TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA.-
Los Teques
200° y 151°

PARTE ACTORA: FREDDY JOSÉ QUIARO, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 4.501.414.

APODERADO DE LA PARTE
ACTORA: Abogado JOSÉ VALERO REINOZA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.155.

PARTE DEMANDADA: GENARO ALZATE ALARCÓN y CRISTINA DÍAZ DE ALZATE, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad números 81.993.105 y 11.036.524 respectivamente.

APODERADA DE LA PARTE
DEMANDADA: No tiene constituido

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO COMPRAVENTA.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE Nº: 14780

CAPITULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO

En fecha 20 de septiembre de 2004 fue presentado libelo de demanda, contentivo de acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA interpuesta por el Abogado JOSÉ VALERO REINOZA en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano FREDDY JOSÉ QUIARO contra los ciudadanos GENARO ALZATE ALARCÓN y CRISTINA DÍAZ DE ALZATE.
En fecha 28 de septiembre de 2004, previa la consignación de los recaudos inherentes a la acción, este Juzgado admite la demanda por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda dentro de los 20 días siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la citación.
Realizadas las gestiones tendentes a la práctica de la citación personal de la parte demandada la misma fue practicada conforme a lo dispuesto en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Siendo la oportunidad procesal correspondiente a la etapa probatoria, sólo la parte actora hizo uso de su derecho a promover las pruebas que consideró pertinente a su pretensión, las cuales fueron agregadas a los autos y admitidas mediante auto dictado en fecha 21 de febrero de 2005.
En fecha 25 de febrero de 2005, la representación de la parte actora solicitó se decretara la confesión ficta, conforme a lo dispuesto en el Artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de julio de 2005, este Tribunal dictó Sentencia definitiva.
Notificadas las partes de la misma, en fecha 28 de septiembre de 2005, compareció la parte demandada y apeló de la sentencia dictada, la cual fue oída en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente al Tribunal de alzada a los fines de resolver dicho recurso.
En fecha trece (13) de febrero de 2007, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó Sentencia, en la cual declaró Nula la Sentencia dictada por este Tribunal en fecha 26 de julio de 2005 y ordenó la reposición de la causa al estado de ordenar la citación del Síndico Procurador del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda a los fines de dar contestación a la demanda. Debidamente notificadas las partes de la Sentencia dictada, se ordenó la remisión del expediente a este Tribunal.
Mediante auto de fecha 02 de octubre de 2007, se dio cumplimiento a lo ordenado en la Sentencia dictada por el Tribunal de alzada y se ordenó la citación del Procurador del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a los fines de que pasados que sean los 45 días siguientes a su citación, proceda dentro de los 20 días de despacho siguientes a dar contestación a la demanda. En fecha 25 de octubre de 2007, el Alguacil dejó constancia de haberle dado cumplimiento al auto anterior.
En fecha 13 de diciembre de 2007, compareció el ciudadano CARLOS ARMANDO ROCHA MALDONADO actuando en su carácter de Sindico Procurador del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda y presentó escrito de contestación a la demanda.

CAPITULO II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El Tribunal a los fines de decidir la presente causa pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones:
Alegatos de la parte actora.-
La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:
Que, en fecha 17 de marzo del 2004 por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, realizó una negociación de compra–venta con modalidad de Pacto de Retracto Convencional, con el ciudadano GENARO ALZATE ALARCÓN, por el precio de CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 14.800.000,00), reservándose el vendedor el Retracto Convencional por el término de seis (6) meses, contados a partir de la autenticación del documento de venta, es decir del 17 de marzo del 2004 de un inmueble constituido por unas bienhechurías, construidas sobre un lote de terreno propiedad del Municipio, ubicado en la Calle Colinas de San Pedro, Sector Jesús María Ramos, San Pedro de los Altos, Los Teques, Estado Miranda, conformada por una casa distinguida con el N° 13, con una superficie de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS (255,57 mts2).
Que, el lapso para ejercer el retracto se venció el día 16 de septiembre del 2004, y que como es evidente ese plazo ya venció, manifiesta también que dicho documento fue aprobado en toda y cada una de sus partes por la ciudadana CRISTINA DÍAZ DE ALZATE, en su condición de cónyuge del vendedor, alega la parte actora que una vez vencido el lapso para la recuperación del bien inmueble y que por no haber ocurrido tal recuperación y que por cuanto han sido infructuosas todas las gestiones hechas por su representado , es que procede a demandar a los ciudadanos GENARO ALZATE ALARCÓN y CRISTINA DÍAZ DE ALZATE, por Incumplimiento de Contrato, fundamentado en los Artículos 1.167 y 1.536 del Código Civil de Venezuela.

