TSJ Regiones - Decisión

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
CUA.
EXPEDIENTE: N° D-730-09.-
PARTE ACTORA: SOL TERESA PASTRAN venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-6.866.735.-
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: MARCOS DAMASO RIVERO, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 32.800, conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.-
PARTE DEMANDADA: CHARBEL MANSOUR MASSOUD, libanés, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° E-83.040.002.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, profesional del Derecho, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 59.735 conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.-
MOTIVO: DESALOJO. Del inmueble que a continuación se identifica: Urbanización Jardines de Santa Rosa, Manzanas M-10 y M-11, casa Nº 3, Municipio Rafael Urdaneta, Cúa, Estado Miranda.

NARRATIVA

Se plantea la controversia cuando el apoderado judicial de la actora manifiesta que en fecha 1º-09-2007, su mandante suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano CHARBEL MANSOUR MASSOUD, sobre el inmueble ut-supra identificado, con un canon de arrendamiento de BOLIVARES OCHOCIENTOS MIL (Bs. 800.000,oo), hoy BOLIVARES OCHOCIENTOS (Bs. F. 800,oo), cuyo plazo de duración era de una año fijo, contado a partir del 1º-09-2007 hasta el 1º-09-2008, mas la prorroga legal de seis meses conforme lo establecido en el articulo 38 en su literal “a”, que regiría desde el 02-10-2008 hasta el 02-03-2009.
Que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2009 hasta el mes de julio de 2009, habitando la casa de manera ilegal en razón del vencimiento tanto del contrato de arrendamiento como su prorroga legal. Que en fecha 02-08-2008, notificó a la arrendataria sobre el vencimiento del contrato y el inicio de la prorroga legal, negándose ésta a firmar dicha notificación.
Es por lo que ocurre a demandar al ciudadano CHARBEL MANSOUR MASSOUD, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a:
Primero: Que el contrato de arrendamiento ha quedado resuelto de pleno derecho no solo por el vencimiento del lapso previsto y su prorroga legal, sino también por la falta de pago de los cánones de arrendamiento, en violación al articulo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Segundo: Devolver la casa arrendada desocupada de personas, animales y objetos, en perfectas condiciones de conservación y limpieza, realizando las reparaciones menores y solvente en el pago de servicios de luz y agua.
Tercero: Cancelar la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.400,oo), correspondientes a los cánones de arrendamiento desde mayo de 2009 hasta julio de 2009.
Cuarto: La cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.400,oo), como indemnización por daños y perjuicios causados por el uso indebido del inmueble a razón de BOLIVARES FUERTES CINCUENTA (Bs.F. 50.oo) diarios conforme la cláusula SEXTA del contrato, desde el 03-03-2009 hasta el 28-07-2009, mas los que continúen venciéndose hasta la entrega del inmueble.
Quinto: El pago de las Costas, incluyendo honorarios profesionales conforme la cláusula QUINTA del contrato.
Para que no se hagan ilusorias la pretensiones solicita el embargo de bienes propiedad del demandado hasta cubrir el doble de la suma adeudada mas costas procesales así como el secuestro del inmueble arrendado, estimando la demanda en DIEZ MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo).
Alega que el arrendatario se comprometió a realizar algunas reparaciones menores a cambio de descontarle parte de la deuda acumulada por falta de pago de los cánones de arrendamiento, sin embargo el arrendatario no permitió el ingreso del inmueble para constatar los arreglos realizados.
La accionada, asistida de abogado contesto la demanda, dentro del lapso legal, en fecha 29-09-2009, y expuso:
De la perención de la Instancia:
Que se decrete la perención de la Instancia conforme lo establecido en el artículo 267, ordinal primero del Código de Procedimiento Civil, por cuanto desde la fecha de admisión 05 de agosto de 2009 hasta la fecha de citación transcurrieron 50 días continuos sin que consten los emolumentos del alguacil, operando de pleno derecho la perención de la Instancia.
Para decidir se observa: Por cuanto mediante resolución N° 2009-000023, de fecha quince (15) días del mes de julio de dos mil nueve, el Tribunal Supremo de Justicia, acordó el receso de actividades judiciales desde el 15 de agosto hasta el 15 de septiembre de 2009, en consecuencia: “Ningún Tribunal despachará desde el 15 de agosto hasta el 15 de septiembre de 2009, ambas fechas inclusive. Durante ese período permanecerán en suspenso las causas y no correrán los lapsos procesales…”, de lo que se infiere que la presente causa quedó en suspenso durante del referido lapso de receso de actividades judiciales, por lo que no se puede pretender que operó la perención de la causa, ya que solo transcurrieron quince (15) días de Despacho desde su admisión en fecha 05-08-2009 hasta que la citación se hizo efectiva en fecha 25-09-2009. Así se Declara.
De las Cuestiones Previas: Opone la prevista en el artículo 346 0rdinal 11 referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Por cuanto la demandada solicita que el contrato ha quedado resuelto de pleno derecho no sólo por el vencimiento del plazo y su prorroga legal, sino por la falta de pago de los cánones de arrendamiento dejando a elección del Tribunal el procedimiento y la acción a seguir.
Como punto previo, debe este Tribunal pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas contenidas en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Expone la parte accionada, que la demanda no se puede admitir en virtud de las contradicciones allí contenidas, ya que no es claro el demandante ni en el petitorio, ni la acción que ejerce, ya que afirma que el contrato ha quedado resuelto de pleno derecho no sólo por el vencimiento del plazo y su prorroga legal, sino por la falta de pago de los cánones de arrendamiento sin especificar con exactitud los meses dejados de cancelar, por lo que considera que la misma es contraria al orden público por estar expresamente prohibido admitir la acción propuesta o cuando solo se permite por determinadas causales que no son de las alegadas en la demanda, en razón de estos alegatos solicita que la demanda sea desechada por cuanto la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o que sólo permite admitirla por determinadas causales como lo establece el articulo 346 ordinales 11 del Código de Procedimiento Civil.
