TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente No. 10-7334.

Parte actora: Ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.878.821, quien actúo en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal del Estado Miranda en fecha 08 de julio de 1980, bajo el No. 35, Tomo 145-A-Sgdo, última modificación estatutaria realizada por acta de Asamblea General Extraordinaria celebrada en fecha 09 de mayo de 2005, debidamente registrado por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 76, Tomo A-12-Tro.

Apoderada judicial de la parte demandante: Abogada EDITH XIOMARA ARLEO BACALAO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.259.

Parte demandada: Ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-7.576.366.

Apoderada judicial de la parte demandada: Abogada MILENA MARIELA PÉREZ RUEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 82.043.

Acción: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.

Motivo: Apelación de sentencia definitiva.

Capitulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso de apelación interpuesto por la abogada MILENA MARIELA PÉREZ RUEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 82.043, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO, contra la sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara: 1) Con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, actuando en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO; 2) Ordenó de manera inmediata la entrega material del inmueble arrendado; y 3) Condenó a la parte demandada al pago de las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto de fecha 28 de octubre de 2010, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil; por lo que el Tribunal procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa en fecha 28 de enero de 2010, la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que, en fecha 01 de mayo de 2007 suscribió en forma privada, actuando en nombre de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, con la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa, identificada con el No. 10, ubicada en la Calle Primero de Mayo, Carretera Agua Fría, Lagunetica, Km 7, Los Teques, Estado Miranda.

Que, según consta de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, la duración del mismo era de un año, siete meses y treinta días, contados a partir del 01 de mayo de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2008.

Que, la arrendataria fue notificada de que el contrato no sería renovado, dándole la opción de que se acogiera a la prórroga legal establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, en las copias de los recibos marcadas con la letra “F” se le notifico que correspondía al pago por prórroga legal.

Que, la prórroga legal comenzó a transcurrir desde el 01 de enero de 2009 hasta el 01 de enero de 2010, de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y una vez finalizado el mismo realizó la notificación establecida en la cláusula cuarta literal “A” del contrato de arrendamiento, negándose la arrendataria a entregar el inmueble arrendado.

Que, en virtud de la negativa de la arrendataria en entregar el inmueble una vez culminado el lapso establecido para la prórroga legal, es por lo que procede la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento en contra de la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO.

Fundamentó la acción interpuesta en el contenido de los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.169, 1.264, 1.266 y 1.579 del Código Civil.

Estimó la demanda en la suma de CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4,00), de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando, se admitiera, tramitara y sustanciara conforme a derecho la presente demanda, declarándola con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Por su parte, la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que, rechaza y contradice la demanda interpuesta en su contra tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.

Que, admite haber suscrito un Contrato de Arrendamiento con la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, sobre un inmueble constituido por una casa distinguida con el número diez (10), ubicada en la Calle Primero de Mayo, en el sector la Lagunetica, Carretera Agua Fría, km 7, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda.

Que, es cierto que el último Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada, comenzó a transcurrir en fecha 01 de mayo de 2007, estableciéndose como lapso de duración un (01) año, siete (07) meses y treinta (30) días.

Que, niega que haya iniciado su relación contractual en fecha 20 de abril de 2004, por cuanto realmente comenzó en fecha 01 de abril de 1998, teniendo de este modo una relación de arrendamiento de mas de diez (10) años.

Que, niega que haya sido notificada de la suspensión del Contrato de Arrendamiento y que se encontrara en el goce de la prórroga legal.

Que, niega que le haya manifestado a la parte demandante su intención de no mudarse, así como también niega que este gozando de su derecho a la prórroga legal, puesto que le fue renovado automáticamente su último contrato de arrendamiento al no habérsele notificado en su oportunidad legal.

Que, niega que tenga que pagar las costas y costos derivados del proceso.

Asimismo alega que, en fecha 01 de abril de 1998, inició su relación contractual con la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, por lo que desde esa fecha contaría la prórroga que establece la Ley para la entrega del inmueble.

