TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA
LOS TEQUES

199º y 151º

PARTE ACTORA: TERESA DE FREITES DE CARVALHO, de nacionalidad portuguesa, titular de la Cédula de Identidad número E- 783.219.

APODERADOS JUDICIALES DE
LA PARTE ACTORA:
Abogados VÍCTOR DUARTE, FRANCISCO DUARTE, JACINTA DE GOUVEIA, MARÍA GUILLEN y LUIS RODRÍGUEZ, en ejercicio de la profesión e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 105.369, 7.306, 75.671, 63.322 y 50.069 respectivamente.

PARTE DEMANDADA:
FELIPE CONDE MATOS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V- 6.845.206.

ASISTENTE LEGAL DE
LA PARTE DEMANDADA
Abogado JESÚS ACOSTA, en ejercicio de la profesión e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 46.929.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXPEDIENTE N° 18393

CAPITULO I
SÍNTESIS DEL PROCESO

En fecha 16 de junio de 2008, la ciudadana TERESA DE FREITES DE CARVALHO, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la Cédula de Identidad número E-783.219, debidamente asistida por el Abogado Francisco Duarte, incoa demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra del ciudadano FELIPE CONDE MATOS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 6.845.206.
Mediante auto dictado en fecha 29 de julio de 2008 este Tribunal Admite la demanda, cuanto ha lugar en derecho y por no ser contraria al orden público ni a las buenas costumbres, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que comparezca al segundo día de Despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 30 de julio de 2008, comparece la parte actora y confiere Poder Apud Acta a los Abogados VÍCTOR DUARTE, FRANCISCO DUARTE, JACINTA DE GOUVEIA, MARÍA GUILLEN y LUIS RODRÍGUEZ FRANCISCO DUARTE ARAQUE, JACINTA DE GOUVEIA DA SILVA, LUIS ANTONIO RODRÍGUEZ GIMÉNEZ y MARÍA ADELAIDA GUILLEN DE TORRES, en ejercicio de la profesión e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 105.369, 7.306, 75.671, 63.322 y 50.069 respectivamente.
En fecha 01 de octubre de 2008, comparece el alguacil de este Juzgado y deja constancia de la práctica de la citación personal de la parte demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 07 de octubre de 2008, la parte demandada, debidamente asistida de Abogado da contestación a la demanda incoada en su contra.
En fechas 27 de octubre de 2008, 28 de mayo de 2009 y 11 de enero de 2010, la representación de la parte actora solicitó al Tribunal se dictara la respectiva Sentencia.
CAPITULO II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal a los fines de decidir la presente causa pasa a hacerlo con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previa las siguientes consideraciones:
La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:
Alegatos de la parte actora.
Aduce la accionante en su libelo de demanda,
Que, mediante documento Autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, de fecha 10 de mayo de 2007, inserto bajo el N° 59, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones, la ciudadana TERESA DE FREITAS DE CARVALHO dio en Arrendamiento al ciudadano FELIPE CONDE MATOS una porción inmobiliaria que forma parte del inmueble N° 11 de la Calle Rondón, sector La Mata, los Teques Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.
Que, en la Cláusula Segunda del documento locatario las partes establecieron el canon de arrendamiento en la cantidad de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 1.000,00), pagadero dentro de los primeros 5 días siguientes al vencimiento de cada mes.
Que, el plazo de duración del contrato fue pactado en Seis (06) meses fijos improrrogables contados a partir del 15 de mayo de 2007.
Que, en fecha 15 de noviembre de 2007 feneció el plazo fijo de duración del contrato, iniciando la prorroga legal pautada en el Artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios concluyendo ésta última en fecha 15 de mayo de 2008.
Que, el demandado ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento que van desde el 15 de noviembre de 2007 hasta el 15 de mayo de 2008 y también se ha negado a devolver el inmueble arrendado a la actora propietaria. Que, solicita el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, además del pago de las seis (06) mensualidades insolutas y la cantidad de Cuarenta Bolívares Fuertes diarios por concepto de Daños y Perjuicios, conforme a lo establecido en la Claúsula Cuarta del Contrato de Arrendamiento.
Que, el demandado convenga o a ello sea condenado, Primero: En que son ciertos los hechos narrados en el libelo; Segundo: En que el contrato de arrendamiento feneció así como también su prorroga legal. TERCERO: A pagar hasta el día 15 de julio de 2008 la cantidad de dinero que resulte de 61 días de retraso en la devolución del inmueble arrendado a razón de CUARENTA BOLIVARES FUERTES cada uno, más los que se sigan venciendo hasta que se produzca la entrega del citado inmueble. A pagar las costas procesales.
Alegatos de la parte demandada
Siendo la oportunidad procesal para que tuviere lugar la Contestación a la Demanda, la parte demandada, explana las siguientes defensas:
Que, reconoce la existencia de la relación arrendaticia, así como también el monto del canon mensual e igualmente que el contrato de arrendamiento tenía como fecha de vencimiento el día 15 de noviembre de 2007.
Que, es falso que adeude cantidad alguna por concepto de alquileres, por haber sido pagadas a la actora en la oportunidad de ley.
Que, es falso que deba pagar al accionante la cantidad de Cuarenta Bolívares Fuertes partir del 15 de julio de 2008 en calidad de daños y perjuicios.
Que, la arrendadora nunca le notificó su voluntad de no continuar el arrendamiento, por tanto, al mantenerse en el inmueble arrendado operó la tacita reconducción.
Que, el Tribunal sólo debe pronunciarse sobre los siguientes hechos: 1.- Deberá determinar si existe insolvencia en el período comprendido entre el 15 de noviembre de 2007 al 15 de mayo de 2008; 2.- Deberá determinar si el arrendamiento terminó por vencimiento de la prorroga o si operó la tacita reconducción; 3.- Deberá determinar si se deben o no pagar los daños y perjuicios demandados.
Igualmente alega que, en ninguna parte del petitorio la parte actora solicita la entrega material del inmueble arrendado y que esta petición no podrá ser suplida por un pronunciamiento judicial, tal como lo prescribe el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Solicita se declare Sin Lugar la demanda.