De la lectura del escrito libelar se puede determinar que la accionante pretende lo siguiente: Primero: Que el contrato de arrendamiento ha quedado resuelto de pleno derecho por el vencimiento del lapso previsto y su prorroga legal, sino también por la falta de pago del canon de arrendamiento desde el mes de hasta la presente fecha y fundamenta la acción en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. Segundo: Devolver la casa arrendada desocupada de personas, animales y objetos, realizando las reparaciones menores y solvente en el pago de servicios de luz y agua. Tercero: Cancelar la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 2.400,oo), correspondientes a los cánones de arrendamiento desde mayo de 2009 hasta julio de 2009. Cuarto: La cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 7.400,oo), como indemnización por daños y perjuicios causados por el uso indebido del inmueble a razón de BOLIVARES FUERTES CINCUENTA (Bs.F. 50.oo) diarios conforme la cláusula SEXTA del contrato, desde el 03-03-2009 hasta el 28-07-2009, mas los que continúen venciéndose hasta la entrega del inmueble. Quinto: El pago de las Costas, incluyendo honorarios profesionales conforme la cláusula QUINTA del contrato.
Ciertamente que del escrito libelar se evidencian contradicciones en la pretensión de la parte actora, pero yerra la parte demandada al interponer la causal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil para lograr la inadmisión de la acción, pues no es sino la causal 6ta del referido artículo la idónea para delatar la acumulación prohibida contenida en el artículo 78 eiusdem, por ello se declara sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por improcedente. Así se decide.-
De la Contestación al fondo de la Demanda:
Niega, rechaza y contradice lo expuesto en el libelo por los motivos siguientes: Que acepta como cierto que suscribió contrato a tiempo determinado, en fecha primero de septiembre de 2007, y que la prorroga legal venció el dos de marzo de 2008, que la demandante ha debido accionar por vía de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal y no por desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses desde mayo hasta julio de 2009, dando a entender que el contrato se había convertido a tiempo indeterminado, por cuanto la prorroga legal venció el dos de marzo de 2009, recibiendo el pago de arrendamiento del mes de abril y solicita el incumplimiento por los meses de mayo a julio. Alega la demandante que el contrato ha quedado resuelto de pleno derecho, no solo por el vencimiento del lapso previsto en el contrato y su prorroga legal, sino también por la falta de pago de los cánones de arrendamiento. Dejando a elección del Tribunal el procedimiento y acción a seguir, no siendo claros ni precisos sus pedimentos, vulnerando el principio de la defensa idónea. Niega y rechaza que haya dejado de pagar el desde el mes de mayo hasta julio, entendiéndose que el mes de junio esta cancelado no debiéndose admitir la demanda por la supuesta insolvencia de dos meses, que impugna la supuesta notificación marcada “C” (Notificación privada de vencimiento de prorroga), por no estar firmada por el demandado.
Niega y rechaza que haya de pagar Dos Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes correspondiente a los meses desde mayo a julio de 2009, por cuanto el pago de estos meses fueron depositados en la Cuenta de Ahorros Banesco Nº 0134-0359-72-3595025248, a nombre de la arrendadora SOL TERESA PASTRAN, cerrada intencionalmente para luego demandar por supuesta insolvencia.
Niego y rechazo que deba cancelar la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES FUERTES, a razón de BOLIVARES CINCUENTA (Bs. 50,oo), diarios como indemnización por daños y perjuicios causados por el uso indebido del inmueble desde el 03-03-2009 hasta el 28-07-2009, así como los que continúen venciéndose hasta la entrega definitiva del inmueble.
Niega y rechaza por cuanto el contrato de arrendamiento paso de ser a tiempo indeterminado y no a tiempo determinado, por cuanto la arrendadora acepto el pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2009, aceptando que el arrendatario continuare ocupando el inmueble. Que impugna la estimación de la cuantía demanda por no estar ajustada a derecho y por cuanto el petitorio como la supuesta indemnización son contrarias a derecho.
Estando dentro de la oportunidad legal, se abrió el juicio a pruebas conforme a lo establecido en el artículo 889 del Código de procedimiento Civil.
Corresponde a este Tribunal analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil con el fin de determinar, conforme los términos en que fue planteada la demanda y los alegatos y defensas de las accionadas.
Pruebas promovidas por la demandada durante el lapso probatorio:
Contrato de Arrendamiento Privado en original marcado “A” suscrito entre las partes, con vigencia desde el 1º-09-2007, más los seis (06) meses de prorroga legal conforme el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre el inmueble a que se refiere el presente procedimiento.
Copia Certificada del contrato de compra venta suscrito entre los ciudadanos ANTONIO PEREZ PEREZ y la ciudadana SOL TERESA PASTRANA, sobre el inmueble a que se refiere el presente procedimiento.
Los anteriores documentos se aprecian conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como fidedignos en cuanto a su contenido ya que los mismos no fueron impugnados por el adversario. Así se declara.
Notificación de fecha 02-09-2008 enviada al ciudadano CHARBEL MANSUOR MASSOUD parte arrendataria, y emanada de la arrendadora SOL TERESA PASTRAN, donde se le informa del vencimiento del contrato de arrendamiento, y del comienzo del lapso de la prorroga legal.
Comunicación privada a nombre del ciudadano CHARBEL MANSUOR MASSOUD parte arrendataria de fecha 02-09-2008, donde se le informa del vencimiento del contrato de arrendamiento, y del comienzo del lapso de la prorroga legal, marcada “C”, suscrita solo por la arrendadora-demandante, por lo que al no encontrarse firmada por el accionado no pude ser opuesta en su contra. Sin embargo es de hacer notar que la prorroga legal conforme el artículo 39 de la Ley que rige la materia, opera de pleno derecho y no es necesaria su notificación. Dicha comunicación no se aprecia y se desecha del procedimiento. Así se declara.
Pruebas promovidas por la demandante durante el lapso probatorio:
Reproduce e invoca el merito de los autos siempre y cuando los mismos beneficien a su representada. El Tribunal observa: que el mérito de autos no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567). Así se Declara.-

