TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.
“VISTO, CON INFORMES DE LA RECURRENTE”.

DATOS DE IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE RECURRENTE: Ciudadano JAVIER HOMERO BRICEÑO CAMPEROS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.348.900.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE RECURRENTE: abogado en ejercicio JOSÉ MANUEL MEDINA BRICEÑO, titular de la cédula de identidad N° V- 3.622.960, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 24.808, según consta en poder apud conferido en fecha 13 de agosto de 2009, inserto al folio 28.
PARTE RECURRIDA: ALCALDÍA DEL MUNICIPIO SAN CRISTÓBAL DEL ESTADO TÁCHIRA (Resolución N° 226, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 01 de abril de 2009).
MOTIVO: NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO DE EFECTOS PARTICULARES.
EXPEDIENTE N° 11.789-09.

i
NARRATIVA:

Se inicia el presente Recurso, mediante escrito libelar recibido por distribución, presentado por el ciudadano JAVIER HOMERO BRICEÑO CAMPEROS, ya identificado, quien asistido de abogado, manifiesta:
* Que en su condición de arrendatario solicitó la regulación del inmueble que le fue dado en arrendamiento por la ciudadana MARLENE ZAMBRANO DE URDANETA, ubicado en la Avenida Lucio Oquendo, N° 4-58, planta baja, La Concordia, San Cristóbal, estado Táchira, ante la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, quien fijó en Resolución N° 226 de fecha 01 de abril de 2009, de la cual fue notificado el día 15 de abril de 2010, el canon de arrendamiento máximo de alquiler para el inmueble antes referido, en la cantidad de MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 1.171,15).
* Prosigue su exposición, arguyendo, que el informe técnico realizado por el ente administrativo, no se hizo referencia al tipo de construcción, las condiciones del inmueble, zonificación, calidad del inmueble, factor que a criterio suyo, debió haber sido establecido no sólo tomando en cuenta la data de la construcción, sino también en razón de los materiales empleados en la misma y a los acabados finales del inmueble arrendado, elementos que considera básicos y que en su conjunto permiten calificar y diferenciar la construcción de primera, segunda o tercera clase, con incidencia directa en el avalúo de que se trate. De igual manera alega, que el informe técnico no especificó si el avalúo de la construcción se realizó solamente en la planta baja o en la totalidad del inmueble y que se realizó el avalúo del terreno sobre el cual esta edificado el inmueble de dos plantas, pero se le asignó la totalidad del valor al inmueble, cuando a su criterio, debió haber sido asignado a la cuota parte correspondiente, menoscabándole sus intereses al imputársele la totalidad del valor fiscal del terreno de toda la casa, siendo que solo ocupa la parte baja como inquilino.
* Expresa además, que en el Informe Técnico se asignó un 67% de utilidad al inmueble arrendado sin que haya realizado razonamiento o motivación que justifique o al menos explique dicho porcentaje o el criterio que privó su determinación, lo cual crea confusión e indefensión; que no se tomó en consideración el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de trasmisión de la propiedad realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, así como lo precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años; que la resolución aquí referida, carece de la debida motivación que justifique el resultado del informe técnico para el avalúo el inmueble arrendado, adoleciendo también de los requisitos en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos; en razón de todo lo cual, considera afectada de nulidad la Resolución de Regulación N° 226 de fecha 01 de abril de 2009, por lo que solicitó se declare la nulidad de la misma.
Fundamentó el Recurso en los artículos: 29 y 30 numerales 1° y 2° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y; 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. (Folios 1 al 10).
Acompañó el libelo con copia fotostática de: Resolución N° 226, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 01 de abril de 2009, marcada con la letra “A”; y del informe de avalúo realizado sobre el inmueble regulado, marcada con la letra “B”. (Folios 11 al 17).
En fecha 19 de junio de 2010, se le dio entrada al Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, interpuesto contra la Resolución N° 226, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 01 de abril de 2009, contenida en el expediente de Regulación N° 063-08, donde resuelve fijar el canon de arrendamiento mensual para “el inmueble ubicado en la Avenida ´Lucio Oquendo´ N° 4-58, Planta baja, La concordia, Parroquia La Concordia, en la cantidad de MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs.F 1.171,15) mensuales”; acordando recabar de la Dirección de Inmuebles, División de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, Estado Táchira, los antecedentes administrativos a los fines de pronunciarse sobre la admisión de dicho Recurso, concediéndole al Organismo antes indicado para la remisión de los mismos un plazo de diez (10) días contados a aquel en que fuese recibido el oficio N° 3190-537, librado al efecto en esa misma fecha. (Folios 18 y 19).
En fecha 09 de julio de 2009, una vez recibido el expediente administrativo N° 063, se admitió el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto; habiendo sido revocada tal admisión y actuaciones posteriores, por auto de fecha 11 de febrero de 2010, en virtud de la omisión en cuanto a la citación del Síndico Procurador Municipal. de conformidad con lo establecido en el artículo 77 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; en consecuencia, se ordenó la citación mediante oficio del Alcalde del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y del Fiscal General de la República, y la notificación del Síndico Procurador Municipal de conformidad con lo establecido en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal. Finalmente se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados debiendo ser publicado en el Diario El Nacional, a los fines de que los interesados y citados concurriesen a darse por citados dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la publicación o de la notificación del último de ellos, librándose al efecto en esa misma fecha oficios Nros, 3190-214; 3190-215, 3190-216 y cartel de emplazamiento ordenados. (Folios 20 al 43).
En fecha 04 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte recurrente, mediante diligencia consignó ejemplar del Diario “El Nacional” donde aparece publicado el cartel de emplazamiento ordenado por este Tribunal. (Folios 45 y 46).
En fecha 03 de mayo de 2010, el Alguacil del Tribunal, informó que en esa misma fecha, entregó en la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, el oficio N° 3190-214; remitiendo por IPOSTEL los oficios Nros. 3190-215, dirigido al Fiscal general de la República y 3190-216 enviado al Síndico Procurador del Municipio San Cristóbal. (Folios 50 al 52).
En fecha 02 de julio de 2010, se aperturó a pruebas el presente recurso. (Folio 54).
En fecha 12 de julio de 2010, la representación judicial de la parte recurrente, mediante diligencia promovió como pruebas, las siguientes: Primero: oficio de notificación de fecha 13 de abril de 2009; La Resolución N° 226 de fecha 01 de abril de 2009, emanada de la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira y aviso de regulación de alquiler, marcados con la letra “A”. Segundo: Informe Técnico de Avalúo del inmueble objeto de regulación, marcado con la letra “B”. Tercero: Resolución Administrativa recurrida. (Folio 55). Siendo agregadas y admitidas en fecha 13 de julio de 2010. (Folio 56).
En fecha 16 de septiembre de 2010, habiendo finalizado el lapso de evacuación de pruebas, se dio inicio a la primera etapa de relación, fijándose el acto de presentación de informes para las diez de la mañana (10:00 a.m.) del décimo día de despacho siguiente a esa fecha, conforme a lo establecido en el artículo 19 de la Ley Orgánico del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. (Folio 57).
En fecha 01 de octubre de 2010, tuvo lugar el Acto de Informes en la presente causa, con la asistencia de la representación de la Recurrente, quien los rindió oralmente. (Folios 58 al 60).
Esta Juzgadora estando dentro de la oportunidad para proferir Sentencia en el presente proceso, observa:
II
MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN:

