TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE N° 108502

PARTE DEMANDANTE: PASTORA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-649.738.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARÍA VIRGINIA HERNÁNDEZ ARCIA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 40.590.

PARTE DEMANDADA: RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.278.302.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene constituido.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: Definitiva.

I

El presente juicio se inicia por demanda presentada en fecha 02 de febrero de 2010, por la ciudadana PASTORA HERNÁNDEZ, asistida por la abogada MARÍA VIRGINIA HERNÁNDEZ ARCIA, antes identificadas, contra el ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, también identificado anteriormente, con fundamento en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.599 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando que: 1) Es propietaria de un inmueble ubicado en el sector Cachicamo, Vía Principal entre Paracotos y Los Lirios, Parroquia Paracotos, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, según consta en el documento emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 01-10-1992. 2) En el mes de octubre de 2005, dicho inmueble lo dio en arrendamiento mediante contrato verbal celebrado con el ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN. 3) En el día 15 de octubre de 2006, se firma contrato de arrendamiento entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble y el día 15 de octubre de 2007, se firma un tercer y último contrato privado de arrendamiento entre las mismas partes y el mismo inmueble. 4) Cumplido el término estipulado en el último contrato celebrado en fecha 17-10-07 hasta el día 15-10-08, se le libró comunicación al arrendatario en fecha 18-09-08, donde se le notifica que la arrendadora no celebraría un nuevo contrato de arrendamiento y que dando cumplimiento a lo estipulado en el Artículo 38, Literal b de la Ley de Alquileres, se le informa que a partir de la fecha 15-10-2008 comenzará a contarse el lapso estipulado para la Prórroga Legal, el cual es de un año máximo y que terminará el día 14 de octubre de 2009, fecha en la cual, supuestamente, deberá dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula DECIMA del contrato de arrendamiento. 5) Igualmente se le notifica que el canon de arrendamiento se modifica y se establece en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUNTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 350,00) mensuales, cantidad que regirá para el lapso establecido como prórroga legal, y que permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por ambas partes en el contrato de arrendamiento citado, dicha comunicación fue recibida y aceptada por el arrendatario tal y como puede verse su firma al pie de la misma. 6) Llegado el día 14-10-09, fecha en la que El Arrendatario ciudadano Richard Alexander Guzmán Guzmán, debió entregar el inmueble totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió de la Arrendadora, no se ha materializado hasta el día de hoy, a pesar de las gestiones tendientes a lograr el cumplimiento del convenio, tales como hablar con el arrendatario quien ha respondido que no tiene para donde mudarse y cumplido el lapso estipulado para la duración del contrato en la Cláusula Cuarta y vencido igualmente el lapso para el uso de la prórroga legal que era de un año tal y como se explanó antes, e igualmente que se trata de un contrato a tiempo determinado, resulta procedente en derecho demandar la ejecución judicial del mismo. 7) Ocurre ante esta autoridad para demandar como en efecto demanda formalmente al ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: Primero: En que son ciertos los hechos narrados antes, Segundo: En que la prórroga legal que corrió a su favor feneció el día 14 de octubre de 2009 y por tanto debe de dar cumplimiento al contenido de la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento antes citado, referida básicamente a la devolución del inmueble al cumplimiento del término estipulado. Tercero: En pagar las costas del proceso.
Mediante diligencia de fecha 08 de febrero de 2010, comparece la ciudadana PASTORA HERNÁNDEZ, parte actora en el presente juicio, asistida por la abogada MARÍA VIRGINIA HERNÁNDEZ ARCIA, y consigna los recaudos correspondientes, a los fines de la admisión de la demanda.
En fecha 10 de febrero de 2010, se admite la demanda mediante el procedimiento breve y consecuentemente, se emplaza a la parte demandada, ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN para que diera contestación a la demanda el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, debidamente practicada. De igual forma, en esa misma fecha, se emite pronunciamiento respecto a la medida de secuestro solicitada, negándose la misma.
En fecha 23 de febrero de 2010, comparece la ciudadana PASTORA HERNÁNDEZ, asistida de abogada, y consigna los fotostatos correspondiente, a los fines de la citación del demandado. En esa misma fecha, la referida ciudadana otorga poder apud acta a la abogada MARÍA VIGINIA HERNÁNDEZ ARCIA, identificada en autos.
En fecha 25 de febrero de 2010, previa consignación de los respectivos fotostatos, se libró la correspondiente compulsa.
En fecha 16 de marzo de 2010, comparece el Alguacil de este Juzgado, y consigna Recibo de Citación, debidamente firmado por el ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN.
En fecha 19 de marzo de 2010, se recibe escrito de contestación a la demanda, presentado por la parte demandada, ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN.
Mediante diligencia suscrita en fecha 25 de marzo de 2010, suscrita por la apoderada judicial de la parte actora, consigna escrito de promoción de pruebas.
Por auto dictado en fecha 26 de marzo de 2010, este Tribunal emite pronunciamiento respecto de las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte actora. En esa misma fecha se recibe escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte demandada. Dicho escrito fue providenciado por este Tribunal en auto dictado en fecha 05 de abril de 2010.
En fecha 07 de abril de 2010, se declara desierto el acto de Exhibición de Documento, promovido por la apoderada judicial de la parte actora.
En fecha 12 de abril de 2010, comparece la parte demandada, ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, asistido de abogado, y apela del auto dictado en fecha 05 de abril de 2010, mediante el cual se niega la admisión de la prueba de cotejo. En esa misma fecha solicita copia certificada del expediente desde el folio 1 al 17. Asimismo, previo cómputo practicado por Secretaría, se niega por extemporánea el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra el referido auto y se acuerda expedir por secretaría las copias certificadas solicitadas.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a hacerlo, previo análisis de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes: las consideraciones siguientes:

