TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA.
CUA.
199° y 150°
EXPEDIENTE: N° D-742-09.-
PARTE ACTORA: LEONOR PERREGIL venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-10.097.227.-
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: RAFAEL JOSE PALMA DELGADO, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 58.964, conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.-
PARTE DEMANDADA: ISABEL MARIA CANGA DE QUIROZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.401.801.-
ASISTENTE JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS EDUARDO NUÑEZ, profesional del Derecho inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 25.099 conforme Poder Apud Acta conferido ante la Secretaria de este Tribunal.-
MOTIVO: DESALOJO. Del inmueble que a continuación se identifica: Apartamento anexo a al inmueble de mayor extensión identificado con el Nº 15, situado en la calle San Rafael, Cúa Estado Miranda.

NARRATIVA
Se plantea la controversia cuando la parte actora afirma que en fecha 04-04-2008 suscribió contrato privado de arrendamiento con la ciudadana ISABEL MARIA CANGA DE QUIROZ, que versa sobre el anexo identificado en el encabezado de la presente decisión, al cual se accede por un pasillo con reja, que se encuentra situado entre la cas Nº 15 y la Iglesia Oración Fuerte al Espíritu Santo el cual conduce a la entrada con reja y puerta principal del mencionado anexo y sus dependencias las cuales se describe en el la cláusula primera del contrato, cuyo plazo de duración se pacto en seis meses, comenzando a regir desde el 04 de abril de 2008 hasta el 03 de 0ctubre de 2008, agregando que las partes de mutuo consenso acordaron una prorroga única de seis meses para el computo de la prorroga legal que le correspondía a la demandada para realizar la entrega del inmueble conforme el articulo 38 literal “a” prorroga que se comenzaría desde el 4 de octubre de 2008 hasta el 3 de abril de 2009, siendo esta la oportunidad para que la demandada realizara la entrega del inmueble arrendado desocupado de bienes y persona solvente de todas las obligaciones adquiridas conforme el contrato locativo que se anexa marcad “C”.
Pactándose conforme la cláusula quinta del contrato un canon de arrendamiento de BOLIVARES CUATROCIENTOS (Bs. 400,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades adelantadas el día 4 de cada mes, lo cual realizaba en el domicilio del demandante, comenzando con el incumplimiento la obligación desde los meses de abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre del año 2009, cuyos recibos no cancelados se acompañan marcados “D”, “E” “F” G, H e I, continuando con su insolvencia hasta la fecha de incoar la presente acción, agregando el demandante que en fecha 07 de mayo de 2009 se le envío misiva donde se le recordaba que el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, habían vencido, fijándosele un plazo de gracia hasta el 3 de julio de 2009 para la entrega del inmueble, se acompañan marcados “J”, “K” y “M” original de misiva firmada por la demandante, recibo de costos de envío, copia donde aparece la demandada acepta el mismo, por lo que era del conocimiento de la accionada del plazo extrajudicial que se le otorgaba para la entrega del inmueble. Alega que en fecha 3 de septiembre de 2009 se cito a la demandada mediante un profesional del derecho a los fines de conversar lo concerniente a la desocupación, en vista que la arrendataria no cumplía con la entrega del inmueble, lo cual se puede apreciar de la citación a la demandada, recibo de pago de costos de envío, copia donde aparece la accionada aceptando el mismo los que acompaña marcados “N”, “Ñ” Y “O” donde se puede observar el incumplimiento de la arrendataria en entregar el inmueble una vez cumplida la prorroga legal asimismo la falta de pago del canon de arrendamiento por lo que la demandada se encuentra dentro de la causa establecida en la cláusula tercera, que establece que en caso de suscitarse algún incumplimiento por parte de la arrendataria de lo establecido en cualquiera de las cláusulas del contrato o de la normativa legal da derecho a la arrendadora a exigir la resolución del mismo, la inmediata desocupación del inmueble, ejecutar cada una de las cláusulas penales establecidas y exigir los daños y perjuicios a que haya lugar, así como lo establecido en la cláusula quinta que establece que la arrendataria expresamente declara que en caso de incumplimiento en el pago de dos pensiones de arrendamiento consecutivas daría derecho a la arrendadora a ejercer las acciones establecidas en la cláusula décima cuarta por el incumplimiento de entregar el inmueble y por lo recibos que se acompañan, siendo ambos causales de incumplimiento, razón por la cual concurre a ejercer sus derecho con base en las cláusulas quinta y décima cuarta del contrato.
De la lectura del escrito libelar se puede determinar que la demandante pretende la entrega del inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas, solvente en las obligaciones que el arrendatario aceptó contractualmente fundamentándose para ello en las cláusulas quinta y décima cuarta del contrato y las normas vigentes. De cuyo contenido alega la demandante se desprende su derecho de ejercer la presente acción ya que la arrendataria no solo ha incumplido con la obligación de entregar el inmueble una vez cumplido el contrato y la prorroga legal, sino que además ha dejado de pagar mas de dos mensualidades consecutivas, incumpliendo con las cláusulas establecidas en el contrato.
Alegando par ello además los artículos 1592 del Código Civil, que establece que los contratos son ley entre las partes y solo pueden revocarse por voluntad de las partes o de la ley; 1141 del Código Civil que se refiere a las condiciones requeridas para contratar; 1159 ejusdem que se refiere a que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes; 1592 numeral 2 del Código Civil, que se refiere a la obligación que tiene el arrendatario de cumplir con el pago del canon de arrendamiento así como lo pautado en el artículo 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Con fundamento en lo establecido en el contrato y la normativa invocada, ocurre ante la jurisdicción a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana ISABEL MARIA CANGA DE QUIROZ en DESALOJO DEL INMUEBLE para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a:
Primero: Entregar el inmueble completamente desocupado de bienes y personas, solvente en las obligaciones que aceptó contractualmente, en las mismas excelentes condiciones de mantenimiento como le fue entregado al comienzo de la relación arrendaticia.
Segundo: A dejar en pago el depósito establecido en la cláusula décima primera del contrato por concepto de cláusula penal conforme lo pactado en caso de incumplimiento de cláusulas del contrato o la normativa vigente.
TERCERO: El pago de las Costas, costos incluyendo honorarios profesionales.
Estimando la demanda en TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo) los que equivalen a SESENTA (60 U. T.) Unidades Tributarias.
De la Contestación al fondo de la Demanda:
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda por DESALOJO fundamentada en la falta de pago de cánones de arrendamiento, por ser temerarios y falsos los alegatos vertidos en el escrito libelar. Admite que es cierto como lo alega la actora que en fecha 4 de abril de 2008 suscribieron en forma privada un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes referido, pero no es cierto que haya dejado de cancelar los cánones correspondientes al los meses de abril mayo, junio, julio agosto y septiembre del año 2009 por cuanto se encuentra solvente en dichos pagos, como lo demostrara oportunamente, alega que no es cierto que tenga que dejar en pago el deposito establecido en la cláusula décima primera por cuanto a dado cumplimiento a las obligaciones contractuales, tampoco es cierto que deba pagar costas, costos y honorarios profesionales.

