TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALÍAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: EMILIO VISO ÁLVAREZ y CONCEPCIÓN ZORRILLA de VISO, venezolano el primero y española la segunda, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 6.488.853 y E-766.698, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL:

PARTE DEMANDADA:
HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, venezolano, abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad NRO 8.073.554, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 41.077.

LUIS GALARRAGA y MAILY ROTUNDO CENTENO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad NROS 10.384.277 y 12.161.487, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES:

JOSÉ GREGORIO DIBE MAHLUS y JULIA NEREIDA ULPINO HIDALGO, venezolanos, abogados en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad NROS 9.488.823 y 6.250.797 inscritos en el Inpreabogado bajo los NROS 43.656 y 140.250, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
Expediente Nº: E-2009-083

SENTENCIA DEFINITIVA

I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por resolución de contrato presentado en fecha 10 de agosto de 2009, ante este Órgano Jurisdiccional por el abogado HENRY OMAR MOLINA CONTRERAS, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos EMILIO VISO ÁLVAREZ y CONCEPCIÓN ZORRILLA de VISO, contra los ciudadanos LUIS GALARRAGA y MAILY ROTUNDO CENTENO, anteriormente identificados.
En fecha 13 de agosto de 2009, se admitió la demanda y se ordenó la citación de los demandados, para que comparecieran al segundo día de despacho a la constancia en autos del último de los citados, a dar contestación a la demanda, y se ordenó abrir cuaderno de medidas.
Luego de varias incidencias acaecidas en la tramitación de la citación de los demandados, en fecha 15 de marzo de 2010, compareció la parte demandada, asistida de abogado, y consignó escrito contentivo de cuestión previa, impugnación a la estimación de la demanda, contestación a la demanda y reconvención; e igualmente otorgó poder apud acta a los abogados JOSE GREGORIO DIBE y JULIA NEREIDA ULPINO, antes identificados. En la misma oportunidad este Tribunal admitió la reconvención interpuesta por la representación judicial de la parte demandada.
En fecha 15 de abril de 2010, este Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, dictó auto mediante el cual difirió el acto de dictar sentencia dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a dicha fecha.
II
PUNTOS PREVIOS

Por cuanto la parte accionada en la oportunidad de la contestación a la demanda opuso la cuestión previa contenida en el numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, e impugnó la estimación de la demanda, este Tribunal, con base en lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 38 del texto adjetivo civil, pasa a emitir pronunciamiento sobre estos medios de defensa del modo que se expone a continuación:

