TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
DEMANDANTE: YOHANNY YANDARKE INFANTE SISCO, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.508.408.-
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: JOSÉ A. CLAVO. N, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 53.230.-
DEMANDADA: FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS, venezolana, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-15.697.384.-
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: No consta, la misma estuvo asistida por el abogado MELVIN ALEX BONILLO HERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 33.815.-
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
EXPEDIENTE Nº 2782-09.-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el 10 de Diciembre de 2009, por el ciudadano JOSÉ A. CLAVO N., en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana YOHANNY YANDARKE INFANTE, mediante el cual, por las razones de hecho y derecho explanados en el mismo, reclama la Resolución del Contrato de Arrendamiento Verbal celebrado con la ciudadana FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS, en fecha 19 de Diciembre de 2006, por el apartamento distinguido con el Número y letra 8C-42, ubicado en el Tercer piso del Edificio 8-C, de la Urbanización Leopoldo Martínez Olavarria, Etapa 7, situada sobre el lote “A” de la parcela Etapa 3, de la Urbanización Parque Alto, Guatire Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.-
Por auto de fecha 17 de Diciembre de 2009, se procedió a la admisión de la acción ordenándose al efecto el emplazamiento de la demandada para el acto de la litis contestación.-
En fecha 11 de Enero de 2010, compareció por ante este Tribunal el Apoderado Judicial de la parte Actora, quien consignó copias fotostáticas a fin de librar la correspondiente compulsa a la parte demandada.-

En fecha 15 de Enero de 2010, se libró la compulsa de citación a la parte demandada.-
En fecha 19 de Enero de 2010, compareció por ante este Tribunal el Apoderado Judicial de la parte Actora, quien suministro información donde poder citar a la parte demandada.-
En fecha 26 de Enero de 2010, compareció por ante este Tribunal el Apoderado Judicial de la parte Actora, quien suministro información donde poder citar a la parte demandada.-
En fecha 04 de Febrero de 2010, el Alguacil Titular de este Tribunal GUMERSINDO HERNÁNDEZ LARA, informó que en fechas 22-01-2010 y 26-01-2010, se trasladó a la Carretera Nacional Guatire- Araira, al frente del Centro Comercial Daymar, Galpón Placa Centro y Zona Industrial Terrinca, final de la calle 4, cerca de la Urbanización Valle Arriba, Sector Los Bucares, depósito de Madera de Placa Centro, Guatire Municipio Zamora del Estado Miranda, a fin de citar a la ciudadana FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS, a quien no pudo citar, por lo cual se reservó la compulsa para un nuevo traslado.-
En fecha 12 de Febrero de 2010, compareció por ante este Tribunal el Apoderado Judicial de la parte Actora, quien suministro información donde poder citar a la parte demandada.-
En fecha 17 de Febrero de 2010, el Alguacil Titular de este Tribunal GUMERSINDO HERNÁNDEZ LARA, consignó en Un (1) folio útil, recibo de citación firmado por la ciudadana FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS, parte demandada, a quien citó.-
En fecha 19 de Febrero de 2010, se llevó a cabo el Acto de contestación de la demanda; se anunció dicho acto en la forma de ley, por el Alguacil del Tribunal compareciendo la parte demandada ciudadana FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS, asistida de abogado, quien consignó escrito contentivo de sus alegatos y defensas.-
En fecha 25 de Febrero de 2010, fue presentado escrito de pruebas por el Apoderado Judicial de la parte Actora.-
En fecha 26 de Febrero de 2010, este Tribunal procedió a admitir las pruebas presentadas por el Apoderado Judicial de la parte Actora.-
En fecha 08 de Marzo de 2010, fue presentado escrito de pruebas por la parte demandada.-