Alegatos de la parte demandada.-
El litis consorcio pasivo, constituido por los ciudadanos GENARO ALZATE ALARCÓN y CRISTINA DÍAZ DE ALZATE, debidamente citados no compareciendo ni por si ni por medio de apoderado a dar contestación a la demanda.
El Sindico Procurador Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, explanó en su contestación lo siguiente:
Que, los terrenos ejidos son imprescriptibles de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 181 de la Constitución Bolivariana de Venezuela.
Que, el suelo, en su condición estable y fijo, se considera como cosa principal, por tanto opera la regla genérica de la accesión, por la cual la cosa principal lo es también de todo cuanto se incorpore o construya sobre ella, según lo dispuesto en el Artículo 549 del Código Civil.
Que, el Municipio es el propietario del inmueble dado en venta con pacto de retracto indebidamente a la parte demandada.
Que, la venta con pacto de retracto que verse sobre un inmueble no inscrita en el Registro Inmobiliario del Municipio no es oponible al Municipio Guaicaipuro, conforme al Artículo 1.920 ordinal 1° del Código Civil.
Que, los bienes municipales no están sujetos a medidas preventivas ni a medidas ejecutivas según lo establecido en el Artículo 155 de la Ley Orgánica del Poder Publico Municipal, ya que en ningún momento ha vendido el ejido descrito en el libelo de la demanda.
Que, hace valer a favor del Municipio los privilegios fiscales y procesales de que goza la República.

CARGA PROBATORIA
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:
“…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

Este Juzgador pasa de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se han producido en el juicio, en los siguientes términos:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
La parte accionante acompañó al libelo de demanda las siguientes documentales:
Primero. En copia simple, Poder General de Administración Disposición otorgado por el ciudadano Freddy José Quiaro al ciudadano José Álvaro Valero Reinoza, Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 31 de marzo de 2003, inserto bajo el N° 50, Tomo 33 de los Libros de Autenticaciones llevados por antes esa Notaría. Por cuanto dicho documento público no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio que del mismo emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide.
Segundo. En su forma original, documento Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de marzo de Dos Mil Cuatro (2004), inserto bajo el N° 041, Tomo 031 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, contentivo del negocio jurídico de compraventa realizada a al ciudadano FREDDY JOSÉ QUIARO y del cual se solicita su cumplimiento mediante el presente juicio. Por cuanto dicho documento público no fue impugnado por la parte contra quien se opuso, en la oportunidad procesal correspondiente el Tribunal le otorga pleno valor probatorio que del mismo emana, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y Así se Decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Ni la parte demandada ni el Sindico Municipal del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, promovieron prueba alguna, por tanto no hay material probatorio que analizar.

Analizado el acervo probatorio de las partes, seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a decir la presente causa fundamentado en las siguientes Consideraciones:

Mediante la presente acción, la parte actora solicita el Cumplimiento del Contrato de Compraventa, fundamentándola en el contenido de los Artículos 1.167 y 1.536 del Código Civil; dispositivos legales los cuales son del tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
“Artículo 1.536.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

Igualmente, sustenta su acción en el contrato de compraventa con pacto de retracto, suscrito entre las partes y contenido en documento público que fuere Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda en fecha 26 de octubre de 2001, bajo el N° 35, Tomo 06, Protocolo Primero; alegan los accionantes que el demandado se ha negado a realizar la entregar material del inmueble vendido, aún cuando los accionantes dieron cabal cumplimiento a su obligación contractual de pagar el precio de venta, por lo cual solicitan que el demandado convenga o sea condenado a la entrega del bien vendido.

