TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA DE VENEZUELA. TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA .JUZGADO DEL MUNICIPIO AYACUCHO. SAN JUAN DE COLON 02 DE FEBRERO ENERO DEL AÑO DOS MIL DIEZ

199° Y 150°

EXPEDIENTE Nº 1527-09

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

A.- PARTE ACTORA:, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 9.462.377, domiciliada en la ciudad de San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del Estado Táchira.
A.1.-ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: GERSON DANIEL MORENO RANGEL, INPREABOGADO Nº 53.274, domiciliado en San Juan de Colon Municipio Ayacucho del Estado Táchira.
B: PARTE DEMANDADA : MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V. 8.108.869.
B.1.-APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: RAUL CASTRO ARISMENDI, In-preabrogado Nº 16.686.
C.-MOTIVO: Resolución De Contrato
PARTE NARRATIVA

La parte actora ciudadana CARMEN NELLY ROVIRA DELGADO representada por el abogado GERSON DANIEL MORENO RANGEL, inicia el presente juicio con ocasión de escrito libelar presentado en fecha 21 de julio del año 2.009, ante la secretaría del despacho, constante de 04 folios útiles y sus anexos, documento de propiedad, contrato de arrendamiento
En fecha veintisiete de julio del 2.009, se admite la presente demanda, se ordenó el emplazamiento y librar compulsa.
En fecha 05/10/2.009, el abogado GERSON DANIEL MORENO RANGEL, mediante diligencia solicita al tribunal acuerde librar boletas de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de procedimiento Civil.
En fecha 15 de octubre del 2.009, el tribunal acuerda mediante auto que la secretaria del despacho libre boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de octubre del 2.009, el demandado MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO, asistida del abogado RAUL CASTRO ARISMENDI, presenta escrito en cuatro (04) folios escrito de contestación a la demanda
En fecha 10/11/ 2.009, el demandado de autos asistido del abogado RAUL CASTRO ARISMENDI, presenta escrito de Promoción de Pruebas, constante de dos (02) folios
En fecha 12/ 11/ del 2.009 la parte demandante, presenta escrito de Promoción de Pruebas constante de de seis (06) folios
DEL LIBELO DE LA DEMANDA
OBJETO DE LA DEMANDA.
La presente demanda tiene por objeto la resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de noviembre de 2.003 y el resarcimiento de los daños y perjuicios causados por el inquilino, en virtud de su incumplimiento en las obligaciones asumidas en dicho contrato.
LOS HECHOS.
Primero: Soy propietaria de un inmueble consistente en un lote de terreno propio y la casa para habitación tipo rural sobre él construida, de la siguiente manera: Tres (03) habitaciones, una sala de baño, área para la sala, un área para la cocina y comedor, un área para garaje sin techo, lavandero, ventanas y puertas de hierro, techo de asbesto, paredes de bloque frisadas, piso de cemento con cerámica, instalaciones de luz eléctrica, servicio de aguas blancas y negras, así como demás adherencias y pertenencias que le son propias, ubicada en la esquina de la calle 1 con carrera 2, casa sin número, del barrio 23 de enero, de San Juan de Colon , Municipio Ayacucho del Estado Táchira. Dicho inmueble mide Quince metros, de frente por veinticuatro mts de fondo (linderos y medidas que doy por reproducidos).
Segundo: Es el caso ciudadana juez, que el día 12 de noviembre del 2.003 celebré contrato de arrendamiento con el ciudadano MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO, supra identificado, dicho contrato tiene por objeto la casa de habitación, ubicada en la calle 1, con carrera 2, sin número del Barrio 23 de enero de San Juan de Colon.
Tercero: En dicho contrato de arrendamiento se estableció entre otras cosas lo siguiente: (Cláusula Primera Doy por reproducida)
Cuarto: Ahora bien, de conformidad con la cláusula cuarta del referido contrato, se prorrogó el mismo en las mismas condiciones, es decir, por el mismo período de tiempo y demás condiciones establecidas, con excepción del canon de arrendamiento que de mutuo y amistoso acuerdo, se aumento a partir del año 2005 a la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000) anteriores o equivalentes a Ciento Veinte Bolívares Fuertes, luego en el año 2.008 a la suma de CIENTO CINCUIENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000)anteriores, equivalentes a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150), siendo último canon de arrendamiento a partir del día 01 de noviembre de 2.008, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES.
Quinto: Pero es el caso que hasta el momento el inquilino es deudor de nueve meses que suman la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.750,00), discriminados de la siguiente manera:
Octubre 2.008 150, noviembre, diciembre, del 2.008 (Bs. 200 canon mensual) enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio 2009 Bolívares 200 el canon mensual (para un total de 6 meses) .-
Deuda que mantiene ya que las consignaciones hechas extemporáneamente no pueden ser imputadas a los cánones de arrendamiento, máxime cuando las consignaciones suman la cantidad de UN MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.00) monto distinto al adeudado por el inquilino. En efecto, en la oportunidad legal rechace y objete las consignaciones hechas por el inquilino debido a que no son validas por extemporánea e insuficientes por lo tanto no son legítimas de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario como se evidencia de las copias fotostáticas simples del expediente signado con el Nro 2587/09 de la nomenclatura interna llevada por este mismo juzgado, anexo marcadas “C” por lo que pido que las referidas consignaciones se tengan como ineficaces e insuficiente.
