TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
GUATIRE
DEMANDANTES: FRANCISCO JOAQUÍN FIGUEIRA HENRIQUES y JOSÉ HENRIQUES GOMES, venezolanos, mayores de edad, Titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-8.752.008 y V-8.746.946, respectivamente.-
APODERADOS DE LOS DEMANDANTES: NÉSTOR LUIS CASTILLO ACUÑA, ADOLFREDO JOSÉ CARRILLO y JULIAN SCHUSSLER GUIA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 21.825, 65.596 y 30.466, respectivamente.-
DEMANDADO: EIBAR GUTIÉRREZ, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nro. V-4.166.603.-
APODERADA DEL DEMANDADO: OSMARA LONGA, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 92.907.-
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE Nº 2781-09.-
PARTE NARRATIVA
Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda presentado el 07 de Diciembre de 2009, por el abogado NÉSTOR LUIS CASTILLO ACUÑA, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte Actora, mediante el cual, por las razones de hecho y derecho explanados en el mismo, reclama el desalojo del ciudadano EIBAR GUTIÉRREZ, de un inmueble propiedad de sus poderdantes, constituido por un local comercial distinguido con la letra B, donde antiguamente funcionaba el restaurante “El Rodeo”, edificado sobre una porción de terreno formada por dos (2) parcelas, ubicadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, en el Sector conocido como El Rodeo, antigua Hacienda Sojo, al margen de la carretera nacional Guatire-Caucagua.-
Por auto de fecha 14 de Diciembre de 2009, se procedió a la admisión de la acción ordenándose al efecto el emplazamiento del demandado para el acto de la litis contestación.-
En fecha 13 de Enero de 2010, compareció por ante este Tribunal, el Apoderado Judicial de la parte Actora, quien consignó copias simple del libelo de demanda y del auto de admisión a fin de librar la correspondiente compulsa.-
En fecha 15 de Enero de 2010, se libró la compulsa de citación a la parte demandada.-
En fecha 03 de Febrero de 2010, el Alguacil de este Tribunal GUMERSINDO HERNÁNDEZ LARA, consignó en un (1) folio útil, recibo de citación firmado por el ciudadano EIBAR GUTIÉRREZ, a quien citó.-
En fecha 08 de Febrero de 2010, se llevó a cabo el Acto de contestación de la demanda; se anunció dicho acto en la forma de ley, por el Alguacil del Tribunal compareciendo el ciudadano EIBAR AGUSTÍN GUTIÉRREZ URDANETA, asistido de abogada, quien consignó escrito contentivo de sus alegatos y defensas.-
En fecha 24 de Febrero de 2010, fue presentado escrito de Pruebas por la parte demandada.-
En fecha 24 de Febrero de 2010, compareció por ante este Tribunal el ciudadano EIBAR GUTIÉRREZ URDANETA, parte demandada, quien otorgó Poder Apud Acta a la abogada OSMARA LONGA.-
En fecha 25 de Febrero de 2010, compareció por ante este Tribunal el Apoderado Judicial de la parte Actora, quien presentó una serie de consideraciones relacionadas con el presente juicio.-
En fecha 25 de Febrero de 2010, este Tribunal procedió a admitir las pruebas presentadas por la parte demandada.-
Llegada como ha sido la oportunidad para dictar sentencia, y no existiendo impedimento subjetivo en la Jueza para ello, pasa a hacerlo y en efecto OBSERVA:
Alega la parte demandada que los demandantes incumplieron, a un derecho que le concede la ley de que le ofrezcan el inmueble en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, cumpliendo el para ese momento con los requisitos que establece dicho artículo. Por lo que solicita a este Juzgado, con la facultad que le concede el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente: “en la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar, así mismo solicita que para el momento de dictar el fallo sea tomada en cuenta la excepción formulada, debido al incumplimiento en que incurrió la demandante.
PUNTO PREVIO:
Al respecto este Tribunal observa lo siguiente:
Sentencia de la Sala de Casación Civil, Expediente Nº 04-87 de fecha 20-05-2005, establece que para todos los casos el lapso de caducidad a los fines de quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso el arrendatario, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer en un lapso de cuarenta días, se desprende de las actas del presente expediente que las fechas de los documentos aportados datan del año 2005, tiempo por el cual el demandado pudo accionar para ejercer su derecho de retracto legal. En consecuencia este Tribunal por todo lo anteriormente expuesto declara SIN LUGAR la defensa de fondo por falta de cualidad. ASI SE DECIDE.-
Este Tribunal siendo la oportunidad de dictar Sentencia en la presente causa al efecto lo hace en los siguientes términos:
El artículo 34 de la Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliario, dispone que
“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva. …omisiss…”.
