TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

PARTE ACTORA: DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.931.121 y V-11.037.538, respectivamente.
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: MERCEDES BELISARIO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.739.
PARTE DEMANDADA: SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ y EDGAR DELGADO ARANDA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.099.306 y V-26.626.608, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: DANIEL LÓPEZ ESPIÑEIRA, abogado en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo el No. 29.934.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE: 26.014.
DE LA RELACIÓN DE LOS HECHOS
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 09 de Junio de 2006, ante el Tribunal Distribuidor de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial de Estado Miranda, contentivo de demanda de resolución de contrato de opción de compraventa, incoada por los ciudadanos DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN contra los ciudadanos SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ y EDGAR DELGADO ARANDA, en virtud del contrato de opción de compraventa celebrado entre ambas partes, sobre un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas situadas en el lugar denominado Alto del Pozo, en jurisdicción del Municipio Cecilio Acosta, San Diego de Los Altos del Estado Miranda. Dicho escrito fue acompañado con los siguientes anexos: 1) Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Febrero de 2005; 2) Contrato de Opción de Compraventa; 3) Recibo de fecha 15 de Agosto de 2005; 4) Contrato de Compraventa de fecha 06 de Diciembre de 2005.
Mediante auto dictado en fecha 29 de Junio de 2006, este Tribunal admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda dentro de los 20 días de despacho siguientes contados a partir de la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones.
En fecha 20 de Julio de 2006, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de demanda.
En fecha 07 de Agosto de 2006, el Tribunal admitió la reforma de la demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera a contestar la demanda dentro de los 20 días de despacho siguientes contados a partir de la constancia en autos de haberse practicado la última de las citaciones.
En fecha 08 de Agosto de 2006, la representación judicial de la parte actora solicita al Tribunal que le entregue las compulsas, a los fines de practicar la citación de la parte demandada; lo que acordó el Tribunal mediante auto de fecha 14 de Agosto de 2006, ordenando hacer entrega de las mismas a la solicitante.
En fecha 26 de Septiembre de 2006, la representación judicial de la parte actora mediante diligencia deja constancia de haber recibido la compulsa.
En fecha 26 de Octubre de 2006, la representación judicial de la parte actora consigna las resultas de la citación de la parte demandada, donde cursa diligencia suscrita por el Alguacil en fecha 13 de Octubre de 2006, en la cual deja constancia de haber practicado la citación de los ciudadanos Edgar Delgado y Sandra Maldonado, así como recibos de citación firmados por los prenombrados ciudadanos el día 10 de Octubre de 2006 a las 09:54 p.m., lo que ameritó que previamente se habilitara el tiempo necesario.
En fecha 15 de Noviembre de 2006, dentro del lapso del emplazamiento que vencía en fecha 05 de Diciembre de 2006, la representación judicial de la parte demandada, en lugar de contestar la demanda, opuso la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; ahora bien, dicha cuestión previa fue subsanada por la contraparte en fecha 22 de Noviembre de 2006, es decir, extemporáneamente por anticipada, por lo que el Tribunal se pronunció en fecha 07 de Diciembre de 2006, dentro del plazo de cinco (5) días establecido en el artículo 350 ibídem, y declaró subsanada la cuestión previa.
De allí que a partir de esta última fecha comenzara a correr el lapso para contestar la demanda, que prevé el ordinal 2° del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, el cual culminó el 20 de Diciembre de 2006.
En fecha 18 de Diciembre de 2006, la representación judicial de la parte demandada mediante escrito dio contestación a la demanda.
Abierto el procedimiento a pruebas, la representación judicial de la parte actora promovió pruebas el día 11 de Enero de 2007, las cuales fueron agregadas a los autos en fecha 02 de Febrero de 2007.
En fecha 02 de Febrero de 2007, la representación judicial de la parte demandada promovió pruebas; que acompañó con anexos. Y en fecha 07 de Febrero de 2007, esta representación judicial se opuso a las pruebas promovidas por la contraparte.
