TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 3.124.750.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MIRIAN EDITH ROJAS OSIO y RAFAEL A. COUTINHO C., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.949 y 68.877, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: DORA EMMA PÉREZ PADILLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad no: N° V- 3.124.615.-

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JESÚS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 46.929.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 29163

I
DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 09 de febrero de 2009, ante el Juzgado Distribuidor de Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial del Estado Miranda; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento al Juzgado Segundo de Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de demanda incoada por la ciudadana MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 3.124.750 contra la ciudadana DORA EMMA PÉREZ PADILLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad no: N° V- 3.124.615, por motivo de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de junio de 2005, sobre un inmueble constituido por la planta baja de una casa distinguida con el No. 109, ubicada en el final de la Calle Unión de La Macarena, Los Teques, Estado Miranda así como un puesto para estacionamiento de vehículo y jardín.
En fecha 09 de marzo de 2009, la parte actora debidamente asistida por la profesional del derecho EDITH ROJAS OSIO, ya identificada, consignó los documentos que se acompañan al libelo de demanda. Mediante auto dictado en esa misma fecha, el A quo admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación. Asimismo, se ordenó librar la compulsa para la práctica de la citación personal.
En fecha 23 de marzo de 2009, la parte actora confiere poder Apud Acta y consigna los fotostatos para la elaboración de la compulsa, siendo librada la misma el 24 de marzo de 2009.
Mediante diligencia suscrita por el Alguacil del Tribunal de la causa en fecha 1 de abril de 2009, se dejó constancia de haberse logrado la citación de la demandada.
La parte actora debidamente asistida por el profesional del derecho JESÚS RAFAEL ACOSTA ESPINOZA, ya identificado, dio contestación a la demanda a través de escrito presentado en fecha 06 de abril de 2009.
En fecha 16 de abril de 2009, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue providenciado mediante auto de ese mismo día.
La parte representación judicial de la parte actora consignó su escrito de promoción de pruebas el 22 de abril de 2009, siendo providenciado por auto de esa misma fecha.
En fecha 4 de agosto de 2009, el A quo dicta sentencia en la presente causa, declarando CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO, contra la ciudadana DORA EMMA PÉREZ PADILLA, ambas ya identificadas y consecuentemente, condenó a ésta a la entrega del inmueble constituido por la planta baja de una casa distinguida con el No. 109, ubicada en el final de la Calle Unión de La Macarena, Los Teques, Estado Miranda, en las mismas condiciones en que lo recibió.
Contra la referida decisión fue interpuesto recurso de apelación en fecha 12 de agosto de 2009, el cual fue oído en ambos efectos por auto fechado 01 de octubre de 2009.
El 6 de octubre de 2009, fue objeto de distribución el recurso en referencia, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado, quien le dio entrada por auto de fecha 13 de octubre de 2009.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal procede a hacerlo con base en las consideraciones siguientes:

II
DE LA RECURRIDA

Conoce este Juzgado del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en el presente juicio, contra la sentencia dictada por el Tribunal de la causa en fecha 04 de agosto de 2009, que declaró con lugar la demanda interpuesta por la accionante y consecuentemente, ordenó la entrega del inmueble objeto del presente juicio, estableciendo que: “(…) ha quedado plenamente demostrado en autos que la ciudadana MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO, en su condición de arrendadora del inmueble cuya entrega se solicita, no quería continuar con la relación arrendaticia que le vinculaba con la ciudadana DORA EMMA PÉREZ PADILLA, ya que le notificó del año (sic) prórroga del contrato de arrendamiento, de la oportunidad en que comenzaba la prórroga legal y por último una vez vencida ésta procedió a cancelar la cuenta bancaria en le (sic) que la demandada consignaba las sumas correspondiente a los cánones de arrendamiento; por lo tanto la presente acción debe prosperar. Y así se decide…”
III
DE LOS FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La representación legal de la recurrente afirma en escrito fechado 12 de agosto de 2009, lo que a continuación se trascribe parcialmente:

