TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 10-7189.

Parte actora: BEATRIZ ARLEO RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-628.656, quien actúa en nombre propio y en representación de los ciudadanos MARÍA ELENA ARLEO DE CAMERO, TERESA CECILIA ARLEO RODRÍGUEZ, LUÍS ENRIQUE ARLEO RODRÍGUEZ, MARÍA EUGENIA PÉREZ ARLEO y ADRIANA TERESITA MENESES ARLEO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.589.955, V-3.589.021, V-3.122.552, V-6.463.560 y V-12.880.523, respectivamente.

Apoderadas judiciales: Abogadas MARÍA AUXILIADORA ALVAREZ DE RICARDO y ANA LUCIA PASQUALE RIVAS, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 40.519 y 45.443, respectivamente.

Parte demandada: Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO- TICO, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 14 de diciembre de 2007, bajo el No. 53, Tomo 29-A-Tro, representada por el ciudadano ELIAS GEORGES EL HAGE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-23.428.041.

Apoderados judiciales: Abogados ARMANDO RAÚL MARTÍNEZ LÓPEZ y LUÍS RAMÓN MALPICA MATERAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 97.904 y 2.989, respectivamente.

Acción: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Motivo: Apelación de sentencia definitiva.
Capitulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso subjetivo de apelación interpuesto por el abogado ARMANDO RAUL MARTINEZ LOPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO- TICO, C.A.”, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 19 de enero de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara parcialmente con lugar la demanda incoada, ordenando la entrega del inmueble objeto del juicio, y condenando a la parte demandada al pago de la cantidad de setenta bolívares fuertes (Bs. F. 70,00) diarios por concepto de cláusula penal.

Por auto de fecha 03 de junio de 2010, este Tribunal Superior ordenó la notificación de las partes, de conformidad con los artículos 14 y 233 del Código de Procedimiento Civil, con el apercibimiento de que una vez conste en autos la última notificación que de ellas se haga, comenzará a transcurrir el lapso de tres (03) días de despacho a los que hace referencia el artículo 90 ejusdem. Así pues, consumados como sean dichos lapsos sin que se intentara recusación alguna, esta Alzada pasa a dictar sentencia, la cual procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 27 de julio de 2009, la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que, en fecha 01 de noviembre de 2007 dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”, mediante documento privado por tiempo determinado, un bien inmueble constituido por un local comercial que forma parte del inmueble, distinguido con el No. 34 o conocido con el No. 9, Planta Baja del Edificio llamado Residencias Santa Fe, Calle Guaicaipuro, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
Que, según consta en la Cláusula Cuarta del contrato suscrito por las partes, el tiempo o plazo del contrato es de un (01) año fijo, contados a partir del día 01 de noviembre de 2007 hasta el día 30 de diciembre de 2008.

Que, los arrendadores en fecha 29 de septiembre de 2008 realizaron la debida notificación de no renovación del Contrato de Arrendamiento al arrendatario Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”, mediante documento privado anexado marcado con la letra “D”, donde además se le notificó que al vencimiento del contrato comenzaría el lapso para que hiciera uso de la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo lapso de seis (06) meses comenzaron a transcurrir a partir del 31 de diciembre de 2008 hasta el 30 de junio de 2009; no obstante a ello, la arrendataria a la presente fecha no ha hecho entrega del inmueble arrendado.

Solicitó, el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento y, en consecuencia la entrega del inmueble arrendado, totalmente libre de bienes y personas, y en el mismo estado en que fue recibido. Asimismo, solicitó el pago de la suma de setenta bolívares fuertes (Bs. F. 70,00) diarios por concepto de la Cláusula Penal, tal y como consta de la Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento, contados a partir del día 01 de julio de 2009 hasta la definitiva entrega material del inmueble; y el pago de la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00) correspondiente al mes de junio de 2009 que hasta la presente fecha no ha sido cancelada por el arrendatario.

Fundamentó la acción interpuesta en el contenido de los artículos 1.133, 1.134, 1.155, 1.159, 1.160, 1.167, 1.257, 1.258, 1.264, 1.269 y 1.271 del Código Civil.

Asimismo solicitó, se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual solicitó comisionar al Tribunal Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los fines de ejecutar la medida solicitada.

Estimó la presente demanda en la cantidad de veinte mil bolívares fuertes (Bs. F. 20.000,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando, se admitiera y sustanciara conforme a derecho la acción interpuesta y, se declarara con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, es cierto que en fecha 01 de noviembre de 2007 su mandante haya suscrito en forma privada con la ciudadana TERESA RODRIGUEZ SAINT PASTEURS, un Contrato de Arrendamiento sobre un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el nombre Residencias Santa Fe, No. 9, Planta Baja, ubicado en el lugar denominado “El Pueblo”, Calle Guaicaipuro de la ciudad de Los Teques, Estado Miranda.

Que, es cierto que el tiempo o plazo señalado en el Contrato de Arrendamiento fue de un (01) año fijo, contado a partir del 01 de noviembre de 2007.

Que, es cierto que su mandante en fecha 29 de septiembre de 2008 recibió comunicación emitida por la arrendadora, donde se le manifestó la no renovación del Contrato de Arrendamiento.