Consta del documento autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 03 de septiembre del año 2002, inserto bajo el Nº 8 Tomo 48 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, que los ciudadanos FRANCISCO JOAQUÍN FIGUEIRA HENRIQUES y JOSÉ HENRIQUES GOMES, antes identificados, y MANUEL GONCALVES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad numero: V- 6.045.526, celebraron CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el ciudadano EIBAR GUTIERREZ, ampliamente identificado UT-supra, sobre un local comercial, distinguido con la letra B, donde antiguamente funcionaba el restaurante “El Rodeo”, edificado sobre una porción de terreno formada por dos (2) parcelas, ubicadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, en el Sector conocido como El Rodeo, antigua Hacienda Sojo, al margen de la carretera nacional Guatire-Caucagua. En la cláusula TERCERA del contrato se convino un plazo de duración UN (1) AÑO FIJO, contado a partir del PRIMERO (1) DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL DOS (2002), es decir que la expiración natural del contrato se produjo el PRIMERO (1º) DE AGOSTO DEL AÑO DOS MIL TRES (2003). En esa misma cláusula se previo la posibilidad de renovar dicho contrato con la firma de uno nuevo, pero nunca se hizo tal renovación, produciéndose en consecuencia la tacita reconduccion. En efecto, dado que el vencimiento del contrato de arrendamiento se verificó el 1º de Agosto del año 2003 y sus poderdantes siguieron cobrando las pensiones de arrendamiento, dejando al inquilino en la posesión pacifica del inmueble arrendado y sin que hubieran acordado prorrogas automáticas y sucesivas, debemos necesariamente concluir que se produjo el efecto previsto en el artículo 1.614 del Código Civil, esto es, la tacita reconducción del contrato.
En la cláusula CUARTA del contrato en cuestión se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,00), que por efecto de la reconversión monetaria, hoy representan CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) que el arrendatario se obliga a pagar, puntualmente a su vencimiento y que, a falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas, daría derecho a los arrendadores a resolver el contrato y a solicitar la desocupación inmediata del inmueble arrendado. Narra el demandante que el prenombrado ciudadano EIBAR GUTIERREZ incumplió varias de las estipulaciones convenidas en el contrato de arrendamiento. En primer lugar, dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del presente año dos mil nueve (2009), que suman diez (10) mensualidades a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) cada una, lo que da un total de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.4.500,00); en segundo lugar, vario el uso destinado al inmueble arrendado, en el sentido de que, se inicio con un fondo de comercio denominado “REPUESTOS NUEVOS Y USADOS W.W.”, que explotaba el ramo de venta de repuesto para automóviles y posteriormente, sin que mediara autorización por parte de sus mandantes, constituyó otro denominado “BLOQUERA Y MATERIALES KEMBOL, C.A”, en tercer lugar, hizo modificaciones a la estructura original del inmueble que no le fueron autorizadas por los arrendadores; y en cuarto y último lugar, subarrendó el inmueble a la sociedad mercantil “BLOQUERA Y MATERIALES KEMBOL, C.A”, a pesar de que existe una cláusula contractual que expresamente se lo prohibía.
Que fundamenta su presente acción de desalojo en los siguientes dispositivos legales: literal a) del artículo 34º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que faculta a mis mandantes a demandar el desalojo del inmueble arrendado de su exclusiva propiedad cuando el arrendatario deja de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; en el literal d) del mismo artículo 34º de la citada Ley, que autoriza el desalojo cuando el inquilino haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; en el literal g) esjudem, que también faculta a mis mandantes a solicitar el desalojo del arrendatario por haber subarrendado total o parcialmente el inmueble arrendado, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; y en el artículo 1.592, ordinal 2º del Código Civil que establece como obligación principal del arrendatario el pago de la pensión de arrendamiento en los términos convenidos; artículo 1.167 del mismo Código que también faculta a mis poderdantes a demandar en caso de incumplimiento, la ejecución del contrato y el resarcimiento por los daños y perjuicios causados; artículo 1.159 ejusdem que prevé que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley.
