TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA CON SEDE EN OCUMARE DEL TUY

EXPEDIENTE: Nº 2548-10

PARTE DEMANDANTE: ZOBEIDA JACINTA MORIN DE ALEMAN y DORIS JOSEFINA MORIN DE RAMOS, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros V-4.285.235 y V-5.404.271.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: AIXA MARY GARCIA DIAZ, FRANCISCO EXPOSITO CAMPANERA y LISANDRO ANTONIO LIRA ARANGUREN, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 57.762, 68.038 y 60.340 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ZURIS ESPERANZA VERASMENDI, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.888.488.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NUMA P. VASQUEZ M., abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 12.633.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION).
NARRATIVA
Subieron a este Tribunal, procedente del Juzgado de los Municipios Independencia y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Santa Teresa del Tuy, constante de una pieza de una (01) pieza de doscientos cuatro (204) folios útiles, el expediente signado bajo el N° 2548-10, (nomenclatura de ese Juzgado), contentivo de la APELACIÓN, interpuesta contra la sentencia dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Santa Teresa del Tuy, en fecha 15-06-2010, de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara las ciudadanas ZOBEIDA JACINTA MORIN DE ALEMAN y DORIS JOSEFINA MORIN DE RAMOS, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros V-4.285.235 y V-5.404.271, contra la ciudadana ZURIS ESPERANZA VERASMENDI, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.888.488.
En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes en el presente expediente.
Cursa a los folios 171 al 192 de fecha 15-06-2010 sentencia dictada por el Juzgado a-quo en el que se declaro parcialmente con lugar la demandada, incoada por las ciudadanas ZOBEIDA JACINTA MORIN DE ALEMAN y DORIS JOSEFINA MORIN DE RAMOS contra la ciudadana ZURIS ESPERANZA VERASMENDI, así mismo fueron libradas boletas de notificación a las partes.
Cursa a los folios 193 al 195 de fecha 17-06-2010, diligencia mediante la cual, el alguacil del juzgado a-quo, consigna debidamente firmada boleta de notificación de la parte demandada.
Cursa a los folios 196 al 198 de fecha 17-06-2010, diligencia mediante la cual, el alguacil del juzgado a-quo, consigna debidamente firmada boleta de notificación de la parte actora.
Cursa al folio 199 de fecha 21-06-2010, diligencia mediante la cual, el apoderado judicial de la parte demandada, apela de la sentencia dictada por el juzgado a-quo.
Cursa al folio 200 de fecha 22-06-2010, diligencia mediante la cual, el apoderado judicial de la parte demandada, solicita copia certificada de la sentencia, también de la apelación interpuesta y del auto que la provea.
Cursa al folio 201 de fecha 22-06-2010, auto mediante el cual el juzgado a-quo, acuerda las copias solicitadas por la parte demandada.
Cursa al folio 202 de fecha 07-07-2010, auto mediante el cual la Juez Provisoria del juzgado a-quo, se aboca al conocimiento de la presente causa.
Cursa a los folios 203 al 204 de fecha 07-07-2010, auto mediante el cual el juzgado a-quo, oye la apelación de la parte demandada en ambos efectos y ordena remitir mediante oficio el presente expediente a este Tribunal.
Cursa al folio 205 de fecha 14-07-2010, auto dictado por este Tribunal en la que da por recibido el presente expediente y fija el décimo (10) día para dictar sentencia.

MOTIVA
A los fines de decidir sobre la apelación interpuesta por la parte demandada, esta juzgadora pasa a hacer las siguientes consideraciones:
La sentencia apelada del Juzgado a-quo estableció:
“…que demostrado como ha quedado que estamos en presencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado en la cual la parte arrendataria- demandada gozó de esta y no cumplió con la obligación de devolver el inmueble en la fecha pactada para ello, este Tribunal debe condenar a la demandada ciudadana Zuris Esperanza Verasmendi, antes identificada, a la entrega del bien inmueble dado en arrendamiento totalmente libre de bienes y personas, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió en el momento de la celebración de la convención y solvente en el pago de los servicios públicos. Así se decide.- La demandante pide al Tribunal adicionalmente que se condene a la parte demandada a pagar la cantidad de quinientos bolívares sin céntimos(Bs. 500,00) mensuales por el uso ilegitimo del inmueble vencida la prorroga legal acordada a razón cada una, contados a partir del día 7 de enero de 2008, mas los que se sigan causando hasta el momento de la entrega del inmueble por concepto de compensación pecuniaria, sin embargo, observa este Tribunal que la parte actora no explica la base sobre la cual calcula el monto solicitado como indemnización compensatoria, es decir, simplemente solicita sea condenada a pagar quinientos bolívares (bs. 500,00) mensuales. Al respecto considera esta sentenciadora que el canon de arrendamiento fue acordado por la cantidad de cuatrocientos bolívares (bs. 400,00) mensuales, monto éste que debería ser el máximo para estimar la compensación por el incumplimiento, y no los quinientos bolívares que pretende sean cancelados, sin explicar como antes se dijo que cantidad tomó como base para pedir ese monto, a juicio del Tribunal tiene razón la demandante en pedir una indemnización pero el monto no debe ser arbitrariamente fijado por la parte, tal como se hizo en el presente caso, por ello estima quien decide que el monto a ser cancelado como indemnización de compensación pecuniaria no puede exceder del monto establecido contractualmente por las partes el cual fue como se dijo de cuatrocientos bolívares (Bs. 400,00) mensuales…”

