TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA
200º y 151º

EXP. Nº 1883-2010

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana ROSA INES RINCON DE NIÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 22.633.075 y domiciliada en el Municipio San Cristóbal, en su carácter de CO-PROPIETARIA.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado TOMAS ENRIQUE MORA MOLINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 82.919.

PARTE DEMANDADA: El ciudadano MACEDONIO CUELLAR RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.673.471 y domiciliado en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados RAMON ESTEBAN BECERRA GUERRERO y JOSE EDILIO CONTRERAS COLMENARES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 141.175 y 66.973 en su orden.

MOTIVO: DESALOJO.

PARTE NARRATIVA

De las actuaciones que conforman el expediente consta:

Del folio 1 al 4, corre inserto libelo de demanda presentado en fecha 23 de febrero de 2010, por la ciudadana ROSA INES RINCON DE NIÑO, asistida por el abogado TOMAS ENRIQUE MORA MOLINA, mediante el cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demandó al ciudadano MACEDONIO CUELLAR RAMOS, a fin de que convenga o condenado sea a ello, por este Tribunal, en desalojar el inmueble que ocupa ubicado en Santa Rita, Aldea Roscio, Municipio Independencia, en las mismas buenas condiciones de uso y funcionamiento en que lo recibió, libre de personas y bienes. Alega la parte actora, que el inmueble inicialmente fue arrendado por la Inmobiliaria San Benito C.A., al hoy demandado, a través de los contratos de arrendamiento que produce, el cual inició a tiempo determinado, pero debido a que la referida administradora no ejerció las acciones de desocupación del inmueble el mismo se convirtió en un contrato por escrito a tiempo indeterminado. Que posteriormente, la inmobiliaria le cedió los derechos relativos a la relación arrendaticia y que el inmueble ahora forma parte de la sucesión de ANSELMO NIÑO CORTES, correspondiéndole a ella el 50% y una novena parte, tal como se desprende de la declaración sucesoral que anexa. En otro particular, señala la accionante que su hija la ciudadana MARTHA CECILIA RINCON NIÑO, carece de vivienda propia y que ha decidido cederle el inmueble arrendado en calidad de préstamo de uso, por cuanto ella requiere hacer vida en la ciudad de Capacho. Estima la presente demanda en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300, 00) o su equivalente a 64 UNIDADES TRIBUTARIAS. Anexó recaudos que rielan a los folios 5 al 23.

Al folio 24, riela auto de fecha 26 de febrero de 2010, por el cual este Juzgado admitió la demanda, ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la misma al segundo día de despacho siguiente a que constase en autos la citación.

A los folios 26 y 27, riela poder apud acta conferido por la ciudadana ROSA INES RINCON DE NIÑO, al abogado TOMAS ENRIQUE MORA MOLINA.

Del folio 28 al 45, rielan actuaciones relativas con la citación persona y por carteles de la parte demandada.

Al folio 46 al 48, riela poder apud acta conferido en fecha 20 de Octubre de 2010, por el ciudadano MACEDONIO CUELLAR RAMOS a los abogados RAMON ESTEBAN BECERRA CARRERO y JOSE EDILIO CONTRERAS COLMENARES.

Del folio 49 al 52, corre inserto escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 22 de Octubre de 2010, por los abogados RAMON ESTEBAN BECERRA CARRERO y JOSE EDILIO CONTRERAS COLMENARES, mediante el cual en primer lugar oponen la cuestión previa prevista en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que la accionante manifiesta ser poseedora del 50% y el otro 50% restante corresponde a la sucesión ANSELMO NIÑO CORTES, sin embargo no consta el poder de los otros integrantes de la sucesión. En otro particular, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes la demanda por ser temeraria, convienen en la existencia del contrato de arrendamiento con la Inmobiliaria San Benito C.A. y que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, que es cierto que en fecha 02 de julio de 2009. Argumentan que la demandante decidió de manera libre y voluntaria dársela en calidad de préstamo de uso a su hija la ciudadana MARTHA CECILIA RINCON NIÑO, figura que en su dicho va contra la ley por ser ésta última co propietaria. Invocaron el contenido del artículo 7 de la Ley de Servicios Sociales y 36 de la Ley para las personas con discapacidad, arguyendo que su representado el 01/12/2010 cumple 65 años y se encuentra incapacitado por una enfermedad que le impide trabajar. Finalmente argumentaron que la demandante alega necesidad pero que de la planilla sucesoral N° 0069392, se puede observar la cantidad de bienes inmuebles que posee la comunidad sucesoral ANSELMO NIÑO CORTES, de la cual forma parte la demandante y su hija MARTHA CECILIA NIÑO RINCON.