El Tribunal dictó auto de fecha 08 de Febrero de 2007, con vista al cómputo realizado en esa misma fecha, donde declaró extemporáneos por tardíos los escritos de promoción y oposición de pruebas presentados por la representación judicial de la parte demandada.
Y ese mismo día, el Tribunal dictó auto providenciando el escrito de pruebas presentado por la representación judicial de la parte actora.
En fecha 12 de Febrero de 2007, los ciudadanos DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN, comparecieron asistidos de la abogada MERCEDES BELISARIO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.739, y otorgaron poder apud acta a la prenombrada abogada.
En fecha 21 de Marzo del 2007, la representación judicial de la parte demandada manifestó que el testigo Ángel Javier Delgado Aranda promovido por la contraparte de su representado estaba incurso en la causal de inhabilidad prevista en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil, por ser hermano de Magnolia Delgado de León y cuñado de Darío Antonio León Otero y, a su vez, hermano de Edgar Delgado Aranda y cuñado de Sandra Carolina Maldonado Fernández.
En fecha 08 de Mayo de 2007, el Tribunal agregó a los autos la comisión proveniente del Juzgado del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, contentivo de la evacuación de los testigos.
En fecha 21 de Mayo de 2007, la abogada INTA NARINESINGH, quien ejerciera la representación judicial de la parte actora al comienzo del juicio, según poder otorgado apud acta en fecha 19 de Julio de 2006, que cursa al folio 23, presentó escrito de informes.
Y en fecha 24 de Mayo de 2007, la representación judicial de la parte demandada insistió en que el Tribunal declarara inhábil al testigo Ángel Javier Delgado Aranda.
El Tribunal pasa a decidir la controversia en los términos siguientes:
DE LOS MOTIVOS PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
“Artículo 1.161.- En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
“Artículo 1.269.- Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
“Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Verificadas las distintas etapas de este procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia:
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
La representación judicial de los ciudadanos DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN, sostiene que sus representados en fecha 10 de Agosto de 2005, celebraron un contrato de opción de compraventa, en su carácter de compradores, con la ciudadana SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ, en su carácter de propietaria y vendedora, autorizado por su cónyuge EDGAR DELGADO ARANDA, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y las bienhechurías sobre él construidas, situadas en el lugar denominado Alto del Pozo, en jurisdicción del Municipio Cecilio Acosta, San Diego de Los Altos del Estado Miranda; el cual era propiedad de la prenombrada ciudadana según documento protocolizado en fecha 21 de Marzo de 1997.
Manifiesta que ésta era una negociación entre familiares, con la cuñada y hermano de su representada.
Relata que con anterioridad, suscribieron en fecha 01 de Febrero de 2005 un contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble, cuya duración fue estipulada por un lapso de seis (6) meses, y que para el 10 de Agosto de 2005, fecha en la cual suscribió el contrato de opción de compraventa, ya había vencido el referido contrato de arrendamiento.
Y en cuanto al contrato de opción de compraventa, señala que se estableció lo siguiente:
Que el lapso de duración del contrato era de noventa (90) días, y que éste vencía el 10 de Noviembre de 2005.
Que el precio de venta fue establecido en la cantidad SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo), ahora equivalente a SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 74.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria.
Que sus representados entregaron la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), ahora equivalente a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, para garantizar el cumplimiento del convenio, y que la cantidad restante la entregarían al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Señala que desde que suscribieron el contrato de opción de compraventa han venido realizando sobre el lote de terreno y las bienhechurías múltiples trabajos de construcción y mejoras sobre la casa, sin que nadie se haya opuesto, bajo el consentimiento dado por los propietarios del inmueble, constituyéndose en un hecho público y notorio conocido por familiares, vecinos y amigos. Y agrega que la casa se encontraba inhabitable, por lo que procedieron a efectuar reparaciones y mejora para que al momento de la negociación definitiva estuviese habitable, para lo cual contrataron a Ángel Javier Delgado Arana, hermano del propietario de la casa, tal y como se desprende del recibo de fecha 15 de Agosto de 2005 por la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.750.000,oo), ahora equivalente a SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 7.750,oo) en virtud de la reconversión monetaria.