CAPITULO III
CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

PRUEBA DE LA PARTE ACTORA

Acompañó el libelo de la demanda las siguientes documentales:
Único.- En su forma original Contrato de Arrendamiento contenido en documento Autenticado en fecha 10 de mayo de 2007 por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el N° 59, Tomo 74 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Por cuanto, dentro de la oportunidad procesal correspondiente, dicho documento no fue impugnado por la parte contraria, este Juzgador lo aprecia de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 Código de Procedimiento Civil y le otorga pleno valor probatorio. Y así se Decide.

Siendo la oportunidad procesal ninguna de las partes hizo uso de su Derecho de Promover Pruebas, en consecuencia no tiene este Juzgador ninguna otra probanza que analizar y valorar. Y Así se Decide.

A los fines de resolver acerca del asunto planteado, motivo del presente juicio es necesario analizar lo siguiente:
La accionante solicita el Cumplimiento del contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, mediante documento debidamente Autenticado y el cual tiene pleno vigor probatorio, tal como se estableció supra, dicha relación arrendataria se encuentra debidamente reconocida por ambas partes, quienes han sido coincidentes además, con las pautas contractuales contenidas en el referido documento. Plasmados como han quedado los hechos que conforman la presente controversia, este Sentenciador aprecia que el caso en análisis versa sobre la procedencia o improcedencia de la acción de Cumplimiento de Contrato, habida cuenta que el accionante aduce como fundamento de su acción el incumplimiento por parte del arrendatario de una de las obligaciones locatarias, cual es, el pago de los cánones de arrendamiento, aduce que los insolutos corresponden a los meses que van desde el 15 de noviembre de 2007 hasta el 15 de mayo de 2008, alega igualmente que incumplió el inquilino con la devolución del inmueble objeto del contrato vencida que fuere la prorroga legal arrendaticia; en su descargo el demandado esgrime como defensa el hecho de que no adeuda monto alguno por cánones insolutos, así como también que la prorroga legal no se encuentra vencida ya que no inició al no serle notificada la no prórroga del arrendamiento, de igual manera alega que no está obligado a la restitución del bien ya que no fue solicitado por el accionante.
Vistos los alegatos anteriores, se hace pertinente traer a colación los conceptos legales y doctrinarios sobre arrendamientos, a saber:
El artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, define el Contrato de Arrendamiento, en los siguientes términos:
“Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia”. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.)
Es decir, la doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en, contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable, definiéndolos individualmente de las siguiente manera:
Contratos a Tiempo Indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prórroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento;
Contratos A Tiempo Fijo, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
Contratos A Tiempo Determinado No Renovable O Improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Asimismo es necesario precisar que, el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, , de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: a) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas y , b) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales

El mismo texto legal citado en sus Artículos 1.592 y 1.599, establece:

“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.

2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

“Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”

De las normas transcritas deviene palmariamente la obligación del arrendatario de restituir al propietario y/o arrendador el inmueble una vez precluido el periodo de tiempo pactado para la duración del arrendamiento; igualmente dimana de ellas que se ha dejado plenamente establecido que en el supuesto que las partes hubieren optado por celebrar un Contrato a tiempo determinado el arrendamiento culmina a la fecha preestablecida y no se requiere que ocurra la notificación de una a la otra para que el arrendamiento termine.
Precisado lo anterior, sea pertinente analizar el contenido de la Clausula Tercera del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual copiado a la letra es del tenor siguiente:
“(…) TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de SEIS (06) MESES FIJOS, improrrogables, contados a partir del quince de mayo de dos mil siete (15-05-2007).- (…)”

