TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE DEMANDANTE:

APODERADOS JUDICIALES: MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, venezolana la primera y chilena el segundo, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros 13.943.997 y E-81.095.771, respectivamente.

JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA y CAROLINA BARREIROS SUÁREZ, venezolanos, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 26.718 y 72.143, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

APODERADO JUDICIAL:

JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, venezolano, mayor de edad, y titular de la Cédula de Identidad Nº 10.000.239.

No tiene apoderado judicial constituido.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE Nº E- 2010-151
SENTENCIA DEFINITIVA
I

Se inició el presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por resolución de contrato, presentado en fecha 28 de septiembre de 2010, por la abogada CAROLINA BARREIROS SUÁREZ, antes identificada, en su carácter de apoderada de los ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, todos identificados ut supra. Basó su pretensión en el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167 y 1592 del Código Civil, así como el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 30 de septiembre de 2010, este Tribunal admitió la demanda interpuesta y consecuentemente ordenó la citación de la parte accionada, para que diera contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
En fecha 22 de octubre de 2010, el Alguacil de este Tribunal estampó diligencia mediante la cual informó haber logrado la citación personal de la parte demandada.
En fecha 25 de octubre de 2010, compareció la parte demandada asistida del abogado ANTONIO ESTRADA BOYES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.420 y consignó escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 18 de noviembre de 2010 el Tribunal, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir por cinco (5) días el lapso de dictar sentencia.
II
PUNTO PREVIO

Como fue expuesto en la parte narrativa del presente fallo, la representación judicial de la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda opuso cuestiones previas, por lo que este Tribunal, de conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa a emitir pronunciamiento sobre esta excepción, del modo que se expresa de seguidas:

DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6° DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, EN CONCORDANCIA CON EL ORDINAL 5° DEL ARTÍCULO 340 EIUSDEM, RELATIVA A DEFECTO DE FORMA DE LA DEMANDA.
La parte accionada fundamentó esta defensa previa concerniente al defecto de forma del libelo, por cuanto, según expresa, no llena los requisitos contenidos en el numeral 5 del artículo 340 del texto adjetivo civil, que dispone: “El libelo de la demanda deberá expresar: (…) 5°. La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
En tal sentido, expresa lo siguiente: “…los hechos narrados son temerarios, falsean la verdad y conduce al error del juzgador, vulnerando los dispositivos establecidos en el Artículo 49 Constitucional. Con relación al ordinal 5º del articulo (Sic) 340, si bien es cierto que el demandante hace una relación de los hechos muy escueta, no es menos cierto que no tuvo motivación en el fundamento de derecho para subsumirlos en el objetó (Sic) de la pretensión ni en la relación de los hechos y, mucho menos hizo énfasis en las pertinentes conclusiones, lo cual significa que no explicó el porque (Sic) de fundamentar tales normas de derecho en esas situaciones de hecho, por lo tanto también debe ser declarada CON LUGAR la cuestión previa opuesta por defecto de forma del libelo.”
Frente a esta defensa la parte actora mediante en escrito de fecha 29 de octubre de 2010, se opuso a la misma expresando, entre otros particulares, lo siguiente:
“…Alega el demandado que en el libelo se incurrió en el defecto de forma de la demanda por carecer o ser escueta la relación de los hechos en que se fundamenta la demanda, supuestamente no haberla fundamentado en las normas legales y por carecer, a criterio del demandado, en el énfasis necesario en las conclusiones. Ahora bien, la norma adjetiva no exige que se sea exhaustivo ni en la narración de los hechos ni en las conclusiones, sino que se expresen los hechos en que se basa la pretensión y que se realice una inclusión del porqué debe prosperar la acción. Tampoco exige la ley que se subsuma la normativa dentro de los hechos y, a modo de motiva, se desarrolle una tesis doctoral al respecto. Lo único que exige la ley es que se narren los hechos en que se fundamenta la acción, hechos estos narrados en el capítulo primero del libelo, donde se determinó con precisión la normativa legal aplicable (…) y, finalmente en el capítulo Tercero del libelo, se realizan las debidas conclusiones…”.
Este Tribunal para decidir, procedió a la revisión del escrito libelar, y al efecto observa:
La parte actora en el capítulo primero narra los hechos en que fundamenta su acción, en el capítulo segundo invoca la base legal de la misma y el capítulo tercero lo dedica a las conclusiones, por lo que la falsedad que respecto a esta argumentación fáctica le atribuye la parte accionada no puede servir de base para interponer esta defensa previa, pues de ser esto así, lo que corresponde es el rechazo de la demanda en la contestación al fondo, presentando en la oportunidad correspondiente la contraprueba de los hechos afirmados por el actor; en cuanto a los fundamentos de derecho, respecto a los cuales el demandado dice que no se ajustan los hechos al derecho invocado, este Tribunal observa que la parte actora interpuso la acción resolutoria e invocó y reprodujo simultáneamente el contenido de los artículos 1159, 1160, 1167, y 1592 del Código Civil, contentivo el tercero de los nombrados de las acciones por cumplimiento o resolución contractual; del mismo modo citó el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que instituye el procedimiento aplicable para las mencionadas acciones, ergo, claramente se desprende que los hechos narrados se subsumen en la norma citada, cuya suficiencia y veracidad se examinará conforme a las pruebas producidas por las partes.
Con base en los razonamientos expuestos la cuestión previa no puede prosperar en Derecho y así se declarará en el dispositivo del fallo.