Documento de propiedad original autenticado sobre el inmueble de autos. El Tribunal lo aprecia y valora conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se tiene como fidedigno ya que el mismo fue aceptado por la parte contraria en la contestación de la Demanda. Así se declara.
Contrato de Arrendamiento Privado en original marcado “A” suscrito entre las partes en fecha 1º-02-2001, para demostrar la relación locativa. Contrato suscrito por las partes marcado “B” para demostrar que de mutuo acuerdo decidieron dar por culminada la relación locativa, al suscribir una nueva contratación contentiva de la prorroga legal el 1º-02-2007, y que corre del folio 8 al folio 10. Al respecto se observa que ambos contratos fueron apreciados y valorados ut-supra conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Notificaciones emanadas de la actora-arrendadora y enviadas a las arrendatarias en originales marcadas “A”, “B” “C” y “D” a los fines de demostrar la continuidad y vigencia del contrato de arrendamiento, a tiempo determinado. Notificaciones “A”, “B” y “D” que se encuentran firmadas por una de las arrendatarias, las cuales no fueron desvirtuadas por las demandantes conservando todo su valor probatorio a los fines de demostrar la continuidad de relación locativa.
A partir del 16-10-2009 se abrió el lapso para dictar sentencia, conforme las previsiones del artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVA.
Para decidir se observa:
Punto Previo

