REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE MUNICIPIO DEL MUNICIPIO LOS SALIAS
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA
PARTE DEMANDANTE: INGRID MARÍA AULAR MALAVE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 5.381.791.
APODERADOS JUDICIALES:
ROSA ELOISA PRINCE HERNÁNDEZ, LUIS AUGUSTO GRATERÓN GARRIDO y CAROL LIS GRATERÓN GARRIDO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 73.037, 73.038 y 50.427, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LUIS RAFAEL MARVAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No 538.091.
APODERADO JUDICIAL: No tiene apoderado judicial constituido.
EXPEDIENTE Nº: E-2010-020
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se dio inicio al presente procedimiento judicial arrendaticio mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentado en fecha 23 de febrero de 2010 ante este Órgano Jurisdiccional, por los abogados ROSA ELOISA PRINCE HERNÁNDEZ y LUIS AUGUSTO GRATERÓN GARRIDO, con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana INGRID MARÍA AULAR MALAVE, contra el ciudadano LUIS RAFAEL MARVAL. Basaron su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1264 y 1271 del Código Civil Venezolano y 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 26 de febrero de 2010, este Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la parte accionada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda. En la misma fecha se ordenó abrir cuaderno de medidas.
En fecha 16 de marzo de 2010 comparecieron los abogados ROSA ELOISA PRINCE HERNÁNDEZ y LUIS AUGUSTO GRATERÓN GARRIDO, apoderados de la parte actora y sustituyeron poder en la abogada CAROL LIS GRATERÓN GARRIDO, antes identificada.
En fecha 13 de abril de 2010 el Alguacil de este Tribunal presentó informe dando cuenta de no haber logrado la citación de la parte demandada.
En fecha 21 de abril de 2010 compareció la representación judicial demandante y solicitó, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, la citación cartelaria de la parte demandada, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 23 de abril de 2010.
Encontrándose la causa en estado de la citación del defensor judicial, en fecha 30 de julio de 2010 compareció el ciudadano LUIS RAFAEL MARVAL, parte demandada en el presente juicio y presentó escrito, asistido de abogado, donde aduce que por haber solicitado el 28 de julio de 2010, el expediente contentivo de esta causa en el archivo del Tribunal se produjo la citación tacita y que por tal motivo consigna en la indicada fecha escrito de contestación a la demanda.
En fecha 4 de agosto de 2010, el Tribunal dictó auto mediante el cual dejó constancia de que el acto de contestación a la demanda se verificó en forma extemporánea por anticipada, pero que en aplicación al derecho constitucional a la defensa se le otorgaría sus efectos jurídicos. En el mismo acto, se ordenó notificar a la parte actora de que la apertura del lapso probatorio se produciría una vez constara en autos la notificación de la parte actora.
Cumplida la mentada notificación se abrió el juicio a pruebas, y ambas partes hicieron uso de este derecho.
En fecha 1º de octubre de 2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual difirió el acto de dictar sentencia dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes.
II
Siendo la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo del modo que se expresa a continuación:
La parte actora en su escrito de demanda expuso lo siguiente: Que en fecha 15 de junio del año 2002 inició relación arrendaticia con el ciudadano LUIS RAFAEL MARVAL, identificado en autos. Que en fecha 1º de octubre de 2005 celebró un nuevo contrato de arrendamiento con el demandado, sobre el mismo inmueble, con una duración de un (1) año. Que en fecha 1º de agosto de 2007, por medio de notificación judicial practicada por este Juzgado, le notificó al demandado su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1º de octubre de 2005, y que en esa fecha daba por resuelto dicho contrato. Que la relación arrendaticia existente con la parte accionada tiene una duración de cinco (5) años, contados a partir del día 15 de junio del año 2002, hasta el 1º de octubre de 2007, correspondiéndole dos (2) años de prórroga legal, la cual se inicio el día 1º de octubre de 2007 y venció el día 1º de octubre de 2009, fecha en la cual, según manifiesta, debió la parte demandada entregar el inmueble. Que llegado el día del vencimiento de la prórroga legal mediante comunicación telefónica intentó llegar a un acuerdo con el demandado para la entrega del inmueble, obteniendo una respuesta grosera de parte de éste, quien le manifestó que no tenían nada de qué hablar y que tampoco tenía intención de entregar el inmueble, todo lo cual deterioró sus relaciones.