1. De la cuestión previa contenida en el numeral 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

La parte accionada expuso como fundamento de esta defensa lo siguiente:
“…., en el caso que nos ocupa la parte demandante ha intentado la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO cuando lo procedente sería que se demande por las causales establecidas en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, por el procedimiento de DESALOJO, por tratarse el contrato de arrendamiento que comenzó a tiempo determinado y que habiendo operado la tácita reconducción del mismo se ha transformado en un contrato a tiempo Indeterminado, y así se evidencia claramente en la cláusula Tercera del Contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 24 de enero de 2001, el cual establece: “El presente contrato tendrá una duración de Un (1) año no prorrogable contados (Sic) a partir del día 1 de Febrero de 2001” y siendo el caso que después de su vencimiento LA ARRENDADORA siguió cobrando el canon de arrendamiento manteniéndose las mismas condiciones del contrato, es evidente que en virtud del Orden Público que priva sobre las relaciones arrendaticias, sobre el mismo ha operado de manera indiscutible la Tácita reconducción, transformándose el Contrato, en lo que se refiere a su duración en el tiempo, a Tiempo Indeterminado, (…) Así las cosas establece el Artículo 1.600 del Código Civil (…) concepción que resulta igual a la del articulo (Sic) 1.614 eiusdem. De ambas disposiciones legales se obtiene que la tácita reconduccion (sic) consiste en la “renovación” del contrato de arrendamiento anterior, debido a la inactividad del arrendador que no se opone a la ocupación o posesión precaria que el arrendatario continúa ejerciendo sobre el inmueble… ”.
Contra esta defensa, la representación judicial actora expuso lo siguiente:
“Ciudadana Jueza, en cuanto a la Cuestión Previa propuesta, numeral 11 del articulo (Sic) 346 del Código de Procedimiento Civil, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, una vez mas (sic), las incongruencias de la parte promovente al fundar su cuestión previa, solo me permite RECHAZARLA como en efecto lo hago, por los motivos siguientes: Señalaron erróneamente los demandados reconvinientes y mi distinguido colega (sic), que lo procedente es demandar por las causales establecidas en el Articulo (sic) 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por el procedimiento de Desalojo, por tratarse, según ellos, de un contrato que comenzó a tiempo determinado y según ellos, opero (sic) la tacita (sic) reconducción, caso que es falso, por ser todo lo contrario, si leemos y analizamos la Cláusula Tercera del contrato de Arrendamiento, no como ellos lo transcribieron en su escrito de contestación-reconvención, de una forma parcial, puro el encabezado de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, es decir, lo que ellos consideraron que los beneficiaría, pretendiendo sorprendernos en nuestra buena fe (…) siendo lo correcto que el Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinados (Sic), el cual se demanda por Resolución, en su Cláusula Tercera establece: “El presente contrato tendrá una duración de un (1) año no prorrogables (sic) contados (sic) a partir del día 1º de febrero de año 2001. Es entendido entre las partes que aún (Sic) cuando ”EL ARRENDATARIO” continué (Sic) ocupando el inmueble a final del lapso fijado, no se operará en ningún caso la tacita (Sic) reconducción”, (…) ciudadana Jueza, no consta en autos, documento alguno tales como: carta, misiva, telegrama, escrito, participación o cualquier otro medio de prueba, que demuestre que mis mandantes (demandantes) directamente, o por medio de El Arrendador, la empresa mercantil, Corpocasa, haya notificado su decisión de no prorrogar este contrato, por lo que el contrato de arrendamiento sigue siendo a tiempo determinado…”
Continúa en su exposición abundando sobre este asunto y concluye del modo siguiente: “…no habiendo notificado a mis mandantes El Arrendador (demandantes) la no prorroga (Sic) del contrato de arrendamiento, (…) en este caso el contrato continua (Sic) por otro lapso igual y así sucesivamente por períodos concretos; se considera que el contrato continua (Sic) siendo a tiempo determinado. Cada prorroga (Sic) se entenderá como un plazo fijo, así pido a este Juzgado sea declarado y en consecuencia improcedente y sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada-reconviniente”.
Trabada en la forma expuesta la presente incidencia, cabe destacar que el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:… Omissis… La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda… Omissis…”. La unánime interpretación que le ha dado a esta norma la doctrina y jurisprudencia, indica que debe desprenderse de la Ley la voluntad clara de no permitir el ejercicio de la acción; es decir, que la misma sea antijurídica, ilegítima e ilegal de conformidad con una disposición expresa de la Ley.
Establecido lo anterior, es necesario precisar cuándo estamos en presencia de lo que doctrinariamente se ha denominado “carencia de acción”, en este sentido quien suscribe el presente fallo sigue la posición objetiva que ha asumido el Tribunal Supremo de Justicia, cuando ha señalado respecto de la defensa de “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta” que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de tal acción”. En otros términos, existirá carencia de acción cuando el legislador niega la tutela jurídica a la situación de hecho concreta, no siendo esto extensible a los casos en los cuales se denuncia que no es posible subsumir el hecho concreto en la norma invocada por el accionante. Ahora bien, nuestro legislador tutela el ejercicio de la acción de resolución de contrato en el artículo 1.167 del Código Civil, y la circunstancia de la naturaleza temporal de la relación arrendaticia no afecta la admisibilidad de la acción, sino su procedencia, siendo que la primera está referida al cumplimiento de los requisitos legales (generalmente de orden público) que permiten su tramitación, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso y la segunda se produce por la insatisfacción de esas exigencias que –in limine litis- impiden la continuación del proceso. Así, la «procedencia de la pretensión», equivalente a la expresión «con lugar», es propia de un pronunciamiento de fondo (incidental o definitivo) y está necesariamente referida al mérito del asunto debatido en la incidencia o en el proceso, según el caso; es decir, a la aceptación que de un pedimento determinado hace el órgano jurisdiccional. Caso contrario, el Tribunal declarará «sin lugar» o «improcedente» la pretensión, pero –en principio- luego de haber sustanciado el proceso.
En consecuencia de lo expuesto, se declara Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
2. De la impugnación a la estimación de la demanda efectuada por la parte accionada

