TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA CON SEDE EN OCUMARE DEL TUY

EXPEDIENTE: Nº 2527-10

PARTE DEMANDANTE: JUAN MANUEL INFANTE MEDINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-6.826.110.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSE LUIS GRATEROL MORAN, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 42.140

PARTE DEMANDADA: ROSALBA PEREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. 22.502.181

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO ADOLFO CASTILLO FRANQIZ, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº 41.782.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
NARRATIVA:
Subieron a este Tribunal las presentes actuaciones procedentes del Juzgado del Municipio Paz Castillo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Santa Lucia, constante de cincuenta y dos (52) folios útiles, contentivo de la APELACIÓN, interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 09-04-2.010, por el Juzgado del Municipio Paz Castillo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con Sede en Santa Lucia, que por el juicio de DESALOJO ha incoado el ciudadano JUAN MANUEL INFANTE MEDINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-6.826.110, contra ROSALBA PEREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. 22.502.181.
En este estado, el Tribunal pasa a narrar los hechos de forma discriminada, según las actas procesales cursantes en el presente expediente:
Cursa a los folios del 30 al 41 de fecha 09-10-2.009 sentencia dictada por el Juzgado a-quo, en la que declaro CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano JUAN MANUEL INFANTE MEDINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-6.826.110, contra ROSALBA PEREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. 22.502.181.
Cursa al folio 47 de fecha 14-04-2.010 apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión de fecha 09-10-2.009.
Cursa a los folios 50 de fecha 27-04-2010 auto en el que el Juzgado a-quo oye la apelación en ambos efectos y ordena remitir el presente expediente a este Tribunal.
Cursa al folio 52 de fecha 17-05-2010 auto dictado por este Tribunal en la que da por recibido el presente expediente y fija el décimo día para dictar sentencia.
Cursa a los folios del 53 al 56 de fecha 09-06-2.010 escrito de informe consignado por la parte demandada.
Cursa a los folios 57 de fecha 11-06-2.010 auto de diferimiento de la publicación de la sentencia.