Desechada como ha sido la excepción opuesta por la parte accionada, corresponde a este Tribunal emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, lo cual pasa a hacerlo del modo siguiente:

III

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

La parte actora en su escrito libelar señaló: Que consta de documento privado que suscribió con el demandado en fecha 1º de marzo de 2008, que dio en arrendamiento un local comercial tipo Kiosco, situado en el lugar denominado El Picacho, en la ciudad de San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda, comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En doce metros con cincuenta (12,50 mts.) con Avenida Venezuela de la Urbanización El Picacho, SUR, que es su frente, en doce metros con cincuenta (12,50 mts.) con la Avenida El Picacho de la Urbanización El Picacho; ESTE: en quince metros (15 mts.) con terrenos son o fueron de la ciudadana GIOVANNA B. DE PINTO; y OESTE:, en quince metros (15 mts.) con terrenos propiedad del Conjunto Residencial Trébol Hills. Que en la cláusula cuarta del contrato se estableció que la duración del mismo sería por un período de seis (6) meses contados a partir de su firma, y que sería prorrogable por períodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifestase a la otra por escrito con treinta (30) días de anticipación su deseo de no prorrogarlo, por lo que, según alega, el contrato se ha venido prorrogando sucesivamente hasta la presente fecha. Que en la cláusula segunda se dispuso que la pensión locativa sería de SETECIENTOS BOLÍVARES (BS. 700,ºº), el cual sufriría aumentos semestrales de acuerdo con el índice de precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas; y que el atraso de cualquiera de las pensiones arrendaticias daría derecho a la arrendadora a resolver de pleno derecho el contrato firmado; y si dicho atraso excediere los quince (15) días obligaría al Arrendatario pagar a la Arrendadora la suma equivalente al 3% del monto del canon arrendaticio vigente para el momento. Que en la cláusula tercera se estableció que sería exclusiva cuenta del arrendatario el pago de los servicios de energía eléctrica, teléfono, aseo urbano y agua. Que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010 y han pretendido pagarlos realizando parcialmente las consignaciones arrendaticias en este Tribunal en el Expediente Nº D-2010-022, pues fue hasta el día 19 de julio de 2010 que consignó ante este Despacho los cánones correspondientes a los meses de enero a junio de 2010, motivo por el cual las mismas son ilegítimas y no producen efectos liberatorios. Asimismo denuncia que tampoco ha cumplido con entregar los recibos cancelados de servicios públicos del inmueble objeto de la presente litis.
La parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, expuso lo siguiente: “…es bien cierto que existe una relación arrendaticia entre los (…) arrendadores y yo, (…) también es cierto que la duración del contrato es de seis (6) meses que se han venido, prorrogando conforme a la figura de la tácita reconducción (Sic). No es cierto que exista un retardo culposo en el cumplimiento de mi obligación como arrendatario, toda vez que aún, sin finalizar el término del contrató (Sic) les consigne (Sic) la cantidad de mil bolívares (Bs. 1000,00) en este tribunal del municipio (exp d-2010-022) y por tanto es temeraria la aseveración de la parte actora cuando expresa que no se han cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses (…)”.
Continúa expresando que la parte actora miente, por cuanto, según alega, lo pactado en el contrato es un canon de Bs. 700,00 y actualmente consigna ante este Despacho la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (1.000,ºº), y que dicha consignación se ha efectuado dentro del lapso establecido por la ley especial arrendaticia por cuanto la referida ley otorga un plazo de quince (15) días para realizar las consignaciones.
Culmina exponiendo que por las razones expuestas rechaza, niega y contradice los alegatos de la parte actora e igualmente rechaza niega y contradice que deba resolverse el contrato de arrendamiento objeto de la presente acción.
Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por la parte demandante, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Original de documento poder, otorgado por los demandantes a los abogados JOSÉ BRITO PÉREZ VIANA y CAROLINA BARRERIROS SUÁREZ, antes identificados, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias, en fecha 9 de septiembre de 2010 anotado bajo el Nº 13, Tomo 114 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil como prueba de la representación judicial aquí ejercida.
• Original de contrato de arrendamiento privado, suscrito por las partes en conflicto, se valora como documento reconocido con base a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de la existencia de la relación arrendaticia bajo estudio.
• Copia simple de Título Supletorio decretado por el Juzgado Quinto de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, prueba esta impertinente por cuanto al tratarse de causa por resolución de contrato no está en discusión la propiedad del bien inmueble arrendado.
• Copia simple de Expediente Nº D-2010-022 llevado por este Despacho, contentivo de las consignaciones efectuadas por la parte accionada a favor de los demandantes, se valora como prueba de las consignaciones ahí efectuadas en las fechas ahí indicadas, con base a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ahora bien por cuanto es motivo de controversia la temporaneidad de las referidas consignaciones las mismas se analizarán más adelante en forma detallada.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• La parte accionada en su escrito de pruebas promovió tres (3) testimoniales, y acordada la oportunidad de su evacuación no comparecieron ni el promovente ni los testigos por lo que el acto se declaró desierto.