Expresa que en el mes de Septiembre de 2005, ambas partes acordaron de forma verbal y amistosa no continuar con el convenio suscrito y firmado por las partes, y que se les devolvería el dinero entregado en arras más la cantidad gastada por concepto de reparaciones y mejoras realizadas en la vivienda.
Sostiene que ha transcurrido el tiempo establecido para dar cumplimiento al convenio y que los ciudadanos SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ y EDGAR DELGADO ARANDA se han negado a cumplirlo, que se negaron a entregarles los documentos correspondientes para tramitar el crédito por la Ley de Política Habitacional.
Manifiesta que el contrato de opción de compraventa consta en documento privado porque se procedería a firmarlo ante una Notaría Pública una vez que les suministraran los documentos, para así poder entregarlos dentro del plazo que establecen las entidades bancarias.
Señalan que al tener información de que la casa estaba siendo ocupada por otras personas, acudieron ante la Oficina Inmobiliaria de Registro, y en el tomo correspondiente al inmueble observaron que los demandados habían vendido el inmueble; y agregan que esto evidencia la mala fe, ya que presumen que los demandados firmaron ese convenio con ellos y al mismo tiempo la venta del mismo inmueble con otras personas, dado el tiempo que lleva el trámite para adquirir un inmueble a través de la política habitacional y que la protocolización del documento se realizó el 06 de Diciembre de 2005.
Fundamenta la demanda en los artículos 1.167, 1.264 y 1.269 del Código Civil.
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, demandan a los ciudadanos SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ y EDGAR DELGADO ARANDA, por resolución del contrato por vencimiento del término y por el reiterado incumplimiento de lo pactado, para que convengan o sean condenados por el Tribunal, a lo siguiente:
Primero: En la veracidad de los hechos narrados;
Segundo: En resolver la obligación contraída con ellos;
Tercero: En cancelar los daños y perjuicios causados por su incumplimiento;
Cuarto: En cancelar la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,oo) ahora equivalente a DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, por las mejoras a la vivienda objeto del contrato de opción de compraventa.
Quinto: En las costas y costos, y el treinta por ciento (30%) del monto estimado por honorarios profesionales de abogados.
Estima el valor o cuantía de la demanda en la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,oo) ahora equivalente a VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria.
Y por último pide que sea declarada con lugar la demanda con todos los pronunciamientos de Ley.
DE LAS DEFENSAS OPUESTAS
En 18 de Diciembre de 2006, se verificó la contestación de la demanda, donde la representación judicial de los ciudadanos SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ y EDGAR DELGADO ARANDA, contentó la demanda incoada contra sus representados, en los siguientes términos:
Rechaza, niega y contradice en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en contra de sus representados, y específicamente:
Niega que el contrato de opción de compraventa se haya firmado el 10 de Agosto de 2005, después del vencimiento del contrato de arrendamiento, y agrega que el referido contrato no consta de fecha cierta ni fehaciente, por cuanto no se autenticó.
Niega que el contrato de opción de compraventa haya vencido el 10 de Noviembre de 2005.
Niega que las supuestas mejoras realizadas hayan sido autorizadas por quienes para ese entonces eran los propietarios del inmueble, y que esta circunstancia constituya un hecho público y notorio.
Niega que la casa objeto de la opción de compraventa se encontrara inhabitable, pues esta vivienda estuvo habitada por sus propietarios, familiares e incluso por los demandados.
