TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES

200º y 151º
PARTE ACTORA: EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V.- 12.114.371 y V.- 16.369.525, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: HARRY RAFAEL RUIZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 50.773.-
PARTE DEMANDADA: MARIANELLA MADRID PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 6.245.
APODERADO JUDICIAL DE
LA PARTE DEMANDADA: RAMON ENRIQUE GRATEROL, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 32.423.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA-VENTA.
EXPEDIENTE Nro. 18.384

CAPITULO I
ANTECEDENTES DEL CASO
Se inició el presente procedimiento por ante este Tribunal en fecha once (11) de julio de 2008, mediante el sistema de distribución de causas, la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoaran los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ, asistidos por el abogado en ejercicio HARRY RAFAEL RUIZ contra las ciudadanas MARIANELLA MADRID PEREZ y YUREILY GLISETT MADRID PEREZ.
Admitida la demanda y su reforma por autos de fechas 30 de julio de 2008 y 08 de agosto de 2008; este Tribunal libró la respectiva compulsa de citación en fecha 02 de octubre de 2008.
En fecha 20 de octubre de 2008, la parte accionante, ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ, otorgaron poder Apud-Acta al abogado HARRY RAFAEL RUIZ, a fin de que ejerciera su representación en juicio.
Por auto expreso de fecha 13 de noviembre de 2008, este Tribunal dictó aclaratoria mediante la cual dejó constancia que las codemandadas eran las ciudadanas MARIANELLA MADRID PEREZ y YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, dejando constancia que el referido auto formaría parte de la admisión de la demanda; librando este Juzgado nuevas compulsas de citación en fechas 09 de diciembre de 2008 y 21 de enero de 2009.
Cumplidos los trámites relativos a la citación, en fecha 16 de junio de 2009, compareció la ciudadana BEATRIZ PEREZ DE MADRID, en su carácter de Apoderada de la ciudadana MARIANELA MADRID PEREZ, quien otorgó poder Apud-Acta al abogado en ejercicio RAMON ENRIQUE GRATEROL.
En fecha 16 de junio de 2009, el abogado ENRIQUE GRATEROL, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada procedió a consignar escrito de contestación a la demanda.
Abierto a pruebas el juicio por imperio de Ley, sólo la parte demandada hizo uso de tal derecho, consignando al efecto escrito que las contiene, el cual fue agregado a los autos en fecha 30 de julio de 2009 y admitidas en fecha 06 de agosto de 2009.
En fecha 14 de agosto de 2009, la representación judicial de la parte accionante, abogado HARRY RAFAEL RUIZ, solicitó la reposición de la causa; cuya solicitud fue declara improcedente por auto de fecha 05 de octubre de 2009.
Por auto de fecha 12 de noviembre de 2009, este Tribunal fijó oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes, conforme a lo previsto en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14 de abril de 2010, este Tribunal fijó el lapso de sesenta días calendarios para dictar sentencia conforme a lo previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
RELACION DE LOS HECHOS
Alegatos de la parte actora:
Alegó la parte accionante en su texto libelar, lo siguiente:”Que es el caso que firmaron un contrato notariado de compra venta con la ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V.- 6.322.700 quien a su vez es apoderada de la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.- 6.245.004 (propietario del apartamento que más abajo se describe, objeto de esta demanda), en fecha 26 de junio de 2008, bajo el Nº 50, Tomo 127 por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda sobre un inmueble con las características siguientes: Un apartamento signado con el Nº y letra 14-G, ubicado en la Residencia Skorpio, Avenida Rocio, Los Teques. Estado Miranda, cuyas medidas y linderos se encuentran especificados en el documento de condominio, el cual se encuentra suficientemente registrado por ante las oficinas de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro, quedando anotado bajo el Nº 21, Tomo 21, protocolo primero de fecha (08) de diciembre (mes 12) de mil novecientos ochenta 1980 del trimestre en curso la cual doy aquí por reproducido. Con una superficie de SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON VEINTISEIS DECIMETROS CUADRADOS (67,26 mts2) y se encuentra ubicado en el Nor-Oeste del decimo cuarto piso (14) del