LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
EN SU NOMBRE,
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES
199º y 151º
PARTE DEMANDANTE: TERESA DE JESUS FRANCISCO DE VIEIRA, mayor de edad, de nacionalidad portuguesa, titular de la cédula de identidad N° 396.236.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: GINO GAVIOLA inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 70.727.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL PUNTO DIGITAL CHARALLAVE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de enero de 2000, bajo el N° 09, Tomo 12-A Pro, representada por el ciudadano Manuel Celestino Rodrigues, mayor de edad, de nacionalidad portuguesa, titular de la cédula de identidad N° 807.743.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: EUCLIDES ROMERO PINTO inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.987.
ACCIÓN: DESALOJO
MOTIVO: Recurso de apelación contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 15 de abril de 2009 ejercido por la parte demandada Sociedad Mercantil Punto Digitel Charallave C.A..
EXP. N°: 10.7032
NARRATIVA
-I-
Corresponde a este órgano jurisdiccional conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado EUCLIDES ROMERO PINTO, quien actúa en nombre y representación de la demandada Sociedad Mercantil PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A., contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en fecha 15 de abril de mediante la cual declaró con lugar la acción de Desalojo interpuesta por la actora.
ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio, mediante escrito presentado el 04 de mayo de 2007, ante el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESUS FRANCISCO DE VIEIRA contra la Sociedad Mercantil PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A., quien admitió la acción mediante auto del 09 de mayo de 2007.
Narra la accionante en su libelo que consta del documento de integración de parcelas, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 21 de abril de 2003, bajo el N° 2, folio 6 al 11, Tomo 4, Protocolo 1°, que acompaña marcado “A”, que la accionante es la propietaria legítima de una parcela de terreno y las bienhechurías sobre ella construidas, situada en la Avenida 2 Bolívar con calle 13-B Monseñor Pérez de León de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda.
Que en fecha 08 de noviembre de 2006, la demandante suscribió con la empresa demandada, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial que forma parte de mayor extensión de la parcela de terreno y sus bienhechurías, con un tiempo duración de dos (2) meses, que este lapso comprendía única y exclusivamente la temporada navideña, conforme fue establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato de arrendamiento.
Que el representante de la demandada ciudadano MANUEL CELESTINO RODRIGUES, se negó a entregar el inmueble que le fue arrendado por dos (2) meses, y muy a pesar de habérsele notificado la rescisión del mencionado contrato tanto en forma verbal como escrita y del conocimiento pleno de que tanto el local comercial ocupado por la demandada, como las bienhechurías que componen la totalidad del inmueble arrendado, serían objeto de demolición, conforme a la constancia de cumplimiento sobre las variables urbanas N° CV-089-04, expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, relativa a la Construcción del Minicentro Comercial “Nuestra Señora de Lourdes”, lo cual le causó un daño patrimonial por su retardo por cuanto no ha podido disponer libremente de su propiedad, a pesar de conocer los proyectos personales y familiares que tienen a futuro en la mencionada parcela de terreno.
Fundamentó la acción en los artículos 33,y 34 literal “C” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.160, 1.167, 1.264 del Código Civil y en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y la estimó en la cantidad de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00).
Solicitó en el petitum que se condene a la parte demandada a la entrega del local comercial que forma parte de mayor extensión situada en la Avenida 2 Bolívar con calle 13-B Monseñor Pérez de León de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda libre de personas y cosas, en el mismo estado en que lo recibió y en total estado de solvencia, entregando los recibos de pago de los servicios correspondientes al bimestre por el cual fue arrendado. (folio 1 al 29)
Por auto del 09 de mayo de 2007, el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, admitió la acción ordenando el emplazamiento de la parte demandada. (folio 30)
En fecha 18 septiembre de 2007 se practicó la citación de la empresa demandada, conforme al informe suscrito por el alguacil. (folio 33 al 34).
En la misma fecha 18 de septiembre de 2007, la parte demandada consigno escrito de contestación de la demanda. (folio 35 al 73)
Al folio 74 cursa poder apud acta otorgado por la demandada al abogado EUCLIDES RAMON ROMERO PINTO.
El 24 de septiembre de 2007, el Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas, declinó su competencia por el territorio en el Juzgado del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. (folio 75 al 77)
Notificadas las partes el expediente fue remitido al Juzgado del Municipio Lander de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante oficio 5410-387-2007. (folio 78 al 86) y es enviado por error al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito del Estado Miranda, quien por auto del 26 de noviembre de 2007, lo da por recibido.
