TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE: GLORIA MARÍA MEDINA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad NRO 3.475.768.

APODERADO JUDICIAL:

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:

CARLOS JOSÉ CASTILLO, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.608.837, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 32.556.

GILDA EXMIR CHACÓN VALERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad NRO 9.247.724.

MARÍA DE JESÚS PINEDA DE SERRA y JOSÉ LORENZO FARÍA ADRIÁN, venezolanos, inscritos en el Inpreabogado bajo los NROS 83.935 y 90.794, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE Nº: E-2009-027
SENTENCIA DEFINITIVA

I

Se inició la presente demanda por cumplimiento de contrato presentada ante este Órgano Jurisdiccional en fecha 14 de mayo de 2009, por el abogado CARLOS JOSÉ CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el NRO 32.556, con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana GLORIA MARÍA MEDINA, contra la ciudadana GILDA EXMIR CHACÓN VALERO. Basaron su pretensión en el contenido de los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 19 de mayo de 2009, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.

En fecha 9 de julio de 2009, el Alguacil de este Tribunal estampó diligencia mediante la cual informó haberse trasladado a fin de practicar la citación de la parte demandada, no encontrando persona que lo atendiera, por lo que procedió a consignar la compulsa correspondiente.

En fecha 20 de julio de 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó al Tribunal que ordene lo conducente para que se efectúe el formal complemento de la citación, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 27 de julio de 2009, el Tribunal dictó auto mediante el cual revocó el auto de admisión de la demanda dictado en fecha 19 de mayo de 2009.

En fecha 3 de diciembre de 2009, compareció la representación judicial de la parte actora, y consignó escrito de reforma de la demanda, la cual fue admitida por este Tribunal en fecha 8 de diciembre de 2009, ordenándose la citación de la parte demandada.

En fecha 21 de enero de 2010, el Alguacil de este Despacho consignó diligencia mediante la cual informó haberse trasladado a fin de practicar la citación personal de la accionada, a quien hizo entrega de la compulsa, negándose a firmar el recibo correspondiente a su citación.

En fecha 29 de enero de 2010, compareció la representación judicial de la parte actora, y solicitó se librara boleta de citación de la parte demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 1º de febrero de 2010.

En fecha 18 de febrero de 2010, el Secretario del Tribunal dejó constancia de haber entregado la boleta de notificación, cumpliendo así con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22 de febrero de 2010, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado, y consignó escrito de contestación a la demanda.

En la misma fecha la parte demandada consignó poder apud-acta que fuera conferido a los abogados MARÍA DE JESÚS PINEDA DE SERPA y JOSÉ LORENZO FARÍA ADRIÁN.

Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte actora hizo uso de este derecho.