Que, niega y rechaza que su representada deba el canon correspondiente al mes de junio de 2009, por lo que fue debidamente cancelada mediante depósito No. 392210017, en la cuenta de ahorros No. 01340035160352157333 del Banco Banesco a nombre de la ciudadana MARIA ELENA ARLEO DE CAMERO, según consta de la copia fotostática marcada con la letra “B”.

Asimismo, rechaza, niega y contradice lo dispuesto en la Cláusula Penal, en cuanto al pago de la suma de setenta bolívares fuertes (Bs. F. 70,00) diarios por concepto de indemnización por la falta de oportuna entrega del inmueble arrendado.

Impugnó el valor de la demanda estimado por la parte demandante en su libelo, puesto que de tratarse de un contrato a tiempo indeterminado, la estimación debió realizarse conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil.

Que, según lo establecido en el artículo 12 del Código Civil, el lapso de un (01) año fijo establecido en el Contrato de Arrendamiento vencía el 01 de noviembre de 2008, y no como señaló la parte demandante que según vencía en fecha 30 de diciembre de 2008.

Que, en coherencia con la notificación recibida en fecha 29 de septiembre de 2008 por la arrendadora, el Contrato no le sería renovado a partir del día 01 de noviembre de 2008, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal correspondiente es de seis (06) meses; de manera que, vencía el 01 de mayo de 2009.

Que, una vez vencido el lapso correspondiente a la prórroga legal, la arrendadora siguió cobrando los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio del 2009, según se evidencia de las copias fotostáticas marcadas con las letras “B” y “C”.

Que, los cánones de arrendamientos correspondientes del mes de julio hasta noviembre de 2009 los ha venido consignando por ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el expediente No. 0192-0709.

Que, el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes comenzó siendo a tiempo determinado; sin embargo, el hecho de haber recibido el canon correspondiente al mes de mayo de 2009 y que su mandante continuara en el uso y goce pacífico del inmueble arrendado, lo convirtió en un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.

Concluyó solicitando, se admitiera y sustanciara conforme a derecho el escrito de contestación a la demanda interpuesta en contra de su mandante, declarándose sin lugar la demanda y, en consecuencia condene en costas a la parte demandante.
Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 04 de agosto de 2009, la parte demandante acompañó las siguientes documentales:

Instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salías del Estado Miranda, donde se acredita la representación de la ciudadana BEATRIZ ARLEO RODRIGUEZ. (f. 08 al 12 del expediente)

Marcado con la letra “B”, documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana TERESA CECILIA RODRIGUEZ SAINT PASTEUR y la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”. (f. 13 al 18 del expediente)

Marcado con la letra “C”, documento de propiedad del inmueble objeto del litigio, cursante al expediente del folio 19 al 24.

Marcado con la letra “D”, notificación de fecha 29 de septiembre de 2008 emitida al ciudadano ELIAS EL HAGE, en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”.(f. 25 del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 19 de noviembre de 2009, donde promovió y ratificó el instrumento público marcado con la letra “B”, contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes; así como también, la autorización dada por la arrendadora marcado con la letra “C” y, la notificación de no renovación del Contrato de Arrendamiento marcado con la letra “D”.

Asimismo, promovió en copia simple los movimientos de la cuenta de ahorros No. 01340035160352157333 del Banco Banesco (f. 50 al 53 del expediente) y, copia simple de la constancia recibida de notificación a los arrendatarios (f. 54 del expediente).

PARTE DEMANDADA:

Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada consignó:

Marcado con la letra “A”, ejemplar de periódico denominado “Comunicación Legal”, cursante al expediente del folio 35 al 42.

Marcado con la letra “B”, copia del depósito bancario No. 392210017 de fecha 02 de junio de 2009, cuenta de ahorro No. 01340035160352157333 del Banco Banesco, a nombre de ARLEO DE CAMERO, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 43 del expediente)

Marcado con la letra “C”, copia del depósito bancario No. 371469214 de fecha 04 de mayo de 2009, cuenta de ahorro No. 01340035160352157333 del Banco Banesco, a nombre de ARLEO DE CAMERO, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 44 del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada mediante escrito de fecha 23 de noviembre de 2009, reprodujo el mérito favorable de los autos y consignó:

Marcado con la letra “A”, depósito bancario No. 368576663 de fecha 06 de enero de 2009, cuenta de ahorro No. 01340035160352157333 del Banco Banesco, a nombre de ARLEO DE CAMERO, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 59 del expediente)

Marcado con la letra “B”, recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2009. (f. 60 del expediente)

Marcado con la letra “C”, depósito bancario No. 382020297 de fecha 05 de febrero de 2009, cuenta de ahorro No. 01340035160352157333 del Banco Banesco, a nombre de ARLEO DE CAMERO, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 61 del expediente)

Marcado con la letra “D”, depósito bancario No. 371688156 de fecha 02 de marzo de 2009, cuenta de ahorro No. 01340035160352157333 del Banco Banesco, a nombre de ARLEO DE CAMERO, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 62 del expediente)

Marcado con la letra “E”, recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2009. (f. 63 del expediente)

Marcado con la letra “F”, depósito bancario No. 371494644 de fecha 02 de abril de 2009, cuenta de ahorro No. 01340035160352157333 del Banco Banesco, a nombre de ARLEO DE CAMERO, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 64 del expediente)

