TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL:
JOSÉ MIGUEL MARTINEZ MONRROY, PEDRO JOSÉ MARTINEZ MONRROY, JOSÉ ELIAS MARTINEZ MONRROY, FLOR MARÍA MARTINEZ MONRROY, FLOR MARTINEZ MONRROY y FELICIDAD MARTINEZ MONRROY, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 625.471, 3.120.669, 6.645.054, 4.052.791, 3.587.158 y 4.846.042, respectivamente.

JOSÉ SANTIAGO RODRIGUEZ SIMANCAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.289.

PARTE DEMANDADA:

APODERADOS JUDICIALES:
ISIDRO MANUEL RUIZ GUEVARA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 956.844.

JOSÉ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, JOSÉ GREGORIO SIRA CARRASQUERO y CARLOS EDUARDO ARANGUREN FERNÁNDEZ, abogados en ejercicio, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 66.541, 129.424 y 130.078, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE N° E- 2009-043
SENTENCIA DEFINITIVA

I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por desalojo, presentado en fecha 9 de junio de 2009, por el abogado JOSÉ SANTIAGO RODRIGUEZ SIMANCAS, antes identificado, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JOSÉ MARTINEZ MONRROY, PEDRO MARTINEZ MONRROY, JOSÉ MARTINEZ MONRROY, FLOR MARÍA MARTINEZ MONRROY, FLOR MARTINEZ MONRROY y FELICIDAD MARTINEZ, todos antes identificados. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579, 1.592 y 1.594 del Código Civil; así como los literales a), c) y e) y parágrafo primero del artículo 33 y 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 11 de junio de 2009, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 21 de julio de 2009, el Alguacil estampó diligencia mediante la cual informó haberse trasladado a fin de practicar la citación de la parte demandada, quien recibió y firmó el recibo correspondiente.
En fecha 23 de julio de 2009, la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda. En la misma oportunidad el demandado otorgó poder apud acta a los abogados JOSÉ MIGUEL LOMBARDO GIAMBALVO, JOSÉ GREGORIO SIRA CARRASQUERO y CARLOS EDUARDO ARANGUREN FERNÁNDEZ, identificados arriba.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 10 de agosto de 2009, este Tribunal se trasladó y constituyó en el inmueble objeto del presente juicio, con la finalidad de practicar inspección judicial promovida por las partes en conflicto.
En fecha 17 de septiembre de 2009, el Tribunal de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir por cinco días el lapso de dictar sentencia.
II
Siendo la oportunidad para decidir corresponde examinar de seguidas el fondo de la controversia y al efecto se advierte:
La representación judicial de la parte actora en su escrito libelar alegó lo siguiente: Que sus mandantes dieron en arrendamiento al demandado el inmueble objeto de la litis, lo cual se evidencia, según expone de contrato de arrendamiento autenticado ante la Oficina Notarial del Municipio Los Salias en fecha 15 de noviembre de 2004, quedando anotado bajo el N° 71, tomo 102 de los Libros llevados por esa Notaría. Que el término de duración de dicho contrato lo convinieron en un (1) año, contado a partir del día 1° de noviembre de 2005 hasta el día 1° de noviembre de 2006, pudiendo prorrogarse por seis (6) meses como máximo, finalizando el 1° de mayo de 2007, el cual se convirtió a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción.
De igual manera expuso que el arrendatario desde el mes de abril de 2007, ha dejado de pagar el canon de arrendamiento, adeudando las mensualidades de: mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009, lo que suma la cantidad de DIEZ MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (BS. 10.400,00), a razón de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs 400,00) cada una.
