TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR
EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO
Y DE PROTECCIÓN
DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO MIRANDA
EXPEDIENTE: 09-6861

PARTE ACTORA: BENEDICTA PEDRAZA DE PAEZ, CARLOS RAFAEL PAEZ PEDRAZA y MARLIN VERONICA PAEZ HERNÁNDEZ, venezolanos, hábiles en derecho, viuda la primera, casado el segundo y soltera la tercera; domiciliados en Ocumare del Tuy y y titulares de las cédulas de identidad Nos: 2.388.292, 6.424.816 y 19.684.408, respectivamente.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: MARÍA AREVALO MEDINA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 19.096..

PARTE DEMANDADA: JOSÉ ARMAS DUARTE, venezolano, hábil en derecho, domiciliado en Ocumare del Tuy y titular de la cédula de identidad No. 5.590.592.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: NELSON CORNIELES ROMANACE, inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 36.066.
ACCIÓN: DESALOJO

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demandada en contra de la sentencia de fecha 02 de marzo de 2009, proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO, de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró con lugar la demanda.

ANTECEDENTES
Llegaron a esta Alzada las presentes actuaciones, en fecha 13 de mayo de 2009, dándosele entrada al expediente en fecha 09 de junio del mismo año, fijándose el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.
Consta de autos la apelación interpuesta por la demandada en contra de la sentencia proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el 02 de marzo del año en curso.
Consta de los autos que el juicio se inició por demanda presentada el 11 de agosto de 2008, la cual fue admitida por el tribunal de origen el día 02 de octubre del año, ordenándose la citación de la parte demandada, a los fines de que diera contestación a la demanda, en el segundo día siguiente a que constara en autos su citación.
Consta además que, cumplidos como fueron los trámites de citación personal, la parte demandada presentó en fecha 14 de enero de 2009, escrito mediante el cual opuso cuestiones previas, dio contestación a la demanda y formuló reconvención.
Por auto de fecha 15 de enero de 2009, el tribunal de origen declaró inadmisible la reconvención propuesta por la parte demandada.
En la misma fecha, la parte actora presentó escrito mediante el cual declaró subsanar las cuestiones previas.
Durante el lapso probatorio, solamente la actora promovió pruebas y, en fecha 13 de mayo de 2009 fue dictada la sentencia objeto de revisión, en virtud de la apelación interpuesta por la parte demandada. Ambas partes promovieron las pruebas que juzgaron conducentes a sus opuestas posiciones en el juicio, constando la decisión objeto de apelación, la apelación que fuera formulada por la demandada y las actuaciones cumplidas ante esta Alzada.

Llegada la oportunidad de decidir, fuera del término establecido debido al exceso de causas en estado de sentencia, por ser este tribunal único superior en el Estado Miranda, con competencia en las materias que tiene encomendadas, se observa:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Alegó la parte actora en su libelo, que su causante común ciudadano CARLOS RAFAEL PÁEZ HERRERA, quien fuera venezolano y titular de la cédula de identidad No. 2.582.595, fallecido ab intestato en la ciudad de Caracas, el 17 de febrero de 2003, había iniciado una relación arrendaticia con el ciudadano JOSÉ ARMAS DUARTE, la cual versó sobre un local comercial ubicado en la Calle El Rodeo de Ocumare del Tuy, Municipio Tomás Lander del Estado Miranda, cuya relación arrendaticia continuaron los herederos del de cujus.
Señaló que el contrato se celebró el 01 de octubre de 2003, en principio a tiempo determinado, convirtiéndose después a tiempo indeterminado, siendo la última cuota de arrendamiento pactado la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIÍVARES, ahora TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.f.300,00), siendo que el arrendatario dejó de pagar los arrendamientos desde febrero de 2007, último pago que recibiera la actora, por lo que adeuda los meses que van desde marzo de de 2007 hasta julio de 2008.
Que, el arrendatario se encuentra incurso en lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque ha dejado de pagar diez y siete cuotas y, en consecuencia, tratándose de un contrato a tiempo indeterminado, es procedente la compensación por los cánones que ha dejado de pagar, lo cual asciende a la suma de CINCO MIL CIEN BOLÍVARES FUERTES y también es procedente una compensación que corresponda a la suma equivalente al canon de arrendamiento mensual hasta la efectiva entrega del inmueble y, en consecuencia, proceden a demandar a JOSÉ ARMAS DUARTE por acción de DESALOJO, para que convenga además en pagar los cánones de arrendamiento adeudados y los que se produzcan hasta el desalojo del inmueble, invocando al efecto el contenido de los artículos 1167, 1264 del Código Civil, en concordancia con los artículos 1269, 1271, 1273 y 1275, ejusdem.i.
Solicitó se decretara medida de secuestro y estimó la demanda en la suma de OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES.

