TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.

199º y 150º

PARTE ACTORA: LIVIA ESMERALDA VARGAS GONZALEZ y ENRIQUE LEONARDO VARGAS GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-12.688.625 y V-13.909.519, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA:
TONY RAFAEL CEDEÑO PEREZ y HECTOR LUIS VARGAS ARMAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.130.980 y 134.784, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V.-2.963.126.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA:
RAFAEL MEDINA NUÑEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°13.710.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO (APELACION).

EXPEDIENTE N° 19340
Subieron a esta alzada las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 20 de julio de 2009 que declaró Con Lugar la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por los ciudadanos LIVIA ESMERALDA VARGAS GONZALEZ y ENRIQUE LEONARDO VARGAS GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V.-12.688.625 y V-13.909.519, respectivamente, contra la ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V.-2.963.126.
En fecha 23 de marzo de 2009, fue admitida la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada, para que en el segundo día de despacho siguiente a la consignación en autos de su citación, contestara la demanda.
Cumplidos los trámites para lograr la citación de la parte demandada, esta quedó debidamente citada en fecha 13 de abril de 2009.
En fecha 15 de abril de 2009, la parte demandada ciudadana NOEMI MONSERRATE de GONZALEZ, otorgó poder apud-acta al abogado RAFAEL MEDINA NUÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo los N°13.710.
En fecha 20 de abril de 2009, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito contentivo de la contestación a la demanda, la cual entre otras cosas, procedió a oponer la cuestión previa contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e impugnar y desconocer la notificación que riela al folio 15 del presente expediente.
Abierta la causa a pruebas por imperio de la ley, sólo la parte actora hizo uso de tal derecho y consignó escrito que las contiene, siendo agregadas y admitidas en su oportunidad legal correspondiente.
A los folios 84 al 118 del presente expediente cursan las actuaciones referidas a la designación y las actuaciones suscritas por los expertos designados.
En fecha 20 de julio de 2009, el Tribunal de la causa dictó decisión, declarando con lugar la demanda, siendo apelada la misma por la parte demandada en diligencia de fecha 24 de septiembre de 2009.
En fecha 30 de septiembre de 2009, el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial oyó la apelación interpuesta por la parte demandada, en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
Por auto de fecha 8 de octubre de 2009, este Tribunal a quien le correspondió conocer de la causa, le dio entrada al expediente, el Dr. Héctor Centeno Guzmán, en su carácter de Juez Provisorio se abocó al conocimiento de la causa y fijó oportunidad para dictar sentencia.
En fecha 22 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito contentivo de las razones y fundamentos de la apelación.
Posteriormente, en fecha 26 de octubre de 2009, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito contentivo de alegatos.
ACTUACIONES EN EL CUADERNO DE MEDIDAS
En fecha 27 de abril de 2009, el a quo abrió el cuaderno de medidas, a los fines de proveer sobre la medida de secuestro solicitada por la parte actora en el libelo de la demanda.
En fecha 24 de abril de 2009, el apoderado actor consignó copias simples.
En fecha 27 de abril de 2009, el a quo mediante auto negó la medida de secuestro solicitada por la representación judicial de la parte actora.
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alegatos de la parte actora.
Expusieron los representantes judiciales de la parte actora, que mediante documento autenticado, en fecha primero (1ero.) de octubre de 2004, sus mandantes procedieron a cederle en arrendamiento a la ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento No.123-B, ubicado en el Piso 12 de la Torre “B” del Parque Residencial Colinas de Carrizal, situado en el parcelamiento Colinas de Carrizal, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, por un término fijo e improrrogable la relación arrendaticia comenzó a regir desde el 01 de octubre de 2004, hasta el 01 de enero de 2006, es decir con una duración de quince (15) meses tal y como lo señala la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; que vencido el tiempo estipulado para la duración del mencionado contrato, seguidamente en fecha 12 de julio de 2006, fue suscrito un segundo contrato, cuya relación arrendaticia comenzaría a regir nuevamente a partir del día 01 de enero de 2006 hasta el 01 de enero de 2007, tal y como quedó establecido en la cláusula tercera del contrato; una vez vencido el tiempo de duración convenido en el segundo contrato, las partes convinieron en celebrar un tercer contrato, cuya relación comenzaría a regir a partir del 01 del enero de 2007 al 01 de enero de 2008, que a pesar de que no se estableció en los contratos suscritos, la notificación de la arrendataria ya que los contratos se suscribieron por un tiempo fijo, el arrendador en fecha tres (3) de diciembre de 2007, procedió a notificar a la arrendataria su intensión de no renovar el contrato de arrendamiento y que en virtud de haber operado de pleno derecho la prorroga legal que le correspondía, la cual se venció en fecha primero (1ero.) de enero de 2009, la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado; es por ello que acude a demandar el cumplimiento del contrato y solicita que la arrendataria convenga en ello o en su defecto sea condenada por el tribunal y ordene la entrega del inmueble arrendado.