Surge el presente Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, con fundamento en los artículos: 29 y 30 numerales 1° y 2° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y; 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, donde el ciudadano JAVIER HOMERO BRICEÑO CAMPEROS, en su condición de arrendatario de un inmueble, ubicado en la Avenida Lucio Oquendo, N° 4-58, planta baja, La Concordia, San Cristóbal, estado Táchira, solicita la nulidad absoluta del acto administrativo a que se refiere a la Resolución N° 226, dictada por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, en fecha 01 de abril de 2009, donde fijó como canon máximo mensual para el inmueble antes referido, la cantidad de MIL CIENTO SETENTA Y UN BOLÍVARES CON QUINCE CÉNTIMOS (Bs. 1.171,15), y la suspensión de los efectos del acto administrativo recurrido, por considerar, que hubo prescindencia total y absoluta del procedimiento legalmente establecido, en razón de una serie de alegatos que serán analizados a continuación junto con los documentos que cursan en el presente expediente, para establecer o no la procedencia del presente recurso, en tal sentido tenemos, respecto al cumplimiento del procedimiento administrativo inquilinario establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
Que en el informe técnico realizado por el ente administrativo, no se hizo referencia al tipo de construcción, las condiciones del inmueble, zonificación, calidad del inmueble, factor que a criterio suyo, debió haber sido establecido no sólo tomando en cuenta la data de la construcción, sino también en razón de los materiales empleados en la misma y a los acabados finales del inmueble arrendado, elementos que considera básicos y que en su conjunto permiten calificar y diferenciar la construcción de primera, segunda o tercera clase, con incidencia directa en el avalúo de que se trate. De igual manera alega, que el informe técnico no especificó si el avalúo de la construcción se realizó solamente en la planta baja o en la totalidad del inmueble y que se realizó el avalúo del terreno sobre el cual esta edificado el inmueble de dos plantas, pero se le asignó la totalidad del valor al inmueble, cuando a su criterio, debió haber sido asignado a la cuota parte correspondiente, menoscabándole sus intereses al imputársele la totalidad del valor fiscal del terreno de toda la casa, siendo que solo ocupa la parte baja como inquilino. Que en el Informe Técnico se asignó un 67% de utilidad al inmueble arrendado sin que haya realizado razonamiento o motivación que justifique o al menos explique dicho porcentaje o el criterio que privó su determinación, lo cual crea confusión e indefensión; que no se tomó en consideración el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de trasmisión de la propiedad realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, así como lo precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años; que la resolución carece de la debida motivación que justifique el resultado del informe técnico para el avalúo el inmueble arrendado, adoleciendo también de los requisitos en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, econtrándose por ende, a su criterio, afectada de nulidad.
Ahora bien, el recurrente, quien fue la única parte actuante en el proceso, en la oportunidad correspondiente promovió como pruebas, las siguientes:
- Copia del documento de condominio del inmueble arrendado al recurrente; y copia del expediente administrativo de regulación N° 053-2008, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- Copia fotostática de: La Resolución N° 226, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del Estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de Inquilinato, en fecha 01 de abril de 2009, donde consta el oficio de notificación y aviso de regulación de alquiler, marcada con la letra “A”; y del informe de avalúo realizado sobre el inmueble regulado, marcada con la letra “B”, son valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

