TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
EN SU NOMBRE,

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
LOS TEQUES

199º y 150º
PARTE DEMANDANTE: MANUEL ANTONIO LUCENA, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V- 5.422.511.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: VANESHKA LOPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 103.535.

PARTE DEMANDADA: EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 4.681.257 y V- 4.681.718 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: CARLOS EDUARDO NUÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 5236

ACCIÓN: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.
MOTIVO: APELACION
EXP. N°: 06.6245

Corresponde a este órgano jurisdiccional conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado CARLOS EDUARDO NUÑEZ, en su carácter de apoderado judicial de los demandados EVANIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO, contra la sentencia definitiva dictada de fecha 29 de junio de 2006 por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy.

ANTECEDENTES
Se inició el presente juicio, mediante escrito presentado en fecha 19 de febrero de 2004, por el ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA, contentivo de la demanda por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, que suscribió en fecha 19 de marzo de 2003, con los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO, según consta de documento autenticado por la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, anotado bajo el N° 49, tomo 15, primer trimestre, sobre una parcela de terreno y vivienda unifamiliar, tipo Town House, distinguida con el N° 26, del Conjunto Residencial “Altos de Paso Real” de la Urbanización Paso Real Sector “A”, con frente a la Calle Matalinda y Sucua, Charallave, jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, con un área aproximada de ciento noventa y un metros con veintisiete decímetros cuadrados (191,27 mts2), y le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad de tres enteros dieciocho mil ciento veinticinco cienmilésimas por ciento (3,18125%), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en una línea recta de aproximadamente 19,80 mts., y con la parcela N° 25. SUR: también en una línea recta aproximada de 19,80 mts., y con la parcela N° 27; ESTE: igualmente en una línea recta aproximada de 9,66 mts., y con la vía de acceso y OESTE: en una línea recta de 9,66 mts., aproximadamente y con la zona verde de la Urbanización.
Por auto del 20 de febrero de 2004, el Tribunal de la causa admitió la demanda, y ordenó el emplazamiento de los demandados. (folio 35).
En fecha 26 de febrero de 2004, el demandante ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA, asistido por la abogada ROSALBA CHONG, solicitó el correspondiente pronunciamiento sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada. (folio 36).
En fecha 27 de febrero de 2004, el Tribunal de la causa ordenó abrir cuaderno de medidas. (folio 42).
Mediante escrito del 17 de marzo de 2004, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda, alegando que tal como consta de documento autenticado el 19 de marzo de 2003 ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, anotado bajo el N° 49, tomo 15, primer trimestre, sobre una parcela de terreno y vivienda unifamiliar, tipo Town House, distinguida con el N° 26, del Conjunto Residencial “Altos de Paso Real” de la Urbanización Paso Real Sector “A”, con frente a la Calle Matalinda y Sucua, Charallave, jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, con un área aproximada de ciento noventa y un metros con veintisiete decímetros cuadrados (191,27 mts2), y le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad de tres enteros dieciocho mil ciento veinticinco cienmilésimas por ciento (3,18125%), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en una línea recta de aproximadamente 19,80 mts., y con la parcela N° 25. SUR: también en una línea recta aproximada de 19,80 mts., con la parcela N° 27; ESTE: igualmente en una línea recta aproximada de 9,66 mts., con la vía de acceso y OESTE: en una línea recta de 9,66 mts., aproximadamente con la zona verde de la Urbanización, las partes celebraron un contrato de opción de compra venta, mediante el cual los demandados se obligan una vez culminado y finiquitada la obtención legal de la propiedad definitiva del inmueble mencionado a la venta y por tanto a la entrega material para su posesión, uso y disfrute en su propio provecho comprometiéndose en consecuencia y en función de ello a enajenar a su vez y a traspasar formal y legalmente al oferido el derecho real tocante sobre una parcela de terreno y vivienda unifamiliar, tipo Town House, distinguida con el N° 26, del Conjunto Residencial “Altos de Paso Real” de la Urbanización Paso Real Sector “A”, con frente a la Calle Matalinda y Sucua, Charallave, jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, con un área aproximada de ciento noventa y un metros con veintisiete decímetros cuadrados (191,27 mts2), y le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad de tres enteros dieciocho mil ciento veinticinco cienmilésimas por ciento (3,18125%), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en una línea recta de aproximadamente 19,80 mts., con la parcela N° 25. SUR: también en una línea recta aproximada de 19,80 mts., con la parcela N° 27; ESTE: igualmente en una línea recta aproximada de 9,66 mts., con la vía de acceso y OESTE: en una línea recta de 9,66 mts., aproximadamente con la zona verde de la Urbanización.
Alega el libelista que dicho inmueble pertenece a los demandados EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO, bajo Hipoteca Especial Convencional de Primer Grado a favor de una entidad bancaria, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Cristóbal Rojas de Charallave y Urdaneta de Cúa del Estado Miranda, bajo el N° 20, folios 192 al 204, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Primer Trimestre y documento N° 28, folios 286 al 298 del Protocolo Tercero, Primer Trimestre, de fecha viernes 28 de enero de 2000. Que el precio pactado por las partes se estableció en la suma de cuarenta millones ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 40.850.000,00), de los cuales el oferido entregó adelante la suma de siete millones de bolívares (Bs. 7.000,00), comprometiéndose a pagar el resto, mediante una primera cuota por la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00) pagadera el 30 de abril de 2003, y luego a partir de esa fecha con el pago de seis (6) cuotas más de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), cada una, con vencimiento los últimos de cada mes hasta el 31 de octubre de 2003, y que a partir de esta última fecha, con el pago de diez (10) cuotas mensuales sucesivas al vencimiento de cada mes, hasta el 31 de agosto de 2004, por la cantidad de dos millones trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 2.350.000,00), cada cuota, hasta cubrir el pago final del resto diferencial adeudado, por un monto de treinta y tres millones ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 33.850.000,00), más el pago de los intereses respectivos.
Que en el contrato de opción de compra, se pactó expresamente entre las partes que una vez adquirida la propiedad plena del inmueble por ante la Entidad Bancaria correspondiente, con su pago y cancelación, deberán los demandados entregar dicho inmueble al oferido, totalmente solvente o libre de todo género de gravámenes, quedando entendido en dicha operación, que no será imputable a ninguna de las partes las causas de hecho o de situaciones de fuerza mayor, de caso fortuito o de hechos naturales.
Que el incumplimiento por parte del oferido por falta de pago dentro del plazo convenido le da derecho a los oferentes a considerar como resuelto de pleno derecho el convenio y en consecuencia a retener en su provecho la suma recibida en arras como justa indemnización por los daños que han de ocasionarse en dicho lapso o vigencia operativa de la negociación y si por el contrario el incumplimiento es imputable a los oferentes dentro del lapso de los días continuos citados, éstos deberán devolver al oferido la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), más un 50% de dicho monto, equivalente a la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), más los intereses producidos en dicho lapso.
Se acordó además en la convención a los fines de la tramitación del crédito en materia de política habitacional, un plazo de doce (12) meses a partir exactamente de la fecha de la firma y otorgamiento de la opción de compra.
Que el actor dando cumplimiento a lo acordado en el contrato de opción de compra, realizó los pagos parciales tal como fue estipulado en el contrato, y fue recibido por los oferentes así: Inicial Bs. 7.000.000,00, primera cuota Bs. 3.500.000,00, seis (6) cuotas de Bs. 2.000.000,00 cada una, lo cual asciende a la suma de Bs. 12.000.000,00, haciendo un total cancelado de Bs. 22.500.000,00.
Que tomando en consideración lo pactado en el contrato así como las normas adjetivas de nuestro Código Civil, el actor a su decir ha cumplido como buen padre de familia hasta la fecha, por cuanto ha cancelado la mitad del precio de venta, el cual fue recibido por los oferentes, esto es la suma de veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs. 22.500.000,00). Que luego de haberse lucrado los oferentes con los pagos periódicos, le manifestaron de manera verbal que desean desistir de la negociación y que solo reembolsarían la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), tal como lo expresa la cláusula cuarta referida a la indemnización de daños.
Que tal como se desprende del contrato, de acuerdo a la cláusula quinta el contrato tendría una vigencia de doce (12) meses, es decir de un (1) año contados desde la fecha del otorgamiento del instrumento que fue el 19 de marzo de 2003, a fin de tramitar el crédito respectivo de Política Habitacional con la finalidad de cancelar el precio pactado, pero que sin embargo los oferentes han mantenido una actitud negativa a entregar dentro del plazo legal, los documentos inherentes para tales gestiones, por lo cual aún cuando el actor se encuentra todavía dentro del plazo legal establecido en el contrato, para tramitar el crédito en tiempo hábil, impide al actor gestionar un crédito ante la entidad bancaria a fin de cancelar el precio pactado cuando ha venido cumplimiento de manera continua, al día con todos y cada uno de sus pagos, lo que demuestra, a decir, del actor, que es un contrato leonino y una cancelación doble por un mismo concepto, ya que si se ha establecido en la cláusula segunda del contrato los pagos parciales y consecutivos con los cuales ha cumplido mal podría realizar un segundo pago a través de crédito otorgado por un banco ya que el cheque solo lo emitirán a favor de los oferentes.
Que conforme a la cláusula primera los oferentes se obligan, una vez culminado y finiquitada la obtención legal de la propiedad definitiva del inmueble a la venta y entrega material del inmueble, comprometiéndose en función de ello a traspasar formal y legalmente al oferido, desprendiéndose de ello que los oferentes están en pleno conocimiento que no han finiquitado la obtención legal del inmueble. Sin embargo se obligan a un hecho futuro e incierto como lo es traspasar formal y legalmente al oferido el inmueble, haciéndole firmar previamente títulos negociables, cancelando el actor más de la mitad del precio de venta antes de otorgarse el respectivo documento registrado con lo cual queda cuestionada la propiedad ya que mal podrían los oferentes asumir la cualidad de legítimos propietarios si aún no la han obtenido legalmente, razón por la cual, a su decir, mal podría cancelar el remanente del precio, por cuanto aún no se ha saneado el inmueble, lo cual pone de manifiesto lo frágil de la negociación en cuanto al compromiso que tienen los oferentes de entregar el inmueble al oferido mediante la tradición legal, a pesar del compromiso y pago a cabalidad del oferido, es decir el cumplimiento por ambas partes. En consecuencia, según la parte actora, mal podría cancelar el remanente del precio de venta a través de un crédito. Que aunado a la actitud manifiesta de los oferentes al no cumplir lo pactado que es la tradición legal del inmueble totalmente saneado. Que la opción de compra venta es solo un documento notariado que no surte el efecto erga omnes oponible a terceros que pueda prever cualquier riesgo o peligro inminente por parte de los oferentes a que una vez cancelado el precio total de venta se encuentre la hipoteca vigente sobre el inmueble o realicen una venta a un tercero.
Que habría que retomar lo cancelado por el actor y el remanente que debe, partiendo del hecho de que el precio pactado es de Bs. 40.850.000,00, de los cuales el actor ha cancelado Bs. 22.500.000,00, quedando a deber solo un remanente de Bs. 18.350.000,00. Que sumando todos y cada uno de los montos establecidos en la cláusula segunda, resulta que los oferidos le hicieron firmar al actor tales cantidades avaladas mediante letras de cambio que no coinciden con el precio de venta estipulado, si no que supera la cifra así: inicial Bs. 7.000.000,00; primera cuota Bs. 3.500.000,00; seis (6) cuotas de Bs. 2.000.000,00 cada una, subtotal Bs. 12.000.000,00; diez cuotas de Bs. 2.350.000,00 cada una, subtotal Bs. 23.500.000,00; todo lo cual arroja un total de Bs. 46.000.000,00.
Que con la firma de todas y cada una de las letras de cambio por parte del librado-oferido a favor de los enajenantes-oferentes, que no hubo división en lo que respecta al gravamen y al monto que recibirían los enajenantes, después de deducir el pago de forma directa al acreedor hipotecario, lo que hace presumir que recibirían la totalidad del pago de las letras de cambio, quedando vigente la hipoteca que pesa sobre el cuestionado bien. Que una vez totalizados dichos montos la diferencia de precio es de Bs. 5.150.000,00, imputable a un supuesto interés del 12,61%, aún cuando el pago parcial se realizó de manera puntual sin caer en mora.
Que es evidente la amenaza de que los oferentes puedan quedar insolventes ante La Entidad, sin embargo le han exigido al oferido la cancelación total del remanente que adeuda, según lo establecido en la cláusula segunda del contrato.
Que tomando en consideración los pagos de las letras de cambio lejos de ser precisamente una Opción de Compra Venta a decir del actor se convirtió por su naturaleza en documento de venta, por cuanto él no solo ha cancelado las arras, sino parte del precio de venta. Que siendo éste un contrato sinalagmático perfecto, donde se obligan las dos partes, es evidente la mala fe de parte de los oferentes, ya que hasta la presente fecha a su decir el actor ha cumplido con su obligación, no así ha resultado con Los Vendedores, mal llamados oferentes, quienes exigen la cancelación total del precio de venta y no han realizado el saneamiento de Ley.
Que desde que se realizó el contrato los oferentes hicieron al actor entrega de las llaves del inmueble, por lo cual el actor procedió a tomar posesión, a realizar parcialmente mudanza de sus bienes, remodelaciones y mejoras, lo cual evidentemente era un convenio consensual, tales refacciones y mejoras arrojan el monto total de cuatro millones cuatrocientos sesenta y seis mil bolívares (Bs. 4.466.000,00). Que desde hace tres meses aproximadamente, ya había una actitud evasiva y hostil por parte de los oferentes a rescindir del contrato. Que resulta que sin notificación alguna han cambiado las llaves del inmueble, dejando los bienes del actor dentro de la propiedad, siendo evidente que no desean buscar ninguna solución amistosa. Solo se comunicó con el actor un abogado que ha querido darle largas a este hecho y beneficiar a los oferentes, por cuanto no le han recibido al actor el pago de las mensualidades pendientes, causándole un perjuicio irreparable y un daño inminente, ya que se encuentra alquilado y no ocupando el inmueble, por el cual ha cancelado y realizado mejoras.
Que por lo expuesto demanda el cumplimiento de contrato en base a lo preceptuado en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.168, 1.147, 1.205, 1.479, 1.486, 1.487, 1.499, 1.503 y 1.530 del Código Civil.
Pide al Tribunal que el documento llevado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda de fecha 19 de marzo de 2003, anotado bajo el N° 49, tomo 15, sea considerado como documento definitivo de venta y a tales efectos en la sentencia definitiva se suscriba el dato omitido como es el documento de parcelamiento, fecha, tomo y protocolo, conjuntamente con los linderos y la alícuota respectiva de la vivienda unifamiliar tipo Town House y su parcela de terreno respectiva.
Que sea ratificado como precio de venta definitivo sobre el inmueble, la cantidad de cuarenta millones ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 40.850.000,00) y se deja sin efecto las restantes letras de cambio por usura.

