TSJ Regiones - Decisión

EXPEDIENTE: 09-6950.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.748.730.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados RAMÓN IGNACIO GONZÁLEZ e ITANIA DIZITTI MACHADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 18.004 y 101.626, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-2.120.603.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados ROBERTO LATOZEFSKY P., JESÚS ALEXIS LATOZEFKY P., VIVECA ANIUSKA LATOZEFSKY P., y ALBA TOLEDO CASTRO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 40.314, 119.792, 123.097 y 75.523, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el abogado RAMÓN IGNACIO GONZÁLEZ, actuando en su condición de apoderado judicial del ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA, contra la sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

En fecha 13 de agosto de 2009, el A quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente a este Tribunal Superior.

En fecha 25 de septiembre de 2009, esta Alzada dio entrada al expediente asignándosele el No. 09-6950 de la nomenclatura de este Tribunal, y se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

En fecha 29 de septiembre de 2009, el abogado RAMÓN IGNACIO GONZÁLEZ, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de alegatos.

En fecha 21 de julio de 2010, la Dra. YOLANDA DÍAZ se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de las partes.

En fechas 19 de octubre y 02 de noviembre de 2010, el ciudadano Ramón Alberto Dávila Rodríguez consignó resultas de las notificaciones practicadas a las partes.

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Del libelo de demanda
En fecha 23 de enero de 2008, se recibió ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, escrito libelar constante de seis (06) folios útiles, presentado por la abogada ITANIA DIZITTI MACHADO, contentivo de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA contra el ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA, en el cual alegó:

Que, en fecha 10 de septiembre de 2004 su representado suscribió contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en las Residencias Los Altos, Torre “A”, Planta Baja, apartamento No. PB-2, sector Los Altos, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Que, el contrato fue celebrado a tiempo determinado por el lapso de un (1) año, desde el 01 de octubre de 2004 hasta el 30 de noviembre de 2005 y el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo) más la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), por concepto de condominio.

Que, en fecha 28 de noviembre de 2005 su representado participó al ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA que el contrato no sería renovado concediéndole la prórroga legal de un (1) año a que se contrae el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 27 de noviembre de 2006.

Que, en fecha 01 de abril de 2006 el arrendatario le envió correspondencia pidiendo una prórroga prudencial a los fines de solventar dificultades y entregar el inmueble.

Que, en fecha 30 de marzo de 2007 –aún vencida como se encontraba la prórroga legal dada al arrendatario para que se entregare el inmueble- su representado solicitó en compañía de su cónyuge NINFA DEL CARMEN PARRA MOLERO, y del arrendatario MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA y su cónyuge ARELIS AMELIA RODRÍGUEZ GARCÍA, los buenos oficios del Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias del Estado Miranda, con sede en San Antonio de los Altos.

Que, acordaron que el inmueble debía desocuparse a más tardar el día 02 de octubre de 2007 y no obstante, los arrendatarios manifestaron su voluntad de desocupar el inmueble antes de la fecha acordada, más sin embargo, se negaron a firmar el acta suscrita aún cuando se encontraba presente la representación de la Sindicatura Municipal de la Alcaldía del Municipio Los Salias, abogada Anna Rondón, quedando constancia de tal negativa.

Que, el arrendatario MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA ha permanecido en el inmueble aún después de vencida la prórroga legal, causándole un grave perjuicio patrimonial a su representado, llegando al punto de negarse a firmar el convenimiento discutido y aprobado ante la Sindicatura del Municipio Los Salias.

Que, vencida la prórroga y aún cuando su representado no tenía en venta el inmueble de autos, procedió a hacerle la oferta de venta a través de un acta notarial ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, en fecha 08 de junio de 2007, a lo que debía manifestarle a su representado si efectivamente iba a adquirir o no el inmueble que ocupaba en condición de arrendatario y sin embargo, no dio respuesta en los quince (15) días calendario que tenía para dar respuesta.

Que, en fecha 10 de abril de 2007 el arrendatario comenzó a consignar los cánones de arrendamiento ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias del Estado Miranda, alegando la negativa del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento máxime cuando en fecha 30 de marzo de 2007 había convenido ante la Sindicatura Municipal en desocupar el inmueble objeto de la presente acción.

Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.264, 1.594 del Código Civil; 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, así como el pago de la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.570.000,oo) hoy DOCE MIL QUINIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. F 12.570,oo), por indemnización por cada día que pasara el arrendatario sin entregar el inmueble, de conformidad con la CLÁUSULA TERCERA del contrato.

Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº PB-2, Planta Baja, Torre A, sector Los Altos, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias, Estado Miranda.

Estimó la demanda en la cantidad de DOCE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F 12.600,oo)

De la contestación de la demanda
En fecha 18 de abril de 2008, el ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA, asistido por el abogado JESÚS ALEXIS LATOZEFSKY PEREIRA, presentó escrito de contestación a la demanda, en el cual:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra, por cuanto –a su decir- no es cierto que el contrato de arrendamiento celebrado entre su persona y el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA hubiera quedado resuelto.

Que, desde el año 2004 ha habitado una vivienda que le fue arrendada por el demandante y desde entonces cumplió su obligación de mantener el inmueble con el cuidado de un buen padre de familia y especialmente su obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento.

Que, se convino que el contrato tendría una duración de un (1) año contado a partir de la fecha de su celebración, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de alguna de las prórrogas, uno de los contratantes hubiere manifestado por escrito su voluntad de no continuar con el contrato, hecho que no sucedió.

Que, en fecha 03 de enero de 2006 (no 28 de noviembre de 2005) recibió una notificación por parte del arrendador en la cual se le indicaba que debía abandonar el inmueble en un plazo de tres (3) meses, ya que supuestamente tenía la necesidad de ocuparlo por cuestiones de trabajo.

Alegó que la notificación fue recibida extemporáneamente, y además en ella, el arrendador le otorgaba a motus propio una prórroga de tres (3) meses, contradiciéndose con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, aún a sabiendas de la extemporaneidad de la notificación, se dirigió en forma cordial al arrendador, señalándole que debido al delicado estado de salud de su esposa y el hecho de que en ese momento su menor hija se encontraba cursando la mitad del año escolar, no era posible entregarle el inmueble en el tiempo solicitado y por cuanto el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA se percató de la extemporaneidad de la notificación, la relación arrendaticia continuó de manera normal, no habiendo por ninguna de las partes otra expresión de rescisión del contrato, por lo que continuó cancelando los cánones de arrendamiento siendo recibidos por el arrendador.

Que, sorprendido en su buena fe, fue citado a comparecer ante el Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias del Estado Miranda, donde acudió en compañía de su esposa ARELYS AMELIA RODRÍGUEZ GARCÍA, y se le informó de la denuncia interpuesta por el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA acompañado de su esposa NINFA DEL CARMEN PARRA MORENO, y a más tardar el día 02 de octubre de 2007 debían desalojar el inmueble, a lo que de manera terminante se negaron, apegándose a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que, en fecha 08 de junio de 2007 fue hecha una oferta de venta del inmueble a través de la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, con la cual se manifestó claramente su condición de arrendatario legítimo.

DEL FALLO RECURRIDO

En fecha 11 de mayo de 2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, dictó decisión la cual declaró SIN LUGAR la demanda interpuesta por el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA en contra del ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA, en los términos siguientes:

“(…) la notificación a la que se hace referencia debió producirse por los menos para la fecha del 31 de agosto de 2005, es decir, treinta (30) días antes del vencimiento del término fijo del contrato, toda vez que la relación arrendaticia nació el 01 de octubre de 2004, y fenecería el “(…) …treinta (30) de noviembre de dos mil cinco (2005)… (…)”; y por cuanto se evidencia de la correspondencia dirigida por el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA al ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA, a pesar de aparecer fechada 28 de noviembre de 2005, sólo fue hasta el 03 de enero de 2006, que el demandado recibió efectivamente dicha notificación, en este sentido, mal podría estimarse que la referida notificación de no prórroga fue realizada de forma oportuna, y así se dispone.
(…) De lo antes señalado se desprende con absoluta claridad, que efectivamente, en el caso que nos ocupa la notificación de no prórroga efectuada mediante la correspondencia dirigida por el arrendador al arrendatario es extemporánea por tardía, de lo que se colige que el contrato de arrendamiento se recondujo por el mismo lapso de tiempo (un año), y así ha seguido sucediendo de año en año, es decir, nos encontramos ante un contrato a tiempo determinado con prórrogas sucesivas, en consecuencia, la aludida notificación no puede tenerse como realizada tempestivamente, aunado al hecho de que no habiendo sido participada la prórroga en el tiempo establecido, el demandado se encuentra dentro de las prórrogas convencionales establecidas por las partes, sin que tal determinación involucre el juzgamiento respecto de si los montos por concepto de cánones de arrendamiento consignados lo fueron oportunamente por cuanto tales aspectos no fueron debatidos en la presente causa.”