Así las cosas, efectuada como fue la valoración de las pruebas producidas por los contrincantes, corresponde pasar a decidir el fondo de la controversia y en tal sentido considera esta juzgadora determinar que es doctrina pacífica y reiterada que debe decidirse sobre los hechos controvertidos por las partes y no aquellos que han sido reconocidos por los mismos, en tal sentido advierte que fueron reconocida por la parte demandada la existencia de la relación arrendaticia, así como su temporaneidad y vigencia, haciendo la salvedad de lo incorrecto del término utilizado por el demandado respecto a la tácita reconducción pues a pesar de que expresamente reconoció que el contrato es a tiempo determinado, expresó que había operado la tácita reconducción, figura ésta que indetermina la duración del contrato suscrito según lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, tratándose el caso de autos de una relación arrendaticia con prórrogas sucesivas y automáticas producto de lo pactado entre las partes en la cláusula cuarta del contrato bajo estudio, verificándose la naturaleza determinada de la relación arrendaticia de marras.

Del mismo modo se aprecia que aun cuando el demandado consigna en el expediente de consignaciones la suma UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,ºº) manifestó que el canon de arrendamiento es de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,ºº) y no de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,ºº), apreciándose sobre este alegato que conforme a la cláusula segunda contractual se dispone: “…Por cuanto el canon de arrendamiento es expresado en una suma valorativa, sufrirá aumentos semestrales, progresivos y acumulativos en un porcentaje igual al índice de inflación señalado…”, y siendo que la congelación de alquileres decretada por el Ejecutivo Nacional sólo cobija bajo su ámbito de aplicación a la vivienda, el incremento allí pactado no contraviene norma alguna y por lo tanto cumple todos sus efectos, por lo que no habiéndose alegado que el incremento no se ajustó a lo pautado en el contrato, debe tenérsele por válido. Así se declara.
Constatado lo anterior, los hechos controvertidos se reducen a determinar si el demandado adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, o si está solvente en tales pensiones locativas.
En cuanto se refiere a los alegatos del legitimado pasivo referentes al procedimiento de consignación previsto en el artículo 51 y siguientes de la ley especial, cabe destacar que está configurado como un derecho y no como un deber para el inquilino, para los casos en que medie una conducta del arrendador que le impida cumplir su obligación de pago y, tal como lo afirma Roberto Hung Cavalieri en su obra El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela: “La figura del pago por consignación es aquella que consiste en que ante la imposibilidad de que el arrendatario pueda efectuar el pago de las pensiones arrendaticias directamente al arrendador, bien sea por la negativa expresa o tácita de éste a recibirlo o por cualquier otra imposibilidad, el inquilino para evitar incurrir en mora en el cumplimiento de sus obligaciones, lo que podría originar acciones judiciales en su contra, tenga la facultad de acudir ante los órganos jurisdiccionales para efectuar tal pago en comento a favor del arrendador y que sea considerado en estado de solvencia”, por lo que se traduce en una función tuitiva del Estado que le pone a su disposición un medio para evitar que se le considere insolvente, de suerte que de no ejercerlo sufre el efecto que debió evitar. Por tanto, la norma no lo conceptúa como un medio de penalizar al arrendador por conductas descuidadas o intencionales, sino que persigue otorgar una alternativa al arrendatario en los casos en que se produzcan tales hechos.

