TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO GUAICAIPURO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 098348

PARTE ACTORA: JUANA ABUD ADDOD, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.572.141.

PARTE DEMANDADA: GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-12.748.855.

APODERDOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: GERMÁN MACERO BELTRÁN, ARMANDO RODRÍGUEZ, DIOGENES NAVAS RICO y WILMAR JAMELY LIZARDO GONZALEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.692, 37.245, 15.886 y 75.661, respectivamente.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ MANUEL GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.683.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: Definitiva

I

En fecha 03 de julio de 2009, los abogados GERMÁN MACERO BELTRÁN, ARMANDO RODRÍGUEZ y DIOGENES NAVAS RICO, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana JUANA ABUD ADDOD, anteriormente identificados, presentaron demanda por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio del Municipio Guaicaipuro, contra la ciudadana GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, también identificada anteriormente, correspondiendo por orden de sorteo a este Juzgado conocer de la misma, alegando en su escrito libelar que: 1) Consta de documento otorgado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 11 de julio de 2007, bajo el N° 34, Tomo 87, que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, para destinarlo a vivienda o comercio, un inmueble constituido por uno de los anexos de la casa quinta denominada con el nombre de “Quinta Claret”, ubicada en la avenida A-1 de la Urbanización El Pinar, en Jurisdicción de la Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, para uso de oficina. 2) El inmueble anexo Casa Quinta objeto del arrendamiento esta constituido por la Planta Baja, que consta de un estacionamiento techado para dos vehículos ubicado en la mano izquierda de la fachada principal, integrado por cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) baños, cocina empotrada con cocina a Gas marca TAPPAN, campana de acero inoxidable, fregadero de acero inoxidable, horno a gas y encendido eléctrico marca TAPPAN, despensa y patio trasero enrejado con su lavandero, termo eléctrico y escalera de metal que permite el acceso a la azotea de la casa quinta; área central con escalera de metal y madera que permite el acceso a la Planta alta del inmueble. La planta alta que está conformada por una habitación segregada en dos secciones con baño. 3) En la Cláusula Tercera, las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.250.000,oo) equivalente a CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.250,oo), por los primeros seis (6) meses del contrato de arrendamiento, es decir, desde el 01-08-2007 hasta el 28-2-2008, y a partir de los meses subsiguientes el canon de arrendamiento sería de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) hoy CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,oo). 4) El canon de arrendamiento mencionado de último lugar sería aplicado a partir del 01 de marzo de 2008 hasta el 31 de julio de 2008. 5) En la parte infine de dicha Cláusula establece que la arrendataria cancelaría el primer día de cada mes, por mensualidades adelantadas y que quince (15) días después del vencimiento de atraso en el pago daría derecho a la arrendadora a resolver de pleno derecho el contrato y en consecuencia solicitar de inmediato la desocupación del inmueble arrendado. 6) Según se convino en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, la duración fue convenida por un (1) año fijo prorrogable a partir del 1 de agosto de 2007 hasta el 30 de julio de 2008, siempre y cuando una de las partes de aviso a la otra con treinta (30) días de antelación al vencimiento, y para el supuesto negado que la arrendataria hubiese cumplido con las condiciones anteriormente mencionadas la arrendataria tendría derecho al disfrute de la prorroga legal prevista en el literal a) del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 7) En la Cláusula Décima se estableció, que la arrendataria recibió en perfecto estado y solvencia los siguientes bienes: un servicio y línea telefónica N° 0212-461.4266, solvente y al día en el pago y perfecto funcionamiento, instalaciones sanitarias, lavamanos y pocetas en buen estado. 8) En la Cláusula Décima Quinta las partes eligieron como domicilio especial con exclusión de cualquier otro a la ciudad de Los Teques Estado Bolivariano de Miranda a la jurisdicción de cuyos Tribunales se someterían, en caso de cualquier controversia. 