Continúa su exposición expresando que el arrendatario ha efectuado reformas al inmueble arrendado, las cuales jamás fueron autorizadas por sus mandantes, convirtiendo el área de lavadero en una habitación. Que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento se describe la distribución y el área del inmueble dado en arrendamiento, y que el espacio así modificado no se encuentra apto para su uso, debido al estado de deterioro avanzado, por lo que la Dirección Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres y Ambiente de la Alcaldía del Municipio Los Salias ha emitido pronunciamiento en ese sentido, siendo esto del conocimiento del arrendatario.
Así mismo esbozó que aún cuando el arrendatario se comprometió a restablecer la forma original al inmueble hasta la fecha de la interposición de la demanda no lo ha efectuado. Que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento establece la prohibición que tiene el arrendatario de hacer modificaciones al inmueble arrendado, a menos que fuesen autorizadas por el arrendador.
Culmina su demanda señalando que el inmueble arrendado se ha deteriorado considerablemente, ocasionado por el descuido y la no realización de las reparaciones y mantenimientos pertinentes, los cuales corresponde realizar al arrendatario.
Que en razón de lo antes expuesto demanda el desalojo del inmueble arrendado, con fundamento en los literales a), c) y e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas condiciones de mantenimiento y conservación en las cuales lo recibió, así como el pago de DIEZ MIL BOLÍVARES (BS. 10.000,°°) por concepto de las mensualidades vencidas y no pagadas y al pago de las costas y costos del presente juicio.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada lo hizo en los términos siguientes: Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de pagar las pensiones locativas desde el mes de abril a diciembre de 2007, todas las del año 2008 y de enero a junio de 2009, debido que desde el mes de abril de 2007 hasta la fecha de su contestación ha consignado puntualmente, según alega, dichos cánones de arrendamiento ante este Juzgado, como se evidencia del expediente de consignaciones N° D-2007-023, nomenclatura de este Despacho. Explana igualmente que los demandantes fueron debidamente notificados de tales consignaciones, como consta de boleta debidamente recibida y firmada en fecha 22 de mayo de 2007, por la ciudadana FLOR MARÍA MARTÍNEZ, quien es una de las demandantes, resultando totalmente falso la falta de pago sostenida por la parte demandante.
De la misma manera alega que no ha efectuado reparaciones o modificaciones al inmueble arrendado debido a la prohibición contenida en la cláusula sexta del contrato locativo, pero que, sin embargo, la cláusula séptima prevé que en caso de realizar reformas o modificaciones éstas quedarán para beneficio del inmueble sin posibilidad de solicitar el arrendatario indemnización alguna. Que en vista de las cláusulas antes mencionadas el hecho de realizar o no alguna modificación o reforma al inmueble no generaría incumplimiento del contrato de arrendamiento.
Culmina su defensa exponiendo que rechaza y niega el alegato de los demandantes cuando señalan que por su negligencia se han causado daños y perjuicios al inmueble, que es falso que la Dirección de Protección Civil y Administración de Desastres y Ambiente de la Alcaldía del Municipio Los Salias haya manifestado que el inmueble objeto de la presente demanda no está apto para su uso. Así mismo que de la confesión de los demandantes los daños estructurales del inmueble vienen desde su construcción y no dependen del uso que como arrendatario le haya dado, que siendo fallas estructurales dichas reparaciones deben ser efectuadas por el arrendador, tal como lo consagra el artículo 1586 del Código Civil.