La parte accionada fundamentó su rechazo a la estimación efectuada por el actor por cuanto, a su decir, no coincide con el postulado establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, puesto que lo estimaron en la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.750,ºº), equivalente a cincuenta (50) unidades tributarias, cuando lo correcto debió ser la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 3.360,ºº) equivalentes a cincuenta y un con sesenta y nueve (51,69) unidades tributarias, las cuales equivalen a la sumatoria de un (1) año de pensiones inquilinarias.
En virtud de lo anterior, quien suscribe considera oportuno traer a colación la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia proferida por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 12 de agosto de 1993 (Roberto Henríquez Ledesma contra José Ríos Rey. Expte Nº 93-0153), en la cual se fijó el criterio siguiente: “…el Código de Procedimiento Civil estipula de manera estricta la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en lo juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento (…) La más autorizada doctrina nacional ha profundizado el alcance de la norma citada, indicando, en tesis compartida por la Sala, que la diferenciación en lo juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, y los que se refieren al pago de pensiones vencidas, determina una especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía en los mismos. En efecto el Dr. Marcano Rodríguez estima que “a propósito de esta regla, es menester distinguir entre las demandas que solamente tenga por objeto el pago de pensiones de arrendamiento, y las que versen sobre la validez o continuación del contrato de arrendamiento en sí. Por ejemplo, si el propietario demanda a su arrendatario por el pago de una o mas pensiones atrasadas, y el demandado arguye contra esa demanda con cualquiera defensa que no ponga en tela de juicio el título mismo del arrendamiento, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones demandadas, unido al de sus accesorios también reclamados. Pero, si, por el contrario el demandado se defendiese alegando la nulidad o pidiendo la resolución del contrato tal defensa aumentaría el valor económico del litigio, en el caso de nulidad, de la pensión o pensiones reclamadas al de la suma total de las correspondientes al número de años por los cuales se pacto el arrendamiento más los accesorios; y en el caso de no continuación por resolución del contrato, el valor de la pensión o pensiones reclamadas al de las que falten por correr hasta la fecha en que debiera terminar el contrato”. (Destacado añadido).
Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos, se colige que la estimación realizada por el legitimado activo fue realizada en apego a la norma adjetiva civil, verificándose de esta manera que la impugnación efectuada por la parte accionada no debe prosperar en derecho. Así se declara.