Marcado con la letra “G”, depósito bancario No. 371469214 de fecha 04 de mayo de 2009, cuenta de ahorro No. 01340035160352157333 del Banco Banesco, a nombre de ARLEO DE CAMERO, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 65 del expediente)

Marcado con la letra “H”, recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2009. (f. 66 del expediente)

Marcado con la letra “I”, depósito bancario No. 392210017 de fecha 02 de junio de 2009, cuenta de ahorro No. 01340035160352157333 del Banco Banesco, a nombre de ARLEO DE CAMERO, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 67 del expediente)

Marcado con la letra “J”, copia de depósito bancario No. 15016186 de fecha 15 de julio de 2009, cuenta No. 0102580000000420 del Banco Banfoandes, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 68 del expediente)

Marcado con la letra “K”, comprobante de ingreso de consignaciones en el expediente signado con el No. 0192/0709, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. (f. 69 del expediente)

Marcado con la letra “L”, copia de depósito bancario No. 29781920 de fecha 04 de agosto de 2009, cuenta No. 0102580000000420 del Banco Banfoandes, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 70 del expediente)

Marcado con la letra “M”, comprobante de ingreso de consignaciones en el expediente signado con el No. 0192/0709, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. (f. 71 del expediente)

Marcado con la letra “N”, copia de depósito bancario No. 14991076 de fecha 03 de septiembre de 2009, cuenta No. 0102580000000420 del Banco Banfoandes, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 72 del expediente)

Marcado con la letra “Ñ”, comprobante de ingreso de consignaciones en el expediente signado con el No. 0192/0709, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. (f. 73 del expediente)

Marcado con la letra “O”, copia de depósito bancario No. 14483424 de fecha 07 de octubre de 2009, cuenta No. 0102580000000420 del Banco Banfoandes, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 74 del expediente)

Marcado con la letra “P”, comprobante de ingreso de consignaciones en el expediente signado con el No. 0192/0709, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. (f. 75 del expediente)

Marcado con la letra “Q”, copia de depósito bancario No. 14450138 de fecha 05 de noviembre de 2009, cuenta No. 0102580000000420 del Banco Banfoandes, por la suma de trescientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. F. 350,00). (f. 76 del expediente)

Marcado con la letra “R”, comprobante de ingreso de consignaciones en el expediente signado con el No. 0192/0709, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques. (f. 77 del expediente)

Capitulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 19 de enero de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…omissis…

