la siguiente manera:
El artículo 1.167 del Código Civil nos señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Ahora bien, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y los mismos no pueden revocarse sino por el mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan a cumplir lo expresado en ellos, así como las consecuencias que se podrían derivar de estos contratos, según la equidad, el uso y la Ley.
En el caso de autos la parte demandada no demostró la existencia de algún vicio que afectara la validez del convenio celebrado entre ellas y por ende no puede justificar su incumplimiento, al señalar que esta haciendo uso de un derecho que fue sustituido expresamente al suscribir el acuerdo bilateral, los cuales se deben cumplir tal y como fueron acordados. Al respecto, considera este juzgador que no puede de ninguna forma decirse que la parte actora haya incumplido sus obligaciones, toda vez que existe un acuerdo celebrado entre las partes, el cual no fue cumplido por la demandada y así se declara.

CAPITULO V
PARTE DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, actuando como Tribunal de alzada, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, y de conformidad con los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación ejercido por la representación de la parte actora, ciudadana PEREZ EVELYN DEL CARMEN en contra de la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 21 de marzo de 2006.
SEGUNDO: SIN LUGAR las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada, ciudadano JOSE LUIS MAYO MOTA, con respecto a los ordinales 1°, 6° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la ciudadana EVELYN DEL CARMEN PEREZ contra el ciudadano JOSE LUIS MAYO MOTA, todos suficientemente identificados en autos.
CUARTO: CONFIRMADA, con diferente razonamiento, la sentencia dictada en fecha veintiuno (21) de marzo de dos mil seis (2006), dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda,
Por la naturaleza del fallo, no hay especial condenatoria en costas.
Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso legal previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, a los veintidos (22) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

DR. HECTOR DEL V. CENTE0NO G.
EL SECRETARIO ACC.

ABG. MAURICIO MATTIOLI.
En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión siendo las 2:00 pm.
EL SECRETARIO ACC,
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Exp 17345.