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por la parte demandante, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1. Original de documento poder, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 07 de febrero de 2007, el cual se valora en todo su rigor a tenor de lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil, como prueba de la representación jurídica de los demandantes.
2. Original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en conflicto en el presente juicio, autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro, en fecha 9 de diciembre de 2005, anotado bajo el N° 17, tomo 167, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora como prueba de la relación arrendaticia existente entre las partes de la presente litis a tenor del artículo 1359 de la norma sustantiva civil.
3. Original de Expediente N° S-2007-016, nomenclatura de este Despacho, contentivo de inspección judicial realizada por este Órgano Jurisdiccional en fecha 4 de diciembre de 2007 sobre el inmueble objeto de este juicio, la cual se valora de conformidad con la sana crítica, como prueba de la distribución y estado físico del mencionado inmueble al momento de la práctica de la misma, a tenor del artículo 1359 del Código Civil.
4. Original de carta de fecha 1° de noviembre de 2005, suscrita por el arrendatario y dirigida al ciudadano JOSÉ MIGUEL MARTÍNEZ, co-demandante, presentada con el objeto de demostrar “que el arrendatario (…) se comprometió a reestablecer (Sic) el inmueble a su estado original…”, no se evidencia de su contenido esta circunstancia por cuanto la redacción de la misiva es confusa, pues se refiere a una autorización para efectuar restauración y perforaciones en el inmueble arrendado, sin determinarse quién efectuará los mismos.
5. Copia certificada de Acta de fecha 11 de julio de 2005, levantada por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, se valora en toda su autenticidad como prueba de que la parte demandada estaba en conocimiento de la situación riesgosa del inmueble arrendado.
6. Copia certificada de actuaciones del Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, se valora como documento administrativo que es, como evidencia de las gestiones realizadas por la co-demandante FLOR MARTÍNEZ, con relación al estado físico del inmueble objeto de esta litis
7. Copia certificada de Informe de fecha 20 de junio de 2005, emanado de la Dirección Municipal de Protección Civil y Administración de Desastres y Ambiente de la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, sobre el inmueble bajo estudio en el presente juicio el cual se valora como en toda su autenticidad, como documento administrativo.
8. Copia certificada de Inspección de Riesgos realizada por la División de Prevención e Investigación de Siniestros, Departamento de Riesgos Espaciales del Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, en fecha 30 de julio de 2009, se valora en todo su rigor probatorio de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil, como prueba de las declaraciones que en la misma hacen los funcionarios competentes.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. Copia simple de los folios doce (12) y trece (13) del Expediente N° D-2007-023, nomenclatura de este Tribunal, el cual se valora con base en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como prueba de la notificación practicada por la parte demandada a la co-demandante FLOR MARTÍNEZ de las consignaciones efectuadas.

Expuestos así los hechos y valoradas como han sido los medios de prueba cursantes en autos, se precisa determinar el primer requisito de procedencia de la acción de desalojo, cual es la naturaleza temporal de la relación arrendaticia existente entre las partes en conflicto, por lo que se debe examinar el contenido de los alegatos y probanzas aportadas, a objeto de establecer si estamos en presencia de un contrato prorrogado, o si, por el contrario, el contrato suscrito expiró y se verifico la tacita reconducción convirtiéndose la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
A los fines de la precisión anterior llama la atención a esta jurisdicente que la parte actora señala en su escrito libelar como fecha y datos de autenticación del instrumento fundamental de la demanda (contrato de arrendamiento que anexa marcado “B”) “quince (15) de noviembre de dos mil cuatro (2.004), quedando anotado bajo el N° 71, Tomo 102 de los libros de autenticaciones”, lo cual no coincide con la data y numeración del documento cursante a los folios 15 al 18. En relación con esta discrepancia, habida cuenta de las demás probanzas presentadas por la parte actora, valoradas en los numerales 4º y 5º se evidencia que la relación arrendaticia entre las partes existía en fecha anterior a la señalada en el nombrado documento; no obstante ello, al no constar en el expediente instrumento ni medio de prueba alguno que fije de manera clara y precisa los términos de la duración de esta vinculación locativa, el examen de la misma se verificará de acuerdo con el contrato traído a los autos y reconocido por la parte accionada.
Así, de la simple lectura de la cláusula segunda se advierte que tenía como fecha límite el día 1° de noviembre de 2006, con la posibilidad de prórroga convencional de seis (6) meses más, hasta el día 1° de mayo de 2007, fecha esta última en la cual el contrato de marras perdería su vigencia, lo cual efectivamente ocurrió. Así las cosas es necesario dejar sentado que es a partir del día 1° de mayo de 2007 que debe computarse el lapso de la prórroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su literal a), es decir seis (6) meses, lo que da como consecuencia que dicha prórroga legal vencía el día 1° de noviembre de 2007, por lo que al continuar el arrendatario en posesión del inmueble se verificó la tácita reconducción conforme al artículo 1600 del Código Civil, para dejar sentado de esta manera que en el caso de marras estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Así se declara.

