TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 10-7243.

Parte actora: ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.878.821, quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal del Estado Miranda en fecha 08 de julio de 1980, bajo el No. 35, Tomo 145-A-Sgdo, última modificación estatutaria realizada por acta de Asamblea General Extraordinaria celebrada en fecha 09 de mayo de 2005, debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 76, Tomo A-12-Tro.

Apoderada judicial: Abogada EDITH XIOMARA ARLEO BACALAO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.259.

Parte demandada: MARILEMNZ JOSEFINA HERNÁNDEZ RONDÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.588.109.

Apoderada judicial: Abogada MARIA ANTONIETA ROJAS, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 40.415.

Acción: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Motivo: Apelación de sentencia definitiva.

Capitulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso subjetivo de apelación interpuesto por la abogada EDITH XIOMARA ARLEO BACALAO, en cu carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la sentencia dictada en fecha 13 de julio de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, actuando en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNÁNDEZ RONDÓN, y en consecuencia condenó a la parte actora al pago de las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 27 de julio de 2010, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, donde se establece que dicho lapso es improrrogable, admitiéndose solo las pruebas indicadas en el artículo 520 ejusdem.

Mediante diligencia de fecha 06 de agosto de 2010, la abogada EDITH XIOMARA ARLEO BACALAO, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, consignó ante esta Alzada escrito contentivo de sus alegatos.

Visto el auto de fecha 27 de julio de 2010, en que se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia, este Tribunal Superior procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 04 de marzo de 2010, la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que, en fecha 01 de enero de 2007 suscribió en forma privada, actuando en nombre de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, con la ciudadana MARIALEMNZ JOSEFINA HERNÁNDEZ RONDÓN un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, el cual tendría una duración de un (01) año fijo, contados a partir del 01 de enero de 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009, cuyo objeto es un inmueble constituido por una casa, distinguida con el No. 26, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda.

Que, la arrendataria a partir del mes de diciembre de 2009 dejó de cancelar los montos acordados en las Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Arrendamiento, por lo que debió haber hecho entrega material del inmueble arrendado libre de bienes y de personas, y en las mismas condiciones en que fue recibido, una vez culminado el contrato.

Que, en virtud de la ocupación del inmueble arrendado por parte de la arrendataria, su mandante ha dejado de percibir la cantidad de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00) mensuales, a partir del mes de enero de 2010, por lo que se encuentra experimentando una disminución en sus expectativas lucrativas, puesto que se le privó de una ganancia que pudo haber percibido al arrendar el inmueble objeto del litigio, a una tercera persona.

Seguidamente, solicitó que la arrendataria fuese condenada al pago de la cantidad de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00) por concepto del canon de arrendamiento insoluto correspondiente al mes de diciembre de 2009; a la suma de cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 50,00) relativo a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, correspondiente al mes de diciembre de 2009; a la cantidad de doscientos veintiocho bolívares fuertes (Bs. F. 228,00) por concepto de retardo en la entrega del inmueble, a razón de cuatro bolívares fuertes (Bs. F. 4,00) diarios, contados a partir del 01 de enero de 2010 hasta el 26 de enero de 2010.

Asimismo, solicitó que la arrendataria cancelara la cantidad de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00) mensuales por concepto de lucro cesante, cuyo pago deberá ser calculados desde el mes de enero de 2010 hasta que la arrendataria realice la entrega material del inmueble arrendado; así como también, a pagar la suma de cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 50,00) correspondientes a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes que se siguieron venciendo desde el mes de enero de 2010 hasta la verificación de la entrega del inmueble; a la suma de cuatro bolívares fuertes (Bs. F. 4,00) por cada día de retardo, que se siga produciendo en la entrega del inmueble; a los intereses moratorios causados hasta la fecha por las cantidades mencionadas, de conformidad con el artículo 1.277 del Código Civil; a la actualización monetaria de los montos y al pago de las costas y costos que se generen en la demanda.

Fundamentó la acción interpuesta en el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1273, 1275, 1277, 1579 y 1592 del Código Civil.

Asimismo solicitó, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 2° del artículo 588 ejusdem y el ordinal 7° del artículo 599 ibídem.

Estimó la demanda en la suma de CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 400,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando, se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la presente demanda y, en consecuencia se declarara con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, es cierto que suscribió de manera privada un Contrato de Arrendamiento con la demandante, en fecha 01 de enero de 2009, cuyo lapso se fijó en un (01) año fijo, hasta el 31 de diciembre de 2009.

Que, por cuanto la arrendadora no le notifico ni por escrito o verbalmente su deseo de no prorrogar el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, es por lo que se convirtió por imperio de la Ley en un contrato a tiempo indeterminado, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.