Niega el valor probatorio del recibo por SIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.750.000,oo), ahora equivalente a SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 7.750,oo) en virtud de la reconversión monetaria, y agrega que dicha factura no cumple con los extremos de la Leyes Tributarias, y que fue suscrito por Ángel Javier Delgado Aranda, titular de la cédula de identidad N° 81.366.748, quien es hermano de MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN y cuñado de DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO (parte demandante) así como también es hermano de EDGAR DELGADO ARANDA y cuñado de SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ (parte demandada), por lo que debe aplicarse el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil.
Niega que se haya realizado un acuerdo verbal y amistoso mediante el cual se le entregaría a los demandantes la cantidad dada en arras de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), ahora equivalente a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, más una cantidad que supuestamente se gastó en reparaciones y mejoras del inmueble objeto de la opción de compraventa.
Niega que sus representados se hayan negado a entregar la documentación requerida para tramitar el crédito por la Ley de Política Habitacional, y expresa que los actores no diligenciaron la introducción de la opción de compraventa en la Notaría Pública del Municipio Los Salías.
Niega que sus representados tengan la obligación de entregar la cantidad dada en arras de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), ahora equivalente a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, ni el veinte por ciento (20%) de dicha cantidad, por cuanto la operación de compraventa definitiva no se dio por causas imputables a los opcionantes compradores, tal como presentar la opción ante la Notaría Pública, que era la primera gestión a realizar para solicitar el crédito por la Ley de Política Habitacional.
Niega todo argumento basado en los artículos 1.167, 1.264, 1.269 y 1.160 del Código Civil, que sus representados hayan incumplido tales disposiciones y que tengan obligación de indemnizar daños y perjuicios.
Niega que sus representados hayan incumplido reiteradamente la opción de compraventa.
Niega que sus representados estén obligados a pagar suma alguna a título de daños y perjuicios ni daños morales, ni la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,oo) ahora equivalente a DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, por pagos realizados en mejoras a la vivienda, pues no constan tales mejoras ni que hayan sido autorizadas por sus representados.
Rechaza la estimación del valor o cuantía de la demanda, al considerar que fue fijada de manera caprichosa y sin base alguna.
Niega que exista responsabilidad civil contractual o extracontractual de parte de sus representados, o de cualquier otro tipo, culposa o dolosa.
Y finalmente pide que se haga expresa condena en costas.
DE LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA
De la revisión de las actas procesales que conforman este expediente se pudo evidenciar que los ciudadanos DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN, durante el curso de la causa, otorgaron dos (2) poderes apud acta: El primero, de fecha 19 de Julio de 2006, lo otorgaron a la ciudadana INTA NARINESINGH, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 40.434, y, el segundo, de fecha 12 de Febrero de 2007, lo confirieron a la ciudadana MERCEDES BELISARIO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.739.
Ahora bien, en el texto del último de los poderes no se hace ninguna mención sobre el poder otorgado apud acta o reserva de las facultades antes otorgadas a la abogada INTA NARINESINGH, a pesar de que ésta actuó en juicio con posterioridad al otorgamiento del poder apud acta de fecha 12 de Febrero de 2007.
Al respecto, el artículo 165 del Código de Procedimiento Civil, prevé:
“Artículo 165.- La representación de los apoderados y sustitutos cesa:
5°) Por la presentación de otro apoderado para el mismo juicio, a menos que se haga constar lo contrario.
La sola presentación personal de la parte en juicio no causará la revocatoria del poder ni de la sustitución, a menos que se haga constar lo contrario”.

Y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, ha expresado lo que de seguida se transcribe parcialmente:
“…Esta Sala, por sentencia de fecha 27 de noviembre de 1986 ha puesto término a la discrepancia, cuando estableció que: ‘…consagra el legislador en el precepto transcrito, la revocatoria tácita del mandato judicial, en los casos de presentación de otro apoderado para el mismo pleito’. La referida locución ‘para el mismo pleito’ debe entenderse como el poder judicial para determinado juicio y no referido a poder general que pueda conferirse para todos los asuntos judiciales”. (Sentencia N° 396 de fecha 01 de Noviembre de 2002).