Concluyó solicitando, se declarara sin lugar la acción intentada en su contra.

Capítulo III
PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Mediante diligencia de fecha 03 de febrero de 2010, la parte demandante acompañó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A”, documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 20 de abril de 2004. (f. 07 al 09 del expediente)

Marcado con la letra “B”, documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 26 de mayo de 2005. (f. 10 al 15 del expediente)

Marcado con la letra “C”, documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de mayo de 2006. (f. 16 al 18 del expediente)

Marcado con la letra “D”, documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de mayo de 2007. (f. 19 al 21 del expediente)

Marcado con la letra “E”, notificación emitida por la representación judicial de la parte demandante, donde se le informa a la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO la no renovación del Contrato de Arrendamiento. (f. 22 del expediente)

Recibo de pago del canon de arrendamiento signado con el No. 1213. (f. 23 del expediente)

Recibo de pago del canon de arrendamiento signado con el No. 1124. (f. 25 del expediente)

Recibo de pago del canon de arrendamiento signado con el No. 1030. (f. 27 del expediente)

Recibo de pago del canon de arrendamiento signado con el No. 0910. (f. 29 del expediente)

Documento de propiedad del inmueble objeto del litigio. (f. 31 al 34 del expediente)

Documento contentivo del Acta de la Asamblea General Extraordinaria celebrada en fecha 28 de abril de 2005, y debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 09 de mayo de 2005, bajo el No. 76, Tomo 12-A- Tro. (f. 36 al 40 del expediente)

Documento de Acta Constitutiva de Estatutos de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”. (f. 42 al 52 del expediente)

Abierta la causa a pruebas, la representación judicial de la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito de fecha 21 de julio de 2010, donde promovió:

Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 20 de abril de 2004.

Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 26 de mayo de 2005.

Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de mayo de 2006.

Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de mayo de 2007.

Notificación emitida por la representación judicial de la parte demandante, donde se le informa a la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO la no renovación del Contrato de Arrendamiento.

Recibos Nos. 00-0328, 00-0429, 00-0502 y 00-1213. (f. 17 al 20 del expediente)

Copia simple del expediente de consignaciones distinguido con el No. 103196, de la nomenclatura interna del Tribunal de la causa. (f. 21 al 49 del expediente)

Documento privado contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de diciembre de 2002. (f. 50 al 52 del expediente)

Finiquito de pago de rescisión de contrato de arrendamiento de fecha 25 de marzo de 2004. (f. 53 del expediente)

Asimismo, promovió las testimoniales de los ciudadanos FRANCISCO GUILLERMO MORALES PAEZ, MIGUEL ANGEL PEREZ MUJICA, ANGEL RAMON GARCIA DAVILA y ESTHER GARCIA CASTILLEJOS, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.900.272, V-12.731.773, V-11.042.173 y E-1.012.185, respectivamente.

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada mediante escrito de fecha 21 de julio de 2010, reprodujo el mérito favorable de los autos y promovió:

Marcado con las letras “A”, “B”, “C” y “D”, contratos de arrendamientos suscritos con la parte demandante en los años 1998, 1999, 2000 y 2002, respectivamente. (f. 101 al 113 del expediente)

Los Contratos de Arrendamientos consignados por la parte actora.

Marcados con las letras “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ” y “O”, respectivamente, recibos de pago originales emitidos por la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”. (f. 114 al 271 del expediente)

Notificación de fecha 19 de noviembre de 2009 emitida por la representación judicial de la parte demandante, donde se le informa a la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO la no renovación del Contrato de Arrendamiento. (f. 272 del expediente)

Marcado con la letra “Q”, copia simple del expediente de consignaciones distinguido con el No. 2010/3196, de la nomenclatura interna del Tribunal de la causa. (f. 91 al 100 del expediente)

Capitulo IV
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 21 de septiembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…omissis…