Que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 07 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, niega, rechaza y contradice, todos y cada uno de los hechos alegados por la parte demandante en la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, POR FALTA DE PAGO, DAÑOS Y PERJUICIOS Y, LUCRO CESANTE incoara en su contra.

Asimismo, niega, rechaza y contradice que haya incumplido con alguna de sus obligaciones contractuales, toda vez que se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, cuyo pago realizó mediante consignaciones por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el expediente signado con el No. 0223-0210, en virtud de la negativa de la arrendadora de no querer recibir el canon de arrendamiento y al no permitirle suscribir un nuevo Contrato de Arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho que adeude la cantidad de trescientos cincuenta bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. F. 350,00) por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009; así como también, la cantidad de cincuenta bolívares fuertes con cero céntimos (Bs. F. 50,00) por gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, correspondiente al mes de diciembre de 2009.
Negó, rechazó y contradijo que adeude la suma de doscientos veintiocho bolívares fuertes (Bs. F. 228,00) por concepto de retardo en la entrega del inmueble; así como también, la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00) mensuales, por concepto de lucro cesante; la suma de cincuenta bolívares fuertes (Bs. F.50,00) correspondientes a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes que se siguieron venciendo desde el mes de enero de 2010 hasta que se verifique la entrega material del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento; y la suma de cuatro bolívares fuertes (Bs. F. 4,00) por cada día de retardo que se sigan produciendo hasta que se verifique la referida entrega material.

Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que se le impute los intereses moratorios por concepto de daños y perjuicios, puesto que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; así como también, que se le pretenda aplicar la corrección monetaria y, el pago de las costas y costos que se generen de la demanda.

Negó, rechazó y contradijo, que se le desaloje del inmueble arrendado, puesto a que a su estado de solvencia no se le debe decretar extinguida la obligación contractual derivada del contrato suscrito.

Concluyó solicitando, se admitiera y sustanciara conforme a derecho el escrito de contestación a la demanda, y en consecuencia se declarara sin lugar la demanda interpuesta en su contra, con todos los pronunciamientos de Ley.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 15 de marzo de 2010, la parte demandante acompañó las siguientes documentales:

Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de enero de 2009. (f. 15 al 17 del expediente)

Recibo del canon de arrendamiento no cancelado por la arrendataria correspondiente al mes de diciembre de 2009. (f. 18 del expediente)

Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”. (f. 19 al 43 del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 15 de junio de 2010, donde promovió:

Documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en forma privada.

Recibo del pago insoluto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, signado con el No. 1.342.

Copia simple del expediente de consignaciones que cursa por ante el Juzgado Segundo de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el No. 0223/0210. (f. 79 al 116 del expediente)

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada mediante escrito de fecha 21 de junio de 2010, reprodujo el mérito favorable de los autos y promovió:

Copia certificada del expediente de consignaciones que cursa por ante el Juzgado Segundo de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, signado con el No. 0223/0210. (f. 119 al 155 del expediente)

Capitulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 13 de julio de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…omissis…

“Ante lo alegado por las partes, conforme a las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, en estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.”