Sexto: alega que el inquilino le ha dado el uso exclusivo de vivienda, conforme a la cláusula segunda, le esta dando uso comercial
Séptimo: Alega que el arrendatario no podía prorrogar el contrato de arrendamiento, aparte de las razones mencionadas por que el inmueble que ocupa en calidad de inquilina y que constituye mi vivienda me fue solicitado por su propietario.
Petitorio Demando Formalmente a MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO (ya identificado) por los siguientes Motivos
Primero: POR RESOLUCION DE CONTRATO SUSCRITO en fecha 12 de noviembre de 2.003.
Segundo La subsiguiente entrega material del inmueble libre de personas y cosas y en el mismo estado que le fue entregado.
Tercero: En Pagar la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 1750,00) QUE EQUIVALE A LOS MESES que el demandado dejó de pagar las pensiones de arrendamiento……..
Cuarto: En pagar las costas y costos del proceso.
BASE LEGAL
Fundamenta el libelo:
1.- Que no ha cumplido con la obligación de pagar los meses de octubre, noviembre, diciembre del 2.008 hasta junio del 2.009, es decir nueve mensualidades vencidas, que arrojan la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.750,00).
En efecto se establece la cláusula tercera “ Se fija el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100,00), suma que el arrendatario se obliga a pagar por mensualidades vencidas puntualmente el día primero de cada mes, canon que deberá cancelar puntualmente al arrendador… (Omissis…)El incumplimiento por…, es decir (02) meses siguientes a la exigibilidad, será causa suficiente para que el arrendador considere rescindido este contrato y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Su devolución, parte del Arrendador en el pago del canon de arrendamiento y el pago de cualquier otra obligación que subsistiera a cargo del arrendatario.
2) El no dar el inquilino a la cosa arrendada, el uso convenido en el contrato de arrendamiento como lo es exclusivamente para vivienda.
En efecto, establece la cláusula segunda “El arrendatario se obliga a utilizar dicho inmueble única y exclusivamente para vivienda unifamiliar igualmente se compromete a no cambiar destino, sin la previa autorización por parte del arrendador so-pena (sic) de resolución del presente contrato y el respectivo pago de la indemnización por daños y perjuicios ocasionados…(Omissis…)
3) Incumpliendo así su obligación de darlo uso a la cosa arrendada para vivienda unifamiliar, así como el de pagar los cánones de arrendamiento previstos en el ordinal 1° y 2° del artículo 1.592 del código civil, y habiendo establecido las partes que la falta de cumplimiento del arrendatario con alguna de sus obligaciones contractuales, daría derecho a pedir resolución del contrato con subsiguiente entrega material del inmueble, libre de bienes y personas y en ese mismo estado en que les fue entregado .
4) Fundamento también la presente demanda en los artículos 1167, 1159, 1160 y 1.264 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 40, 51 y 56 Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, recordando con todo respeto ciudadana jueza no procede la prorroga legal..
• 5) Solicito, así mismo, que este juicio por resolución de contrato debido al incumplimiento desplegado por el arrendatario, sea tramitado por el procedimiento breve establecido en el artículo 33 del Decreto con rango y Fuerza de la Ley de Arrendamiento en concordancia con el artículo 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil.
• Todo lo anterior, ciudadana jueza, tiende a evitar que siga en el tiempo y en espacio la grave lesión económica que me está causando el inquilino MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO.

MEDIDAS CAUTELARES

Solicita medida de secuestro en base al ordinal 599, ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil, por falta de pago de las pensiones de arrendamiento y por estar deteriorada gravemente la cosa arrendada.
ESTIMACION DE LA DEMANDA

La estimo en la cantidad de VEINTISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 27.500,oo)
CONTESTACION A LA DEMANDA

Niego, Rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la aludida demanda incoada en mi contra por ser manifiestamente ilegal e infundada, por no ser cierto que adeude a la parte demandante cantidad alguna de dinero por concepto de cánones de Arrendamiento, ni haya dado uso distinto, sin autorización de la arrendadora, al inmueble arrendado, todo lo cual demostraré en su oportunidad legal.