Que como quiera que las partes fijaron como precio de venta la cantidad de Bs. 40.850.000,00 y los enajenantes han recibido más de la mitad de dicho monto; a su entera y cabal satisfacción es decir la cantidad de Bs. 22.500.000,00, sobre lo estipulado en el contrato de opción de compra venta y queda pendiente la hipoteca que pesa sobre el inmueble en cuestión, solicita en todo caso la subrogación por parte del ciudadano MANUEL LUCENA, sobre la deuda que mantienen los oferentes-vendedores ante la entidad bancaria y demás pagos referentes a derecho de frente, recibos de condominio y servicios públicos que adeudan los vendedores sobre el inmueble en proporción al precio de venta.
Pide el actor igualmente el saneamiento de Ley al cual están obligados los vendedores conforme lo prevé el convenimiento suscrito por las partes, en el supuesto de que no se acuerde el particular tercero.
De conformidad con el artículo 1.530 del Código Civil, se acuerde a todo evento la suspensión del pago del precio hasta tanto cese por parte de los oferentes la perturbación o peligro por la acción hipotecaria que existe sobre el inmueble y demás obligaciones pendientes tendientes relativas al saneamiento salvo que estos den caución suficiente.
Solicita el actor el reintegro de la inversión realizada por refacciones y remodelaciones.
Estima su acción en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs. 70.000.000,00) (folios 43 al 56).
Por auto del 19 de marzo de 2004, el Tribunal de la causa admitió la reforma de la demanda. (folio 54).
La citación de los demandados se verificó el 14 de junio de 2004, mediante boleta de notificación librada por el Secretario del A-quo., mediante la cual notifican a los demandados la declaración del alguacil relativa a sus citaciones (folios 61 al 72).