9) Es el caso que la Arrendataria ciudadana GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, a pesar de la insistencia y diligencia realizada por su representada para que cumpla con sus obligaciones de devolver el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas y además de incumplir con el pago de los cánones insolutos, pues está debiendo, presuntamente, hasta la fecha más de doce (12) mensualidades, por lo que debía entregar el inmueble totalmente desocupado libre de bienes y personas y en las misma buenas condiciones en que se le entregó a partir del 30 de julio de 2008, perdiendo en consecuencia las prerrogativas de la prorroga legal establecida en el artículo 38 del decreto con fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios. 10) Igualmente conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al haber incumplido el arrendatario con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y en la Ley; al no haber hecho entrega del inmueble a su representada, al vencimiento del plazo estipulado en la convención contractual, así como al haber incumplido en el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y dejados de pagar, hace procedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. 11) Por todos los hechos narrados y con fundamento en la normativa legal expresada, es por lo que ocurren para demandar en nombre y representación de la ciudadana JUANA ABUD ADDOD, para que convenga o de lo contrario a ello la condene este tribunal, en lo siguiente: Primero: Que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, el mismo venció el 30 de julio de 2008 y hasta esa fecha adeuda mas de doce (12) meses de cánones insolutos y desde esa última fecha, hasta la presente el pago del equivalente que se reservan demandar por concepto de daños y perjuicios compensatorios, conforme al parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Segundo: Que conforme a la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y el Artículo 40 de la Ley de Arrendamientos, al haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el 1° de agosto de 2007 hasta el 30 de julio de 2008 y desde esa última fecha hasta la presente fecha no ha cancelado absolutamente ninguna mensualidad de la locación. Tercero: En que como consecuencia del vencimiento del último plazo arriba señalado debió haber hecho entrega del inmueble a su representada libre de bienes y personas en las mismas buenas condiciones que lo recibió, entrega ésta que debió efectuarse el día 31 de julio de 2008, además de que estuviere solvente en los pagos de arrendamiento. Cuarto: En que cumpla con el Contrato de Arrendamiento y entregue a su representada de manera inmediata sin plazo alguno, el inmueble arrendado, inmueble constituido por el anexo “Casa Quinta” que forma parte de la Quinta Claret ubicada en la Avenida 1 de la Urbanización El Pinar, en jurisdicción de la Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital constituido por la Planta Baja, que consta de un estacionamiento techado para dos vehículos ubicado en la mano izquierda de la fachada principal, integrado por cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) baños, cocina empotrada con cocina a Gas marca TAPPAN, campana de acero inoxidable, fregadero de acero inoxidable, horno a gas y encendido eléctrico marca TAPPAN, despensa y patio trasero enrejado con su lavandero, termo eléctrico y escalera de metal que permite el acceso a la azotea de la casa quinta; área central con escalera de metal y madera que permite el acceso a la Planta alta del inmueble. La planta alta que está conformada por una habitación segregada en dos secciones con baño. Fundamenta su acción en los artículos 1160, y 1167 del Código Civil, en concordancia con los artículo 33, 40 y literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 20 de julio de 2009, comparece el abogado GERMÁN MACERO BELTRÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consigna los recaudos necesarios a los fines de la admisión de la demanda.
En fecha 22 de julio de 2009, se admite la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, para el segundo día de despacho siguiente más un (1) día que se le concedió como término de distancia, a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