Primero: En efecto, consta en los recibos que en copia consigno con el presente escrito, marcados del numero uno (01) al nueve (09) que no solo cancele puntualmente a mi arrendadora, el mes de octubre del 2.008, por la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo), el día 01 de noviembre del año dos mil ocho (copia de este último que anexo marcado Nº 1, si no que también mantengo al día, respecto a su pago, el resto de los meses vencidos, consignados en este tribunal. En efecto, según consta de la copia fotostática del recibo original que a diferencia de los demás, me fue entregado bajo cuerda por un trabajador de la empresa de la cual es dueña la parte demandante, cancelé a su vencimiento el mes de octubre del año 2.008, el motivo de no contar con el original se debe a que la parte demandante, había manifestado que quería terminar la relación arrendaticia que mantenía conmigo, porque yo me negaba en aceptar el aumento que me planteaba de pagar un canon de arrendamiento mensual de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,00) por la aludida vivienda objeto del presente juicio, En tal sentido, la arrendadora, aquí demandante, ordenó la retención de dicho recibo, con el propósito de crear una situación de que al no tener como demostrar que estaba solvente, lograría con la retención de dos (02) recibos una insolvencia ficticia de dos meses de arriendo, dando lugar a que conforme al literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios pudiera ser demandado por desalojo. Debo señalar que el mes de noviembre del 2.008, pese de haberlo cancelado y habiendo solicitado el respectivo recibo no me fue entregado, aludiendo la secretaria de la arrendadora que pasara después por ellos, ya que la Sra. Nelly (parte demandante) había prohibido que si no fuera ella nadie podía firmar esos recibos, haciéndoseme imposible obtener el mismo o copia de él
Segundo: No es cierto que haya cambiado el destino del uso del inmueble que me fue arrendado por la parte aquí demandante, pues el negocio, bodega a que alude aquella en su libelo de demanda fue instalado hace tres años y desde entonces, gracias a la autorización verbal que me dio la parte demandante, ante testigos, he venido ocupando “parte” de dicha vivienda en prestar un servicio a la comunidad, al instalar una bodega pequeña que le permite a los mismos comprar esas pequeñas cosas que se agotan con mucha frecuencia en los hogares.
Importante es hacerle conocer a usted, ciudadana juez, que en el mes de febrero de 2.008, inicié trámites con la arrendadora para comprarle la vivienda a que alude la presente demanda y estando aprobado el préstamo por fundatachira, la parte aquí demandante se negó a venderme porque aspiraba un precio mayor, pese a que entre ambos existía un compromiso de compraventa fundamentado en el documento autenticado en fecha 29 de febrero de 2.008 ante la Oficina Notarial de Colon, con el Nº 85, Tomo 07 de los libros de Autenticaciones, que en fotocopia consigno marcado “A”. En razón de lo cual resulta inadmisible, el alegato, después de tres años de estar funcionando la referida bodega, que se me recrimine un supuesto cambio de uso. Teniendo en cuenta la existencia de una autorización verbal y de un contrato de compraventa del inmueble objeto del presente juicio, celebrado entre la ciudadana CARMEN NELLY ROVIRA DELGADO y mí persona, que me permitió eventual propietario.
Tercero: De conformidad con el artículo 36 del Código de procedimiento civil, impugno la exagerada e infundada estimación de la demanda hecha por la parte actora, ya que procesalmente no guarda relación con el modo de estimar la demanda. En efecto el referido artículo 36 señala “ El valor de la demanda sobre la validez o continuación de un arrendamiento, se determinará... si el contrato fuere por tiempo indeterminado, acumulando las pensiones o cánones de un año “
Ciudadana juez, todo ejercicio de un derecho debe estar fundamentado y fijado por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido. Se abusa de la norma que contiene el derecho, cuando el ejercicio del mismo excede “limites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho “Toda persona que ocurre a la justicia a través de sus organismos, lleva en su favor la presunción de la buena fe siempre que actué dentro de sus facultades o atribuciones. Para incurrir en abuso de derecho es necesario que en su ejercicio se hayan propasado excedido dice la ley, los límites fijados por la buena fe.. y esa presunción de buena fe genérica, siempre tomada en cuenta por el legislador, se acentúa, se hace más respetable si en el pretendido abuso de derecho ha intervenido autoridades legítimas con la función específica de aplicar la ley que garantiza el equilibrio social, en una palabra de hacer justicia. Cuando ocurre a la justicia no solo se ejerce un derecho individual definido, reconocido por la ley, si no que en cierto aspecto se cumple un fin social, procurar vivir en paz por el respeto y reconocimiento del derecho.
En el caso que nos ocupa, bien es cierto que celebré un convenio de compraventa sobre el inmueble que inicialmente contrate como arrendatario. Tal documento no me impedía la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, pero solo conforme a la cantidad pactada que era tan solo de doscientos bolívares (Bs. 200,oo) y no de quinientos bolívares (Bs. 500,00) como aspiraba mi arrendadora. Quien al ejercer el cobro de unos cánones que no le adeudo, a través de los tribunales de justicia, en apariencia está ejerciendo su derecho amparado en la ley y en busca del equilibrio social. Pero, cuando lo hace imputándome una deuda falsa es evidente que esta ciudadana, ha abusado de su derecho, lo cual eventualmente me causa un perjuicio, ya que al estar solvente , como en efecto así lo estoy, se me conculca el derecho de gozar una prorroga legal, para buscar otra vivienda arrendada. En razón de lo cual, pido se declare sin lugar la presente demanda infundada e ilegal.

EN CUANTO A LAS PRUEBAS
La parte demandada promovió lo siguiente:
Primero: De conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promuevo las testimoniales de los ciudadanos: JULIANA MARIN DOMINGUEZ, GERARDO ENRIQUE BELEN y LUIS ALFREDO PEÑARANDA MENDOZA.
Segundo: De conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicito exhibición del original del recibo de cancelación del canon de arrendamiento perteneciente al mes de octubre del año 2.008. del inmueble objeto del presente juicio, cuyo original se encuentra en poder de la parte demandante. Para tal fin consigno copia fotostática del aludido recibo, el cual también fue previamente consignado con la contestación de la demanda y no fue impugnado en la oportunidad legal que al efecto señala el artículo 444 del citado Código de Procedimiento Civil. Con la presente prueba demuestro que cancelé el canon de arrendamiento perteneciente al mes de octubre de 2.008 y que la parte demandante se ha negado en reconocer al no entregarme el recibo original.