“(…) Tal como consta de autos mi representada alegó en la contestación la indeterminación de la relación arrendaticia, tal alegato se fundamentó desde dos puntos de vista, a saber: 1.- Se alegó que en ningún momento mi representada tenía derecho a una prórroga de dos años y en perfecta armonía con el referido alegato se indicó que la actora en forma alguna demostró la existencia de una relación de arrendamiento desde 1999 hasta 2005, y que sólo consignó dos contratos uno de 1999 y otro de 2005, sin demostrar en forma certera y suficiente la existencia de una relación de arrendamiento continua desde 1999 hasta 2005, todo lo cual era su carga. Al respecto es de notar que la recurrida falseando la verdad procesal contenida en los autos y basándose en una simple presunción y apreciación personal, en primer lugar indica que tales hechos no fueron alegados en la contestación de la demanda y seguidamente de manera insólita y sin indicar de que manera llega a tal determinación, da pro demostrada la existencia de una relación de arrendamiento continua desde 1999 hasta 2005 (…) 2.- En segundo lugar consta de las actas procesales que conforman este expediente, que esta representación judicial alegó y probó que en el supuesto caso de haber existido la prórroga legal de dos años alegada por la actora en su escrito libelar, LA RELACIÓN DE ARRENDAMIENTO SE INDETERMINÓ, debido a que la arrendadora una vez vencida la referida prórroga lo cual ocurrió en fecha treinta de mayo de 2008, aceptó el pago de los meses de junio y julio de 2008, hechos estos que fueron reconocidos por la recurrida (…) con lo cual quedó plenamente demostrado que una vez vencida la prórroga mi mandante continúo ocupando el inmueble y la arrendadora recibió el pago por concepto de arrendamiento de los meses de junio y julio de 2008, lo cual trae como consecuencia procesal la ocurrencia de la tácita reconducción…”
Dados los argumentos expuestos por la representación judicial de la recurrente y que justifican el presente recurso de apelación, este Juzgado se ve en la obligación de revisar no sólo las afirmaciones de hecho de las partes sino también las pruebas aportadas al proceso a los fines de determinar como quedó trabada la litis y si cada una de ellas cumplió con su carga probatoria, en aras de resolver el recurso propuesto y así se establece

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.355.- El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumento se requiera como solemnidad del acto”.
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...”.
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
“Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
“Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…”
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE ACTORA

La parte actora manifiesta en su escrito libelar que: “(…) Consta de documento (…) que en fecha 01 de junio de 2005, celebré contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana DORA EMMA PÉREZ PADILLA (…) el referido contrato recae sobre un inmueble constituido por la planta baja de una casa distinguida con el Nro. 109, ubicada al final de la Calle Unión del sector La Macarena en esta ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Del citado contrato de arrendamiento, se aprecia en su Cláusula Segunda que el lapso de duración del identificado contrato de arrendamiento es de un (1) año fijo, comenzando su vigencia a partir del primero (01) de Junio de 2005 hasta el Primero (01) de Junio de 2006, es decir, se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Es importante destacar que la relación se inició en fecha 01 de junio de 1999 con la celebración de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado (…) Ahora bien ciudadana Juez, aun cuando el contrato de arrendamiento en cuestión se celebró a tiempo determinado por un (01) año fijo, en fecha 29 de marzo de 2006, mediante comunicación por escrito, reiteré a LA ARRENDATARIA mi deseo de no renovar el contrato de arrendamiento en cuestión (…) informándole en dicha comunicación que su lapso máximo de prórroga legal era de dos (02) años, por ende dicho lapso correría a partir del vencimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de junio de 2005. Sin embargo, a pesar de que el arrendatario conocía con anticipación la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, así como la fecha de vencimiento de su lapso de prórroga el pasado 01 de junio de 2008, la ciudadana DORA EMMA PÉREZ PADILLA, no ha desocupado voluntariamente la vivienda arrendada, motivo por el cual solicito el cumplimiento del contrato, en el sentido de que desocupe de forma inmediata el inmueble arrendado, entregándolo libre de bienes y personas y en las mismas perfectas condiciones en que lo recibió…”

