TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON PRUEBAS”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano EMILIO SANITA QUATTROCIOCCHI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.680.823.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados MÓNICA MARIBEL ECHETO COLMENARES y ANTONIO MARÍA ECHETO MÁRQUEZ, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 11.105.965 y V- 3.115.422, respectivamente, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 97.695 y 22.910, en su orden, según consta en poder apud acta conferido en fecha 13 de noviembre de 2009, inserto al folio 26.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos BERNARDINO FERNÁNDEZ GUERRA y HERMINDA TORRES DE FERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 10.148.423 y 10.164.054.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado BENIGNO ALÍ CHACÓN GARCÍA, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 10.170.486, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 83.564, según consta en poder apud acta conferido en fecha 14 de diciembre de 2009, inserto al folio 31.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: N° 12.037-09.
i
NARRATIVA:

Surge esta acción por escrito libelar recibido por distribución, presentado por el ciudadano EMILIO SANITA QUATTROCIOCCHI, ya identificado, quien asistido de abogados expresa:
* Que suscribió contratos de arrendamiento sobre un inmueble consistente en un galpón con un área aproximada de 400 mts2, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo frente al Supermercado Premiun, identificado con el N° R-86, San Cristóbal, Estado Táchira, de la manera siguiente: El primer contrato de arrendamiento con el ciudadano BERNARDINO FERNÁNDEZ GUERRA, ya identificado, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 28 de junio de 2004, cuya vigencia a su decir, fue de un año contado a partir del día 01 de junio de 2004 hasta el día 31 de mayo de 2005, habiendo sido renovado a través de un segundo contrato autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de septiembre de 2005, el cual comenzó desde el día 01 de junio de 2004 hasta el día 31 de diciembre de 2006, procediendo posteriormente a suscribir un tercer contrato de arrendamiento con la ciudadana HERMINDA TORRES DE FERNÁNDEZ, según documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2007, cuya vigencia fue de dos (2) años desde el día 01 de enero de 2007 hasta el día 31 de diciembre de 2008.
* Prosigue su exposición manifestando, que el día 08 de diciembre de 2008, los arrendadores, a través del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, le notifican sobre su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, es decir, de no continuar con la relación arrendaticia, la cual, a su decir, comenzó a partir del día 01 de junio de 2004 hasta el día 31 de diciembre de 2008, contando ambas fechas inclusive, iniciándose según los arrendadores la prórroga legal de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
* Asimismo alega, que los arrendadores con su proceder incumplieron con la Cláusula Décima del último contrato de arrendamiento, que estipula que, si la arrendadora o el arrendatario quisieran dar por terminado el contrato, deberían dar aviso con un lapso de sesenta (60) días en forma escrita o de cualquier forma de las establecidas en el Código de Procedimiento Civil para la práctica de las notificaciones, lo cual no cumplieron los propietarios arrendadores, ciudadanos BERNANDINO FERNÁNDEZ GUERRA y HERMINDA TORRES DE FERNÁNDEZ, ya identificados, a decir suyo, pues su notificación fue realizada de manera extemporánea a escasos días del vencimiento del contrato de arrendamiento, lo cual, a criterio suyo, la hace nula de nulidad absoluta, creándole un estado de indefensión, en razón de lo cual, procede a demandarlos para que convengan o en su defecto sean condenados a cumplir con la Cláusula Décima del último contrato de arrendamiento.
Fundamentaron la acción en los artículos: 1133, 1159, 1579, 1160 y 1167 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma de TREINTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.800,00). (Folios 1 al 7).
Acompañaron el escrito libelar con: Copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal, estado Táchira, en fecha 28 de junio de 2004, bajo el N° 07, Tomo 94 de los libros respectivos, marcada con la letra “A”; copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de septiembre de 2005, bajo el N° 45, Tomo 212, folios 93 al 95, de los libros respectivos, marcada con la letra “B”; copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2007, bajo el N° 46, Tomo 80, folios 101 al 103 de los libros respectivos, marcada con la letra “C”; Boleta de Notificación de fecha 08 de diciembre de 2008, emanada del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcada con la letra “D”; y copia certificada de la solicitud N° 860-2008, emanada del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 8 al 24).
En fecha 10 de noviembre de 2009, se admitió la demanda, ordenándose la citación de los ciudadanos BERNARDINO FERNÁNDEZ GUERRA y HERMINDA TORRES DE FERNÁNDEZ, para su comparecencia por ante este Juzgado, al segundo (2do) día de despacho siguiente a aquél en que constara en autos la citación del último de los demandados, a los fines de la contestación de la demanda. Asimismo se fijó oportunidad para la celebración de un acto conciliatorio. (Folio 25).