II

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo en la forma siguiente:
En su escrito libelar la parte accionante expuso:“…Mi representada es propietaria de un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, que forma parte de del (Sic) Edificio bajo Régimen de Propiedad Horizontal denominado “EDIFICIO MAO”, identificado con el Nº 2, , (Sic) piso uno (1), ubicado en el Caserío el Cují (…) El inmueble está ocupado por la ciudadana GILDA EXMIR CHACÓN VALERO, venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nª V- 9.247.724, en calidad de arrendataria según consta de Contrato de Arrendamiento Privado, por le lapso de un (1) año), (Sic) suscrito el 01-04-2005, entre los antiguos propietarios del inmueble, ciudadanos MANUEL GONCALVES MAIO y MATILDE GONCALVES DE GONCALVES y la ciudadana antes identificada.
En fecha 01-04-2006, los antiguos propietarios del inmueble, ciudadanos MANUEL GONCALVES MAIO y MATILDE GONCALVES DE GONCALVES, suscribieron un nuevo Contrato de Arrendamiento con la ciudadana GILDA EXMIR CHACÓN VALERO, plenamente identificada, por el lapso de tres (3) meses y cuyo vencimiento fue el 01-07-2006…”.
Continúa en su escrito exponiendo que el último contrato suscrito por las partes se prorrogó automáticamente por tres (3) meses más con base en la cláusula tercera contractual. De la misma manera manifestó que en fecha 20 de septiembre de 2006 las partes acudieron al Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Sindicatura del Municipio Los Salias, organismo ante el cual las partes “…acuerdan la prórroga legal establecida en el Artículo 38, literal “b”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios…”.
Así mismo expresó: Que la prórroga legal venció en fecha 1º de octubre de 2007, oportunidad en la cual debió la arrendataria, a su decir, hacer entrega del inmueble arrendado, pero que es el caso que a la fecha de interposición de la presente demanda la parte accionada se ha negado a entregar del inmueble objeto de litigio.
Destacó de igual manera que la parte accionada fue objeto de demanda ante este mismo Juzgado por parte de la demandante por desalojo y que se sustancia en el expediente Nº E-2007-033, el cual fue sentenciado por este Tribunal y apelado por su mandante el Tribunal de Alzada dictó sentencia en fecha 27 de octubre de 2009 confirmando dicha decisión.
De otra parte alega que del escrito de contestación consignado por la parte demandada en el expediente Nº E—2007-033 (Nomenclatura de este Despacho), se desprende el reconocimiento la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda desde el día 01 de abril de 2005 con una duración según la cláusula tercera de tres (3) meses fijos. Que con base a la cláusula tercera contractual, la demandada deberá pagar a su representada la suma de CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 40,ºº) diarios contados desde el 2 de octubre de 2007 hasta que recaiga sentencia definitiva sobre la presente causa, por haberse negado a hacer entrega del inmueble arrendado.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte accionada expuso lo siguiente:
“…Habito en el apartamento desde el 1 de abril de 2004, el cual habitaba junto con mi pareja, de la cual me separé y en fecha 1 de abril de 2005m suscribí contrato de arrendamiento con los ciudadanos MANUEL GONCALVES MAIO y MATILDE GONCALVES DE GONCALVES, quienes eran los propietarios del inmueble (…), por un período de un año, en julio de 2006, un nuevo contrato por un periodo (Sic) de 3 meses y en julio, se otorga un nuevo contrato verbal, que vencía en octubre de 2006. El contrato que suscribimos contiene una cláusula que establece, que el mismo se renovará automáticamente si alguna de las partes no notifica, por escrito a la otra su intensión de no continuar la relación arrendaticia con por lo menos 30 días antes del vencimiento del contrato.
Desde el mes de mayo de 2006 comencé a hacer los trámites pertinentes para adquirir el inmueble que ocupo, en calidad de arrendataria, por cuanto se me hizo una notificación informal de oferta arrendaticia, en la cual el 20 de septiembre de 2006, a 10 días que se me venciera mi contrato, se me daba el derecho de preferencia, pero fui sorprendida en mi buena fe, por cuanto no se me respetó el derecho de preferencia para la adquisición del inmueble donde vivo y se irrespetó el lapso de notificación de 30 días anteriores a la fecha de vencimiento”

Asimismo, admite los hechos siguientes: Que existe una relación arrendaticia desde el 1º de abril de 2004. Que se celebró contrato el 1º de abril de 2005 con fecha de vigencia de un (1) año fijo. De otro lado, aduce que existe una cuestión prejudicial ya que se ventiló un juicio de desalojo ante este Tribunal, contenido en el Expediente Nº 2007-033, “el cual no ha llegado a su fin por cuanto no existe una sentencia definitivamente firme…”
Más adelante argumenta que el documento suscrito por las partes ante el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Sindicatura del Municipio Los Salias no reúne los requisitos de un documento auténtico, por lo cual lo desconoce. Que al no efectuarse la notificación en cumplimiento de los extremos de ley, no ha empezado a transcurrir la prórroga legal arrendaticia. Que el contrato ha venido sufriendo sucesivas prórrogas automáticas- catorce en total- desde el 1º de octubre de 2006 al 1º de enero de 2010, la cual se cumple el 31 de marzo de 2010. Que en razón de lo expuesto no adeuda cantidad alguna derivada de la existencia de algún daño o perjuicio por la falta de entrega del inmueble; por cuanto al ocuparse el inmueble en forma legal, no puede aplicarse la cláusula penal cuando la prórroga no ha comenzado., ni tampoco gastos de notaría ni de abogados no contratados por su persona.
Por último solicita que al Tribunal que declare la inexistencia del vencimiento de la prórroga legal demandada, al no existir documento auténtico de notificación de la arrendadora de su voluntad de no querer continuar el contrato de arrendamiento, se declare sin lugar la condena por daños y perjuicios y se condene en costas a la parte actora.