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS POR LA DEMANDADA

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada, por su parte, manifestó: “(…) Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la infundada demanda de cumplimiento de contrato interpuesta en mi contra por ser falsos los hechos narrados y por no tener asidero jurídico alguno que los sustenten. En tal sentido, es falso que al vencer el contrato de arrendamiento que suscribí con la actora en fecha primero de junio de 2005, se iniciara una prórroga legal de dos años a mi favor y que dicha prórroga legal esté hoy vencida y que por tal razón yo esté obligada a realizar la entrega del inmueble que hoy ocupo en calidad de arrendatario. Ciudadana Juez, es el caso que una vez vencido el contrato de arrendamiento de fecha primero de Junio de 2005, mi arrendador siguió recibiéndome el pago por concepto de alquiler y consintió mi permanencia en el inmueble en calidad de inquilino y no es si no hasta el mes de febrero de 2009, cuando procede a demandarme y a solicitarme el cumplimiento del contrato que venció en fecha treinta y uno de mayo de 2006; es decir, la accionada me demanda, dos años y ocho meses luego de vencido el contrato de arrendamiento, todo lo cual muestra la voluntad de mi arrendador de continuar la relación arrendaticia una vez vencido el contrato de arrendamiento (…) en el supuesto negado de que tal como afirma la actora yo hubiera tenido derecho a una prórroga legal de dos años; aún en ese supuesto, es de notar que de ser así, la supuesta prórroga hubiere vencido el día treinta y uno de mayo de 2008 razón por la cual si la actora hubiere querido terminar la relación de arrendamiento, tenía la carga de demandarme en un lapso de tiempo que aunque no lo determina la ley expresamente debió ser mínimo o al menos mas prudente a fin de dejar claro el deseo del arrendador de terminar la relación de arrendamiento, y no como ocurrió en el presente caso en donde la actora dejó transcurrir ocho meses y unos días, luego de vencer la supuesta prórroga, para proceder a demandarme, todo lo cual en mi criterio trae como consecuencia procesal ineludible la indeterminación de la relación de arrendamiento por efectos de la tácita reconducción, ya que tal como se indicó antes la accionante consintió la continuidad de la relación de arrendamiento todo lo cual se aprecia de los hechos antes narrados…” (Subrayado por el Tribunal)
De lo anteriormente expuesto, este Tribunal considera como hecho admitido la existencia de una relación contractual arrendaticia entre las partes involucradas en el presente juicio desde el primero de junio de 2005, a tiempo determinado, específicamente, por un (1) año fijo. Por lo que debe considerarse como hechos controvertidos los siguientes: 1) que la relación arrendaticia se iniciara el 1 de junio de 1999, 2) el tiempo de la prórroga legal y, 3) que operó la tácita reconducción de la relación que vincula a las partes y así se determina.