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El caso que nos ocupa se trata de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuso la abogada ITANIA DIZITTI MACHADO, en representación del ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA, en contra del ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA.

Fundamentó su acción en un documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda en fecha 10 de septiembre de 2004, anotado bajo el Nº 77 del Tomo 81; el cual entraría en vigencia el día 01 de octubre de 2004 y su duración sería de un año fijo.

De igual modo adujo que el 28 de noviembre de 2005, participó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato y le concedió la prórroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por su parte, el demandado fundamentó su defensa en el hecho de que el arrendador no le manifestó su voluntad de rescindir el contrato sino hasta después de cumplido el primer año de su celebración, y por lo tanto, continuó con el fiel y puntual pago de los cánones los cuales fueron recibidos por el hoy demandante.

CARGA DE LA PRUEBA

Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, es decir, que a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.

Al respecto, señala la Jurisprudencia de la Corte, hoy Tribunal Supremo de Justicia, que:

“el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar si no se demuestra.” (Negrillas y Resaltado del Tribunal).

Cabe recordar que de acuerdo con lo previsto con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte corresponde una carga probatoria dentro del proceso. Así, conforme a dicha norma, el demandante que pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, mientras que el demandado que pretenda haberse liberado de ella debe probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: “El Juez, no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.”
En este orden de ideas y como hilo conductor de la carga probatoria en el derecho civil, parte sustantiva, principio que se encuentra consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” (Negrillas y Resaltado del Tribunal)

En la obra “De La Prueba en Derecho” de Antonio Roche Alvira, se dejó establecido las tres (3) reglas que informan la carga de la prueba, a saber:
A.- ONUS PROBANDO INCUMBIT ACTORI, o sea, que el demandante le incumbe el deber de probar los hechos en que funda su acción.
B.- REUS, IN EXCIPIENDO ACTORI, o sea, que el demandado, cuando se excepciona o se defiende, se convierte en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos en que funda su defensa.
C.- ACTORE NON PROBANTE, REUS ABSOLVITUR, es decir, que el demandando ha de ser absuelto de los cargos o acción del demandante, si éste no logró en el proceso probar los hechos constitutivos de su demanda. Asimismo, señala el procesalista colombiano que el actor debe probar ante el Juez con audiencia del demandado, las obligaciones que le atribuye, y que a su vez constituyen un derecho a favor de aquél, o sea, de quien las alega y que a su turno el demandado ha de probar las excepciones que enerven el derecho del actor. “Se trata de probar los derechos más no precisamente las obligaciones. Además, la materia u objeto de la prueba son los hechos porque el derecho alegado debe nacer, de los hechos.” (CALVO BACA, Emilio. Código de Procedimiento Civil de Venezuela. Ediciones Libra. Tomo IV. Talleres de Lithobinder, C.A. Caracas, Mayo 2000, Págs. 542 y 543. PP, 711.).

El maestro Humberto Bello Lozano Márquez manifiesta que “El fin de la fase alegatoria determina el objeto de la prueba”, es decir, que el fin de la fase alegatoria produce la distribución de la carga de la prueba.
El objeto de la prueba son los hechos de carácter controvertido, el derecho no es objeto de prueba. En este sentido, la conducta que adopte el demandado es el factor procesal determinante a los fines de precisar si el actor conserva la carga de la prueba o éste por el contrario ha quedado eximido o relevado de tal carga.

Hecha las consideraciones que anteceden, pasa esta Juzgadora a analizar el material probatorio traído a los autos:

APORTACIONES PROBATORIAS

Por la parte demandante
1. Copia simple del documento contentivo de la venta de un apartamento distinguido con el Nº PB-2, situado en la planta baja del edificio “A” del Parque Residencial Los Altos, sector Los Altos, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda; efectuada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES EMAJUPE C.A., al ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA.
Se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.357 del Código Civil, y se aprecia como demostrativo de la propiedad del demandante sobre el inmueble de autos, lo cual le otorga plena legitimidad activa para intentar la presente acción. ASÍ SE DECIDE.

