TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE: 10-7182.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSÉ VICENTE LAMUS VERA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-1.575.970.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Manuel Pinto Silva y Antonio Sánchez Ruiz, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.899 y 22.032, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.922.035.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Francisco Duarte Araque y Víctor Duarte, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 7.306 y 105.369, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso subjetivo de apelación interpuesto en fecha 22 de enero de 2010, por el abogado Francisco Duarte, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7.306, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, contra la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2009 por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. (F. 50-57)

En fecha 03 de junio de 2010, este Tribunal Superior dio entrada a la presente causa, asignándosele el No. 10-7182 de la nomenclatura de este Despacho, y ordenó la notificación de las partes. (F. 71-73)

En fecha 19 de julio de 2010, la Dra. Yolanda Díaz se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes. (F. 74-76)

En fecha 04 de octubre de 2010 el apoderado actor se dio por notificado del abocamiento de quien suscribe. (F. 77)

En fecha 30 de septiembre de 2010, el ciudadano Ramón Dávila, Alguacil Titular de este Despacho, consignó resultas de la notificación ordenada. (F. 78 y 79)

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Del libelo de demanda

En fecha 08 de julio de 2009, se recibió ante el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, escrito libelar constante de dos (02) folios útiles, contentivo de la demanda de DESALOJO, interpuesta por el ciudadano JOSÉ VICENTE LAMUS VERA, asistida por los abogados Manuel Pinto Silva y Antonio Sánchez Ruiz, en contra de la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, mediante el cual expuso:

Que, en fecha 06 de mayo de 2004 suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 102, Torre “D”, piso 10, conjunto Residencial Savil, ubicado entre las calles Miranda y Ribas de Los Teques, Estado Miranda, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, y quedó anotado bajo el Nº 15, Tomo 39.

Que, el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,oo) hoy TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,oo), los cuales debían ser cancelados puntualmente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes vencido.

Que, posteriormente y de común acuerdo, la pensión de arrendamiento fue llevada a la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,oo), los cuales debían ser cancelados de la forma antes convenida.

Que, en la CLÁUSULA TERCERA se estipuló que la duración del contrato de arrendamiento sería de seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2004, prorrogables automáticamente si así lo convinieran las partes.

Que, de conformidad con lo pactado en la CLÁUSULA TERCERA del contrato, éste se transformó a tiempo indeterminado, por cuanto no quedó precisada la prórroga legal del período o lapso de tiempo.

Que, sin ninguna justificación ni explicación, la arrendataria dejó de pagar la mensualidad correspondiente al mes de diciembre de 2008, así como también los cánones correspondientes a marzo y abril del año 2009, los cuales suman un total de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,oo).

Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.579, 1.615, 1.291 del Código Civil; 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil y artículos 1 y 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la cantidad de MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,oo).

Demandó por concepto de Daños y Perjuicios una cantidad de dinero equivalente a los cánones adeudados, es decir, los correspondientes a los meses de diciembre de 2008, marzo y abril de 2009.

De la contestación a la demanda

En fecha 05 de agosto de 2009, los abogados Víctor Duarte y Francisco Duarte Araque, consignaron escrito constante de cuatro (04) folios útiles, en el cual:

Opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento civil, por cuanto –a su decir- la Ley sólo permite admitir la acción propuesta por determinada causal que no son las alegadas en el caso que nos ocupa.

Explicó que, conforme a la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento, se evidencia que éste es de aquellos considerados a tiempo determinado.

Que, de la revisión al libelo de demanda, al auto de admisión y de la compulsa, se deduce que la acción propuesta es de DESALOJO, por lo que, como consecuencia de la aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el actor ha debido incoar una acción de Resolución o Cumplimiento de Contrato, pero nunca la de DESALOJO, por cuanto ello está prohibido por el artículo 34 ejusdem, pues el contrato de marras no es a tiempo indeterminado.

Que, en el supuesto de que la cuestión previa promovida fuera declarada sin lugar, rechazaron y negaron la demanda propuesta, por no ajustarse a la verdad de los hechos y a la procedencia del Derecho invocado.
DEL FALLO RECURRIDO

En fecha 30 de noviembre de 2009, el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó decisión la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la acción por DESALOJO intentada por el ciudadano JOSÉ VICENTE LAMUS VERA contra la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, en los términos siguientes:

“(…)Siendo el contrato a tiempo determinado no resulta aplicable al caso que nos ocupa la disposición contenida en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la misma se encuentra dirigida a los Contratos a tiempo indeterminado y a las relaciones arrendaticias de carácter verbal, no obstante ello, esta Juzgadora encuentra que en el supuesto de falta de pago del canon de arrendamiento, el Legislador prevé respecto del contrato a tiempo determinado que el arrendador puede, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil, demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, mientras que respecto del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado contempla que el arrendador puede solicitar el desalojo del inmueble, de acuerdo a lo previsto en el literal “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon ce arrendamiento a dos (2) mensualidades. Esta situación de diferente regulación de la insolvencia del deudor en orden al ejercicio, por parte del arrendador, de la demanda destinada a la extinción del contrato (resolución o desalojo), constituye uno de los elementos de mayor controversia jurídica en virtud de la normativa vigente en materia inquilinaria. Pero lo cierto es que no existe argumentación alguna en la exposición de motivos de la Ley que regula la materia en relación a éste desigual tratamiento, ni razón alguna para mantener tal distinción sobre la base estrictamente temporal o de término entre ambas modalidades contractuales, y por el contrario, del articulado de dicha ley se desprende la intención del legislador de establecer un régimen procesal común aplicable frente a cualquier pretensión surgida con ocasión del negocio jurídico arrendaticio, esto es el cumplimiento, resolución, desalojo, nulidad o reintegro, teniendo como norte fundamental el principio de la celeridad procesal y la eficacia en la administración de justicia, y si esto se cumple se cumple lo previsto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que “el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia” (…)
…En consecuencia, siendo que en ambas demandas (desalojo o resolución) por falta de pago, se persigue el mismo efecto práctico, esto es, disolver, con efectos retroactivos, un contrato válido, por haber sobrevenido una situación posterior al momento del perfeccionamiento de tal contrato: el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el referido contrato y por ende, la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en las mismas condiciones en que fue recibido por el arrendatario al momento de haber suscrito el contrato. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que en la presente causa el accionante alega el incumplimiento por falta de pago de un contrato de arrendamiento, el cual fue pactado por tiempo determinado con prórroga sucesiva, e invoca la aplicación de los Artículos 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, incurriendo así en error al subsumir la cuestión de hecho en la cuestión de derecho, pues solo era aplicable el Artículo 1.167 del Código Civil, lo cual en definitiva no constituye labor de la parte actora, toda vez que si bien corresponde a esta parte indicar en su demanda los fundamentos de derecho en que basa su pretensión, también es cierto que corresponde al Juez que conoce de la demanda, subsumir el hecho específico en la norma jurídica respectiva (…) es por esto que en atención a lo expuesto este Tribunal en uso de la facultad que le concede al referido principio considera que el cambio de la calificación de la acción intentada por la parte actora, de acción de desalojo por acción de resolución de contrato, es una cuestión de derecho conforme a la potestad que le corresponde al juez y en acatamiento del principio en comento; razones por las cuales debe establecerse a los fines de este proceso que la acción intentada por la actora es una acción de resolución de contrato de arrendamiento, por estar vinculadas las partes, tal como quedo establecido por este Tribunal, por un contrato a término fijo y respecto del cual no ha operado la tácita reconducción, y así se decide.
(…)Establecido lo anterior, se concluye que la demandada no demostró haber pagado el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2008 y marzo y abril de 2009, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) hoy TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), cada una de ellas, siendo así procedente la presente acción de Arrendamiento, con fundamento a lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil. Por lo anteriormente expuesto, resulta forzoso concluir que la presente demanda debe prosperar, y así se decide…“

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

De la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil

En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 ejusdem, la cual se refiere a:

“La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”

Fundamentó la presente cuestión previa en que “de un rápido y sencillo análisis del contrato de arrendamiento en cuestión, particularmente de su cláusula TERCERA, forzoso es concluir que las partes litigantes están vinculadas entre sí mediante un CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO, por lo que a consecuencia de la aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el actor ha debido incoar una acción de resolución de contrato o de cumplimiento del mismo, pero nunca la de DESALOJO, por cuanto ello está prohibido por el artículo 34 eiusdem, pues –repetimos- el contrato de marras no es escrito a tiempo indeterminado.”

Ante tal alegato, es menester transcribir el contenido del artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual es del tenor siguiente:

“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela judicial efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”

El Juez como director del proceso, tiene la obligación de mantener y proteger las garantías constitucionalmente establecidas, evitando extralimitaciones, desigualdades o incumplimiento de formalidades esenciales que puedan generar un estado de indefensión a las partes involucradas en el juicio.

La tutela judicial efectiva, conocida también como la garantía constitucional que encuentra su razón de ser en que la justicia es uno de los valores fundamentales presentes en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social, por lo tanto, contiene una obligación expresa para el Juez de interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema de derecho, que persiguen hacer efectiva la justicia.

La Sala Constitucional, en sentencia del 29 de noviembre de 2005 (caso Banco Provincial C.A.) estableció que la tutela judicial efectiva comprende el derecho a ser oído por los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, esto es, no sólo el derecho de acceso sino también el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y la extensión del derecho deducido, de allí que la vigente Constitución consagra que no se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales y que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.