MOTIVA
Estando el Tribunal en la oportunidad de dictar sentencia en este Juicio, hace previamente las siguientes consideraciones:
La decisión apelada en el Juzgado A-quo estableció:
“Al respecto constata este Juzgador que, como quiera que no consta en autos, pruebas que desvirtúen lo alegado por la accionante, a consideración de este Tribunal, la parte demandada debió probar que ha cumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento, esto es el caso de autos, el pago del canon de arrendamiento desde el nueve (09) de junio del año 2.008 hasta la actual fecha nueve (09) de octubre del año 2.009, lo cual hizo durante la secuela del juicio y de acuerdo a lo antes expuesto, toda vez que la presente demanda, no es contraria a derecho, sino por el contrario la acción esta prevista en la ley en virtud, así se declara” Sic.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La parte actora en su libelo de demanda alegó que es propietaria de un inmueble constituido por una parcela de terreno signada con el N° 16-A, ubicada en Santa Lucia, Municipio Autónomo Paz Castillo del Estado Miranda, con una superficie aproximada de treinta y seis metros cuadrados con sesenta y dos centímetros cuadrados (336,62 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos. Norte: En un segmento rectilíneo de longitud de aproximadamente veinte metros con cuarenta y siete centímetros (20,47 mts), que colinda con la tranvensal N° 11; Sur: En un segmento rectilíneo de longitud de veinte metros con cuarenta y seis centímetros (20,46 mts), que colinda con terreno que son o fueron de José Pérez; Este: Un segmento rectilíneo de longitud diecisiete metros con veinte centímetros (16, 20 mts) que colinda con la calle Dr. Francisco Espejo; Oeste: Un segmento rectilíneo de longitud de dieciséis metros con setenta y un centímetros (16,71 mts), que colinda con la parcela N° 16-B; y que lo adquirió por la venta que le hizo el ciudadano PABLO JOSE MACHADO EGUI, titular de la cedula de identidad N° 2.938.581, en nombre propio y en representación de JOSE ENRIQUE MACHADO EGUI, CARLOS COROMOTO MACHADO EGUI, CRISTINA MACHADO EGUI, MANUEL MACHADO EGUI y ANTONIO RAFAEL MACHADO EGUI, titulares de la cedula de identidad Nros. 2.932.912, 2.994.699, 4.351.037 y 5.217.929, respectivamente, por la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00); así mismo la parte actora expresó textual: “Es el caso ciudadano Juez, que antes de comprar el inmueble los vendedores sostiene contrato de arrendamiento con la ciudadana ROSALBA PEREZ, venezolana, mayor de edad, domiciliada en inmediaciones de la calle Dr. FRANCISCO ESPEJO, transversal N° 11, Santa Lucia del Tuy, Municipio Autónomo Paz Castillo del Estado Miranda y dentro de las condiciones que establecieron conjuntamente, quedo convenido y acordado entre las partes contratantes en que la arrendataria, pagaría mensualmente y consecutivamente la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) hoy por hoy CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f 40,00) pero es el caso ciudadana Juez, que la arrendataria, ciudadana ROSALBA PEREZ, ya identificada, desde el mes de octubre del año 2.005, se ha vuelto renuente en pagar el canon o pensiona de arrendamiento convenido y así establecido; y de igual forma según los propietarios del inmueble, las veces que le ofertaron el inmueble para vendérselo, obtuvieron respuestas negativas y en ese sentido y orden de ideas le manifestaron no estar en condiciones económicas para poder comprar; una vez que los propietarios decidieron venderme el inmueble, converse con los inquilinos arrendatarios, para establecer la continuidad del arrendamiento, manteniendo el mismo canon o pensión de arrendamiento convenido anteriormente entre los aterieres propietarios para no ocasionar ninguna alteración en el arrendamiento que perjudicara a los inquilinos ni ocasionarles daño alguno, y así se convino, de la misma forma se llego al acuerdo verbal que la prorroga legal del arrendamiento comenzaría a correr desde el mismo instante en que la arrendataria pagaría los canon o pensión de arrendamiento insolutos hasta solventar sus pagos y se tomo como punto de inicio del nuevo arrendamiento la fecha en que compre el citado inmueble nueve (09) de junio del año 2.008; pero muy a pesar de los plazos concedidos, por los primeros propietarios, quienes con mucha consideraciones con los inquilinos dejaron de percibir el canon o pensión de arrendamiento convenido, desde el mes de octubre del año 2.005, hasta el nueve (09) de junio del año 2.008, fecha en que procedieron a venderme el citado inmueble, y en ese sentido los dejaron exentos de pago alguno con la única condición que al momento de la venta del inmueble procedieron en forma voluntaria a desalojar el inmueble cosa que no fue así; es por tal motivo ciudadano juez, que en razón que “La arrendataria” ciudadana juez ROSALBA PEREZ, se rehúsa a cancelar las cantidades correspondientes al canon de arrendamiento el cual fue convenido en la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00) mensuales y consecutivamente, hoy cuarenta bolívares fuertes (Bs.F. 40,00) que alcanza desde el día nueve (09) de junio del año 2.008 hasta la actual fecha nueve de octubre del año 2.009 la cantidad de dieciséis (16) meses sin pagar cantidad alguna, todo lo cual suma la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 640.000,00) hoy, SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 640,00)”. Sic.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada no ejerció su derecho a dar contestación a la demanda.
Según el principio de Exhaustividad previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que obliga a los jueces a valorar y analizar todas cuantas pruebas fueran producidas en Juicio, a tal efecto este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas promovidas por las partes:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• Documento de propiedad sobre el bien inmueble constituido por una parcela de terreno signada con el N° 16-A, ubicada en Santa Lucia, Municipio Autónomo Paz Castillo del Estado Miranda, con una superficie aproximada de treinta y seis metros cuadrados con sesenta y dos centímetros cuadrados (336,62 mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos. Norte: En un segmento rectilíneo de longitud de aproximadamente veinte metros con cuarenta y siete centímetros (20,47 mts), que colinda con la tranvensal N° 11; Sur: En un segmento rectilíneo de longitud de veinte metros con cuarenta y seis centímetros (20,46 mts), que colinda con terreno que son o fueron de José Pérez; Este: Un segmento rectilíneo de longitud diecisiete metros con veinte centímetros (16, 20 mts) que colinda con la calle Dr. Francisco Espejo; Oeste: Un segmento rectilíneo de longitud de dieciséis metros con setenta y un centímetros (16,71 mts), que colinda con la parcela N° 16-B. Ahora bien, dicho documento no fue tachado de falsedad de conformidad con la norma establecida en el articulo 438 y 440 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el articulo 1.357 y 1.360 del Código Civil, razón al cual esta Juzgadora le concede pleno valor probatorio a los fines de demostrar la titularidad de la parte actora, sobre el bien inmueble objeto de la presente acción del bien inmueble objeto de la presente litis. Y ASI SE DECIDE.
• Recibo de cobro por concepto de canon de arrendamiento de la Sociedad Mercantil Inversiones Machado Egui, C.A, signado con el N° 000425, y deposito efectuada en el Banco Venezuela, N° 18258040. Ahora bien, esta juzgadora observa que los mismo están suscrito por terceras personas que no son parte en el juicio, en tal sentido se desechan por impertinente. Y ASI SE DECLARA.
• Recibo de pago efectuada por la Sociedad Mercantil Inversiones Machado Egui C.A. Ahora bien, esta Juzgadora observa que dicho recibo no esta suscrito por la parte demandada, en consecuencia no puede ser oponible a esta, por lo que se desecha por impertinente. Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En cuanto a la solicitud de confesión contenida en el libelo de la demanda en la que expresa “…pero muy a pesar de los plazo concedidos, por los primeros propietarios, quienes con mucha consideración con los inquilinos dejaron de percibir el canon o pensión de arrendamiento convenido, desde el mes de octubre del año 2.005 hasta el nueve (09) de junio del año 2.008, fecha en que procedieron a venderme el citado inmueble, y en ese sentido lo dejaron exentos de pago alguno con la única condición que al momento de la venta del inmueble no había arrendamiento alguno, se había terminado el arrendamiento que pudo haber existido entre los anteriores propietarios y la señora ROSALVA PEREZ”; (sic), al respecto el Tribunal observa, que los argumentos que las partes puedan vertir en su escritos de demanda y contestación, no pueden ser considerados como una confesión judicial, habida cuenta, que sólo se deben tener como parte de la fundamentación de sus alegatos, es decir las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, así pues, el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión, para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa, por lo tanto, en el presente caso, se impone desechar la confesión solicitada por la parte demandada. ASI SE DECIDE.-
Ahora bien, esta Juzgadora debe realizar las siguientes consideraciones:
Una de las características del arrendamiento dentro de la clasificación general de la teoría de los contratos, es la de ser un contrato de ejecución continuada o tracto sucesivo, “en los cuales el contrato solo logra el efecto perseguido con su celebración, mediante “duración” de la ejecución de las prestaciones. Esta particularidad de distribuirse el contrato en el tiempo es el medio mismo de satisfacer la necesidad que indujo a las partes a contratar; características esta deducible también de la definición de arrendamiento dada por nuestro Código Civil en su articulo 1.579
“El arrendamiento en un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a ella (Subrayado del Tribunal).