De la misma se evidencia que el contrato nació como uno determinado e improrrogable.
Por otro lado tenemos que, en los contratos con plazo o termino prefijados, al vencimiento de la prorroga legal, si el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin ninguna oposición del arrendador, podría sostenerse con algún fundamento que estamos en presencia de una nueva relación arrendaticia dentro de una imprecisa conclusión temporal (duración indeterminada, pero no perpetua) en cuya situación los sujetos intervinientes no saben cuándo o en qué momento concluirá de modo preciso la duración de la relación contractual.
En los contratos de arrendamiento celebrados por tiempo determinado, puede ocurrir –como en el subjudice- que concluido el periodo de tiempo establecido por las partes, se mantenga al arrendatario en la ocupación del inmueble, más cabe preguntarse, cuándo prudencialmente se puede entender que el arrendador ha convenido por omisión en la permanencia del arrendatario en el inmueble?, en este sentido el vacío que ha dejado nuestro legislador en lo que respecta al momento en que debe el arrendador intentar alguna acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal con el objeto que no prospere la tacita reconducción, ha sido satisfecho por decisiones de los propios Tribunales de instancia de la República y por doctrinarios afines a la materia, tal como lo hace el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, año 2003 paginas 335 al 345, todos los cuales concluyen que el arrendador debe intentar la referida acción dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prorroga legal, todo en ánimo de impedir que opere la tacita reconducción con la consiguiente indeterminación del contrato de arrendamiento.
En el caso bajo estudio tenemos que, el contrato de arrendamiento inició en fecha 15 de mayo de 2007 con una duración de seis (06) meses concluyendo, conforme a la citada clausula tercera del contrato de arrendamiento, en fecha 15 de noviembre de 2007, fecha ésta última en la cual con apego al dispositivo contenido en el inciso a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comenzaba la prorroga legal, culminando la misma en fecha 15 de mayo de 2008, es decir que una vez agotada la prórroga legal la parte demandada continuó ocupando el inmueble objeto de litigio y no habiendo intentado el arrendador-demandante la acción dentro del lapso estipulado para ello, < de 45 días, conforme al criterio doctrinario referido y que acoge este sentenciador> Operó La Tacita Reconducción Del Contrato, trayendo como consecuencia que la relación contractual entre las partes es a tiempo indeterminado.
Por todo lo antes expresado, considera quien la presente causa resuelve que , que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por un tiempo determinado se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y Así se deja establecido.
De la misma manera y como corolario de lo anterior, se debe determinar cuál es el dispositivo legal aplicable, tal como antes se dijo y sustentado en las consideraciones doctrinarias y legales anteriores y, siendo como es la materia arrendaticia de orden público, es procedente declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento debe accionarse conforme a los dispositivos contenidos en la ley especial, vale decir, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haberse convertido el contrato de arrendamiento en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado y, no siendo procedente el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado sino el Desalojo conforme a la ultima ley citada, la presente acción no puede prosperar en derecho. Y Así se Decide.
En cuanto al pedimento contenido en el libelo de demanda, referido a la petición de que se condene a la parte demandada a pagar, como indemnización de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble arrendado, la cantidad de Cuarenta Bolívares diarios desde hasta el 15 de julio de 2008 mas los que se sigan venciendo hasta el día en que se produzca la efectiva entrega del inmueble, es pertinente traer a colación los conceptos referidos en el texto de esta misma decisión, referente a que por cuanto el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, en razón de las consideraciones anteriores, el arrendatario no tenía una fecha fija y determinada para darle cumplimiento a su obligación de restituir el inmueble a su arrendador, no se encuentra probado en autos la mora del arrendatario en la entrega del inmueble; además haberse limitado en el libelo a demandar que le sea pagada la cantidad de cuarenta bolívares fuertes durante sesenta y un días, en virtud del retraso en la devolución del inmueble mas todos los demás días que transcurran hasta la restitución del inmueble a la arrendadora, aún cuando, dicho concepto fue establecido por las partes dentro del contrato aplicable en caso de incumplimiento, la misma coloca en estado de indefensión al demandado al encontrarse en incapacidad de rebatir esa pretensión concebida en forma genérica, sin especificación alguna, como por no haber aportado al proceso las probanzas que corroboren la existencia de los daños y perjuicios causados por la negativa del arrendatario de cumplir con su obligación de restituir el inmueble arrendado a su propietaria. En consecuencia de lo anterior y por cuanto la petición anterior es subsidiaria de la solicitud principal de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debe irremisiblemente este Juzgador declarar improcedente la petición formulada por el actor. Así se decide.-

CAPITULO IV
DISPOSITIVA
Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana TERESA DE FREITAS DE CARVALHO contra el ciudadano FELIPE CONDE MATOS, todos suficientemente identificados en autos.
SEGUNDO: Por haber resultado totalmente vencida, se condena a la parte actora al pago de las costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso legal previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificación de las partes.
Regístrese y publíquese, déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los diecinueve (19) días del mes de Marzo del Dos Mil Diez (2010). Años: 199° de la independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

DR. HÉCTOR DEL V. CENTENO G.
EL SECRETARIO TITULAR,
ABG. FREDDY BRUZUAL

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:47 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
EL SECRETARIO TITULAR,

ABG. FREDDY BRUZUAL

Exp. Nº18393
HdVCG/hdvcg