De seguidas esta operadora de justicia, tomando como base lo alegado por el recurrente y sus probanzas en este proceso, considera, que de las mismas, no se puede constatar elementos esenciales y de convicción que llevasen a esta Juzgadora, a considerar que el canon de alquiler máximo fijado por la vía administrativa para el inmueble que ocupa el recurrente como arrendatario, sea superior al que realmente le corresponde, dado que para establecer la omisión en que supuestamente se incurrió en el Informe Técnico, el arrendatario-recurrente, debió promover una experticia donde se determinase el valor actual del inmueble y de allí partiera el valor rental del local que ocupa, valiéndose para ello de expertos idóneos, que hubiesen indicado y ponderado los factores de obligaciones, establecidos en las disposiciones legales invocadas por el recurrente, detallando los supuestos y condicionantes, factores de ubicación, valor del inmueble, condiciones de mantenimiento, servicios públicos existentes, porcentaje de construcción, zonificación, características generales, y que indicaran la metodología utilizada, para arribar a los valores de renta, por lo que, al carecer de pruebas respecto a los factores de apreciación obligatoria, no procede el presente Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares, contra la Resolución N° 226, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de inquilinato, en fecha 01 de abril de 2009, que cursa en el expediente administrativo de regulación N° 063-08, pues no puede esta operadora de justicia ordenar al ente administrativo dictar un nuevo acto sin base cierta de los hechos aquí esgrimidos, en tal virtud, concluye que la misma debe mantenerse incólume, y así se decide.

lll
DECISIÓN

Por lo explanado anteriormente y en fuerza de las consideraciones aquí expuestas, este Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo de Efectos Particulares interpuesto por el ciudadano JAVIER HOMERO BRICEÑO CAMPEROS, en consecuencia CONFIRMA la Resolución N° 226, emitida por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, Dirección de Desarrollo Urbanístico e Infraestructura, División de Catastro, Coordinación de inquilinato, en fecha 01 de abril de 2009, la cual deberá mantener todos sus efectos.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en la ciudad de San Cristóbal, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil diez. AÑOS: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

Abg. ANA LOLA SIERRA
Juez Temporal

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario

En la misma fecha, siendo las nueve y quince minutos de la mañana (09:15 a.m.), se publicó y registró la anterior Sentencia, quedando anotada bajo el N° 2035 en el “Copiador de Sentencias Definitivas” del presente mes y año.

Abg. FRANK ADOLFO VILLAMIZAR RIVERA
Secretario
DarcyS.
Exp N° 11.789-09.