TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

EXPEDIENTE Nº 2632
Mediante demanda de fecha 22 de abril de 2009, los ciudadanos POMPEYO JOSE QUEREGUAN VILLAROEL y RAFAEL DAVID QUEREGUAN VILLAROEL, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Caracas y portadores de las cédulas de identidad Nºs. V-5.581.074 y V-3.813.455, respectivamente, a través de sus apoderados judiciales, Abogados ANDREY JOSEFINA SERRANO SERRANO y JOSE LUIS LOBATON LOBATON, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs 111.326 y 101.936, respectivamente, representación que consta de instrumento poder el cual quedó anotado en fecha 16/04/2009, bajo el Nº 11, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta de Caracas, Distrito Capital; demandaron a la ciudadana LUMAY MARGARITA MORENO CAPUOZZO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº V-12.562.413, por DESALOJO

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
LIBELO DE DEMANDA:
DICEN LOS ACTORES QUE:
1º) Son legítimos propietarios de un inmueble tipo apartamento, distinguido con el Nº y letra 6D-43, piso 4 del edificio D, Parcela A-04, Sexta Etapa del Conjunto Residencial Residencias El Alambique, Urbanización Nueva Casarapa, Municipio Plaza del Estado Miranda y que el ciudadano POMPEYO JOSE QUEREGUAN VILLAROEL, lo dio en arrendamiento a la ciudadana LUMAY MARGARITA MORENO CAPUOZZO, en fecha 01 de diciembre de 2005, por un año fijo improrrogable, con un canon de arrendamiento de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), según consta de contrato autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2006, anotado bajo el Nº 45, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones.
2º) Se destinó la cuenta Nº 0104-0030-92-0300019595 del VENEZOLANO DE CREDITO S.A. y que durante el primer año de vigencia del contrato todo fue normal entre las partes y que al vencimiento el mismo quedó extinguido de pleno derecho iniciándose a partir del 02 de diciembre de 2006 una relación contractual verbal a tiempo indeterminado, con un canon de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,00), de enero a septiembre de 2007, aumentado a mil bolívares fuertes (Bs.F. 1.000,00) en noviembre y diciembre de 2007 y que en enero de 2008, de mutuo acuerdo se aumentó a un mil doscientos bolívares fuertes (Bs.F. 1.200,00), tal como se evidencia -dice- de los depósitos efectuados por la demandada en la cuenta corriente mencionada.
3º) A partir de enero de 2008, la demandada empezó a presentar retardos en el cumplimiento del pago del canon de arrendamiento, no cancelando el mes de enero, y que febrero lo canceló en dos partes, y en los meses subsiguientes realizó los depósitos extemporáneamente; que el mes de junio no fue cancelado concluyendo que la demandada debe los meses de: enero y junio de 2008; que hizo dos depósitos en agosto de 2008 asumiendo que corresponden a los meses de enero y junio de 2008; agrega que debe agosto de 2008 pero que la demandada pagó en septiembre con lo que asume que el pago corresponde a agosto de 2008, para concluir que adeuda entonces los meses de septiembre y octubre de 2008; y así que en el año 2009 no realizó los depósitos de enero, febrero, adeudando septiembre y octubre de 2008 y enero y febrero de 2009 para luego decir que en marzo de 2009 realizó dos depósitos asumiendo que corresponden a los meses de enero y febrero; no cancelando marzo ni abril para volver a concluir que la arrendataria debe los meses de septiembre y octubre de 2008 y marzo y abril de 2009.
4º) Demanda el desalojo del inmueble arrendado de conformidad con el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; el pago de las mensualidades adeudadas a razón de Bs.F. 1.200,00 cada una para un total de Bs.F. 4.800,00, mas las que se sigan venciendo mientras dure el proceso, y que el inmueble sea entregado solvente en todos los servicios y en perfectas condiciones, la corrección monetaria y las costas del procedimiento.