En fecha 29 de julio de 2004, los demandados asistidos por el abogado RAFAEL RUBEN GAMARRA CAÑIZALEZ, consignaron escrito de contestación a la reforma de la demanda. (folio 73 al 77).
En fecha 23 de agosto de 2004, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. (folio 79).
En fecha 03 de septiembre de 2004, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas (folio 80).
Por auto del 09 de septiembre de 2004, el Tribunal de la causa agregó a los autos los escritos de pruebas presentados por las partes. (folio 81 al 143)
En fecha 15 de septiembre de 2004, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de oposición a las pruebas promovidas por el demandante. (folio 144 al 147).
En fecha 21 de septiembre de 2004, la representación judicial de la parte actora, hizo valer todas y cada uno de los instrumentos sobre los cuales los demandados formularon oposición. (folio 148).
Por auto del 22 de septiembre de 2004, el A-quo., se pronunció sobre las pruebas promovidas por ambas partes. (folio 149 al 150).
En fecha 29 de septiembre de 2004, la representación judicial de la parte actora, apeló del auto del 22 de septiembre de 2004, en cuanto a la negativa de la admisión de las pruebas que promovió. (folio 151).
Por auto del 29 de septiembre de 2004, el A-quo., oyó a un solo efecto la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora. (folio 152).
En fecha 04 de octubre de 2004, se fijó oportunidad para la evacuación de la prueba testimonial del ciudadano JOSE FRANCISCO MONTENEGRO, promovida por la parte actora. (folio 154).
En fecha 07 de octubre de 2004, se declaró desierto el acto de declaración del testigo JOSE FRANCISCO MONTENEGRO. (folio 155).
En fe fecha 13 de octubre de 2004, se declaró desierto el acto de exhibición de documento solicitado por la parte actora. (folio 156).
En fecha 13 de octubre de 2004, la representación judicial de la parte actora solicitó al A-quo., considerara todo el valor probatorio de la prueba de exhibición de documento.
Mediante oficio del 20 de octubre de 2004, se remitió a la Alzada las copias certificadas relacionadas con la apelación interpuesta por la parte actora. (folio 161).
En fecha 15 de noviembre de 2004, el Tribunal de la causa fijó nueva oportunidad para la evacuación de la prueba testimonial del ciudadano JOSE FRANCISCO MONTENEGRO. (folio 163).
En fecha 19 de noviembre de 2004, se declaró desierto el acto de declaración del ciudadano JOSE FRANCISCO MONTENEGRO. (folio 164).
A los folios del 165 al 168 constan actuaciones relacionadas con la imposibilidad por falta de impulso procesal de practicar la citación para las posiciones juradas promovidas por la parte demandada.
En fecha 29 de junio de 2006, el A-quo., dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la acción, ordenó el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los demandados conforme a lo pactado en la convención objeto del juicio. (folio 170 al 179).
Notificadas las partes en fecha 02 de octubre de 2.006 la representación judicial de la parte demandada, apeló del fallo dictado por el A-quo. (180 al 192).
El 06 de octubre de 2006, el Tribunal de la causa oyó la apelación interpuesta por los demandados en ambos efectos, y ordenó y remitió el expediente original a esta Alzada junto con oficio. (folio 194).
ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
Recibido el expediente en esta Alzada, por auto de fecha 16 de febrero de 2007, se le dio entrada y de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el vigésimo día de Despacho siguiente para que las partes presentaran sus informes. (folio 195).

En fecha 29 de noviembre de 2006, la representación judicial de la parte demandada, consignó su respectivo escrito de informes. (folio 213).

En fecha 13 de diciembre de 2006, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes de la parte demandada (folio 214 al 219).

El 14 de diciembre de 2006, la representación judicial de la parte actora presentó nuevamente escrito de observaciones a los informes de la parte demandada (folio 220 al 228).

Por auto del 20 de diciembre de 2006, esta Alzada deja constancia de la no comparecencia de las partes a la presentación de las observaciones a los informes, indicándose en dicha providencia que la causa entra en estado de sentencia. (folio 229).

En fecha 07 de marzo de 2007, esta Alzada difirió el acto de dictar sentencia para dentro de los treinta días calendario siguientes (folio 230)

El 16 de julio de 2007, la representación judicial de la parte actora solicitó a esta Alzada se dictara el fallo definitivo y consignó copia simple del contrato de arrendamiento y de las partidas de nacimiento de los hijos del actor. (folios 231 al 241).

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En forma sintetizada esta superioridad procede a efectuar un resumen del contenido del libelo de demanda presentado por la parte actora en el presente juicio, así como el escrito de contestación a la demanda presentado por la parte demandada:

LIBELO DE DEMANDA

La parte actora ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA, demandó el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA, que suscribió en fecha 19 de marzo de 2003, con los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO, según consta de documento autenticado por la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, anotado bajo el N° 49, tomo 15, primer trimestre, sobre una parcela de terreno y vivienda unifamiliar, tipo Town House, distinguida con el N° 26, del Conjunto Residencial “Altos de Paso Real” de la Urbanización Paso Real Sector “A”, con frente a la Calle Matalinda y Sucua, Charallave, jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, con un área aproximada de ciento noventa y un metros con veintisiete decímetros cuadrados (191,27 mts2), y le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad de tres enteros dieciocho mil ciento veinticinco cienmilésimas por ciento (3,18125%), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: en una línea recta de aproximadamente 19,80 mts., y con la parcela N° 25. SUR: también en una línea recta aproximada de 19,80 mts., y con la parcela N° 27; ESTE: igualmente en una línea recta aproximada de 9,66 mts., y con la vía de acceso y OESTE: en una línea recta de 9,66 mts., aproximadamente y con la zona verde de la Urbanización.

Que desde la firma del contrato los oferentes entregaron al actor las llaves del inmueble, por lo cual el actor procedió a tomar posesión, a realizar parcialmente mudanza de sus bienes, remodelaciones y mejora, lo cual evidentemente era un convenio consensual, tales refacciones y mejoras arrojan el monto total de cuatro millones cuatrocientos sesenta y seis mil bolívares (Bs.4.466.000,00). Que desde hace tres meses aproximadamente, ya había una actitud evasiva y hostil por parte de los oferentes a rescindir del contrato. Que resulta que sin notificación alguna han cambiado las llaves del inmueble, dejando los bienes del actor dentro de la propiedad, siendo evidente que no desean buscar ninguna solución amistosa. Solo se comunicó con el actor un abogado que ha querido darle largas al asunto y beneficiar a los oferentes, por cuanto no le han recibido al actor el pago de las mensualidades pendientes, causándole un perjuicio irreparable y un daño inminente, ya que se encuentra alquilado y no ocupando el inmueble, por el cual ha cancelado y realizado mejoras.