A los folios 53 al 54, corre inserto escrito de promoción de pruebas, presentado en fecha 04 de Noviembre de 2010, por los apoderados de la parte demandada, mediante el cual se acogió al principio de comunidad de las pruebas y promovió documentales que rielan del folio 55 al 66.

Al folio 67, consta auto de fecha 04 de Noviembre de 2010, por el cual se agregan y se admiten las pruebas promovidas por la parte demandada.

PARTE MOTIVA

ESTANDO EN TÉRMINO PARA DECIDIR, SE OBSERVA:

I.- VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:

Se valoran conforme a los principios de la comunidad, unidad y adquisición de la prueba, según los cuales el Juez debe adminicularlas entre sí, con independencia de la parte que las aportó al proceso, comenzando con los instrumentos que acompañaron la demanda y la contestación a la misma.

1) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Durante la fase probatoria la parte actora no produjo medios de prueba, pero con el libelo consignó:

a) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y CESIÓN DE DERECHOS: Producidos con el libelo de la demanda y corre inserto a los folios 5 al 11 en original, consiste en un instrumento autenticado y quien juzga lo valora de acuerdo con lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil y con el siguiente criterio de nuestro máximo tribunal:

“El artículo 1.357 del Código Civil señala lo que debe entenderse por documento público o auténtico indicando que es aquel autorizado por un Registrador, juez u otro funcionario que tenga facultad para darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
Ahora, a pesar de que dicha norma se refiere al instrumento público o auténtico como si se tratare de sinónimos, no es cierta tal sinonimia sino que entre uno y otro existe más bien una relación de género a especie, toda vez que un instrumento público, por el solo hecho de serlo debe repu.
tarse auténtico más la inversa no es cierto por cuanto un documento auténtico no puede ser público.
…
De acuerdo a lo expuesto podemos concluir que un poder que se otorga ab initio ante un Registrador, será público y por ello auténtico, pero si se otorga ante un Notario será auténtico más no público, aún cuando posteriormente se haga registrar..." (Sentencia de la Sala de Casación Civil, del 27 de abril de 2000, Oscar Pierre Tapia, N° 4, año 2000, páginas 298 y siguientes; subrayado del Tribunal).

Del mismo se evidencia que en fechas 22 de febrero de 1991 y 07 de Noviembre de 1996, la Inmobiliaria San Benito, C.A., como mandataria del ciudadano ANSELMO NIÑO CORTES, dio en calidad de arrendamiento un inmueble ubicado en Santa Rita, Aldea Roscio, Municipio Independencia, Estado Táchira, al ciudadano MACEDONIO CUELLAR RAMOS, con un canon inicial de Bs.600,00 mensuales y un tiempo de duración de un año contado a partir del día 01 de marzo de 1996, el último contrato.

Adminiculado a este medio debe valorarse el instrumento privado inserto al folio 11, a través del cual la Inmobiliaria San Benito, C.A., y la accionante ROSA INES RINCON DE NIÑO, terminan el contrato de administración y se realiza la cesión del contrato de arrendamiento, acordándose que la relación arrendaticia conserva el mismo valor y efecto jurídico.

b) PLANILLA SUCESORAL N° 0069392: Este recaudo fue producido con el libelo en copia simple, corre inserto del folio 12 al 20, consistente en un instrumento administrativo cuya presunción de certeza no fue desvirtuada por la contraparte en su oportunidad a través de otro medio de prueba idóneo, en virtud de lo cual quien juzga lo valora de conformidad con el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, en el cual dejó sentado:

" ...Para esta Corte los Documentos Administrativos, aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencia específicas, los cuales constituye un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1.998, Oscar Pierre Tapia N°7, correspondiente al mes de julio de 1.998, página 460 y siguientes).