“…al haberse consignado en los autos un nuevo poder general en el que no se hizo constar que el conferido al abogado…seguía en vigor,…se entiende que la representación judicial que éste ostentaba cesó…”. (Sentencia N° 0164 de fecha 11 de Abril de 2003).

En este caso no se presentó otro apoderado y consignó poder, sino que la propia parte actora compareció y otorgó poder apud acta a otra abogada sin expresar si seguía en vigor el poder precedentemente otorgado apud acta a la abogada INTA NARINESINGH; por lo que esta sentenciadora considera que la representación judicial que la prenombrada abogada ostentaba cesó en fecha 12 de Febrero de 2007, ante la comparecencia de la parte que representaba y el otorgamiento de un nuevo poder a otra abogada. ASÍ SE DECIDE.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De la parte actora:
1.- Folio 8, Contrato de Arrendamiento celebrado entre SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ, en su carácter de arrendadora, y, DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble propiedad de la arrendadora, que se encuentra situado en el lugar denominado Altos del Pozo, en jurisdicción de San Diego de Los Altos, Parroquia Cecilio Acosta del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. Este documento autenticado en fecha 17 de Febrero de 2005, que no fue tachado por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículos 1.363 del Código Civil, y da por demostrado que las partes suscribieron con anterioridad un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble objeto de la opción de compraventa; el cual tenía una duración de seis (6) meses fijo sin prórroga, contado desde el 01 de Febrero de 2005.
2.- Folio 13, Contrato de Opción de Compraventa celebrado entre SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ, en su carácter de vendedora, y, DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN, en su carácter de compradores, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de SEISCIENTOS METROS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS APROXIMADAMENTE (600,51 M2) con las bienhechurías sobre él construidas consistentes en una casa con un área de construcción de 84 M2; el cual se encuentra situado en el lugar denominado Altos del Pozo, en jurisdicción de San Diego de Los Altos, Parroquia Cecilio Acosta del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, cuyas medidas y linderos son: Norte, del punto L4 al punto L9, en una extensión de 64 mts, con terrenos que son o fueron de Zootécnica Venezolana; Sur: del punto L5’ al punto L5 en línea de 3 segmentos que en total mide 69,60 mts, con terrenos que son o fueron de Emiliano Infante García; Este, del punto L9 al punto L5 en una extensión de 15 mts con la calle principal de Alto del Pozo; y, Oeste, del punto L4’ al punto L5’ en una extensión de 5 mts con terrenos que son o fueron de Emiliano Infante García. Este documento privado sin fecha cierta, se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, y da por demostrado que estos ciudadanos suscribieron una opción de compraventa sobre este inmueble, que la misma tenía una duración de 90 días contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, que el precio de venta era de SETENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 74.000.000,oo) y que los compradores entregaron CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo); asimismo en la cláusula séptima se estableció lo que de seguida se transcribe:
“Queda expresamente entendido entre LAS PARTES, que si la operación de compra venta aquí pactada no se realizare por causa imputables a LA VENDEDORA dentro de la fecha indicada, ésta reintegrará la cantidad recibida de manos de LOS COMPRADORES, o sea, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.000.000,oo), mas un veinte por ciento (20%) adicional sobre el monto antes señalado, por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento. Ahora bien, si la operación no se realiza por causas imputables a LOS COMPRADORES, la cantidad recibida en este acto, o sea, la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.000.000,oo), quedará en poder de LA VENDEDORA, obligándose los compradores a entregar a LA VENDEDORA una cantidad equivalente del veinte por ciento (20%) adicional sobre el monto antes señalado, por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento”.