Por su parte, la demandada, a través de su apoderado judicial, en primer lugar, opuso cuestiones previas, así:
1. La prevista en el ordinal 6º del artículo 346 Adjetivo, por defecto de forma de la demanda, alegando al efecto que, no se cumplió con lo establecido en el numeral 4 del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, pues no se determinó el inmueble con precisión al no indicarse sus linderos.
2. La prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de procedimiento civil, defecto de forma del libelo, invocando al efecto la acumulación prohibida en el artículo 78, ejusdem, con sustentación en el argumento concerniente a que, la actora había ejercido dos acciones incompatibles, pues se había ejercido la acción de desalojo y, por otra parte, se había ejercido la acción por reclamación de daños y perjuicios, lo cual constituye, a su entender, inepta acumulación.
Como contestación al fondo de la demanda, la rechazó y la contradijo en todas sus partes, argumentando que no es cierto que se haya establecido un canon de arrendamiento en TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES, pues el canon de arrendamiento pactado fue de CIENTO NOVENTA BOLÍVARES FUERTES, negando que debiera los meses que le fueron demandados a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES cada uno.
Señaló que convenía en que se trataba de una acción de resolución arrendaticia con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil y no una acción de desalojo, señalando que la acción de desalojo es inadmisible, porque ha debido solicitarse la resolución del contrato y no el desalojo.
Impugnó los documentos que fueron acompañados a la demanda.
Procedió de seguidas a formular reconvención, alegando haber convenido con el arrendador en efectuarle mejoras al inmueble, las cuales le serían reconocidas, demandando el pago de los gastos que, según argumentó, efectuó en ese sentido, los cuales estimó en la suma de TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES.
Por escrito presentado en fecha 15 de enero de 2009, la actora señaló que el inmueble objeto de litigio no es una finca, sino un local comercial, constando todas sus características en los documentos de propiedad, que fueron acompañados con anterioridad, constituidos por Planilla Sucesoral y Certificado de Sucesiones, expedidos por el SENIAT, procediendo de seguidas, para evitar confusiones, a describir el inmueble en la forma en que aparece en el Título Supletorio correspondiente: Un local, apto para uso comercial, con estructura de concreto, paredes de bloque frisadas, piso de cemento rústico, puerta de hierro y santa maría; y consta de baño sanitario, espacio para oficina y otro para depósito; con todas sus instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias, construido en un lote de terreno que mide aproximadamente Ciento Setenta y Cinco Metros Cuadrados (175 m2)G, ubicado en la Calle El Rodeo de Ocumare del Tuy, Municipio Tomás Lander del Estado Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Calle Transversal ciega; SUR: Terreno Municipal que habita o habitó Manuel Zapata; ESTE: Calle denominada El Rodeo; y OESTE: con casa que habita María Morales. Esto con respecto a la primera cuestión previa que le fuera opuesta.
En relación a la inepta acumulación se refirió a sentencias dictadas por esta instancia superior, en las que se determina que, la reclamación por cánones insolutos y la que se deriva de la ocupación del inmueble posterior a la demanda, es equivalente al reclamo de daños y perjuicios por concepto de lucro cesante.
Expresó además que la acción de Desalojo es equivalente a la acción resolutoria de contrato en los casos de contrato a tiempo indeterminado y que, ambos deben tramitarse por el mismo procedimiento.
En cuanto a la impugnación de los documentos presentados conjuntamente a la demanda, señaló que son instrumentos fundamentales de la demanda, además de constituir instrumentos administrativos, no susceptibles de desconocimiento, por lo que procedió a consignar los originales y, en relación a los documentos privados que fueron consignados por la parte demandada, los impugnó por emanar de terceros ajenos a la relación arrendaticia.