En el petitorio solicitó:
- Que el documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda de fecha 19 de marzo de 2003, anotado bajo el N° 49, tomo 15, sea considerado como documento definitivo de venta y a tales efectos en la sentencia definitiva se suscriba el dato omitido como es el documento de parcelamiento, fecha, tomo y protocolo, conjuntamente con los linderos y la alícuota respectiva de la vivienda unifamiliar tipo Town House y su parcela de terreno respectiva.
- El saneamiento de Ley al cual están obligados los vendedores conforme lo prevé el convenimiento suscrito por las partes.
- Sea ratificado como precio de venta definitivo sobre el inmueble, la cantidad de cuarenta millones ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 40.850.000,00) y se dejen sin efecto las restantes letras de cambio por usura.
- De conformidad con el artículo 1.530 del Código Civil, se acuerde a todo evento la suspensión del pago del precio hasta tanto cese por parte de los oferentes la perturbación o peligro por la acción hipotecaria que existe sobre el inmueble y demás obligaciones pendientes relativas al saneamiento salvo que éstos den caución suficiente.
- Que en el supuesto de que el Tribunal desestime el petitorio del punto primero al tercero, le sea reembolsado del dinero entregado como parte del precio de venta, la inversión realizada por refacciones y remodelaciones, así como el ajuste inflacionario por medio de experticia complementaria del fallo de dichos montos hasta la sentencia definitiva de conformidad con el artículo 1.499 del Código Civil.
- Que como quiera que las partes fijaron como precio de venta la cantidad de Bs. 40.850.000,00 y los enajenantes han recibido más de la mitad de dicho monto; a su entera y cabal satisfacción es decir la cantidad de Bs. 22.500.000,00, sobre lo estipulado en el contrato de opción de compra venta y queda pendiente la hipoteca que pesa sobre el inmueble en cuestión, solicita en todo caso la subrogación por parte del ciudadano MANUEL LUCENA, sobre la deuda que mantienen los oferentes-vendedores ante la entidad bancaria y demás pagos referentes a derecho de frente, recibos de condominio y servicios públicos que adeudan los vendedores sobre el inmueble en proporción al precio de venta.
- Además solicitó la devolución total de la cantidad de cuatro millones cuatrocientos sesenta y seis mil bolívares (Bs. 4.466.000,00), por concepto de las refacciones y remodelaciones que a su decir realizó en el inmueble, reservándose las acciones por daños y perjuicios a que haya lugar.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Conforme escrito de fecha 29 de julio 2004, los demandados EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCÍA GARRIDO, asistidos por el abogado RAFAEL RUBEN GAMARRA CAÑIZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.472, rechazaron, negaron y contradijeron que el documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda de fecha 19 de marzo de 2003, anotado bajo el N° 49, Tomo 15, sea considerado como documento definitivo de venta, por cuanto a su decir las cláusulas en él contenidas fueron redactadas clara y fehacientemente en el de una promesa bilateral de compra-venta sujeta al cumplimiento recíproco de condiciones.

Rechazaron, negaron y contradijeron la ratificación del precio de venta definitivo en la cantidad de Bs. 40.850.000,00), acordada en la cláusula segunda de la opción de compra venta, por cuanto a su decir el referido contrato expiró el 19 de marzo de 2004, como se evidencia de su cláusula quinta, por cuanto el actor no dio cumplimiento a la misma en virtud de que no anexó al escrito de reforma de la demanda, la solicitud de crédito por Política Habitacional ante algún ente bancario, razón por la cual a su decir no es obligante para los demandados proceder a la venta definitiva del inmueble.

Aceptaron y reconocieron haber recibido del ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA la cantidad de Bs. 22.500.000,00, que conforme a la cláusula segunda del Contrato de Opción de Compra Venta se corresponde con la entrega inicialmente de Bs. 7.000.000,00, más una primera cuota de Bs. 3.500.000,00 pagadera el 30 de abril de 2003, más el pago de seis (6) cuotas a razón de Bs. 2.000.000,00 cada una, con vencimiento los últimos de cada mes o sea correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y 31 de octubre de 2003, fecha a partir de la cual conforme a la referida cláusula debió cancelar diez cuotas mensuales con lo cual no cumplió, razón por la cual negaron, rechazaron y contradijeron la pretendida subrogación por parte del ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA, sobre la deuda que mantienen ante la entidad bancaria a favor de quien tienen constituida Hipoteca Convencional de Primer Grado, lo cual en ningún momento ha sido obstáculo para que el oferido tramitara el crédito habitacional en su debida oportunidad.

Rechazaron, negaron y contradijeron que estén obligados a titulo de saneamiento de Ley como lo llama y lo solicita el demandante referente al gravamen que pesa sobre el inmueble, cancelación de los recibos de condominio, derecho de frente y servicios públicos a los que los demandados estemos obligados frente al demandante, por cuanto la opción de compra-venta expiró el 19 de marzo de 2004.

Rechazaron, negaron y contradijeron que de acuerdo al artículo 1.530 el Tribunal deba acordar a todo evento la suspensión del pago del precio de venta hasta tanto no cese por parte de los oferentes vendedores la perturbación a que el demandado hace referencia en el particular quinto del petitorio contenido en el escrito de reforma de la demanda, por cuanto la referida cláusula penal contenida en la cláusula cuarta del contrato así como todos los demás efectos del mismo cesaron el 19 de marzo de 2004.

Rechazaron, negaron y contradijeron que hayan entregado las llaves del inmueble al actor, para que lo ocupara y pudiera proveer a su familia un techo donde vivir, y que ocurriera algún desalojo, por lo tanto a decir de los demandados mal podrían haberle ocasionado daños y perjuicios.

Rechazaron y negaron que se encuentren obligados a pagar la suma de Bs. 4.466.000,00 por concepto de refacciones y mejoras efectuadas al inmueble; rechazando además que hubieran entregado las llaves del inmueble al demandante para que lo ocupara; rechazando y negando también que hubieran cometido delito de usura o estafa inmobiliaria.

Admitieron haber recibido del actor la suma de Bs. 22.500.000,00, señalando que la falta de pago del actor les da derecho a considerar resuelto el contrato y a retener la suma recibida en arras (Bs. 3.500.000,00) por lo que aceptan que adeudan al actor y están en la obligación de devolver la suma de Bs. 19.000.000,00.

DEL FALLO RECURRIDO

La decisión recurrida en apelación dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta seguido por el ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA contra los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO declaró lo siguiente:

1.- “CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 5.422.511 contra los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° V- 4.681.257 y 4.681.718 respectivamente, por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta”

2.- “Se ordena el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.681.257 y 4.681.718 respectivamente, del Contrato suscrito con el ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 5.422.511. En consecuencia deberán liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble constituido por una vivienda familiar, tipo Tow House, distinguida con el numero 26 y su parcela de terreno con área aproximada de ciento noventa y un metros cuadrados con veintisiete decímetros cuadrados (191,27) ubicada en el Conjunto Residencial Altos de Paso Real, Sector A, con frente a la calle Matalinda y Sucia, de dicha urbanización Charallave, en jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad de tres enteros dieciocho mil ciento veinticinco cienmilésimas por ciento (3,181125%) comprendida dentro de las siguientes medidas y linderos norte: En un línea recta de aproximadamente 19,80 mts, con parcela N° 25; Sur En una línea recta de aproximadamente 19,80 mts con parcela N° 27; Este en una línea recta aproximadamente de 9,66 mts., con vía de acceso y Oeste: En una línea recta de aproximadamente 9,66 con zona verde. La vivienda familiar tiene un área de construcción de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 mts2), por parte de los demandados y a éste a cancelar el saldo deudor. De lo contrario se procederá de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531del Código de Procedimiento Civil.”

3.- “SE CONDENA en costas a la parte demandada EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCIA GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° 4.681.257 y V- 4.681.718 respectivamente, de conformidad con el artículo 274 del Código Civil. “

Con el siguiente fundamento:

Por lo que es forzoso declarar CON LUGAR la demanda interpuesta por el marras(sic) la acción propuesta por la parte actora es procedente, por lo que le es aplicable el incumplimiento por parte de los demandados por existir en los autos pruebas que lleven al ánimo a esta juzgadora de considerar como cierto el hecho alegado por el demandante, tal como se evidencia en los autos, ya que la parte actora dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil…”

“… Por lo que es forzoso declarar CON LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°5.422.511 contra los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCÍA GARRIDO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° 4.681.257 y 4.681.718 respectivamente. Y ASÍ SE DECIDE.

INFORMES DE LAS PARTES:
Parte demandada:

En su escrito del 29 de noviembre de 2006, la representación judicial de la parte demandada, ratificó que el documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda en fecha 19 de marzo de 2003, anotado bajo el N° 49, tomo 15, no puede considerarse como documento definitivo de compra-venta, motivado a que en el encabezamiento del mismo se establece que es un contrato de opción de compra venta, estando sus cláusulas redactadas clara y fehacientemente en ese propósito.

Que la formalización de la negociación, no llegó a feliz término por el incumplimiento de la parte actora ya que éste entregó a sus representados la suma de Bs. 22.500.000,00, que conforme a la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta, se corresponde con la entrega inicialmente de Bs. 7.000.000,00, más la primera cuota de Bs. 3.500.000,00, pagadera el 30 de abril de 2003, más el pago de seis (6) cuotas a razón de Bs. 2.000.000,00 cada una correspondiente a los días 30 de mayo, 30 de junio, 30 de julio, 30 de agosto, 30 de septiembre y 31 de octubre de 2003, fecha desde la cual de acuerdo a la cláusula citada, el demandante debió cancelar 10 cuotas mensuales y consecutivas, obligación que no cumplió.