3.- Folio 15 y 99, Recibo emitido por Ángel Javier Delgado por SIETE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 7.750.000,oo), ahora equivalente a SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 7.750,oo) en virtud de la reconversión monetaria, donde hace constar que recibió dicha suma de DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO, correspondiente a mano de obra por trabajos realizados en la vivienda ubicada en Altos del Pozo sector La Cruz en San Diego de Los Altos. Este es un documento privado emanado de un tercero; ahora bien, el acto de ratificación del instrumento se llevó a cabo en el Tribunal comisionado, pero el testigo fue interrogado por la abogada INTA NARINESINGH, cuya representación de la parte actora había cesado para el momento en el cual se realizó dicho acto, tal como fue declarado por el Tribunal en punto previo de la sentencia, por lo que dicho instrumento se desecha del proceso y no se le otorga valor probatorio en este juicio.
4.- Folio 16, Contrato de Compraventa por el cual SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ vende el inmueble objeto de la opción de compraventa a MORELIS JOSEFINA VILLAROEL, el cual fue autorizado por el cónyuge de la vendedora EDGAR DELGADO ARANDA. Este documento público protocolizado el 06 de Diciembre de 2005, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y da por demostrado que SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ vendió el inmueble.
5.- Folio 97, Testimonial de:
JOSÉ LUIS MANCEBO VARELA, titular de la cédula de identidad N° 10.284.228, quien rindió declaración el 25 de Abril de 2007, en torno a la compra de materiales de construcción que adquirió DARÍO LEÓN en materiales MANCEBO, y que estos fueron despachados al Cerro La Cruz, en San Diego de Los Altos, subiendo por la Calle El Calvario, después de la Iglesia de San Diego a mano izquierda, que estos eran recibidos por el señor Ángel, y que fueron enviados entre junio y agosto del año 2007.
El acto de declaración del testigo se llevó a cabo en el Tribunal comisionado, pero el testigo fue interrogado por la abogada INTA NARINESINGH, cuya representación de la parte actora había cesado para el momento en el cual se realizó dicho acto, tal como fue declarado por el Tribunal en punto previo de la sentencia, por lo que tal declaración se desecha del proceso y no se le otorga valor probatorio en este juicio.
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado trabada la controversia, este Despacho pasa a resolver el fondo de la misma en los siguientes términos:
DE LA ESTIMACIÓN DEL VALOR O CUANTÍA DE LA DEMANDA
En cuanto a la impugnación de la estimación de la cuantía o valor de la demanda, esta fue formulada por el demandado en los siguientes términos:
“En nombre de mis representados y de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, niego, rechazo y contradigo la estimación que los demandantes hacen del monto de su acción y la cual establecen en la cantidad de Bolívares Veintisiete Millones Sin Céntimos (Bs. 27.000.000,oo). En efecto y en lo que respecta a la determinación económica, la parte demandante debe circunscribirse a lo que efectivamente reclama y no fijarlo de manera caprichosa y sin base alguna”.

Sobre este particular, la Sala de Casación del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1.417 de fecha 14 de Diciembre de 2004, estableció lo que de seguida se transcribe parcialmente:
“…cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obligación al demandando a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”.

Del criterio precedentemente transcrito puede concluirse la necesidad de que el demandado proponga y pruebe una nueva cuantía, so pena de quedar definitiva la estimación del actor; de allí que al haberse limitado el demandado a rechazar e impugnar la estimación de la cuantía o valor de la demanda, esta sentenciadora declare definitiva la estimación hecha por la parte actora en la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,oo), ahora equivalente a VEINTISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 27.000,oo), en virtud de la reconversión monetaria. ASÍ SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Es oportuno destacar que ha sido pacífica la jurisprudencia en reconocer la distribución de la carga de la prueba, en la cual establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, con lo cual se consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...” (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/ Banco Provincial de Venezuela SAICA).