III
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Sentado lo anterior corresponde examinar de seguidas el fondo de la controversia principal y al efecto se advierte que la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar señala lo siguiente: Que consta en documento privado que la Sociedad Mercantil CORPOCASA, S.A, allí identificada, por mandato del ciudadano EMILIO VISO ÁLVAREZ, suscribió el 21 de septiembre de 1999, contrato de arrendamiento con los ciudadanos LUIS GALARRAGA y MAILY ROTUNDO CENTENO sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 1-B de la Quinta Villa Conchita, Urbanización El Limón, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda. Que posteriormente el contrato en cuestión fue cedido al ciudadano EMILIO VISO. Más adelante reproduce el contenido de la cláusula segunda, referente al modo de pago del canon arrendaticia y a la eventualidad de la resolución del contrato en el supuesto de falta de pago de una mensualidad y de otra parte transcribe parcialmente el contenido de la cláusula tercera concerniente a la duración del contrato.
Continúa su exposición afirmando: “…Sucede, ciudadana Jueza, que El Arrendatario, antes identificado, de manera unilateral y sin causa que lo justifique NO a (Sic) pagado a mí poderdante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio y Agosto de Dos Mil Nueve (2009), cuyo importe suma la cantidad de Quinientos Sesenta Bolívares (Bs. 560,00), suma ésta que a pesar de todas las diligencias hechas para su cobro, éste ha sido imposible, puesto que El Arrendatario, se ha negado a ello, incumpliendo en consecuencia con lo pactado en el contrato de arrendamiento, lo constituye una violación a la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento …”
Que por tales razones demanda a los citados ciudadanos para que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: 1) A la resolución del contrato de arrendamiento referido en el libelo, 2) A pagar por concepto de compensación pecuniaria la cantidad de QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (BS. 560,00), por concepto de las pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas, a razón de DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (BS. 280,00) cada una, correspondiente a los meses de julio y agosto de dos mil nueve (2009). 3) A pagar por vía subsidiaria y en concepto de compensación pecuniaria la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (BS. 280,00) mensuales, por el uso del inmueble, contados a partir del mes de septiembre de 2009, hasta la definitiva entrega del mismo. 4) A pagar los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y cuya determinación se efectúe mediante experticia complementaria del fallo y 5) A cancelar los costos y costas del proceso calculados prudencialmente por este competente Juzgado, inclusive los honorarios profesionales de abogados.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada convino en el hecho que en fecha 24 de enero de 2001 celebró el contrato de arrendamiento descrito en el libelo e igualmente en que el canon de arrendamiento mensual fue estipulado en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.280.000,00), actualmente DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 280,00). Del mismo modo, negó, rechazó y contradijo la afirmación relativa a que de manera unilateral y sin causa que lo justifique haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio y agosto de 2009, pues según afirma ha pagado sobre-alquileres derivados de un aumento ilegal, producido desde el día 1º de enero del 2006, hasta el 31 de enero de 2010, consistente en la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00), mensuales, actualmente equivalente a SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,00), que multiplicados por cuarenta y nueve (49) meses, comprendidos entre el 1º de enero de 2006 al 31 de enero de 2010, hacen un total de TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.430,00), según consta de recibos de pagos de alquiler correspondientes a los meses de enero de 2006 hasta enero de 2010. Asimismo, niega y rechaza que haya dejado de pagar la cantidad de QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 560,00), por concepto de las pensiones de arrendamientos correspondiente a los meses de julio y agosto de 2009, por cuanto estos fueron legalmente consignados ante este Tribunal según consta de Expediente de Consignaciones Nº D-2009-024.
Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
• Copia simple de documento poder, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Estado Vargas, en fecha 25 de febrero de 2008, quedando anotado bajo el N° 75, Tomo 8 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, otorgado por los ciudadanos EMILIO VISO ÁLVAREZ y CONCEPCIÓN ZORRILLA DE VISO, al ciudadano EMILIO VISO ZORRILLA, el cual se valora con base a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como prueba de la representación que ostenta el mencionado ciudadano.