Del mismo se evidencia que los ciudadanos ROSA INES RINCON DE NIÑO, MARLENY NIÑO DE SIERRA, BLANCA INES NIÑO RINCON, NUBIA ESTELLA NIÑO RINCON, LUZ MARINA NIÑO RINCON, ANSELMO NIÑO RINCON, OLGA CONSTANZA NIÑO RINCON y JHON ALEXANDER NIÑO RINCO, son los integrantes de la sucesión del causante ANSELMO NIÑO CORTES, identificándose el acervo hereditario y los pasivos dejados.

c) REGISTRO DE NACIMIENTO: Expedido por la Notaría Pública Primera de Cúcuta, con Apostille del Ministerio de Relaciones Exteriores de la República de Colombia, corre inserto a los folios 22 y 23 del expediente en copia simple; consiste en un instrumento auténtico cuya presunción de certeza no fue desvirtuada por la contraparte con otro medio de prueba, razón por la cual esta administradora de justicia le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 457 del Código Civil, en concordancia con lo señalado en el artículo 1357 eiusdem y sirve para demostrar que la ciudadana MARTHA CECILIA NIÑO RINCON, nació el día 19 de abril de 1969 y es hija de la ciudadana ROSA INES RINCON.

2) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: Durante el lapso de pruebas la parte accionada promovió las siguientes pruebas:

a) DEPOSITOS BANCARIOS: Rielan en copia simple del folio 55 al 61, debidamente recibidos en su parte posterior, por la funcionaria autorizada para el manejo de fondos de terceros de este Tribunal, corresponde a la consignación N° 45-2009, efectuada por la ciudadana GLORIA MARLENY GONZALEZ, en descargo del ciudadano MACEDONIO CUELLAR RAMOS, en su condición de arrendatario de un inmueble ubicado en Santa Rita, Aldea Roscio, Municipio Independencia a favor de la ciudadana ROSA INES RINCON DE NIÑO, actuación que fue admitida en fecha 13 de agosto de 2009 y de la revisión del expediente se evidencia la cancelación de los cánones de arrendamiento hasta el mes de octubre de 2010 (folios 61 y 62 del referido expediente). Se le confiere valor probatorio de acuerdo a lo previsto en el artículo 51 de la ley especial, que señala:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Subrayado de este Tribunal)

En estos términos, la consignación inquilinaria debe entenderse como una forma excepcional de pago judicial, en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa recibir el pago del alquiler. Y una consignación legítimamente efectuada, hace que el arrendatario esté solvente en el pago del canon de arrendamiento.

b) CONSTANCIA DE RESIDENCIA: Este recaudo fue producido en original, corre inserto al folio 62, consiste en un instrumento administrativo cuya presunción de certeza no fue desvirtuada por la contraparte en su oportunidad a través de otro medio de prueba idóneo, en virtud de lo cual quien juzga lo valora de conformidad con el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, antes transcrito; del mismo se evidencia que el accionado vive en Santa Rita, vía principal.

c) CONSTANCIA DE CONCUBINATO: Este recaudo fue producido en original, corre inserto al folio 63, se desecha como medio de prueba por no ser la autoridad competente para declarar una unión estable de hecho.

d) PARTIDAS DE NACIMIENTO Nos. 25 y 3: Expedidas por las Prefecturas de la Parroquia Juan Germán Roscio y de la Parroquia San Sebastián y corren insertas a los folios 64 y 65 del expediente en copia simple; consisten en dos instrumentos auténticos cuya presunción de certeza no fue desvirtuada por la contraparte con otro medio de prueba, razón por la cual esta administradora de justicia le confiere pleno valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 457 del Código Civil, sin embargo, no aportan elementos para resolver el fondo de la controversia, en tal virtud se desechan como medios de prueba.

e) INFORME MEDICO: Este recaudo fue producido en original, corre inserto al folio 66, consiste en un instrumento administrativo cuya presunción de certeza no fue desvirtuada por la contraparte en su oportunidad a través de otro medio de prueba idóneo, en virtud de lo cual quien juzga lo valora de conformidad con el criterio de nuestro máximo Tribunal establecido en sentencia de fecha 08 de julio de 1.998, antes transcrito; del mismo se evidencia que el accionado padece una enfermedad que le dificulta la deambulación y realizar las actividades de la vida diaria.