Culmina su escrito libelar afirmando que con base en los hechos narrados y las normas jurídicas invocadas demanda al ciudadano LUIS RAFAEL MARVAL por cumplimiento del término del contrato arrendaticio, para que convenga o sea condenado por este Órgano Jurisdiccional a lo siguiente: 1) A la entrega inmediata del inmueble arrendado, 2) A sufragar todos los gastos que ocasione la desocupación del inmueble previstos en la cláusula sexta del contrato y 3) A la cancelación de los cánones de arrendamiento hasta el día de la entrega efectiva del inmueble.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte accionada rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho la demanda interpuesta en su contra, con excepción de que es arrendatario según el contrato locativo traído a los autos. Esgrime que la relación arrendaticia existente en principio era a tiempo determinado pero que por eventos posteriores se convirtió a tiempo indeterminado. Igualmente expone que en vista de que la arrendadora cerró la cuenta bancaria donde depositaba en forma regular y oportuna los cánones de arrendamiento, se vio obligado a iniciar el procedimiento consignatorio ante este Tribunal. Que sobre el inmueble arrendado existe una regulación de canon arrendaticio, realizada por la Alcaldía del Municipio Los Salias del Estado Miranda, donde se fijó el canon máximo de arrendamiento en la cantidad de CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (BS. 438,58). Que tal Resolución que fija este monto, la cual opone a su contraparte es “de orden público”. Que aun cuando se reserva ejercer la acción de reintegro de sobrealquileres que aduce cobró la arrendadora, solicita que sean imputados como alquileres cancelados del sobreprecio que resulte de las pretensiones de la demandante en el presente juicio. Que la notificación practicada por este Tribunal sobre el término de la relación locativa fue realizada en forma extemporánea, por cuanto debía efectuarse antes del 1º de agosto del año 2007, y que fue realizada en fecha 8 de agosto de 2007. De otra parte denuncia que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda no es válido por cuanto no fue suscrito por la parte actora, INGRID MARÍA AULAR DE MALAVÉ, pues no consta en el referido contrato que el abogado EDUARDO PÉREZ AULAR, quien firma como arrendador, estuviere actuando como apoderado judicial de la referida accionante sino a título personal, así como tampoco consta que el Notario Público hubiere tenido a su vista poder que acreditara su representación. Que en virtud de lo antes expuesto quien debió incoar la presente demanda fue el nombrado ciudadano. Que en todo caso esgrime los Decretos del Ejecutivo Nacional “para la estabilidad de los arrendatarios, (…) en el sentido que resulte ilegal, aunque conste en supuestos contratos, un supuesto aumento de los alquileres que la Ley fija…”
Trabada en esta forma la litis, este Tribunal pasa a valorar las pruebas documentales aportadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente forma:
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
• Original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes en conflicto ante la Notaría Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 13 de junio de 2002, anotado bajo el Nº 54, Tomo 15 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, se valora como prueba del inicio de la relación arrendaticia bajo estudio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.
• Original de contrato de arrendamiento, suscrito la parte demandada y el ciudadano LEONEL EDUARDO PEREZ AULAR, titular de la Cédula de Identidad Nº 13.909.316, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Los Salias en fecha 22 de septiembre de 2005, anotado bajo el Nº 26, Tomo 99, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil como prueba del negocio jurídico allí contenido.
• Original de Expediente Nº S-2007-045, contentivo de Notificación Judicial realizada por este Órgano Jurisdiccional en fecha 1º de agosto de 2007 a la parte demandada por la parte actora, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como prueba de haberse efectuado ese acto en la fecha indicada, y no el 8 de agosto de 2007, como erróneamente señala el demandado.
• Copia certificada de algunos folios del Expediente de Consignación Nº D-2008-045, llevado por este Tribunal, se valora de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de las consignaciones ahí efectuadas en las fechas que allí se mencionan.
• Original de tres (3) recibos de condominio del bien inmueble objeto de este juicio, presuntamente emitidas por la sociedad mercantil Condominios Admsamil C.A. carecen de valor probatorio por cuanto son documentos privados emanados de terceros y no fueron ratificados mediante la prueba testimonial, tal y como lo exige el artículo 431 de la norma adjetiva civil.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Copia certificada de Resolución de Regulación de Alquileres Nº R-017-2000, emanada de la Alcaldía del Municipio Los Salias, sobre el bien inmueble objeto del presente juicio, la cual se valora en toda su autenticidad, presentada con el objeto de demostrar el canon máximo fijado por el organismo regulador a objeto de que “sean imputados como alquileres pagados por mí del sobreprecio que resulte de las pretensiones de la demandante en el presente juicio”, se observa que al no haber ejercido formalmente la reconvención por reintegro contemplada en el artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así dar lugar a la compensación consagrada en el artículo 63 ejusdem, esta prueba deviene en impertinente.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas por los contrincantes, debe esta juzgadora en primer término, analizar los alegatos de la parte accionada en su escrito de contestación con relación a la supuesta invalidez del contrato de arrendamiento cursante a los folios 17 al 22 del presente expediente y cuyo cumplimiento se demanda en este juicio, y en tal sentido esgrime “… para el supuesto caso que el presunto segundo contrato fuere valido (Sic) que no lo es, por cuanto el contrato notariado que alegan como válido de manera alguna fue suscrito por mi arrendadora, ciudadana Ingrid Maria (Sic) Aular de Malavé, identificada en autos , pues no consta en el referido contrato que el referido abogado, ciudadano Eduardo Perez Aular, estuviere actuando a titulo (Sic) de Apoderado Judicial de mi arrendadora, sino a titulo personal…”
Este Tribunal de la anterior trascripción aprecia que el argumento expuesto por el legitimado pasivo no constituye elemento alguno que pudiere inficionar de invalidez el contrato, pues el hecho de que esté suscrito por una persona distinta a la anterior arrendadora no se encuentra dentro del marco de las causales de nulidad o anulabilidad de los contratos consagradas en el Código Civil. Por tanto, el contrato se tiene por válido y surte todos sus efectos. Así se declara.