El cumplimiento de los contrato es una de las consecuencias primordiales de los efectos intrínsecos de los mismos y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.
En el caso específico de las ventas con pacto de retracto el Código Civil establece:

“Artículo 1.534.- El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544.

Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor.

Artículo 1.536.- Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad.”

Conforme a las normas transcritas, tenemos que, El retracto es un pacto, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria.

De las documentales aportadas al proceso se evidencia palmariamente la existencia del contrato de compraventa con pacto de Retracto, por lo cual y vistas las actas que conforman el presente proceso, se hace pertinente realizar las siguientes consideraciones, aduce el accionante que celebrada la venta con pacto de retracto con la parte demandada, este mantuvo la ocupación del inmueble durante el tiempo de recate, al respecto quien la presente causa resuelve y de oficio aprecia tal dicho de la accionante, lo cual es permisible conforme a la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil de la otrora Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 03 de marzo de 1993, la cual ha sido ratificada por la Sala de Casación Civil del actual Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 249, de fecha 02 de agosto de 2001, expediente N° 00-293, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez; de la misma manera es necesario determinar la naturaleza y utilidad que se le ha dado a este tipo de contratos y en tal sentido la doctrina ha hecho adelantos sobre los mismos, así el jurista José Aguilar Gorrondona en su texto “Contratos y Garantías” ha dicho:
“(…) En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la Ley”. Esa operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposible de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario: 1° Para el prestamista presentaba las siguientes ventajas: A) eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial; B) podía burlarse la limitación legal de la tasa deseada; y C) evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución. 2° A su vez, para el prestatario, la operación tenía también sus ventajas: A) limitaba su responsabilidad por incumplimiento al valor de la cosa vendida; B) ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista y C) le permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía (p. ej. Hipotecaria).
Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público, debe advertirse que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideraran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que el precio de la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del “canon” es proporcional al interés, y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub-retro.”