Tercero: Ratifico en todas y cada una de sus partes, la copia fotostática del recibo de cancelación del canon de arrendamiento perteneciente al mes de octubre del año 2.008, del inmueble objeto del presente juicio el cual acompañé a mi escrito de CONTESTACION DE DEMANDA, que riela al folio del expediente, con la presente prueba demuestro que cancelé el canon de arrendamiento perteneciente al mes de octubre de 2.008 y que la parte demandante se ha negado en reconocer al no entregarme el recibo original.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE
PROMOVIO LO SIGUIENTE:
Primero: Comunidad de la Prueba
Invocando al principio de la comunidad de las pruebas, reproduzco el mérito favorable de las actas y autos que reposan en el expediente Nro. 1527-09 y en especial las siguientes confesiones proferidas por el demandado.
1.-Escrito de Contestación de la Demanda, presentado por el demandado MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO y muy en especial particular primero folio treinta y nueve, renglón 27 y folio 40 renglón 01 y 02, donde el demandado confiesa... En efecto, según consta de la copia fotostática del recibo original que a diferencia de los demás, me fue entregado bajo cuerda por un trabajador de la empresa de la cual la dueña es parte demandante”
Ciudadana juez, con dicha confesión el demandante, admite la comisión del delito de hurto y forjamiento de documento, que aun cuando, para el presente caso, no tiene ningún valor probatorio por tratarse de una copia fotostática simple de un supuesto instrumento privado, pues no puede exigirse su reconocimiento ni tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil., ya que dicha norma exige la producción en original del documento privado que se quiera hacer valer en juicio, pues aclarando que el reconocimiento de copias simples por vía incidental, solo procede de las copias de documentos públicos. Conforme a lo establecido en el artículo 429 ejusdem. Por otro lado la supuesta copia forjada es aceptada por la empresa CONSTRU NELLY, C. A, persona jurídica muy distinta a las partes del presente juicio, no obstante que la supuesta firma que aparece no corresponde a la de mi poderdante, en efecto, ciudadana jueza del simple cotejo de las firmas que aparecen en autos, en especial con el poder apud-acta, suscrito ante la secretaria de este tribunal, se observa, sin tener que ser experto, la gran diferencia con la firma que aparece en la copia promovida por el demandante.
2.- La confesión proferida en el particular segundo del referido escrito (folio cuarenta, renglón 16 y siguientes, donde el demandado reconoce y acepta “pues el negocio a que alude aquella en su libelo de demanda fue instalado hace tres (03) años… (Omissis).
Mediante la cual admite y reconoce la existencia de un abasto donde se expende entre otras cosas, cerveza y licor.
3.- El Reconocimiento y aceptación de la parte demandada, cuando en el folio 42, renglón 8 y 9 expresa “Conforme la cantidad pactada que era tan solo de doscientos bolívares (Bs. 200 y no Quinientos bolívares (Bs. 500,00)… (Omissis) .Con tal confesión la parte accionada, admite el monto del canon de arrendamiento demandado es de Doscientos bolívares (Bs. 200, oo) mensuales.
Segundo: Documentales:
A) DOCUMENTOS ACOMPAÑADOS CON LA DEMANDA
Los cuales tienen plena validez por tratarse de documentos públicos que no fueron impugnados en su oportunidad legal, conforme a lo establecido en el artículo 429 ejusdem, instrumentos que cursan en el cuaderno principal del expediente signado con el nro 1527-09, de la nomenclatura interna, siendo estos a saber:
1.- En tres folios útiles, marcado como anexo “A”, folio o5 al 07, ambos inclusive, copia fotostática de documento de propiedad protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Ayacucho del Estado Táchira…Omissis…
2.- En cuatro folios, marcado como anexo “B” folios 8 al once, copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la oficina Notarial de Colon, san Juan de Colon, el día 12 de noviembre de 2.003, el cual quedó notariado e inserto con el Nro 12, tomo 28, folios 25 y 26 objeto de la presente demanda por Resolución e indemnización de Daños y perjuicios. Con dicho contrato se prueba:
.- La condición de inquilino del demandado.
3.-En doce folios útiles, marcado como anexo “C” folio 12 al 25, copia fotostática simple del expediente de consignaciones signado con el Nro 2587-09, del cual se desprende que el canon convenido entre las partes y aceptado expresamente por el arrendatario es por la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 200) El incumplimiento en el pago, así mismo se prueba la extemporaneidad e insuficiencia de las consignaciones hechas por el demandado. Es decir queda suficientemente probado el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del señalado contrato de arrendamiento, que entre otras cosas establece:
Tercera: Suma de dinero que el arrendatario se obliga a cancelar por mensualidades vencidas, puntualmente el día primero (01) de cada mes, canon que deberá cancelar personalmente a el arrendador… (Omissis.).
Cuarta: En dos folios útiles marcado como anexo “D” folio 26 y 27 material fotográfico donde se evidencia el uso comercial y no de vivienda que el inquilino le esta dando al inmueble arrendado.