II.- PUNTO PREVIO:

“DE LAS CUESTIONES PREVIAS”:

1° DEL PROCEDIMIENTO:

Las acciones derivadas de la relación arrendaticia por mandato legal deben tramitarse y sustanciarse, siguiendo el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, al efecto el artículo 35 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

"En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva..."

En relación al tema bajo estudio y desarrollando el contenido de la norma transcrita, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justifica, en sentencia de fecha 29 de septiembre de 2004, con ponencia del Magistrado Tulio Álvarez, puntualizó lo siguiente:

“…Ahora bien, la doctrina patria ha establecido que todas las acciones judiciales que sean interpuestas con ocasión de una relación arrendaticia, ya sea de resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de alquileres o de depósito, prórroga legal, preferencia ofertiva, entre otras, serán tramitadas y decididas independientemente de su cuantía por el procedimiento breve previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, con las particulares modificaciones previstas en la ley de Arrendamiento Inmobiliario. (Hung Cavalieri, Roberto: El Nuevo régimen inquilinario en Venezuela. Ediciones Paredes, Caracas 2001, pág. 224) …
Ahora bien como se mencionó precedentemente en algunas ocasiones las acciones derivadas de relaciones arrendaticias sufren particulares modificaciones en cuanto a su procedimiento, como sucede cuando el demandado opone alguna cuestión previa, la cual, por imperio de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, debe ser alegada junto con la contestación de la demanda y decidida de manera sumaria en la sentencia definitiva.
En efecto, el artículo 33 de la referida ley establece el procedimiento breve de manera exclusiva para la resolución de las acciones derivadas de relaciones arrendaticias; sin embargo, entre sus excepciones se encuentran las cuestiones previas, las cuales no deberán ser tramitadas de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, sino por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que quiere decir que será resueltas conjuntamente con la sentencia definitiva…”. (Subrayado del Tribunal, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, año 2004, N° 9, páginas 203 y 204).

Se percata esta juzgadora que en la norma bajo estudio, se estableció la oportunidad en que las cuestiones previas deben ser resueltas, y por mandato expreso del legislador, el juez deberá pronunciarse sumariamente en la decisión definitiva; más no se reguló el procedimiento que debe seguirse para la sustanciación y tramitación de estas excepciones, así como tampoco se previó que hacer para el caso de que las mismas sean declaradas con lugar.

Es por ello que siendo el proceso un instrumento para la realización de justicia, conforme a los principios consagrados en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el silencio de la Ley, se advierte a las partes que en principio, se procederá a resolver las cuestiones previas propuestas por la parte demandada y de ser declaradas con lugar, se aplicará el procedimiento previsto en el artículo 886 del Código de Procedimiento Civil, sin emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia. Para el caso de declararse sin lugar, se entrará a resolver las demás defensas y excepciones planteadas por las partes. ASÍ SE DECLARA.

2° FALTA DE CAPACIDAD PROCESAL:

La parte demandada alega que la accionante es propietaria del 50% del inmueble arrendado y que el 50% restante, corresponde a los integrantes de la sucesión de ANSELMO NIÑO CORTES, y que de autos no se desprende el poder que le hubiesen conferido el resto de la comunidad sucesoral, por lo que, en su criterio carece de legitimidad para actuar.

Dispone el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…)
2°. La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio.”

Invoca la parte accionada, una falta de LEGITIMACIÓN o lo que es lo mismo, una FALTA DE CUALIDAD de la parte actora y en razón de ello oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo cual implica una evidente confusión de instituciones procesales totalmente disímiles, como son la falta de capacidad procesal o legitimatio ad procesum, por una parte, y la falta de cualidad o legitimatio ad-causam. La legitimatio ad procesum o capacidad procesal, la tiene atribuida toda persona física o jurídica que tiene capacidad jurídica o de goce, es decir aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, mientras que la legitimatio ad causam o cualidad, apunta mas bien a la debida instauración del proceso entre quienes se encuentren en la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; siendo que esta última, es decir la falta de cualidad, única y exclusivamente puede ser opuesta como defensa de fondo tal como expresamente lo dispone el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil.