Sentado lo anterior corresponde a quien aquí decide determinar de manera separada si fue demostrada por la parte accionante la ocurrencia de las tres causales de desalojo invocadas por la parte actora en el libelo.

1. De la causal de desalojo contenida en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”

A los fines de decidir sobre el incumplimiento de pago de las pensiones arrendaticias imputado al sujeto pasivo de la relación procesal, se constata de la boleta de notificación traída a los autos por el demandado la existencia del Expediente de Consignaciones N° D-2007-023, sustanciado por este Tribunal, donde aparece como beneficiaria la coactora, ciudadana FLOR MARTÍNEZ. Como consecuencia de la verificación de tales consignaciones indebidamente desconocidas por los actores en el libelo, este Tribunal, en aplicación del artículo 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece una presunción de solvencia del arrendatario, no desvirtuada por el actor, dicha causal de desalojo por falta de pago no debe prosperar, debido al estado de solvencia que según la presunción legal reseñada obra a favor del consignante y así deberá declararse en el dispositivo del presente fallo, resultando igualmente improcedente el reclamo del pago por este concepto. Así se declara.

2. De la causal de desalojo contenida en el literal c) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”.

Con el propósito de decidir sobre el supuesto de hecho contenido en este dispositivo legal se estima conveniente citar los comentarios que al respecto efectúa Gilberto Guerrero Quintero en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, cuando afirma: “…En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición”, como establece el literal c) del artículo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican laz (Sic) destrucción total o parcial del inmueble arrendado.”

En el caso de autos constan en el expediente pruebas documentales consistentes en sendos informes emanados de la Dirección Municipal de Protección Civil, Administración de Desastres y Ambiente de la Alcaldía del Municipio Los Salias y del Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, cuyas conclusiones y recomendaciones se reproducen a continuación.
En el primero de los mencionados se lee:
“CONCLUSIONES
Inmueble constituido por dos estructuras adosadas, una original con frente a la calle principal de Pacheco y un anexo. (…) Escenario que representa una considerable condición de riesgo por estar comprometida la integridad física de las personas que habitan el inmueble objeto de este informe.
RECOMENDACIONES
Se recomienda el desalojo preventivo de los apartamentos localizados en el anexo y de los locales comerciales a fin de disminuir la carga existente en la estructura…”

En el segundo informe reza:

“CONCLUSIONES
Tomando en cuenta lo antes descrito en la fase correspondiente a la Inspección y considerando el peligro que representa la edificación y en especifica (Sic) la vivienda N° 27, contra la integridad física de los moradores de la vivienda y para la estructura en sí, la División de Prevención e Investigación de Siniestros de esta institución exhorta, con la finalidad de prevenir una situación de emergencia que pudiera comprometer la integridad física de las personas que allí habitan y sus bienes, dar fiel cumplimiento a las recomendaciones contenidas en el presente informe.

RECOMENDACIONES:
(…)
Se recomienda la no utilización de la vivienda N° 27, por los riesgos que la misma representa, dada su inestabilidad.

Así las cosas, tomando en consideración la situación de riesgo asentada por las dependencias administrativas municipales, las cuales al no ser desvirtuadas por la parte demandada se tienen por ciertas, considera quien aquí decide que están llenos los extremos de la norma invocada para la acción de desalojo intentada por la parte actora del literal c) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, que el inmueble objeto de la presente litis debe ser objeto de demolición o reparaciones que ameritan la desocupación del mismo, por lo que debe prosperar la acción incoada en el presente juicio por la indicada causal y así deberá determinarse en el fallo de la presente decisión.