II
Trabada en esta forma la litis, procede este Tribunal a emitir pronunciamiento sobre la cuestión previa de prejudicialidad contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

PUNTO PREVIO
De la cuestión previa contenida en el numeral 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil concerniente a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un juicio distinto
En el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada de forma vaga, imprecisa peticionó lo siguiente: “…Declare la prejudicialidad conforme a lo establecido en el Artículo 346 del código de Procedimiento Civil, numeral 8º en consecuencia suspenda el procedimientos (Sic) hasta que exista sentencia definitivamente firme sobre la conclusión del caso, que alega la actora y que se encuentra en Alzada, por recurso interpuesto por ella.”, quien aquí sentencia de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pasa de seguidas a emitir pronunciamiento, del modo que se expone a continuación:
Sobre la cuestión previa opuesta, resulta oportuno transcribir parte del comentario expuesto en relación a esta figura por el especialista Emilio Calvo Baca en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, cuando citando a otros autores expresa: “…Borjas la conceptualiza como “…todas las cuestiones que deben ser resueltas con precedencia o anterioridad a lo principal de un proceso porque dada la estrecha relación que guardan con él, su decisión previa tiene que influir de modo sustancial sobre el fallo por recaer”. La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto no afecta el desarrollo del proceso, sino que éste continúa su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito.”
En virtud de lo comentado anteriormente, quien aquí decide advierte que, la parte accionante consignó junto a su escrito de reforma de la demanda presentado en fecha de 3 diciembre 2009, cursante del folio (117) al (128), copia certificada de la sentencia dictada por le Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, verificando esta circunstancia que la parte accionada está en pleno conocimiento de la decisión proferida por el referido Juzgado Ad Quem, donde declaró Sin Lugar el recurso de apelación ejercido por la parte actora y confirmó la decisión emitida por este Juzgado en fecha 25 de junio de 2007.

En consecuencia de lo expuesto y por cuanto no existe ninguna causa pendiente, pues el Tribunal Superior emitió su decisión sobre el asunto, no se está en presencia de la prejudicialidad alegada. Así se declara.

Desechada como fue la cuestión previa alegada, pasa este Tribunal a valorar las pruebas aportadas por la parte actora, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Copia certificada ad efectum videndi por el Secretario de este Despacho, de documento de compra venta del inmueble objeto de la presente litis, cursante a los folios 8 y 9, registrado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Los Salias, en fecha 24 de enero de 2007, e inscrito bajo la matricula 07P01T02 Nº 24, el cual se valora como prueba de la titularidad de la propiedad que sobre el bien mueble objeto de la presente demanda detenta la parte accionante, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia certificada de sentencia dictada por el Juzgado de Primero Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda en el Expediente Nº 27085 (Nomenclatura de ese Tribunal) con motivo de la apelación de la decisión emitida por este Juzgado en el expediente Nº E-2007-033 (Nomenclatura de este Despacho), cursante a los folios diez (10) al noventa y cuatro (94) y diento diecisiete (117) al ciento veintiocho (128), las cuales se valoran como prueba de la decisión proferida por ese Juzgado en la apelación presentada por la parte actora, a tenor del artículo 429 del Código de procedimiento Civil, la cual es vinculante para este Tribunal y fija la naturaleza temporal de la relación arrendaticia entre las partes de este juicio.
• Original de un (1) recibo emitido por el apoderado judicial de la parte actora, cursante al folio noventa y ocho (98), con el objeto de demostrar cobro por concepto de redacción, timbres fiscales y gastos de notaría por autenticación del poder mediante el cual ejerce su representación judicial, no aporta ningún elemento probatorio, por cuanto para la reclamación de tales gastos y honorarios debe seguirse el procedimiento especial para este fin consagrado en la Ley de Abogados.
• Mérito favorable de Acta levantada por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias, de fecha 20 de septiembre de 2006, suscrita por las partes, en la cual las partes aceptaron lo siguiente lo siguiente: “Así mismo, se observa que la prorroga (Sic) establecida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un (1) año contado a partir del vencimiento del contrato, es decir. 1º de octubre de 2006. Se deja constancia que lo precedentemente expuesto es aceptado por la arrendataria y los propietarios.”, (Subrayado añadido). Probanza esta que fue desconocida por la representación judicial de la parte actora mediante diligencia de fecha 2 de febrero de la siguiente forma:
“…Desconozco las copias contenidas en los folios 21, 17, 18 por cuanto no corresponden los originales, no está suscrito por mi mandante (folio 21) y folios 17 y 18 son copia de una copia del expediente por lo que solicito se exhiba el original…” (Destacado añadido).
En virtud de tal desconocimiento y la solicitud de exhibición efectuada por la parte accionada advierte este Tribunal, con relación al acta cursante a los folios 17 y 18, que tal petitorio no abarca el supuesto previsto en el artículo 439 y siguientes de la norma adjetiva civil, aunado al hecho de que las copias desconocidas y de las cuales se solicita su exhibición son copias certificadas por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial, dicha probanza se valora en todo su vigor probatorio, con base en artículo 429 del Código de Procedimiento civil, por cuanto no fue impugnada en la oportunidad que establece al artículo antes mencionado, esto es, en la contestación de la demanda, por cuanto fue presentado junto al escrito de demanda, como prueba de lo pactado, convenido y aceptado por las partes en cuanto al fin del contrato objeto de la presente demanda y el inicio de la prórroga legal establecida en la ley especial arrendaticia en su artículo 38 y de la cual fue objeto la relación de marras.

