TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: VICTOR RAMÓN NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.523.148.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: LUIS ENRIQUE VILLEGAS, abogados en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.801.-

PARTE DEMANDADA: YUSMELI INFANTE PERALTA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad no: N° V- 13.726.658.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: THAIS RANGEL DE PICOTT, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 1137.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 27765.
I
DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 11 de febrero de 2008, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Miranda; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de demanda incoada por el ciudadano VICTOR RAMÓN NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.523.148 contra la ciudadana YUSMELI INFANTE PERALTA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad no: N° V- 13.726.658, por motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de fecha 21 de febrero de 2006, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Sector Matica Arriba, final de la Calle La Federación, distinguido con el No. 27, Los Teques, Estado Miranda.
En fecha 25 de febrero de 2008, la parte actora debidamente asistido por el profesional del derecho LUIS ENRIQUE VILLEGAS, ya identificado, consignó los documentos que se acompañan al libelo de demanda.
Mediante auto dictado el 27 de febrero de 2008, el Juzgado Primero de Municipio Guaicaipuro de esta Circunscripción Judicial declinó competencia en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda por razón de la cuantía.
En fecha 12 de marzo de 2008, el Juzgado en referencia ordenó la remisión del expediente, siendo objeto de distribución en fecha 14 de marzo de ese mismo año, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento de la presente causa.
Por auto fechado 25 de marzo de 2008, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación. Asimismo, se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.
En fecha 16 de abril de 2008, la parte actora consigna los fotostatos para la elaboración de la compulsa, siendo librada la misma el 07 de mayo de 2008.
En fecha 28 de mayo de 2008, el Alguacil de este Juzgado para ese momento suscribe diligencia en la cual manifiesta haber logrado la citación de la demandada.
Mediante escrito fechado 2 de junio de 2008, la parte accionada dio contestación a la demanda.
En fecha 04 de junio de 2008, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue providenciado el 5 de junio de 2008.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.355.- El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE ACTORA
La parte actora manifiesta en su escrito libelar que suscribió el 21 de febrero de 2006 con la accionada un contrato de arrendamiento por un inmueble, supuestamente, de su propiedad ubicado en el Sector Matica Arriba, final de la Calle La Federación, distinguido con el No. 27, Los Teques, Estado Miranda, el cual en su cláusula sexta prevé que la duración del mismo sería por seis (06) meses contados a partir de su firma, prorrogable de mutuo y amistoso acuerdo si las partes lo deciden. De igual forma, alega que el 21 de agosto de 2006, notificó a la accionada de la no renovación del contrato, por lo que debía desocuparlo, en el entendido que por cada día de retardo en su entrega daría lugar a un pago de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo), diarios. Finalmente expresa, que por cuanto el inmueble arrendado no le ha sido entregado por la arrendataria, la demanda como en efecto lo hace para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en: 1.- Entregar el inmueble objeto del contrato. 2.- Cancelar por concepto de indemnización por el retardo en la entrega del inmueble la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,oo) diarios desde el 22 de agosto de 2006 hasta el 12 de febrero de 2008, lo que asciende a la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) así como la cantidad que se genere desde esa fecha por tal concepto. Y finalmente, estima la demanda en la suma de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo)

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS POR LA DEMANDADA
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada reconoció que suscribió en fecha 21 de febrero de 2006 un contrato de arrendamiento con la parte actora, por el inmueble y tiempo antes expresados, pero que en dicha convención las partes establecieron que la decisión de no renovar el contrato debía participarse en el plazo en el previsto, cuestión que, en su decir, no cumplió el arrendador, razón por la cual afirma que el contrato se prorrogó y que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, toda vez que ocurrió ante un Tribunal de Municipio a los fines de hacer consignaciones arrendaticias, dada la negativa del arrendador de recibir las pensiones respectivas. En tal virtud, requiere sea declarada SIN LUGAR la demanda que nos ocupa.