En fecha 08 de Marzo de 2010, este Tribunal procedió a admitir las pruebas presentadas por la parte demandada.-
Llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, y no existiendo impedimento subjetivo en el Juez para ello, pasa a hacerlo y en efecto OBSERVA:
PUNTO PREVIO:
Debemos dejar claro lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento y la de desalojo. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner termino a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble. En efecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, Pág. 193, Edit Livrosca, C.A, Caracas, 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:
Diferencias
• La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escritos a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 esjudem.
• La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no lo prohíbe. La sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en casación, debido a que según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojos fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta ley, no tendrá recurso alguno (…)
• De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra, cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos:
a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito de l arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub. Arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador, y cuando el inquilino destine el inmueble usos deshonestos, y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario. De acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación.
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
De la lectura del libelo de demanda presentado por el apoderado de la parte actora, este Tribunal observa que el accionante fundamenta su pretensión en los siguientes alegatos:
Que en fecha diecinueve (19) de diciembre del año 2006, su mandante celebro contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS, sobre un inmueble de su propiedad constituido por el apartamento distinguido con el Número y letra 8C-42, ubicado en el Tercer piso del Edificio 8-C, de la Urbanización Leopoldo Martínez Olavarria, Etapa 7, situada sobre el lote “A” de la parcela Etapa 3, de la Urbanización Parque Alto, Guatire Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda.- alega el apoderado que su representada decidió pedir la resolución del contrato verbal de arrendamiento que tenían, y que en virtud de ello la arrendataria fue citada el día veintiséis (26) de noviembre del año 2009, por ante la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, con sede en Guatire, a los fines de hacerle saber tal decisión, lo cual quedo plasmado en el acta levantada al efecto por ante la Oficina de Inquilinato .
Que una vez levantada el acta en la oficina de Inquilinato el día veintiséis (26) de noviembre del año 2009, manifestó entre otras cosas que rechazaba que se le concediera a su asistida Francisca Latino, el termino de tres (3) meses, que ellos querían negociar con la propietaria el precio del apartamento de acuerdo a las ultimas ventas que se hayan hecho en el sector. Continua lo alegado en su escrito libelar que su apoderada lo que quiere es dar por resuelto el contrato verbal de arrendamiento con la señora Francisca Latino, y que la conducta asumida por la ARRENDATARIA ciudadana Francisca Latino de rechazar los tres meses (3) meses para que deje libre de bienes y personas el apartamento de su mandante y de obligar a su representada en que debe venderle al precio dictaminado por ello, conlleva a una conducta de coerción, a la fuerza, por lo que su representada no esta obligada a venderle.-
Que en virtud de ello ocurre a la vía jurisdiccional a los fines de demandar a la ciudadana: FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS, en su carácter de arrendataria en la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.133,1.159, 1.160, 1.167, 1.594, 1.600, 1.615, del Código Civil, y el artículo 33 de la Ley de Alquileres y Arrendamiento Inmobiliario, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal:
En la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL y por ende la desocupación del inmueble plenamente identificado en este libelo, en las mismas condiciones en que lo recibió y libre de bienes y personas.
A pagar las costas y costos del proceso.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada asistida de abogado, rechazo, negó y contradijo en cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra, desconociendo la relación arrendaticia alguna con la demandante, rechazo, negó y contradijo que en fecha diecinueve (19) de diciembre del año 2006, su representada celebro contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana YOHANNY YANDARKE INFANTE, ya que lo que se celebró fue un contrato de opción de compra venta, pero posteriormente hubo problemas a la hora de el banco dar el crédito por política habitacional. Aportó documento privado de opción de compra y ratifico que lo que tienen es una opción de compra no una relación arrendaticia.-
Ahora bien, una vez expuesta brevemente la síntesis de la controversia, es menester, hacer las siguientes consideraciones:
Se pretende la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, siendo requisito indispensable de procedencia para la misma, la existencia de una relación arrendaticia, la cual en la presente causa ha resultado desconocida por la demandada de autos, debiéndose en consecuencia, antes este hecho controvertido, proceder al análisis del material probatorio aportado al proceso de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, con el fin de determinar la existencia o no de la señalada relación locativa entre la accionante y la demandada sobre el inmueble objeto de esta causa y al respecto observa:
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE
Promovió el Apoderado mediante escrito de fecha veinticinco (25) de febrero de 2010, en los capítulos primero y segundo los siguientes elementos probatorios; todo lo contenido tanto en los hechos como en el derecho lo establecido en el libelo de la demanda, y anexo al libelo, poder debidamente notariado, copia simple de documento de propiedad, acta levantada al efecto el día veintiséis (26) de noviembre del año 2009, por ante la Oficina Municipal de Inquilinato del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, con sede en Guatire, promovió nueve (9) recibos de la institución bancaria a los fines de demostrar que la demandada no cumple con una de sus obligaciones principales como es el pago puntual del canon de arrendamiento. Esta prueba es desechada deviene en impertinente pues la misma es un hecho nuevo aportado al proceso en virtud de que no fue mencionado en el libelo. ASI SE DECIDE
Resulta evidente para esta Juzgadora que estos elementos probatorios promovidos por el apoderado de la parte actora, aún cuando fueron presentados de manera individual e independiente tienen el mismo objeto. Las pruebas aportadas pueden ser valoradas en conjunto, atendiendo al fin para el que fueron promovidas y al respecto debe señalarse que tal como se expreso precedentemente, en la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada desconoció la relación arrendaticia.-
En cuanto el acta levantada, es una prueba que encuadra dentro de la categoría de documento administrativo, que por emanar de un funcionario público se debe tener por cierto su contenido, salvo prueba en contrario, sin embargo la declaración contenida en el mismo no aporta elementos de convicción que se relacionen con los hechos controvertidos. ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
Promovió el documento privado de opción de compra, el cual al no ser desconocido por la parte actora, el tribunal lo valora como fidedigno. ASI SE DECIDE.
Promovió denuncia presentada por el CICPC, el Tribunal no le otorga valor probatorio por no guardar relación con lo debatido y por ende resulta impertinente. ASI SE DECIDE.
Promovió oficio de reconocimiento psiquiátrico, el Tribunal no le otorga valor probatorio por no guardar relación con la controversia y por ende deviene en impertinente. ASI SE DECIDE.
Promovió recibo de consulta, el Tribunal no le otorga valor probatorio, por no guardar relación con la controversia. ASI SE DECIDE.
Promovió copia simple del documento de propiedad del inmueble, el Tribunal lo desecha por no guardar relación. ASI SE DECIDE.
Promovió constancia otorgada por la ciudadana YOHANNY Y. INFANTE SISCO, el Tribunal no le otorga valor probatorio por cuanto dicha instrumental debió ser ratificada en el juicio mediante la prueba testimonial. ASÍ SE DECIDE.
Analizadas y valoradas como fueron exhaustivamente todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso y conforme a los principios que rigen la materia probatoria. Esta Juzgadora observa que en el caso de marras la demandada negó y rechazó de manera categórica la supuesta relación arrendaticia, debiendo la parte actora haber probado que efectivamente existía la relación, se desprende de la lectura del libelo que pretende declarar resuelto el supuesto contrato verbal de arrendamiento sin causal alguna y luego en la etapa probatoria aporta hechos nuevos que no fueron acompañados al escrito libelar, aunado a ello ratifica todo lo contenido en el mismo es decir; que de haber existido una relación arrendaticia como lo señala, como es posible que no lo sustento en el libelo de demanda.-
Al respecto los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir aquellos que crean o generan un derecho a su favor y traslada la carga de la prueba al demandado respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.-
Ahora bien, quien aquí Juzga observa, que de autos y del valor de las probanzas promovidas, quedo plenamente evidenciado que la parte actora no logro demostrar los alegatos relacionados con la existencia de un contrato verbal de arrendamiento celebrado con la demandada.-
Así pues ante la ausencia de un medio idóneo para la demostración de lo alegado por la demandante, resulta forzoso para quien decide, declarar sin lugar la demanda como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.
Por todas las consideraciones anteriores este Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL interpuesta por YOHANNY YANDARKE INFANTE SISCO contra FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS ambas plenamente identificadas al comienzo de este fallo. En consecuencia, SE DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO, intentada por YOHANNY YANDARKE INFANTE SISCO, en contra de la ciudadana, FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS, ambas identificadas en autos.
SEGUNDO: Conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en COSTAS a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en la ciudad de Guatire a los veinticinco (25) días del mes de Marzo de Dos Mil Diez. Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,

Abg. YOLANDA DEL CARMEN DIAZ
LA SECRETARIA,

Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo la 12:30 de la mañana.
LA SECRETARIA,

Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ
YDCD/NTR/Neil.-
EXP. 2782-09.-

Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ, Secretaria del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: Que las copias fotostáticas que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, las cuales corren insertas al expediente signado con el Nro. 2782-09, en el Juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VERBAL interpuesta por YOHANNY YANDARKE INFANTE contra FRANCISCA SALVADORA LATINO SABALLOS. Todo de conformidad con la Ley. En Guatire, a los 25 días del mes de Marzo de dos mil Diez (2010). Años 199° y 151°.-
LA SECRETARIA,

Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ

NTR/Neil.-
EXP: 2782-09.-