Mediante diligencia suscrita en fecha 06 de agosto de 2009, comparece el abogado GERMÁN MACERO BELTRÁN, apoderado judicial de la parte actora, y consigna los fotostatos a los fines de su certificación y citación de la demandada. Asimismo, solicita la entrega de la compulsa conforme a lo establecido en el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de septiembre de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, abogado GERMÁN MACERO BELTRÁN, quien recibe la compulsa del libelo de demanda, a los fines de gestionar la citación personal de la parte demandada.
Mediante diligencia suscrita en 20 de noviembre de 2010, el apoderado actora, consigna la comisión devuelta por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, por no haber podido practicar la citación de la demandada, y solicita la citación por carteles conforme a lo estipulado en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de noviembre de 2009, se libraron los correspondientes carteles de citación.
Cumplidas todas y cada una de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, sin que la parte demandada compareciera ante este Juzgado a darse por citado, en fecha 05 de agosto de 2010, comparece la apoderada judicial de la parte actora, abogada WILMAR JAMELY LIZARDO GONZÁLEZ, y solicita se proceda a la designación de un Defensor Ad-Litem, a los fines de la prosecución de la demanda.
Por auto dictado en fecha 10 de agosto de 2010, se designa defensor judicial a la parte demandada, al abogado JOSÉ MANUEL GÓMEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29. 683, librándose la correspondiente Boleta de Notificación.
En fecha 12 de agosto de 2010, comparece el Alguacil de este Juzgado, y consigna copia de la Boleta de Notificación librada al Defensor Judicial designado, debidamente firmada.
En fecha 22 de septiembre de 2010, comparece el abogado JOSE MANUEL GÓMEZ, en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada, y solicita se fije nueva oportunidad, a los fines de manifestar su aceptación o excusa al cargo, toda vez que se encontraba de reposo y se le hizo imposible acudir el segundo día hábil siguiente a la constancia en autos de su notificación. Dicho pedimento fue acordado por auto dictado en fecha 24 de septiembre de 2010.
En fecha 28 de septiembre de 2010, comparece el Alguacil de este Juzgado, y consigna copia de la Boleta de Notificación librada al Defensor Judicial designado, debidamente firmada.
En fecha 30 de septiembre de 2010, comparece el abogado JOSE MANUEL GÓMEZ, en su carácter de defensor Judicial de la parte demandada, quien acepta el cargo para el cual fue designado jurando cumplir bien y fielmente las obligaciones inherentes al mismo.
Mediante diligencia suscrita en fecha 13 de octubre de 2010, el abogado GERMÁN MACERO BELTRÁN, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicita la citación del Defensor Judicial Designado a la parte demandada.
En fecha 15 de octubre de 2010, se libró la correspondiente Boleta de Citación al Defensor Judicial designado, abogado JOSÉ MANUEL GÓMEZ.
En fecha 29 de octubre de 2010, comparece el Alguacil de este Juzgado, y consigna copia de la Boleta de Citación librada al Defensor Judicial designado, debidamente firmada.
En fecha 04 de Noviembre de 2010, comparece el abogado JOSE MANUEL GÓMEZ, en su carácter de Defensor Judicial de la parte demandada, y consigna escrito de Contestación a la demanda.
Por diligencia suscrita en fecha 08 de noviembre de 2010, el apoderado judicial de la parte actora, abogado GERMÁN MACERO BELTRÁN, consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 10 de noviembre de 2010.
En fecha 16 de noviembre de 2010, comparece el defensor Judicial designado a la parte demandada, y consigna escrito de promoción de pruebas, el cual fue providenciado por auto dictado en esa misma fecha.
Por auto de fecha 29 de noviembre de 2010, conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, fija un lapso de cinco días de despacho contados a partir del día de despacho siguiente a la fecha indicada, la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa.
II