Fundamentó su acción en las normas contenidas en los artículos 1.159, 1.167, 1.160,1.161, 1.599 del Código Civil y artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó la acción en la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs.2.340,oo).
Solicitó se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Alegatos de la parte demandada.
Por su parte la demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:
Primero: Opuso la cuestión previa contemplada en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” y para ello expuso que de lo alegado por el actor y de la revisión de los contratos de arrendamientos se tiene que los mismos se convirtieron a tiempo indeterminado, tal y como lo establece el artículo 1.614 del Código Civil, en vista de que el arrendador dejó que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble después de vencido el término fijo establecido en el contrato, por lo que el arrendamiento continúo bajo la misma condición, pero a tiempo indeterminado, y como consecuencia no se puede demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por ello debe negarse la admisión de la presente demanda, por estar expresamente prohibida en la ley, y se debió demandar el desalojo del inmueble y no el cumplimiento del contrato.
DE LA CONTESTACION AL FONDO
Negó, rechazó y contradijo los hechos y el derecho alegados por los apoderados actores en su libelo en relación a que entre su patrocinada y sus mandantes existía una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado y que este obligada a cumplir con la cláusula tercera del contrato de fecha 06-09-07.
Negó, rechazó y contradijo que su mandante deba cancelarle a la parte actora la suma de dos mil trescientos cuarenta bolívares (Bs.2.340,oo) por diferencia entre lo pagado y dejado de pagar como penalidad en virtud de la tardanza de 74 días en la entrega del inmueble de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décima cuarta del contrato suscrito en fecha 06-09-07, por cuanto dicha cláusula no ha sido incumplida por su mandante en virtud de que no existe fecha cierta de terminación del contrato de marras.
Segundo: De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugnó la cuantía de la demanda hecha por la parte actora y procedió a estimarla en la suma de ocho mil cuatrocientos bolívares (Bs.8.400,oo), en atención a lo pautado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.
Tercero: Impugnó y desconoció la supuesta carta de notificación que riela al folio 15 del expediente No.0782/2009 por cuanto la misma no emana de su poderdante ni fue suscrita por ella.
Cuarto: Impugnó y desconoció los informes médicos que rielan a los folios 11,12 y 13 del expediente No.0782/2009, por cuanto no emanan de ninguna de las partes y resultan impertinentes a la causa ventilada.
Por último solicitó al Tribunal declarara inadmisible la demanda y se condene en costas a la parte actora.
PUNTO PREVIO I
DE LA CUESTION PREVIA
La representación judicial de la parte demandada opuso la cuestión previa contemplada en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a “la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” y para ello expuso que de lo alegado por el actor y de la revisión de los contratos de arrendamientos se tiene que los mismos se convirtieron a tiempo indeterminado, tal y como lo establece el artículo 1.614 del Código Civil, en vista de que el arrendador dejó que el arrendatario siguiera ocupando el inmueble después de vencido el término fijo establecido en el contrato, por lo que el arrendamiento continúo bajo la misma condición, pero a tiempo indeterminado, y como consecuencia no se puede demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, por ello debe negarse la admisión de la presente demanda, por estar expresamente prohibida en la ley, y se debió demandar el desalojo del inmueble y no el cumplimiento del contrato.
El Tribunal al respecto, observa:
Se ha definido la carencia de acción, como la privación del derecho a la jurisdicción, ya por caducidad de la acción, o bien por prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Ahora bien, por cuanto no existe norma expresa o implícita que prohíba ejercer el derecho de la parte actora de ejercer la presente acción, en consecuencia, este órgano jurisdiccional está en la obligación de administrar justicia; en el caso de autos, la parte actora demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento del inmueble de conformidad con los artículos 1.159, 1.167, 1.160,1.161, 1.599 del Código Civil y artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que es improcedente la cuestión previa opuesta, y en consecuencia, se declara sin lugar la misma.
PUNTO PREVIO II
DE LA IMPUGNACION DE LA CUANTIA