Dentro de la oportunidad legal, se abrió el juicio a pruebas conforme a lo establecido en el artículo 889 del Código de procedimiento Civil.
Pruebas promovidas por la demandada durante el lapso probatorio:
Promueve el merito favorable de autos.
Promueve el valor probatorio de los recibos de pago de cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, febrero y marzo de 2009, excepto los correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre de 2009, por cuanto aunque fueron cancelados a la actora la misma no le hizo entrega de los recibos cancelados.
Promueve a la ciudadana LEONOR PERREGIL JARDIN para que absuelva POSICIONES JURADAS, comprometiéndose a absolverlas recíprocamente.
Pruebas promovidas por la demandante durante el lapso probatorio:
Promueve el merito favorable de autos.
Promueve los recibos no pagados de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009 y ratifica los aportados con el libelo de demanda a los fines de demostrar el incumplimiento de la arremataría en sus obligaciones contractuales y legales.
Ratifica las documentales aportadas con el Libelo marcadas “J”, “K”, “L” y “M”, y los marcados “N”, “Ñ” y O de los cuales se desprende la intención de obtener la desocupación del inmueble.
Promueve diligencia realizada por el Alguacil del Tribunal consignando la citación de la demandada para demostrar que la contestación de la demanda fue realzada de manera extemporánea el 4 de diciembre de 2009, siendo que la misma debió efectuarse el día 2 o tres de diciembre del mismo año.
A partir del 08-02-2010 se abrió el lapso para dictar sentencia, conforme las previsiones del artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVA.
Para decidir se observa:
PUNTO PREVIO
El contrato de arrendamiento, viene definido por el artículo 1.579 del Código Civil “como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”. Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes contratantes ha sido limitado por la intervención estatal a través de leyes especiales que regulan la materia; siendo la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario el instrumento aplicable a las relaciones arrendaticias que comenzó a regir a partir de Enero del 2.000.
En ese sentido se hace necesario emitir pronunciamiento previo sobre la naturaleza del contrato en cuestión. A los autos fue acompañado contrato de arrendamiento escrito, privado en original el cual fue admitido por la parte demandada como cierto, estableciéndose en el mismo como plazo de duración un lapso de seis (6) meses contado a partir del 4 de abril de 2008 hasta el 3 de octubre de 2008 y seis (6) meses de prorroga legal conforme el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De lo que se infiere que la voluntad de las partes fue suscribir un contrato con seis (6) meses de duración, más la prorroga legal de seis meses conforme lo estipulado en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo que a juicio de esta sentenciadora el contrato de arrendamiento concluyó, como lo establecieron las partes, el 3 de octubre de 2008, debiendo otorgarse la prorroga legal de seis (6) meses conforme lo establece el artículo 38 en su literal “a” y lo estipulado contractualmente:
“Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.”
En consecuencia el contrato de arrendamiento y su prorroga legal debía finalizar en fecha 3 de abril de 2009, como quedo establecido contractualmente. Así se declara.
La arrendadora solicita la entrega del inmueble arrendado afirmando que la arrendataria no solo ha incumplido con la obligación de entregar el inmueble, una vez cumplido el mismo y su prorroga legal, más un plazo de gracia otorgado a la arrendataria hasta el 3 de julio de 2009, sino que además dejó de pagar los cánones de arrendamiento por mas de dos mensualidades consecutivas que van desde abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre del año 2009, fundamentando para ello en el incumplimiento de las cláusulas establecidas en el contrato y a lo dispuesto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En consecuencia, a juicio de este Tribunal nos encontramos frente a un contrato privado escrito a tiempo determinado, donde la demandante pretende la entrega del inmueble arrendado completamente desocupado de bienes y personas, solvente en las obligaciones que la arrendataria aceptó contractualmente fundamentándose para ello en el incumplimiento de las cláusulas tercera, quinta y décima cuarta del contrato, lo dispuesto en los artículos 1592, 1159, 1141 y 1592 numeral 2, 1159 del Código Civil, así como lo pautado en el artículo 34 en su literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.