norte del edificio. Esta alinderado dicho apartamento de la siguiente manera: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Pasillo de circulación; ESTE: Parte con escalera general y parte con pasillo de ventilación y OESTE: Apartamento 14-i, al cual corresponde del condominio Cuarenta y seis centésimas por ciento con tres décimas de centésimas por ciento (0.46,3%) y que según la clausula primera el precio del inmueble ya descrito seria la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 150.000) y en la clausula segunda se describe perfectamente que en la firma del mencionado documento entregaron la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 20.000) que conforman las arras de la negociación y entonces quedara un saldo de CIENTO TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 130.000) pero al paso de los días hemos entregado otras cantidades de la manera siguiente: A.- Dos mil trescientos bolívares (Bs. 2.300) como parte de pago del precio y para ser descontado del saldo total. B.- Por perito quinientos bolívares (Bs. 500). C.- Certificación de ingreso visada ciento ochenta bolívares 8Bs. 180). D.- Certificación de ingreso no visado ciento veinte bolívares (Bs. 120). E.- Cheque (aumento venta) quinientos bolívares (Bs. 500). F.- Quinientos sesenta bolívares (Bs. 560) por certificación de gravamen. G.- Y además dos mil doscientos cincuenta bolívares (Bs.2250) por certificación de documentos de compra-venta y visado del mismo. Todo para un total de VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 26.410). Pero dado que la ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, ya antes descrita, en fecha jueves 03 de julio de 2008, nos manifestó que ya no iba a seguir con la negociación (con la venta del apto en cuestión), fuera de eso la certificación de gravamen fechada 27 de mayo de 2008, que tiene un (1) mes de vigencia para el Banco culminó en vida útil el 27 de junio de 2008, pero además de todo lo dicho el documento de opción compra-venta (el ultimo) fue firmado por ante la notaria en fecha 26 de junio de 2008 y debía introducirse al BANCO DEL TESORO a esa misma fecha o al día siguiente o los cinco (5) días restantes (ya que para el control interno del Banco, o de los Bancos; el documento de opción compra-venta a más tardar debe tener un vencimiento de siete (07) días pero la vendedora YUREILY GLISETT MADRID PEREZ) no tenia ni 1.- La solvencia del derecho de frente y 2.- La constancia de catastro, ambos requisitos indispensables para recibir toda la documentación en el Banco el Tesoro y como ya ella (YUREILY GLISETT MADRID PEREZ) apoderada de la propietaria MARIANELLA MADRID PEREZ no había manifestado verbalmente que no les quería vender, es por lo que proceden a demandar como en efecto lo hacen a la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ y por ende en forma solidaria a su apoderada (y hermana) Sra. YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, por cumplimiento de contrato en cuanto a entregar lo estipulado en la clausula segunda, más los intereses, más lo entregado en otras porciones que da un total de VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 26.410). Fundamenta su demanda en los artículos 1.155, 1.159, 1.160, 1.166 y en forma especial el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano (…)”.-
Alegatos de la parte demandada:
En la oportunidad legal para que tuviera lugar el acto de contestación, la parte demandada alegó lo siguiente: De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, acepta como no controvertidos los siguientes hechos: PRIMERO: Que su representada Ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ suficientemente identificada en estos autos, suscribió en fecha veintiséis (26) de junio del 2008, por intermedio de su apoderada Ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, también identificada en autos, con los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA Y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ, el contrato de opción de compra venta sobre el apartamento 14-G de las Residencias SKORPIO, ubicada en la Avenida Roscio en esta Ciudad de Los Teques del Estado Miranda que riela a los autos; SEGUNDO: Acepto como no controvertido, que mi representada se obligó a hacer entrega a los precitados ciudadanos, de la documentación que necesitasen para tramitar el crédito hipotecario, entre ellos y expresamente según reclaman: Certificación de Gravamen, Solvencia de Derecho de