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada impugnó la cuantía de la demanda hecha por la parte actora y procedió a estimarla en la suma de OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.8.400,oo), alegando para ello que lo hace en atención de lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, es decir la acumulación de los cánones correspondientes a un año, ya que su poderdante cancela la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,oo), mensuales
Corresponde a este Tribunal analizar tal impugnación, y en este sentido observa:
El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, señala:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva. Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez, en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”

Conforme al criterio del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a la norma antes transcrita, se observa que cuando el valor de la demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, la accionante deberá estimarla en el libelo de la demanda, en caso de falta de estimación, sólo él sufrirá las consecuencias adversas de la falta reestimación, como lo podrá ser el no acceso a la Casación, la no determinación del treinta por ciento de las costas procesales entre otras. En todo caso, a falta de estimación de la demanda por la parte accionante, el demandado en la contestación podrá estimar el valor de la misma. Por otro lado, en caso de que el accionante estime la demanda en el libelo, el demandado tiene la posibilidad de impugnar la misma en la contestación de la demanda, bien por insuficiente o por exagerada.
Sobre este punto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 16 de noviembre de 2000, en el expediente No.99-1033, dejó sentado lo siguiente:
…Omissis…
…En esta última hipótesis, en la que elector estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además una nueva cuantía, deberá probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.
De la revisión de los autos se evidencia, que al momento de contestar la demanda, la parte demandada sólo se limitó a impugnar de manera pura y simple el valor de la cuantía propuesta por el actor, es decir, que tal impugnación conforme al criterio jurisprudencial antes citado, y que es aplicable para el caso bajo estudio, se configura dentro del supuesto identificado con la letra b) y siendo que el actor en modo alguno probó la estimación de la demanda, resulta forzoso para quien decide, considerar como no estimada la demanda, y así se decide.