Siendo la oportunidad legal para decidir, este Tribunal procede al análisis exhaustivo de las pruebas aportadas por las partes al proceso, en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Documentales: Los Apoderados Judiciales de la parte actora acompañaron a su demanda los siguientes instrumentos: A) Original de copia certificada de Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 11 de julio de 2007, entre las ciudadanas JUANA ABUD ADDOD y GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, sobre un inmueble constituido por uno de los anexos de la casa quinta denominada con el nombre de “Quinta Claret”, ubicada en la avenida A-1 de la Urbanización El Pinar, en Jurisdicción de la Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, para uso de oficina. El inmueble anexo Casa Quinta objeto del arrendamiento esta constituido por la Planta Baja, que consta de un estacionamiento techado para dos vehículos ubicado en la mano izquierda de la fachada principal, integrado por cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) baños, cocina empotrada con cocina a Gas marca TAPPAN, campana de acero inoxidable, fregadero de acero inoxidable, horno a gas y encendido eléctrico marca TAPPAN, despensa y patio trasero enrejado con su lavandero, termo eléctrico y escalera de metal que permite el acceso a la azotea de la casa quinta; área central con escalera de metal y madera que permite el acceso a la Planta alta del inmueble. La planta alta que está conformada por una habitación segregada en dos secciones con baño, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda, bajo el N° 34, Tomo 87 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría. Dicha documental fue impugnada y desconocida por el Defensor Judicial designado a la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda. En este sentido se hace necesario establecer que la impugnación como medio mecánico o recurso de ataque se encuentra dirigido a quitarle la apariencia de legalidad y pertinencia a los medios de prueba que las partes pretendan hacer valer en un determinado proceso, y podría estar fundada entre otros motivos en los siguientes: Ilegalidad, infidelidad y falsedad. En otros términos, la institución de la impugnación, como materialización del derecho a la defensa, puede asumir dos formas: una, la negación de las cualidades aparentes del medio; otra, la afirmación de hechos que destruyen su aspecto de veracidad, fidelidad o legitimidad. Esta última es la impugnación por excelencia, ya que si ella persigue despojar de apariencia al medio, esto sucede porque su presentación tiene identidad, genuinidad y legalidad, las cuales emanan del mismo, y sólo mediante hechos fuera de él y hasta ese momento desconocido en las actas procesales, puede destruirse tal apariencia, por ello, resulta necesario que los hechos antes referidos se aleguen y se prueben. Los medios de pruebas no pueden ser objeto de una impugnación genérica, por tanto, es necesario que se especifique cual es el medio que se cuestiona y que se señalen expresamente los motivos por los cuales se cuestiona la prueba, toda vez que dichos hechos requieren de demostración y sólo se demuestra lo alegado, conforme a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia la impugnación genérica planteada por el Defensor Judicial resulta inadmisible, toda vez que no señalo expresamente los motivos o las razones por las cuales fue impugnado el mismo. En relación al desconocimiento, este Tribunal tal como dejo constancia, evidencia que dicha documental trata de un documento autenticado, en consecuencia conforme a lo previsto en el artículo 1.360, resulta improcedente su desconocimiento, y así se establece. En consecuencia conforme a lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil se aprecia la referida documental.
Durante el lapso de promoción de pruebas, el apoderado judicial de la parte actora promueve lo que este Tribunal considera como: MÉRITO FAVORABLE DE LOS AUTOS: Este Tribunal encuentra que tal reproducción no constituye un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas en el presente juicio, este Tribunal observa que, los apoderados judiciales de la accionante alegaron en su demanda que consta de documento otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda de fecha 11 de julio de 2007, bajo el N° 34, Tomo 87, que su representada dio en arrendamiento a la ciudadana GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, para destinarlo a vivienda o comercio, un inmueble constituido por uno de los anexos de la casa quinta denominada con el nombre de “Quinta Claret”, ubicada en la avenida A-1 de la Urbanización El Pinar, en Jurisdicción de la Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, para uso de oficina, el cual esta constituido por la Planta Baja, que consta de un estacionamiento techado para dos vehículos ubicado en la mano izquierda de la fachada principal, integrado por cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) baños, cocina