3. De la causal de desalojo contenida en el literal e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consagra: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”.

En cuanto al primer supuesto de hecho contenido en la norma, relativo a los presuntos deterioros mayores ocasionados al inmueble, se aprecia la carencia probatoria en este sentido, pues no fue demostrada la causalidad de tales daños por alguna conducta omisiva del arrendatario.

Sobre el segundo supuesto de este dispositivo concerniente a las reformas o modificaciones al inmueble, resulta imprescindible examinar los términos del contrato y al efecto se aprecia que en la cláusula primera del contrato de arrendamiento bajo estudio, las partes detallaron el inmueble dado en arrendamiento de la siguiente manera: “PRIMERA (…). El inmueble antes mencionado, tiene un área de 80 m” aproximadamente, y consta de dos (2) habitaciones con closet, una (1) cocina, una (1) sala, un (1) comedor, un (1) baño totalmente equipado y un (1) lavandero (Sic)”. Por su parte, en la cláusula sexta se dispuso: “PROHIBICIÓN DE REALIZAR MODIFICACIONES EL ARRENDATARIO queda obligado a no hacer ninguna alteración o modificación en la construcción del inmueble arrendado a menos que fuere autorizado de forma escrita por EL ARRENDADOR …”

Ahora bien, de la inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda en fecha 30 de julio de 2009, se desprende lo siguiente:
“ANALISIS DE LA ESTRUCTURA:
VIVIENDA N° 27:
Se trata de una vivienda multifamiliar (…), distribuida de la siguiente manera:
Una (01) Sala.
Un (01) Comedor.
Una (01) Cocina.
Un (01) Baño.
Un (01) Lavadero.
Tres (03) Habitaciones.”. (Resaltado añadido).

Del texto anterior y de las inspecciones realizadas por este Despacho, cursantes a los autos del presente expediente, donde se observó que el inmueble objeto de la presente litis estaba constituido por tres (3) habitaciones, situación esta contrapuesta a la contenida en la cláusula primera, por lo que al verificarse tal modificación y no constar que el arrendador autorizó por escrito al arrendatario para realizarla como lo exigía la cláusula sexta, el arrendatario incurrió violación de la norma contractual, no desvirtuando este incumplimiento lo preceptuado en la cláusula séptima, la cual pauta como consecuencia natural de esta transgresión contractual el que las reformas y/o modificaciones efectuadas, autorizadas o no, quedarían en beneficio del arrendador. En consecuencia resulta procedente la causal de desalojo contenida en la segunda parte del literal e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

DECISIÓN

Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
Se declara Parcialmente Con Lugar la demanda que por DESALOJO incoaran los ciudadanos JOSÉ MIGUEL MARTINEZ MONRROY, PEDRO JOSÉ MARTINEZ MONRROY, JOSÉ ELIAS MARTINEZ MONRROY, FLOR MARÍA MARTINEZ MONRROY Y FELICIDAD MARTINEZ MONRROY, contra el ciudadano ISIDRO MANUEL RUIZ GUEVARA, todos identificados en autos, con base en el contenido de los literales a), c) y e) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser improcedente la primera de las nombradas causales y procedente las últimas,
Se declara improcedente el pago de las pensiones locativas reclamadas.
Como consecuencia de esta declaratoria deberá la parte demandada ciudadano ISIDRO MANUEL RUIZ GUEVARA, hacer entrega inmediata del bien objeto del presente juicio constituido por un inmueble distinguido con número y letra 05-E, ubicado en la planta baja de residencias Lucas Martínez, situado en la calle principal del Caserío Pacheco, número 27, en la esquina con la calle los Budares, Municipio Los Salias del Estado Miranda, a la parte demandante.
Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veinticuatro (24) días del mes de septiembre de dos mil nueve (2009). AÑOS 199° y 150°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.

EL SECRETARIO,

LCH/mmi
Expediente N° E-2009-043