PUNTO PREVIO III
DE LA IMPUGNACION DEL DOCUMENTO
La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de la contestación a la demanda, procedió a desconocer y tachar la carta de notificación, que riela al folio 15 del presente expediente por cuanto la misma no emana de su poderdante, por su parte la representación judicial de la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de cotejo, para determinar que las firmas que aparecen estampadas en dicho instrumento, corresponden a la de su mandante y a la de la demandada, señalando como documentos indubitados el otorgado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2004, inserto bajo el No.64, tomo 86; el suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 12 de julio de 2006, inserto bajo el No.28, tomo 120 y el otorgado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 06 de septiembre de 2007, anotado bajo el No.17, tomo 149, los cuales fueron suscritos por ambas partes. Posteriormente, el a quo fijó oportunidad para la realización de la experticia grafotécnica. Cumplidas las formalidades para el nombramiento de los expertos, éstos en fecha 04 de junio de 2009, presentaron el dictamen pericial, en el cual entre otras cosas, concluyeron que:
“Las firmas de carácter cuestionado, que como de Noemí M. de González, aparece suscrita en la Comunicación de fecha: “Carrizal, 3 de Diciembre de 2007”, que original marcada “E” , fue ejecutada por la misma persona que identificándose como “NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ”, titular de la cédula de identidad No.V-2.963.126, suscribió como “LA ARRENDATARIA” con el carácter de uno de los otorgantes, el Contrato de Arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 22 de Septiembre de 2004, anotado bajo el No.64, Tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública; y que original marcado “1” riela a los folios 16, 17, 18, 19 y 20 del Expediente No.0782-2009 que cursa por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que las firmas cuestionadas corresponden a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como “NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ” suscribió el documento indubitado.
Del dictamen pericial se evidencia que la demandada, si suscribió la comunicación de fecha tres (3) de diciembre de 2007, la cual riela al folio 15 del presente expediente, toda vez que los auxiliares de justicia determinaron que la firma plasmada en la mencionada carta se corresponde con la demandada ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, motivo por el cual este Tribunal le otorga todo el valor probatorio que de ella emana, declara reconocida la misma por efecto de la prueba de cotejo y en consecuencia se declara sin lugar la impugnación efectuada por la representación judicial de la parte demandada. Así se decide.
En cuanto a la impugnación de los informes médicos que rielan a los folios 11,12 y 13 del expediente No.0782/2009, por cuanto no emanan de ninguna de las partes y resultan impertinentes a la causa ventilada, este tribunal los desecha y así se establece.
Resueltos como han quedado los puntos previos, para quien decide pasa pronunciar la sentencia de mérito, con base a las siguientes consideraciones:
DE LA CARGA PROBATORIA
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En el caso bajo estudio, la pretensión de la parte actora consiste en el Cumplimiento de Contrato de un Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, sin que el Arrendatario haya cumplido con su obligación de hacer entrega a la parte actora del inmueble arrendado, y la defensa del demandado, consiste en que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y la parte actora no debió demandar el cumplimiento del contrato si no el desalojo del inmueble, por lo que quien decide, pasa de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se han producido en el juicio, en los siguientes términos:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA PRESENTADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA, EN LA OPORTUNIDAD CORRESPONDIENTE Y ANALISIS DE LAS MISMAS
• Instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Libertador, otorgado por los ciudadanos LIVIA ESMERALDA VARGAS GONZALEZ y ENRIQUE LEONARDO VARGAS GONZALEZ, lo constituye un documento público y este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de él emana, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil. Así se decide.
• Copia certificada del Documento Autenticado, contentivo del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la ciudadana: LIVIA ESMERALDA VARGAS GONZALEZ, y la ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, este Tribunal aprecia dicha documental y le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento público que emana de un funcionario competente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia existente, la cual se inició en fecha primero (1ero.) de octubre de 2004 y finalizó el primero (1ero.) de enero de 2005. Así se declara.
• Copia certificada del Documento Autenticado, contentivo del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre el ciudadano: ENRIQUE LEONARDO VARGAS GONZALEZ, y la ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, este Tribunal aprecia dicha documental y le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento público que emana de un funcionario competente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia existente, que dicha relación se suscribió por doce (12) meses, fijos e improrrogables, iniciándose en fecha primero (1ero.) de enero de 2006 y culminando en fecha primero (1ero.) de enero de 2007. Así se declara.
• Original del Documento Autenticado, contentivo del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre el ciudadano: ENRIQUE LEONARDO VARGAS GONZALEZ, y la ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, este Tribunal aprecia dicha documental y le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento público que emana de un funcionario competente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la relación arrendaticia existente, dicha relación se suscribió por doce (12) meses, fijos e improrrogables, iniciándose en fecha primero (1ero.) de enero de 2007 y culminando en fecha primero (1ero.) de enero de 2008. Así se declara.
• Original del documento de compra-venta , mediante el cual el ciudadano HUMBERTO VARGAS MEDINA, da en venta el inmueble de su propiedad y objeto del litigio a los hoy demandantes ciudadanos LIVIA ESPERALDA VARGAS GONZALEZ y ENRIQUE LEONARDO VARGAS GONZALEZ, este Tribunal aprecia dicha documental y le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento público que emana de un funcionario competente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la propiedad del inmueble. Así se declara.
• En cuanto a las copias simples marcadas con las letras “B”, “C” y “D”, las cuales se desechan del proceso, por carecer de valor probatorio en cuanto a los hechos controvertidos. Así se declara
• Prueba de cotejo, dicha probanza ya fue analizada por éste Tribunal en el PUNTO PREVIO II de esta sentencia.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA Y ANALISIS DE LAS MISMAS
En la oportunidad de la contestación de la demanda, así como en la oportunidad correspondiente, la parte demandada no promovió pruebas.
CAPITULO II
MOTIVACIÓNES PARA DECIDIR