Admitida la demanda por auto de fecha 28 de abril de 2009, se ordenó la citación de la demandada para que diera contestación a la demanda a las 10:00 AM., del segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, instando a la parte actora en la misma fecha a consignar los fotostatos de la demanda para la elaboración de la compulsa de citación, lo cual hizo en fecha 13 de mayo de 2009 y en fecha 19 de mayo suministró los gastos de transporte al alguacil de este despacho.

En fecha 02 de junio de 2009 el alguacil informó no haber podido practicar la citación personal y en fecha 16 de junio de 2009 la parte actora solicitó la citación por carteles a la demandada lo cual fue acordado por auto del 17 de junio de 2009 y en fecha 22 de junio de 2009 la parte actora retiró el cartel de citación a los fines de su publicación en prensa, consignando las mismas en fecha 29 de junio de 2009.

En fecha 28 de julio de 2009 la demandada se dio por citada en el juicio y otorgó poder Apud Acta a los abogados IBRAHIM JOSE GUERRERO BRACHO y LISBETH OROZCO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 137.460 y 72.033 respectivamente.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA;
En el despacho del 03 de agosto de 2009, oportunidad legal para que tuviera lugar el acto de la contestación de la demanda compareció el apoderado actor IBRAHIM JOSE GUERRERO, identificado en estos autos y consignó escrito de contestación de demanda lo cual hace en los siguientes términos:
DICE LA DEMANDADA QUE:
1º) Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes y que la parte actora no puede solicitar el desalojo.
2º) Que el canon de arrendamiento establecido en el contrato es de Bs.F. 500,00 y que el aumento del mismo de manera sucesiva e injusta. (SIC.)
3º) Que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado mediante la renovación verbal a voluntad de ambas partes.
4º) Que la parte actora no acompañó a la demanda ninguna comunicación ni recurso administrativo solicitado al Ministerio para el Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, sin agotar la vía administrativa tal y como lo establece el artículo 69 y 70 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, motivo por el cual -dice- esta demanda ni siquiera debió admitirse pues al faltar el mencionado requisito se viola una disposición de orden público.
5º) La demandada no ha dejado de pagar el canon de arrendamiento en los meses de enero junio y agosto de 2008 y marzo y abril de 2009 como lo indica la demanda y que acompaña depósitos originales de cada canon mensual de arrendamiento cancelado.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES
PARTE ACTORA:
Acompañadas a la demanda:
1º) Contrato de arrendamiento suscrito por el co-actor ciudadano PONPEYO JOSE QUEREGUAN VILLAROEL y la demandada ciudadana LUMAY MARGARITA MORENO CAPUOZZO, ambos ya identificados, de fecha 30 de enero de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 45, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria; mediante dicho contrato se le dio en arrendamiento a la demandada un inmueble tipo apartamento, distinguido con el Nº y letra 6D-43, piso 4 del edificio D, Parcela A-04, Sexta Etapa del Conjunto Residencial Residencias El Alambique, Urbanización Nueva Casarapa, Municipio Plaza del Estado Miranda, por el lapso de un año fijo improrrogable, desde el 01 de diciembre de 2005 hasta el 01 de diciembre de 2006 y con un canon de quinientos mil bolívares (Bs. 5000,000,00), ahora quinientos bolívares fuertes (Bs.F. 500,00). OBSERVA EL SENTENCIADOR: El señalado contrato es demostrativo del inicio de una relación contractual arrendaticia entre las partes, a término fijo y que por su tiempo de duración correspondía a la demandada el disfrute de una prórroga legal de seis (06) meses conforme al literal a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con vencimiento en consecuencia el 01 de junio de 2009; sin embargo la parte actora señala en su demanda: “Ahora bien, al vencimiento del premencionado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el mismo quedó extinguido de pleno derecho, tal y como fue establecido en dicho contrato, iniciándose a partir del día 02 de Diciembre de 2006, una relación contractual verbal a tiempo indeterminado…”. Este alegato de la parte actora requiere la demostración de que la demandada renunció al derecho de la prórroga legal, beneficio de ley el cual le resulta potestativo; observándose que en contestación de demanda la demandada señala: “Dicho CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue renovado verbalmente mediante la manifestación de voluntad de ambas partes, convirtiéndose a la vez en un contrato a tiempo indeterminado”.