Por auto del 06 de diciembre de 2007, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito del Estado Miranda, remitió junto con oficio el expediente al Juzgado del Municipio Tomás Lander del Estado Miranda. (folio 88 al 89)
Cursa al folio 90 auto mediante el cual el Juzgado del Municipio Lander le da entrada a la causa. (folio 90).
A los folios del 91 al 94, cursa escrito de pruebas de la parte accionante, las cuales fueron admitidas por auto del 18 de enero de 2008. (folio 95).
A los folios del 98 al 105 el Tribunal del Municipio Tomás Lander en fecha 08 de febrero de 2008, declaró con lugar la acción.
Practicado el cómputo correspondiente, por auto del 20 de febrero de 2008, el Juzgado del Municipio Lander decretó la ejecución de la sentencia. (folio 106 al 108).
Previo cómputo, la representación judicial de la parte actora solicitó el 03 de marzo de 2008, la ejecución forzosa del fallo. (folio 110 al 111).
En fecha 28 de marzo de 2008, la representación judicial de la parte demandada, solicitó copias certificadas, que le fueron acordadas en fecha 31 de marzo de 2008. (folio 112 al 114)
En fecha 10 de abril de 2028, el representante judicial de la parte demandante, solicitó copias certificadas que le fueron acordadas por auto del 11 de abril de 2008. (folio 115 al 116).
A solicitud del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Miranda, se acordaron, expidieron y remitieron copias certificadas. (folio 117 al 119).
En fecha 10 de junio de 2008, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Miranda, remitió al Tribunal del Municipio Tómas Lander copias certificadas de la declaratoria con lugar del amparo constitucional interpuesto por la parte demandada. (folio 121 al 139).
En fecha 26 de junio de 2008, el Tribunal del Municipio Tómas Lander del Estado Miranda, de conformidad con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, fijó un lapso de 10 días siguientes a la notificación de las partes, para la reanudación de la causa. (folio 141).
Notificadas las partes de la reanudación de la causa, el 13 de agosto de 2008, el Juzgado del Municipio Tómas Lander del Estado Miranda declaró con lugar la cuestión previa del ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuesta por la parte demandada, relativa a la incompetencia del Tribunal por la cuantía. (folio 142 al 156).
Notificadas las partes de dicha decisión el expediente se remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito del Estado Miranda, quien en fecha 14 de octubre de 2008, se avocó y le dio entrada a la causa. (folio 157 al 163).
En fecha 27 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de pruebas. (folio 164 al 166)
Al folio 28 de octubre de 2008, fueron admitidas las pruebas consignadas por la parte demandada, y se libró oficio a la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda. (folio 167 al 168).
En fecha 30 de octubre de 2008, la parte demandante consignó escrito de pruebas (folio 169 al 170).
En fecha 03 de noviembre de 2008, fueron admitidas las pruebas consignadas por la parte actora. (folio 171 al 173).
En fecha 07 de noviembre de 2008, el representante judicial de la parte demandada, pidió se tome en cuenta que la prueba de informes no ha tenido respuesta. (folio 174).
En fecha 17 de noviembre de 2008, se le dio entrada al oficio emanado del Juzgado del Municipio Tomás Lander del Estado Miranda. (folio 174)
En fecha 20 de noviembre de 2008, el A-quo., fijó oportunidad para decidir. (folio 179)
En fecha 15 de enero de 2009, el A-quo., dio por recibidas las resultas de la comisión enviada al Juzgado del Municipio Lander. (folio 181 al 214).