• Copia Certificada de sustitución del Poder valorado con inmediata anterioridad, al abogado HENRY MOLINA, identificado en autos, el cual se valora en todo su vigor probatorio como prueba de la representación judicial ejercida por el abogado Henry Molina, con base en el artículo 1363 del Código Civil.
• Copia simple de documento privado de mandato especial de administración del ciudadano EMILIO VISO ÁLVAREZ a la Sociedad Mercantil CORPOCASA S.A., carece de valor probatorio por no tratarse de copia de documento público o privado reconocido tal y como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de Cesión de contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil CORPOCASA S.A. y los demandados en el presente juicio), efectuada por el ciudadano HUMBERTO DE LA CABADA, en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil CORPOCASA S.A., al ciudadano EMILIO VISO ZORRILLA, el cual se valora como documento reconocido y como prueba de la legitimación activa ejercida por la parte actora, con base en lo establecido en el artículo 1364 del Código Civil.
• Original de contrato privado de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Corpocasa S.A. y los demandados en fecha 24 de enero de 2001, el cual se valora como documento reconocido y como prueba de la relación jurídica existente entre las partes en conflicto.
• Copia simple de documento de compra-venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro en fecha 9 de abril de 1985, quedando anotado bajo el N° 12, Protocolo 1°, Tomo 1.2, el cual se valora en todo su vigor probatorio con base a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como prueba de la titularidad que detenta el ciudadano EMILIO VISO ÁLVAREZ sobre el lote de terreno en el cual se encuentra el inmueble objeto del presente juicio.
• Copia simple de Título Supletorio decretado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 17 de septiembre de 1998 y registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Los Salias en fecha 23 de septiembre de 1998, anotado bajo el N° 42, Protocolo 01, Tomo 15, Tercer Trimestre, el cual se valora en todo su vigor probatorio con base a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil sobre la base de la presunción contenida en el artículo 549 del Código Civil, como prueba de la titularidad que detenta el ciudadano Emilio Viso Álvarez sobre el inmueble objeto del presente juicio.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en conflicto en fecha 24 de enero de 2001, el cual fue valorado arriba como prueba de la existencia de la relación arrendaticia bajo estudio.
• Original de cincuenta y ocho (58) recibos de pago de canon de arrendamiento, con firma y sello por la Sociedad Mercantil Corpocasa S.A., con relación a dichos recibos siendo que a los autos consta que el contrato de arrendamiento fue suscrito entre el demandado y la referida Sociedad Mercantil, la cual actuó como mandataria de la parte actora, quien no desconoció tales recibos visto que no fueron desconocidos por la parte actora, se valoran como prueba de los pagos efectuados por concepto de arrendamiento desde el período comprendido desde enero de 2001 hasta diciembre de 2005 por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), con base a lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.
• Copia certificada ad efectum videndi por el Secretario de este Despacho de treinta y ocho (38) recibos de pago de pensión locativa del inmueble objeto de la presente litis, correspondientes al período que corre desde enero de 2006 a junio de 2009, todos por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS 350,00), los cuales no fueron desconocidos por la parte actora, se valoran como prueba de los pagos efectuados en las fechas y por las cantidades ahí indicadas, con base en lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.
• Copia certificada ad efectum videndi por el Secretario de este Despacho de seis (6) constancias de consignación de canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio de fechas 22 de septiembre de 2009,6 de octubre de 2009, 17 de noviembre de 2009, 8 de diciembre de 2009, 28 de enero de 2010 y 2 de marzo de 2010, correspondiente la primera de las nombradas a los meses demandados como insolutos, más el mes de septiembre de 2009, se valoran como prueba de la consignación efectuada en las fechas ahí indicadas, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Expuestos así los hechos, corresponde en primer término examinar la naturaleza contractual de la relación arrendaticia a objeto de determinar, si como lo afirma la parte actora, se está en presencia de una vinculación locativa de tipo determinado, o si, como lo afirma su adversario, ésta tiene carácter indeterminado, pues uno de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria en materia inquilinaria es que se trate de una relación a tiempo determinado, pues en el supuesto que lo fuere a tiempo indeterminado sólo puede demandarse por una causal diferente a las establecidas para el desalojo en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual no es el caso que se analiza.