“Analizadas como han sido las pruebas promovidas por las partes en el presente juicio, este Tribunal observa que, la parte accionante alegó en su demanda que en fecha 01 de noviembre de 2007, se inició una relación arrendaticia entre la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO C.A.” y la ciudadana TERESA RODRÍGUEZ SAINT PASTEUR, madre de los propietarios según autorización, sobre un inmueble constituido por un local comercial que forma parte del inmueble distinguido con el N° 34 o conocido con el N° 9, planta baja del edificio denominado Residencias Santa Fe, en la calle Guaicaipuro, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, estableciéndose en la Cláusula Cuarta que el tiempo o plazo de dicho contrato sería por el lapso de un año (1) fijo, contados a partir del día 01 de noviembre de 2007 y vencía el 30 de diciembre de 2008. Igualmente alega que de conformidad con la Cláusula Cuarta del mencionado contrato, el día 29 de septiembre de 2008, los Arrendadores propietarios realizaron la debida notificación de No Renovación del Contrato de Arrendamiento, mediante documento privado recibido por la empresa, según consta en el mismo a través de la firma y sello de la empresa, en la que se le manifiesta de manera formal la voluntad de la no renovación del contrato, por lo que le correspondía al Arrendatario a partir del 30 de diciembre de 2009, gozar de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento, un plazo para la entrega del inmueble por el lapso de seis (6) meses, el cual comenzó a correr según lo pautado en la Cláusula Cuarta del contrato al día siguiente de su vencimiento, es decir, en fecha 31 de diciembre de 2008, y que por corresponderle según la aludida norma el término de seis (6) meses, este plazo culminaba en fecha 30 de junio de 2009. No obstante el vencimiento del contrato, del transcurso de forma íntegra del lapso legal de la prórroga legal en el cual debía El Arrendatario hacer entrega del inmueble a la presente fecha no ha sido devuelto dicho inmueble a sus propietarios, y que por todo lo antes expuesto, demanda como en efecto demanda a la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO C.A.”, en la persona de su representante y Gerente General, ciudadano ELIAS EL HAGE, antes identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en lo siguiente: “(…) Primero: En dar por cumplido el contrato de Arrendamiento privado celebrado por la demandada con su representados, plenamente identificados, y que ha referido por falta de cumplimiento del mismo y por la expiración del lapso convenido para su cumplimiento, y en consecuencia de hacer entrega sin plazo alguno del bien arrendado completamente libre de bienes y personas y en el mismo buen estado en que fue recibido. Segundo: Pagar la cantidad de Setenta Bolívares Fuertes (Bs. 70,oo) diarios, por concepto de Cláusula Penal tal y como consta en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito, cantidad esta que sería imputada desde el día 01 de julio de 2009, y hasta la definitiva entrega del inmueble, como justa indemnización de la falta de oportunidad entrega del inmueble arrendado. Tercero: Pagar la suma de Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo), que corresponden a la última mensualidad del lapso de Prórroga legal, de decir, del mes de junio de 2009, que a la presente fecha no ha sido cancelada. Cuarto: Pagar las costas y costos incluyendo los Honorarios de Abogado en el presente juicio…”
Ahora bien, ante tales afirmaciones de hecho de la parte accionante, por otro lado, la parte accionada, reconoció que el 01 de noviembre de 2007, suscribió con la ciudadana TERESA RODRÍGUEZ SAINT PASTEUR, un contrato de arrendamiento por el inmueble identificado en autos, manifestando que es cierto que el tiempo o plazo de duración del contrato fue de un (1) año fijo, contado a partir del día 01 de noviembre de 2007, y que en fecha 29 de septiembre de 2008, recibió comunicación donde se le manifestó la voluntad de los propietarios del inmueble de no renovar por más tiempo el contrato de arrendamiento. Rechaza y niega que deba la mensualidad correspondiente al canon de arrendamiento del mes de junio de 2009, por cuanto esa mensualidad, según su decir, fue debidamente pagada; rechaza y niega por ser contraria a derecho, la cláusula penal del pago de la cantidad de SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,00) diarios como justa indemnización de la falta de oportuna entrega del inmueble arrendado; y expresa los motivos que a su decir, debe declararse improcedente y sin lugar la presente demanda: que si el contrato tenía una duración de un (1) año fijo, el día que vencía dicho plazo de un (1) año era el primero de noviembre de 2.008 y no como equivocadamente lo expresa la parte actora de que el contrato vencía el treinta (30) de diciembre de 2.008; que siendo así, no le sería renovado el contrato a partir del día primero de noviembre de 2008, por lo que la prórroga legal de seis meses vencía el primero de mayo de 2009, lapso durante el cual cobraron las pensiones de arrendamiento, pues una vez vencido el termino de la prórroga legal el primero de mayo de 2009, continuaron cobrando las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2009, advirtiendo al Tribunal que las pensiones de julio hasta noviembre de 2009 las ha venido consignando por ante el tribunal Segundo de Municipio de esta Circunscripción judicial expediente N° 0192-0709. En consecuencia, el contrato de arrendamiento que comenzó siendo un contrato a tiempo determinado se convirtió, por el hecho de haber recibido la parte actora a satisfacción la mensualidad de mayo 2009 y haber continuado en el uso y goce pacífico de lo arrendado, en contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, operando la tácita reconducción y en lo sucesivo sus efectos deberán reglarse bajo las estipulaciones establecidas para los contratos hechos sin determinación de tiempo.
Este Tribunal encuentra que la parte actora alega que a su decir, a la demandada le correspondía a partir del día 30 de diciembre de 2008, gozar de la prórroga legal por un plazo de seis (6) meses, la cual comenzó a correr, conforme a lo pautado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento al día siguiente de su vencimiento, es decir, en fecha 31 de diciembre de 2008, y que por corresponderle el término de seis (6) meses, este plazo culmina el 30 de junio de 2009. Por su parte el accionado alega que en fecha 29 de septiembre del año 2008, recibió de parte de los propietarios del inmueble, comunicación donde se le manifestó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a partir del día del vencimiento del mismo, a su decir, a partir del 01 de noviembre de 2008, siendo que conforme a lo señalado en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato se prorrogaba por un lapso determinado máximo de seis (6) meses, y que en el caso que nos ocupa, vencía el día 01 de mayo de 2009, lapso durante el cual cobraron las pensiones de arrendamiento conforme a la costumbre y según sus requerimientos mediante el depósito en la cuenta de ahorros N° 01340035160352157333, a nombre de una de las demandantes MARIA ELENA ARLEO DE CAMERO, en el Banco Banesco: sin embargo una vez vencido el termino de la prorroga legal, es decir, a partir del mencionado 01 de mayo de 2009, continuaron cobrando las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio de 2009, por lo que el contrato de arrendamiento que comenzó siendo un contrato determinado, se convirtió por el hecho de haber recibido la parte actora a satisfacción la mensualidad de mayo, y haber continuado con el uso y goce pacifico de lo arrendado, operando la tacita reconducción.
Ahora bien, planteada así la litis este Juzgado encuentra que de conformidad con lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.354 del Código Civil, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y consecuentemente, quien pide la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretende que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Se transcriben a continuación las disposiciones antes mencionadas: “Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”. “Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. (Subrayado por el Tribunal). Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En relación a la carga de la prueba, el procesalista RAFAEL DE PINA, en su obra Instituciones de Derecho Procesal Civil (México) citando a Ricci expresa: "(...) La carga de la prueba no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda ni excepción alguna puede prosperar en juicio si no se demuestra. El principio, por tanto, debe formularse de este modo: quienquiera que sienta como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado (interesado) a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada y el juez no puede admitir demandas o excepciones infundadas". Clásicamente, se ha hecho distinción entre dos manifestaciones de la carga de la prueba, a saber: a) Carga de la prueba en sentido material, según la cual el Juez debe dictar sentencia contraria a aquél que en el proceso no probó lo que debió, y b) Carga de la prueba en sentido formal que contempla como precedente a esa solución o resolución, la determinación de qué hechos corresponde probar a cada parte.
Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y la demandada, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
Este Tribunal encuentra que la parte accionada reconoce el contrato de arrendamiento, cuyo incumplimiento atribuye la accionante a la parte demandada, por lo que debe tenerse por cierta la existencia de una relación contractual arrendaticia entre la ciudadana TERESA CECILIA RODRÍGUEZ SAINT PASTEUR y la parte demandada, en el caso de autos, la sociedad mercantil “ SHAWARMA TICO TICO, C.A.,” la cual se rige por el contrato de arrendamiento que cursa en autos en original de un documento privado, suscrito en fecha 1º de noviembre de 2007; y además reconoce la parte accionada que en fecha 29 de septiembre del año 2008, recibió de parte de los propietarios del inmueble, comunicación donde se le manifestó su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, por lo que tales extremos no son controvertidos, y así se decide.
Resultando ser lo controvertido en la presente causa: el vencimiento del plazo fijo del contrato; el inicio de la prórroga legal, y como consecuencia de ello, si opero o no la tácita reconducción; y el pago del mes de junio de 2009.
Al respecto este Tribunal encuentra que en la cláusula Cuarta del contrato suscrito por las partes, ambas acordaron textualmente lo siguiente: … “CUARTA: El tiempo de duración del presente contrato es de Un (01) año fijo, contado a partir del PRIMERO (01) DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL SIETE (2007) y vencerá el día treinta (30) de DICIEMBRE del año dos mil ocho (2008). Pero si alguna de las partes no deseare continuar este contrato, deberá notificar a la otra dentro de los noventa días de anticipación al plazo fijo”…, de dicha cláusula se desprende que la intención de las partes fue que el contrato tuviese como plazo o término de duración del mismo un (1) año fijo, contado a partir del Primero (1°) de noviembre de 2007, y vencerá el día 30 de diciembre de 2008, en consecuencia del contenido de la Cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento, la relación arrendaticia que vincula a las partes es a tiempo determinado, cumpliéndose así uno de los requisitos para la procedencia de la prórroga legal, y que por el lapso de dicha relación contractual le corresponde conforme al literal “a” del artículo 38 eiusdem, un lapso de seis meses, y así se decide.
Lo antes analizado es sustento para este Tribunal determinar que las partes establecieron en forma expresa en la cláusula cuarta del contrato, el vencimiento del plazo fijo: para el día 30 de diciembre de 2008, y no como lo alega la parte demandada, en fecha 01 de noviembre de 2008, en consecuencia la prórroga legal conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que comienza a partir del vencimiento del plazo fijo, en el presente caso debe computarse a partir del 31 de diciembre de 2008, y no como lo alega la parte accionada a partir del primero de noviembre de 2008, de lo que resulta que el lapso de la prórroga legal de seis (6) meses, es a partir del 31 de diciembre de 2008, hasta el 30 de junio de 2009, y así se decide.
En relación a lo alegado por la parte demandada que el contrato inicialmente pactado por tiempo determinado, haya operado la tácita reconducción. Este Tribunal encuentra que de la Notificación efectuada por la parte actora en fecha 29 de septiembre de 2008, de la no renovación del contrato, de la misma de desprende su voluntad de no continuar con el contrato. De los recibos de pago expedidos por la parte actora y promovidos por la parte accionada se desprende que los mismos fueron expedidos en cumplimiento de la obligación que subsiste para el arrendatario de pagar los cánones de arrendamientos durante el período de la prórroga legal de los meses: enero con su respectivo bauche folios 59 y 60; del mes de marzo con su respectivo bauche folios 62 y 63; del mes de mayo folio 66 todo del año 2009; y bauche con fecha de recibido del 02 del mes de junio 2009, y así se decide. En otros términos, los pagos efectuados por el Arrendatario directamente en la Cuenta de Ahorros antes señalada, suministrada para tal fin, y que corresponden a los meses de enero, marzo, mayo y junio de 2009, resultan ser pagos que se causan durante la prorroga legal, y los cuales fueron apreciados en este mismo fallo, toda vez que este plazo de la prorroga legal venció el 30 de junio de 2009, y como consecuencia de la voluntad de la Arrendadora de no continuar con el contrato, procede el Arrendatario conforme al artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, a consignar los cánones siguientes al vencimiento de la prorroga, es decir, los meses de julio hasta octubre de 2009, en el Juzgado Segundo de Municipio, que igualmente fueron apreciados en este mismo fallo, y así se declara.
Respecto al petitum de la parte actora a que sea condenada la parte demandada a … “Pagar la cantidad de Setenta Bolívares Fuertes (Bs. 70,oo) diarios, por concepto de Cláusula Penal, tal y como consta en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito, cantidad esta que sería imputada desde el día 01 de julio de 2009, y hasta la definitiva entrega del inmueble, como justa indemnización de la falta de oportuna entrega del inmueble arrendado”… La parte demandada en el acto de la contestación de la demanda rechaza y niega por ser contraria a derecho, la cláusula penal del pago de la cantidad de SETENTA BOLÍVARES (Bs. 70,00) diarios como justa indemnización de la falta de oportuna entrega del inmueble arrendado.
En este sentido el artículo 1257 del Código Civil dispone: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”, y el artículo 1.258 eiusdem, establece el principio general que regula las obligaciones a las que se le impone Cláusula Penal, y la define como: “La compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal…”, en tal sentido establece que dichas cláusulas penales pueden ser: compensatoria o sustitutiva, o moratorias; la compensatoria es aquella destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, total o parcial, de la obligación, y por lo tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo. Así lo dispone el artículo 1258 eiusdem: “El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”, pues se concibe como compensación de los daños y perjuicios causados por inejecución o retardo en el cumplimiento de la obligación principal, lo que permite afirmar que es accesoria o depende de la obligación principal. Y la cláusula penal moratoria es la indemnización debida por el deudor en los casos de retardo en el cumplimiento de la obligación, por lo tanto, su ejecución puede ser pedida junto con el cumplimiento de la obligación principal. La Ley especial que regula la materia arrendaticia, en relación a la Cláusula Penal, establece en el literal c) del artículo 8 y artículo 28, la primera, en sentido general para el caso del incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato; y en el segundo, la cláusula penal es específica, se refiere únicamente al incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, de entregar el inmueble al vencimiento del plazo. Expuesto lo anterior este Tribunal de una revisión del contrato de arrendamiento cursante en autos encuentra que en la cláusula Décima Cuarta, y del pedimento de la actora, se evidencia que dicha cláusula se impone por retardo en la entrega del inmueble. En el presente caso, la demanda se fundamenta en el cumplimiento del contrato por vencimiento de la Prórroga legal, y la entrega del inmueble como consecuencia del vencimiento de la Prórroga legal, por lo que dicho pedimento resulta procedente, y así se decide.
En consecuencia, conforme a lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar la prorroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, tenemos entonces que a partir del día 31 de diciembre de 2008, comenzó a correr la prórroga legal de seis (6) meses la cual expiró el día 30 de junio de 2009, fecha en la cual el arrendatario debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda el arrendatario se encontraba aún en posesión del inmueble.
En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Cuarta del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo V
DEL RECURSO DE APELACIÓN