Que ocurre a demandar formalmente en nombre y representación de sus poderdantes, al ciudadano EIBAR GUTIERREZ, antes identificado, para que convenga:
a) En desalojar el inmueble que ocupa como inquilino, constituido por un local comercial, que estaba distinguido con la Letra “B”, donde antiguamente funcionaba el Restaurante “EL RODEO”, luego “REPUESTOS NUEVOS Y USADOS W.W.” y ahora recientemente el fondo de comercio “ BLOQUERA Y MATERIALES KEMBOL, C.A” edificado sobre una porción de terreno formada por dos (2) parcelas, ubicadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, en el Sector conocido como El Rodeo, antigua Hacienda Sojo, al margen de la carretera nacional Guatire-Caucagua.
b) En pagar, bajo el concepto de daños y perjuicios la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (4.500,00), que representan las pensiones de arrendamientos no canceladas, correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, JULIO, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009 (2009) a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) por cada mes;
c) En pagar las cantidades que por dicho concepto se sigan venciendo hasta la finalización del presente juicio;
LIMITES DE LA CONTROVERSIA.
En razón de la forma en que fue contestada la demanda, existen hechos admitidos en la presente causa, quedando como hechos controvertidos y sobre los cuales deberá recaer la actividad probatoria de las partes. La insolvencia del demandado.
En consecuencia procede esta Juzgadora a revisar las pruebas presentadas por las partes en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.-
De las Pruebas y su Valoración.
Ahora bien, en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.-
El precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe demostrar el hecho extintivo.
En la oportunidad legal de dar contestación a la demanda, la parte accionada, asistido de abogada, presento escrito de contestación a la demanda, mediante el cual convino en el alegato expuesto por el Apoderado actor referido a que mantiene una relación arrendaticia sobre el inmueble descrito en el libelo, así como en la fecha de inicio de la misma, en el canon actualmente vigente. Igualmente que dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009, que suman diez (10) mensualidades vencidas a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,00) por cada mes; que para demostrar su buena fe realizó la consignación correspondiente al pago de los meses vencidos mas lo que se sigan venciendo hasta la presente fecha, en la cuenta bancaria de este Tribunal, por la cantidad de CINCO MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 CENTIMOS (Bs./f. 5.850,00)
Ahora bien, determinada como ha sido la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento en el cual se fundamenta la presente acción, estableciéndose como a tiempo determinado, este Tribunal en virtud de la confesión realizada por la parte demandada de la insolvencia de este queda esclarecer si la consignación se realizo de manera extemporánea o no.
En este mismo orden de ideas, la parte demandada alegó tener derecho a la preferencia ofertiva a los fines de comprar el inmueble, sin embargo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo es acreedor a ese derecho el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
De acuerdo a lo anteriormente analizado la parte demandada no probó estar solvente en las pensiones de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2009, y por ello incumplió con una de sus principales obligaciones como arrendatario, que igualmente le impide oponer con eficacia jurídica la preferencia ofertiva alegada, a los fines del derecho que se le ofreciera en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble por el ocupado en su condición de arrendatario. ASI SE DECIDE.
Establecidos los límites de la controversia le corresponde a cada una de las partes demostrar sus respectivas alegaciones de conformidad con lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.-
En consecuencia procede esta Juzgadora a revisar las pruebas presentadas por las partes en el proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.-
EN LA OPORTUNIDAD DE LA PRESENTACION DE LA PRUEBAS
SOLO LA PARTE DEMANDADA PRESENTO ESCRITO DE PRUEBAS.
1. Promovió y ratificó las cesiones de Derechos protocolizadas ambas ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, para demostrar la excepción de la demanda alegada en el acto de contestación a la demanda, en fecha 08 de febrero del presente año. Se desecha por no guardar relación con la controversia, y deviene en impertinente. ASI SE DECIDE.
2. Promueve y ratifica ambos contratos de arrendamientos que constan en documentos autenticados ante la misma Notaria del Municipio Zamora del Estado Miranda. Se valoran de acuerdo al 429, del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado, y sirve para demostrar la existencia de la relación arrendaticia y la forma como contrataron las partes. ASI SE DECIDE.