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En forma sintetizada esta superioridad procede a efectuar un resumen del contenido del libelo de demanda presentado por la parte actora, así como el escrito de contestación a la demanda presentada por la parte demandada:
DE LA DEMANDA:
La parte actora ciudadana TERESA DE JESUS FRANCISCO DE VIEIRA, asistida por el abogado EDUARDO SUAREZ DIAZ, solicitó el Desalojo del inmueble que dio en arrendamiento a la sociedad mercantil PUNTO DIGITEL, CHARALLAVE C.A.; constituido por un local comercial de mayor extensión de su única y exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida Bolívar, cruce con Calle 13-B, Monseñor Pérez de León, de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, alegando que a la demandada sociedad mercantil PUNTO DIGITE, CHARALLAVE C.A.; le fue arrendado el inmueble solo por dos (2) meses, es decir solo por la temporada navideña. Que el representante de la demandada a pesar de haber sido notificado de la rescisión del contrato por cuanto el local que ocupa y el resto de las bienhechurías serían demolidas para la construcción de un Minicentro Comercial denominado Nuestra Señora de Lourdes, tal como consta en la constancia N° CV-089-04 sobre variables urbanas expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda. Que el retardo de la parte demandada en hacerle entrega del inmueble le ha causado un daño patrimonial, toda vez que no ha podido disponer libremente de su propiedad. Estimó la acción en la suma de Bs. 5.000.000,00, y la fundamentó en los artículos 33 y 34, literal “C” del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad de dar contestación a la demanda el 18 de septiembre de 2007, el ciudadano MANUEL CELESTINO RODRIGUES, en su carácter de representante legal de la parte demandada PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A, asistido por el abogado en ejercicio EUCLIDES RAMON ROMERO PINTO, opuso la cuestión previa del ordinal 1° artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la incompetencia del Tribunal para conocer de la causa, la cual fue declarada con lugar, remitiéndose el expediente al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito del Estado Miranda quien se avocó al conocimiento de la causa y siguiendo el orden del libelo, explanó lo siguiente:
Negó rechazó y contradijo que la propietaria del inmueble arrendado, hubiese tenido la intención seria de dar comienzo a la construcción de un Minicentro Comercial denominado Nuestra Señora de Lourdes, que como se deduce de los recaudos acompañados seria para enero de 2007.
Que fue acordado por la arrendadora que el contrato, que en principio vencería el 10 de enero de 2007, sería prorrogado, como en efecto así fue.
Alega que la arrendataria le comunicó que no había logrado conseguir los recursos económicos para llevar adelante la obra para modificar el inmueble.
Que es cierto que conocen desde el inicio de la relación arrendaticia que la propietaria tenia aprobado un proyecto para realizar unas modificaciones y crear nuevos locales comerciales, pero tampoco ha tenido la manera de realizar la obra, ni los medios para llevarla a cabo.
Que no resulta suficiente el hecho de que un propietario presente autorización municipal para realizar una obra, y se le conceda la desocupación. Que son necesarios otros elementos que hagan posible el sano juicio de que es sospechable la ejecución de la demolición, la construcción o las reparaciones que ameriten la desocupación.
DEL FALLO RECURRIDO
La decisión recurrida en apelación dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio de DESALOJO seguido por la ciudadana TERESA DE JESUS FRANCISCO de VIEIRA, contra la Sociedad Mercantil PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A., declaró lo siguiente:
“… PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESUS FRANCISCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 396.236 contra PUNTO DIGITEL CHARALLAVE inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 28 de enero de 2.000, bajo el número 09, Tomo 12-A-Pro, representada por MANUEL CELESTINO RODRIGUES, portugués, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 807.743…”
“SEGUNDO Se ordena la entrega material del bien inmueble arrendado el cual debe ser entregado en buen estado y completamente libre de bienes y personas, en total estado de solvencia entregando los recibos de pago de los servicios”
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
Con el siguiente fundamento:
“… y no habiendo la parte demandada demostrado que la ciudadana TERESA DE JESUS FRANCISCO DE VIEIRA, tenía la intención de continuar con el arrendamiento. Habiendo igualmente demostrado la parte demandante que le fue otorgado un permiso de demolición y construcción, según las pruebas aportadas al presente proceso, las cuales fueron apreciadas anteriormente, y por cuanto la parte demandada no presentó prueba alguna que desvirtuara lo alegado y probado por la parte actora en su libelo, y fundamentándose en el principio procesal de que todo lo alegado debe ser probado, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil , por lo que habiendo quedado demostrada la falta de cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del demandado, así como el hecho de que el inmueble será objeto de demolición, es forzoso para esta juzgadora considerar que la presente acción debe prosperar Y ASÍ SE DECIDE …”
Pasa esta Alzada de seguidas al análisis de las pruebas presentadas por las partes de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
a) Copia fotostática del Contrato de Arrendamiento suscrito entre Teresa De Jesús Francisco de Vieira y Punto Digital Charallave C.A, representada por el ciudadano MANUEL CELESTINO RODRIGUES, demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia entre las partes sobre el inmueble objeto de la litis. Valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, en virtud de no haber sido impugnada ni desconocida durante la secuela del juicio. Y ASI SE DECLARA.