En este orden de ideas, establecido como fue el propósito del procedimiento de consignación, corresponde examinar la oportunidad legal para tramitarlo, pues siendo alegado por la parte accionada que su contraparte actuó con mala fe para que éste se insolventara en el pago, necesita precisarse el tiempo útil de su ejercicio.

Con este propósito resulta pertinente reproducir lo asentado con carácter vinculante en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009 proferida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 5909 de fecha 20 de febrero de 2009, donde se fijó el criterio siguiente:

“En criterio de la Sala cuando la norma hace alusión al lapso de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pautado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pautado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley , ni es contraria al orden público, razón por lo que entra en el ámbito de autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación, en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día del cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por el lapso más largo del que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).”

Así, en aplicación a la doctrina jurisprudencial arriba reproducida, y siendo que conforme a la cláusula segunda contractual el canon de arrendamiento debía ser pagado “el primer (1er) día de cada mes por adelantado…” la parte demandada, al momento de producirse el hecho que le impidió efectuar el pago, debió acudir ante este instancia jurisdiccional, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de la mensualidad pactada, a efectuar las consignaciones arrendaticias, ocurriendo en el caso de marras que la parte accionada acudió a este Órgano Jurisdiccional el día 19 de julio de 2010 y consignó las pensiones locativas correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, por lo que, al hacerlo de esta manera, dichas consignaciones fueron realizadas de manera extemporáneas, por lo que no surten los efectos liberatorios a que se contrae la norma especial inquilinaria.

En consecuencia a la doctrina antes mencionada así como lo argumentos expuestos en la presente demanda, deberá prosperar en derecho y ser declarada su procedencia en el dispositivo del fallo. Así se declara.

IV
DECISIÓN
Por las razones anteriores, este TRIBUNAL DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. SIN LUGAR, la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5° del artículo 340 eiusdem, relativa a defecto de forma de la demanda.
2. CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoaran los ciudadanos MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, ambas partes identificadas, como consecuencia de la declaratoria anterior:
a. Se declara resuelto el contrato suscrito por las partes en conflicto, en fecha primero (1º) de marzo de 2008.
b. Se condena a la parte demandada ciudadano JOSÉ GREGORIO DE SOUSA DA SILVA, a hacer entrega inmediata a la parte demandante MERY ELENA SURJAN de GARCÍA y ARIEL ANTONIO GARCÍA MUJICA, totalmente libre de personas y bienes, el inmueble objeto de la presente demanda, constituido por un local comercial tipo Kiosco, situado en el lugar denominado El Picacho, en la ciudad de San Antonio de Los Altos, Jurisdicción del Municipio Los Salias del Estado Miranda, comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE: En doce metros con cincuenta (12,50 mts.) con Avenida Venezuela de la Urbanización El Picacho, SUR, que es su frente, en doce metros con cincuenta (12,50 mts.) con la Avenida El Picacho de la Urbanización El Picacho; ESTE: en quince metros (15 mts.) con terrenos son o fueron de la ciudadana GIOVANNA B. DE PINTO; y OESTE:, en quince metros (15 mts.) con terrenos propiedad del Conjunto Residencial Trébol Hills.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en el presente fallo.
Déjese copia certificada del presente fallo conforme al artículo 248 ibidem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los veintinueve (29) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). AÑOS 200° y 151°.
LA JUEZA TITULAR,

LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,

MAIKEL MEZONES

En esta misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia, siendo las 2:20 p.m. EL SECRETARIO,

LCH/mmi
Expediente Nº E-2010-151