“(…) Ante tales afirmaciones de hecho de las partes, correspondía a cada una de ellas la carga de probar sus respectivos alegatos, de conformidad con los Artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento, los cuales se transcriben a continuación:
Artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:”Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
Efectivamente, ambas disposiciones establecen la regla de distribución de la carga de la prueba, de lo cual se concluye que nuestro Legislador acogió la antigua máxima romana incumbir probatio qui dicit, no qui negat, cuando prescribe que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Establecido lo anterior, el actor ha de probar los hechos constitutivos de su pretensión, o lo que es lo mismo, los hechos que forman parte del supuesto de hecho típico en que fundamenta su pretensión, y el demandado, por su parte, ha de probar los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes.
De lo alegado y probado por las partes no es un hecho controvertido que la parte accionada ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO, celebro un contrato de arrendamiento con la demandante “INVERSIONES GIANISE C.A.”, por un inmueble constituido por una casa distinguida con el número diez (N° 10), ubicada en la Calle Primero de Mayo, en el sector de Lagunetica, Carretera Agua Fría, Km 7, Los Teques Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda ahora Bolivariano de Miranda, por lo que este Tribunal debe tener como probada la existencia de la relación arrendaticia según contrato de arrendamiento suscrito en fecha el 1° de mayo de 2007, y tal como lo manifiesta la parte accionada en el acto de la contestación de la demanda, … “Es cierto que último contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada, comenzó a regir a partir del 1° de mayo de 2007, con un plazo de vigencia de un (1) año y siete (7) meses y treinta (30) días. “…, y así se declara.
Ahora bien, la apoderada judicial de la parte accionada en su escrito de contestación negó que su representada iniciara la relación en fecha 20 de abril de 2004, alegando que la relación contractual comenzó el día 1° de abril de 1998 y que sucesivamente fueron celebrados nuevos contratos de arrendamiento en forma continua e ininterrumpida por lo que la relación de arrendamiento tiene una duración un poco más de diez (10) años, alegando la parte accionada: … “En fecha (1°) de abril del año mil novecientos noventa y ocho (1.998), mi representada inicio la relación contractual con “INVERSIONES GIANISE C.A” con un inmueble que actualmente ocupa y fueron realizando prorrogas hasta la última que se realizo en a partir del día 1° de enero de 2009, y que según la ley se renovó automáticamente por el mismo tiempo que estableció este último contrato el cual a la fecha todavía está vigente.”… En este sentido la parte accionada promovió: del folio 101 al folio 103, Contrato de Arrendamiento original fechado 1° de Abril de 1998; del folio 104 al folio 107, Contrato de Arrendamiento original fechado 1° de Enero de 1999; del folio 108 al folio 110, Contrato de Arrendamiento original fechado 1° de Diciembre de 2000; del folio 111 al folio 113, Contrato de Arrendamiento original fechado 1° de Diciembre de 2002, todo suscritos entre INVERSIONES GIANISE, C.A., y la ciudadana JUANA DE JESÚS CHIRINOS, por el inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 12-B, ubicada en la Calle 1° de Mayo, Lagunetica Km.7, Carretera de Agua Fría, Los Teques, Estado Miranda; y además promovió recibos de pago originales, emitidos por INVERSIONES GIANISE C.A., correspondientes a los años 1998, 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 y 2009, cursantes del folio 114 al folio 270 de la primera pieza. Este Tribunal en relación a los recibos antes mencionados encuentra que de los recibos de pago, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 293,75), correspondientes a los períodos comprendido del 01-03-2009 al 31-03-2009; 01-01-2009 al 30-01-2009; 01-02-2009 al 28-02-09 y 01-12-09 al 31-12-09, que cursan a los folios 260, 258, 259 y 269 de la primera pieza que fueron promovidas por la parte actora a los folios 17, 18, 19, y 20, de la segunda pieza, así como los que cursan a los folios 266, 267, y 268, consignados a su vez por la parte actora a los folios 25, 27, y 29 todos de la primera pieza, este Tribunal emitió su pronunciamiento, y respecto a los recibos de pago cursantes del folio 114 al folio 257, folios 261, 262, 263, 264, 265, 266, y 270, este Tribunal procede a analizarlos en concordancia con los contratos de arrendamiento antes descritos, documentales que este Tribunal aprecia y valora conforme a lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, por tratarse de documentos privados