En fecha 08 de diciembre de 2009, el Alguacil informó que la co-demandada, ciudadana HERMINDA TORRES DE FERNÁNDEZ, en fecha 07 de diciembre de 2009, le firmó el correspondiente recibo de citación. (Folio 29).
En fecha 14 de diciembre de 2009, el co-demandado, ciudadano BERNARDINO FERNÁNDEZ GUERRA, asistido de abogado se dio por citado en la presente causa. (Folio 30).
En fecha 16 de diciembre de 2009, se declaró desierto el acto conciliatorio ordenado por este Juzgado en el auto de admisión de la demanda en virtud de la inasistencia de la parte demandada. (Folio 32).
En esa misma fecha la representación judicial de la parte demandada, a través de escrito dio contestación a la demanda rechazándola y negándola tanto en los hechos como en el derecho en los términos siguientes:
* Que la presente demanda fue instaurada por el supuesto incumplimiento de sus representados con la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2007.
* Prosigue su defensa afirmando, que sus poderdantes por medio del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, a través de Notificación Judicial, hicieron saber al actor, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento antes citado, notificación que a su decir, se cumplió con todos los requisitos legales, pues se le indicó al arrendatario cuando vencía el contrato, el día de inicio de la prorroga y el tiempo de la misma, que era de un (01) año de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiendo sido realizada, a su parecer, dentro del término legal, es decir, antes del día 31 de diciembre de 2008, razón por la cual considera ilógico pretender que la misma fue extemporánea.
* Asimismo expresa, que la parte actora alega que sus representados incumplieron con la Cláusula Décima del último Contrato de Arrendamiento, donde se estipulo, que si la arrendadora o el arrendatario quisieran dar por terminado el contrato de arrendamiento antes de su culminación legal, deberían darse aviso con un lapso previo de sesenta (60) días, en forma escrita o de cualquier forma de las establecidas en el Código de Procedimiento Civil para la práctica de las notificaciones, pues debieron haberlo notificado con dos meses de anticipación, no siendo el caso, pues a su criterio en la citada cláusula en ningún momento se estableció la renovación del contrato, y que la misma se activaría en caso de que se hubiese producido una resolución contractual anticipada, la no existe, pues en la Cláusula Segunda, la partes fijaron como término legal del contrato el día 31 de diciembre de 2008, y que de manera alguna sus mandantes pretendieron dar por terminado el contrato de arrendamiento antes del término legal establecido en la mencionada Cláusula Segunda. Asimismo afirma, que al arrendatario se le han respetado todos sus derechos y se le notificó de la prorroga legal que finalizaba el día 31 de diciembre de 2009.
* Se reservó el derecho de ejercer las acciones que considerase pertinentes; protestando de igual manera las costas y costos del proceso. (Folios 34 al 38).
* En fecha 07 de enero de 2010, la representación de la parte demandante, mediante escrito promovió como pruebas las siguientes: Prueba de Informes: 1. A ser rendidos por la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira. 2. Por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. Documentales: 1. Siete (7) recibos de pago de canon de arrendamiento que van desde el día 06 de mayo de 2009 hasta el día 09 de diciembre de 2009. 2. Lista descriptiva de maquinas, equipos y herramientas que ocupan el inmueble arrendado. 3. Copia simple del Registro de Comercio de la Empresa Servicauchos del Norte. (Folios 41 al 59). Siendo agregadas y admitidas en fecha 08 de enero de 2010, habiendo sido proveídos todos y cada uno de los numerales promovidos. (Folios 60 y 61).
En fecha 18 de enero de 2010, la representación de la parte demandada a través de escrito promovió las siguientes pruebas: Capítulo I. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2007, bajo el N° 46, Tomo 80, folios 101 al 103 de los libros respectivos. Capítulo II. Notificación N° 860-08, evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira. (Folios 62 al 81). Siendo agregadas y admitidas en esa misma fecha. (Folio 82).