Frente y Constancia Catastral; TERCERO: Que los compradores como se les denominó en el contrato, tenían siete días a partir de la firma de la opción (26 de junio de 2008), para introducir su solicitud de crédito ante el banco escogido y que el plazo para que las partes cumpliesen con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta era de noventa (90) días más una prorroga de treinta (30) días, contados a partir de la fecha de autenticación de la opción de compra venta, es decir, que el documento definitivo se debió haber otorgado hasta el veintiséis (26) de octubre del 2008, antes no estaban obligados a hacerlo. Pero rechaza enfáticamente la temeraria demanda que se le ha incoado a su representada. Rechaza que su representada este obligada a cancelar cantidad alguna por concepto de resarcimiento establecido en la Cláusula Segunda del contrato por cuanto: 1) Es falso que la ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ haya manifestado a LOS COMPRADORES, “que ya no iba a seguir con la negociación”; 2) Es totalmente falso que su representada no tuviese al día con la solvencia de derecho de frente, la constancia de catastro y la certificación de gravámenes del inmueble. Que como se puede observar del escrito libelar, la pretensión de la parte actora es que se condene a su representada a pagar unos supuestos daños causados por su incumplimiento; pero es el caso que la parte actora demandó, en forma por demás extemporánea, el reintegro de las arras que entregó y de otros gastos, SIN QUE HASTA LA FECHA EN QUE INTERPUSO LA DEMANDA, NINGUN TRIBUNAL DE LA REPUBLICA HAYA CONDENADO A MI REPRESENTADA POR HJABER INCUMPLIDO CON SUS OBLIGACIONES. En primer lugar tal y como se demostrará oportunamente su representada sí tenía al día los documentos requeridos. Que por otra parte, la obligación de otorgar el documento de venta, que asumió al suscribir la Opción de compra-venta, ESTABA SUJKETA A UN PLAZO DE 90 DIAS MAS UNA PRORROGA DE 30 DIAS MAS, CONTADOS A PARTIR DEL 26 DE JUNIO DE 2008 (26-6-08 HASTA EL 26-10-08), ello según se evidencia de la Clausula Cuarta del contrato suscrito, por lo que hasta esa fecha no puede exigírsele el cumplimiento de su obligación. Como se puede observar esta demanda fue interpuesta y admitida en fecha 30 de julio de 2008, es decir antes del vencimiento del plazo concedido a su representada para otorgar el documento de venta. PARA ESA FECHA LOS ACTORES CARECIAN DE INTERES PARA INTERPONER LA ACCION. (…). OBSERVE CIUDADANO JUEZ, QUE SOLO SE ESTA DEMANDANDO A SU REPRESENTADA PARA QUE “ENTREGUE LO ESTIPULADO EN LA CLAUSULA SEGUNDA DEL CONTRATO, MAS LOS INTERESES Y OTROS GASTOS”, A LO CUAL, SOLO ESTARIA OBLIGADA SI HUBIESE RESULTADO CONDENADA PREVIAMENTE POR HABER INCUMPLIDO CON SUS OBLIGACIONES PRINCIPALES (…)”
CAPITULO III
MOTIVA
El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los limites del oficio del Juez, lo que significa que él esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el limite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme al Ordinal 5ª del artículos 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
En este orden de ideas quien aquí juzga pasa de seguidas a decidir la presente causa de la siguiente manera:
Tal y como fue planteada la litis, pasa este Tribunal a analizar las pruebas cursantes a los autos para determinar en primer lugar si la parte actora demostró los hechos que alegó en su escrito libelar, es decir, el incumpliendo por parte de la vendedora de hacerle entrega de los requisitos indispensables para recibir la documentación ante el Banco del Tesoro para el tramite de la venta como lo son la solvencia del derecho de frente y la constancia de catastro; dentro del tiempo hábil, pactados por las partes en el contrato objeto de litigio; de hacerlo la demanda que encabeza este expediente será declara Con Lugar el la parte dispositiva del fallo, en caso contrario pasará el Tribunal a determinar la procedencia o no de la presente acción.
CAPITULO IV
DE LA CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre la carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, que según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, debe probar quien afirma la existencia de un hecho, no quien lo negó, más el demandado toca la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in exipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el Expediente Nro. 00-261, Sentencia Nº 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