suscritos por las partes en litigio en esta causa, y de los que se evidencia que la relación contractual arrendaticia iniciada en fecha 1° de abril de 1998; así como de los contratos de arrendamientos de fecha 1° de enero de 1999; 1° de Diciembre de 2000 y 1° de enero de 2002, suscritos entre las partes en litigio, y sus correspondientes recibos de pago, guardan relación con un inmueble distinto al inmueble motivo de este litigo, el cual se encuentra constituido por una casa distinguida con el N° 12-B, ubicada en la Calle 1° de Mayo, Lagunetica Km.7, Carretera de Agua Fría, Los Teques, Estado Miranda, hecho éste que fue corroborado del valor probatorio que se desprende de las pruebas promovidas por la parte actora y apreciadas por este Tribunal en este mismo fallo, tales como son: Contrato de Arrendamiento suscrito por INVERSIONES GIANISE C.A. y la ciudadana ESTHER GARCÍA CASTILLEJO, en fecha 1° de Diciembre de 2002, sobre el inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 10, ubicada en la Calle 1° de Mayo, Lagunetica Km.7, Carretera de Agua Fría, Los Teques, Estado Miranda, objeto del presente juicio, cursante del folio 50 al 52 de la segunda pieza; y Finiquito de fecha 25 de Marzo de 2004, mediante el cual se rescinde del referido contrato, cursante al folio 53, ratificadas dichas documentales por la prueba de testigos de la ciudadana ESTHER GARCÍA CASTILLEJO; y de las Declaraciones rendidas bajo fe de juramento de los testigos, ciudadanos FRANCISCO GUILLERMO MORALES PÁEZ, MIGUEL ANGEL PÉREZ MUJICA y ÁNGEL RAMÓN GARCÍA DÁVILA, que son elementos de convicción para este Tribunal concluir que de los contratos de arrendamiento, celebrados en fecha 1° de abril de 1998; 1° de enero de 1999; 1° de Diciembre de 2000 y 1° de enero de 2002, sobre el inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 12-B, ubicada en la Calle 1° de Mayo, Lagunetica Km.7, Carretera de Agua Fría, Los Teques, Estado Miranda, se refieren a otro inmueble, que no es objeto de los contratos de arrendamientos que las partes aquí contendientes, suscribieron en fecha 20 de abril de 2004 cursante del folio 07 al folio 09; ni al contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de mayo de 2005, cursante del folio 10 al 15; ni del último contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de mayo de 2007, cursante del folio 19 al 21 y su vuelto, que tienen por objeto, un inmueble, constituido por una casa distinguida con el numero diez (10) ubicada en la Calle Primero de Mayo, en el Sector de Lagunetica, Carretera Agua Fría, Km. 7, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda ahora Bolivariano de Miranda. En relación a estas probanzas es de resaltar que la Sala Constitucional, en Sentencia 181, de fecha 14 de febrero de 2001, expresa:
“(…) el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas los elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien la haya producido. Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarla, aun en perjuicio de aquél que las produjo…”.
De los contratos de arrendamientos promovidos por la parte accionada celebrados en fecha 1° de abril de 1998; 1° de enero de 1999; 1° de Diciembre de 2000 y 1° de enero de 2002, sobre el inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 12-B, ubicada en la Calle 1° de Mayo, Lagunetica Km.7, Carretera de Agua Fría, Los Teques, Estado Miranda, concatenados con los contratos de arrendamientos promovidos por la parte actora suscritos: en fecha 20 de abril de 2004; en fecha 26 de mayo de 2005; y en fecha 1° de mayo de 2007, que tienen por objeto, un inmueble, constituido por una casa distinguida con el numero diez (10) ubicada en la Calle Primero de Mayo, en el Sector de Lagunetica, Carretera Agua Fría, Km. 7, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda ahora Bolivariano de Miranda. Este Tribunal encuentra que conforme a lo previsto en el artículo 1.141 del Código Civil, de los elementos de existencia del contrato, además del consentimiento, están: el objeto y la causa, y al dejar de existir alguno de estos elementos, el contrato se extingue, por lo que de lo alegado y probado por las partes se evidencia que al suscribir la parte accionada y la parte actora en fecha 20 de abril de 2004; en fecha 26 de mayo de 2005; y en fecha 1° de mayo de 2007, contratos de arrendamiento que tienen por objeto, un inmueble distinto, como es el constituido por una casa distinguida con el numero diez (10) ubicada en la Calle Primero de Mayo, en el Sector de Lagunetica, Carretera Agua Fría, Km. 7, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, los contratos de arrendamientos celebrados en fecha 1° de abril de 1998; 1° de enero de 1999; 1° de Diciembre de 2000 y 1° de enero de 2002, sobre el inmueble constituido por una casa distinguida con el N° 12-B, ubicada en la Calle 1° de Mayo, Lagunetica Km.7, Carretera de Agua Fría, Los Teques, Estado Miranda, dejaron de existir, se extinguieron por el cambio de objeto, no siendo oponible en la presente causa, tal como pretende la parte accionada al alegar el inicio de la relación contractual arrendaticia en fecha 1° de abril de 1998, y así se decide.