III
DE LA DEFENSA DE FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA
Por cuanto la parte demandada en el escrito de contestación aun cuando de manera defectuosa esgrimió alegatos que conciernen a la falta de cualidad de la parte actora, basada esta excepción perentoria de fondo en que la arrendadora, ciudadana INGRID MARÍA AULAR MALAVE, no puede reclamar los efectos derivados del cumplimiento del último de los contratos de arrendamiento traído a los autos por cuanto no participó en su celebración, esta sentenciadora para decidir observa:
Tal como lo afirma el especialista Ricardo Henríquez La Roche en sus comentarios al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil: “La legitimación a la causa deviniente de la titularidad es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante. Por tanto si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que él es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa”. Ergo, siendo la cualidad un requisito que debe acreditar el actor, debe examinarse si fue cumplida tal exigencia.
Con este propósito es oportuno precisar que la cualidad o legitimatio ad causam implica la aptitud de ser parte, de actuar en un proceso concreto, como titular de la acción en su aspecto activo o pasivo, y la misma debe traducirse en que los litigantes gocen de suficiente idoneidad para que el Órgano Jurisdiccional pueda emitir un juicio de mérito, ya que es condición necesaria que el proceso se desarrolle entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido por afirmarse titulares de dicha relación y la regla que rige esta materia se resume así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez, legitimación para sostener el juicio”.
En el caso de autos, y de la revisión del contrato locativo acompañado al libelo, se desprende que está suscrito por la parte demandada y por el ciudadano LEONEL EDUARDO PEREZ AULAR, quien actuó en su propio nombre y representación, por lo que la legitimidad para exigir el cumplimiento de las obligaciones en él contraídas sólo la detenta el ciudadano en referencia y no otra persona. Siendo esto así y habida consideración de que la accionante no demostró en las actas la propiedad del inmueble objeto del contrato, lo que le hubiera acreditado de titularidad suficiente para accionar en la presente causa arrendaticia, ni tampoco adujo ni probó que el referido ciudadano en su condición de arrendador le hubiera cedido los derechos derivados del contrato de arrendamiento, se colige así que la parte actora carece de legitimatio ad causam para sostener el presente juicio, resultando procedente la defensa de falta de cualidad del actor esgrimida por la parte demandada y así se declarará en el dispositivo del fallo.
Por último y en virtud de que la parte accionada en su escrito de contestación esgrimió haber pagado sobrealquileres y en tal sentido peticionó que el monto de los cánones locativos pagados en exceso le sea imputado como alquileres futuros, quien suscribe advierte que tal petición no fue efectuada mediante la reconvención o mutua petición cumpliendo los requisitos de la demanda contenidos en el artículo 340 del texto adjetivo civil, tal reclamo debe ser declarado improcedente y se declarará en el dispositivo del fallo.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones anteriores, este Tribunal del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite su decisión en los términos siguientes:
Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la ciudadana INGRID MARÍA AULAR MALAVE, en contra del ciudadano LUIS RAFAEL MARVAL, POR FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA ambas partes identificadas en autos.
Se declara IMPROCEDENTE la imputación del exceso de los cánones locativos solicitados por la parte demandada.
Por la naturaleza de la decisión no hay condenatoria en costas.
Déjese copia certificada de la sentencia conforme al artículo 248 ejusdem.
Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Miranda, a los ocho (8) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,
LEONORA CARRASCO HERNÁNDEZ
EL SECRETARIO,
MAIKEL MEZONES IBÁÑEZ
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las 3:00 p.m.
EL SECRETARIO,
LCH/mmi
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