En la presente causa, la parte demandada no denuncia que la parte actora esté afectada por algún tipo de incapacidad, que en su contra haya recaído sentencia de interdicción o inhabilitación, que sea menor de edad, que haya sido condenada en juicio penal con sentencia que implique la perdida de su capacidad de goce, ni cualquier otra circunstancia que implique, de alguna manera, que no sea capaz para obrar en juicio, sino que específicamente señala que en la presente causa, existe una falta de cualidad por carecer el actor de LEGITIMACIÓN O CUALIDAD ACTIVA, en razón de lo cual no se trata de una falta de capacidad procesal o legitimatio ad procesum, sino una falta de cualidad que solo puede ser opuesta como defensa de fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia la cuestión previa no es procedente en derecho. Y ASÍ SE DECLARA.

Por su parte el artículo 136 eiusdem prevé:

“Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la Ley.” (Subrayado del Tribunal).

Estas normas han sido desarrolladas por el respetable jurista Ricardo Henríquez La Roche, en los siguientes términos:

"a) Falta de capacidad procesal. Concierne a la ilegitimidad al proceso del demandante, y la norma que juzga sobre su procedencia es el artículo 136,…” (Código de Procedimiento Civil, tomo III, página 53).
“La doctrina distingue los conceptos de parte formal, parte sustancial y sujeto de la acción, aún cuando normalmente coinciden en el mismo sujeto los tres conceptos; pero eventualmente pueden pertenecer a personas diferentes. Parte formal es la que ha propuesto o contra quien se ha propuesto la demanda: el titular y el sujeto pasivo de la pretensión contenida en la demanda, son las partes formales, llamadas así porque son las que integran la relación jurídica formal, es decir, el proceso, continente de la causa, de la litis, llamada a su vez “relación jurídica sustancial”
La parte sustancial es el sujeto en causa, es decir, la persona que integra esa relación jurídica sustancial postulada y debatida en juicio; (…)
Sujeto de la acción (o propiamente de la pretensión), es aquel a quien la ley le concede, o contra quien la concede, entendiendo por conceder la atendibilidad o admisibilidad de la pretensión. Normalmente, la ley confiere su ejercicio al titular del derecho subjetivo, y lo concede contra el titular de la obligación o deber jurídico; (…)
Los sujetos de derecho, por el solo hecho de ser personas naturales o entes morales (personas por ficción legal: cfr la enumeración del art. 19 CC), tienen la capacidad de goce (la etimología de la palabra “capacidad” viene de la palabra caput, cabeza, entendimiento), que consiste en la posibilidad de ser titulares de derechos subjetivos y de obligaciones de carácter privado y deberes frente a la autoridad pública. La capacidad de ejercicio es, por el contrario, la potencia de toda persona para ejercer y actuar, por sí mismo, sus derechos subjetivos y poder comprometer sus bienes y aun su persona (matrimonio). Sin embargo, esta capacidad de ejercicio puede encontrarse, temporal o definitivamente limitada o anulada de un todo, sea por razones naturales (minoridad, senectud) o patológicas (enfermedad mental o en los sentidos).
En el ámbito del Derecho procesal, la capacidad de goce recibe el nombre de capacidad para ser parte, y corresponde a cualquier persona por el hecho de ser tal: un recién nacido puede ser parte demandante o demandada; una compañía no constituida legalmente no puede ser parte porque carece de personalidad jurídica propia.
La capacidad de ejercicio recibe el nombre de capacidad procesal, y viene a ser la potestad de toda persona para actuar en el proceso y ejercer los “derechos” o posibilidades procesales y asumir las cargas procesales que deriven de las normas que tutelan el proceso y de las vicisitudes que ocurren en el mismo…” (Código de Procedimiento Civil, tomo I, página 396 y siguientes; subrayado del Tribunal).

Hechas la anteriores consideraciones y a la luz de los criterios normativos y jurisprudenciales expuestos, concluye esta operadora de justicia, que la ciudadana ROSA INES RINCON DE NIÑO, si tiene capacidad procesal para actuar en el presente juicio, y en tal virtud, la cuestión previa pautada en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada sin lugar. ASI SE DECLARA.

III. PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN DE DESALOJO:

Se desprende del libelo de la demanda que la acción intentada es la de DESALOJO, fundamentada en la necesidad de ocupar el inmueble la ciudadana MARTHA CECILIA NIÑO RINCON, hija de la accionante ciudadana ROSA INES RINCON DE NIÑO y fundamenta su acción en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que plantean lo siguiente:

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
…
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado. …”. (Subrayado de este Tribunal).