Por otra parte, la apoderada judicial de la parte demandada en su escrito de contestación niega expresamente que a su representada JUANA CHIRINOS, se le notificara de la suspensión del contrato de arrendamiento, dado que nunca fue notificada de la voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, en fecha legal, que solo recibió una notificación de fecha 19 de noviembre 2009, donde se le informa que el contrato no iba a hacer renovado y que ya estaba renovado automáticamente a partir del 1° de enero de 2009. Al respecto, este Tribunal observa que, en la Cláusula Quinta del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 1° de mayo de 2007, las partes estipularon: “(…) El plazo del presente contrato es de Un año (01), siete (7) meses, treinta (30) días fijo, no prorrogable contados a partir del Primero (1°) del mes de Mayo del año 2007 hasta el Treinta y uno (31) de Diciembre de 2.008. Una vez finalizado el contrato LA ARRENDATARIA siempre que se encuentre solvente en el pago del canon de arrendamiento, gozará potestativamente de la prorroga legal arrendaticia establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual opera de pleno derecho sin necesidad de notificación por parte de LA ARRENDADORA,…”. Establecido lo anterior, este Tribunal encuentra que de lo estipulado por las partes en la cláusula Quinta, se desprende que la intención de las partes fue que el contrato tuviese una duración de un (1) año, siete (7) meses y treinta (30) días fijo el cual comenzaría a correr a partir del día 1° de mayo de 2007, hasta el Treinta y uno (31) de Diciembre de 2.008, que conforme a lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios … “llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, (en el presente caso el 31 de diciembre de 2008), éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario,”… (Entre paréntesis el Tribunal), es reafirmado en el artículo 39 eiusdem, al establecer que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, tal como se desprende de la presente acción de Cumplimiento de Contrato interpuesta por la parte actora, al vencimiento de la prorroga legal, cuyo contrato de arrendamiento no se indetermino, cuando al vencimiento del plazo fijo estipulado, en el presente caso por las partes, para el día 31 de diciembre de 2008, opera de pleno derecho la prórroga legal. En consecuencia, conforme a lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 39 eiusdem, al operar de pleno derecho la prórroga legal, obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para la arrendataria, tenemos entonces que a partir del día 1° de Enero de 2009 comenzó a correr la prórroga legal de un (01) año, toda vez que quedó demostrado la existencia de una relación arrendaticia mayor a un (1) año y menor de cinco (5) años, la cual expiró el día 1° de Enero de 2010, fecha en la cual la arrendataria debió entregar el inmueble, conforme a lo estipulado en la referida disposición contractual en concordancia con la disposición legal antes indicada, cuestión que no ocurrió, pues de los dichos de las partes y las pruebas aportadas por ellas al proceso se evidencia que para la fecha de interposición de la demanda en fecha 28 de enero de 2010, la arrendataria se encontraba aún en posesión del inmueble.
En tal virtud, resulta procedente que la parte actora pretenda el cumplimiento del contrato en comento y consecuentemente, la entrega de la cosa arrendada, ya que de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y como quiera que no hay elementos de convicción para demostrar lo contrario a lo afirmado por la parte actora, en cuanto a que la demandada no ha dado cumplimiento a lo convenido en la Cláusula Quinta del contrato suscrito, en virtud de haber fenecido la prórroga legal correspondiente, y el Artículo 1.167 ibídem, establece que en los contratos de bilaterales, si una de las partes no cumple con su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; considerando que los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, y siendo que los mismos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo establecido en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de dichos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Artículos 1.159 y 1.160 Código Civil). Por las consideraciones que anteceden, esta sentenciadora, con fundamento en las disposiciones antes mencionadas, declara procedente la demanda y así se decide.”