…omissis…

“De acuerdo con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, de lo alegado por la parte actora, al interponer la acción de resolución de contrato de arrendamiento, a la misma correspondía demostrar las condiciones para procedencia de dicha acción como son: la bilateralidad de dicho contrato; si el incumplimiento que alega es total o parcial, o si es culposo, o esta previsto por las partes como causa específica de resolución, o dicha resolución esta prevista en la Ley, y que quien interpone la acción ha cumplido con su obligación; y por otro lado, a la parte demandada le correspondía demostrar su alegada solvencia, es decir, que ha cumplido con su obligación.
En el presente caso quedo plenamente demostrado la existencia de un contrato de arrendamiento que como contrato bilateral vincula a las partes, pues no es objeto de controversia la existencia de un contrato de arrendamiento, suscrito por las partes en fecha primero (01) de enero de dos mil nueve (2009), por un lapso de un (01), año fijo, contado a partir del primero (1°) de enero de dos mil nueve (2009), tal como o (sic) alega la parte actora en su escrito libelar y la parte demandada en su escrito de contestación, y que parte actora acompaña a su escrito libelar, un ejemplar del referido contrato, el cual fue apreciado en este mismo fallo, y que consecuentemente debe este Juzgador tener como convención arrendaticia la producida por la parte accionante y reconocida por la accionada en el presente juicio. La controversia se plantea es en relación a la temporalidad del contrato, es decir, si el mismo se ha indeterminado, según lo alegado por la parte demandada, pues a su decir, no se le manifestó, ni por escrito ni verbal su deseo de no prórroga del referido contrato de arrendamiento, y por ello, a su decir, se convirtió por imperio de la Ley a tiempo indeterminado; y, la falta de pago. Establecido lo anterior, corresponde a este Juzgado pronunciarse respecto de la naturaleza del contrato en referencia a los fines de determinar si nos hallamos en presencia de un Contrato por Tiempo Determinado o de un Contrato por Tiempo Indeterminado, ello en ejercicio del poder soberano que confiere a los Jueces el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual: “(…)Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe…” (Subrayado por el Tribunal). Al respecto, la doctrina ha establecido que la interpretación de los contratos constituye una actividad que no sólo persigue suprimir posibles ambigüedades y dudas, sino que además busca descubrir cual es la voluntad específica o concreta de las partes, a los fines de calificar o determinar la naturaleza del mismo. En otros términos podemos decir, que la calificación del contrato se refiere a la precisión o búsqueda de la naturaleza del mismo, es decir, su verdadera esencia o cualidad, que hace que el contrato sea lo que las partes calificaron como tal y no otro tipo, sin que ello signifique que tal determinación por las partes obligue al juzgador, toda vez que la calificación de la naturaleza del contrato es materia de orden público, y corresponde a los Jueces de Instancia interpretar los contratos por constituir una función soberana conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, antes citado. Ahora bien, la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento que vincula a las partes en este proceso, dispone: “(…) El plazo del presente contrato es de Un año (01), fijo, no prorrogable contado a partir del Primero (1°) del mes de Enero del año 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009 ambos inclusive. Una vez finalizado el contrato EL ARRENDATARIO siempre que se encuentre solvente con los cánones de arrendamiento gozará potestivamente de la prórroga legal arrendaticia establecida en el Artículo 38 del decreto con fuerza de Ley contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,…”. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que de la estipulación contractual anteriormente transcrita se desprende que la intención de las partes fue que el contrato tuviese una duración de Un (01) año fijo, el cual comenzaría a correr a partir del 1° de enero de 2009 y vencía el 31 de diciembre del mismo año, y una vez vencido dicho lapso comenzaría a computarse el lapso de prorroga legal establecida conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud del plazo fijo y la no prorroga del contrato convenido por las partes, por lo que debe considerarse como un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, el cual para el momento de la interposición de la presente demanda se encontraba en el lapso de prorroga legal antes señalado, que opera de pleno derecho, sin necesidad de notificación, que ante el vencimiento del plazo fijo estipulado, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador y potestivamente para el arrendatario, de acuerdo a lo previsto en el artículo 387 eiusdem, y que al fundamentarse la pretensión de la parte actora en la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago del canon de arrendamiento al mes de Diciembre de 2009, este Tribunal observa que el incumplimiento de dicho canon de arrendamiento corresponde al último mes, del plazo fijo estipulado por las partes, que conforme a lo previsto en el artículo 40 eiusdem, en caso de ser declaro con lugar dicho incumplimiento de sus obligaciones, bien sean contractuales o legales, no tendría derecho, la parte demandada, a continuar en el goce del beneficio de la prórroga legal.”

…omissis…

“(…) se evidencia que las partes han convenido expresamente como causa específica de resolución de contrato de arrendamiento, …”el atraso en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento dará derecho a LA ARRENDADORA a resolver de pleno derecho el presente contrato de arrendamiento y a exigir, en consecuencia la desocupación inmediata del inmueble arrendado y proceder judicialmente al cobro de las mensualidades vencidas y las que faltare por vencerse así como la indemnización por daños y perjuicios que ocasione tal incumplimiento”…, en cuyo caso no le es dado a los juzgadores entrar a valorar o calificar si el incumplimiento es total o parcial o si es de una obligación principal o secundaria, o no determinante, simplemente verifica que lo alegado por la parte actora, sea la causa específica de resolución de contrato, expresamente convenida por las partes, que como tal, debe estar prevista en el contrato que se hace valer, en el presente caso la parte actora alega en el capítulo tercero del libelo de demanda, del canon de arrendamiento y la insolvencia que presenta la arrendataria en su principal obligación, e invoca las cláusulas segunda y tercera del referido contrato de arrendamiento, en donde se indican los montos del canon de arrendamiento y los gastos de conservación y mantenimiento, que a decir, de la parte actora …”Montos que, fueron dejados de cancelar, por la arrendataria, a partir del mes de diciembre de dos mil nueve (2009).”…, y en el número 1° del particular segundo de su petitorio, la pretensión del canon de arrendamiento que a su decir alega como insoluto, correspondiente al mes de diciembre de dos mil nueve (2009), alegando como basamento jurídico el dispositivo de la parte in fine del artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con la parte in fine del artículo 1.264 ejusdem, y en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, de lo antes expuesto este Tribunal concluye que la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago correspondiente al mes de diciembre de 2009, no se subsume con lo expresado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, en el cual las partes expresamente establecieron como causal de resolución …”el atraso en el pago de dos (2) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento”…, lo que hace improcedente la presente acción, y así se decide.
En virtud de la declaración de improcedencia de la presente demanda, se hace inoficioso dictar pronunciamiento alguno sobre el resto de los pedimentos y alegatos de las partes. En consecuencia se desecha la demanda por resultar infundada, y así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 13 de julio de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara sin lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, actuando en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNÁNDEZ RONDÓN, y en consecuencia condenó a la parte actora al pago de las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, observa quien aquí decide que, constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata pues, de un requisito de que la sentencia debe contener una decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según los establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya culminada.