II

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Documentales: La parte demandante acompañó a su demanda los siguientes instrumentos: 1) Original del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana PASTORA HERNÁNDEZ y el ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, sobre el inmueble ubicado en el Sector Cachicamo, S/N, Carretera Nacional Paracotos-Caracas, Parroquia Paracotos, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con un lapso de duración de un (01) año fijo, contado a partir del día 15 de octubre de 2006 hasta el 14 de octubre de 2007. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue desconocido ni negado por la parte contraria en la oportunidad respectiva, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. 2) Original del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana PASTORA HERNÁNDEZ y el ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, sobre el inmueble ubicado en el Sector Cachicamo, S/N, Carretera Nacional Paracotos-Caracas, Parroquia Paracotos, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, con un lapso de duración de un (01) año fijo, contado a partir del día 15 de octubre de 2007 hasta el 15 de octubre de 2008. Este Tribunal aprecia dicho instrumento por cuanto no fue desconocido ni negado por la parte contraria en la oportunidad respectiva, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. 3) Comunicación de fecha 18 de septiembre de 2008, emanada de la ciudadana PASTORA HERNÁNDEZ, dirigida al ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, cuyo contenido se transcribe parcialmente a continuación. “(…) cumplo con informarle que no celebraré un nuevo contrato de arrendamiento, que dando cumplimiento a lo estipulado en el Artículo 38, Literal b de la Ley de Alquileres, se le informa que a partir de la fecha 15-10-2008 comenzará a contarse el lapso estipulado para la Prorroga Legal, el cual es de un año máximo, es decir, que terminará el día Catorce de Octubre de Dos Mil Nueve (14-10-2009) fecha en la cual deberá dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula DECIMA del contrato de arrendamiento. Igualmente se le notifica que el canon de arrendamiento se modifica y se establece la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 350,00) mensuales, cantidad que regirá para el lapso establecido como prórroga legal. Así mismo se establece que permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por ambas partes en el contrato de arrendamiento citado…”. En relación a esta, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda señala lo siguiente: “(…) impugno la comunicación que fue producida en el libelo de demanda, por cuanto niego haber firmado tal comunicación y no reconozco mi firma en tal documento…”. Ahora bien, el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo…”. Al respecto, este Tribunal observa que, la parte actora no promovió prueba de cotejo ni de testigo para probar la autenticidad de dicha documentación, lo que a criterio de esta Juzgadora deja sin valor alguno la comunicación cursante al folio 08 del presente expediente, marcada con la letra “B”, y así se decide. 4) Conforme a lo estipulado en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora en el lapso de promoción de pruebas, solicitó la exhibición de los recibos originales que se encuentran en manos del arrendatario, los cuales guardan relación con el talón de recibos de pagos acompañado para la promoción de esta prueba. Al respecto, este Tribunal observa que en la oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de exhibición por parte del demandado, no compareció el mismo ni por si ni por medio de apoderado, declarándose en consecuencia desierto dicho acto, por ende se tienen como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento objeto de dicha exhibición, sobre treinta y dos talones de recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento por el ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, desde fecha 05 de marzo de 2007 hasta el día 01 de octubre de 2009, y así se establece.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada, conforme a lo estipulado en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de cotejo de los contratos de arrendamiento de los años 2006 y 2007 que se encuentran agregados al presente expediente, para que sean cotejado con la comunicación dirigida a su persona, que riela al folio 8, para demostrar que no es su firma y que la misma es falsa. Este Tribunal no atribuye valor alguno a dicha probanza, por no constituir su carga probatoria conforme a las disposiciones contenidas en los Artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, toda vez que corresponde a la parte que produjo el instrumento, es decir el promovente del documento desconocido probar su autenticidad y no a quien desconoce su firma, y así se decide.