empotrada con cocina a Gas marca TAPPAN, campana de acero inoxidable, fregadero de acero inoxidable, horno a gas y encendido eléctrico marca TAPPAN, despensa y patio trasero enrejado con su lavandero, termo eléctrico y escalera de metal que permite el acceso a la azotea de la casa quinta; área central con escalera de metal y madera que permite el acceso a la Planta alta del inmueble y la planta alta conformada por una habitación segregada en dos secciones con baño. De igual forma, manifiestan que en la Cláusula Tercera, las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería de CUATRO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 4.250.000,oo) equivalente a CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.250,oo), por los primeros seis (6) meses del contrato de arrendamiento, es decir, desde el 01-08-2007 hasta el 28-2-2008, y a partir de los meses subsiguientes el canon de arrendamiento sería de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,oo) hoy CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.500,oo) y que el canon de arrendamiento mencionado de último lugar sería aplicado a partir del 01 de marzo de 2008 hasta el 31 de julio de 2008. Asimismo, señala que en la parte infine de dicha Cláusula establece que la arrendataria cancelaría el primer día de cada mes, por mensualidades adelantadas y que quince (15) días después del vencimiento de atraso en el pago daría derecho a la arrendadora a resolver de pleno derecho el contrato y en consecuencia solicitar de inmediato la desocupación del inmueble arrendado. Por otra parte, manifiestan que según se convino en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento, la duración fue convenida por un (1) año fijo prorrogable a partir del 1 de agosto de 2007 hasta el 30 de julio de 2008, siempre y cuando una de las partes de aviso a la otra con treinta (30) días de antelación al vencimiento y que para el supuesto negado que la arrendataria hubiese cumplido con las condiciones anteriormente mencionadas la arrendataria tendría derecho al disfrute de la prorroga legal prevista en el literal a) del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, señalan que en la Cláusula Décima se estableció, que la arrendataria recibió en perfecto estado y solvencia los siguientes bienes: un servicio y línea telefónica N° 0212-461.4266, solvente y al día en el pago y perfecto funcionamiento, instalaciones sanitarias, lavamanos y pocetas en buen estado. Finalmente, aducen que la Arrendataria ciudadana GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, a pesar de la insistencia y diligencia realizada por su representada para que cumpla con sus obligaciones de devolver el inmueble totalmente desocupado, libre de bienes y personas y además de incumplir con el pago de los cánones insolutos, pues está debiendo, presuntamente, hasta la fecha más de doce (12) mensualidades, por lo que debía entregar el inmueble totalmente desocupado libre de bienes y personas y en las misma buenas condiciones en que se le entregó a partir del 30 de julio de 2008, perdiendo en consecuencia las prerrogativas de la prorroga legal establecida en el artículo 38 del decreto con fuerza de Arrendamientos Inmobiliarios, igualmente conforme a lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación a tales afirmaciones de hecho, el Defensor Judicial de la parte demandada, negó rechazó y contradijo que su representada adeude más de doce (12) meses de cánones insolutos. Negó rechazó y contradijo, que su representada adeude cantidad alguna por unos presuntos daños y perjuicios. Negó, rechazó y contradijo que su representada haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento que van desde el 1° de agosto de 2007 hasta el 30 de julio de 2008 y desde esta última fecha hasta la introducción de la demanda incoada en su contra, haya dejado de cancelar alguna mensualidad de la locación. Negó, rechazó y contradijo, que como consecuencia de lo negado y rechazado en los numerales anteriores, su representada haya incumplido el Contrato de Arrendamiento y que debido a ello deba hacer entrega sin plazo alguno del inmueble.
Ante las afirmaciones de hecho del accionante y el rechazo, por parte de la demandada, de la pretensión contenida en la demanda, en lo que respecta a la falta de pago que la parte actora imputa a la demandada, surgía para ambas partes la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal y como lo prevén los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:

Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
En consecuencia, correspondía a la parte actora probar la existencia de la relación contractual, y a la demandada probar que ha cumplido con su obligación de pagar el canon o pensión de arrendamiento mensual, y desvirtuar así la pretensión de la parte actora del cumplimiento del contrato de arrendamiento de entrega del inmueble arrendado “(…) Al haber incumplido el arrendatario con las obligaciones establecidas en el contrato de arrendamiento y en la Ley; al no haber hecho entrega del inmueble a su representada, al vencimiento del plazo estipulado en la convención contractual, así como al haber incumplido en el pago de los cánones de arrendamientos vencidos y dejados de pagar, hace procedente la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento. (…)”.
En este sentido, este Tribunal encuentra que habiendo sido rechazada la impugnación genérica y el desconocimiento formulado por el Defensor Judicial al contrato de arrendamiento, cuyo incumplimiento atribuye la parte accionante a la parte demandada, debe tenerse comprobada la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes, estableciéndose en su “Cláusula Cuarta: La duración del presente contrato es por el termino fijo de un año prorrogable, contado a partir del día Primero (1er) de agosto de 2.007, hasta el 30 de julio de 2.008. Igualmente, pueda solicitar la prórroga legal establecida en el ordinal a) del artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente las partes declaran someterse expresamente a lo establecido en el título V de la Prórroga Legal del precitado Decreto con treinta días de antelación al vencimiento. (…)”.
De lo expuesto en la referida cláusula cuarta el contrato de arrendamiento, se evidencia que el mismo fue suscrito por las partes a tiempo determinado, y hasta no desvirtuarse la alegada insolvencia de la parte demandada de que ha decir de la parte actora … “ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el 1° de agosto de 2007 hasta el 30 de julio de 2008 y desde esa última fecha hasta la presente fecha no ha cancelado absolutamente ninguna mensualidad de la locación.”…, son elementos de convicción para determinar, que la alegada insolvencia impide que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes se indetermine a favor del arrendatario insolvente, pues, aun cuando el arrendatario continua en posesión del inmueble arrendado, la alegada insolvencia desvirtúa la tacita reconducción del contrato, siendo procedente que la parte actora interponga a su elección la ejecución del contrato o su resolución.
En el presente caso la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento de entrega del inmueble arrendado, debiendo, por tanto, la parte demandada probar que cumplió con las estipulaciones contenidas en la Cláusula Tercera del contrato referido, la cual regula lo concerniente al pago de los cánones de arrendamiento, en la que las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 4.250,oo), por los primeros seis (6) meses del contrato de arrendamiento, es decir, desde el 01-08-2007 hasta el 28-2-2008, y a partir de los meses subsiguientes el canon de arrendamiento sería de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 4.500,oo), siendo este último monto el canon de arrendamiento a aplicar a partir del 01 de marzo de 2008 hasta el 31 de julio de 2008. Asimismo, señala en la parte infine de la Cláusula Tercera que la arrendataria cancelaría el primer día de cada mes, por mensualidades adelantadas y que quince (15) días después del vencimiento de atraso en el pago daría derecho a la arrendadora a resolver de pleno derecho el contrato y en consecuencia solicitar de inmediato la desocupación del inmueble arrendado, por lo que correspondía a la parte accionada desvirtuar de esta forma la afirmación de hecho de la demandante, … “que el contrato de arrendamiento venció el 30 de julio de 2008 y hasta esa fecha adeuda mas de doce (12) meses de cánones insolutos y desde esa última fecha, hasta la presente,”… “el haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el 1° de agosto de 2007 hasta el 30 de julio de 2008 y desde esa última fecha hasta la presente fecha no ha cancelado absolutamente ninguna mensualidad de la locación.”…
Al respecto, el Defensor Judicial de la parte demandada, en la oportunidad legal para ello no produjo prueba alguna para demostrar el pago como hecho extintivo de las obligaciones que la parte actora señala en su demanda como incumplidas. Establecido lo anterior, se concluye que la demandada no demostró haber pagado el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses que van desde el 01-08-2007 hasta la fecha de interposición de la presente demanda, es decir, 03-07-2009, siendo así procedente la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento de entrega del inmueble por inejecución de obligación en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” y así se decide.
III
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, de conformidad con los artículos 12, 242, 243 346, 506 y 890 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.167 del Código Civil CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento que sigue la ciudadana JUANA ABUD ADDOD, contra la ciudadana GRACIELA PATRICIA MENDEZ CRISTIAN, ampliamente identificadas en autos y consecuentemente, se condena a la demandada a: 1) Entregar a la parte actora, sin plazo alguno, el inmueble arrendado, libre de bienes y personas y en las misma buenas condiciones que lo recibió, constituido por uno de los anexos de la casa quinta denominada con el nombre de “Quinta Claret”, ubicada en la avenida A-1 de la Urbanización El Pinar, en Jurisdicción de la Parroquia El Paraíso del Municipio Libertador del Distrito Capital, para uso de oficina, cuyo inmueble anexo Casa Quinta objeto del arrendamiento esta constituido por la Planta Baja, que consta de un estacionamiento techado para dos vehículos ubicado en la mano izquierda de la fachada principal, integrado por cuatro (4) habitaciones, cuatro (4) baños, cocina empotrada con cocina a Gas marca TAPPAN, campana de acero inoxidable, fregadero de acero inoxidable, horno a gas y encendido eléctrico marca TAPPAN, despensa y patio trasero enrejado con su lavandero, termo eléctrico y escalera de metal que permite el acceso a la azotea de la casa quinta; área central con escalera de metal y madera que permite el acceso a la Planta alta del inmueble. La planta alta que está conformada por una habitación segregada en dos secciones con baño.

Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Para dar cumplimiento a lo ordenado en el artículo 248 eiusdem, déjese copia certificada de la anterior sentencia.

REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, con sede en Los Teques, a los ocho (08) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010), a los 200° años de la Independencia y 151° años de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL,

TERESA HERRERA ALMEIDA

EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

HÉCTOR I. SERRADO CÁRDENAS

En la misma fecha, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.)
EL SECRETARIO ACCIDENTAL,

THA/HISC/mbm.
Exp.: N° 098348