Esta Juzgadora encontrándose dentro del lapso para proferir Sentencia, observa:
ii
PARTE MOTIVA:

Comienza la presente litis, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fundamentado en los artículos1133, 1159, 1579, 1160 y 1167 del Código Civil, y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde el ciudadano EMILIO SANITA QUATTOCIOCCHI, en su condición de arrendatario demanda a los ciudadanos BERNARDINO FERNÁNDEZ GUERRA y HERMINDA TORRES DE FÉRNANDEZ, ya identificados, alegando que incumplieron con el Contrato de Arrendamiento celebrado entre ellos, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 14 de marzo de 2007, bajo el N° 46, Tomo 80, folios 101 al 103 de los libros respectivos, sobre un galpón con un área aproximada de 400 mts2, ubicado en la Avenida Principal de Pueblo Nuevo frente al Supermercado Premiun, identificado con el N° R-86, San Cristóbal, Estado Táchira, específicamente con la Cláusula Décima, la cual estipula que, si la arrendadora o el arrendatario quisieran dar por terminado el contrato, deberían dar aviso con un lapso de sesenta (60) días en forma escrita o de cualquier forma de las establecidas en el Código de Procedimiento Civil para la práctica de las notificaciones, lo cual afirma no cumplieron los demandados, pues lo notificaron de su voluntad de no prorrogar la relación arrendaticia, el día 08 de diciembre de 2008, a pocos días de vencerse el término contractual. Afirmando además que antes del contrato cuyo cumplimiento se demanda habían celebrado dos contratos de arrendamiento sobre el mismo inmueble: El primero según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de San Cristóbal, en fecha 28 de junio de 2004, cuya vigencia a su decir, fue de un año contado a partir del día 01 de junio de 2004 hasta el día 31 de mayo de 2005; y el segundo autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 02 de septiembre de 2005, el cual comenzó desde el día 01 de junio de 2004 hasta el día 31 de diciembre de 2006. Finalmente solicitaron que los propietarios-arrendadores sean condenados a cumplir con la Cláusula Décima del último contrato de arrendamiento.
Por su parte los demandados a través de apoderado judicial en la oportunidad correspondiente, dieron contestación a la demanda rechazándola y negándola, argumentando al respecto: Que la presente demanda fue instaurada por el supuesto incumplimiento de sus representados con la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2007. Que sus poderdantes por medio del Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, a través de Notificación Judicial, hicieron saber al actor, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento antes citado, notificación que a su decir, se cumplió con todos los requisitos legales, pues se le indicó al arrendatario cuando vencía el contrato, el día de inicio de la prorroga y el tiempo de la misma, que era de un (01) año de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiendo sido realizada, a su parecer, dentro del término legal, es decir, antes del día 31 de diciembre de 2008, razón por la cual considera ilógico pretender que la misma fue extemporánea. Que la parte actora alega que sus representados incumplieron con la Cláusula Décima del último Contrato de Arrendamiento, donde se estipulo, que si la arrendadora o el arrendatario quisieran dar por terminado el contrato de arrendamiento antes de su culminación legal, deberían darse aviso con un lapso previo de sesenta (60) días, en forma escrita o de cualquier forma de las establecidas en el Código de Procedimiento Civil para la práctica de las notificaciones, pues debieron haberlo notificado con dos meses de anticipación, no siendo el caso, pues a su criterio en la citada cláusula en ningún momento se estableció la renovación del contrato, y que la misma se activaría en caso de que se hubiese producido una resolución contractual anticipada, la cual no existe, pues en la Cláusula Segunda, la partes fijaron como término legal del contrato el día 31 de diciembre de 2008, y que de manera alguna sus mandantes pretendieron dar por terminado el contrato de arrendamiento antes del término legal establecido en la mencionada Cláusula Segunda. Asimismo afirma, que al arrendatario se le han respetado todos sus derechos y se le notificó de la prorroga legal que finalizaba el día 31 de diciembre de 2009. Finalmente se reservó el derecho de ejercer las acciones que considerase pertinentes; protestando las costas y costos del proceso.
Dentro del lapso probatorio fueron promovidas las pruebas siguientes:
PARTE DEMANDANTE:
- Prueba de Informes: A ser rendidos por la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira; y por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, no son valorados en virtud de no haber sido recibida por ante este Juzgado respuesta a la fecha en que está siendo decidida esta causa, no obstante de haber sido librados los oficios respectivos al momento de la admisión de las pruebas.
- Siete (7) recibos de pago de canon de arrendamiento que van desde el día 06 de mayo de 2009 hasta el día 09 de diciembre de 2009, no son objeto de valoración en virtud de no tener relevancia en este proceso, puesto que no se esta dirimiendo el pago de los mismos.
- Lista descriptiva de maquinas, equipos y herramientas que ocupan el inmueble arrendado, no es tomada en consideración por no aportar nada al proceso.