B) DOCUMENTALES QUE SE AGREGAN CON EL PRESENTE ESCRITO
Con fundamento en lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, solicito Inspección Judicial de lugares y cosas, para lo cual pido el traslado y constitución del tribunal en el inmueble propiedad de mi representada, ubicado en la siguiente dirección. Esquina de la calle 1, con carrera dos, casa sin número del barrio 23 de enero, de San Juan de Colon, Municipio Ayacucho del estado Táchira, consistente en un lote de terreno propio y la casa sobre el construida cuyas medidas y linderos (doy por reproducidos)
Con el objeto de dejar constancia de los siguientes particulares: Primero: Si en la fachada principal existe material publicitario de artículo de consumo.
Segundo: Si en la fachada principal existe material publicitario de artículos de consumo.
Tercero: Si existe algún establecimiento comercial, llámese bodega, abasto o comercio de vivares, venta de chucherias, refrescos, licores o cerveza.
Cuarto: Dejar constancia de las condiciones generales del inmueble.
Quinto: Dejar constancia si existen frente a la fachada del señalado inmueble, la instalación de bancos de concreto o improvisados de madera para sentarse personas o clientes.
Sexto: Dejar constancia si en el lugar indicado, se encuentra personal atendiendo el establecimiento comercial, de ser así sus datos de identificación.
Séptimo: De ser afirmativo el particular anterior, hacer constar, la persona o personas que lo contrataron y la persona que ostenta la responsabilidad laboral.
Octavo: Hacer constar si existe en lugar visible licencia de expendio de licores.
Noveno: Dejar constancia de la existencia de cualquier otro tipo de comercio que se pueda observar en el lugar de la inspección.
Décimo: De conformidad con lo establecido en el artículo 502 del Código de Procedimiento Civil, se ejecute o se haga constar mediante gráfico (fotografía) los puntos antes señalados relativos al establecimiento comercial que exista en el lugar de la Inspección.0
Décimo Primero: Hacer constar si el inmueble, objeto de la Inspección, se le da uso exclusivo de vivienda y la identificación de las personas que la ocupan y bajo que condición. DECIMO SEGUNDO: Cualquier otro particular que tenga a bien señalar al momento de practicarse esta Inspección Ocular.
A los efectos de la Inspección, solicito al tribunal se haga acompañar de un experto fotógrafo.
CUARTO: TESTIMONIALES.
Solicito se fije el día y hora para oír el testimonio de los siguientes ciudadanos:
JUSTA ELVIRA APARICIO DE MEDINA. YSMAEL ANTONIO MONCADA LOPEZ, RODOLFO JOSE BARRIOS RAMOS, NELLY ALTAGRACIA GARCIA BORRERO, plenamente identificados, quienes depondrán sobre el conocimiento que tienen de los hechos, objeto de la presente controversia, en especial sobre el uso que le da el demandado al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y sobre cualquier otro particular del que tengan conocimiento relacionado con los hechos.
MOTIVA
La parte demandante en su escrito libelar interpone la presente causa con el objeto de la RESOLUCION DEL CONTRATO de ARRENDAMIENTO, conforme se desprende al folio uno (01) capitulo dos (02) del expediente, ahora bien el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano establece por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral , con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración, dado que en la relación arrendaticia para ponerle término a la misma, debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado o a plazo fijo, o tan bien el caso de duración indeterminada, siempre que en esta última el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativas estatuidas en el artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues de ser así entonces la demanda será solamente por desalojo, como esta norma así lo contempla al expresar “ Sólo podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales..” Es decir, que aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicado por el artículo 34 ejusdem, pues así lo expresa su parágrafo segundo al contemplar lo siguiente: queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, entre las cuales se encuentra, indudablemente, la de resolución del contrato como derecho o facultad que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar, la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su correspectiva obligación .