Mediante escrito presentado el 18 de marzo de 2010, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, los apoderados judiciales de la parte demandada fundamentaron su apelación, alegando:

Que, según consta de la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, el plazo de duración es de un (01) año fijo, que de conformidad con lo estipulado en el artículo 12 del Código Civil, vencía el 01 de noviembre de 2008, por lo que la prórroga legal consagrada en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios culminaba el 01 de mayo de 2009; razón por la cual, al haber recibido el arrendador los cánones correspondientes a los meses de mayo y junio, es por lo que se produjo la tácita reconducción, es decir, que de ser un contrato a tiempo determinado paso a ser un contrato a tiempo indeterminado.

Que, para la demanda de desalojo se rige lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, para su estimación lo dispuesto en el artículo 36 ejusdem.

Que, en el supuesto caso de ser cierto que el lapso de duración del Contrato de Arrendamiento era desde el 01 de noviembre de 2007 hasta el 30 de diciembre de 2008, la prórroga legal correspondiente según lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de doce (12) meses, comenzando a transcurrir a partir del día 31 de diciembre de 2008 y concluiría el 31 de diciembre de 2009; de manera que, la parte demandante al introducir la demanda en fecha 27 de julio de 2009, lo hizo en forma extemporánea, es decir, antes del vencimiento de la prórroga legal.

Que, en virtud de lo dispuesto por el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 6 del Código Civil, la sentencia recurrida se encuentra viciada de nulidad por cuanto violó normas de orden público.

Concluyó solicitando, se declarara con lugar la apelación interpuesta y, sin lugar la demanda con todos los pronunciamientos de Ley.

Capítulo VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 19 de enero de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara: 1) Parcialmente con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoado por la ciudadana BEATRIZ ARLEO RODRÍGUEZ, quien actúa en nombre propio y en representación de los ciudadanos MARÍA ELENA ARLEO DE CAMERO, TERESA CECILIA ARLEO RODRÍGUEZ, LUÍS ENRIQUE ARLEO RODRÍGUEZ, MARÍA EUGENIA PÉREZ ARLEO y ADRIANA TERESITA MENESES ARLEO contra la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”, ambas identificadas; 2) Condenó a la parte demandada a la entrega de manera inmediata a la parte demandante del inmueble constituido por un local comercial, el cual forma parte del inmueble, distinguido con el No. 34 o conocido con el No. 9, Planta Baja del Edificio llamado Residencias Santa Fe, Calle Guaicaipuro, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda; 3) Condenó a la parte demandada a pagar la cantidad de setenta bolívares fuertes (Bs. F. 70,00) diarios por concepto de Cláusula Penal, establecida en la Cláusula Décima Cuarta, desde el 01 de julio de 2009 hasta la entrega definitiva del inmueble; 4) Condenó a ambas partes a pagar las costas procesales de su contrario, de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Se trata pues, de un requisito de que la sentencia debe contener una decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según los establecido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya culminada.

A tales efectos, es menester para esta Alzada señalar lo dispuesto por el artículo 1.133 del Código Civil:

“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”

Asimismo, dispone el Artículo 1.159 ejusdem que:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”

De igual forma estipulan los artículos que a continuación se transcriben que:

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla. (...)”

“Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día fijado, sin necesidad de desahucio.”

En este sentido, los artículos 33, 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen que:

“Artículo 33.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos y suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”

“Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: ... b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. ... Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

“Artículo 41.- Cuando estuviere en curso la prórroga legal a la que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.”