La parte actora demanda el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de la prórroga convencional y legal, en donde la demandante alega que los contratos fueron celebrados a tiempo determinado, el primero por 15 meses y el segundo y tercero cada uno por doce meses; que la relación arrendaticia se inició mediante contrato escrito celebrado el 01 de octubre de 2004, continuando la misma a través de sucesivos contratos, y que el último de ellos es de fecha 01 de enero de 2007, hasta el 01 de enero de 2008, por lo que una vez vencido el termino de la prórroga legal, establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte demandada (arrendataria) debía hacer entrega del inmueble arrendado.
Por su parte, la demandada admitió la relación arrendaticia, hecho éste que no será objeto de prueba, pero niega que dicha relación arrendaticia sea a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, ya que una vez que terminó el último contrato de arrendamiento escrito, nació la relación contractual a tiempo indeterminado, convalidado por la demandante, quien la dejó en el inmueble después de haberse vencido el último contrato; rechaza y niega también que fuese notificada legalmente de la no renovación del contrato, para lo cual impugnó la carta de fecha 03 de diciembre de 2007, y que por efecto de la prueba de cotejo realizada a la misma, esta quedó con todo su valor probatorio, siendo demostrado que la parte actora (arrendadora) no renovaría el contrato.
Ahora bien, de acuerdo con el principio de distribución de la carga probatoria, le correspondía a la demandada, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar sus afirmaciones de hecho, lo cual no realizó, ya que en el presente caso, quedó plenamente demostrado, que la relación arrendaticia entre las partes se inició y culminó mediante contratos escritos fijos e improrrogable, la cual comenzó en fecha el 01 octubre de 2004, continuando la misma a través de sucesivos contratos, finalizando la misma en fecha 31 de diciembre de 2007, por lo que el disfrute de la prórroga legal comenzó a operar el día 01 de enero de 2008 hasta el día 01 de enero de 2009, y siendo que conforme al artículo 1.159, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, y por cuanto de autos se evidencia que dicho plazo contractual, así como el plazo de prórroga legal se encuentran vencidos, la parte actora le asiste el derecho de demandar el cumplimiento del contrato, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, según el cual si en el contrato bilateral una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Hechos los análisis anteriores, quien decide considera pertinente destacar sobre lo que ha venido estableciendo nuestro máximo Tribunal en cuanto al cumplimiento de contrato, especialmente de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que ha establecido lo siguiente:
“...Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga –si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales;...” (28-06-2005. EXP. No. 04-1845, Magistrado-Ponente: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ).
Con relación al pedimento formulado por la parte actora en su libelo de demanda, de que este Tribunal condene a la parte demandada al pago de la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs.2.340,oo), por concepto de cláusula penal; este Tribunal observa lo siguiente:
Se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa, y por perjuicio, la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva que ha dejado de obtenerse.
El artículo 1.258 del Código Civil, establece: “La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…”
La doctrina señala como característica principal de la cláusula penal, la de ser una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación. Igualmente señala la doctrina como efecto principal de la cláusula penal, el que ésta excluye la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo del deudor, salvo pacto en contrario; es decir, cuando las partes acuerdan que la cláusula penal no excluye la indemnización de daños y perjuicios distintos a los compensados por la cláusula penal.
Ahora bien, del contenido de la Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento celebrado, se evidencia que las partes de común acuerdo pactaron cláusula penal como indemnización causados por la no entrega del inmueble en el momento oportuno, por lo que la arrendataria se obligó a pagar la suma equivalente a SESENTA MIL BOLIVARES, (Bs.60.000,oo) actualmente la cantidad de SESENTA BOLIVARES (Bs.60,oo), por cada día de atraso en la entrega del inmueble, motivo por el cual se condena a la parte demandada, ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, a pagarle a la parte actora, la cantidad de SESENTA
BOLIVARES (Bs.60,oo) por el concepto señalado, a partir del día 02 de enero del 2009, fecha en la cual debía hacer entrega del inmueble arrendado y no lo hizo, hasta la entrega definitiva del inmueble, descontándosele de la cantidad total, la suma de DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs.2.100,oo), ello en virtud de que la parte actora manifiesta haber recibido dicha suma por concepto de cláusula penal por parte de la demandada. Con respecto a que sea condenada la parte demandada al pago de los intereses generados hasta que se realice la cancelación de los montos que se hubiesen causado por concepto de tardanza en la entrega, este Tribunal niega tal pedimento, en virtud que los mismos no fueron pactados. Así se decide.
De acuerdo con el principio de distribución de la carga probatoria, le correspondía a la demandada, de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar sus afirmaciones de hecho, lo cual no realizó, toda vez, que en su escrito de la contestación a la demanda impugnó la comunicación en la cual el arrendador no le iba a renovar el contrato de arrendamiento, desconociendo la misma y que por efecto de la prueba de cotejo realizada a dicha carta quedó reconocida en autos, además de ello no probó sus afirmaciones de hecho y siendo que en el presente caso, quedó plenamente demostrado lo alegado por la parte actora, la demanda debe prosperar en derecho; razón por la cual este Órgano Jurisdiccional declarará con lugar en el dispositivo del presente fallo la demanda por cumplimiento de contrato; ordenará la entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, así como los conceptos reclamados y probados, todo con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.264, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Así se declara.
Así las cosas y establecido lo anterior, en los fundamentos de la apelación, la representación judicial de la parte demandada solicitó la nulidad de la sentencia emanada del Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda de fecha 20 de julio de 2009, por estar incursa en la disposición contenida en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma contiene el vicio de ultrapetita. En efecto la mencionada sentencia además de ordenar la entrega del inmueble objeto del litigio, condena a su representada a cancelar la suma de Dos mil Cien Bolívares (Bs.2.100) diarios por concepto de cláusula penal (…). Por su parte la representación judicial de la parte actora expuso que en cuanto a la denuncia interpuesta por su contra parte relativa al supuesto vicio de ultrapetita en que incurrió el tribunal a quo, se hace necesario destacar que mediante auto de fecha 25 de