ALEGATOS EN ALZADA
En fecha 26 de junio de 2009, vencido el término para dictar sentencia en el presente juicio, compareció el abogado NELSON CORNIELES ROMANACE, identificado en autos, con el carácter de apoderado de la parte demandada y, mediante escrito señaló que en el auto de admisión de la demanda no se fijó hora precisa para que tuviera lugar el acto de la contestación, situación que, a su juicio, coarta el derecho a la defensa o la posibilidad prevista por el legislador en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las cuestiones previas.
Que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, tomando como base sentencias de la Sala Civil de fecha 2-11-2001, 12-11-2002, y 26 de junio de 2006, en todas las causas que se tramiten por el juicio breve “se requiere la realización de un acto donde participen las partes y el juez; el demandado tiene derecho a plantear verbalmente las cuestiones previas y el demandante a oponerse a ellas, también verbalmente. Esta interacción requiere que el Juez fije una hora, del segundo día siguiente a la citación, para que tenga lugar el acto de la contestación…”
Que, al no fijarse la hora exacta para la contestación se alteró el trámite procesal, situación que no fue advertida, pero que considera de la responsabilidad del tribunal, porque el Juez es el rector del proceso.
Que según el artículo 335 del Tribunal Supremo de Justicia, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido y alcance de normas y principios constitucionales, son vinculantes para otras Salas y demás Tribunales de la República.
Que, en consecuencia, todo el trámite del juicio es nulo y no puede producir efectos jurídicos, por lo que solicita se declare la nulidad absoluta del juicio.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN
La acción ejercida por la actora en el presente juicio es la de DESALOJO prevista en el artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades.

En el presente caso, la actora adicionó a su pretensión el cobro de los cánones de arrendamiento que señaló insolutos, el de los cánones de arrendamiento por vencerse hasta la total terminación del juicio o hasta que tomara posesión plena del inmueble, en calidad de daños y perjuicios; entendiendo quien decide que no existe prohibición de la Ley para que se efectúen estos reclamos conjuntamente al procedimiento de desalojo, independientemente de su procedencia o improcedencia, por mandato expreso del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la reclamación de cánones de arrendamientos insolutos y la reclamación que se deriva de la ocupación del inmueble posterior a la demanda, es equivalente al reclamo de daños y perjuicios por concepto de lucro cesante y siendo estas reclamaciones derivadas de la relación arrendaticia, ambas se tramitan por el mismo procedimiento.

CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tormarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En el presente caso, alegó la actora la existencia de una relación arrendaticia que se inició por contrato escrito suscrito con el anterior propietario del inmueble, el cual se tornó en contrato verbal e indeterminado, una vez fallecido quien fuera el arrendador.

Alegó que, el canon de arrendamiento corresponde a la suma de TRESCIENTOS BOLÍVARES FUERTES mensuales y que el arrendatario los adeuda desde el mes de marzo de 2007.

Por su parte la demandada opuso cuestiones previas y negó, rechazó y contradijo la demanda, considerando quien decide que, los argumentos que utilizó para rebatir la posición de la actora, constituyen alegatos que, pueden considerarse como la manifestación de hechos modificativos de los alegados por la parte actora, pues señaló un monto diferente con respecto al canon de arrendamiento.
Así las cosas, observa quien decide, de los términos contenidos en la demanda y su contestación, se desprende que al haber alegado la actora que la relación arrendaticia se estableció originalmente en contrato escrito celebrado con su causante y que, por tácita reconducción, la relación arrendaticia fue indeterminada, a ella corresponde probar la naturaleza de la contratación y el monto de los cánones de arrendamiento que reclama como insolutos, observando quien decide que los alegatos de la demandada, porque contienen la mención de hechos fundamentales de la pretensión, deben ser probados por ésta, así como también el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En cuanto a los demás alegatos de la demandada, relacionados con la pretensión por concepto de daños y perjuicios e inepta acumulación, ellos no constituyen argumentos de hecho, sino de Derecho que ya fueron resueltos al efectuarse la calificación de la acción que fuera ejercida en el presente juicio.