- Copia fotostática del Registro de Comercio de la Empresa Servicauchos del Norte, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PARTE DEMANDADA:
- Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2007, bajo el N° 46, Tomo 80, folios 101 al 103 de los libros respectivos; y Notificación N° 860-08, evacuada por el Juzgado Segundo de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, son valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 1359 del Código Civil.
De seguidas esta operadora de justicia procede a la revisión del contrato de arrendamiento objeto de la acción, autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2007, bajo el N° 46, Tomo 80, folios 101 al 103, de los libros respectivos, ya valorado en este juicio, verificando que efectivamente estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en razón de lo estipulado en la Cláusula Segunda del mismo, pues no permitía de manera alguna la tácita reconducción, infiriéndose también del valorado contrato, lo siguiente:
En la mencionada Cláusula Segunda, las partes estipularon que:

“De manera expresa y así lo acepta el Arrendatario que el tiempo de duración del presente contrato es de dos (2) años fijos, contados, a partir del día 01 de enero de 2007, hasta el día 31 de diciembre de 2008 (…) sin necesidad de previa notificación de la arrendadora, sin que en ningún momento ni por concepto alguno se concedan prórrogas ni pueda oponerse la Tácita reconducción. (según lo dispuesto en el Código Civil artículo 1.559)”. (Subrayado y negrillas de la Juzgadora).

Considerando esta Sentenciadora que, en la cláusula transcrita, la voluntad de las partes contratantes, la cual conforme al artículo 1.359 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre ellas, fue de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por dos (2) años fijos, contados a partir del 01 de enero de 2007, y que el mismo no permitía prórroga alguna.

Por otra parte la Cláusula Décima, invocada por la parte actora para sustentar su pretensión, estipula que:

“Si la Arrendadora o El Arrendatario quisieran dar por terminado el presente contrato antes de su culminación legal, deberán darse aviso con un lapso previo de sesenta (60) días, en forma escrita o de cualquier forma de las establecidas en el Código de Procedimiento Civil para la práctica de notificaciones”. (Subrayado y negrillas de la Juzgadora).
De la misma se infiere que, en caso de que alguna de las partes contratantes decidiera dar por terminado el contrato antes de su culminación legal, la cual según la Cláusula Segunda sería el día 31 de diciembre de 2008, debería participarlo a la otra con sesenta (60) días de anticipación, lo cual, no se verificó en esta causa, pues se dejó transcurrir integrante el término del contrato desde el día 01 de enero de 2007 hasta el día 31 de diciembre de 2008, sin que sea válido, lo aducido por la parte demandante respecto a que la parte demandada realizó una notificación extemporánea, pues dicha Cláusula jamás llego a ser aplicada dado que el término del contrato transcurrió íntegramente.
Considera esta operadora de justicia que la parte actora confundió la notificación en caso de la terminación anticipada, con la notificación de prorroga legal, la cual fue concedida de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerándola acertada esta operadora de justicia dada la duración de la relación arrendaticia, que tuvo su inicio el día 01 de junio de 2004 y su culminación el día 31 de diciembre de 2008, por lo tanto no es viable la pretensión de la parte demandada, pues claramente en la Cláusula Segunda quedó establecido entre las partes contratantes que no seria necesaria notificación previa y que en ningún momento se conferían prórrogas; razón por la cual, esta Sentenciadora no puede adherirse a lo demandado por el ciudadano EMILIO SANITA QUATROCIOCCHI, dado que no hubo incumplimiento por parte de los arrendadores demandados con lo estipulado en la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, en fecha 14 de marzo de 2007, bajo el N° 46, Tomo 80, folios 101 al 103, de los libros respectivos, siendo por ende errónea la interpretación dada por el demandante a dicha cláusula, tal y como ha quedado evidenciado en este proceso.
Concluye esta Juzgadora, en razón de todo lo antes dicho, y de conformidad con la norma prevista en los Artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, que la presente acción debe ser declarada Sin Lugar, y así se decide. III PARTE DISPOSITIVA:
Por todas las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano EMILIO SANITA QUATTROCIOCCHI, contra los ciudadanos BERNARDINO FERNÁNDEZ GUERRA y HERMINDA TORRES DE FERNÁNDEZ, todos suficientemente identificados en esta Sentencia, en consecuencia, CONDENA en costas a la parte demandante, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veinte (20) días del mes de enero de dos mil diez.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.) se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada para el archivo del Tribunal, quedando anotada con el N° “1.359”, en el “Libro de Registro de Sentencias” Llevado en este Despacho en el presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 12.037-09.