b) Fotocopia de Comunicación de fecha 30 de marzo de 2007, dirigida por la actora ciudadana Teresa de Jesús Francisco de Vieira, a la demandada empresa mercantil Punto Digital Charallave C.A. Valorada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, al no haber sido impugnada ni desconocida por la parte demandada, demostrativa de la voluntad de la accionante de no continuar con la relación arrendaticia por causas inherentes a la ampliación, modificación y reestructuración general de la infraestructura principal del inmueble objeto del contrato. Y ASI SE DECLARA.
c) Fotocopia de comunicación dirigida a Corporación Digitel C.A. emitida por Punto Digital C.A. la cual aun cuando no fue impugnada ni desconocida durante el proceso, esta Alzada la desecha por cuanto no resulta idónea para calificar la acción de la actora ni las defensas de la demandada. Y ASI SE DECLARA.
d) Fotocopia de documento de integración protocolizado ante la Oficina de Registro de los Municipios Rafael Urdaneta y Cristóbal Rojas del Estado Miranda, la cual aun cuando no fue impugnada ni desconocida durante el proceso, esta Alzada la desecha por cuanto no resulta idónea para calificar la acción de la actora ni las defensas de la demandada. Y ASI SE DECLARA.
e) Fotocopia de solicitud de renovación de un permiso de construcción formulada por la ciudadana TERESA DE JESUS DE VIEIRA, al Director de Ordenación Urbanística. Alcaldía de Charallave, en fecha 02 de octubre de 2006, la cual al no haber sido impugnada ni desconocida durante el juicio, se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como demostrativa del proyecto de construcción, ampliación, modificación y reestructuración general de la infraestructura principal del inmueble objeto del contrato. Y ASI SE DECLARA.
f) Fotocopia de Constancia de Cumplimiento de las Variables Urbanas No CV-089-04, expedida por la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, la cual al no haber sido impugnada, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, como demostrativa del cumplimiento por parte de la accionante de las Variables Urbanas para la construcción del Minicentro “Nuestra Señora de Lourdes” Y ASÍ SE DECLARA.
g) Fotocopia de comunicación emitida por Teresa de Jesús F. de Vieira a la Ingeniería Municipal del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, mediante la cual participa el inicio en fecha 08 de enero de 2007, de la obra para la construcción del Mini Centro Comercial Nuestra Señora de Lourdes, la cual al no haber sido impugnada ni desconocida se tiene como fidedigna y se valora de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, como demostrativa del cumplimiento de todos los requisitos exigidos para el inicio de la obra en referencia. Y ASÍ SE DECLARA.
En su escrito del 16 de enero de 2008, la representación judicial de la accionante promovió y ratificó las probanzas que acompañó al libelo de demanda.
En su escrito del 30 de octubre de 2008, la representación judicial de la accionante promovió y ratificó las probanzas que acompañó al libelo de demanda y promovió las testimoniales de los ciudadanos:
HUGO JOSE BENITEZ, ALDA MARIA CARVALLO COSTA, GABRIELA DA SILVA Y JOSE PERFECTO RENGIFO PONCE, titulares de las cédulas de identidad Nos 5.400.913, 6.461.946, 11.413.753 y 22.566.662, respectivamente.
Ahora bien, el artículo 1.387 del Código Civil señala lo siguiente:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.”
“Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados, o lo que la modifique ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate de ellos de un valor menor de dos mil bolívares”
En el caso que nos ocupa de la exhaustiva revisión de las actas contentivas del testimonio de los testigos promovidos, observa quien decide que declaran sobre hechos relativos al contrato, que el lapso original era de dos meses, que la accionada aceptó entregar el inmueble en el mes de enero de 2007, en otras palabras sus dichos se adecuan a la prohibición expresa contenida en la norma antes referida (art. 1.387).
En consecuencia considera quien decide que en este caso, se pretende utilizar a los testigos para hacer precisamente la prueba prohibida en el artículo 1.387 antes citado, y por ese motivo desecha dichas testimoniales Y ASÍ SE DECLARA.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Adjunto al escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la accionada trajo a los autos las siguientes probanzas:
a) Copia fotostática del Registro de Información Fiscal (Rif) y del Acta constitutiva y Estatutos Sociales de PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A. Estas probanzas se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil y 1.357 del Código Civil, como demostrativas del cumplimiento del requisito de identificación de las partes contenido en el ordinal 3° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECLARA.
b) Copia del expediente N° 335-07 nomenclatura del Juzgado del Municipio Cristóbal Rojas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de las consignaciones de las pensiones de arrendamiento efectuadas por la accionada a favor de la demandante. Estas probanzas se valoran conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código Civil y 1.357 del Código Civil, como demostrativas tanto de la consignación por parte de la demandada de los cánones de arrendamiento como de su aceptación y retiro por parte de la actora. Y ASÍ SE DECLARA.