Efectuada como fue la valoración del acervo probatorio, corresponde a quien suscribe pronunciarse respecto del núcleo de la controversia cual es la determinación del aspecto relativo a si la relación arrendaticia de marras llegó a su fin en virtud de un acuerdo suscrito ante la Sindicatura del Municipio Los Salias del Estado Bolivariano de Miranda y, por tanto, se confirmó el término de la prórroga legal, por lo que correspondía a la parte accionada hacer entrega del inmueble objeto del presente juicio el 1º de octubre de 2007 y cancelar a la parte actora la cantidad que corresponda por concepto de prórroga legal, o si por el contrario, el contrato suscrito por las partes se ha venido prorrogando de forma automática, debido a la falta de notificación de la no prórroga, hasta la fecha de interposición de la presente demanda.

En tal sentido advierte quien aquí decide que en el Acta objeto de análisis se dispuso lo siguiente: “Así mismo, se observa que la prorroga (Sic) establecida por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de un (1) año contado a partir del vencimiento del contrato, es decir. 1º de octubre de 2006. Se deja constancia que lo precedentemente expuesto es aceptado por la arrendataria y los propietarios.”, aunado alo anterior la sentencia traída a los autos por la parte demandante, cursante a los folios 117 al 128, emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia de esta misma Circunscripción Judicial, al momento de realizar el análisis del acervo probatorio, el cual consta al folio 121, le atribuyó plena eficacia probatoria de conformidad con el mismo artículo 429 de la norma adjetiva civil, por lo que debe quien aquí decide reproducir los términos en que el Juzgado que conoció en apelación fijó su posición sobre el asunto, por ser vinculante tanto para las partes como para este Juzgado, ergo considera esta Juzgadora que quedó claramente pactado entre los intervinientes de este juicio la fecha en que según la ley comenzó a correr la prórroga legal del contrato.

En virtud de lo anterior debía la parte demandada hacer entrega a la parte acora el inmueble objeto de la presente demanda en fecha 1 de octubre de 2007, por cuanto, tal y como se dejo sentado en el párrafo anterior, las partes aceptaron de manera expresa que la prorroga legal establecida en el artículo 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios comenzó a computarse a partir del día 1 de octubre de 2006, por lo que la demanda incoada en el presente juicio deberá prosperar en derecho y así deberá ser declarado en el dispositivo del presente fallo.

Ahora bien, en cuanto al petitorio de que la parte demandada cancele la cantidad de TREINTA Y UN MIL SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 31.720, ºº), mas las sumas que se sigan venciendo hasta la definitiva, por concepto de mora en la entrega del inmueble arrendado, según lo pactado por las partes en la cláusula tercera del contrato objeto de la presente litis, además del pago por conceptos de redacción, timbres fiscales, gastos de notaría así como honorarios de abogados, este Tribunal lo niega por considerarlos inequitativo e irracional la suma pactada.

DISPOSITIVA
Por las razones expuestas, este TRIBUNAL DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato interpuso la ciudadana GLORIA MARÍA MEDINA contra la ciudadana GILDA EXMIR CHACÓN VALERO, suficientemente identificados en autos y en consecuencia:
1. Se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble objeto del contrato de arrendamiento constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, que forma parte del edificio denominado “EDIFICIO MAIO”, identificado con el Nº 2, piso 1, Caserío el Cují, Municipio Los Salias, Estado Miranda.
Por la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la presente sentencia de conformidad con el artículo 248 ejusdem.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los dieciocho (18) días del mes de marzo de dos mil diez (2010). Años 199° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia siendo las 11:00 a.m.

EL SECRETARIO

LCH
Expediente Nro. E-2009-027