DE LAS PRUEBAS QUE CURSAN EN AUTOS
a) De la parte actora:
1) Original de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 01 de junio de 2005, suscrito entre las ciudadanas MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO y DORA EMMA PÉREZ PADILLA, ya identificadas, por un inmueble constituido por la planta baja de una casa distinguida con el No. 109, ubicada en el final de la Calle Unión de La Macarena, Los Teques, por un canon de arrendamiento mensual de DOSCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 210.000,oo), por mensualidades adelantadas y con una duración de un (1) año fijo, estableciéndose expresamente en su Cláusula Segunda lo siguiente: “(…) pero si algunas de las partes no deseare continuar este contrato, deberá notificarlo a la otra por escrito con noventa (90) días de anticipación a la expiración del plazo fijo…”
Este instrumento no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal pertinente, por tanto, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y da por demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre los prenombrados ciudadanos, que se inició el 01 de junio de 2005, a tiempo determinado de un (01) año de duración y en virtud de esta contratación se dejó sin efecto una suscrita el 01 de junio de 2003.
2) Original de Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 1 de junio de 1999, suscrito entre las ciudadanas MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO y DORA EMMA PÉREZ PADILLA, ya identificadas, por un inmueble constituido por la planta baja de una casa distinguida con el No. 109, ubicada en el final de la Calle Unión de La Macarena, Los Teques, por un canon de arrendamiento mensual de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo), por mensualidades vencidas y con una duración de un (1) año fijo.
Este instrumento no fue desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal pertinente, por tanto, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y da por demostrado que hubo una relación arrendaticia entre las prenombradas ciudadanas, que se inició el 01 de junio de 1999, a tiempo determinado de un (01) año de duración.
3) Original de comunicación fechada 29 de marzo de 2006 dirigida por la ciudadana MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO a la ciudadana DORA EMMA PÉREZ PADILLA, ya identificadas, mediante la cual aquélla le participa a ésta la no renovación del contrato de arrendamiento que las vincula. Dicha documental tiene estampada firma de la cual se lee DORA PEREZ, con número en la parte inferior derecha 3.124.615, que coincide con el número de cédula de identidad de la demandada y la fecha 29 de marzo de 2006.
Esta documental no fue desconocida por la parte accionada en la oportunidad correspondiente. En tal virtud, se le confiere pleno valor probatorio con fundamento en el Artículo 1363 del Código Civil.
b) De la parte demandada:
1) Duplicados de Comprobantes de depósitos bancarios realizados en la cuenta No. 0108-0054-47-0200038627, del Banco Provincial a nombre de la accionante, correspondientes a los meses de Enero a Julio de 2008. En relación a tales documentales, la representación judicial de la parte accionada promovió prueba de informes a la entidad financiera antes mencionada, con el objeto de que informara lo siguiente: “(…) Primero: Si la ciudadana MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO, titular de la cédula de identidad número: V-3.124.750, es o fue titular de la cuenta número: 0108-0054-47-0200038627. Segundo: Si la citada cuenta está activa o si fue cerrada, y en caso de haber sido cerrada, en que fecha se procedió a su cierre. Tercero: Que remita a este tribunal los estados de cuenta mensual pertenecientes a la referida cuenta en donde se aprecien los depósitos realizados en la misma; desde el mes de diciembre de 2007 hasta el mes de agosto de 2008…”.
En las actas (folio 42) cursa la respuesta de la entidad bancaria y de cuyo contenido se desprende que la accionante fue titular de la cuenta indicada por el promovente, siendo cancelada la misma el 29 de julio de 2008 así como también se desprende de los movimientos bancarios de la referida cuenta que en fechas 9 de junio y 3 de julio de 2008, se efectuaron dos depósitos por la suma de DOSCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 210,oo), cantidad que coincide con el monto pactado por concepto de canon de arrendamiento por las partes, quedando así demostrado lo alegado por el promovente en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2008. En tal virtud, este Juzgado le atribuye tanto a los comprobantes de depósito en referencia como a la prueba de informes valor de plena prueba, aplicando a tales efectos el sistema de la sana crítica.
