TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

APODERADO JUDICIAL: INVERSIONES TOTAL PRESTIGE 100 C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y el Estado Miranda, en fecha 1º de febrero de 2006, anotada bajo el N° 73, Tomo 2-A-Tro.

FELICIANO RUBÉN CHÁVEZ ÁVILA, venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 43.304

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:

INVERSIONES GIL CARITA’S C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y el Estado Miranda en fecha 27 de agosto de 2004, inscrita bajo el N° 9, Tomo 19-A-Tro.

JACQUELINE GIL SAHUQUILLO, venezolana, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 97.076.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE Nro E- 2010-049
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por resolución de contrato, presentado en fecha 5 de abril de 2010, por el abogado FELICIANO RUBÉN CHÁVEZ ÁVILA, antes identificado, en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil INVERSIONES TOTAL PRESTIGE 100 C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES GIL CARITA’S C.A., todos identificados ut supra. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592 del Código Civil.
En fecha 8 de abril de 2010, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 30 de junio de 2010, el Alguacil de este Tribunal estampó diligencia mediante la cual informó haber logrado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 1º de julio de 2010 compareció la abogada JACQUELINE GIL SAHUQUILLO, quien en su carácter de Directora única de la sociedad mercantil demandada, se asistió a sí misma e igualmente se otorgó poder apud acta.
En fecha 2 de julio de 2010, compareció la parte demandada y consignó escrito de contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 26 de julio de 2010 el tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir por cinco (5) días el lapso de dictar sentencia.
II
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal pasa a hacerlo del modo siguiente:
La parte actora en su escrito libelar señaló: Que en fecha 30 de junio de 2006 suscribió contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el N° C-2-02, ubicado en el nivel C2 del Centro Comercial la Colina, Avenida Paseo Los Andes, Urbanización Las Minas, San Antonio de Los Altos con un lapso de duración de cinco (5) años. Que la parte demandada ha incumplido la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que pauta el monto y la oportunidad del pago del canon locativo y, consecuencialmente la segunda obligación principal del arrendatario establecida en el artículo 1592 del Código Civil, por cuanto a la fecha del libelo no ha cancelado la pensión locativa correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2010.
Que por las razones expuestas y con base en la cláusula cuarta y tercera contractual y las disposiciones del Código Civil acude ante este Juzgado a demandar a la empresa INVERSIONES GIL CARITA’S C.A., para que convenga o que a ello sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: En forma principal: 1) A que se declare resuelto el contrato de arrendamiento, y 2) A desalojar el inmueble arrendado y entregarlo al propietario demandante libre de personas y en las mismas condiciones en que lo recibió y, en forma subsidiaria: 1) A cancelar la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs 11.280,°°), por concepto de cánones de arrendamiento atrasados, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo, del presente año. 2) A cancelar la cantidad de: NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs 9.480,°°) por concepto de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2010, como penalidad por su incumplimiento, según lo establece el segundo seguido de la cláusula cuarta, 3) A cancelar la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs 42.600,°°), por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes al quinto año de la relación arrendaticia, como penalidad por su incumplimiento tal cual lo establece el segundo seguido de la cláusula cuarta y 4) A cancelar las costas judiciales y honorarios profesionales causados por el presente procedimiento.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en su contra. Asimismo expuso que siendo la presente demanda por resolución de contrato, la parte demandante no agotó la vía extrajudicial, y que no consta a los autos de la demanda comunicación alguna que evidencia gestiones de cobro por vía extrajudicial.
Asimismo esgrime que los meses que la actora denuncia como insolutos, correspondientes a enero, febrero y marzo de 2010, deben calcularse, según el contrato, a razón de TRES MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 3.160,°°), por lo que la parte actora incurre en error al calcular el total de dichas pensiones en la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs 11.280), siendo lo correcto la cantidad NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 9480,°°), los cuales canceló el 13 de abril de 2010.
Continúa expresando que la demandante alega el incumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, donde se estableció que el pago del canon de arrendamiento por adelantado los primeros cinco (5) días de cada mes, pero que durante los cuatro (4) años que han transcurrido de la relación arrendaticia la empresa demandante le ha recibido el pago del canon de arrendamiento por dos, tres y hasta cinco meses acumulados; con lo que aceptó tácitamente la modificación de la cláusula del contrato de arrendamiento en lo que respecta a la fecha y forma de pago del canon de arrendamiento, subsanando tal situación e impidiéndole alegar incumplimiento de una cláusula para resolver el contrato por una situación de incumplimiento inexistente pues fue subsanado por el arrendador, “… tal y como lo establece el artículo 1160 del Código Civil y el derecho consuetudinario…”. Que en lo que respecta al pago de una penalización por incumplimiento de contrato, resulta improcedente solicitar penalización cuando no se ha incumplido el contrato, por lo que debe ser considerado “ el Cobro de lo Indebido”.

Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por la parte demandante, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Copia simple de documento constitutivo y estatutario, de la sociedad mercantil INVERSIONES TOTAL PRESTIGE 100 C.A., registrada ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y el Estado Miranda, de fecha 1° de febrero de 2006, anotado bajo el Nº 73, Tomo A- 2 Tro, el cual se valora como fidedigna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada tal y como lo exige la norma antes mencionada.
• Copia simple de documento poder, otorgado por la empresa demandante a los abogados MARÍA ELENA MÉNDEZ SÁNCHEZ y FELICIANO RUBÉN CHÁVEZ ÁVILA, antes identificados, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 18 de febrero de 2010 anotado bajo el N° 05, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnada tal y como lo exige la norma antes mencionada, y se valora como prueba de la representación judicial aquí ejercida.
• Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito por las partes en conflicto, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 30 de junio del año 2006, anotado bajo el N° 40, Tomo 72 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual se valora como fidedigno y como prueba de la existencia de la relación arrendaticia bajo estudio.
• Copia simple de documento constitutivo y estatutario de la empresa demandada, registrado ante el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 22 de agosto de 2004, anotado bajo el Nº 9, Tomo 19-ATro.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Poder apud acta otorgado por la abogada JACQUELINE GIL SAHUQUILLO a sí misma, instrumento éste que resulta innecesario, inoficioso, ininteligible y contrario a toda lógica, pues a dicha ciudadana se le citó en este juicio en su condición de Directora única de la empresa demandada y con tal carácter resultaba suficientemente acreditada su legitimación, siendo lo único procedente, invocar su condición de abogada para poder actuar en este juicio.
• Instrumentales relativas a los pagos locativos que se especifican a continuación:
1) Original de recibo de pago de fecha 13 de abril de 2010 emitido por la parte actora a la parte demandada correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2010, por la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs 9.480,00), formando parte integrante del recibo copia de simple de Planilla de depósito N° 13512367 en la Cuenta Nº 01910043062143000713 del Banco Nacional de Crédito por la misma cantidad y de igual data (folio 62).
2) Original de recibo de pago de fecha 18 de diciembre de 2009 emitido por la parte actora a la parte demandada correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 por la cantidad de QUINCE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES ( BS 15.800,00), junto a copia simple de Planilla de depósito N° 2485053 en la Cuenta Nº 01910043062143000713 del Banco Nacional de Crédito por la cantidad de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs 800,00) y de Cheque del Banco Mercantil N° 97828865 por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES ( BS 15.000,00), (folios 63, 64 y 65),
3) Original de dos (2) recibos de pago de fecha 8 de julio de 2009 emitidos por la parte actora a la parte demandada, el primero correspondiente a los meses de abril y mayo de 2009, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs 5.540,00), y el segundo correspondiente a junio de 2009 por la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs 2.770,00), junto a copia simple de Planilla de depósito N° 8226845 en la Cuenta Nº 01910043062143000713 del Banco Nacional de Crédito por la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs 8.310,00), (folios 66, 67 y 68),