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

En fecha 01 de febrero de 2007, mediante documento autenticado ante la Oficina de Registro Inmobiliario con Funcionales Notariales del Municipio Autónomo Independencia del Estado Bolivariano de Miranda, las demandantes y la ciudadana Zuris Esperanza Verasmendi, decidieron de mutuo y común acuerdo, libres de toda presión o coacción alguna poner fin a la relación arrendaticia, mediante la firma de un contrato de prorroga legal, manifestando su voluntad de que la misma comenzaría a regir el 06 de enero de 2007 y finalizaría el 06 de enero de 2008, es decir que se otorgaba a la arrendataria un año fijo de prorroga legal, ya que la misma había tenido una duración mayor de un año y menor de cinco años, por lo cual la ciudadana Zuris Esperanza Verasmendi, a mas tardar el día 06 de enero de 2008, debía hacer entrega formal del inmueble dado en arrendamiento, totalmente libre de personas y bienes consistente de un inmueble constituido por un local de comercio que consta de tres ambientes, (frente a Brucer Telcel) el cual forma parte de un bien inmueble de su propiedad ubicado en la Calle Falcón con Calle El Carmen, antes numero 59 hoy numero 87, de la población de Sana Teresa del Tuy, jurisdicción del Municipio Autónomo Independencia del Estado Bolivariano de Miranda. Llegado el día de la entrega del inmueble objeto del mencionado contrato de prorroga legal, la ciudadana Zuris Esperanza Verasmendi, se ha negado a rotundamente a la entrega del inmueble en cuestión, ocupando de manera ilegitima hasta la presente fecha el descrito inmueble, sin manifestar en ningún momento, bien sea de manera verbal o escrita la intención de desocuparlo tal cual como lo pacto en la referida prorroga legal, lo cual hace que esté incursa en un evidente incumplimiento de su obligación…”
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad fijada para la contestación de la demanda opone la cuestión previa contenida en el ordinal 11,del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, alegando que no es una acción legal establecida en el ordenamiento jurídico venezolano y menos aun para ser tratada y tramitada en un procedimiento tan especial como lo es el establecido en el decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y alega que la acción demandada es contraria al orden público.
Asimismo procede a contestar la demanda al fondo y Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en el libelo de demanda, por ser falso la mayoría de los hechos alegados, alega que su representada inicio una relación arrendaticia con las demandantes en fecha 01 de septiembre de 2003, por el local comercial antes identificado, mediante contrato con una duración de un año, y anualmente celebraban un nuevo contrato con vigencia de un año, siendo el ultimo de fecha 1º de septiembre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006, lo que no es cierto es que su representada haya firmado un contrato de prorroga legal, y admite que efectivamente celebró un contrato de rescisión de contrato de arrendamiento, asimismo alega como defensa de fondo el hecho de que la acción demandada, no constituye una acción autónomo que se pueda valer por si misma, ni que este establecida en el ordenamiento jurídico venezolano, como cumplimiento de contrato de prorroga legal. Concluye alegando que la relación arrendaticia que existe entre su representada y la parte actora es por tiempo indeterminado, ya que así lo quisieron las partes. Igualmente se opone a la medida de secuestro por cuanto su representada se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones…”
Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
PUNTO PREVIO:
La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, esto es, La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Al respecto, se observa que sentencia de la Sala Constitucional de fecha 18 de mayo de 2001, se estableció: “ …en sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente lo prohíbe, 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y estas no se alegan, 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen, esto es cuando en el demandante o el demandado no existe interés procesal 4) Dentro de la clasificación anterior (la del numero 3) puede aislarse otra categoría mas especifica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres…5) Por otra parte la acción incoada con fines ilícitos…6) Pero también existe ausencia de acción… cuando.. Se accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe... 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la sala a titulo enunciativo..., debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho) influyen también sobre el derecho a la acción….”
Ahora bien, en el caso que nos ocupa las demandantes fundamentan su pretensión en el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, es decir que ambas partes decidieron plasmar su voluntad en el documento autenticado ante la Oficina de Registro Inmobiliario “Con Funciones Notariales” del Municipio Independencia con sede en Santa Teresa del Tuy, en fecha 1º de febrero de 2007, y por cuanto los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y están sujetos a cumplirse en la misma forma como están sujeto a cumplir las leyes, y siendo que la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de la voluntad de las partes. Por lo cual el contrato tiene fuerza de ley no solo entre las partes sino inclusive para el juez, por cuanto este debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad. Por lo cual, se considera valida la acción propuesta por la parte actora, en consecuencia, es forzoso para esta juzgadora declarar SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11 DEL ARTICULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL. Y ASI SE DECIDE.-
Seguidamente el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo del asunto planteado, y al respecto observa:
La doctrina y la jurisprudencia son del criterio que cuando en un contrato de arrendamiento se establece su duración por periodos determinados, siempre que una de las partes no notifique a la otra en ciertas oportunidades su intención de poner fin, son arrendamientos a tiempo determinado en que ambas partes o alguna de ellas tiene el derecho a rescindir anticipadamente el contrato por voluntad unilateral. En el caso de autos, se presume que ambas partes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato de arrendamiento, una vez fenecido el termino fijo de un año, por lo tanto no puede hablarse en el caso de autos, como lo pretende el demandado de que por el hecho de la prorroga el contrato de arrendamiento inicialmente convenido a termino fijo, por influencia de las prorrogas, ha devenido en un contrato a tiempo indeterminado.-
Ahora bien, en los contratos a termino fijo como en el presente caso, en los cuales no se ha estipulado clausula de desahucio, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble después de vencido el contrato, por este simple hecho, no puede alegar la tacita reconducción (aunque si la prorroga legal) pues para ello es necesaria la voluntad del arrendador, aunque sea tácita.-
En el caso de autos, se persigue según la parte demandante la entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la parte demandada por cuanto se ha cumplido suficientemente la prorroga legal.
De la revisión de las pruebas aportadas al presente proceso, se evidencia que la parte demandante presentó los documentos de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos por la demandada, en consecuencia, tienen todo su valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, habiendo demostrado en el último contrato suscrito entre las partes que la duración del mismo seria por un año fijo, que comenzaría a correr a partir del 01 de septiembre de 2005 hasta el 31 de octubre de 2006, acordando además que una vez vencido el lapso la arrendataria debería entregar el inmueble sin necesidad de previo aviso, asimismo se observa que fue voluntad de las partes suscribir el contrato de prorroga legal, que cursa a los folios del 10 al 12, el cual no fue tachado de falso, ni impugnado, y por lo tanto tiene todo su valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil.-
Ahora bien, una vez vencido el lapso previsto en el contrato de arrendamiento cursante a los folios 8 y 9, comenzaría a correr de pleno derecho la prorroga legal, por cuanto esta opera de pleno derecho, conforme a lo previsto en Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sin embargo, se aprecia en el contrato autenticado ante la Oficina de Registro Inmobiliario “Con Funciones Notariales” del Municipio Independencia con sede en Santa Teresa del Tuy, en fecha 1º de febrero de 2007, que fue voluntad de las partes plasmar el acuerdo suscrito como lo es el hecho de que la arrendataria debía entregar el inmueble en fecha 06 de enero de 2008. En consecuencia, habiendo la arrendataria hecho uso de su prorroga legal, debía hacer entrega del inmueble en la fecha acordada anteriormente. Así se declara. -
Ahora bien, fundamentándose en el principio procesal de que todo lo alegado debe ser probado, de conformidad con lo establecido en el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, por lo que habiendo demostrado la demandante la falta de cumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del demandado, es forzoso para esta Juzgadora, considerar que la presente acción debe prosperar, en consecuencia, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Tribunal de la Causa, en fecha 15 de junio de 2010, debe declararse sin lugar. Y ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA

Por las razones que anteceden, éste Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Ocumare del Tuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.-SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada ciudadana ZURIS ESPERANZA VERASMENDI, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.888.488, contra la sentencia de fecha 15 de junio de 2010.

2- SE CONFIRMA la decisión apelada dictada por el Juzgado de los Municipios Independencia y Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Santa Teresa, en fecha 15-06-2010.
3.- CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por ZOBEIDA JACINTA MORIN DE ALEMAN y DORIS JOSEFINA MORIN DE RAMOS, venezolanas, mayores de edad y titulares de las cedulas de identidad Nros V-4.285.235 y V-5.404.271. Contra ZURIS ESPERANZA VERASMENDI, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-10.888.488, en consecuencia, se ordena la entrega material del inmueble conformado por un local comercial signado con el No 87, ubicado en la Calle Falcón con Calle el Carmen de la población de Santa Teresa del Tuy, libre de personas y bienes a la parte demandante.-
4.- Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con la norma contenida en el artículo 281del Código de Procedimiento Civil
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Se ordena la remisión del presente expediente a su Tribunal de origen.

Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy. En Ocumare del Tuy, a los dos (02) días del mes de agosto de Dos mil diez (2.010). Año Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación-

LA JUEZ PROVISORIA
DRA. ARIKAR BALZA SALOM

EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 3:00 p.m.

EL SECRETARIO
ABG. MANUEL GARCÍA

ABS
Expediente: 2548-10