3. Promueve y ratifica la planilla de deposito Nº 21204314, en el cual realizó la consignación correspondiente al pago de los meses vencidos mas lo que se sigan venciendo. Se valora de acuerdo al 429 del Código de Procedimiento Civil, por haber sido tachado en su oportunidad legal. ASI SE DECIDE.
Este Tribunal observa, que el demandado fue citado por el alguacil de este Tribunal en fecha 02-02-2010, de la revisión del libelo y de los recaudos aportados en cuanto a las consignaciones realizadas por el arrendatario, que la misma las realizó en fecha 04-02-2010, de manera integra los diez (10) meses. En ese sentido, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
El artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Esta norma ha dado lugar a criterios disimiles de interpretación por parte de los Tribunales de Instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
La Sala Constitucional dejo claro que esta disparidad crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador solo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o mas cánones mensuales.
De manera que en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, al aplicar el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se debe interpretar de que “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el ultimo día de cada mes calendario, criterio este ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Finalmente el artículo 56 esjudem dispone:
“en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente titulo. Se considerara al arrendatario en estado de insolvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al juez, ante quien el interesado presentare la demanda.”
Del análisis de la norma transcrita se evidencia que el arrendatario debe consignar el respectivo canon de arrendamiento dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del mismo. Generándose seguidamente la obligación de notificar al arrendador de tal consignación, para así determinar la misma como legítimamente efectuada. ASI SE DECIDE.
Observa esta juzgadora que la consignación realizada no cumple con los requerimientos que establece la normas legales, para que la misma sea considerada valida, por ello al no haberse realizado las oportunas consignaciones, en las fechas establecidas, consecuencialmente declara que no quedó demostrado el estado de solvencia del demandado por lo que este debe ser declarado insolvente en el pago y por ende incurso en la causal de desalojo prevista en el artículo 34 literal a) de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que, la presente demanda debe ser declarada con lugar y condenarse al demandado a la entrega del inmueble arrendado. Y ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas este JUZGADO DEL MUNICIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara, SIN LUGAR la defensa de fondo por falta de cualidad. En consecuencia se declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por FRANCISCO JOAQUÍN FIGUEIRA HENRIQUES y JOSÉ HENRIQUES GOMES, contra EIBAR AGUSTÍN GUTIÉRREZ URDANETA, todos plenamente identificados al comienzo de este fallo.-
SEGUNDO: SE ORDENA la entrega material inmediata en forma real, efectiva, libre de bienes y personas del bien inmueble consistente en inmueble propiedad de sus poderdantes, constituido por un local comercial distinguido con la letra B, donde antiguamente funcionaba el restaurante “El Rodeo”, edificado sobre una porción de terreno formada por dos (2) parcelas, ubicadas en jurisdicción del Municipio Zamora del Estado Miranda, en el Sector conocido como El Rodeo, antigua Hacienda Sojo, al margen de la carretera nacional Guatire-Caucagua.-
TERCERO: Se acuerda entregar al beneficiario las cantidades de dinero correspondientes al pago de los cánones de arrendamientos que se encuentran consignados a su favor en la cuenta bancaria de este Tribunal.
Por la naturaleza del fallo no hay condenatoria en costas.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Guatire a los cuatro (04) días del mes de Marzo de dos mil Diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.-
LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. YOLANDA DEL CARMEN DIAZ
LA SECRETARIA,

Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ
En la misma fecha y como fue ordenado se publicó y registró la anterior decisión siendo la 10:00 de la mañana.-
LA SECRETARIA,

Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ

YDCD/NTR/Neil.-
Exp: 2781-09.-

Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ, Secretaria del Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, quien suscribe, CERTIFICA: Que las copias fotostáticas que anteceden son traslado fiel y exacto de sus originales, las cuales corren insertas al expediente signado con el Nro. 2781-09, en el Juicio que por DESALOJO siguen FRANCISCO JOAQUÍN FIGUEIRA HENRIQUES y JOSÉ HENRIQUES GOMES, contra EIBAR AGUSTÍN GUTIÉRREZ URDANETA. Todo de conformidad con la Ley. En Guatire, a los 04 días del mes de Marzo de Dos Mil Diez (2010). Años 199° y 151°.-
LA SECRETARIA,

Abg. NERVIN TOVAR RODRIGUEZ

NTR/Neil.-
EXP: 2781-09.-