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS
PARTE ACTORA:
Conjuntamente al libelo de demanda, la actora consignó:
• Copia de documento privado contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre CARLOS RAFAEL PÁEZ y JOSÉ ARMAS DUARTE, firmado en original por el arrendatario, cuya firma no fue objeto de desconocimiento, el cual versa sobre el inmueble descrito en el libelo, estableciéndose un canon de arrendamiento en la suma de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES, hoy CIENTO NOVENTA BOLÍVARES FUERTES, a partir del 30 de septiembre de 2004, celebrado el 01 de octubre de 2003, con un lapso de duración de dos años fijos que vencería el 30 de septiembre de 2005. Este tribunal lo aprecia por lo que respecta a la firma original del arrendatario, como evidencia de su contenido.
• Consignó además copia simple de documento registrado el 17 de julio de 2007, contentivo del Título Supletorio de Propiedad expedido el 9 de mayo de 2007, el cual versa sobre el inmueble arrendado y que fuera registrado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Autónomos Tomás Lander, Simón Bolívar y La Democracia el 17 de julio de 2007, cuyo original fue presentado oportunamente por la actora y se aprecia, como evidencia del derecho de propiedad que tienen los sucesores del ciudadano CARLOS RAFAEL PÁEZ HERRERA.
• Consignó copia simple de documento contentivo de solvencia de sucesiones, cuyo original agregó oportunamente a los autos, documento administrativo, con el mismo valor del instrumento público, pero que admite prueba en contrario que no fue aportada por el demandado, demostrativo de su contenido con respecto a la sucesión del finado CARLOS RAFAEL PAEZ HERRERA.
• Consignó además copia de la Declaración Sucesoral correspondiente al finado CARLOS RAFAEL PÁEZ HERRERA, agregando oportunamente a los autos el original, documento administrativo con valor de instrumento público, demostrativo de los bienes dejados por el difunto, dentro d elos cuales se encuentra el terreno donde se encuentra construido el local objeto del presente procedimiento.
De los documentos reseñados en los párrafos anteriores se desprende fehacientemente que, la actora es propietaria del inmueble a que se refiere el presente juicio y la relación arrendaticia que se inició por contrato a tiempo determinado y que, inicialmente fue suscrita por el arrendatario-aquí demandado- con el causante de la parte actora.
Tal como antes se acotó, conjuntamente al escrito que fuera presentado con el objeto de dar contestación a las cuestiones previas, la actora consignó los originales de los documentos que había presentado en copia conjuntamente al libelo. De manera que, la impugnación efectuada por la parte demandada, ningún efecto puede tener en cuanto al contenido de estos documentos, en primer lugar, porque el demandado no desconoció la firma en original que contiene la copia del contrato de arrendamiento y, en segundo lugar, porque el resto de los documentos producidos por la actora son documentos administrativos con valor de documentos públicos, que solamente admiten prueba en contrario que no fue producida por el demandado en el presente juicio.

En la oportunidad de promover pruebas, la actora promovió las documentales a que nos hemos referido en párrafos anteriores y que fueron valoradas por esta Alzada, habiendo consignado además Título Supletorio registrado el 27 de abril de 2007, bajo el No. 13, Tomo 7, Protocolo Primero, ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Autónomos Tomás Lander, Simón Bolívar y La Democracia del Estado Miranda, correspondiente al inmueble, objeto de la controversia, el cual se aprecia como documento público, como evidencia de su contenido..

Ahora bien, examinado el escrito contentivo de la contestación a la demanda, en la que el demandado alega que el canon de arrendamiento mensual es de CIENTO NOVENTA BOLÍVARES FUERTES y que ha debido demandarse la resolución del contrato y no el desalojo, es obvia la existencia de una confesión en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia.
En ese sentido se observa:
Se establece en el artículo 1401 del Código Civil:
“La confesión hecha por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato ante un Juez, aunque éste sea incompetente, hace contra ella plena prueba.”