En tal sentido se observa que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento dispone lo siguiente:

“…El presente contrato tendrá una duración de Un (1) año no prorrogable contados (Sic) a partir del día 1 de Febrero de 2001. Es entendido entre las partes que aun cuando “EL ARRENDATARIO” continúe ocupando el inmueble a (Sic) final del lapso indicado, no se (Sic) operará, en ningún caso, la tácita reconducción. Igualmente es convenio expreso entre las partes que las renovaciones o prórrogas del presente contrato se harán con revisión anual del canon de arrendamiento de acuerdo al índice de inflación promedio anual del consumidor, indicado por el Banco Central de Venezuela. En caso de que “EL ARRENDATARIO” continuare ocupando el inmueble después del vencimiento del plazo estipulado, o el de sus prórrogas, y habiéndole notificado “EL ARRENDADOR” o quien éste designe según su cláusula DÉCIMO NOVENA su decisión de no prorrogar este contrato, éste pagará a “EL ARRENDADOR” a título de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados sin tener que comprobarlos, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por cada día de retraso en la entrega del inmueble además del canon de arrendamiento que se genere””

Del contenido de esta disposición contractual se desprende lo siguiente:
1. Que fue voluntad de las partes el que el contrato tuviere una duración determinada, en principio “no prorrogable”.
2. No obstante lo anterior, admite el que se produzcan renovaciones o prórrogas en su duración
3. Se establece taxativamente, sin ningún género de dudas “que en ningún caso se produciría la tácita reconducción”.
4. Penaliza la permanencia del arrendatario en el inmueble luego de que el arrendador le hubiere notificado su deseo de no prorrogar el contrato.
De los elementos expuestos resulta claro para quien aquí decide, que la relación arrendaticia se fijó en un tiempo fijo (1 año), prorrogable por igual lapso, a menos que mediare notificación del arrendador que manifestara lo contrario, de suerte que de no producirse tal notificación debe entenderse que el contrato sufrió sucesivas prórrogas, no perdiendo su naturaleza de tiempo determinado. Así se declara.
Dicho esto, toca examinar si la parte demandada incurrió en la insolvencia imputada concerniente a los meses julio y agosto de 2009, o si efectivamente como lo afirma el demandado efectuó los pagos de tales pensiones mediante el procedimiento consignatorio, y por ello está en estado de solvencia y que aunado a ello canceló en exceso el canon arrendaticio, por lo que procede la compensación a que se contrae el artículo 63 del Decreto Ley e igualmente que se le declare en estado de solvencia.
En tal virtud se aprecia que según lo establecido por las partes en la cláusula segunda del contrato el pago de las pensiones inquilinarias debía realizarse los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas, por lo que, conforme a lo asentado por el máximo Tribunal de la República en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 5909 de fecha 20 de febrero de 2009, donde se fijó el criterio siguiente:
“En criterio de la Sala cuando la norma hace alusión al lapso de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pautado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pautado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley , ni es contraria al orden público, razón por lo que entra en el ámbito de autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por el lapso más largo del que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).”(Subrayado añadido).