Analizadas como han sido las pruebas documentales promovidas por las partes, este Tribunal para decidir observa que la parte actora en el escrito libelar afirma que: “(…) En el mes de Octubre de Dos Mil Cinco, dicho inmueble lo di en arrendamiento mediante contrato verbal celebrado con el ciudadano RICHAD (sic) ALEXANDER GUZMAN GUZMAN, en el mes de Octubre de Dos Mil seis, el día quince, se firma contrato de arrendamiento privado entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble y el día Quince de Octubre de Dos Mil siete, se firma un tercer y último contrato privado de arrendamiento entre las misma partes y el mismo inmueble, es decir, que el contrato se renovó en forma consecutiva por tres años, teniendo como característica esencial cada uno de ellos que la vigencia acordada era de un año fijo, es decir, que se trata de un contrato a tiempo determinado tal y como puede leerse en el contenido de la Cláusula CUARTA de cada de uno de los contratos escritos citados antes. Cumplido el término estipulado en el último contrato celebrado en fecha 15-10-07, el cual reza en la Cláusula “CUARTA: La vigencia de este contrato es de Un (1) año fijo, contado a partir del día Quince de Octubre de Dos Mil siete (15-10-07) hasta el día Quince de Octubre de Dos mil Ocho (15-10-08)”, se libró comunicación al arrendatario en fecha 18-09-08, donde se le notifica que la arrendadora no celebraría un nuevo contrato de arrendamiento y que dando cumplimiento a lo estipulado en el Artículo 38, Literal b de la Ley de Alquileres, se le informa que a partir de la fecha 15-10-2008, comenzará a contarse el lapso estipulado para la Prorroga Legal, el cual es de un año máximo, es decir, que terminará el día Catorce de Octubre de Dos Mil Nueve (14-10-2009) fecha en la cual deberá dar cumplimiento a lo establecido en la Cláusula DECIMA del contrato de arrendamiento la cual establece: “EL ARRENDATARIO” declara conocer el inmueble y también que lo recibe en buen estado de conservación y apto para el uso a que se le destina, y se obliga de devolverlo en el mismo buen estado y con colores claros de pintura en sus paredes al término del convenio”…, igualmente se le notifica que el canon de arrendamiento se modifica y se establece la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.F 350,00) mensuales, cantidad que regirá para el lapso establecido como prorroga legal, así mismo, se establece que permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por ambas partes en el contrato de arrendamiento citado, dicha comunicación fue recibida y aceptada por el arrendatario tal y como puede verse su firma al pie de la misma. Llegado el día catorce de Octubre de Dos Mil Nueve (14-10-09), fecha en la que El Arrendatario ciudadano Richard Alexander Guzmán Guzmán, debió entregar el inmueble totalmente desocupado y en las mismas condiciones en que lo recibió de la Arrendadora, hecho este que no se ha materializado hasta el día de hoy y a pesar de las gestiones tendientes a lograr el cumplimiento del convenio, tales como hablar con el arrendatario quien ha respondido que no tiene para donde mudarse, entonces cumplido el lapso estipulado para la duración del contrato en la Cláusula Cuarta y vencido igualmente el lapso para el uso de la prórroga legal que era de un año tal y como se explano antes, e igualmente que se trata de un contrato a tiempo determinado, resulta procedente en derecho demandar la ejecución judicial del mismo es por lo que ocurro ante su competente autoridad para demandar como en efecto demando formalmente al ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, (…) por cumplimiento de contrato de arrendamiento, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente: Primero: En que son ciertos los hechos narrados antes, Segundo: En que la prórroga legal que corrió a su favor feneció el día catorce de Octubre de Dos Mil Nueve (14-10-2009) y por tanto debe de dar cumplimiento al contenido de la Cláusula DECIMA del contrato de arrendamiento antes citado, referida básicamente a la devolución del inmueble al cumplimiento del término estipulado. Tercero: En pagar las Costas del Proceso…”.
Ante tales afirmaciones de hecho, la parte demandada en su escrito de contestación, alegó que: “(…) De los hechos narrados anteriormente, en el caso de la ciudadana anteriormente señalada, quien celebro un contrato verbal con mi persona, en fecha 15 de octubre de 2005, lo rechazo y la contradigo en todo, en virtud de que el contrato verbal realmente se celebró en fecha 15 de octubre de 2002, y no como pretende hacer la accionante que fue el 15 de octubre de 2005. En cuanto a que la celebración de los contratos se firmaron y se renovaron en tres años consecutivos, lo rechazo y la contradigo en todo, en virtud de que el contrato se renovó cinco años consecutivos y no tres como lo pretende hacer valer la ciudadana PASTORA HERNANDEZ. En cuanto a que en fecha 18 de septiembre de 2008, mediante comunicación dirigida a mi persona, en cuyo contenido me manifestaba la no renovación del contrato de arrendamiento y que en el mismo me daba un plazo de un año, contado a partir del día 15 de octubre de 2008 hasta el día 14 de octubre de 2009, como prórroga legal tal como está estipulado en el artículo 38 Literal “b”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo rechazo y la contradigo en todo y cada una de sus parte (sic) e impugno la comunicación que fue producida en el libelo de demanda, por cuanto niego haber firmado tal comunicación y no reconozco mi firma en tal documento. En cuanto a que la prorroga legal corrió a mi favor y que feneció el día 14 de octubre de 2009, la rechazo y la contradigo en todo, en virtud de que legalmente no he sido notificado por medio de escrito alguno, que tengo que desalojar dicho inmueble, y que me dan tal prorroga, tal como quiere y pretende hacer valer la accionante…”.