De manera que corresponde a quien juzga, proceder a analizar si se cumplieron los extremos previstos en la norma, para que proceda el desalojo en los términos demandados. Así tenemos que:

Del material probatorio aportado a las actas procesales, quedó demostrado que el demandado ciudadano MACEDONIO CUELLAR RAMOS, ocupa el inmueble ubicado en el Sector Santa Rita, vía principal, Aldea Roscio, jurisdicción del Municipio Independencia, Estado Táchira, en calidad de inquilino derivado de un contrato de arrendamiento autenticado, que pactó con la Inmobiliaria San Benito, quien actuaba en representación del ciudadano ANSELMO NIÑO CORTES, por un lapso de un año contado a partir del 01 de marzo de 1996; este contrato tiene fuerza de ley entre los referidos ciudadanos, conforme lo establece el artículo 1159 del Código Civil y por cuanto el término de duración se encuentra vencido desde el 01 de marzo de 1997, estamos en presencia de un contrato escrito a tiempo indeterminado. Y ASÍ SE DECIDE.

Cabe destacar, que en esta materia no solo puede ser arrendador el propietario, habida cuenta que los contratos de arrendamiento hoy día se han convertido en un negocio, fuente creadora de oportunidad tanto para los arrendadores como para los arrendatarios, en este devenir tanto personas naturales como establecimientos se han dedicado al negocio de intermediación entre los propietarios que pretenden arrendar y los arrendatarios, conocidos como administradores. Es así como en principio el inmueble objeto de este litigio fue arrendado inicialmente por una inmobiliaria y debido a la cesión de derechos realizada en fecha 02 de julio de 2009 (folio 11) ahora la arrendadora es la accionante ROSA INES RINCON DE NIÑO.

Con relación a la necesidad de la accionante de que una de sus hijas ocupe el inmueble del cual es co propietaria, se percata esta juzgadora que la demandante argumentó que su hija carecía de vivienda propia y le daría el inmueble arrendado en calidad de préstamo de uso.

Ahora bien, siendo que la parte accionante solicita el desalojo basado en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, dada su afirmación le corresponde la carga de la prueba por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.

La causal invocada por la parte demandante del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal b, requiere que sea probada la necesidad que tiene de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, por cuanto naturalmente tiene todo el derecho de accionar, pero también debe probar la necesidad, todo para evitar fraude a la Ley, y que el arrendador utilizando los órganos judiciales obtenga el desalojo del arrendatario que le es incomodo, es por ello que debe acompañar ciertos requisitos que demuestren la necesidad que tiene de ocupar el inmueble dado en arrendamiento, por lo que es evidente que el Juez de la causa, debe tener poder discrecional de calificar lo que constituye o no necesidad, y para ello se pone a disposición de las partes todos los medios probatorios pertinentes conforme al Código de Procedimiento Civil, y que sin duda dará mayor posibilidad de configurar la demostración de la necesidad que se invoca.

El espíritu del literal “b”, ha sido desarrollado doctrinariamente y en criterio del jurista GILBERTO GUERRERO QUINTERO, publicado en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 194 y siguientes, son tres los requisitos de procedencia en este caso específico, a saber:

“… para la procedencia del desalojo en beneficio del sujeto necesitado, deben probarse (3) tres requisitos: la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito)… La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento… pues de no ser tal, no tendrá esa legitimidad necesaria…, así pueda comprobar la necesidad que pudiere caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño… Asimismo, la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, sin cuya prueba tampoco procederá la mencionada acción…” (Subrayado de este Tribunal).

Acerca de la prueba de la necesidad, el mismo autor (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, Volumen I, página 195 y 196), considera:

“… La prueba de la necesidad de ocupación se ha dicho que no puede ser de manera directa sino indirecta, porque el medio probatorio conduce a la misma, pues un contrato de arrendamiento o una factura no serán jamás pruebas documentales directas de la necesidad que tiene el propietario, o alguno de los miembros de su núcleo familiar, de ocupar el inmueble, ya que los mismos sólo pueden ser prueba del arrendamiento y sus cláusulas, o de la cancelación de una deuda, siempre y cuando se hayan cumplido los trámites procésales exigidos por el Código de Procedimiento Civil, para que los mismos surtan sus efectos (v.g. la ratificación por testigos de los documentos privados producidos por un tercero)… Ahora bien, estos instrumentos si podrían ser utilizados como pruebas indirectas de la necesidad de ocupar un inmueble, sin que para ello sea necesario su ratificación en juicio por sus emisores, ya que los mismos no estarían siendo valorados como documentos privados, sino como indicios (art.510 del CPC) o pruebas indirectas y siempre dentro de los límites que impone la sana crítica (art. 507 eiusdem). (OPT.CPCA, sentencia del 10 de abril de 1997)”.