Es importante destacar los requisitos de la acción de resolución y son los siguientes: 1.- Que el contrato jurídicamente exista. 2.- que la obligación este incumplida.- 3.-Que el actor haya incumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vínculo obligatorio necesariamente debe tener su origen en el contrato
que llene todos los requisitos exigidos por la ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. Es posible una obligación física, pero inválida a los efectos resolutorios. Evidentemente que sí. Existen muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su existencia jurídica, está en duda ya que la existencia no nace de la validez, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero no resoluble, únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que hagan inválido e ineficaz., es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz. Ahora bien, el demandante fundamenta la presente demanda en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y del RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS por el inquilino, en virtud de su incumplimiento en las obligaciones asumidas en dicho contrato., también alega la causal contemplada en el artículo 34 literal d, por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino o el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Por otro lado tenemos que el demandado en la contestación de la demanda corriente al folio cuarenta (40) del expediente al particular segundo alega “no es cierto que haya cambiado el uso del inmueble que me fue arrendado por la parte aquí demandante, pues el negocio (bodega a que alude en su libelo de demanda fue instalado hace tres (03) años y desde entonces, gracias a la autorización verbal que me dio la parte demandante, ante testigos he venido ocupando “ parte de dicha vivienda en prestar un servicio a la comunidad, al instalar una bodega pequeña que le permite a los mismos comprar esas pequeñas cosas que se agotan con mucha frecuencia en los hogares. De lo aquí alegado y contradicho, se puede destacar que ciertamente funciona una bodega, conforme quien aquí decide pudo percibir a través de la Inspección judicial, corriente al folio 99 segundo particular y al noveno, se pudo constatar la existencia de víveres,. productos químicos genéricos para limpieza y unos envases de cerveza vacíos, conforme se evidencia de fotografías que forman parte de la inspección corriente al folio 100 al que no se le puede atribuir como deshonestos , por cuanto no se sabe exactamente el fin o la utilidad de los vacíos si para la venta o para lo que comúnmente tiene las familias, con el objeto de sus reuniones, . Examinadas como han sido las pruebas del presente proceso, no se evidencia que la parte demandante haya demostrado hecho distinto a éste hecho de no haber tenido conocimiento del establecimiento de la bodega, cuestión que es pública y notoria, y por el imperio de la ley expresa en el artículo 506 aparte único “ LOS HECHOS NOTORIOS NO SON OBJETO DE PRUEBA “ concordante a lo depuesto por los testigos mencionar el testigo y la ojo pregunta ya valorado y especifican la valoración de dicha prueba. En consecuencia se desestima la pretensión invocada como causal, aunado al hecho de tal invocación es contraria a ley especial. Inconducente tal prueba, Así se decide.
SEGUNDO: DOCUMENTALES.
Documento de COMPRA VENTA en copia simple corriente al folio 5,6 y 7 del expediente, De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil primer párrafo, Se tiene como fidedigna por cuanto la parte adversaria no impugnó en su debida oportunidad. Así se decide.
2.- Documento Notariado del Contrato DE ARRENDAMIENTO, en cuatro (04) folios útiles corriente del 8,9 10 y 11 del expediente, en copia certifica donde se inicia la relación arrendaticia de las partes de la presente causa. En consecuencia y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dicho instrumento autenticado se le da el valor probatorio en cuanto a la Relación Arrendaticia primigenia que iniciaron en fecha el 12 de noviembre de 2.003.
Quien aquí decide observa:
1.- Se evidencia al folio nueve (9) contrato de Arrendamiento Con Opción a Compra que expresa de manera clara “Hemos convenido en celebrar el presente contrato de OPCION A COMPRA de un inmueble identificado en al numeral primero del documento de adquisición consistente en un lote de terreno propio con casa para habitación, tipo rural…omissis…
Valoración: Se evidencia en la presente causa doble relación que une a las partes (Opción de Compra-Venta y Arrendamiento) de las partes en la presente causa ciudadanos: CARMEN NELLY ROVIRA DELGADO y MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO.- quienes constituyen de manera primigenia el contrato de arrendamiento conforme se evidencia al folio nueve (09) del expediente, en copia simple , y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 primer aparte al no haber sido impugnado por su adversario, se le da pleno valor y se tiene como fidedignas ; así como la Opción a Compra, en copia simple corriente al folio cuarenta y ocho (48) del expediente , al no haber sido impugnada en su debida oportunidad legal por el adversario, se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil . Así se decide.
El objeto de la presente causa es la RESOLUCION DEL CONTRATO e INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS derivados de relación contractual arrendaticia y en consecuencia el desalojo. Ahora bien, se evidencia en la cláusula Tercera, arriba transcrita, que el demandado de autos está obligado a pagar la cantidad convenida de CIEN MIL BOLIVARES ( Bs. 100.000) (Bs.F 100), a la parte demandante . Ahora bien de conformidad con la cláusula cuarta del referido contrato, se prorrogó el mismo en las mismas condiciones, es decir, por el mismo período de tiempo y demás condiciones establecidas, con excepción del canon de arrendamiento que de mutuo y amistoso acuerdo, se aumento a partir del año 2005 a la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000) anteriores o equivalentes a Ciento Veinte Bolívares Fuertes, luego en el año 2.008 a la suma de CIENTO CINCUIENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000)anteriores, equivalentes a CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 150), siendo último canon de arrendamiento a partir del día 01 de noviembre de 2.008, la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES.
Pero es el caso que hasta el momento el inquilino es deudor de nueve meses que suman la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.750,00) , discriminados de la siguiente manera:
En cuanto a los meses de Octubre 2.008 el canon a Bs. 150: noviembre, diciembre, del 2.008 (Bs. 200 canon mensual) enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio 2009 Bolívares 200 el canon mensual (para un total de 6 meses) .- las cuales fueron hechas efectivas a través de la Consignación judicial signada con el Nº 2587/09 que lleva este despacho las cuales corren a los folios 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 vuelto del expediente. Aportadas en copia simples, Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 primer párrafo, no fueron impugnadas dentro del lapso establecido. En consecuencia se le da pleno valor probatorio. Al pago de los cánones. Así se decide.
Deuda que mantiene ya que las consignaciones hechas extemporáneamente no pueden ser imputadas a los cánones de arrendamiento, máxime cuando las consignaciones suman la cantidad de UN Mil BOLIVARES EXACTOS (Bs. 1.00) monto distinto al adeudado por el inquilino. En efecto, en la oportunidad legal rechace y objete las consignaciones hechas por el inquilino debido a que no son validas por extemporánea e insuficientes por lo tanto no son legítimas de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario como se evidencia de las copias fotostáticas simples del expediente signado con el Nro 2587/09 de la nomenclatura interna llevada por este mismo juzgado, anexo marcadas “C” por lo que pido que las referidas consignaciones se tengan como ineficaces e insuficiente.