En consecuencia, señalada la normativa que rige la presente acción, este Juzgado Superior observa que, la parte demandante ciudadana BEATRIZ ARLEO RODRÍGUEZ quien actúa en nombre propio y en representación de los ciudadanos MARÍA ELENA ARLEO DE CAMERO, TERESA CECILIA ARLEO RODRÍGUEZ, LUÍS ENRIQUE ARLEO RODRÍGUEZ, MARÍA EUGENIA PÉREZ ARLEO y ADRIANA TERESITA MENESES ARLEO, debidamente asistida de abogada, alegó en el escrito libelar presentado en fecha 27 de julio de 2009 por ante el Tribunal de la causa que, en fecha 01 de noviembre de 2007, la ciudadana TERESA CECILIA RODRIGUEZ SAINT PASTEUR, quien fuese la madre de los propietarios según consta de la autorización de fecha 01 de noviembre de 2007 (f. 19 al 24 del expediente), celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”, según documento privado cursante al expediente marcado con la letra “B” (f. 13 al 18), que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un local comercial, el cual forma parte del inmueble, distinguido con el No. 34 o conocido con el No. 9, Planta Baja del Edificio llamado “Residencias Santa Fe”, Calle Guaicaipuro, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, y del cual se desprende de su Cláusula Cuarta que las partes convinieron en que:

“El tiempo de duración del presente contrato es de Un (01) año fijo, contando a partir del PRIMERO (01) DE NOVIEMBRE DEL AÑO DOS MIL SIETE (2007) y vencerá el día treinta (30) de DICIEMBRE del año dos mil ocho (2008)(…)” (Subrayado y negrillas por el Tribunal)

De lo anteriormente transcrito, resulta claro que las partes convinieron que el plazo fijo de duración del contrato comenzaría a transcurrir a partir del 01 de noviembre del 2007 y culminaría el 30 de diciembre de 2008, tal y como igualmente lo señala la parte demandante en el escrito libelar cuando dice:

“En fecha Primero de Noviembre de 2.007 se inició relación arrendaticia de la que se suscribió contrato de ARRENDAMIENTO en forma privada por tiempo determinado, con la sociedad mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”, representada por el ciudadano ELIAS EL HAGE (…) sobre un inmueble constituido por un local comercial (…); en el cual igualmente se establece en su cláusula CUARTA el tiempo o plazo de contrato por el lapso de UN (01) AÑO FIJO, contados a partir del día Primero de Noviembre de 2007 y vencedero el día 30 de Diciembre de 2.008.” (Subrayado y negrillas por el Tribunal)

Así pues, sin duda alguna el tiempo de duración del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes es de un (01) año y dos (02) meses comprendidos entre el 01 de noviembre de 2007 hasta el 30 de diciembre de 2008, en cuya fecha el arrendatario debería entregar a la arrendadora el local arrendado, completamente desocupado, libre de personas y bienes, siendo necesaria la notificación del arrendatario dentro de los noventa (90) días de anticipación al vencimiento del término aludido; no obstante a ello, si las partes decidían acogerse a la prórroga legal, debían regirse por lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como lo acordaron en la Cláusula Cuarta del Contrato de Arrendamiento.

Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el ciudadano ELIAS GEORGES EL HAGE, actuando en su carácter de Gerente de la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”, debidamente asistido de abogado, afirmó lo alegado por la arrendadora en cuanto a que en fecha 01 de noviembre de 2007, suscribió en forma privada con la ciudadana TERESA RODRIGUEZ SAINT PASTEUR un Contrato de Arrendamiento sobre un local comercial, a todo evento y en resguardo de sus derechos e intereses, rechazó, negó y contradijo la demanda que intentare la parte demandante en su contra.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos emana, es de acotar que dicha fuerza siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose del Contrato de Arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, que, a partir de su vencimiento en fecha 30 de diciembre de 2008, el arrendatario Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO- TICO, C.A.”, hizo uso de su derecho a la prórroga legal de un (01) año según lo establecido en el aparte b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció en fecha 30 de diciembre de 2009.

En consecuencia, quien aquí decide, observa que la parte actora demanda en forma expresa e inequívoca el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de autos con fundamento en la Cláusula Cuarta, y bajo el presupuesto procesal de haberse cumplido con lo establecido en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prescrita para los contratos con determinación de tiempo, concediéndole al arrendatario una prórroga legal de seis (06) meses y que conforme a la Ley le correspondía de acuerdo al instrumento fundamental de la acción un (01) año fijo, puesto que quedó demostrado en autos que ambas partes convinieron en un plazo fijo para su duración por el término de un (01) año y dos (02) meses comprendidos desde el 01 de noviembre de 2007 hasta el 30 de diciembre de 2008, por lo que esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, de conformidad con el aforismo iura novit curia, que le permite determinar cual es la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal. Al respecto, en sentencia de la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 23 de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado RENÉ PLAZ BRUZUAL, se dispuso:

“(…)La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables (…)”

Igualmente, en sentencia de la misma Sala de Casación Civil, de fecha 28 de mayo de 1991, con Ponencia del Magistrado ADÁN FEBRES CORDERO, se estableció:

“(…) en el proceso civil la cuestión de hecho, y su prueba correspondiente, corresponde a la iniciativa de las partes, pero la cuestión de derecho, su calificación y declaración, corresponde al poder de los jueces, porque éste es el principio que se halla comprendido en la máxima iura novit curia, conforme al cual los jueces pueden, sin suplir hechos no alegados por las partes, elaborar argumentos de derecho para fundamentar la decisión pues ello forma parte de su deber jurisdiccional(…)”