A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en forma privada un Contrato de Arrendamiento, en fecha 01 de enero de 2009, sobre un inmueble constituido por una casa, distinguida con el No. 26, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.
Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos emana, es de acotar que dicha fuerza siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, que:

“(…) El plazo del presente contrato es de Un año (01), fijo, no prorrogable contado a partir del Primero (1°) del mes de Enero del año 2009 hasta el 31 de diciembre de 2009 ambos inclusive. Una vez finalizado el contrato EL ARRENDATARIO siempre que se encuentre solvente con los cánones de arrendamiento gozará potestivamente de la prorroga legal arrendaticia establecida en el Artículo 38 del decreto con fuerza de Ley contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (…)” (Subrayado y negrilla de este Tribunal)

En consecuencia, esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal. Al respecto, en sentencia de la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 23 de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado RENÉ PLAZ BRUZUAL, se dispuso:

“(…)La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables (…)”

En este sentido, en el caso sub judice, se observa que la parte demandante interpuso la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que estipula:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía”

En consecuencia de lo anterior, es menester para esta Alzada señalar lo dispuesto por el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”

A tales efectos, señalada la normativa que rige la presente acción, este Juzgado Superior observa que, la parte demandante ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, quien actúa en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, interpuso la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud del incumplimiento de las obligaciones contractuales de la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON, parte demandada en el presente litigio.

De este modo, se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la Cláusula Quinta, por un período de un (01) año fijo, no prorrogable contados a partir del primero (01) de enero de 2009 hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2009, evidenciándose del contenido de esta cláusula el carácter de “a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y cuya resolución fue demandada.

Asimismo, se puede constatar de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes que, una vez finalizado el mismo la arrendataria podía hacer uso de su derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando no estuviera incursa en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. De allí pues, que en virtud de lo dispuesto en la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, las partes convinieron en que una vez culminado el lapso de duración del mismo, en fecha 31 de diciembre de 2009, la arrendataria gozaría de su derecho a la prórroga legal, siempre y cuando se encontrara solvente en pago de los cánones de arrendamiento.

Ahora bien, con respecto a las obligaciones que surgen para la arrendataria, el Código Civil prevé en su artículo 1.592 que:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Demostrada como ha quedado, en el caso sub examine, la existencia de la obligación a cargo de la arrendataria, correspondía a la demandada el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas y en especial, el pago de la manera pactada del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta en su contra.

En este estado, se hace menester, para quien aquí suscribe, analizar el pago correspondiente al mes de diciembre de 2009, cuyo incumplimiento se demanda, y en este sentido, se observa que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, alegó haber consignado por ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el canon correspondiente al mes de diciembre de 2009 y los subsiguientes, en virtud de la negativa de la administradora de recibírselos, cuyas consignaciones cursan al expediente del folio ciento diecinueve (119) al ciento cincuenta y cinco (155), haciéndose necesario verificar si han sido efectuadas conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Subrayado y negrilla por este Tribunal)

De este modo, ciertamente, el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite que, cuando el arrendador de un inmueble se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, pueda el arrendatario consignarla dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, en el Juzgado de Municipio competente por la ubicación del inmueble.

Así las cosas, se aprecia de las copias certificadas aportadas por la parte demandada, que las consignaciones se efectuaron de la siguiente manera:

• El mes de enero de 2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,00), consignados mediante planilla de depósito No. 24807685 de fecha 04 de febrero de 2010.

• El mes de febrero de 2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,00), consignados mediante planilla de depósito No. 29570895 de fecha 04 de marzo de 2010.

• El mes de marzo de 2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,00), consignados mediante planilla de depósito No. 24806026 de fecha 05 de abril de 2010.