“…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

Conforme a lo antes expuesto, este Juzgador pasa de seguidas a analizar el acervo probatorio cursante a los autos.
SECCION I
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte accionante trajo a los autos los siguientes medios probatorios:
DOCUMENTALES: Contentivas de:
1.- (Folios 06 al 11).Copia simple de contrato de opción compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 26 de junio de 2008, cuya copia certificada cursa a los folios cincuenta y cuatro (54) al cincuenta y ocho (58) del expediente, la cual quedó anotada en los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, bajo el número 50, Tomo 127, de fecha 26 de junio de 2008, y por cuanto se observa que los mismos constituyen documentos públicos emanados de funcionarios competentes, este Tribunal le confiere a los mismos todo el valor probatorio que de ellos emanan de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
De dicha documental se observa: a) Que la ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, en representación de la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ, en su condición de VENDEDORA y los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ, en su condición de COMPRADORES suscribieron contrato de opción de compra venta sobre un inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº y letra 14-G, ubicado en Residencias Skorpion, Avenida Roscio, Los Teques, Estado Miranda; b) Que el precio de la venta era de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo); c) Que en la Clausula Segunda los compradores hicieron entrega la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) como concepto de arras. En consecuencia por encontrarse ambas partes conteste por no haber sido impugnado, ni tachado el documento en referencia, queda establecido para quien aquí decide que los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ al momento de la firma del mismo, entregaron a la ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, apoderada de la ciudadana MARIANELA MADRID PEREZ, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) por concepto de arras y así se establece.-
2.- (Folios 12 al 14), marcado como anexo “B”, Copias simple de poder otorgado por la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ a la ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, en fecha 30 de abril de 2008, por ante el Consulado General en Miami, Estado de Florida, este Tribunal por cuanto observa que el referido instrumento poder no fue tachado, ni impugnado por la parte a quien le fue opuesto, le confiere todo el valor probatorio que de el emanan de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3.-(Folios 48 al 53), marcado “A”. Copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto de venta, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el número 44, Tomo 23, Protocolo Primero, de fecha 22 de septiembre de 2005, dicha probanza constituye documento público que emana de un funcionario en ejercicio de sus competencias especificas, por lo cual este Tribunal le confiere al mismo pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dicha documental se evidencia que la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ, aparece en la respectiva Oficina de Registro Público como propietario o titular del derecho real del inmueble objeto del litigio. Así se establece.-
4.- (Folio 98) Copia simple marcada con la letra “A” de contrato de opción compra venta, suscrito por la ciudadana MARIANELLA MADRIZ PEREZ y los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ.
5.- (Folios 99 y 100) Copias simples de Cheques, marcadas A1 y A2.
6.- (Folio 101) Copia simple de Recibo de pago, fechado 17 de junio de 2008, marcado con la letra A3.
7.- (Folio 102) Copia simple de cheque,
8.- (Folio 103) Copia simple de Requisitos, marcados con la letra “K”, el Tribunal respecto de dichas documentales observa que las mismas constituyen copia simples las cuales no reúnen los requisitos exigidos para ser promovidos en juicio, por tanto carecían de valor probatorio desde el mismo momento de su promoción, razón por la cual quien aquí suscribe las desecha del proceso por carecer de valor probatorio y así se decide. Aunado a ello de las actas procesales se evidencia que las mismas fueron traídas a los autos por la parte accionante fuera del debate probatorio y así se establece.
SECCION II
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte actora en oportunidad legal alegó el principio de comunidad de las pruebas que fueran aportadas en el juicio por la accionante, específicamente la opción de compra suscrita entre las partes, para lo cual el Tribunal se pronuncia de la siguiente manera:
El principio de la comunidad de la prueba sirve para determinar el elemento que de universal tiene la prueba cuando es promovida, significando que ella beneficia y favorece a todas las partes de una controversia por igual. Es el principio según el cual la prueba evacuada o producida a los autos pertenece al proceso, con independencia de quien la promovió o produjo, por lo cual sus efectos favorecen o desfavorecen a ambas partes por igual, sin que su aportante o promoverte pueda desistir de ella, una vez evacuada o producida. La Casación venezolana en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1969 señaló que dicho principio tenía su “justificación jurídica en que, como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado” (Ramírez y Garay, página 333, Tomo XXIII).
El principio de comunidad de la prueba posee tres características: a) Toda prueba surte efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para dicho proceso, sin que importe quien la haya promovido; b) El destinatario de la prueba no es una parte específica, no es tampoco su promoverte, es, siempre y en todo caso el proceso y c) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ellas, pues el mérito y la convicción que de ella dimana es independiente del propósito del promoverte, sólo subordinado a la soberanía del juzgador. Así se establece.
Asimismo consignó a los autos, los siguientes medios probatorios:
DOCUMENTALES: Contentivas de:
1.- (Folios 66 al 69).- Instrumento Poder, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, la cual quedó anotada bajo el número 49, Tomo 144, de fecha 16 de diciembre de 2003, mediante el cual se evidencia que la ciudadana MARIANELA MADRID PEREZ, en su condición de parte demandada, confirió poder especial a la ciudadana BEATRIZ PEREZ DE MADRIZ, a fin de que representara sus derechos e intereses; cuya documental no fue impugnada por la parte a quien le fue opuesta, motivo por el cual quien aquí suscribe la valora tanto en su merito como en su contenido por tratarse de documento público, conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2.- (Folio 77). CERTIFICACION de IMPUESTOS SOBRE INMUEBLES URBANOS, marcada con la letra “A”, emitida por la Dirección de Hacienda del Municipio Guaicaipuro, fechada 27 de octubre de 2008; mediante la cual se evidencia que dicho organismo certificó que la ciudadana MARIANELA MADRID PEREZ para la fecha en la cual se expidió la misma se encontraba solvente en los impuestos sobre inmuebles urbanos.
3.- (Folios 78 y 79). Certificado de Solvencia, expedido por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro. Dirección de Hacienda, marcada con la letra “B”, con fecha de emisión 27 de junio de 2008, a nombre de la ciudadana MADRID PEREZ MARIANELLA.
4.- (Folio 80). Cedula Catastral, fechada 27 de junio de 2008, marcada con la letra “C”, mediante la cual se evidencia que el Boletín Catastral se identifica con el número 17176, a nombre de la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ, sobre el inmueble ubicado en la Avenida Roscio, Edificio Residencias SKORPIO, piso 14, apartamento 14-G, Los Teques- Estado Miranda; cuyas documentales valora este Tribunal tanto en su merito como en su contenido y así se establece.
El Tribunal respecto a dichas probanzas observa que las mismas constituyen documento público administrativo emanado de un órgano del Estado, es decir, son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, los cuales versan bien sea sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, permisos, habilitaciones, suspensiones, sanciones y otros) o bien que constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos y que por tener la firma de un funcionario administrativo dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.
Por otra parte los documentos públicos administrativos gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad y por cuanto los mismos emanan de entes del Estado con personería jurídica de carácter público, y contienen la firma del funcionario y sello respectivo, el cual no fue desvirtuado en oportunidad legal por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de el emana y que hace plena fe entre las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil y así se decide.
5.- (Folios 82 al 84). Certificación de Gravamen, marcada con la letra “D” del inmueble propiedad de la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ, expedida por la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, este Tribunal aprecia dicha documental y le concede pleno valor probatorio por ser un instrumento que emana de un funcionario competente, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Analizado el acervo probatorio de las partes seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a decidir la presente causa fundamentado en las siguientes consideraciones:
CAPITULO V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO: Observa quien aquí decide que el presente juicio se origina por demanda presentada por los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ, en virtud del incumplimiento de la parte demandada del contrato de opción compra venta debidamente autenticado, por cuanto en su decir la vendedora no tenia al día los documentos necesarios para el tramite del crédito ante el Banco del Tesoro como lo eran la solvencia del derecho de frente y la constancia de catastro, ambos requisitos indispensables para la solicitud del crédito ante la referida institución bancaria, aduciendo los accionantes el pago de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000) que conforman las arras de la negociación, establecidas en la Cláusula Segunda del referido contrato de opción; así como el pago de otras cantidades dinerarias. Por otra parte alegan los mismos que la ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, manifestó en fecha 03 de julio de 2008 no seguir con la negociación.
SEGUNDO: Conforme a lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y por su parte quien pretenda que sido libertado de ella debe probar el pago, o la extinción de la obligación si fuere el caso.
TERCERO: Establecido lo anterior, este sentenciador observa que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y el contenido del contrato o promesa bilateral de compra venta, que sirve de fundamento por no haber sido tachado por la parte a quien le fue opuesta y visto que el hecho controvertido en la presente litis lo constituye que no fue posible llevar a cabo la venta por cuanto la parte demandada para el momento respectivo no contaba con la documentación requerida por la institución bancaria, como lo eran la solvencia del derecho de frente y la constancia de catastro, pasa de seguidas este Juzgador a emitir pronunciamiento al respecto en los numerales siguientes:
CUARTO: Adminiculando las pruebas cursantes a los autos, se puede constatar que la parte demandada para la fecha estipulada en el contrato de opción compra venta, tenia al día los documentos requeridos como lo eran la solvencia de derecho de frente y la constancia catastral por cuanto específicamente a los folios 78, 79 y 80, se evidencia que las mismas fueron expedidas por dichas dependencias administrativas en fechas 27 de junio de 2008, es decir, un día después de la autenticación del contrato bilateral, el cual fue presentado por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 26 de junio de 2008, por tanto, para quien aquí decide, la parte demandada para la citada fecha y dentro del tiempo útil acorado por las partes en el contrato promisorio, tenia en su poder los documentos in comento. Así se decide.
QUINTO: Que se evidencia que la parte accionante, solicita a la parte demandada el pago de las arras, establecidas en la clausula segunda del referido contrato, la cual establece.