Tal como lo señala la doctrina de la Sala Constitucional, comprende el derecho a que, cumplidos los requisitos establecidos en las leyes adjetivas, los órganos judiciales conozcan el fondo de las pretensiones de los particulares y, mediante una decisión dictada en derecho, determinen el contenido y extensión del derecho deducido.

Establece el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos.”

De lo anterior puede constatarse que la admisión de la demanda, como actuación procesal del Tribunal, no precisa fundamentación especial; basta para su aceptación, que la petición no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley.

En este sentido, el Tribunal Supremo de Justicia ha establecido lo siguiente:

(…) estima la Sala, que la norma invocada (artículo 346 del Código de Procedimiento Civil), al utilizar el vocablo ‘la admitirá’, está ordenando al juez a asumir una determinada conducta. Por consiguiente, deberá el jurisdicente acatar el mandato legal, y en caso contrario, esto es, que decida negar la admisión de la demanda. Deberá expresar los motivos de tal negación (…) Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. Carlos Oberto Vélez, Sentencia No. 0202.

(…) Estos supuestos de inadmisibilidad, por constituir límites al derecho a la acción, no son susceptibles de interpretación extensiva o analógica… (…) Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Dr. Alirio Burelli, sentencia No. 0183.

Bajos tales principios, se observa en cualquier otro caso en que la demanda no contraríe objetivamente alguna norma legal o que expresamente no prohíba la acción, los jueces deberán admitirla.

De este modo, se ha verificado que constituiría un estudio del mérito del asunto por parte del A quo pronunciarse respecto a la correcta elección por parte del demandante de la acción intentada y por cuanto se observa que el caso que nos ocupa no se encuentra enmarcado dentro de ninguno de los supuestos de ley para que sea negada su admisión, es por lo que se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 de la Ley Adjetiva Civil, opuesta por la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ. ASÍ SE DECIDE.

Hechas las consideraciones precedentemente expuestas, quien suscribe pasa a estudiar el fondo del asunto:

El caso que nos ocupa se trata de una demanda por DESALOJO interpuesta por el ciudadano JOSÉ VICENTE LAMUS VERA en contra de la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de mayo de 2004, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nª 15, Tomo 39.

Expone el actor que el contrato versa sobre un bien inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 102, Piso 10 de la Torre D, Conjunto Residencial “Savil”, situado entre las calles Miranda y Ribas, Los Teques, Estado Miranda; y que el mismo fue celebrado a tiempo determinado por el lapso de seis (6) meses; pero que, de conformidad con lo pactado en la CLÁUSULA TERCERA, se transformó a tiempo indeterminado, debido a que la cláusula en mención “no precisa la prórroga del período o lapso de tiempo…”

Respecto de la temporalidad de la relación arrendaticia, quien decide observa que el contrato de tiempo determinado nace de manera exclusiva por la voluntad cierta de las partes cuando éstas fijan una fecha precisa para la culminación del convenio.

Por el contrario, el contrato a tiempo indeterminado puede nacer no sólo por la voluntad expresa de las partes, sino que éstas, por inacción (omisión), pudiesen transformar el contrato que nació a término fijo a uno de tiempo indeterminado, al surgir lo que se conoce como tácita reconducción. Esta figura se observa en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil:

Artículo 1600: “Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

Artículo 1614: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”

Ha establecido la Doctrina, que el arrendador debe intentar la acción de Resolución de Contrato dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes al vencimiento de la prórroga legal, a los fines de impedir que opere la tácita reconducción, lo cual trae como consecuencia que el contrato de arrendamiento pase a ser a tiempo indeterminado.

De una revisión de las actas que conforman el expediente se observa que transcurrió íntegramente tanto la temporalidad pactada en la convención como su prórroga, y por cuanto el demandado quedó en el inmueble arrendado luego de los vencimientos, sin duda alguna para esta Juzgadora el contrato se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo; en consecuencia, la acción incoada es precisamente la que consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el presente caso. ASÍ SE DECIDE.+

CARGA DE LA PRUEBA

Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, es decir, que a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.

Al respecto, señala la Jurisprudencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, que:

“el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra.” (Negrillas y Resaltado del Tribunal).

Cabe recordar que de acuerdo con lo previsto con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así, el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella debe probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: “El Juez, no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.”

En este orden de ideas y como hilo conductor de la carga probatoria en el derecho civil, parte sustantiva, principio que se encuentra consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” (Negrillas y Resaltado del Tribunal)

En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira, se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
A.- ONUS PROBANDO INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.
B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa.
C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandando ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Asimismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado, las obligaciones que le atribuye, y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. “Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.” (CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP, 711.).