Ratificó en todas y cada una de sus partes el rechazo a la pretendida subrogación que el actor ha manifestado realizar, sobre la supuesta deuda que mantenían sus representados en la entidad bancaria respectiva, la cual según el apoderado de los demandados estaba garantizada con Hipoteca Convencional de Primer Grado que recaía sobre el inmueble objeto del juicio. Que la deuda en cuestión no existe, ya que la misma fue cancelada por sus representados.

Que desde el 20 de enero de 2000, el inmueble ha sido de la única y exclusiva propiedad de sus representados, teniendo éstos siempre el dominio y posesión del mismo, con la salvedad que para garantizar un préstamo concedido por la entonces Entidad bancaria La Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo se constituyó una hipoteca convencional de primer grado, deuda que ya ha sido cancelada y, en consecuencia, ha sido liberada la hipoteca que pesaba sobre el inmueble; por lo que rechazan el alegato concerniente a que no tenían titularidad o disponibilidad para vender..

Que sus representados se negaron a cumplir con lo pactado en virtud de que el actor dejó de cumplir con su obligación, operando de esta forma a decir del representante de los demandados lo que en ciencia jurídica se llama EXCEPCION NON ADIMPLETUS CONTRATUS, esto es cumple tu para yo cumplir, invocando al efecto el artículo 1168 del Código Civil.

Que el actor no cumplió con el pago de las cuotas que se comprometió a cancelar durante el plazo pactado y nunca, durante el plazo pactado de doce meses hizo los trámites para obtener el crédito respectivo, incumpliendo con la cláusula quinta del contrato de opción de compra venta y aunado a ello, jamás les solicitó requisitos o documentos que fuesen necesarios..

Que de conformidad con la cláusula cuarta del mencionado contrato, el incumplimiento por parte del oferido dará derecho a los oferentes a considerar como resuelto de pleno derecho el convenio y en consecuencia a retener en su provecho la suma recibida en arras, como justa indemnización por los daños que obviamente han de ocasionarse durante la vigencia operativa de la negociación, esto es Bs. 3.500.000,00. Que por cuanto sus representados han recibido por parte del demandante la suma de Bs. 22.500.000,00, y que motivado al incumplimiento de el oferido en virtud de la falta de pago dentro del plazo convenido y de acuerdo a lo pactado, ratificó por parte de sus representados la obligación de reintegrar a el oferido la cantidad de Bs. 19.000.000,00 previa deducción de la suma de Bs. 3.500.000,00 entregados por el actor a sus mandantes, dando cumplimiento a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato.

Que el recurso de apelación se fundamenta en el hecho de que el A-quo., en su sentencia de fecha 29 de junio de 2006, consideró que el negocio pactado entre las partes, constituye una venta a plazos, lo cual no es cierto ya que lo verdadero, cierto, deseado y querido por las partes fue celebrar un contrato de opción de compra venta tal como se estableció en el documento. Que en el contenido de la cláusula quinta del contrato en referencia se estableció un plazo de doce (12) meses para que el oferido en este caso el actor, tramitara el crédito respectivo a través de la Ley de Política Habitacional para la adquisición del inmueble, de lo que se evidencia que de ser una venta a plazos, no había necesidad de que el actor tramitara crédito alguno, por cuanto el remanente o saldo restante del precio de la venta, bien podía ser pagado mediante cuotas sin necesidad de solicitar crédito alguno.

Que en la cláusula primera del contrato se estableció que los oferentes por el mencionado instrumento se obligaron a enajenar y traspasar formal y legalmente al oferido el derecho real tocante al inmueble mencionado.

Que en la cláusula segunda las partes de común acuerdo pactaron que el precio de venta del inmueble es la cantidad de Bs. 40.850.000,00 pagaderos en la forma y condiciones mencionadas.

Que en el supuesto negado de que el referido contrato fuese considerado como una venta a plazos, el artículo 1.474 del Código Civil dispone que las obligaciones del comprador es pagar el precio, lo cual no ha ocurrido en este caso, ya que el actor dejó de pagar sin razón alguna diez (10) cuotas mensuales y consecutivas en razón de Bs. 2.350.000,00 y otra a razón de Bs. 2.000.000,00 que forman parte del precio de venta, incumpliendo de esta manera con lo pactado en dicho contrato.

Que el contrato firmado por las partes no se ha perfeccionado por el incumplimiento de la parte actora al no seguir cancelando el precio de venta. Que la hipoteca que pesaba sobre el inmueble fue cancelada tal como consta en el documento que anexó marcado “A”.

Acompañó al escrito de informes once (11) letras de cambio marcadas con los nos. del 1 al 11 ambos inclusive, las cuales según expresó no fueron canceladas por el actor, dando de esa manera incumplimiento a las obligaciones contraídas en el contrato.

Parte actora:

La parte actora no presentó informes en esta Alzada.

OBSERVACIONES DEL DEMANDANTE A LOS INFORMES DE LOS DEMANDADOS

En fecha 13 de diciembre de 2006, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de observaciones a los informes de los demandados, mediante el cual hace una resumida narrativa y solicitó la declaratoria con lugar de la acción intentada por su representado, alegando.

Que su representado hizo entrega de la cantidad de veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs. 22.500.000,00), como inicial de la opción de compra venta a los demandados, quienes después de siete (7) meses le manifiestan que no continuaran con la negociación y que sólo le reembolsarían la cantidad de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), a sabiendas que el contrato estipulaba la Cláusula Penal cuando una de las partes desiste de la compra-venta.

Que el Tribunal de Primera Instancia declaró Con Lugar en su definitiva el Cumplimiento de Opción de Compra Venta de conformidad con las leyes.

Solicitó se ratifique y declare con lugar en todas y cada una de sus partes la recurrida en virtud de que se cumplieron todos los requisitos del Contrato de Opción de compra venta en el que se le violentaron su representado todos los derechos por cuanto siempre actuó de buena fe al momento de la adquisición de una vivienda justa.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

1- CALIFICACIÓN DE LA ACCIÓN:

Planteada la pretensión de la actora en los términos expuestos, es obvio que la acción ejercida en el presente juicio es la de cumplimiento de contrato, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual se expresa textualmente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En el presente caso, la accionante optó por la vía de la ejecución del contrato, señalando que los hechos narrados justifican su pretensión de demandar por cumplimiento de contrato, planteando en su petitorio que la demandada conviniera o fuera condenada en que el documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 2003, anotado bajo el N° 49, Tomo 15, sea considerado como documento definitivo de venta y que a tales efectos en la sentencia definitiva se señale el dato omitido como es el documento de Parcelamiento, su fecha tomo y protocolo, conjuntamente con los linderos y la alícuota respectiva de la vivienda unifamiliar tipo Town House y su parcela de terreno respectiva ubicada en el Conjunto Residencial “Altos de Paso Real”, de la Urbanización Paso Real “A” con frente a la Calle Matalinda y Sucua a los efectos del Registro respectivo. Solicitó además sea ratificado como precio de venta definitivo sobre el inmueble la cantidad de cuarenta millones ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 40.850.000,00), según lo acordado en la Cláusula Segunda de la Opción de Compra Venta y que se dejen sin efecto las restantes letras de cambio por usura según se evidencia de la mencionada cláusula in fine, y cualquier otra letra de cambio que pudieran presentar “Los oferentes-vendedores” a los efectos del cobro. En el punto Tercero del petitorio manifestó que como quiera que las partes fijaron como precio de venta la cantidad de cuarenta millones ochocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 40.850.000,00), y los enajenantes han recibido más de la mitad de dicho monto; a su entera y cabal satisfacción es decir: la cantidad de veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs. 22.500.000,00), sobre lo estipulado en el Contrato de Opción de Compra Venta y queda pendiente la hipoteca que pesa sobre el inmueble en cuestión, pidió también que en todo caso la subrogación por parte del ciudadano MANUEL LUCENA sobre la deuda que mantienen los Oferentes-Vendedores ante la entidad bancaria y demás pagos referentes a Derecho de frente, recibos de condominio y servicios públicos que adeudan Los Vendedores sobre el inmueble en proporción al precio de venta. En el punto Cuarto del petitorio pidió que en el supuesto que no se acuerde el particular tercero el saneamiento de Ley referente al gravamen que pesa sobre el bien inmueble en cuestión, la cancelación de los recibos de condominio, derecho de frente, servicios públicos al cual están obligados “Los Oferentes-Vendedores” previsto en el convenimiento suscrito por las partes y las normas de Derecho Común. En el punto Quinto del petitorio, solicitó que de conformidad al artículo 1.530 del Código Civil, se acuerde a todo evento la suspensión del pago del precio de venta hasta tanto no cese por partes de “Los Oferentes-Vendedores” la perturbación o peligro por la acción hipotecaria que existe sobre el inmueble y demás obligaciones pendientes relativas al saneamiento salvo que estos den caución suficiente y en el punto quinto del petitorio solicitó la devolución total de la cantidad de cuatro millones cuatrocientos sesenta y seis mil seiscientos seis bolívares (Bs. 4.466.606,00), por refacciones y mejoras hechas al inmueble objeto del juicio.