MOTIVACIONES PARA DECIDIR:
Para decidir esta Juzgadora lo hace con base en las consideraciones siguientes:
Al entrar en vigencia la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo relativo a los conflictos arrendaticios deben someterse a sus normas y sólo a las situaciones no previstas en la referida Ley pueden ser aplicables disposiciones contenidas en otras normativas legales.
También cabe señalar, que de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen el principio de la carga probatoria, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de manera que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. De manera que estas disposiciones legales le permiten decidir al juez, ante la falta de prueba, quien y de qué modo, asumirá las consecuencias.
Al respecto Magaly Perretti en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, Ediciones Liber. Caracas, 2008, Pág. 140, cita al Procesalista Rengel-Romber, donde establece:
“En el proceso dispositivo, los limites de la controversia (thema decidendum) quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación; ambos actos requieren la alegación o afirmación de los hechos en que se fundamentan, tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba ”
De allí la máxima latina: “la carga de la prueba incumbe al que afirma”.
“Pues bien, del análisis del material probatorio aportado al proceso evidencia esta sentenciadora que la parte actora nada aportó para demostrar la condición de inquilino del demandado a partir del año 09 de junio de 2.008, solamente se limitó la parte actora a acompañar el documento de propiedad del inmueble, sin que aportará ninguna otra prueba que conlleve a este Tribunal a deducir la relación arrendaticia alegada, y no puede presumirse por el solo hecho de la posesión que detenta el demandado del inmueble, ya que dicha posesión podría tener diversos orígenes y su fuente en derechos reales o contractuales de distinta naturaleza, cuyas consecuencias jurídicas son distintas a las que nacen de un arrendamiento, pero que en todo caso no corresponde dilucidarlo en el presente juicio, sino en uno autónomo y distinto a este, en donde se debata con las pruebas pertinentes si el demandado ostenta otra condición.
Cabe agregar, que para que proceda el Desalojo por falta de pago establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es necesario que exista una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y que el demandado haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. De allí entonces, que bajo el amparo de la carga de la prueba contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, es evidente que al actor le corresponde demostrar, además de la propiedad del inmueble, la existencia de la relación arrendaticia alegada en la demanda para pretender la ejecución de los efectos obligatorios derivados de la relación arrendaticia.
En consecuencia, al no haber sido probados en este juicio los hechos constitutivos invocados por el demandante en su condición de arrendatario del señalado inmueble, es por lo que resulta forzoso declarar la improcedencia de la pretensión de desalojo interpuesta por la parte demandante en la presente causa; Y ASÍ SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por autoridad de la Ley, conforme a los Artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación incoada por ROSALBA PEREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. 22.502.181 contra la sentencia de fecha 09-10-2.009 dictada por el Juzgado de Municipio Paz Castillo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
SEGUNDO: SE REVOCA la sentencia dictada en fecha 09-10-2.009 por el Juzgado Municipio Paz Castillo de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el ciudadano JUAN MANUEL INFANTE MEDINA, venezolana, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-6.826.110, contra ROSALBA PEREZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. 22.502.181.
CUARTO: SE CONDENA en costa a la parte actora ciudadano JUAN MANUEL INFANTE MEDINA, (identificado ut-supra) de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, para darle cumplimiento a lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Tribunal Tercero De Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Ocumare del Tuy, a los catorce (14) días del mes de junio de dos mil diez (2010) Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

LA JUEZ.
Dra. ARIKAR BALZA SALOM.

EL SECRETARIO
Abg. MANUEL GARCÍA

En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo la 10:40 a.m.
EL SECRETARIO
Abg. MANUEL GARCÍA

Expediente: 2527-10
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