Asimismo, en sentencia de la Sala Político-Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 22 de septiembre de 1993, con Ponencia de la Magistrada HILDEGARD RONDÓN DE SANSÓ, se dispuso:

“(…) Según el principio iura novit curia se ha reconocido al Juez un amplio poder instructivo por lo que se refiere a la norma jurídica aplicable al caso concreto, definiéndose, según dicho principio, a la eventual actividad de las partes, en lo relativo, a la alegación del Derecho aplicable, como útil, más no necesaria ni determinante (…) no obstante, en Venezuela, en materia de procedimiento civil, tal principio se encuentra aparentemente matizado con la norma contenida en el artículo 340, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, y en el artículo 361 ejusdem, en virtud de los cuales las partes, al presentar o contestar la demanda, deben indicar al Tribunal el fundamento de derecho de su pretensión. No obstante, en criterio de la Sala, tales normas no pueden llegar al extremo de atar de manos al Tribunal que conozca de la causa, limitándolo a sólo poder aplicar las normas de derecho invocadas por las partes. De manera que, en Venezuela, en materia de procedimiento civil ordinario, a juicio de la Sala, la carga de las partes de alegar el derecho aplicable al caso concreto, tiene el carácter de requerir de aquéllas una colaboración necesaria, pero no vinculante ni limitante para el Tribunal de la causa, quien puede, en aplicación del principio iura novit curia, aplicar al caso concreto normas de derecho distintas de las alegadas por las partes (…)”

Con vista a los criterios jurisprudenciales antes citados y luego de una detallada revisión de las actas procesales, con especial atención en la Cláusula Cuarta del documento fundamental de la pretensión, entiende quien aquí sentencia que al convenir las partes en que el lapso de duración de la relación arrendaticia que los vincula, cuya vigencia comenzó en fecha 01 de noviembre de 2007, fue por el lapso de un (01) año y dos (02) meses fijos, siendo que en fecha 29 de septiembre de 2008 la arrendadora le notificó al arrendatario la no renovación del contrato, y que de acuerdo a lo expresado, ello se cumplió por el solo vencimiento del término aludido, lo cual significa que a partir del día 30 de diciembre de 2008, operó en consecuencia la prórroga legal, en forma obligatoria para la arrendadora y en forma potestativa para el arrendatario, por un lapso máximo de un (01) año que venció el día 30 de diciembre de 2009, conforme lo pautado en el literal “b” del artículo 38 de la ley especial, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) años, tal como lo señala la citada norma.

Ahora bien, precisado como ha sido el punto que nos ocupa, determina quien aquí suscribe que conforme a lo pautado en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no se admitirán demandas de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento del término si estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de la Ley especial, quedando así plenamente demostrado en autos y de acuerdo a lo invocado en el escrito libelar que, la parte demandante ciudadana BEATRIZ ARLEO RODRÍGUEZ, quien actúa en nombre propio y en representación de los ciudadanos MARÍA ELENA ARLEO DE CAMERO, TERESA CECILIA ARLEO RODRÍGUEZ, LUÍS ENRIQUE ARLEO RODRÍGUEZ, MARÍA EUGENIA PÉREZ ARLEO y ADRIANA TERESITA MENESES ARLEO, pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento del término, para el día 27 de julio de 2009, siendo que al arrendatario le correspondía por mandato de la Ley como prórroga legal un lapso máximo de un (01) año, y por cuanto la presente demanda fue admitida el día 06 de agosto de 2009, fecha para la cual aún se encontraba vigente dicha prórroga, y en tanto y en cuanto no le está dado ni al órgano jurisdiccional ni a las partes tergiversar el debido proceso, infiere este Tribunal Superior que la demandante al intentar la acción en forma extemporánea por anticipada incurrió en violación del artículo 7 ejusdem, y en el supuesto establecido en el citado artículo 41 ibídem, ya que de acuerdo a los hechos esgrimidos en el escrito libelar dicho beneficio venció el día 30 de diciembre de 2008, y en razón de ello forzosamente esta Alzada concluye que la acción intentada es IMPROCEDENTE en derecho, y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo VII
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: SIN LUGAR el recurso subjetivo de apelación ejercido por el por el abogado ARMANDO RAUL MARTINEZ LOPEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO- TICO, C.A.”, ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 19 de enero de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.
Segundo: IMPROCEDENTE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana BEATRIZ ARLEO RODRÍGUEZ, quien actúa en nombre propio y en representación de los ciudadanos MARÍA ELENA ARLEO DE CAMERO, TERESA CECILIA ARLEO RODRÍGUEZ, LUÍS ENRIQUE ARLEO RODRÍGUEZ, MARÍA EUGENIA PÉREZ ARLEO y ADRIANA TERESITA MENESES ARLEO, contra la Sociedad Mercantil “SHAWARMA TICO-TICO, C.A.”, ambas partes plenamente identificadas.
Tercero: Dada la naturaleza del presente fallo no se hace especial condenatoria en costas.
Cuarto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintiséis (26) días del mes de julio de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ
LA SECRETARIA

YANIS PEREZ GUAINA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.).
LA SECRETARIA

YANIS PEREZ GUAINA
YD/YP/vp.-
Exp. No. 10-7189.