Por su parte la demandada al contestar su demanda aceptó y reconoció el haber recibido de manos del ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA la cantidad de veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs. 22.500.000,00), que de acuerdo a la cláusula segunda del Contrato de Opción Compra Venta se corresponden con la entrega inicialmente de siete millones de bolívares (Bs. 7.000.000,00), más una primera cuota de tres millones quinientos mil bolívares (Bs. 3.500.000,00), pagadera el treinta (30) de abril de 2003 más el pago de seis cuotas a razón de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00), cada una con vencimiento los últimos de cada mes o sea correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto. Septiembre y octubre de 2003, fecha a partir de la cual de acuerdo a la mencionada cláusula el Oferido demandante debió cancelar diez (10) cuotas mensuales con lo cual no cumplió, por lo tanto negó, rechazó y contradijo la pretendida subrogación por parte del ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA, sobre la deuda que a su decir mantienen ante la entidad bancaria, referida a la Hipoteca Convencional de Primer Grado, lo cual, según expresa no ha sido ningún obstáculo para que tramitara el crédito habitacional en su debida oportunidad. Manifestó además que no obstante haber admitido que solo han recibido del Oferido la cantidad de Bs. 22.500.000,00, tienen derecho a considerar resuelto el convenio por haber el oferido incumplido por la falta de pago dentro del plazo convenido de acuerdo a la cláusula cuarta del Contrato de Opción de Compra-venta, y en consecuencia a retener como justa indemnización por los daños que se le han ocasionado la suma recibida en arras es decir la suma de Bs. 3.500.000,00. Así mismo, aceptaron que están en la obligación de devolver al Oferido solo la cantidad de Bs. 19.000.000,00.

Sentado lo anterior, procede esta Alzada a emitir pronunciamiento:

2- CARGA PROBATORIA:

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción.

Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba correspondiente.

En el presente caso, la actora fundamentó su acción en el incumplimiento de la demandada y, por su parte, la demandada, asumió la misma conducta procesal. De manera que, tratándose el incumplimiento de un hecho negativo, le corresponde a cada una de las partes la prueba concerniente a su propio cumplimiento, lo cual será examinado a la luz de lo que fuera pactado por las partes.

4.- FONDO DEL ASUNTO:

De conformidad con la pretensión deducida y la defensa propuesta, pasa esta Alzada al examen de las pruebas aportadas al proceso por las partes.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Con el libelo de demanda:

1°) Original del instrumento contentivo del contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Cristóbal Rojas del Estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 2003, bajo el N° 49, tomo 15, primer trimestre. Valorado de conformidad con el artículo 1.359 del Código de Procedimiento Civil, cuya fe solo puede ser destruida por vía de la tacha de falsedad. Se aprecia como demostrativa de la negociación celebrada entre las partes. Y ASI SE DECLARA.

2°) Copia certificada por el Tribunal de origen de siete (7) letras de cambio presentadas a efectum videndi, emitidas todas el 18 de marzo de 2003, que se describen así; 1/17, con vencimiento el 30 de abril de 2003 por Bs. 3.500.000, 1/1 por la suma de Bs. 2.000.000 con vencimiento el 30 de mayo de 2003 y las restantes 2/17, 3/17, 4/17, 5/17 y 6/17 por la suma de r Bs. 2.000.000,00 cada una, con vencimiento desde el 30 de junio de 2003 hasta 30 de octubre de 2003, promovidas a objeto de evidenciar los pagos parciales referidos al precio de venta del inmueble. El análisis y valoración de esta probanza lo efectuará la alzada más adelante en este mismo fallo.

3°) Copia certificada del instrumento contentivo de la adquisición del inmueble a que se refiere el presente juicio por parte de los demandados, subrogándose éstos en la obligación que tenía contraída URBOSA CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES S.A con La Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo, hasta por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES, obligándose los compradores, quienes recibieron de la Entidad Bancaria en ese acto en calidad de préstamo la suma de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, a cancelar mediante 180 cuotas mensuales y consecutivas de Bs. 239.900,51, conviniendo los compradores en ajustar la hipoteca habitacional legal de primer grado hasta por la cantidad de Bs. 23.925.000. Este documento se encuentra protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Cristóbal Rojas de Charallave y Urdaneta de Cúa del Estado Miranda, bajo el N° 20, folios 192 al 204, protocolo primero, tomo cuarto, primer trimestre, de fecha 28 de enero de 2000. Valorada de conformidad con el artículo 1.359 del Código de Procedimiento Civil. Apreciada como demostrativa de la constitución de la hipoteca especial sobre el inmueble a que hace referencia el demandante en su libelo, en el sentido de haberse obligado los compradores a no enajenar total o parcialmente el inmueble, sin haber cancelado totalmente el crédito. Y ASI SE DECLARA.

Durante el lapso probatorio:

1.-) Reprodujo el mérito favorable de los autos y al respecto quien decide considera, que el mérito favorable de los autos, no es un medio probatorio, es solo la solicitud de aplicación del principio de la Comunidad de la Prueba que rige el sistema probatorio venezolano y que el Juez debe aplicarlo de oficio, por lo que al no existir medio probatorio susceptible de valoración esta Superioridad desecha dicho alegato. Y ASI SE DECLARA.

2°) Reprodujo todos y cada uno de los hechos alegados en el escrito de reforma de la demanda. Al respecto quien decide considera, que los hechos alegados no constituyen un medio probatorio, toda vez que el análisis del escrito libelar lo hace el juez para determinar la admisibilidad o no de la demanda, y su apreciación dependerá de manera crucial del hecho o conjunto de hechos que la parte demandada alegue en su escrito de contestación a la demanda, con los que aspira a enervar o contrarrestar los hechos que el actor le imputa en la demanda. Ese conjunto de hechos no sobrevienen a esa primera fase alegatoria, por cuanto sólo aquellos hechos que, una vez contestada la demanda aún mantengan el carácter de hechos controvertidos irán al debate probatorio por constituir precisamente el objeto de la prueba. En consecuencia, quien decide desecha dicha promoción, toda vez que no constituye medio probatorio susceptible de valoración. Y ASÍ SE DECLARA.

3°) Reprodujo la Opción de Compra Venta celebrada por las partes y que es la misma que acompañó a la demanda. Este instrumento fue analizado y valorado en el punto Nº 1 de este capítulo y será interpretado posteriormente.. Y ASI SE DECLARA.

4°) Reprodujo el punto tercero de la contestación a la reforma de la demanda donde los demandados expresan de manera categórica “… aceptamos y reconocemos haber recibido de manos del ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA la cantidad de veintidós millones quinientos mil (Bs. 22.500.000,00) bolívares… Este alegato lo aprecia quien decide como una confesión espontánea de los demandados en cuanto a lo alegado por el actor en su libelo. Y ASI SE DECLARA.

5°) Reprodujo el artículo 1.474 del Código Civil

Al respecto, considera quien decide que los hechos constituyen la razón de la prueba, es decir que el objeto de la prueba son los hechos, el derecho no es objeto de prueba ni constituye medio probatorio alguno, toda vez que la aplicación de esa norma al caso bajo estudio, corresponde al Juez quien es la persona obligada a conocer todo el derecho tanto en su aspecto sustantivo como en su aspecto adjetivo y no a la interpretación que caprichosamente quieran darle las partes. Y ASÍ SE DECLARA.