Así las cosas quien aquí juzga ha mantenido de manera reiterada el criterio de que las ventas con pacto de retracto de no configurarse los presupuestos por los cuales este Juez evidencie una alteración al orden público la debe declarar con lugar, pero sí de las actas procesales se evidencia una alteración al orden público debe declararlas sin lugar; asimismo cabe resaltar que por ese inminente Orden Público le es dado a este Sentenciador conocer y analizar tal presupuesto.
Asimismo, valga dejar sentado que el Estado Venezolano se encuentra refundado sobre la base de valores como la justicia, la igualdad, la equidad y la solidaridad, entre otros, conforme lo establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 2.
Esto conlleva a que todas las actuaciones de los particulares y de los órganos del poder público, deban observar con preeminencia tales valores. Por otra parte, el proceso se estatuye como un instrumento para la realización de ese valor de Justicia Social que consagra nuestra carta magna. Así lo ha interpretado la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 64, de fecha 14 de junio de 2000, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz.
En efecto, no se puede concebir un proceso donde se condene a una persona por no haber podido demostrar un hecho que en la realidad existe y que por dificultades extremas del obligado a demostrarlo no pudo aportar la prueba correspondiente, teniendo su contraparte la posibilidad de hacerlo, pues este sería un proceso que no buscaría la verdad sino el cumplimiento de formalidades, adoleciendo la sentencia que se dicte en ese supuesto, de la esencia de justicia que debe contener.
Por otro lado, el Juez debe garantizar a las partes los derechos que emergen del debido proceso, contemplados en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre los cuales se encuentra el derecho de “acceder a las pruebas”, lo que implica que dentro de un proceso las partes tengan derecho a obtener las pruebas a pesar de que resulte difícil conseguirla, y por tanto, bajo el principio de solidaridad y lealtad procesal, es deber, de la que tenga más fácil acceso a la misma aportarla, so pena de violar el citado debido proceso.
Este Tribunal, haciendo uso de la doctrina antes señalada, la cual comparte totalmente, considera lo siguiente: Nuestra Carta Fundamental consagra una serie de normas elementales y de sumo valor e interés tanto para los ciudadanos como para las ciudadanas, y que deben ser acatadas y respetadas por todos, teniendo los operadores de justicia el fiel deber de velar porque dichas normas se cumplan, así pues en relación al caso planteado la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 14 establece: “El ilícito económico, la especulación, el acaparamiento, la usura, la cartelización y otros delitos conexos, serán penados severamente de acuerdo con la Ley”.
Ahora bien, el artículo 108 de la Ley de Protección al Consumidor y al usuario nos indica: “Quien por medio de un acuerdo o convenio, cualquiera que sea la forma utilizada para hacer constar la operación, ocultarla o disminuirla, obtenga para sí o para un tercero directa o indirectamente, una prestación que implique una ventaja o beneficio notoriamente desproporcionado a la contraprestación que por su parte realiza, será sancionado con prisión de tres meses a dos años y una multa, equivalente en bolívares de 600 a 2000 días de salario mínimo urbano. En la misma pena incurrirá quien en operaciones de crédito o financiamiento obtenga a titulo de intereses, comisiones o recargos de servicios una cantidad por encima de la tasa máxima respectiva fijada por el Banco Central de Venezuela”.
De igual manera el artículo 1.534 del Código Civil nos establece: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544”•
De las documentales aportadas en el presente juicio, y vistas las normas anteriormente invocadas e igualmente, dado la interposición de la presente demanda cabe destacar que si bien es cierto que de las actas procesales se evidencia que el referido contrato de venta con pacto de retracto se celebró en fecha 17 de marzo de 2004, como se mencionó anteriormente, también puede evidenciarse que el monto de la venta, conforme a lo alegado por la parte demandada es irrisorio, muy inferior al valor de mercado inmobiliario de dicho inmueble, lo que de una u otra forma va en desmedro de lo estatuido por nuestro Legislador Patrio, teniendo en cuenta este Juzgador que no debería existir por parte de los prestamistas estos medios alternos si se quiere, es decir, prestar dinero a elevados intereses, realizando simulaciones y utilizando para ello este tipo de contratos, por demás leoninos, que no recogen de ninguna el espíritu, propósito, razón de las partes contratantes y más aun va en contra de la naturaleza de las garantías inmobiliarias y/o prendarias. Asimismo evidencia quien aquí decide que para comprobar que el negocio tuvo como objeto la constitución de una garantía, producto del ya citado préstamo, se observa de igual forma que dicha situación se encuentra probada con el hecho de que el vendedor, ciudadano GENARO ALZATE ALARCÓN, tiene actualmente la posesión de la cosa vendida.
Sobre el punto controvertido en el presente proceso, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Sentencia de fecha tres (03) de febrero del año dos mil nueve (2009), dictada en el expediente signado con el N° 08-6566 de la nomenclatura llevada por ese Juzgado, dejo establecido lo siguiente:
“ (…) En materia de contratos de venta con pacto de retracto debe tenerse presente que en ellos se estipula el poder al vendedor de recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, debiendo el vendedor restituir el precio recibido, con exceso o disminución; también se sujeta siempre a un plazo para dicho rescate.
En nuestro Código Civil, hay estipulaciones referidas a este tipo de convenciones, a saber, ventas con pacto de retracto, así encontramos:
Artículo 1.534 El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544. Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor.
Artículo 1.535 El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años. Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo. Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el término de cinco años, contados desde la fecha del contrato. Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen a exceder de cinco años.
Artículo 1.536 Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad.
Este pacto, posee cuando menos una razón económica y un móvil psicológico. Este último se encuentra en la afección singular que merecen bienes que, por adversidades patrimoniales, estimadas temporales, se ven forzados los propietarios a enajenar. Entonces, con esa facultad de rescate discrecional, entrevén, esperanzados, la posibilidad del retorno al dominio personal, convirtiendo así el precio de la enajenación en una especie de préstamo, con la garantía real y el disfrute inmediato que significa tal propiedad, aun revocable, para el comprador. Aun sin ese impulso de afección, puede pesar en este pacto la idea de obtener un mejor precio ulterior, por evolución de las transacciones o por disponer de tal forma de más tiempo para buscar un adquiriente dispuesto a un desembolso mayor.
Acerca de la índole jurídica del pacto de retraer, parte de la doctrina se decide por considerarlo un contrato principal de compraventa sujeto a una condición resolutoria; mientras otros autores lo enfocan a través de una obligación condicional, resolutoria también, proveniente del pacto añadido a la compraventa, pero que no resuelve ipso facto el contrato principal, sino que origina un derecho o acción personal para resolverlo.
Por facilitar o encubrir los préstamos usurarios, y para permitir a los propietarios un medio para obtener dinero sin desprenderse definitivamente de lo suyo, no sólo ha adquirido un gran desarrollo, sino que se complica con instituciones diversas. (…)”