A los fines que prospere el desalojo con fundamento en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, deben concurrir los siguientes requisitos: 1) Que el actor acredite su carácter de propietario del inmueble cuya desocupación solicita; 2) La manifestación inequívoca que desea el inmueble arrendado, con aportación de elementos de convicción de la necesidad; y, 3) Que el demandado no desvirtúe la alegada necesidad.

De manera que, al hablar de las causales a que se contrae el referido artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es criterio reiterado de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (véase sentencia N° 1558, del 30 de noviembre de 2000, bajo la ponencia del magistrado Perkins Rocha Contreras), la cual parte de la tesis que el derecho de propiedad, reconocido por la Constitución en su artículo 115, no puede ser desconocido por el inquilino, de modo que es suficiente para que proceda su pretensión, que el accionante demuestre su derecho de propiedad y manifieste inequívocamente su deseo de ocupar la cosa arrendada para que se configure la causal prevista en el literal b) del artículo 34 del Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, el cual en este criterio jurisprudencial, comprende un concepto amplio y subjetivo, que no impide la actividad probatoria, pero, que ésta se puede cumplir mediante indicios o presunciones que se pueden extraer de las pruebas que el demandante acompañe junto con el escrito de la demanda; tesis seguida por parte de la doctrina y entre nosotros, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial (véase sentencia del 08 de noviembre de 2004, caso Súper Abastos y Carnicería Comercio C.A, contra Joao Do Santos Da Conceicao y otra); y rechazada por otro sector de la doctrina, entre ésta, por el Dr. Roberto Hung Cavalieri, en su libro “El Nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, editorial Paredes, Caracas 2001, página 111, donde sostiene que las causales previstas en los literales b) y c) del artículo 34 eiusdem, que el Legislador debió prever la posibilidad que el arrendador propietario invocara fraudulentamente esas causales para obtener un desalojo con otros fines distintos a los perseguidos por la norma, por lo que debió ser previsivo, requiriendo, por ejemplo, la aprobación por parte de la autoridad competente de la demolición o reparaciones a realizarse o previendo, el derecho del inquilino a seguir ocupando la cosa arrendada, luego de hechas esas reparaciones; concluyendo este autor que en el caso de que las reparaciones o la ocupación personal no se realicen, el demandante podría ser sujeto de sanción por la autoridad inquilinaria competente; pero, sin ahondar en la causal de necesidad de ocupación personal de la cosa arrendada, criterio que comparte este Tribunal, pero, exigiendo que estas causales deben acreditarse, por lo menos, presuntivamente cuando se introduzca la demanda y comprobarse plenamente en el debate probatorio, para evitar así, que por vía de simulación o de fraude, el arrendador pretenda obtener un desalojo con fines distintos a los previstos en el artículo 34 del mencionado Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios.

Además, es cierto que el derecho de propiedad es un derecho reconocido por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pero, este derecho no es absoluto, porque la propiedad se encuentra sujeta a limitaciones, que la Constitución señala como contribuciones, restricciones y obligaciones que establece la Ley, con fines de utilidad pública o de interés general, porque este derecho debe cumplir un fin social que debe privar sobre el interés individual, sin que ello quiera decir que el propietario esté obligado a ceder su propiedad o a permitir que otros hagan uso de ella, fuera de las limitaciones que impone el derecho (véase por ejemplo los artículos 112, 113, 114, 115 y 116 de la Constitución nacional 545 y 547 del Código Civil).