2. Documento autenticado en fecha 10 de septiembre de 2004 ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias del Estado Miranda, el cual quedó anotado bajo el Nº 77 del Tomo 81; a través del cual el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA dio en arrendamiento al ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº PB-2, situado en la planta baja del edificio “A” del Parque Residencial Los Altos, sector Los Altos, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.
Se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil y se aprecia como demostrativo de la existencia de la relación arrendaticia alegada por EL ACTOR. ASÍ SE DECIDE.

3. Notificación suscrita por el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA dirigida en fecha 28 de noviembre de 2005 al ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA y recibida el 03 de enero de 2006.
Se valora de conformidad con el artículo 1.371 del código Civil y se tiene como prueba de la notificación practicada por el arrendador al arrendatario. ASÍ SE DECIDE.

4. Misiva suscrita por el ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA dirigida al ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA.
Por cuanto no fue desconocida por ninguna de las partes, de valora de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil y se aprecia como demostrativo de la permanencia del ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA en el inmueble arrendado para el día 01 de abril de 2006. ASÍ SE DECIDE.

5. Acta contentiva de oferta de venta del bien inmueble objeto de la presente demanda efectuada por el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA al ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA, autenticada Notaría Pública del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, practicada en fecha 08 de junio de 2007.
Se desecha la probanza por cuanto no aporta elementos de convicción sobre el asunto controvertido. ASÍ SE DECIDE.

6. Copia simple de acta de fecha 30 de marzo de 2007, ante el Centro Municipal de Asistencia Jurídica del Municipio Los Salias.
Se desecha por cuanto no es oponible a cualquiera de las partes un documento que no aparece suscrito por ella. ASÍ SE DECIDE.

7. Durante el lapso probatorio, reprodujo el mérito favorable de diversos documentos que cursan en el expediente.
En relación con esta prueba promovida, este Tribunal observa que el mérito favorable de los autos constituye una simple invocación usada en la práctica forense, que no requiere pronunciamiento del Tribunal. ASÍ SE DECIDE.

Por la parte demandada
1. Copia simple de contrato de fecha 10 de septiembre de 2004, a través del cual el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA dio en arrendamiento al ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA un bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº PB-2, situado en la planta baja del edificio “A” del Parque Residencial Los Altos, sector Los Altos, San Antonio de los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.
En cuanto al anterior elemento probatorio, observa esta sentenciadora que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad, al no haber sido desconocida por ninguna de las partes. ASÍ SE DECIDE.

2. Copia simple de la notificación suscrita por el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA dirigida al ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA.
En cuanto al anterior elemento probatorio, observa esta sentenciadora que el mismo ya fue analizado por esta Alzada y dado su correspondiente valor probatorio, se ratifica en esta oportunidad, al no haber sido desconocida por ninguna de las partes. ASÍ SE DECIDE.

3. Copia simple de recibos a su favor, presuntamente correspondientes a cánones de arrendamiento.
Por cuanto no fueron desconocidos por el accionante, se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil y se tienen como demostrativos de la permanencia del ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA en el inmueble de autos, una vez fenecida la prórroga legal. ASÍ SE DECIDE.

4. Copia simple de constancias de consignación expedidas por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
Se valoran de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1.357 del Código Civil, y se tiene como demostrativos de la permanencia del ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA en el inmueble de autos, una vez fenecida la prórroga legal. ASÍ SE DECIDE.

De un análisis a las pruebas aportadas a los autos, así como a los alegatos esgrimidos por las partes, quedó comprobada la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de septiembre de 2004 por los ciudadanos JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA y MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA, cuya vigencia sería de un año fijo contado a partir del 01 de octubre de 2004.

Alegó el actor la negativa del demandado de hacer entrega al inmueble tal como fue convenido, aún cuando la prórroga se encuentra vencida desde el año 2006.

Nos indica el artículo 1.159 ejusdem:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

De lo anterior se deduce que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como está sujeto a cumplir las leyes. El fundamento de la fuerza obligatoria del contrato es el Principio de Autonomía de Voluntad de las partes.