6°) Reprodujo el punto segundo de la contestación a la reforma de la demanda por ser contradictorios “… Negamos, rechazamos y contradecimos la ratificación del precio de venta “CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.850.000,00). Al respecto considera esta Alzada, que dicho alegato no constituye un medio de prueba, es decir que no puede ser considerado como un vehículo del cual pueden valerse las partes o el juez en el proceso, para determinar plenamente esa razón o argumento. Y ASÍ SE DECLARA.

7°) Reprodujo el punto primero de la mencionada Opción Compra Venta donde expresa “ Dicho bien inmueble pertenece a los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCÍA GARRIDO bajo Hipoteca Especial Convencional de Primer Grado a favor de la Entidad Bancaria…” Al respecto, esta Alzada se remite al pronunciamiento contenido en el punto Nº 1, de este capítulo, mediante el cual el mencionado instrumento de Opción de Compra Venta fue valorado y apreciado como un todo. Y ASÍ SE DECLARA.

Además:

8°) Promovió todas y cada una de las letras de cambio consignadas con el libelo de demanda y ratificadas en el escrito de su reforma, observando quien decide que los originales no fueron consignados a los autos, pues según la nota de certificación fueron presentados ad efectum videndi..

9°) Promovió 22 recibos de pago y facturas signadas “C1” al “C22” ambos inclusive, por concepto de materiales de construcción enviados a la parcela N° 26 del Conjunto D, del Conjunto Residencial Altos de Paso Real de la Urbanización Paso Real.

10°) Promovió los puntos sexto y séptimo de la contestación a la reforma de la demanda.

11°) Promovió seis (6) recibos de cobro de HIDROCAPITAL.

12°) Copia del documento de propiedad del inmueble objeto del juicio.

13°) Prueba de informes a ser requeridos a la Vivienda Entidad de Ahorro y Préstamo.

14°) Prueba de informes a ser solicitados a la Ingeniería Municipal del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda.

15°) Prueba de informes a ser pedidos a la Dirección de Impuesto del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda.

16°) Prueba de informes a ser requeridos al Dr. Aron como representante de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Altos de Paso Real de la Urbanización Paso Real.

17°) Testimonial del ciudadano JOSÉ FRANCISCO MONTENEGRO.

18°) Exhibición de todas y cada una de las letras de cambio restantes.

Las probanzas numeradas del 8° al 16°, no fueron admitidas por el Tribunal de la causa según el auto del 22 de septiembre de 2004, y aún cuando dicha providencia fue recurrida y oído el recurso oportunamente, se produjo el decaimiento del trámite por cuanto el apelante no lo impulsó. De manera que, ningún valor probatorio puede otorgárseles en cuanto al asunto controvertido. Y ASÍ SE DECLARA.

En cuanto a la testimonial, consta de los autos su admisión, más no así su evacuación y en lo que concierne a la prueba de exhibición, consta de los autos que, en fecha 13 de octubre de 2004, se declaró desierto el acto de exhibición de documentos debido a la incomparecencia de la parte demandada, por lo que esta alzada, le otorga valor probatorio, dando por cierto el contenido de las letras de cambio en cuestión, lo cual no ha sido controvertido por la parte demandada, pues ha señalado que el actor no ha cancelado diez letras de cambio por la suma de Bs. 2.350.000,00 cada una y una adicional por la suma de Bs. 2.000.000,00, por lo que esta alzada da por probado que se emitieron diez letras de cambio equivalentes a diez de las cuotas pactadas en el contrato de opción de compra venta, lo cual será relacionado por quien decide al hacer la interpretación del contrato en referencia. ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En Primera Instancia promovió como Prueba Única: Posiciones Juradas.

Esta probanza aunque fue admitida conforme al auto del 22 de septiembre de 2004, no fue evacuada durante la secuela del juicio.

En esta alzada, con su escrito de informes de fecha 29 de noviembre de 2006, consignó:

1°) Recibo N° 1203, emanado el 02 de diciembre de 2004 de ASESORES KING & RAMOS, S.C.

2°) Once (11) letras de cambio, emitidas todas el 18 de marzo de 2003, numeradas del 7/17 al 17/17 con vencimientos desde el 30 de noviembre de 2003 hasta el 30 de septiembre de 2004, cada una por la suma de Bs. 2.350.000 (folio 202 al 212).

Ahora bien, en relación a estas probanzas, quien decide aplicando el dispositivo legal contenido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil:“Art.520: En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio…” las desecha por no haber sido producidas en el termino probatorio, sino extemporáneamente en el acto de informes, tratándose como se trata de instrumentos privados y no de uno público propiamente dicho con efectos contra terceros. Y ASÍ SE DECLARA.

CONCLUSIONES DE ALZADA

Planteadas así las cosas, pasa este Tribunal Superior a decidir el fondo de la controversia:

PRIMERO: DE LA DEMANDA: En el caso subjudice quedó demostrada la existencia de un negocio jurídico celebrado el 19 de marzo de 2003, entre los ciudadanos MANUEL ANTONIO LUCENA, EVENTO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCÍA GARRIDO, cuyo objeto es la venta de una vivienda unifamiliar, tipo Town House y su parcela de terreno, ubicada en el Conjunto Residencial “Altos de Paso Real” de la Urbanización Paso Real, Sector “A” con frente a la Calle Matalinda y Sucua de dicha Urbanización en Jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, distinguida con el N° 26, con una superficie aproximada de ciento noventa y un metros con veintisiete decímetros cuadrados (191,27 mts2) y alinderado así: NORTE: en una línea recta de aproximadamente 19,80 mts., y con la parcela N° 25. SUR: también en una línea recta aproximada de 19,80 mts., con la parcela N° 27; ESTE: igualmente en una línea recta aproximada de 9,66 mts., con la vía de acceso y OESTE: en una línea recta de 9,66 mts., aproximadamente con la zona verde de la Urbanización, mediante el cual los demandados se obligan a la entrega del inmueble totalmente solvente de todo género de gravámenes una vez culminado y finiquitada la obtención legal de su propiedad definitiva, cuyo cumplimiento solicita el actor, siendo que la demandada lo considera resuelto por el incumplimiento que le imputa al actor, observando quien decide que, aun cuando la parte demandada alega que debe considerarse resuelto de pleno derecho, no reconvino al actor en modo alguno por resolución de contrato, por lo que debe examinarse el asunto sometido a conocimiento de esta Alzada solamente en cuanto a la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento planteada por el actor.

SEGUNDO: INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO
Conclusiones de esta Alzada

El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, faculta a los jueces para efectuar la interpretación de los contratos. Esta interpretación constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta que se haya sometido a su consideración. En materia de interpretación de contratos, el derecho reconoce dos sistemas acogidos indistintamente por las diversas legislaciones: a) el de la voluntad declarada, que se atiene a la voluntad de los contratantes, sin más investigación; y b) el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes. Esta interpretación constituye una actividad de apreciación de los hechos implicados en la controversia concreta. En ese sentido los jueces son soberanos en la actividad de interpretar la voluntad de las partes contenida en el contrato.