En este caso se pretende la resolución de un contrato que las partes denominaron como de opción de compraventa, el cual versa sobre un bien inmueble constituido por por un lote de terreno de SEISCIENTOS METROS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS APROXIMADAMENTE (600,51 M2) con las bienhechurías sobre él construidas consistentes en una casa con un área de construcción de 84 M2; el cual se encuentra situado en el lugar denominado Altos del Pozo, en jurisdicción de San Diego de Los Altos, Parroquia Cecilio Acosta del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, cuyas medidas y linderos son: Norte, del punto L4 al punto L9, en una extensión de 64 mts, con terrenos que son o fueron de Zootécnica Venezolana; Sur: del punto L5’ al punto L5 en línea de 3 segmentos que en total mide 69,60 mts, con terrenos que son o fueron de Emiliano Infante García; Este, del punto L9 al punto L5 en una extensión de 15 mts con la calle principal de Alto del Pozo; y, Oeste, del punto L4’ al punto L5’ en una extensión de 5 mts con terrenos que son o fueron de Emiliano Infante García.
Ahora bien también las partes suscribieron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado fijo de seis (6) meses de duración, cuya vigencia se inició en fecha 01 de Febrero de 2005 y terminó en fecha 01 de Agosto de 2005.
En lo que respecta al contrato de opción de compraventa éste no tiene fecha cierta; ante lo cual la parte actora alega que lo suscribieron en fecha 10 de Agosto de 2005, que es posterior al contrato de arrendamiento de fecha 01 de Febrero de 2005 y anterior al contrato de compraventa de fecha 06 de Diciembre de 2005, mientras que la parte demandada niega que se haya celebrado en esa fecha y sólo acepta que dicho contrato es anterior al documento de compraventa de fecha 06 de Diciembre de 2005; sin que alguna de las partes haya traído a estos autos alguna prueba para demostrar la fecha de su celebración. De allí que esta juzgadora tenga tal documento como anterior al de fecha 06 de Diciembre de 2005, aunque no se tiene certeza de su celebración.
Ahora bien, la parte actora se contradice en su escrito, ya que por una parte reconoce que en Septiembre de 2005, sólo un mes después de la fecha en la que supuestamente se celebró el contrato de opción de compraventa, acordaron en forma verbal y amistosa no continuar con el convenio suscrito y firmado por las partes así como que se les devolvería el dinero entregado en arras más las cantidades gastadas por concepto de reparaciones y mejoras realizadas en la vivienda, lo que habría ocurrido antes de que la ciudadana SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ vendiera el inmueble a un tercero con la autorización de su cónyuge EDGAR DELGADO ARANDA el 06 de Diciembre de 2005; mientras que en otra parte de su escrito sostiene que la parte demandada incumplió el contrato de opción de compraventa porque no le entregó los documentos que necesitaba para tramitar el crédito hipotecario.
El Dr. Eloy Maduro Luyando, en su obra titulada “Cuso de Obligaciones. Derecho Civil III”, explica.
“La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
La resolución es, pues, la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes”.

Y en otro punto de su obra, el Dr. Eloy Maduro Luyando, señala como efectos principales de la resolución, los siguientes:
“1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. Ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato…
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante…”.

De la doctrina anteriormente transcrita, se puede concluir que esta es la vía que concede la ley para que una parte quede liberada de cumplir su obligación ante el incumplimiento de la otra parte de cumplir con la suya, y que tal incumplimiento debe ser considerado culposo.
Ahora bien, en este caso no se alega un incumplimiento culposo de alguna de las partes, por el contrario, la propia parte actora reconoce que de manera amistosa ambas partes acordaron no continuar con la opción de compraventa y no ataca los efectos de la venta que los demandados hicieran del inmueble por documento protocolizado en fecha 06 de Diciembre de 2005, sino que lo que busca es liberarse del cumplimiento de su obligación de pagar el precio de venta del inmueble; ante tal situación, considera esta sentenciadora que resulta procedente y ajustado a derecho declarar resuelto el contrato de opción de compraventa celebrado entre SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ, en su carácter de vendedora, y, DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN, en su carácter de compradores, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de SEISCIENTOS METROS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS APROXIMADAMENTE (600,51 M2) con las bienhechurías sobre él construidas consistentes en una casa con un área de construcción de 84 M2; el cual se encuentra situado en el lugar denominado Altos del Pozo, en jurisdicción de San Diego de Los Altos, Parroquia Cecilio Acosta del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda. ASÍ SE DECIDE.