De acuerdo con las consideraciones anteriores, quien aquí juzga concluye que, debe declararse nulo el contrato de venta con pacto de retracto mediante el cual el ciudadano GENARO ALZATE ALARCÓN dio en venta al ciudadano FREDDY JOSÉ QUIARO un inmueble identificado como: una bienhechuría constituida por una casa distinguida con el N° 13, construida sobre un lote de terreno propiedad del Municipio, ubicado en la Calle Colinas de San Pedro, sector Jesús María Ramos, San Pedro de Los Altos, Los Teques, Estado Bolivariano de Miranda, y en consecuencia, en razón de existir suficientes elementos de convicción, por haber quedado plenamente demostrado que lo que realmente existió entre las partes, fue un contrato de préstamo y no un contrato de venta. Y ASÍ SE DECLARA.
Por todo lo antes dicho, debe impretermitiblemente este Juzgador declarar, como en efecto se realizará en el dispositivo del presente fallo, Sin Lugar la demanda interpuesta. Y ASÍ SE DECLARA.

CAPITULO V
PARTE DISPOSITIVA
Con fundamento en las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, con sede en Los Teques, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 y 243 del Código Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA incoara la representación judicial del ciudadano FREDDY JOSÉ QUIARO contra el ciudadano GENARO ALZATE ALARCÓN, ambos suficientemente identificados en autos.
SEGUNDO: Se declara la Nulidad del Contrato de Compraventa con Pacto de Retracto suscrito entre los ciudadanos GENARO ALZATE ALARCÓN y FREDDY JOSÉ QUIARO, contenido en documento Autenticado por ante la Notaría Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha diecisiete (17) de marzo de Dos Mil Cuatro (2004)inserto bajo el N° 041, tomo 031.

TERCERO: En consecuencia de la declaratoria anterior se condena a la parte demandada, ciudadano GENARO ALZATE ALARCÓN a restituir la cantidad que le fuere entregada por el accionante ciudadano FREDDY JOSÉ QUIARO a éste último, la cual asciende a CATORCE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES o su equivalente en Bolívares fuertes, vale decir la cantidad de CATORCE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F 14.800,00), suma ésta que será objeto de indexación por el Banco Central de Venezuela, el cual deberá determinar la suma total a pagar, calculado desde la fecha de otorgamiento del documento de Contrato de Compraventa con Pacto de Retracto Autenticado por ante la Notaría Publica del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda el día diecisiete (17) de marzo de Dos Mil Cuatro (2004)inserto bajo el N° 041, tomo 031 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, hasta la fecha del pago total de dicho monto.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
Regístrese, publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, en Los Teques a los treinta (30)días del mes de Julio de Dos Mil Diez (2010). AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

DR. HÉCTOR DEL V. CENTENO G.
EL SECRETARIO TITULAR,

ABG. FREDDY BRUZUAL

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 10:20 am., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
EL SECRETARIO TITULAR,

ABG. FREDDY BRUZUAL

Exp. No.14780
HDVC/hdvc