El maestro Humberto Bello Lozano Márquez manifiesta que “El fin de la fase alegatoria determina el objeto de la prueba”, es decir, que el fin de la fase alegatoria produce la distribución de la carga de la prueba.

El objeto de la prueba son los hechos de carácter controvertido, el derecho no es objeto de prueba. En este sentido, la conducta que adopte el demandado es el factor procesal determinante a los fines de precisar si el actor conserva la carga de la prueba o éste por el contrario ha quedado eximido o relevado de tal carga.

Ahora bien, alega el demandante que la arrendataria incumplió con su obligación de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de DICIEMBRE de 2008, MARZO y ABRIL de 2009.

Así las cosas, tratándose la falta de pago de un hecho negativo, evidentemente que la carga probatoria no puede atribuírsele a la parte actora, pues es suficiente la prueba de la existencia de las obligaciones, para que corresponda al demandado probar que sí cumplió.

Hechas las consideraciones precedentes, procede esta Alzada a examinar el material probatorio:

• Contrato de arrendamiento suscrito en fecha 06 de mayo de 2004, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 15, Tomo 39; sobre este particular, aún cuando no consta en autos el original, por cuanto las afirmaciones de los jueces gozan de una presunción de veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario que no fue aportada a los autos, este Tribunal Superior da por probados los hechos que fueron acreditados mediante el documento en cuestión. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, se valora de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como demostrativo de la relación arrendaticia alegada por el actor.

Nos indica el artículo 1.159 ejusdem:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

De la precitada norma se desprende que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. Por su parte, el artículo 1.160 ibídem establece:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

En este sentido, aún cuando la parte demandada, ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, negó y rechazó la demanda intentada en su contra, de un estudio a las actas que conforman el expediente, se observa que no cumplió con su carga de probar el hecho extintivo de su obligación, esto es, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos demandados por la actora.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”

En virtud de que el caso que nos ocupa se subsume perfectamente dentro de la causal prevista en el literal a) de la norma supra transcrita, es por lo que resulta SIN LUGAR el recurso subjetivo de apelación interpuesto por el Dr. Francisco Duarte Araque, en representación de la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, tal como será declarado en el dispositivo del presente fallo.

En cuanto a los Daños y Perjuicios demandados por la actora, quien decide observa que el artículo 340, en su ordinal 7º, establece:

“El libelo de la demanda deberá expresar:
(…) 7º. Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas”.

Lo que ha querido la ley con esta exigencia es que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte de lo que se le reclama, si éste fuere el caso.

Manifiesta el autor Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III: “No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en qué consisten los daños y perjuicios y sus causas.” En el presente caso, no señaló la actora qué clase de daños y perjuicios se le causaron con el incumplimiento de la demandada de hacerle entrega del inmueble.
En consecuencia, quien decide considera que debe desestimarse la reclamación de Daños y Perjuicios realizada por la actora. ASÍ SE DECIDE.

III
DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Francisco Duarte Araque, en representación de la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, contra la decisión de fecha 30 de noviembre de 2009 dictada por el Juzgado de Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
SEGUNDO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 30 de noviembre de 2009 dictada por el Juzgado de Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y en consecuencia se declara: 1) CON LUGAR la acción por DESALOJO interpuesta por el ciudadano JOSÉ VICENTE LAMUS VERA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-1.575.970, contra la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-6.922.035. 2) IMPROCEDENTE la petición de Daños y Perjuicios formulada por el ciudadano JOSÉ VICENTE LAMUS VERA. 3) SE CONDENA a la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, al pago de la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 900,oo) por concepto de cánones de arrendamiento adeudados, los cuales se discriminan así MARZO 2009 CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450) y ABRIL 2009 CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,oo); a favor del ciudadano JOSÉ VICENTE LAMUS VERA. 4) CON LUGAR la solicitud formulada por el actor respecto a la solvencia de todos los servicios públicos inherentes al bien inmueble objeto de autos, por parte de la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ al momento de su entrega.
TERCERO: SE ORDENA a la ciudadana ROSA YANDIRA CARRERA LÓPEZ, la entrega inmediata, libre de objetos y personas del inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 102, Torre “D”, piso 10, conjunto Residencial Savil, ubicado entre las calles Miranda y Ribas de Los Teques, Estado Miranda, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, al ciudadano JOSÉ VICENTE LAMUS VERA.
CUARTO: SE CONDENA en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida.
QUINTO: Se ordena remitir el expediente al Juzgado de Origen.
SEXTO: Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los quince (15) días del mes de noviembre del año 2010. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo la tres y veinticinco de la tarde (3:25 p.m.).
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA
Exp. N° 10-7182
YD/KM/yr.-