CLAUSULA SEGUNDA: “Los compradores hacen entrega en este acto la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTE (Bs.F. 20.000,oo) como concepto de Arras de Fiel Cumplimiento, si la negociación no llegara a realizarse por incumplimiento de Los Compradores, La Vendedora se quedará con el (100%) de la Cantidad entregada en Arras y si la negociación no se culminara con un buen fin por incumplimiento de la Vendedora está deberá devolver la cantidad dada al Arras más los intereses que devengaren”

Al respecto este Tribunal considera prudente transcribir el concepto de Arras extraído de la Enciclopedia Jurídica OPUS, Tomo I, Páginas 486 y 487.-
Arras: Del latín arrha; del griego arrhabòn; lo que se da por prenda y señal de un contrato…Las indemnizaciones de los daños y perjuicios provenientes del incumplimiento culposo de una obligación derivada de un contrato son susceptibles de ser garantizadas mediante la entrega de una cosa hecha por una de las partes a la otra. La prestación de la cosa que sirve de garantía del cumplimiento de la obligación se denomina arras…”
Doctrinariamente las arras constituyen el aseguramiento del cumplimiento de una o varias obligaciones, incluyendo la suscripción del contrato, `pautadas en el mismo, y por ello funge como garantía de todos los daños y perjuicios irrogados por la inejecución del pacto obligacional salvo convenio en contrario.
Por su parte establece el artículo 1.263 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.263: “A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”.

La mencionada norma representa la simple aplicación del cumplimiento en especie de las obligaciones, con posterioridad al vencimiento del plazo exigible para ello, consistente en la elección de la parte afectada por el incumplimiento de la obligación de su contraparte, entre la ejecución en especie (tal como se contrajo el deber) o la ejecución en equivalente (indemnización compensatoria por los daños y perjuicios), consagrada en materia de contratos bilaterales.
El Tratadista Nicolás Vegas Rolando, conceptúa las “arras” como la suma de dinero o la cosa que da uno de los contratantes de una obligación, o para garantizarle una indemnización en caso de incumplimiento del contrato o en un momento diverso, sea para conformarlo.
Asimismo establece el artículo 1.258 del Código Civil define la Clausula Penal de la siguiente forma:

“La clausula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo”.