En consecuencia, de la revisión de los comprobantes de consignación producidos por la parte demandada se tiene que los meses demandados como insolutos en el libelo (julio y agosto de 2009) fueron extemporáneos; por lo cual devienen en ilegítimas. Así se declara.
Empero, siendo que el pago en cuestión se efectuó por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), lo que supera el monto establecido en el contrato, cual es DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 280,00), en clara violación a la prohibición del Ejecutivo Nacional, medida que se analizará en detalle más adelante, se tiene que la parte demandada se encuentra vigente en sus obligaciones contractuales, resultando así improcedente la presente demanda de resolución de contrato.
DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
En la oportunidad de dar contestación a la contrademanda la parte accionada reconviniente formuló reconvención en los términos siguientes:
“Demandamos ciudadana Juez, que de el (Sic) SOBRE-ALQUILER pagado desde el 01 de Enero del 2006 hasta el 31 de Enero De 2010, el cual asciende a TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 3.430,00) sea compensado con el monto de la demanda y canceladas dichas cuotas vencidas y me sea reintegrado el resto con sus intereses de ley y la correspondiente indexación monetaria. (…) PRIMERO: Que recibieron la totalidad de las sumas narradas en el Capítulo Segundo del presente escrito, por los conceptos allí especificados, es decir, alquileres legales y sobre-alquileres por TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs. 3.430,00). SEGUNDO: Que nos repitan, la totalidad de las sumas recibidas por ellos en exceso al canon establecido como invariable, fijado por la resolución conjunta de los órganos del poder ejecutivo, desde el mes de enero de 2006, hasta el mes de enero de 2010 (…) y que en total asciende a la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES fuertes EXACTOS (Bs. 3.430,00), y que de la misma sean compensados los cánones de arrendamiento injustamente demandados por los arrendadores. TERCERO: Que se nos pague, la diferencia numeraria, expresada en bolívares, que resulte de la diferencia de indexar la cantidad demandada en el numeral Segundo del presente petitum, a la propia suma expresada en dicho numeral desde la fecha de cada uno de los pagos, hasta la fecha en que se haga efectivo el reintegro de las sumas acordadas o hasta que recaiga sentencia definitiva en el presente juicio… CUARTO: Que nos paguen los intereses compensatorios del dinero pagado en exceso por ellos, calculados a la rata del tres por ciento (3%) anual, desde la fecha de cada uno de los pagos, hasta la fecha en que se haga efectivo el reintegro de las sumas acordadas, o hasta que recaiga sentencia definitiva en el presente juicio”
En la oportunidad legal para la contestación a la reconvención la parte demandante-reconvenida rechazó, negó y contradijo los alegatos expuestos por la parte demandada en su escrito de reconvención por cuanto, a su decir, resulta totalmente improcedente que se pretenda que reconozca que hubo un pago en exceso de alquileres y que se le condene a cancelar además de la cantidades pagadas por este concepto, intereses e indexación, por cuanto el Título IX, Capítulo I del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece el procedimiento de regulación para determinar los cánones máximos de arrendamiento, el cual no tramitaron los inquilinos, además de que, de haber habido un pago en exceso “estos fueron convalidados por ellos al efectuar el pago, ya que el fundamento de los arrendatarios radica en el pago que ellos mismos hicieron, a sabiendas que este inmueble esta (Sic) sujeto a regulación…”
Asimismo expresa que “jurídicamente este Ilustre Juzgado no tiene competencia para lo que ustedes erróneamente solicitan porque lo que ustedes pretenden es cobrar unos sobréalquiler (Sic), y en este caso concreto, este Juzgado se limita al conocimiento de las impugnaciones de los actos que emanen de la Alcaldía del Municipio Los Salias del estado Bolivariano de Miranda, actuando por delegación del Poder Ejecutivo Nacional, por lo que carece de argumento los alegatos expuestos por El Demandado Reconviniente…”.
Prosigue su argumentación expresando que la parte demandada no demostró haber cancelado las mensualidades que demanda por cuanto los pagos efectuados a través del procedimiento de consignación fueron extemporáneos, pues la correspondiente al mes de julio de 2009 debió efectuarla en el lapso que corre del 1º al 20 de ese mes y la de agosto en el lapso que corre del 1º al 20 de ese mes, y se realizaron ambas el 22 de septiembre de 2009, por lo cual ambos pagos son tardíos.
Trabada en esta forma la controversia, este Tribunal para decidir observa que de acuerdo a lo contemplado en los artículos 13 y 58 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el inquilino no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados y queda sujeto a repetición todo lo que se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.
Ahora bien, por cuanto el Ejecutivo Nacional declaró el servicio de alquiler de vivienda como de primera necesidad, según Decreto N° 2.304 publicado en Gaceta Oficial N° 37.626 del 06 de febrero de 2003, esto es, con posterioridad al nacimiento del vínculo contractual entre las partes y que sobre la base de ese Decreto, los Ministerios de la Producción y el Comercio y de Infraestructura, mediante Resolución Conjunta del 18 de mayo de 2004, publicada en Gaceta Oficial el 19 de mayo de 2004, Nº 37.941, decidieron mantener los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre de 2002, por el arrendamiento no solo de los inmuebles que según la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estaban sometidos a regulación (los construidos con anterioridad al 2 de enero de 1987), sino de cualquier otro por el hecho de estar destinados a vivienda, ergo, por tratarse de un servicio de primera necesidad en que el Estado a través del Ejecutivo Nacional, mantiene interés por referirse a un servicio sensible socialmente y de orden público, en los cuales a los fines de la fijación del monto de dichos cánones no rige –en estos momentos- la autonomía de la voluntad de las partes, no pueden los particulares relajar tal normativa mediante convenios ni muchos menos puede colegirse, como lo pretende el actor reconvenido que al haber efectuado la parte demandada tal pago en exceso, lo convalidó perdiendo así el derecho a repetir.
En consecuencia de lo expuesto, siendo que la relación arrendaticia de autos empezó a regir a partir del 21 de septiembre de 1999, lo pactado en la cláusula tercera concerniente a la revisión anual del canon de arrendamiento de acuerdo al índice de inflación promedio anual del consumidor, indicado por el Banco Central de Venezuela no podía aplicarse sino, por lo contrario, aquellas disposiciones del Ejecutivo, esto es, si bien las partes pudieron pactar el monto del canon de arrendamiento por la relación que nacida antes de la entrada en vigencia de la Resolución, dicho monto no podía ser modificado mientras permaneciera en vigor dicha Resolución, la cual se encontraba vigente para la fecha de interposición de la demanda, al haber sido objeto de continuas renovaciones.