DE LAS PRUEBAS QUE CURSAN EN AUTOS
De la parte actora:
1) Original de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 21 de febrero de 2006, entre los ciudadanos VÍCTOR RAMÓN NÚÑEZ VILLEGAS E YUSMELI INFANTE PERALTA, por un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el sector Matica Arriba, Calle Federación (final) que forma parte de un inmueble distinguido con el No. 27 Los Teques, Miranda, por un canon de arrendamiento mensual de TRESCIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 300.000,oo), por mensualidades vencidas y con una duración de seis (06) meses fijos contados a partir de la firma del contrato y prorrogable de mutuo acuerdo si las partes lo deciden.
Este instrumento no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal pertinente, por tanto, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y da por demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre los prenombrados ciudadanos, que se inició el 21 de febrero de 2006, a tiempo determinado de seis (06) meses de duración, prorrogable si las partes lo acuerdan.
2) Original de comunicación de fecha 21 de agosto de 2006 dirigida por el accionante a la demandada, notificándole la no renovación del contrato descrito en el particular que antecede. Esta documental no fue desconocida por la parte accionada en la oportunidad correspondiente. En tal virtud, se le confiere pleno valor probatorio con fundamento en el Artículo 1363 del Código Civil.
De la parte demandada:
Original de Comprobante de Ingreso de Consignaciones correspondiente al expediente No. 0094/1007 emitido por el Juzgado Segundo de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a favor de la ciudadana YUSMELI INFANTE PERALTA, por la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2007. Este Tribunal le confiere plena eficacia probatoria a la documental en referencia, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
Analizados los alegatos y pruebas aportados tanto por la actora como por la demandada, quien suscribe encuentra que las partes reconocen el hecho de haber suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 21 de febrero de 2006, el cual tenía una duración de seis (06) meses prorrogable por acuerdo entre las partes, es de hacer notar que el arrendador efectivamente le notificó a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, mediante comunicación fechada 21 de agosto de 2006, participación ésta que se considera válida pues la contratación no prevé que la misma se realizara con una determinada antelación, como pretende hacerlo ver la accionada en su contestación de la demanda. A partir del vencimiento del lapso de duración del contrato, le correspondía al arrendatario una prórroga legal de seis (06) meses a tenor de lo establecido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, una vez vencida la prórroga legal, hecho que acaeció en fecha 21 de febrero de 2007, el actor procedió a instaurar la presente demanda en fecha 11 de febrero de 2008, prácticamente casi un (1) año después de la expiración de lapso correspondiente a la referida prórroga, tiempo durante el cual el arrendatario realizó consignaciones arrendaticias ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial, tal y como se desprende del original de comprobante de depósito que consignara durante el lapso probatorio, razón por la que esta Juzgadora considera necesario citar el criterio doctrinario sostenido por el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, cuyo contenido es del tenor siguiente:
“(…) No obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede que aquella relación se renueve (arts. 1600 y 1614 C.C), en beneficio del arrendador por varios motivos:
a) La “conducta activa” del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal, … demostrativa del deseo que tiene para que aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y
b) La “actitud pasiva u omisiva” del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para impedirle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse es “conducta activa” del arrendatario y la “actitud pasiva” del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que sí, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia bajo un consentimiento tácito y la ley sanciona la negligencia o inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la “tácita reconducción”. En tal forma se manifiestan los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prórroga legal no es obligatoria para el arrendatario y por tanto puede renunciar la misma de la manera como hemos observado.”
“(…) el problema se presenta cuando el arrendador no solicita el cumplimiento del contrato, por vencimiento del término, luego de vencida la prórroga legal, que suponemos, que la gozó el arrendatario, y éste se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador…”
“… Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prórroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que venía pagando por concepto de canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la “tácita reconducción… (omissis). En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacífica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI, como duración del contrato, por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador o la consignación que el inquilino realice den beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro de los quince días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal; constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 LAI (art. 12 CC). Esos elementos fácticos resultan de especial importancia para sostener que, en tal caso, se ha producido la tácita reconducción como conclusión a que puede llegar el juez obteniendo de esos elementos conocidos, para establecer el hecho desconocido, como lo constituiría la tácita reconducción (art. 1.394 C.C).”
“(…) Si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud de secuestro (art 38 LAI), es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción (…)”
“(…) ¿tendrá valor una oposición posterior al acto consignatario arrendaticio? Mostramos parecer contrario, pues un mes después de concluida la prórroga legal, mas los quince días a que se refiere el artículo 51 LAI, son suficientemente amplios, como tiempo, para que el arrendador haya requerido al arrendatario la devolución del inmueble y si no lo exigió puede entenderse que su omisión no le beneficia, puesto que la conducta del arrendatario, en tal circunstancia, parece demostrar su intención de querer continuar ocupando el inmueble con tal carácter, bien por necesidad o simplemente porque no le interesa irse (ab initio voluntaris, ex post facto neccessitatis: lo voluntario al iniciarse, después de hecho es necesario), ante el desinterés o la negligencia de accipiens, la consecuencia no se hará esperar produciéndose la tácita reconducción.”
“(…) De modo, entonces, que en caso de controversia judicial, corresponde al arrendador probar que no se verificó la tácita reconducción luego de transcurrido el goce de la prórroga legal, pues el arrendatario nada corresponde en probar para el aparecimiento de esa nueva relación contractual más que aquella consignación efectuada, dentro de los quince días continuos siguientes dentro de la concepción contenida en el artículo 51 de LAI, para llevar al ánimo del juzgador que su actitud diligente fue orientada precisamente al aparecimiento de esa nueva relación obligatoria. El juez tendrá que valorar las pruebas promovidas a modo de determinar o establecer si se produjo o no la misma, pues la presunción (art. 1394 C. C) es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia carencia opositora del arrendador), para establecer uno desconocido (la tácita reconducción); presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 51 de LAI (…)”
En el presente caso, a la luz de la doctrina supra citada, se observa claramente que la arrendataria ha mantenido una conducta activa en permanecer ocupando el inmueble que le fuera arrendado y consignando el canon de arrendamiento, tal y como se evidencia del comprobante de consignaciones aportado en la etapa probatoria, del cual se presume que una vez concluida la prórroga legal ésta (la arrendataria) continuó tanto en posesión del inmueble como realizando el pago del canon de arrendamiento, del mismo modo se evidencia que el arrendador mantuvo una “conducta pasiva” ante tal situación toda vez que si bien la prórroga venció el 21 de febrero de 2007 también es cierto que el actor procedió a instaurar la presente demanda, tendente al cumplimiento del contrato de arrendamiento, en fecha 11 de febrero de 2008, prácticamente casi un (1) año después de la expiración de lapso correspondiente a la referida prórroga, por lo que evidentemente, para esa fecha el contrato in comento se había convertido en indeterminado en virtud de haber operado la tácita reconducción del mismo, por cuanto superó con creces el tiempo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancias éstas que llevan a esta Juzgadora a declarar sin lugar la demanda interpuesta por la parte accionante, tal y como se determinará en el dispositivo del presente fallo y así se establece.-

III
DISPOSITIVA

Por todos los motivos precedentemente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda incoada por el ciudadano VICTOR RAMÓN NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.523.148, asistido por el abogado LUIS ENRIQUE VILLEGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 19.801 contra la ciudadana YUSMELI INFANTE PERALTA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad no: N° V- 13.726.658.-
Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los trece (13) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BEYRAM DÍAZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las dos y media de la tarde (2:30 p.m.)
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

EMQ/BDM
Exp. Nº 27.765