Analizados los alegatos y pruebas aportados tanto por la actora como por la demandada, quien suscribe encuentra que las partes reconocen el hecho de haber suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 1 de junio de 2005, el cual tenía una duración de un (1) año contado a partir de la referida fecha, por el inmueble objeto del presente juicio así como también quedó probado que mantuvieron una relación arrendaticia por el mismo bien con ocasión de un contrato suscrito en fecha 1 de junio de 1999. Ahora bien, es cierto que la accionante no acompañó contratos posteriores al 1 de junio de 1999 sino únicamente el fechado 1 de junio 2005, a pesar de que ello constituía su carga a los fines de establecer que el lapso de la prórroga legal era de dos (02) años, el cual resulta aplicable a aquéllas relaciones que tengan una duración de cinco (5) años o más. No obstante ello, este Tribunal observa del contenido del contrato que se iniciara el 1 de junio de 2005, el cual no fue desconocido por la parte accionada y ha sido apreciado plenamente por quien suscribe en este mismo fallo, se desprende de la cláusula décima primera que, las partes estuvieron vinculadas por un contrato anterior, específicamente, suscrito el 1 de junio de 2003. A tales efectos, se trascribe la cláusula en referencia: “(…) Ambas partes deciden dejan sin efecto el Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 01 de junio de 2003”. De lo anteriormente expuesto, este Juzgado puede presumir con base a las fechas de inicio de los contratos (01 de junio) y la declaración contenida en la cláusula antes dicha del contrato de fecha 1 de junio de 2005, que las partes mantuvieron una relación arrendaticia que supera los cinco (5) años de duración, por lo que el lapso de la prórroga legal era de dos (2) años, tal y como fue notificado a la accionada mediante comunicación fechada 29 de marzo de 2006 y así se establece. En consecuencia, a partir del vencimiento del lapso de duración del contrato, le correspondía a la arrendataria una prórroga legal de dos (02) años a tenor de lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se resuelve.
Ahora bien, una vez vencida la prórroga legal, hecho que acaeció en fecha 31 de mayo de 2008, la actora procedió a instaurar la presente demanda en fecha 09 de febrero de 2009, es decir, más de ocho meses después de la expiración del lapso correspondiente a la referida prórroga, aunado ello al hecho de que la arrendadora recibió, por mensualidades adelantadas, los cánones correspondientes a los meses de junio y julio de 2008, tal y como quedó evidenciado de las pruebas aportadas al proceso así como también fue declarado por el A quo en su sentencia, ante tales circunstancias debe esta Juzgadora citar el criterio doctrinario sostenido por el autor Gilberto Guerrero Quintero en su obra titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, cuyo contenido es del tenor siguiente:
“(…) No obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del tiempo previsto, puede que aquella relación se renueve (arts. 1600 y 1614 C.C), en beneficio del arrendador por varios motivos:
a) La “conducta activa” del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble arrendado sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal, … demostrativa del deseo que tiene para que aquella conclusión no le impida continuar como arrendatario; y
b) La “actitud pasiva u omisiva” del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para impedirle al arrendatario que debe devolverle el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse es “conducta activa” del arrendatario y la “actitud pasiva” del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia? Creemos que sí, porque el hecho de quedarse el arrendatario en el inmueble, resulta indicativo de la continuidad arrendaticia bajo un consentimiento tácito y la ley sanciona la negligencia o inactividad del arrendador, o su falta de actuación dirigida precisamente a impedir la “tácita reconducción”. En tal forma se manifiestan los consentimientos tácitamente emitidos que dan lugar y vida a la nueva relación obligatoria, pues la prórroga legal no es obligatoria para el arrendatario y por tanto puede renunciar la misma de la manera como hemos observado.”
“(…) el problema se presenta cuando el arrendador no solicita el cumplimiento del contrato, por vencimiento del término, luego de vencida la prórroga legal, que suponemos, que la gozó el arrendatario, y éste se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador…”
“… Se supone que la oposición debe surgir de inmediato, aunque no podemos cuantificar ese tiempo, pero si no se hace antes de que transcurran quince (15) días, de transcurrir un mes de vencida la prórroga legal y el arrendatario consigna la cantidad de dinero que venía pagando por concepto de canon arrendaticio, en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, en tal caso podría llegarse a la convicción que ha operado la “tácita reconducción… (omissis). En razón de haber guardado silencio el arrendador ante la posesión pacífica del inmueble por parte del arrendatario, después de haber concluido el lapso prefijado ex artículo 38 LAI, como duración del contrato, por efecto de la prórroga, pues la sola ocupación, la ausencia de oposición del arrendador o la consignación que el inquilino realice den beneficio de aquél, con actitud de pagar consignando dentro de los quince días continuos siguientes al mes que haya transcurrido, luego del vencimiento de la prórroga legal; constituyen importantes elementos de convicción para ser valorados en la calificación hacia el establecimiento o declaración de una nueva relación obligatoria de carácter arrendaticio por tiempo indefinido, cuyo inicio tendrá lugar desde el día siguiente al vencimiento del día del término establecido por el artículo 38 LAI (art. 12 CC). Esos elementos fácticos resultan de especial importancia para sostener que, en tal caso, se ha producido la tácita reconducción como conclusión a que puede llegar el juez obteniendo de esos elementos conocidos, para establecer el hecho desconocido, como lo constituiría la tácita reconducción (art. 1.394 C.C).”