Planteada así la controversia este Tribunal, considera necesario invocar las siguientes disposiciones legales:

El artículo 1.354 del Código Civil establece:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Por las consideraciones que anteceden, este Tribunal encuentra que debe tener como probada la existencia de la relación arrendaticia verbal entre la ciudadana PASTORA HERNANDEZ, en su carácter de arrendadora y el ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMAN GUZMAN, en su carácter de arrendatario, que ambas partes reconocen y mencionan en el escrito libelar y en el escrito de contestación de la demanda, respectivamente, y así se decide.
Establecida por este Tribunal la existencia de un contrato verbal, entre las partes intervinientes en este litigio, la parte accionante pretende el cumplimiento de un contrato suscrito en fecha 15 de octubre de 2007, entre los ciudadanos PASTORA HERNÁNDEZ y RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, y consecuentemente la entrega material del inmueble dado en arrendamiento.
Al respecto, este Tribunal observa que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. Se trata del orden público inquilinario de protección al arrendatario, y dentro de los innumerables derechos irrenunciables, están las limitadas causales por las cuales procede el desalojo, según el cual sólo puede ser demandado por desalojo del inmueble arrendado bajo relación verbal, cuando se fundamente en cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 38 ibidem. Por ende se considera nula toda acción contraria al derecho protegido, debiendo calificarse como nula toda conducta o actuación que aun cuando sea consentida por el arrendatario implique la renuncia a sus derechos tutelados, concordante con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil “(…) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley. (…)”, es decir, en el presente caso, de lo alegado por las partes, se tiene que el contrato de arrendamiento verbal, no ha sido revocado por mutuo consentimiento entre las partes, circunstancia que se evidencia de la interposición de la presente demanda, por lo que el contrato verbal de arrendamiento que vincula a las partes en la presente litis solo puede resolverse por las causas autorizadas en la ley, que son las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud de que los derechos adquiridos por el arrendatario del contrato de arrendamiento verbal que ambas partes reconocen haber celebrado al inicio de la relación contractual, no puede ser renunciado por el arrendatario, mediante los contratos de arrendamiento que suscribió a tiempo determinado, por cuanto tales contratos implican la renuncia, disminución y menoscabo a los derechos que en su beneficio y protección le confiere la Ley de Arrendamiento Inmobiliario a los contratos de arrendamiento verbal o a tiempo indeterminado, que en la presente litis, ambas partes reconocen fue el inicialmente celebrado por ellos y del que solo se puede pedir su desalojo de acuerdo a lo previsto en el artículo 34 eiusdem, que establece: “(…) Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble. En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno. g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.(…)”. En este sentido la pretensión de la parte accionante como es la entrega del inmueble en cumplimiento a un contrato celebrado entre las partes en fecha 15 de octubre de 2007, el mismo no se subsume en ninguno de los supuestos o causales previstos en la indicada norma, resultando improcedente pretender la entrega del inmueble, obviando y prescindiendo del procedimiento previsto en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su artículo 34 eiusdem, que la ley ha establecido en beneficio del arrendatario, resultando nulo toda estipulación o acuerdo contrario al derecho tutelado, y así se decide.
Por todas las consideraciones expuestas este Tribunal concluye que las partes en litigio, están vinculadas por un contrato verbal de arrendamiento, el cual como se indicó, no ha sido revocado ni extinguido por las partes, en consecuencia la presente acción de cumplimiento del contrato celebrado entre las partes, en fecha 15 de octubre de 2007, no debe prosperar, y así se decide.

III
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 y 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1354 y 1.159 del Código Civil; 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (PRÓRROGA LEGAL) sigue la ciudadana PASTORA HERNÁNDEZ, contra el ciudadano RICHARD ALEXANDER GUZMÁN GUZMÁN, ambos ampliamente identificados en autos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena la parte actora al pago de las costas procesales.
Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, a los veintisiete (27) días del mes de abril de dos mil diez (2010), a los 200° Años de la Independencia y 151° Años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

LA SECRETARIA,

LESBIA MONCADA DE PICCA

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).

LA SECRETARIA,

THA/LMdeP/mbm
Expte. N° 108502.