• El mes de abril de 2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,00), consignados mediante planilla de depósito No. 24716922 de fecha 03 de mayo de 2010.

• El mes de mayo de 2010, por la cantidad de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,00), consignados mediante planilla de depósito No. 23762698 de fecha 02 de junio de 2010.

De esta manera, en atención a la problemática expuesta por la parte demandada, se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que, la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON no aporto prueba alguna que demostrara ante esta Alzada, el haber cancelado el canon correspondiente al mes de diciembre de 2009, no obstante a que haya realizado a lo largo del debate procesal las consignaciones respectivas del mes de enero de 2010 hasta el mes de mayo de 2010; de manera que, en virtud de su incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del último mes de duración del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, es por lo que la arrendataria ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON no tiene derecho al uso de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 40 ejusdem. Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Asimismo, el artículo 506 de la Ley Adjetiva vigente preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

De este mismo modo, siendo el caso que la parte demandada, presentó las consignaciones del mes de enero de 2010 hasta el mes de mayo de 2010, tal y como consta al expediente del folio ciento diecinueve (119) al ciento cincuenta y cinco (155), cuyos pagos corresponden a la suma establecida en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) por concepto del canon de arrendamiento mensual; y a la suma establecida en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50,00) por concepto de gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, es por lo que quien aquí decide, considera innecesario ordenar a la arrendataria el pago de las sumas que por lucro cesante demando la parte actora, toda vez que la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON realizó oportunamente los pagos por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, tal y como dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE.

En este estado, luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar esta Alzada, que la parte demandada por si, o por intermedio de su apoderada judicial, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello estar solvente en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, demandado como insoluto o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación; de manera que, se ordena a la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON a pagar a la arrendadora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) con respecto al canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009; y la suma de CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4,00) diarios por concepto de daños y perjuicios por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento, cuyos pagos se estableció en la Cláusula Segunda del contrato suscrito; asimismo, la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50,00) con respecto a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, cuyo pago se estableció en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de enero de 2009; así como también los intereses moratorios causados desde el mes de diciembre de 2009 hasta la fecha en que se materialice la entrega del inmueble arrendado, cantidades estas que deben ajustarse al Índice de Precios establecido por el Banco Central de Venezuela. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, la falta de pruebas por parte de la demandada, ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON, conlleva indefectiblemente a este Juzgado Superior, a declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, su incumplimiento contractual en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009; por lo cual, debe establecerse que la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se hace procedente y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho, por lo que se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por las partes, y consecuentemente, se ordena de manera inmediata a la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON la entrega material a la arrendadora del inmueble constituido por una casa, distinguida con el No. 26, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda; motivo por el cual, se REVOCA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 13 de julio de 2010. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo VI
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso subjetivo de apelación ejercido por la abogada EDITH XIOMARA ARLEO BACALAO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 13 de julio de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Segundo: se REVOCA la decisión dictada en fecha 13 de julio de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Tercero: PARCIALEMNETE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, quien actúa en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON, ambas partes plenamente identificadas, y en consecuencia, se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito en forma privada por las partes, en fecha 01 de enero de 2009.

Cuarto: Se ORDENA a la ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON, hacerle entrega de manera inmediata a la ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, quien actúa en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, del inmueble constituido por una casa, distinguida con el No. 26, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda.

Quinto: Se ORDENA a la parte demandada ciudadana MARILEMNZ JOSEFINA HERNANDEZ RONDON, a pagar a la parte demandante por concepto de daños y perjuicios:

• La cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 350,00) con respecto al canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009, cuyo pago se estableció en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de enero de 2009.
• La cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 50,00) con respecto a los gastos de conservación y mantenimiento de las áreas comunes, cuyo pago se estableció en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de enero de 2009.
• La cantidad de CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4,00) diarios por concepto de daños y perjuicios por cada día de atraso en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2009 hasta que se materialice la entrega del inmueble arrendado, cuyo pago se estableció en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de enero de 2009.
• Los intereses moratorios causados desde el mes de diciembre de 2009 hasta la fecha en que se materialice la entrega del inmueble arrendado.

Los montos establecidos en la presente decisión deben ajustarse al Índice de Precios establecido por el Banco Central de Venezuela.

Sexto: Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Séptimo: Se ordena la remisión del expediente al Tribunal de origen, en su oportunidad legal.

Octavo: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los once (11) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ
LA SECRETARIA

KATIUSCA GARCIAS

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once y media de la mañana (11:30 a.m.).
LA SECRETARIA

KATIUSCA GARCIAS
YD/KG/vp.-
Exp. No. 10-7243.