(Fin de la cita)

Capítulo V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 21 de septiembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, actuando en su condición de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, contra la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO; 2) Ordenó de manera inmediata la entrega material del inmueble arrendado; y 3) Condenó a la parte demandada al pago de las costas del presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, observa quien aquí decide que, constituye como principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir en base a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. Asimismo, establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

A tales efectos, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en forma privada un Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa, identificada con el No. 10, ubicada en la calle Primero de Mayo, carretera Agua Fría, Lagunetica, Km7, Los Teques, Estado Miranda; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación arrendaticia, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia.
Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres, observándose de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, que:

“(…) El plazo del presente contrato es de Un año (01), siete (7) meses, treinta (30) días fijo, no prorrogable contados a partir del Primero (1°) del mes de Mayo del año 2007 hasta el Treinta y uno (31) de Diciembre de 2.008. Una vez finalizado el contrato LA ARRENDATARIA siempre que se encuentre solvente en el pago del canon de arrendamiento, gozara potestivamente de la prorroga legal arrendaticia establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual opera en pleno derecho sin necesidad de notificación por parte de LA ARRENDADORA(…)” (Subrayado y negrilla de este Tribunal)

En consecuencia, esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, con base al principio iura novit curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal. Al respecto, en sentencia de la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 23 de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado RENÉ PLAZ BRUZUAL, se dispuso:

“(…)La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables (…)”

En este sentido, en el caso sub judice, se observa que la parte demandante interpuso la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que estipula:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía”

En consecuencia de lo anterior, es menester para esta Alzada señalar lo dispuesto por el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

A tales efectos, señalada la normativa que rige la presente acción, este Juzgado Superior observa que, la parte demandante ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, quien actúa en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, interpuso la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en virtud de que la arrendataria ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO, no hizo entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido para la prórroga legal.

De este modo, se observa del documento contentivo de la relación arrendaticia, que la duración de la misma fue establecida en la Cláusula Quinta, por un período de un (01) año, siete (07) meses y treinta (30) días fijo, no prorrogable contados a partir del primero (01) de mayo de 2007 hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2008, evidenciándose del contenido de esta cláusula el carácter de “a tiempo determinado” que tiene el contrato que vincula a las partes en litigio y cuyo cumplimiento se demanda.