Conforme a lo antes establecido y en uso de la facultad prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, resulta obligante para el Sentenciador establecer que por confesión propia de la demandada (ex art. 1.401 Código Civil), resulta cierto el hecho que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y aquí analizado dejó de existir, naciendo en consecuencia un contrato verbal sobre cuya existencia no hay dudas y que servirá de fundamento fáctico para la resolución de esta controversia. ASI SE DECLARA.
2º) Estados de cuenta correspondientes a la cuenta corriente Nº 0104-0030-92-0300019595, del Banco Venezolano de Crédito, cuyo titular es el ciudadano POMPEYO JOSE QUEREGUAN VILLAROEL, debidamente certificados por el Departamento de Auditoria del banco; dichos estados de cuenta corresponden a los meses de enero a diciembre de 2008 y enero, febrero y marzo de 2009. Pretende demostrar la parte actora, tal como lo señala en su libelo: “que la demandada…no canceló en su debida oportunidad los meses de ENERO, JUNIO y OCTUBRE de 2008”. OBSERVA EL SENTENCIADOR: La conclusión final a la que llega la parte actora, luego de una narración de los hechos que se presenta confusa, pues luego de denunciar la falta de pago de alguno meses admite que fueron pagados posteriormente es que: “OMISSIS…se evidencia que la referida ciudadana no esta al día en el cumplimiento de su obligación principal, como lo es el pago del canon de arrendamiento, pues, en el orden cronológico que se sigue de lo antes expuestos, tenemos que a la presente fecha, la referida ciudadana adeuda los meses de SEPTIEMBRE y OCTUBRE de 2.008, no cancelados en su debida oportunidad, así como también los meses de MARZO y ABRIL DE 2.009.” Lo anterior conduce al Sentenciador a analizar los estados de cuenta referidos, los cuales tienen la fuerza probatoria que le imprime el artículo 37 de la Ley General de Bancos en su Artículo 36. “Las disposiciones contenidas en el presente capítulo, referidas a la cuenta corriente deberán transcribirse íntegramente en el contrato de cuenta corriente. Los bancos universales, bancos comerciales y entidades de ahorro y préstamo, están obligados a llevar sus cuentas corrientes al día con el objeto de determinar los saldos deudores o acreedores de las mismas, e informar a sus cuentacorrentistas mensualmente, dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha de terminación de cada mes, de los movimientos de sus cuentas correspondientes al período de liquidación de que se trate, por medio de un estado de cuenta, enviado a la dirección que a tal efecto se indique en el contrato respectivo, el cual puede ser vía electrónica.”; en lo referente a los meses denunciados como impagados, esto es, septiembre y octubre de 2008 y marzo de 2009, pues el estado de cuenta del mes de abril no fue acompañado Así observamos: En el estado de cuenta de septiembre de 2008, mes reportado como no pagado, aparece depositada la cantidad de Bs. 1.200,00 (monto de arrendamiento) en fecha 24/09/2008, cuya referencia de operación es 151183252. Que la parte actora atribuye al mes de Agosto de 2008. En el estado de cuenta de octubre de 2008, mes reportado como no pagado, no aparece depositada la cantidad de Bs. 1.200,00 (monto de arrendamiento). En el estado de cuenta de marzo de 2009 mes reportado como no pagado, aparecen dos depósitos por la cantidad de Bs. 1.200,00, cada uno de ellos, (monto de arrendamiento) en fecha 13/03/2009, cuya referencia de operación es 151200670 y 151200671, respectivamente. Conforme a lo narrado por la parte actora en su demanda estos últimos dos depósitos corresponderían a los meses de enero y febrero. De lo antes analizado podemos concluir que, salvo prueba en contrario, hay indicios que la demandada adeuda los meses de septiembre y octubre de 2008, y marzo y abril de 2009. ASI SE DECLARA.