Ahora bien al examinar lo alegado por la parte demandante, se hace forzoso para arribar a una conclusión hacer una operación sumatoria de lo convenido originariamente por las partes en fecha 12 de noviembre del 2.003,
Lo demandado, evidenciándose de autos, conforme a la confesión hecha por el propio actor, dichos aumentos, los cuales arrojan los siguientes montos:
Octubre 2.008 pagó Bs. 150.
Noviembre 200
Diciembre 200
Total pagado 550 son tres (03) a razón de Bs.100
Saldo a favor del demandado 250
.AÑO 2.009 Doce (12) meses demandados para un total de Bs. 1.200- , pago la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400)
.- Excedente del año 2008 - 2.009 Bs. 1.200.00
TOTAL EXCEDENTE.- Bs. 1.200.00
Deuda real, tomando en cuenta la cantidad de Bs. 100.00, ya que este fue el monto acordado y firmado en el respectivo contrato de arrendamiento inserto a los autos. Cantidad ésta que debemos restar del monto ya pagado por el demandado de autos, en relación a los meses demandados como insolutos , quedando un saldo por la cantidad de Bs. 1.2 00 a favor de la parte demandada.
Ahora bien, el tribunal observa:,”cuando contrataron conforme se evidencia de Contrato de Arrendamiento Notariado cláusula segunda corriente al folio ( 09) del expediente, que convinieron en la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES hoy Bs. F 100; fecha que para el momento ya existía prohibición legal de aumento a las viviendas, conforme a gaceta oficial de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Nº 37.667 del 8 de abril del 2003 “ Resolución mediante el cual se mantienen en todo el territorio Nacional, los montos de los cánones establecidos para el 30 de noviembre del 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y arrendamiento de porciones destinadas a vivienda en inmuebles de uso mixto, en virtud de haber sido declarado servicio de primera necesidad por el ejecutivo nacional, el alquiler de vivienda., política que ha mantenido el gobierno hasta los actuales momentos. Situación de hecho que se encuentra protegido por el orden público. El contrato de arrendamiento ha estado y estará sometido a restricciones y limitantes en su celebración, porque el arrendamiento es producto de la necesidad, la del arrendador para darlo en goce a cambio de un precio y la del inquilino que lo quiere, especialmente el inmueble destinado a vivienda que toca directamente el interés social in genere y el familiar de modo especifico. Y ante la necesidad del arrendatario, por razones lógicas, el arrendador propietario impone obligaciones del régimen clausular, en cuyo caso el Estado no puede permanecer inerte ni silente. Existe un interés social por proteger, pero tal exigencia de ninguna manera puede entenderse como generadora de una relación obligatoria con cargas para una sola de las partes y las ventajas únicamente para la otra. El equilibrio social y en las relaciones contractuales permite crear una realidad igualitaria y responsable. Modernamente la relación arrendaticia no está tampoco impuesta, en su contenido obligación al, por el arrendador propietario porque el estado continua interviniendo en defensa del inquilino y habla por éste, cuando impone normas para protegerlo, en cuyo caso las disposiciones legales especiales en el ámbito arrendaticio deben ser consideradas como si fuesen cláusulas automáticamente incorporadas en todo contrato de arrendamiento y así es, estando el arrendatario permanentemente protegido por la legislación valiente con el control de la contratación en defensa del inquilino y la vigencia de diversos medios de control y sanción en la tutela de sus derechos; con lo cual la relación arrendaticia muestra así la presencia bilateral de sus intervinientes y no de uno solo de los mismos. Por tanto, estamos ante un derecho arrendaticio caracterizado por la presencia de derechos y deberes recíprocos y no de un derecho inquilinario que se caracteriza por la protección de una sola de las partes intervinientes en la relación. Así el derecho inquilinario ha quedado a tras como valor histórico y así parece demostrarlo la nueva ley de arrendamientos inmobiliarios.
EN CUANTO A LA PRORROGA LEGAL.
En cuanto lo expresado anteriormente de la doble relación jurídica existente entre las partes , una que se originó en fecha 12 de noviembre del 2.003, y otra que nace el 29 de febrero del 2.008, conforme se evidencia a los folios cuarenta y ocho (48) y cuarenta y nueve (49) del expediente, la parte demandada o Se limitó a defender únicamente su relación inquilinaria, es así como se infiere y evidencia en el interés a través de las consignaciones ; en tal razón se hace forzoso establecer el derecho de prorroga inquilinaria que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 DE LA Ley de ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, ya que en el caso que nos ocupa la relación se ha prorrogado por más de cinco años, sin que conste en el expediente la notificación de extinción del contrato, es por lo que siendo atinente a la facultad de quien aquí decide, por tratarse de materia de orden público considera que la prorroga que debe gozar el demandado de autos, fundado dicho plazo en la proporcionalidad económica, que percibe por el inmueble, es por lo que considero prudencialmente establecer como prorroga el plazo de un año y seis meses, para hacer la entrega del inmueble por parte del ciudadano MIGUEL ALEXIS RANGEL ZAMBRANO, a la propietaria CARMEN NELLY ROVIRA DELGADO.