Desde el momento en que un contrato no contiene nada contrario a las leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo de la misma forma en que están obligadas a respetar la Ley. Si por lo tanto una de las partes contraviene en sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y solicitar ya el cumplimiento forzoso de la convención, ya la indemnización por daños y perjuicios. (COLIN Y CAPITANT, Derecho Civil, Tomo 3, Pág. 672)

Quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo supone formado legalmente. O en otros términos: que los contratos son leyes privadas para las partes.

De una lectura a la CLÁUSULA TERCERA del contrato de autos, se observa que las partes estipularon lo siguiente: “El lapso de duración del presente contrato, será de un (1) año contados a partir del día 01 de Octubre del año 2004, prorrogable por períodos de igual duración, si con no menos de Treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de alguna de las prórrogas, si las hubiere, y si alguna de las partes manifestare a la otra, por escrito, su voluntad de no continuar con el presente contrato, en caso de terminado el período de un (1) año o alguna de las prórrogas, el Inmueble ARRENDADO, será entregado en las mismas condiciones de funcionamiento en que lo reciben, sin que se requiera para ello, notificación o desahucio por parte del ARRENDADOR. (…)”

Ahora bien, la autonomía de la voluntad de las partes es entendida como la potestad que tienen los individuos para regular sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de su libre arbitrio, representado por las convenciones o contratos que los obligan como la ley misma, siempre que lo pactado en ellos no sea contrario a la ley, a la moral, al orden público y a las buenas costumbres.

Aún cuando el Principio de la Autonomía de la Voluntad, concede a las partes la libertad de convenir lo que ha bien consideren, es criterio de esta Juzgadora que en el presente caso, al establecer los interesados el plazo de duración del contrato sería de un (1) año fijo prorrogable automáticamente, debe tenerse que el contrato venció el día 01 de octubre de 2005, y por lo tanto a partir de esa fecha comenzó a correr el lapso de prórroga legal que en el presente caso y por aplicación del literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, era de seis (6) meses, por lo que la prórroga legal feneció en fecha 01 de abril de 2006. ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, cabe observar que habiendo fenecido el lapso de la prórroga legal el 01 de abril de 2006, no es sino hasta el 23 de enero de 2008, que el arrendatario demandó el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término.

Es de destacar que, aún cuando consta en autos notificación practicada por el arrendador al arrendatario en fecha 03 de enero de 2006 –tal como se evidencia de la firma autógrafa estampada por el ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA- debe tenerse que la misma fue practicada a destiempo, ello en razón de que en la convención objeto de la presente controversia se pactó que la misma debía ser practicada: “…con no menos de Treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento del plazo inicial o de alguna de las prórrogas, si las hubiere…” es decir, al menos el 01 de septiembre de 2005. ASÍ SE DECIDE.

Sobre este hecho el artículo 1.600 del Código Civil establece:

“Si la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” (Resaltado del Tribunal).

De la precitada norma se desprende que en los contratos determinados al llegar su fecha de vencimiento, si el arrendatario continua ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, se indetermina en el tiempo, supuesto de hecho que se verifica en el presente caso ya que, una vez finalizada su duración, incluida la prórroga legal, la parte dejó pasar más de dos (2) años para intentar su demanda, lapso de tiempo que debe ser visto como una falta de oposición por parte de los arrendadores a que el arrendatario continuare ocupando el inmueble, razón por la cual la acción incoada no es la que jurídicamente debió intentar el demandante, ello en razón al régimen especial a que están sometidas las acciones relativas a contrato sin determinación de tiempo contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE DECIDE.

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, es por lo que resulta forzoso para quien decide declarar SIN LUGAR la acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA en contra del ciudadano MANUEL ANTONIO DÍAZ ZAVALA, tal y como será declarado en el dispositivo del presente fallo.-

III
DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado RAMÓN IGNACIO GONZÁLEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 18.004, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JUAN JOSÉ DELGADO YAGUA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-3.748.730; contra la sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 11 de mayo de 2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.
TERCERO: SE CONDENA en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SE ORDENA remitir el expediente al Juzgado de Origen.
QUINTO: Regístrese, publíquese, incluso en la página Web de este despacho y déjese copia de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo la dos y veinticinco de la tarde (2:25 p.m.).
LA SECRETARIA

KIAMARIS MAITA

Exp. N° 09-6950
YD/KM/yr.-