De la norma transcrita se desprende que la clausula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato, conforme lo dispone el artículo 1.263 eiusdem.
Ahora bien, por cuanto de la revisión de las actas procesales que conforman el expediente, se evidencia que la parte accionante no trajo al proceso medio probatorio alguno capaz de demostrar el incumplimiento por parte de la promitente vendedora, ciudadana YUREILY GLISETT MADRID PEREZ, en su condición de apoderada de la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ, en lo que respecta a que en la fecha estipulada por las partes la demandada no contaba con la documentación necesaria para el tramite del crédito por ante el Banco del Tesoro y menos aun que haya demostrado la manifestación de voluntad por parte de la vendedora de no seguir con la respectiva negociación, por tanto, no le es aplicable a favor de los accionante, lo dispuesto en la Clausula Segunda del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda en fecha veintiséis (26) de junio de dos mil ocho (2008). Así se decide.
SEXTO: Aunado a todo lo anterior, no debe este Sentenciador pasar por alto lo siguiente: Que las partes contratantes en la Clausula Cuarta del contrato in comento, establecieron lo siguiente:

CLAUSULA CUARTA: “La duración de la presente OPCION DE COMPRA-VENTA, será de Noventa (90) días con una prorroga de Treinta días, contadas a partir de la fecha de la autenticación del presente documento…”

De la revisión efectuada por este Sentenciador a dicho documento se observa: a) Que el plazo máximo establecido para el respectivo otorgamiento era de noventa (90) días contados a partir de la fecha de autenticación del mismo, más una prorroga de treinta días, es decir, que dicho contrato fue presentado para su autenticación por ante la Notaria Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, es decir de una breve operación aritmética se evidencia que el lapso de noventa (90) días transcurrió de la siguiente manera y su respectiva prorroga de treinta (30) días de la siguiente manera julio, agosto, septiembre y octubre de 2008, observando quien aquí suscribe que los accionantes procedieron a interponer la presente demanda dentro los primeros treinta (30) días de los noventa establecidos en la clausula Cuarta del contrato en referencia, es decir, que dicha demanda fue interpuesta de manera prematura y así se observa.

En conclusión
No habiendo demostrado la parte accionante durante la secuela del proceso, el incumpliendo del contrato de opción de compra-venta por parte de la demandada, ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ, es forzoso para este Tribunal declarar Sin Lugar la presente acción en la parte dispositiva del fallo y así se decide.
CAPITULO VI
DECISION
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, y de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil declara: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA-VENTA incoaran los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ contra la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ; ambas partes identificadas anteriormente.
Por haber resultado la parte accionante totalmente vencida en el proceso, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso establecido para ello, se ordena la notificación de las partes, todo ello de conformidad con lo previsto en el artículo 251 ibidem.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en Los Teques a los nueve (09) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

DR. HÉCTOR DEL V. CENTENO G.
EL SECRETARIO TITULAR.
ABG. FREDDY BRUZUAL
NOTA: En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

EL SECRETARIO TITULAR.
HDVCG/Jenny
Exp. No. 18.384

Quien suscribe, Abogado FREDDY BRUZUAL, Secretario Titular del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, CERTIFICA: Que las anteriores copias fotostáticas son traslado fiel y exacto de sus originales que corren insertas en el expediente Nro. 18.384 contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoaran los ciudadanos EVELYN DEL CARMEN PACHECO GARMENDIA y CARLOS JOSE AGUILERA PEREZ contra la ciudadana MARIANELLA MADRID PEREZ. Certificación que se hace de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil y 1° de la Ley de Sellos. Los Teques, nueve (09) de diciembre de dos mil diez (2010).-

EL SECRETARIO TITULAR

ABG. FREDDY BRUZUAL

Exp Nro.18.384
FB/Jenny.-