En el caso bajo análisis, observa quien aquí decide que el contrato objeto del juicio, es del tenor siguiente:

“… Los Oferentes en referencia por el presente Instrumento Jurídico se obligan, una vez culminado y finiquitada la obtención legal de la propiedad definitiva del inmueble que seguidamente se identifica, a la VENTA y por tanto, a la entrega material para su posesión, uso y disfrute en su provecho, comprometiéndose en consecuencia y en función de ello, a enajenar a su vez y a traspasar formal y legalmente a El Oferido, ya ampliamente identificado, el derecho real tocante Una vivienda Unifamiliar, tipo Town House y su parcela de terreno, respectiva ubicada en el Conjunto Residencial “Altos de Paso Real” de la Urbanización Paso Real, Sector “A” con frente a la Calle Matalinda y Sucua de dicha Urbanización en Jurisdicción del Municipio Cristóbal Rojas del Estado Miranda, distinguida con el N° 26, con una superficie aproximada de ciento noventa y un metros con veintisiete decímetros cuadrados (191,27 mts2)…”

De lo anteriormente trascrito quien decide llega a la conclusión concerniente a que en el contrato celebrado por las partes intervinientes en este proceso, existe tanto la voluntad de la parte demandada de vender el inmueble plenamente identificado en este fallo, como la de la parte actora en comprar el mismo inmueble. Es decir que existe consentimiento de vender o comprar a futuro y, además existe acuerdo preciso en cuanto al objeto, precio, oportunidad y lugar de pago del mismo, por lo cual a juicio de esta Alzada, el contrato contenido en el instrumento autenticado en la Notaría Pública de Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda el 13 de agosto de 2004, bajo el N° 64, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría es un Contrato de Opción de Compra-Venta sometida a un término de doce (12) meses que se contarían a partir del 19 de marzo de 2003, independientemente de la clasificación que las partes le hayan dado al mismo; toda vez que del texto del mismo documento puede verse claramente “Los oferentes…(…)…se obligan…(…)…a traspasar formal y legalmente a El oferido, ya ampliamente identificado, el derecho real tocante a…”, con lo cual queda perfectamente establecido que los demandados debían, mediante la venta, trasmitir al actor la propiedad del inmueble, una vez cumplidas las condiciones establecidas en el contrato.
En el mencionado contrato se hace referencia al documento mediante el cual los demandados adquirieron la propiedad del inmueble y a la existencia de una hipoteca convencional de primer grado y, cursando de los autos el referido documento, es evidente que existía una prohibición de vender sin pagar la suma que adeudaban los propietarios a la Entidad Bancaria. Es este punto, debe aclararse que la condición de propietario no se desmejora ni deja de existir por la constitución de una hipoteca. Simplemente se trata del establecimiento de un gravamen sobre el inmueble que puede ser ejecutado, si el propietario no paga la suma recibida en préstamo, pero en modo alguno puede decirse que, cuando los demandados celebraron el contrato de opción de compra venta con el actor, no eran propietarios del inmueble y a lo que debe referirse el encabezamiento de la cláusula primera “Los oferentes en referencia por el presente instrumento jurídico se obligan, una vez culminada y finiquitada la obtención legal de la propiedad definitiva del inmueble” es a la cancelación de la hipoteca, lo cual debía hacerse en el plazo de un año, contado a partir del 19 de marzo de 2003, plazo que vencía el 19 de marzo de 2004.
Ahora bien, en la contestación de la demanda, alegaron los demandados que ellos no cumplieron porque el actor tampoco cumplió y, al efecto invocaron el contenido del artículo 1168 del Código Civil y, siguiendo en el curso de la interpretación del contrato, puede verse claramente que las partes convinieron en el monto del precio y en la forma de pago mediante cuotas, sin que en el documento se haga referencia a que se expidieran letras de cambio. Sin embargo, ninguna de las partes negó la existencia de las cambiales, y, por lo que respecta, a las cuotas insolutas, la misma parte actora promovió su exhibición, dando esta Alzada por cierto el contenido de las letras de cambio en cuestión, lo cual no ha sido controvertido por la parte demandada, pues ha señalado que el actor no ha cancelado diez letras de cambio por la suma de Bs. 2.350.000,00 cada una y una adicional por la suma de Bs. 2.000.000,00, por lo que esta alzada da por probado que el actor adeuda del precio once cuotas insolutas y, concatenando esta apreciación con el contenido del contrato, cláusula segunda, si la última de las cuotas por Bs. 2.000.000 debía ser pagada el 31 de octubre de 2003, es evidente que el actor dejó de pagar lo pactado en esa fecha, antes del vencimiento del plazo que le había sido otorgado a los demandados para cumplir sus obligaciones que no eran otras que las concernientes a la cancelación de la hipoteca, lo cual bien podían hacer simultáneamente a la venta que habían convenido con el actor, lo cual es una costumbre en materia bancaria, cuya venta podía efectuarse hasta el 19 de marzo de 2004. ASÍ SE ESTABLECE.
En este punto, es importante acotar que, ciertamente las partes en la cláusula quinta establecieron un plazo de doce meses para la tramitación del crédito respectivo en materia de política habitacional, cuyo crédito hubiera relevado al actor de su obligación de pagar a los demandados las cuotas cuyo vencimiento fuera posterior al 19 de marzo de 2004, pero no consta de los autos que el actor hubiera tramitado crédito alguno, ni se expresó en el documento contentivo de la opción de compra venta que existieran obligaciones adicionales para los demandados con respecto a la tramitación del crédito, ni se evidencia de los autos que el actor hubiera puesto en mora a los demandados con respecto a la entrega de algún documento de naturaleza personalísima para el trámite respectivo, pues con respecto a la restante documentación, la que puede ser obtenida sin intervención personal, quien decide considera que, por interpretación que se hace del artículo del artículo 1491 del Código Civil que atribuye al comprador los gastos de la escritura y demás accesorios de la venta, si no se pactan expresamente obligaciones para el vendedor en cuanto a los documentos necesarios para que la venta se efectúe, quedan todas estas cargas en cabeza del comprador. De manera que, a los efectos de la tramitación del crédito, no existían obligaciones para los vendedores que se hubieran negado a cumplir, amén que, a juicio de quien decide, la posibilidad de pagar el comprador mediante el trámite de un crédito, se estableció en forma alternativa y de no obtenerse el crédito, quedaría obligado a pagar el saldo del precio en la forma prevista en el contrato de opción de compra venta.. ASÍ SE ESTABLECE.
En este sentido, quien juzga observa que la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1168 del Código Civil, sobre cuya interpretación la doctrina y la jurisprudencia han señalado que se encuentra basada en la equidad, pues no es justo que una parte que no ha cumplido sus obligaciones o que no pueda demostrar que las habría podido cumplir dentro de los plazos estipulados, pueda exigir a la otra el cumplimiento de su obligación correlativa, lo cual es de libre apreciación del Juez; observando quien decide que, la parte demandada basó su defensa en el incumplimiento que le imputó a la parte actora; es decir, lo alegado por la demandada es que el actor no cumplió con sus obligaciones. De allí que, a juicio de quien decide, ha debido demostrar la parte actora que, para la fecha en que se venció el término de doce (12) meses para efectuar la negociación definitiva, había pagado las cuotas pactadas con vencimiento antes del 19 de marzo de 2004, con lo cual nacería la procedencia de la acción por cumplimiento de contrato. ASÍ SE ESTABLECE.
En consecuencia, como el actor no demostró haber cumplido con sus obligaciones, por lo que no dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, por lo que la acción intentada en atención a los planteamientos anteriores y de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, no debe prosperar en derecho y debe ser declarada sin lugar en el dispositivo del fallo. Y ASÍ SE DECIDE
Por último, en cuanto a los alegatos de la parte demandada, quien no reconvino al actor por resolución de contrato, a pesar que reconoció haber recibido del actor la suma de VEINTE Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, de los cuales puede retener la suma recibida en calidad de arras, vale decir TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, esta Alzada declara que es cierto lo alegado por los demandados, que los demandados están en la obligación de devolver al actor la suma de DIEZ Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES, pero no puede declarar resuelto el contrato, ni condenar a los demandados a devolver suma alguna, por cuanto no fue solicitado. Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado CARLOS EDUARDO NUÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 5236, quien actúa como representante legal de la parte demandada ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCÍA DE ACOSTA, contra la decisión de fecha 29 de junio de 2006, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
SEGUNDO: REVOCA la sentencia dictada el 29 de junio de 2006, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA ha sido incoado por el ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA contra los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCÍA DE ACOSTA, todos identificados.

TERCERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que ha sido incoada por el ciudadano MANUEL ANTONIO LUCENA contra los ciudadanos EVENIO MANUEL ACOSTA GIL e IVONNE ANTONIETA GARCÍA DE ACOSTA, todos identificados.

CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte actora por haber habido vencimiento total.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes del presente fallo, en virtud de haber sido dictado fuera del lapso legal.

Remítase el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en su debida oportunidad legal.

Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los nueve (09) días del mes de febrero del año dos mil diez. Año 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. HAYDÉE ÁLVAREZ DE SOLTERO,

LA SECRETARIA,

YANIS PÉREZ GUAINA,

En la misma fecha se publicó y registro la anterior decisión siendo las once de la mañana (11:00 a.m.)
LA SECRETARIA,

YANIS PEREZ GUAINA,
HAdeS/YP/mbr
Exp. N° 06-6245