TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

I. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA INMOBILIARIA CHARAIMA, S.R.L., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 9 de abril de 1997, bajo el No. 22, Tomo 5-A-Tro., representada por el ciudadano EDGAR RAMÓN NATERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.843.313.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: EVA YANES BOLÍVAR, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 23.164.
PARTE DEMANDADA: FRANCISCO HUMBERTO FLORES RADA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 6.456.320.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN RAMÓN VICENT VELÁSQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 71.753.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento
SENTENCIA: Definitiva
EXPEDIENTE: 26516
II. BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS.-

Se inicia el presente juicio por demanda incoada, con fundamento en los artículos 1167 y 1599 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el ciudadano EDGAR RAMÓN NATERA, en su carácter de representante legal de la sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA INMOBILIARIA CHARAIMA, S.R.L., en contra del ciudadano FRANCISCO HUMBERTO FLORES RADA, todos ampliamente identificados, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debidamente asistido por la abogada EVA YANES BOLÍVAR, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 23.164. En el escrito libelar la parte accionante manifiesta que: 1) el día 31 de octubre de 2005, los sujetos procesales involucrados en esta causa suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, específicamente, por seis (06) meses, contados a partir de esa fecha hasta el 31 de abril de 2006, tal y como se desprende de la cláusula novena del contrato en referencia. 2) el arrendatario, en uso de la prórroga legal, ha incumplido desde el mes de julio de 2006 hasta la fecha de introducción de la demanda con el pago de los cánones de arrendamiento, cuyo monto mensual asciende a la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), cantidad que hoy equivale a CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,oo), resultando infructuosas, en su decir, todas las diligencias extrajudiciales tendentes al cobro de tales cánones de arrendamiento, 3) el hoy demandado le adeuda la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,oo), cantidad que actualmente equivale a UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,oo), en infracción de la cláusula segunda del contrato. En tal virtud, en nombre de su representada procede a demandar al ciudadano FRANCISCO HUMBERTO FLORES RADA, ya identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado a: 1) Resolver el contrato de arrendamiento firmado el 31 de octubre de 2005 y, 2) Pagar la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,oo), cantidad que actualmente equivale a UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,oo), por los cánones de arrendamiento insolutos desde julio de 2006 hasta septiembre de 2006, así como los que se causen durante la ocupación del inmueble a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), cantidad que hoy equivale a CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 450,oo). Finalmente, estima la demanda en la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,oo), cantidad que actualmente equivale a UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,oo).
Consignados los recaudos que sirven de fundamento de la pretensión, el A quo admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado con base en las reglas del procedimiento breve.
Lograda la citación, según consta de diligencia fechada 25 de octubre de 2006, el demandado dio contestación a la demanda, debidamente asistido por el abogado JUAN RAMÓN VICENT VELÁSQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 71.753. En el escrito respectivo, la parte accionada rechazó, negó y contradijo los argumentos esgrimidos por la parte accionante respecto de encontrarse en ejercicio de la prórroga legal y la insolvencia alegada, sin embargo, reconoce que suscribió con ésta un contrato de arrendamiento en fecha 31 de octubre de 2005, por un inmueble ubicado en el Sector Punta Brava, Conjunto Residencial La Cima, Piso 1, apartamento D-13, Torre D, Los Teques, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a tiempo determinado de seis (06) meses, contados a partir de esa fecha hasta el 31 de abril de 2006, pero expresa que operó la tácita reconducción por no haber sido notificado de la prórroga legal.
En fecha 21 de noviembre de 2006, la parte accionante consignó escrito de promoción de pruebas, el cual fue providenciado por auto de esa misma fecha.
El A quo dicta sentencia el 14 de diciembre de 2006, declarando con lugar la demanda y consecuentemente, condena al demandado a entregar el inmueble arrendado así como a pagar la cantidad demandada por concepto de daños y perjuicios.
En fecha 18 de diciembre de 2006, el demandado interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia, el cual fue oído en ambos efectos el 20 de diciembre de 2006.
Previo el sorteo de ley, este Juzgado le dio entrada al expediente el 26 de enero de 2007.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, pasa este Juzgado a emitir su pronunciamiento con base en las consideraciones siguientes:

III. MOTIVA.-

La parte accionante alega en su demanda haber suscrito un contrato de arrendamiento con la parte demandada a tiempo determinado de seis (06) meses, contados desde el día 31 de octubre de 2005 hasta el 31 de abril de 2006 y que a partir de esa fecha comenzó a correr la prórroga legal, oportunidad en la cual el arrendatario –en su decir- dejó de cancelar los cánones de arrendamiento mensual, razón por la que demanda la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en referencia.
Conforme a las reglas de distribución de la carga de la prueba contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, correspondía a la demandante probar el hecho constitutivo de su pretensión, esto es la existencia de la relación contractual arrendaticia. A tales fines, acompaña a su escrito libelar copia fotostática de documento privado simple (folios 20 al 21), reproducción que carece de eficacia probatoria, toda vez que no constituye un medio de prueba admisible, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 429 de nuestra Ley Adjetiva Civil, según el cual:

“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes. Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte. La parte que quiera servirse de la copia impugnada podrá solicitar su cotejo con el original, o la falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere.”

Por su parte, el máximo Tribunal de la República, Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 09 de Febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, Expediente Nº 93-279, sostuvo:

“...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado” …Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso sub iudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia. Es por virtud del conjunto de razones antes expuestas que esta Sala Civil Accidental desestima la denuncia aquí examinada. Así se decide…” (Subrayado del Tribunal).-

De igual forma, la misma Sala en sentencia N° 0259, de fecha 19 de Mayo de 2005, estableció:

“…el documento en referencia… está constituido por una copia simple de una carta… es decir, de un instrumento privado no reconocido. A tenor del Artículo. 429 del C.P.C., dentro de la prueba por escrito, el Legislador decidió otorgar valor probatorio a determinadas copias fotostáticas o reproducciones fotográficas de algunos instrumentos. Según dicho texto legal, es menester que se cumplan con determinados requisitos objetivos y subjetivos, para que estas fotocopias, o reproducciones fotográficas tengan efecto en el proceso mediante la debida valoración que, sobre ello le otorgue el Sentenciador. Estas condiciones son las siguientes: En primer lugar, las copias fotostáticas deben tratarse de instrumentos públicos o de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos; en segundo lugar, que dichas copias no fueren impugnadas por el adversario; en tercer lugar, que dichos instrumentos hayan sido producidos con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas…”.-

No obstante ello, el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda reconoce la existencia de la relación contractual por el inmueble y la vigencia indicados por la parte actora en su escrito libelar, admitiendo así el hecho constitutivo de la pretensión y así se establece.
Establecido esto, se observa que el demandado en su contestación afirma que vencido el término de duración del contrato no le fue notificado el inicio de la prórroga legal, operando, en su decir, la tácita reconducción. Al respecto, este Tribunal considera oportuno citar lo previsto en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“(…) En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (06) meses…” (Negrillas añadidas)
De la disposición parcialmente trascrita se desprende que el legislador no exigió el cumplimiento de formalidad alguna para que se produzca la prórroga legal del contrato pactado a tiempo determinado, por ende, una vez que se verifica el vencimiento del plazo estipulado como vigencia del contrato, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador, tal y como lo establece la disposición en referencia.
Al respecto, el jurista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”:
“(…) Una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado, “éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador” establece el artículo 38 de LAI. Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado y que, en la ley derogada se consagró como “derecho de preferencia” arrendaticia, pero que concedió al inquilino un fuero o privilegio especial sin proponérselo, dejando al arrendador, al propietario, en un estado de desprotección que, al ser suprimido ese derecho de preferencia, lo sustituyó por la prórroga legal para mantener el debido equilibrio (…) Significa que la misma procede, aun cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la LAI (por ministerio de la ley), la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, según las observaciones anotadas supra, y tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7º eiusdem…”
En tal virtud, este Tribunal concluye que en el caso sub iúdice, ambas partes reconocen haber suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, específicamente, por seis meses, el cual se inició el 31 de Octubre de 2005 y feneció el 31 de Abril de 2006, por ende, a partir de esa fecha comenzaba a correr, sin necesidad de cumplir formalidad alguna, la prórroga legal de seis (06) meses, durante la cual el arrendatario debía mantener el estado de solvencia debitoris, conforme a lo previsto en la parte in fine del artículo 38 antes citado, a los fines de evitar la aplicación de lo dispuesto en el Artículo 41 eiusdem, el cual se trascribe a continuación:
“(…) Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…” (Negrillas añadidas).
Ahora bien, afirma la parte actora que durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumplió con la obligación principal prevista en el ordinal segundo, del artículo 1592 del Código Civil, pues expresa que el arrendatario dejó de pagar el canon de arrendamiento mensual desde el mes de julio de 2006. Ante tal afirmación, le correspondía al demandado probar el cumplimiento de dicha obligación en la oportunidad convenida, conforme a las reglas contempladas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil.
Es oportuno destacar que en materia de carga de la prueba, corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).
En tal sentido, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su libro titulado “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008), explica:

“Dice la jurisprudencia de la Corte que ‘el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra’.
Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al monto del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues, la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación…
Por ello, no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso, ni que tenga que valer de letras o giros, causados en el contrato, para demostrar esa falta de pago mediante su consignación en autos junto con la demanda correspondiente. Basta que con el contrato de alquiler, demuestre que el arrendatario estaba obligado al pago de una pensión mensual, por determinada cantidad, líquida y exigible, para que proceda la demanda, y, preventivamente, la medida que corresponda. El demandado deberá oponer la excepción de pago y a él corresponderá la carga (onus) de esa prueba. Por eso dice la Corte que ‘al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle a aquél’”. (p. 182) (Negritas y Subrayado del Tribunal).
Ahora bien, el arrendatario no produjo prueba alguna dirigida a demostrar el cumplimiento de la obligación en referencia y menos aún que hubiere acudido al pago judicial, conforme a lo previsto en el artículo 51 y siguientes de la ley que regula la materia, a pesar de que ello constituía su carga probatoria, la cual no significa obligación de probar, toda vez que su determinación conduce a definir quien deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria y así se establece.
En tal virtud, la demanda instaurada en contra del demandado debe prosperar, tal y como será declarado en el dispositivo del presente fallo.
IV. DISPOSITIVA
Por las consideraciones que anteceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1) SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Guaicaipuro de esta misma Circunscripción Judicial y consecuentemente, SE CONFIRMA la referida sentencia. 2) CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO instaurada por la sociedad mercantil denominada ADMINISTRADORA INMOBILIARIA CHARAIMA, S.R.L., debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 9 de abril de 1997, bajo el No. 22, Tomo 5-A-Tro., representada por el ciudadano EDGAR RAMÓN NATERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 4.843.313, en contra del ciudadano FRANCISCO HUMBERTO FLORES RADA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 6.456.320 y consecuentemente, se condena al demandado a: 1) Entregar el inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Sector Punta Brava, Calle Guaicaipuro, Conjunto Residencial LA CIMA, piso 1, apartamento D-13, Torre “D”, Los Teques, Estado Miranda y, 2) Pagar la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.350.000,oo), cantidad que actualmente equivale a UN MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.350,oo) y corresponde a los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre de 2006, a razón de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450,oo), por concepto de daños y perjuicios.
De conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al demandado al pago de las costas procesales por el recurso de apelación interpuesto.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los veintisiete (27) días del mes de octubre de dos mil diez (2010).- Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ TITULAR,

ELSY MADRIZ QUIROZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

BEYRAM DÍAZ
En esta misma fecha, se publicó la anterior sentencia siendo las 12:00 p.m.-
LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

Exp. No. 26516
EMQ/Bd*