Una vez declarado resuelto el contrato de opción de compraventa, como quiera que el efecto de tal declaratoria es retrotraer las cosas al estado en que se encontraban antes de celebrarse el contrato y que las partes se devuelvan las prestaciones recibidas con motivo de la ejecución de las obligaciones asumidas, resulta procedente y ajustado a derecho condenar a la demandada a devolver la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), ahora equivalente a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, recibida por los vendedores como parte de pago del precio de venta del inmueble al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, en cuanto a las otras indemnizaciones por daños y perjuicios que pretende la parte actora, esta sentenciadora considera que al no haber un incumplimiento culposo atribuible a alguna de las partes, no cabe aplicar la cláusula penal estipulada en la cláusula séptima del contrato, donde se estableció como indemnización de daños y perjuicios el pago de un veinte por ciento (20%) de la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), ahora equivalente a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria. ASÍ SE DECIDE.
Sobre la pretensión de la parte actora para que los demandados le paguen lo que gastó en supuestas reparaciones y mejoras, la misma debe ser declarada sin lugar, al no haber prueba de la ejecución de tales reparaciones y menos aún de que hayan sido efectuadas con la autorización del propietario y durante el tiempo de vigencia del contrato de opción de compraventa, toda vez que las testimoniales rendidas al efecto fueron desestimadas por este Juzgado, por haber sido evacuadas por quien había cesado en la representación de los accionantes y así se establece.
DE LA DISPOSITIVA
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara:
PRIMERO: declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de opción de compraventa incoada por los ciudadanos DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN contra los ciudadanos SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ y EDGAR DELGADO ARANDA, todos identificados ampliamente en el encabezamiento de esta decisión.-
SEGUNDO: como consecuencia de la anterior declaración, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa celebrado entre SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ, en su carácter de vendedora, y, DARÍO ANTONIO LEÓN OTERO y MAGNOLIA DELGADO DE LEÓN, en su carácter de compradores, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno de SEISCIENTOS METROS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS APROXIMADAMENTE (600,51 M2) con las bienhechurías sobre él construidas consistentes en una casa con un área de construcción de 84 M2; el cual se encuentra situado en el lugar denominado Altos del Pozo, en jurisdicción de San Diego de Los Altos, Parroquia Cecilio Acosta del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, cuyas medidas y linderos son: Norte, del punto L4 al punto L9, en una extensión de 64 mts, con terrenos que son o fueron de Zootécnica Venezolana; Sur: del punto L5’ al punto L5 en línea de 3 segmentos que en total mide 69,60 mts, con terrenos que son o fueron de Emiliano Infante García; Este, del punto L9 al punto L5 en una extensión de 15 mts con la calle principal de Alto del Pozo; y, Oeste, del punto L4’ al punto L5’ en una extensión de 5 mts con terrenos que son o fueron de Emiliano Infante García.
TERCERO: como consecuencia de las anteriores declaraciones, se condena a los ciudadanos SANDRA CAROLINA MALDONADO FERNÁNDEZ y EDGAR DELGADO ARANDA a devolver la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), ahora equivalente a CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, recibida por los vendedores como parte de pago del precio de venta del inmueble al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa.
CUARTO: SIN LUGAR la pretensión de pago de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 17.000.000,oo) ahora equivalente a DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 17.000,oo) en virtud de la reconversión monetaria, por las supuestas reparaciones y mejoras a la vivienda objeto del contrato de opción de compraventa.
QUINTO: sin condenatoria en costas por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, En Los Teques, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-
LA JUEZA TITULAR

ELSY MADRIZ QUIROZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

BEYRAM DÍAZ
En la misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 pm) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

BEYRAM DÍAZ

EMQ/BD/Víctor.-
Exp. 26.014.-