4) Original de recibo de pago de fecha 4 de mayo de 2009 emitido por la parte actora a la parte demandada correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2009 por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs 5.540,00), y copia simple de Planilla de depósito N° 3696664 en la Cuenta Nº 01910043062143000713 del Banco Nacional de Crédito por la misma cantidad e igual data (folios 69 y 70),
5) Original de tres recibos de pago de fecha 25 de julio de 2008 emitido por la parte actora a la parte demandada correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2008, por la cantidad de DOS MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES (Bs 2.190,00) cada uno, no apareciendo firma en el segundo y copias simples de Planilla de depósitos Nros 1382671, 1382672 y 1382673, en la Cuenta Nº 01910043062143000713 del Banco Nacional de Crédito por la misma cantidad e igual data, (folios 71 al 76).
6) Original de recibo de pago de fecha 10 de abril de 2008 emitido por la parte actora a la parte demandada, correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2008, por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs 6.570,00), y copia de Planilla de depósito N° 8305843 en la Cuenta Nº 01910043062143000713 del Banco Nacional de Crédito, por la misma cantidad e igual data. (folios 77 al 78).
9) Original de recibo de pago de fecha 19 de diciembre de 2008, emitido por la parte actora a la parte demandada, correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009, por la cantidad de DIECISEIS SEISCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs 16.620,00), y copia de Planilla de depósito N° 2195432 en la Cuenta Nº 01910043062143000713, por la misma cantidad e igual data. (folios 79 y 80).
Con relación a dichas probanzas, la parte demandada-promovente solicitó la exhibición de sus originales con base en lo establecido en el artículo 436 de la norma adjetiva civil, lo cual fue admitido por este Tribunal mediante auto de fecha 14 de julio de 2010, ordenando la intimación de la empresa actora a tales efectos y librada como fue la respectiva boleta de intimación la representación judicial de la parte actora en fecha 20 de julio de 2010 estampó diligencia mediante la cual se dio por notificado de la prueba de exhibición de documentos y procedió a consignar las planillas de depósitos requeridas para su exhibición.
Cumplidos los trámites antes señalados, los instrumentales en cuestión se valoran en toda su autenticidad, y por consiguiente, constituyen prueba de los pagos que a través de los depósitos bancarios se efectuaron en las fechas y por las cantidades a que se refieren. Ahora bien, siendo que la parte accionada, consignó junto al escrito de contestación tales probanzas sin señalar expresamente lo que pretende demostrar con ellas, pues abarca meses que no se incluyeron en el libelo como insolutos, deduce esta juzgadora que el objeto de la misma es demostrar la alegada derogatoria tácita de la cláusula tercera contractual, esgrimida por el demandado, argumento éste que se analizará más adelante.
Así las cosas, efectuada como fue la valoración de las pruebas producidas por los contrincantes, debe examinarse, en primer término, el carácter temporal de la relación arrendaticia objeto de la presente controversia, por ser éste un requisito de procedencia de la acción resolutoria y en tal sentido se observa que la parte actora en el escrito libelar expresó que en el contrato cuya resolución se demanda se fijó su ración en cinco (5) años, por lo que quien suscribe pasa a realizar el examen de la cláusula segunda contractual referente a su vigencia del contrato, donde se dispone:
“SEGUNDA: La duración de este contrato de arrendamiento será de CINCO AÑOS (5), contados a partir de día de la firma del presente contrato. “EL ARRENDADOR” acepta que el plazo establecido es de manera expresa y prorrogable, o sea sé de por terminado en su fecha o en su defecto se realizara un nuevo contrato.”