Asimismo, se puede constatar de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes que, una vez finalizado el mismo la arrendataria podía hacer uso de su derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:

“Artículo 38
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” (Subrayado y negrilla de este Tribunal)

De allí pues, que en virtud de lo anteriormente transcrito le correspondía a la arrendataria un lapso máximo de un (01) año de prórroga legal, toda vez que la parte demandante en el Capitulo Segundo de su escrito libelar, señaló:

“La relación contractual arrendaticia con la arrendataria ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO, inicia por: 1.-) Primer contrato privado celebrado entre las partes en fecha 20 de abril de 2.004 (…) ultimo contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito en fecha 1° de mayo de 2007 (…) LA REALCIÓN DE ARRENDAMIENTO TUVO UNA DURACIÓN DE 4 AÑOS Y OCHO (8) MESES.” (Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Asimismo, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, manifestó:

“(…) Es cierto que mi mandante ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO, celebro un contrato de arrendamiento con la demandante “INVERSIONES GIANISE C.A.” por un inmueble, constituido por una casa distinguida con el número diez (N°10), ubicada en la Calle Primero de Mayo, en el sector la Lagunetica, Carretera Agua Fría, km 7, Los Teques, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda (…), creando así una relación contractual entre las partes.
(…) Es cierto que último contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada, comenzó a regir a partir del 1° de mayo de 2007, con un plazo de vigencia de un (1) año y siete (7) meses y treinta (30) días.
(…) Niego Formalmente que mi representada inicio la relación contractual con la actora “INVERSIONES GIANISE C.A.” en fecha 20 de abril de 2004, por cuanto la relación contractual comenzó en el primero (1°) de abril del año mil novecientos noventa y ocho (1998) y sucesivamente fueron nuevos contratos de arrendamiento en forma continua e ininterrumpida por lo que LA RELACION DE ARRENDAMIENTO TIENE UNA DURACIÓN UN POCO MAS DE DIEZ (10) AÑOS.”

Siendo ello así, esta Juzgadora considera necesario revisar los contratos suscritos por las partes en los años 1998, 1999, 2000 y 2002, para que de este modo, se pueda verificar lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación.

En este sentido, se observa de la revisión de dichos contratos que, la ciudadana ANNA MARIA DILETTO DE ADAMO, en su carácter de Vice-Presidente de la Sociedad Mercantil “INVERSIONES GIANISE, C.A.”, dio en arrendamiento a la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO, un inmueble constituido por una casa identificada con el No. 12-B, ubicada en la calle Primero de Mayo, Lagunetica, Km7, Carretera de Agua Fría, Los Teques, Estado Miranda; evidenciándose de este modo que el inmueble arrendado en esos contratos es uno totalmente distinto al inmueble objeto del presente litigio; motivo por el cual, la prórroga legal que gozaría la arrendataria sería la establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley que rige la materia, toda vez que la ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO mantuvo una relación arrendaticia de cuatro (04) años y ocho (08) meses.

Dentro de este orden de ideas, se observa de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento que las partes convinieron en que una vez finalizado el mismo en fecha 31 de diciembre de 2008, la arrendataria si se encontrara solvente en el pago de los cánones, gozaría potestativamente de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; siendo además que, mediante notificación de fecha 19 de noviembre de 2009 la arrendadora le notifico a la arrendataria su decisión de no renovación del contrato, por lo que la prórroga legal comenzó a transcurrir en fecha 01 de enero de 2009 y vencía el 01 de enero de 2010.

De este modo, y demostrado como ha quedado en el caso sub examine que, la arrendataria ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO gozó de su derecho a la prórroga legal una vez finalizado el Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 literal b) de la Ley que rige la materia, cuyo lapso venció el 01 de enero de 2010; es por lo que resulta forzoso para esta Juzgadora, declarar que se evidenció y verificó de las actas procesales, su incumplimiento contractual en cuanto a la entrega material del inmueble arrendado una vez finalizado el lapso establecido para la prórroga legal; motivo por el cual, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda. Y ASI SE DECIDE.

Capítulo VI
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada MILENA MARIELA PÉREZ RUEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 82.043, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada ciudadana JUANA DE JESUS CHIRINOS DE MERCADO, contra la sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Segundo: se CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 21 de septiembre de 2010, por el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques.

Tercero: Por cuanto la parte demandada ha resultado vencida en el presente juicio, se le condena al pago de las costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Quinto: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las once y media de la mañana (11:30 a.m.).

LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA

YD/KM/vp.-
Exp. No. 10-7334.