En el escrito de fecha 27 de octubre de 2008, la accionada PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A., por mediación de su apoderado judicial abogado EUCLIDES RAMON ROMERO PINTO, promovió la prueba de informes, esto es que se oficie a la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, a los fines de que dicho organismo informe:
a) Que la constancia de cumplimiento de variables para la construcción del Minicentro “Nuestra Señora de Lourdes” en el inmueble propiedad de la actora, distinguida con el N° CV-089-04 fue emitida en el mes de agosto de 2004.
b) Que dicha constancia fue renovada la primera vez en el año 2005. Si existe o no renovación de la referida constancia posterior al año 2006.
c) Que si en el expediente llevado por esa Dirección a tal efecto, existe o no notificación de la propietaria que daría inicio a la obra para el mes de marzo de 2007 o para cualquier otro mes siguiente a ese mes.
d) Que de ser posible remita las copias de los documentos, actas o comunicaciones a que se refiere la solicitud.
En fecha 05 de febrero de 2009, se recibió la información requerida, mediante oficio DOU-CU-003-09, de fecha 23 de enero de 2009, constatándose que dicha Dirección Urbanística otorgó a la accionada permiso para la construcción del Minicentro Comercial Nuestra Señora de Lourdes, según Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas No CV-089-04 de fecha 04 de agosto de 2004, que dicho permiso ha sido objeto de renovaciones anuales, es decir el 04 de agosto de 2005 y el 11 de octubre de 2006. Que la actora en fecha 27 de noviembre de 2006, notificó a esa Dirección de Ordenación Urbanística sobre el inicio de la obra a partir del 08 de enero de 2007.
Esta probanza la Alzada la valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, por tratarse de instrumentos administrativos con valor de documentos públicos que hacen plena fe de su contenido salvo prueba en contrario. Se aprecian como demostrativos de que tanto el local arrendado a la accionada como el resto de las bienhechurías, serían objeto de demolición para dar paso a la construcción del Minicentro Comercial Nuestra Señora de Lourdes. Y ASÍ SE DECLARA.
Acogiéndose al principio de la comunidad de la prueba hizo valer dos declaraciones a su decir, hechas por la propietaria y arrendadora Teresa de Jesús Francisco de Vieira en los documentos firmados por ella y que forman parte de las actas del expediente, esto es:
Documento marcado “C” inserto al folio 6
“A partir de la presente fecha (30/03/2007), se da por concluido el Contrato de Arrendamiento en marras”
Documento marcado “A” inserto al folio 29
“… Me dirijo a usted por medio de la presente con la finalidad de informarle que a partir del día lunes de fecha 08 de mes de Enero del año 2007 se dará inicio a la obra para la construcción del Mini Centro Comercial “Nuestra Señora de Lourdes”, propiedad el cual me pertenece…”
Estas probanzas serán objeto de valoración más adelante.
INTERPRETACION DEL CONTRATO
Conforme a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, establece que los jueces del mérito gozan de facultades legales para interpretar los contratos, así como para calificarlos, asignándoles su verdadera naturaleza jurídica, aunque las partes les hubieran dado otra diferente.
En el caso que nos ocupa se trata de un contrato de arrendamiento originalmente a tiempo determinado, esto es conforme a la Cláusula Tercera por dos (2) meses contados a partir del 08 de noviembre de 2006 hasta el 10 de enero de 2007.
Ahora bien, conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil:
“… Si ya la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”
Conforme a lo manifestado por la actora en los instrumentos marcados “A” y “C” que valora esta Alzada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, así como las restantes actas que conforman el expediente y que han sido transcritas en el cuerpo de este fallo, quien decide observa que con posterioridad a la fecha del vencimiento del término del contrato objeto del juicio, fueron recibidas por la actora pensiones de arrendamiento causadas como lo fue especialmente la correspondiente al mes de febrero de 2007, no obstante haberse vencido el contrato el 10 de enero de 2007.