En este caso, quedó probado que el canon de arrendamiento era por la suma de DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 280,ºº), por lo que al haberse aumentado en TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,ºº) mensuales, luego de la entrada en vigencia de dicha medida administrativa se violentaron normas de orden público, resultando totalmente ineficaces y sin ningún efecto jurídico tales aumentos, a los cuales no estaba obligado a pagar el arrendatario y le asiste el derecho a repetir lo pagado en exceso por ese concepto de sobrealquileres. Y así deberá ser declarado en el dispositivo del presente fallo.
Respecto a la petición de intereses de mora e indexación solicitada, estima este Tribunal que la propia normativa especial inquilinaria prevé un mecanismo para satisfacer al arrendatario que pagó en exceso el canon de arrendamiento con la acción de reintegro, y de la compensación, por lo que mal puede solicitar ese ajuste, no previsto en la ley especial resultando sin lugar esta petición.
En cuanto a lo expresado por el actor reconvenido respecto a la incompetencia de este Juzgado de Municipio para conocer la acción contenida en la mutua petición, cabe observar que conforme al artículo 61 del Decreto Ley en referencia, las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres “se intentarán por ante los tribunales ordinarios competentes por la cuantía”, por lo que no cabe ningún género de dudas sobre la competencia por la materia, la cuantía y el territorio de este Órgano Jurisdiccional. Así se declara.
En razón de lo expuesto y por cuanto el actor reconvenido no opuso al demandado la excepción de prescripción de la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres contenida en el artículo 62 del tantas veces nombrado Decreto Ley, y siendo que ésta no puede ser declarada de oficio, la presente acción de reintegro debe prosperar en derecho con las limitaciones arriba indicadas.
DISPOSITIVA
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
1.- Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda propuesta por los ciudadanos LUIS GALARRAGA y MAILY ROTUNDO CENTENO, parte demandada reconviniente.
2.- Se declara SIN LUGAR la demanda que por resolución de contrato interpusieron los ciudadanos EMILIO VISO ÁLVAREZ y CONCEPCIÓN ZORRILLA de VISO contra los ciudadanos LUIS GALARRAGA y MAILY ROTUNDO CENTENO.
3.- Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos LUIS GALARRAGA y MAILY ROTUNDO CENTENO contra los ciudadanos EMILIO VISO ÁLVAREZ y CONCEPCIÓN ZORRILLA de VISO.
Como consecuencia de la declaratoria anterior se condena a la parte actora a cancelar a la parte accionada la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,ºº) por concepto de sobrealquileres, debiendo compensar de dicha cantidad, la suma de QUINIENTOS SESENTA BOLÍVARES (BS. 560,ºº), por los cánones de arrendamiento de los meses de julio y agosto de 2009 demandados.
4.- Se declara improcedente el petitorio por concepto de intereses de mora e indexación sobre tales cantidades formulados por la parte demandada reconvenida.
Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintitrés (23) días del mes de abril de 2010. Años 200º y 151º
LA JUEZ TITULAR

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO

MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 12:30 p.m.
EL SECRETARIO
LCH
Expediente Nº E-2009-083