Esta conceptualización, del derecho de propiedad es una expresión del Estado democrático, social, de derecho y de justicia, que, a la vez, ínterlazado con las relaciones jurídicas arrendaticias donde la autonomía de la voluntad de las partes (libertad absoluta de estipular en materia contractual), se encuentra fundamentalmente limitada e intervenida por el Estado, el cual, a través de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios introduce condiciones mínimas que no pueden ser abrogadas por la voluntad de las partes y que están insertas en el contrato de arrendamiento, independientemente que las partes no hagan referencia a ellas en el texto o escritura del mismo; de allí que el artículo 7 eiusdem, señale que “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de éstos derechos.”; así por ejemplo, es nulo el acuerdo mediante el cual el inquilino renuncie a regular el precio del alquiler o a las prorrogas legales que ésta le concede.

De manera que, no basta para que proceda el desalojo conforme a los siete (7) literales del artículo 34 eiusdem, que el arrendador demuestre su derecho de propiedad y manifieste su voluntad de ocupar el inmueble arrendado, para que esta pretensión proceda, salvo que nos encontremos en el supuesto de la confesión ficta; pues es necesario que cada uno de los supuestos que configuran cada norma, se comprueben, algunos mediante pruebas plenas y otros, por presunciones o indicios que puedan extraerse de las distintas pruebas aportadas por las partes en el debate probatorio.

Realizadas las consideraciones anteriores, y analizadas todas las pruebas traídas al expediente, pudo observar esta administradora de justicia, que hubo ausencia de medios de pruebas idóneos y pertinentes, para así probar LA NECESIDAD del propietario para ocupar el inmueble; por cuanto la causal de DESALOJO, requiere reconocer y probar la necesidad del propietario o sus parientes inmediatos, la cual debe privar sobre la permanencia del inquilino en el inmueble. Y ASÍ SE ESTABLECE.

En este estado de cosas, el Tribunal observa que la parte actora, mediante su limitada actividad probatoria logró demostrar que es propietario del inmueble arrendado, pero en cambio nada probó respecto a la necesidad que tiene su hija MARTHA CECILIA NIÑO RINCON, de habitar dicha vivienda, solo trajo a los autos los medios que demostraban la filiación que las une, pero no demostró que su hija no poseyera vivienda, ni que viviera alquilada en otro inmueble; siendo ésta su mayor carga probatoria por tratarse, como se explicó anteriormente, de la causa legal invocada para pretender el desalojo del inmueble en referencia. No basta demostrar que se le está notificando con una misiva de la desocupación de un inmueble donde se encuentra alquilado; sino que la prueba debe apuntar a establecer como cierto que el arrendador o su grupo familiar, están viviendo en condiciones desventajosas o inconvenientes y requieren para ello tomar posesión del inmueble propio. Esta carga probatoria no fue satisfecha en juicio y, en consecuencia, el Tribunal debe declarar improcedente el desalojo con fundamento en el literal “B” del artículo 34 de la Ley citada. Y ASÍ SE DECLARA.

Aunado a ello, de la declaración sucesoral anexa inserta del folio 12 al 20, se desprende que la accionante y su hija son co propietarias de diez inmuebles, incluido el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con lo que se desvirtúa la necesidad invocada por la parte accionante, como acertadamente lo alegó la parte accionada. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
De acuerdo a lo alegado y probado en autos, se arriba a la conclusión de que la acción de desalojo es improcedente y debe declararse sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA.

PARTE DISPOSITIVA
Por los razonamientos expuestos, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS INDEPENDENCIA Y LIBERTAD DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando en sede Civil, DECLARA:

UNICO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, interpuesta por la ciudadana ROSA INES RINCON DE NIÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 22.633.075 y domiciliada en el Municipio San Cristóbal, en su carácter de CO-PROPIETARIA; contra el ciudadano MACEDONIO CUELLAR RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-22.673.471 y domiciliado en el Municipio Independencia del Estado Táchira, en su carácter de ARRENDATARIO; con fundamento en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Se condena en costas a la parte demandante, por resultar totalmente vencida en el proceso, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 de Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Independencia y Libertad de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en Independencia, a los doce días del mes de noviembre del año dos mil diez. AÑOS: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,
ABG. BETTY YAJAIRA VARELA MÁRQUEZ
LA SECRETARIA,

ABG. MAURIMA MOLINA COLMENARES
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión quedando registrada bajo el Nº _________, siendo la (s) _____________ y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
Exp. Nº 1883-2010
BYVM/mcmc.-
Va sin enmienda.-