El contrato de arrendamiento, viene definido por el artículo 1.579 del Código Civil “como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”. Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado por la intervención estatal a través de leyes especiales que regulan la materia; siendo la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario el instrumento aplicable a las relaciones arrendaticias que comenzó a regir a partir de Enero del 2.000.
En ese sentido se hace necesario emitir pronunciamiento previo sobre la naturaleza del contrato en cuestión. A los autos fue acompañado contrato de arrendamiento por escrito, estableciéndose en el mismo como plazo de duración un (1) año contado a partir del 1º de septiembre de 2007 y seis (6) meses de prorroga legal conforme el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De lo que se infiere que la voluntad de las partes fue suscribir un contrato con un año de duración, más la prorroga legal de seis meses conforme lo estipulado en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que a juicio de esta sentenciadora el contrato de arrendamiento concluyó el 2 de septiembre de 2008, comenzando a correr el lapso de la prorroga legal de seis (6) meses conforme lo establece el artículo 38 en su literal “a” y lo estipulado por las partes contractualmente:
“Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.”
En consecuencia el contrato de arrendamiento y su prorroga legal debía finalizar en fecha 2 de marzo de 2009.
La arrendadora afirma que el contrato ha quedado resulto de pleno derecho no solo por el vencimiento del lapso estipulado 02 de septiembre de 2008 y su prorroga legal que finalizaría el 2 de marzo de 2009, sino también por la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses desde mayo de 2009 hasta julio de 2009 alegados como insolutos, en violación a lo establecido en el artículo 34 literal “a” de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo solicita la cantidad de SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. F. 7.400,oo), como indemnización por daños y perjuicios causados por el uso indebido del inmueble a razón de BOLIVARES CINCUENTA (Bs.F. 50.oo) diarios conforme la cláusula SEXTA del contrato, desde el 03-03-2009 hasta el 28-07-2009, mas los que continúen venciéndose hasta la entrega del inmueble, é igualmente alega la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses desde mayo de 2009 hasta julio de 2009 de lo que se colige que la arrendataria cancelo el canon de arrendamiento del mes de abril ya que no fue declarado insoluto por la demandante, continuando la arrendataria con la ocupación el inmueble a partir del día 03 de 03 de 2009, sin oposición de la actora y por efecto del artículo 1.600 del Código Civil, el Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Determinado” se convirtió en un Contrato de Arrendamiento a “Tiempo Indeterminado”. Así se declara.
En el presente caso la parte actora pide la Resolución del Contrato de arrendamiento no sólo por el vencimiento del lapso estipulado y su prorroga legal, sino también por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde mayo de 2009 hasta julio de 2009 alegados como insolutos, en razón del incumplimiento por la arrendataria de las obligaciones contractuales expresadas en las cláusulas, quinta, y sexta del mencionado contrato, y en la causal “a” de la Ley que rige la materia de arrendamientos.
Tal Petitum, a juicio de esta sentenciadora, no se encuentra ajustado a derecho habida cuenta que la accionante pretende demandar con fundamento en dos acciones que son contradictorias entre si, es decir, pretende la RESOLUCION DEL CONTRATO por el vencimiento del lapso estipulado y su prorroga legal y además por el incumplimiento por la arrendataria de las obligaciones contractuales expresadas en las cláusulas, quinta, y sexta del mencionado contrato, esta acción se ejerce cuando el contrato de arrendamiento es por escrito y a tiempo determinado, aún es valido y eficaz, y existe incumplimiento, u omisión de alguna de las cláusulas del mismo y simultáneamente con la ACCION RESOLUTORIA invoca el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, norma esta que se refiere a la ACCION DE DESALOJO por las causales que taxativamente se expresan en dicha norma, para el caso de contratos de arrendamientos escritos o verbales a tiempo indeterminado.
En consecuencia al plantear el petitorio en esta forma, la arrendadora, deja a la discrecionalidad del Tribunal escoger cual ACCION es mas conveniente a su pretensión, rompiendo con ello el equilibrio procesal, lo cual pondría en dudas su imparcialidad en desmedro de la garantía de los justiciables a una justicia imparcial, idónea, transparente, responsable y equitativa conforme el precepto constitucional y aunado a ello la demandada se encontraría en una situación de confusión en la determinación de la estrategia a seguir en su defensa ya que no son las mismas en un contradictorio por ACCION RESOLUTORIA que en una ACCION DE DESALOJO, como así lo ha alegado en su defensa la parte accionada.
Dilucidado entonces que la presente demanda se hace improcedente en virtud de lo explanado con antelación, lo ajustado a derecho es que esta sentenciadora en aplicación de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia, que permite pronunciar la declaratoria de inadmisión en cualquier estado y grado de la causa, por su carácter de eminente orden público, declare la inadmisibilidad de la presente demanda. Siendo innecesario pronunciarse sobre el resto de las actuaciones que conforman el presente expediente. Así se declara.

DISPOSITIVA

Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba explanadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta el siguiente pronunciamiento:
PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda que por DESALOJO sigue la ciudadana SOL TERESA PASTRAN representada judicialmente por el Abogado MARCOS DAMASO RIVERO, contra el ciudadano CHARBEL MANSOUR MASSOUD, representado judicialmente por el Abogado PEDRO RAMON ZAPATA RIVERO, todos identificados plenamente en el encabezado de la presente decisión. Así se decide.
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de este fallo. Así se decide.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los veintiséis (26) días del mes de Abril de dos mil diez (2010). Años 200° y 151°.-

LA JUEZA,

DRA. JOSEFINA GUTIERREZ.

LA SECRETARIA,

ABG. LLASMIL COLMENARES.

Siendo las 12:00M se publica la presente decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. LLASMIL COLMENARES.

EXPEDIENTE N° D-730-09