En el lapso probatorio
Esta parte se limitó a consignar escrito resaltando el valor probatorio de la contestación de la demanda y los instrumentos acompañados a la misma, todo ello corresponde al mérito de la causa, no habiendo aportado ningún otro medio de prueba.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
Acompañadas a la contestación de la demanda:
1º) Cuarenta y cinco (45) planillas de depósitos bancarios realizados en la cuenta corriente Nº 0104-0030-92-0300019595, del Banco Venezolano de Crédito, cuyo titular es el ciudadano POMPEYO JOSE QUEREGUAN VILLAROEL, que van de enero de 2006 hasta julio de 2009.
Habiéndose excepcionado la demandada ante la pretensión de desalojo fundamentada en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando haber realizado el pago de los cánones denunciados por la actora, como insolutos, le correspondía probar su excepción, esto es, dicho pago.
Al respecto de la prueba del pago en materia arrendaticia ha señalado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, en Sentencia Nº 1.509, Expediente Nº 07-0773, de fecha 17 de julio de 2007, con Ponencia del Magistrado MARCO TULIO DUGARTE PADRON, (Jurisprudencia Ramírez & Garay, Julio 2007, CCXLVI, pp 285 a 290: “OMISSIS…En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca a su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa…” (vid. Sentencia s.C.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros La Paz).
En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo…OMISSIS.” (Subrayado del tribunal). OBSERVA EL SENTENCIADOR el tema a decidir en esta causa es la existencia o no del pago correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2008 y marzo y abril de 2009; así conforme a la defensa, el mes de septiembre de 2008 fue depositado en la señalada cuenta corriente del actor en fecha 21/08/2008, según referencia 0151179960, soportada en planilla Nº 0469816 y el mes de octubre fue depositado en fecha 24/09/2008, según referencia 0151183252, soportado en planilla Nº 0469818; el mes de marzo de 2009 fue depositado en fecha 23/04/2009, según referencia 0151205157, soportado en planilla Nº 3517968, y el mes de abril de 2009 fue depositado en fecha 09 de junio de 2009, según referencia 0151209876 soportado en planilla Nº 3740745. Ahora bien, de la revisión de los señalados depósitos bancarios se desprende que con respecto al mes de septiembre de 2008, el pago pretendido aparece realizado en el mes de agosto (21/08/2008) y con respecto al mes de octubre, el pago pretendido aparece realizado en el mes de septiembre (24(09/2008); ambos depósitos de manera anticipada; siendo el contrato verbal, y al no constar acuerdo entre las partes para la realización de pagos anticipados, por efecto del tracto sucesivo inherente al contrato de arrendamiento, el pago correspondiente al mes vencido debe realizarse en el mes inmediato posterior, es decir, el pago correspondiente a septiembre de 2008 debió realizarse en el mes de octubre de 2008 y el pago correspondiente al mes de octubre de 2008 debió realizarse en el mes de noviembre de 2008; de acuerdo a esto, debe reputarse que los depósitos realizados no corresponden al pago de los meses denunciados como insolutos, no resultando prueba suficiente a tenor de lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento, lo cual produce insolvencia en la parte demandada configurándose el supuesto establecido en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En relación a la consecutividad en la falta de pago, de los meses de marzo y abril de 2009, observa el tribunal que la fecha de introducción de la demanda es 22 de abril de 2009, por lo que el mes de abril de 2009, no podía imputarse como insolvente dado que el mes de arrendamiento correspondiente no había vencido, no configurándose la falta de pago de dos mensualidades consecutivas; como si se determinó con respecto a los meses de septiembre y octubre de 2008 ASI SE DECLARA.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: Ha quedado debidamente demostrado que entre los ciudadanos POMPEYO JOSE QUEREGUANVILLAROEL, como arrendador y LUMAY MARGARITA MORENO CAPUOZZO, como arrendataria; se celebró un contrato de arrendamiento escrito sobre el inmueble tipo apartamento, distinguido con el Nº y letra 6D-43, piso 4 del edificio D, Parcela A-04, Sexta Etapa del Conjunto Residencial Residencias El Alambique, Urbanización Nueva Casarapa, Municipio Plaza del Estado, en fecha 01 de diciembre de 2005, por un año fijo improrrogable, con un canon de arrendamiento de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), según consta de contrato autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2006, anotado bajo el Nº 45, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones. ASI SE DECLARA.