Al respecto, en Sentencia N° RC-00737 de la Sala de Casación Civil, de fecha 1° de diciembre de 2003, expediente N° 02234, se estableció:
“...Otro punto que debe ser aclarado en este fallo, está relacionado con las confesiones espontáneas que una de las partes efectúe en cualquier estado y grado de la causa, fuera de los actos probatorios.
En estos casos, considera la Sala que el juez de oficio, no puede analizar cada una de las actas procesales –cuaderno de medidas, incidencias, cuaderno separado, etc.-, buscando confesiones espontáneas de los litigantes, por cuanto su obligación de analizar el material probatorio se circunscribe a las pruebas producidas, que no son otras que las promovidas y evacuadas por las partes, conforme a los postulados del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
En el supuesto que el juez detecte y decida de oficio analizar una confesión, como medio probatorio que es, tendría cabida el principio de la comunidad de la prueba, por constituir un medio, que si bien no tiene consagrado en el Código oportunidad de promoción y evacuación, debido a su condición espontánea, sin embargo, es un medio incorporado a los autos y como tal debe ser analizado y apreciado, conforme lo pauta el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Caso contrario, es decir, que el Juez no la detecte y la silencie, tal situación no sería susceptible de recurso alguno contra el fallo, ni puede atacarse con la alegación de vicio de silencio de prueba, ya que la confesión judicial espontánea que nace en cualquier estado y grado de la causa, fuera del término probatorio, al no ser de las pruebas producidas –promovidas- expresamente, no cae obligatoriamente bajo el mandato del tantas veces citado artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y consecuencialmente no tiene el juez obligación de examinarla.
Por tales razones, la falta de examen del sentenciador, de las actuaciones extrañas a los medios probatorios, en busca de confesiones de las partes, en nada vicia el fallo y mal puede configurar esa ausencia de examen el vicio de silencio de prueba, ya que esas confesiones espontáneas ocurridas en etapas distintas a las probatorias, no nacieron como productos de medios propuestos por los litigantes, sobre las cuales sí debe el juez ejercer el análisis y valoración respectivo, por ser ellos invocados como pruebas e incorporados a los autos.
En este caso citado de confesiones espontáneas, que pueden tener lugar en cualquier grado e instancia de la causa, sí debe mantenerse la doctrina de la Sala, en cuanto a la necesaria invocación de la contraparte del confesante, que quiere aprovecharse de tal declaración, caso en el cual el juez estaría constreñido a efectuar el examen respectivo, ya que se trata de un medio de prueba invocado por una de las partes, sobre el cual se está pidiendo el análisis judicial. -Subrayado de la Sala-
Del criterio trascrito de esta Sala, se desprende que la confesión espontánea en cualquier estado y grado de la causa, en actas extrañas a las probatorias, puede o no ser analizada por el sentenciador, mas, si la contraparte del confesante, quiere aprovecharse de tal confesión, deberá promoverla como prueba en su oportunidad legal.”

Ahora bien, en el presente caso, la actora no invocó la confesión de la demandada, pero observando quien decide que, del análisis del escrito contentivo de la contestación a la demanda, surge una confesión espontánea detectada por quien decide de una simple lectura del escrito en referencia, este tribunal da por sentada la existencia de la relación contractual.

PARTE DEMANDADA:
Conjuntamente a la contestación a la demanda, consignó copia fotostática de lo que asemejan ser nueve recibos emanados de terceros ajenos al proceso, sin valor probatorio alguno por tratarse de copias simples de documentos privados y por emanar de terceros, quienes no los ratificaron en modo alguno.

DE LA DECISIÓN OBJETO DE APELACIÓN

Consta la sentencia que fue objeto de apelación, en la cual se declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, con lugar la acción de desalojo, ordenándose la entrega material del inmueble arrendado y condenándose al demandado a pagar las cuotas de arrendamiento correspondientes a marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, y julio de 2008, y las que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, a razón de CIENTO BOLÍVARES FUERTES mensuales. Se condenó en costas a la parte demandada.
Consideró el A quo que, del contrato de arrendamiento celebrado originalmente se comprobó el monto del canon de arrendamiento y que el demandado no acreditó haber cancelado los cánones de arrendamiento insolutos.