En CUANTO A LAS PRUEBAS. VALORACION.,
La parte demandante:
Alega bajo el principio de la comunidad de la prueba como confesiones de la parte corriente al folio cincuenta y seis (56) en la que admite la comisión del delito de hurto y forjamiento de documento, que aun para el presente caso, no tiene ningún valor probatorio, por tratarse de copia fotostática simple de un supuesto instrumento privado, pues no puede exigirse su reconocimiento ni tenerse por reconocido conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a este hecho, no corresponde a mi competencia juzgar acerca de la comisión o no de delitos penales. Hecho éste que involucraría instancias con competencias a un juez penal, un debido proceso, la intervención de Ministerio público como titular de la acción. Para determinar responsabilidad penal y la tipificación del mismo.
En cuanto a la confesión proferida en el particular segundo donde manifiesta que la bodega fue instalada hace tres (03) años, en cuanto a este hecho se dejó evidenciado en la Inspección Judicial en el particular tercero en el que solicita se dejara constancia de la existencia del establecimiento comercial de víveres, cerveza, chucherías, refrescos, licores o cerveza, en la practica de la inspección, sólo se observaron vacíos de cerveza regional y polar., pero no se evidenció la actividad de venta al momento de la practica de la Inspección En consecuencia se desestima la prueba por inconducente. Así se decide.
En cuanto al 3) El reconocimiento y aceptación de la parte demandada que era tan solo 200 y no quinientos. Por cuanto la misma es contraria a derecho la pretensión del monto del canon, distinto al convenido o sea la cantidad de CIEN BOLIVARES (Bs. 10’0). Dicha Confesión puede tomarse favorable al demandante, si no al demandado, No puede darse valor como tal debido a que es ilegal el aumento exigido por Prohibición expresa conforme a derecho, por el ejecutivo Nacional en Gaceta de la Republica Bolivariana de Venezuela en fecha 8 de abril del 2.003. En consecuencia de declara ilegal, inconducente. Así se decide.
En Cuanto a las PRUEBAS DEL DEMANDADO
Promovió lo siguiente: La testimonial de los ciudadanos: JULIANA MARIN DOMÍNGUEZ, GERARDO ENRIQUE BELEN, y LUIS ALFREDO PEÑARANDA MENDOZA, domiciliados en San Juan de Colon Municipio Ayacucho.
VALORACION:
Corriente al folio 54 se evidencia auto de admisión y se fijó el tercer día de despacho para oír las testimoniales, arriba mencionados corriente a los folios 83, quedó evidenciado que la ciudadana JULIANA MARIN DOMINGUEZ, no compareció para la evacuación de la prueba.; Corriente al folio 84 se evidencia que el ciudadano GERARDO ENRIQUE BELEN, no compareció al folio ,85 el ciudadano LUIS ALFREDO PEÑARANDA MENDOZA, no compareció para evacuar la testimonial correspondiente.- En consecuencia no puede atribuírsele valor alguno. Así se decide.
En cuanto a las testimoniales
JUSTA ELBIRA APARICIO MEDINA, YSMAEL ANTONIO MONCADA LOPEZ, RODOLFO JOSE BARRIOS RAMOS Y NELLY CATALINA AGARCIA BORRERO y corrientes a los folios 83, se evidencia que no fue evacuada dicha prueba. En consecuencia no puede atribuírsele valor probatorio.
Que en su debida oportunidad presentó escrito de promoción de pruebas ,en la fase procesal correspondiente, momento en que se concentra el verdadero principio de contradicción, momento preclusivo, ya que las partes tienen la oportunidad de contradecir con las pruebas a la contraparte a través de los recursos de impugnar, oponerse, y así solicitar o demostrar que la prueba que esta presentando sobre los hechos, invocados no son así , sino de otra forma y propone y demuestra, lo cual no se evidencia la negativa o inconformidad, sino por el contrario deja evidenciado la conducta de aceptación tácita por parte de la parte demandada. . Así se decide
CONCLUSION:
Quien aquí decide observa:
1.- Que los supuestos de hecho invocados por la parte actora no se subsumen a la norma para dar por resuelto el contrato de arrendamiento. Por las siguientes razones:
.- El Incumplimiento a la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, está contemplada en el artículo 34 literal “a”
.- Alega esta causal que es propia del desalojo contemplado en el artículo 34 de la ley literal d., por lo que dicha acción de Resolución en los términos que fueron controvertidos es contraria a derecho conforme a lo pautado en el artículo 1.159 del Código Civil. Es Inadmisible. Así se decide
1.167. Analizados como han sido los supuestos factico de la norma, no es procedente la resolución por cuanto no existe obligación contraída, que haya incumplido el demandado de autos; tales, como es el pago, la cambio de uso no conforme establecida en el artículo 34 literal d, causal propia del desalojo y no para la RESOLUCIÖN DEL CONTRATO que establece “ Los contratos tienen fuerza de ley entre partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley, conforme quedó plenamente demostrado. Así se decide