SEGUNDA: Ha quedado establecido que ambas partes decidieron establecer un nuevo contrato de arrendamiento a partir de enero de 2008, de orden verbal, y por consiguiente sin determinación de tiempo, por lo que la relación arrendaticia pasó a regirse por las disposiciones de Ley. ASI SE DECLARA.
TERCERA: Ha quedado demostrado que la demandada se encuentra insolvente en el pago de los meses de septiembre y octubre de 2008, la cual configura la causal de desalojo prevista en el literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues los depósitos bancarios con lo cual la demandada pretendió demostrar dicho pago corresponden a períodos distintos anteriores a dichos meses. Pues, si como lo señala la prenombrada Ley la falta de cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 51, acarrea insolvencia, aunque se haya realizado el pago, en el caso de los depósitos realizados en la cuenta establecida entre las partes para realizar dicho pago, indudablemente el mismo debe realizarse dentro del mismo período de quince días siguientes al vencimiento del mes respectivo para poder considerar solvente al arrendatario. ASI SE DECLARA.
CUARTA: Con respecto a la pretensión de pago de los cánones correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 2008 y marzo y abril de 2009 y ante la evidencia cierta de depósitos en la cuenta del actor, los cuales evidentemente, dado el desorden de fechas no podemos atribuir a ciertos y determinados períodos, fundamento fáctico de esta decisión, pero que han ingresado en dicha cuenta, debemos aplicar lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil por existir una duda razonable a favor de la demandada, lo cual hace improcedente dicha pretensión. ASI SE DECLARA.
CONCLUSION
Por los considerándoos anteriores llega el sentenciador a la plena convicción que la arrendataria se encuentra insolvente, conforme a la ley, en el pago de los meses de septiembre y octubre de dos mil ocho (2008), configurándose la causal de desalojo prevista en el litreral “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace procedente y ajustado a derecho la pretensión de desalojo, no así en cuanto a la pretensión de pago. ASI SE DECIDE.

DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO PLAZA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por DESALOJO intentaran los ciudadanos POMPEYO JOSE QUEREGUAN VILLAROEL y RAFAEL DAVID QUEREGUAN VILLAROEL contra la ciudadana LUMAY MARGARITA MORENO CAPUOZZO, todos identificados en estos autos y en consecuencia condena a la demandada:
PRIMERO: A hacer entrega a la parte actora, desocupado, el inmueble tipo: apartamento, distinguido con el Nº y letra 6D-43, piso 4 del edificio D, Parcela A-04, Sexta Etapa del Conjunto Residencial Residencias El Alambique, Urbanización Nueva Casarapa, Municipio Plaza del Estado Miranda.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza parcial del presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y NOTIFIQUESE.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despachos de este Tribunal, en Guarenas, a los dieciséis (16) días del mes de marzo de dos mil ocho. Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ
ABGD. WILMER HERNANDEZ OROPEZ
EL SECRETARIO ACCIDENTAL
ABGD. RICHARD APICELLA HERNANDEZ
En fecha 16/03/2010, siendo las 12:45 PM, se publicó la anterior decisión
EL SECRETARIO ACCIDENTAL
ABGD. RICHARD APICELLA HERNANDEZ