FONDO DEL ASUNTO

PUNTOS PREVIOS
PRIMERO: ALEGATOS EN ALZADA.
Esta Alzada, antes de cualquier consideración sobre los alegatos que fueron esgrimidos por la parte demandada vencido el término para dictar sentencia en el presente juicio, deja establecida la extemporaneidad tardía de la intervención del demandado, lo que invalida su actuación, en virtud del principio de preclusión y ASÍ SE ESTABLECE.
Sin embargo, a título ilustrativo, por cuanto los argumentos de la parte demandada guardan relación con el cumplimiento del debido proceso, esta Alzada siempre proclive al ejercicio del derecho de defensa, hace las siguientes consideraciones:
Alegó el demandado que, en el auto de admisión de la demanda no se fijó hora precisa para que tuviera lugar el acto de la contestación, situación que, a su juicio, coarta el derecho a la defensa o la posibilidad prevista por el legislador en el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las cuestiones previas.
Argumentó además que, según criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en todas las causas que se tramiten por el juicio breve “se requiere la realización de un acto donde participen las partes y el juez; el demandado tiene derecho a plantear verbalmente las cuestiones previas y el demandante a oponerse a ellas, también verbalmente. Esta interacción requiere que el Juez fije una hora, del segundo día siguiente a la citación, para que tenga lugar el acto de la contestación…”
Que, al no fijarse la hora exacta para la contestación se alteró el trámite procesal, situación que no fue advertida, pero que considera de la responsabilidad del tribunal, porque el Juez es el rector del proceso.
Que según el artículo 335 del Tribunal Supremo de Justicia, las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido y alcance de normas y principios constitucionales, son vinculantes para otras Salas y demás Tribunales de la República.
Al respecto se observa:
Según sentencia proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 21 de abril de 2004, bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, se dejó establecido:
“…en los juicios de arrendamiento, la parte demandada acumulará las cuestiones previas y las defensas de fondo en el escrito de contestación, las cuales deberán ser decididas, en ese mismo orden, por el juez de la causa, en la sentencia definitiva…”
En el mismo orden de ideas, sentencia de fecha 15 de julio de 2005 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, siendo ponente el Magistrado Arcadio Delgado Rosales:
“…el legislador permite que la parte demandada en un juicio donde se susciten hechos relativos a la materia inquilinaria, oponga, en la oportunidad de la contestación a la demanda, cuestiones previas y defensas de fondo a que haya lugar, estatuyendo expresamente dicho contenido normativo que las mismas serán resueltas en la sentencia definitiva…”
En el mismo sentido, sentencia de la misma Sala Constitucional, bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, de fecha 26 de junio de 2006:
“…En criterio de la Sala, el artículo que se citó (Art. 35 L.A.I.) no impone el cumplimiento con alguna formalidad al acto de contestación a la demanda, pues sólo exige al demandado que cumpla con el deber de que oponga, conjuntamente con las defensas de fondo, las cuestiones previas a que se refiere el C:P:C, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. La situación varía cuando se trata de materia distinta a la inquilinaria…”
Sentado lo anterior, es evidente la improcedencia de los alegatos de la parte demandada y, en consecuencia, improcedente su solicitud de declaratoria de nulidad y ASÍ SE ESTABLECE.

SEGUNDO: CUESTIONES PREVIAS.
a) Opuso la demandada la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 Adjetivo, por defecto de forma del libelo, lo cual es improcedente, tratándose que el objeto de la demanda no es el inmueble en sí mismo, sino la terminación de la relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado y, en consecuencia, no es necesario que se identifique al inmueble por sus linderos, sobre lo cual abundó la actora, describiéndolos como aparecen en el Título Supletorio. De manera que, se declara sin lugar la cuestión previa opuesta por la demanda Y ASÍ SE ESTABLECE.
b) Opuso la demandada la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de procedimiento civil, defecto de forma del libelo, invocando al efecto la acumulación prohibida en el artículo 78, ejusdem, con sustentación en el argumento concerniente a que, la actora había ejercido dos acciones incompatibles, pues se había ejercido la acción de desalojo cuyo procedimiento es breve y, por otra parte, se había ejercido la acción por daños y perjuicios que se tramita, por el procedimiento ordinario.
Al respecto, se observa:
La acción ejercida por la actora en el presente juicio es la de DESALOJO prevista en el artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades.
En el presente caso, la actora adicionó a su pretensión el cobro de los cánones insolutos y los que se siguieran venciendo hasta el desalojo del inmueble, entendiendo quien decide que no existe prohibición de la Ley para que se efectúen estos reclamos conjuntamente al procedimiento de desalojo, independientemente de su procedencia o improcedencia, por mandato expreso del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la reclamación de cánones de arrendamientos insolutos y la reclamación que se deriva de la ocupación del inmueble posterior a la demanda, es equivalente al reclamo de daños y perjuicios por concepto de lucro cesante que se deriva de la ocupación del inmueble por parte del arrendatario mientras se dilucida la cuestión del desalojo y, siendo estas reclamaciones derivadas de la relación arrendaticia, ambas se tramitan por el mismo procedimiento. De allí que, en el presente caso, no hubo la inepta acumulación alegada por la demandada. ASÍ SE ESTABLECE.
A mayor abundamiento, cita esta Alzada, sentencia del 21 de septiembre de 2006, de la Sala Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, con la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez:
“…las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución de contrato y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse por el mismo procedimiento…”