De la letra de esta disposición contractual se evidencia que el contrato de marras entró en vigencia el 30 de junio de 2006 (fecha de autenticación), y los cinco (5) años de duración se cumplen el 30 de junio de 2011, de donde se deduce que para la fecha de interposición de la demanda - 5 de abril de 2010- el contrato se encuentra en el cuarto año de los cinco pautados por las partes, siendo su naturaleza temporal a tiempo determinado, por lo que cumple uno de los requisitos de procedencia para la acción resolutoria arrendaticia. Así se declara.
Constatado este extremo, debe examinarse el núcleo de la controversia el cual quedó fijado en determinar si el demandado adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2010 o si está solvente en tales pensiones locativas.
Al respecto se constata de los recibos consignados por el demandado y cursantes al folio 62 que la parte actora emitió recibo al demandado, con este texto: “Hemos recibido de la Sra. Jacqueline Gil, C.I 9.967.561, la cantidad de 9.480,00 Bs por motivo de la cancelación del canon de arrendamiento del local C2-02, ubicado en el Centro Comercial La Colina, correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2010, según consta en recibo bancario anexo”, con lo cual la parte actora manifestó su acuerdo con la suma entregada por concepto de los meses que denunció en el recibo como insolutos y que constituyen su causa petendi.

La situación así planteada se asemeja al supuesto de hecho contenido en el artículo 52 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza: “Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler”. Tal dispositivo contempla un modo excepcional y tácito de desistimiento de la acción aplicable únicamente al ámbito de las relaciones arrendaticias, que procede ante la realización de determinada actividad por parte del arrendador o propietario que conduce a tener la acción por desistida sin necesidad de algún pronunciamiento y, requiere para su configuración los extremos siguientes: 1) Que se trate de una demanda por resolución de contrato por falta de pago del alquiler; o del desalojo debido a que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades; o de haber el arrendador o propietario intentado acción por cobro de pensiones arrendaticias insolutas, 2) Que la acción intentada tenga como fundamento la falta de pago, por parte del arrendatario, de las pensiones de alquiler y 3) Que estando el proceso judicial arrendaticio en curso, el arrendador o propietario retire del Tribunal de la consignación, a que se refiere el artículo 51 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cantidades consignadas a su favor.
Así, en aplicación analógica de este dispositivo al caso de autos resulta lógico deducir que si por mandato de la ley opera el desistimiento cuando el arrendador o propietario retira las cantidades que le fueron depositadas a través del procedimiento consignatario, debe aplicarse la misma consecuencia jurídica cuando actor recibe y emite el comprobante de pago al demandado por los cánones locativos que denunció como impagados, por cuanto en ambos casos, la acción queda sin fundamento alguno que la sustente o sostenga, por la sustracción o supresión de la causa petendi y ante tal circunstancia se entiende que el actor ha desistido de la demanda, de la acción.
Este requisito se explica sobremanera, porque de haber el arrendador propietario intentado esa demanda con fundamento en el incumplimiento del arrendatario de su obligación de pagar el arrendamiento en los términos convenidos, como una de las obligaciones principales consagrada en el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, es comprensible que ese fundamento tiene que existir durante todo el proceso hasta su conclusión mediante sentencia definitiva, pues esa fue la razón de pedir en la causa, a través de la cual se demandó ante el Tribunal la resolución del contrato.
En consecuencia de los anteriores argumentos y al constar en autos que la parte actora recibió sin reserva u oposición las sumas que sirvieron de fundamento al actor para intentar la demanda, las cuales corresponden a enero, febrero y marzo de 2010, a razón de TRES MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs. 3.160,°°) cada una según la cláusula tercera del contrato, y no la sumatoria de ONCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 11.280), que erróneamente indica el actor en el libelo, la presente demanda debe sucumbir y así se declarará en el dispositivo del fallo, así como los demás petitorios subsidiarios a la acción.
Por último, se considera necesario examinar el alegato de la parte demandada con relación a que la actora no agotó la vía extra judicial para solicitar el pago de los cánones de arrendamiento que aduce se le adeudan, lo que aparece corroborado en el escrito libelar, al no señalarse que se hubiera efectuado una conducta en este sentido, lo que consustanciado con el hecho de que la demandante acostumbró emitirle los recibos por los pagos acumulados de los depósitos bancarios consignados por la accionada que acostumbraba cancelar hasta cinco (5) pensiones locativas vencidas, repitiéndose dicha conducta durante los cuatro (4) años de relación arrendaticia, concluyendo esta juzgadora que dichos elementos corroboran el razonamiento expuesto de que la parte actora convalidó el pago realizado en esta forma acumulada, incluyendo el correspondiente a los meses que se reclamaron en la demanda. Así se declara.
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la Sociedad Mercantil INVERSIONES TOTAL PRESTIGE 100 C.A. en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES GIL CARITA’S C.A., ambas partes identificadas.
Se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida en el presente fallo.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los tres (3) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). AÑOS 200° y 151°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 2:20 p.m.
EL SECRETARIO,

LCH/mmi
Expediente Nº E-2010-049