Ahora bien, la parte actora en su petitorio demanda el DESALOJO DEL INMUEBLE, por el incumplimiento de las cláusulas tercera, quinta, décima cuarta del mencionado contrato, y también demanda por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses desde abril, mayo, junio, julio agosto y septiembre del año 2009, invocando tanto el incumplimiento de las obligaciones contractuales expresadas en el contrato y la causal “a” del artículo 34 de la Ley que rige la materia de arrendamientos.
Tal Petitum, a juicio de esta sentenciadora, no se encuentra ajustado a derecho habida cuenta que la demandante pretende demandar con fundamento en dos acciones que son contradictorias entre si, es decir, pretende la entrega del inmueble arrendado por incumplimiento de cláusulas contractuales, acción esta que se ejerce, ciertamente, cuando estamos frente a un contrato escrito a tiempo determinado; ahora bien, simultáneamente con la entrega del inmueble por incumplimiento de cláusulas establecidas, la arrendadora demanda en DESALOJO conforme el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “a”, norma esta que se refiere a la ACCION DE DESALOJO por las causales que taxativamente se expresan en dicha norma, en el caso de contratos de arrendamientos escritos o verbales a tiempo indeterminado, es decir donde la cláusula de temporalidad no se encuentra establecida o se convierten en indeterminados por efecto de la tácita reconducción, lo cual no ha sucedido en el presente caso. Así se declara.
En consecuencia al plantear el petitorio en esta forma, la arrendataria, deja a la discrecionalidad del Tribunal escoger cual ACCION es mas conveniente a su pretensión, rompiendo con ello el equilibrio procesal, lo cual pondría en dudas su imparcialidad en desmedro de la garantía de los justiciables a una justicia imparcial, idónea, transparente, responsable y equitativa conforme el precepto constitucional y aunado a ello la demandada se encontraría en una situación de confusión en la determinación de la estrategia a seguir en su defensa ya que no son las mismas en un contradictorio por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO que en una ACCION DE DESALOJO como lo ha planteado la parte accionante. Así se declara.
Dilucidado entonces que la presente demanda se hace improponible en virtud de lo explanado con antelación, lo ajustado a derecho es que esta sentenciadora en aplicación de la doctrina sentada por el Tribunal Supremo de Justicia, que permite pronunciar la declaratoria de inadmisión en cualquier estado y grado de la causa, por su carácter de eminente orden público, declare la inadmisibilidad del presente juicio. Así se declara.

DISPOSITIVA

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal de Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Mirando, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la presente demanda que por DESALOJO ha instaurado la ciudadana LEONOR PERREGIL JARDIN, venezolana, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad Nº V-10.097.227 contra la ciudadana ISABEL MARIA CANGA DE QUIROZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-3.401.801. ASI SE DECIDE.

No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza de este fallo. ASI SE DECIDE.

Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los quince (15) días del mes de Octubre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZ,

DRA. JOSEFINA GUTIÉRREZ

LA SECRETARIA,

ABG. LLASMIL COLMENARES

En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo las dos de la tarde (2:00 P. M.) se publicó la anterior decisión.-

LA SECRETARIA,

ABG. LLASMIL COLMENARES