CONCLUSIONES DEL TRIBUNAL
Quedó demostrado en el presente juicio que la actora, según documentos que fueron examinados anteriormente, es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Calle El Rodeo de la Ocumare del Tuy.
Se encuentra acreditado a los autos que, el causante de la parte actora celebró en principio con el arrendatario un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se convirtió en uno a tiempo indeterminado, en virtud de que el inquilino continuó ocupando el inmueble.

La actora no probó que el canon de arrendamiento mensual corresponda a la suma estipulada en el libelo. Sin embargo, del texto del contrato primigenio se extrae que éste corresponde a la suma de CIENTO NOVENTA BOLÍVARES FUERTES, lo cual fue aceptado por el demandado.

El demandado no probó que hubiera cancelado los cánones de arrendamiento que fueron señalados por la actora como insolutos.

En consecuencia, debe confirmarse la decisión apelada en todas sus partes. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y de protección del Niño y del Adolescente, de la Circunscripción Judicial del estado Miranda, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado NELSON CORNIELES ROMANACE, en representación del ciudadano JOSÉ VICTORINO ARMAS DUARTE, parte demandada, en contra de la sentencia de fecha 02 de marzo de 2009, proferida por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO.
SEGUNDO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y CON LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por los ciudadanos BENEDICTA PEDRAZA DE PÁEZ, CARLOS RAFAEL PÁEZ PEDRAZA y MARLIN VERÓNICA PÁEZ HERNÁNDEZ, supra identificados, en contra del ciudadano JOSÉ VICTORINO ARMAS DUARTE, identificado en autos, por lo que se condena al último de las nombrados a entregar a la actora, sin plazo alguno, libre de personas y de cosas, el inmueble constituido por un local, apto para uso comercial, con estructura de concreto, paredes de bloque frisadas, piso de cemento rústico, puerta de hierro y santa maría; y consta de baño sanitario, espacio para oficina y otro para depósito; con todas sus instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias, construido en un lote de terreno que mide aproximadamente Ciento Setenta y Cinco Metros Cuadrados (175 m2)G, ubicado en la Calle El Rodeo de Ocumare del Tuy, Municipio Tomás Lander del Estado Miranda, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con Calle Transversal ciega; SUR: Terreno Municipal que habita o habitó Manuel Zapata; ESTE: Calle denominada El Rodeo; y OESTE: con casa que habita María Morales.
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA POR DAÑOS Y PERJUICIOS (LUCRO CESANTE), POR LO QUE SE CONDENA al demandado JOSÉ VICTORINO ARMAS DUARTE, a pagar a la actora:
1- La suma de CIENTO NOVENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 190,oo), mensuales, desde el mes de marzo de 2007 hasta julio de 2008,
2- La suma de CIENTO NOVENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f 190) mensuales desde el mes de agosto de 2008 hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente decisión.
CUARTO: SE CONDENA EN LAS COSTAS DE LA APELACIÓN A LA PARTE DEMANDADA.
Regístrese, publíquese inclusive en la página web de este Despacho y déjese copia de la presente decisión. Notifíquese
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veinte y siete (27) días del mes de octubre de 2009. Año 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
LA JUEZ,

HAYDÉE ÁLVAREZ de SOLTERO
LA SECRETARIA,

YANIS PÉREZ GUAINA
En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo la una y quince minutos de la tarde (1:15 p.m). LA SECRETARIA,

YANIS PÉREZ GUAINA

HAS.-YPG.
exp.09 6861.