septiembre de 2009, el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, realizó aclaratoria del dispositivo de la sentencia de fecha 20 de julio de 2009.
En cuanto al vicio denunciado, este órgano jurisdiccional pasa a hacer las siguientes consideraciones: Ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 20 de enero de 1999,en el juicio de Manuel Antonio Gualdrón y otro contra Luis Enrique Peña Arbeláez, expresó: “…En sentencia de 16 de diciembre de 1964, la Sala estableció: “Nuestro ordenamiento procesal no define el concepto jurídico de la ultrapetita, pero en su defecto la doctrina y la jurisprudencia han elaborado la noción del expresado vicio formal de la sentencia, consistentes según ellas en un exceso de la jurisdicción del juzgador al decidir cuestiones no planteadas en la litis concediendo generalmente a alguna parte una ventaja no solicitada, o en otros términos, dando más o más allá de lo pedido que es la significación etimológica del vocablo. El deber impuesto a los jueces de evitar la incursión en ultrapetita es consecuencia del principio de congruencia que ha de estar presente en toda sentencia para asegurar la debida correspondencia entre el fallo y el objeto de la litis… …Nuestro comentarista Borjas al analizar tal plunto expresa que “los jueces no pueden pronunciarse sobre cosa no demandada, ni adjudicar nás de lo pedido; les está prohibido todo cuanto constituya extra o ultrapetita” (Cfr. G.F: N°46, Segunda Etapa, p.673).
En virtud de lo antes expuesto, este Tribunal en virtud de la aclaratoria efectuada por el a quo en fecha 25 de septiembre de 2009, declara sin lugar la solicitud de nulidad de la sentencia por no contener el vicio de ultrapetita. Así se declara.
CAPITULO III
DISPOSITIVA
Con fundamento a las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 243 del Código Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO: SIN LUGAR, la impugnación de la estimación de la demanda, realizada por la parte demandada.
TERCERO: SIN LUGAR, la impugnación de la carta de notificación de fecha 03 de diciembre de 2007 y reconocida la misma por efecto de la prueba de cotejo.
CUARTO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte demandada en fecha 25 de septiembre de 2009, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial, en fecha 20 de julio de 2009.
QUINTO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por los ciudadanos LIVIA ESMERALDA VARGAS GONZALEZ y ENRIQUE LEONARDO VARGAS GONZALEZ contra la ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ.
SEXTO: Se condena a la parte demandada ciudadana NOEMI MONSERRATE DE GONZALEZ, a pagarle a la parte actora la cantidad de SESENTA BOLIVARES (Bs.60,oo), por concepto de indemnización, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado, contados a partir del día 02 de enero del 2009, fecha en la cual debía hacer entrega del inmueble arrendado y no lo hizo, hasta la entrega definitiva del inmueble, descontándosele de la cantidad total, la suma de DOS MIL CIEN BOLIVARES (Bs.2.100,oo).
SEPTIMO: Se condena a la parte demandada, a entregarle a la parte actora, libre de bienes y personas, el inmueble arrendado, constituido por un apartamento distinguido con el No.123-B, ubicado en el Piso 12 de la Torre “B” del Parque Residencial Colinas de Carrizal, situado en el parcelamiento Colinas de Carrizal, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Carrizal del Estado Miranda, cuyas características, linderos y demás determinaciones se encuentran suficientemente reproducidas en autos.
OCTAVO: Se confirma en cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 20 de julio de 2009
Por haber resultado la parte demandada totalmente vencida en el presente fallo se condena en costas, conforme a lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente sentencia fue dictada dentro del lapso previsto para ello, se hace innecesaria la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y REMÍTASE EL EXPEDIENTE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en Los Teques a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). AÑOS: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

DR. HÉCTOR DEL V. CENTENO G.

EL SECRETARIO

ABG. MAURICIO MATTIOLI
NOTA: En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:25 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

EL SECRETARIO

HDVCG/rosa*
Exp. No. 19340