Quien decide considera que tal conducta dio lugar a que el contrato de arrendamiento que inicialmente lo fue a plazo determinado pasó a ser contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado dado como se h expresado, que la accionante arrendadora hubo recibido las pensiones de arrendamiento luego del vencimiento del termino de rescisión del contrato. En consecuencia habiendo surgido un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por calificarlo así el artículo 1.600 del Código Civil, la acción incoada se corresponde con el contenido de la Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECLARA.
CONSIDERACIONEA PARA DECIDIR
PRIMERO: La acción intentada por la ciudadana TERESA DE JESUS FRANCISCO DE VIEIRA contra de la SOCIEDAD MERCANTIL PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A., es por Desalojo con fundamento en el artículo 33 y 34, literal c) del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: La relación contractual señalada por la actora se califica como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto opero la tácita reconducción y no hubo por parte de la demandada ningún tipo de contradicción en ese sentido.
TERCERO: El punto del debate es que tanto el inmueble arrendado como el resto de las bienhechurías que componen la totalidad del inmueble debe ser objeto de demolición para dar paso a la construcción de un Minicentro Comercial denominado “Nuestra Señora de Lourdes”, conforme consta en la Constancia de Variables Urbanas N° CV-089-04, expedida por la Dirección de Ordenación Urbanística de la Alcaldía del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, alegato éste que la demandada negó, rechazó y contradijo en la oportunidad de dar contestación a la demanda.
Ahora bien, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, entendiéndose que no son equiparables a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas. Por supuesto que esa fuerza será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual, toda vez que no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres.
Conforme nos enseña el artículo 1.160 eiusdem, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de ellos, según la equidad el uso o la Ley.
La Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, establece:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
“c) Que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación…”
En ese sentido considera quien aquí decide, que conforme a las probanzas aportadas al juicio por la demandante, quedó evidenciado que con antelación a la celebración del contrato de arrendamiento que nos ocupa y que por efectos de la tácita reconducción es a tiempo indeterminado, había solicitado y se le había otorgado un permiso de demolición del inmueble del cual forma parte el local arrendado, para la construcción de un Minicentro Comercial denominado “Nuestra Señora de Lourdes” de todo lo cual sin lugar a dudas tenía conocimiento la accionada, y es la razón por la cual se permite solicitar el Desalojo conforme al literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Y ASI SE DECLARA.
Por otra parte, analizando el contenido del artículo 1.354 del Código Civil, en el sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciado por ello, es decir que la carga de la prueba no supone, pues, un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte. En el caso de autos, la accionada negó, rechazó y contradijo totalmente la demanda, sin embargo no aportó al proceso probanza alguna para desvirtuar los alegatos de la actora ni para probar sus afirmaciones de hecho contenidas en su escrito de contestación a la demanda. Y ASI SE DECLARA.
En consecuencia, conforme a lo antes analizado para quien decide la recurrida debe ser confirmada como en efecto se hace y ASÍ SE DECIDE
DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado EUCLIDES ROMERO PINTO, quien actúa en nombre y representación de la Sociedad Mercantil PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A., contra la decisión de fecha 15 de abril de 2009, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
SEGUNDO: CONFIRMA en todas sus partes, la sentencia dictada el 15 de abril de 2009,, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante el cual declaró Con Lugar la demanda de DESALOJO interpuesta por la ciudadana TERESA DE JESUS FRANCISCO DE VIEIRA contra la Sociedad Mercantil PUNTO DIGITEL CHARALLAVE C.A.; representada por el ciudadano MANUEL CELESTINO RODRIGUES y ordenó la entrega material del inmueble arrendado situada en la Avenida 2 Bolívar con calle 13-B Monseñor Pérez de León de la ciudad de Charallave, Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en buen estado y completamente libre de bienes y personas en total estado de solvencia entregando los recibos de pago de los servicios. En consecuencia, se declara CON LUGAR la acción de DESALOJO intentada y se ordena a la parte demandada hacer la entrega material del inmueble que le fuera arrendado por la actora
TERCERO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la litis.
CUARTO: Remítase el expediente al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en su debida oportunidad legal.
QUINTO: Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de abril del año dos mil diez (2010). Años 199° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ
DRA. HAYDÉE ÁLVAREZ DE SOLTERO,
LA SECRETARIA,
YANIS PEREZ GUAINA,
En la misma fecha se publicó y registro la anterior decisión siendo las diez de la mañana (10 a.m.)
LA SECRETARIA,
YANIS PEREZ GUAINA,
HAdeS/YP/mbr
Exp. N° 10-7032
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