“(…) Si el arrendador deja al arrendatario en posesión del inmueble, sin oposición alguna, entendida ésta como cualquier actividad orientada a indicarle que la relación arrendaticia no continuará y para que le devuelva el inmueble arrendado, o la solicitud de secuestro (art 38 LAI), es indudable que esa ausencia de oposición puede conducir a la tácita reconducción (…)”
“(…) ¿tendrá valor una oposición posterior al acto consignatario arrendaticio? Mostramos parecer contrario, pues un mes después de concluida la prórroga legal, mas los quince días a que se refiere el artículo 51 LAI, son suficientemente amplios, como tiempo, para que el arrendador haya requerido al arrendatario la devolución del inmueble y si no lo exigió puede entenderse que su omisión no le beneficia, puesto que la conducta del arrendatario, en tal circunstancia, parece demostrar su intención de querer continuar ocupando el inmueble con tal carácter, bien por necesidad o simplemente porque no le interesa irse (ab initio voluntaris, ex post facto neccessitatis: lo voluntario al iniciarse, después de hecho es necesario), ante el desinterés o la negligencia de accipiens, la consecuencia no se hará esperar produciéndose la tácita reconducción.”
“(…) De modo, entonces, que en caso de controversia judicial, corresponde al arrendador probar que no se verificó la tácita reconducción luego de transcurrido el goce de la prórroga legal, pues el arrendatario nada corresponde en probar para el aparecimiento de esa nueva relación contractual más que aquella consignación efectuada, dentro de los quince días continuos siguientes dentro de la concepción contenida en el artículo 51 de LAI, para llevar al ánimo del juzgador que su actitud diligente fue orientada precisamente al aparecimiento de esa nueva relación obligatoria. El juez tendrá que valorar las pruebas promovidas a modo de determinar o establecer si se produjo o no la misma, pues la presunción (art. 1394 C. C) es la consecuencia que la ley o el juez saca de un hecho conocido (ocupación del arrendatario, consignación arrendaticia carencia opositora del arrendador), para establecer uno desconocido (la tácita reconducción); presunción legal deducible de lo dispuesto en los artículos 1.599, 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 51 de LAI (…)”
En el presente caso, a la luz de la doctrina supra citada, se observa claramente que la arrendataria ha mantenido una conducta activa en permanecer ocupando el inmueble que le fuera arrendado y depositando el canon de arrendamiento en una cuenta de la accionante, por lo menos hasta la fecha en que fue cancelada, tal y como se evidencia de los comprobantes de depósito y la prueba de informes evacuada en la presente causa, de lo que se infiere que una vez concluida la prórroga legal ésta (la arrendataria) continuó tanto en posesión del inmueble como realizando el pago del canon de arrendamiento (mensualidad adelantada), del mismo modo se evidencia que la arrendadora mantuvo una “conducta pasiva” ante tal situación toda vez que si bien la prórroga venció el 31 de mayo de 2008 también es cierto que la demandante procedió a instaurar la presente demanda, tendente al cumplimiento del contrato de arrendamiento, en fecha 09 de febrero de 2009, es decir, más de ocho meses después de la expiración de lapso correspondiente a la referida prórroga, por lo que evidentemente, para esa fecha el contrato in comento se había convertido en indeterminado en virtud de haber operado la tácita reconducción del mismo, por cuanto superó con creces el tiempo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, circunstancias éstas que llevan a esta Juzgadora a declarar sin lugar la demanda interpuesta por la parte accionante, como se determinará en el dispositivo del presente fallo y consecuentemente, se revoca la sentencia dictada por el A quo. Así se establece.-

III
DISPOSITIVA

Por todos los motivos precedentemente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara 1) CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada y, 2) SIN LUGAR la demanda incoada por la ciudadana MARÍA ESTHER HURTADO DELGADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 3.124.750, asistida por la abogada MIRIAN EDITH ROJAS OSIO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.949 contra la ciudadana DORA EMMA PÉREZ PADILLA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad no: N° V- 3.124.615.- SE REVOCA la sentencia dictada por el A quo.
Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 281 eiusdem.-

PUBLÍQUESE, NOTIFÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los catorce (14) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BEYRAM DÍAZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las tres y diez minutos de la tarde (3:10 p.m.)
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

EMQ/BDM
Exp. Nº 29163