REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO DEL MUNICIPIO URDANETA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA. CUA, DIECIOCHO (18) DE ABRIL DE DOS MIL ONCE (2011) 200° y 151° PARTE ACTORA: ANIBAL FERRO CASTELLO Y JAIRO CONTRERAS TORRES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V-6.844.454 y V-17.145.273, respectivamente, actuando en su carácter de directores de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Ferro C. A.,, inscrita por ante la oficina de registro mercantil primero de la circunscripción judicial del distrito federal y estado miranda, en fecha 23 de marzo de 1979, bajo el número 74, tomo 9-A, reformada en fecha 30 de agosto 2002 anotada bajo el nro 4, tomo 137-a-pro ante el mencionado registro.- ABOGADO ASISTENTE: Dr. GINO GAVIOLA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el N°. 70.727.- PARTE DEMANDADA: CRUZ ELENA VALLENILLA DE HEREDIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-969.403. APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDADA: Dra. ROSALBA CHONG, profesional del Derecho, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 35.785, conforme Poder Apud-acta otorgado ante la Secretaría de este Tribunal.- MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Del inmueble que a continuación se identifica: Vivienda distinguida con el Nº 21, Urbanización Las Brisas, Calle 5, Sector Araguaney Cúa, Estado Miranda NARRATIVA Se plantea la controversia cuando la parte actora, manifiesta que suscribió una serie de contratos de arrendamiento de la forma siguiente: Primer contrato suscrito el 14-12-2004, con lapso de un (1) año, el cual venció el 14-12-2005. Segundo contrato suscrito el 15-12-2005 con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-06-2006. Tercer contrato suscrito el 15-06-2006, con un lapso de duración de seis (6) meses año el cual venció el 15-12-2006. Cuarto contrato suscrito el 15-12-2006 con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-06-2007. Quinto contrato suscrito el 15-06-2007con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-12-2007. Sexto contrato sucrito el 15 12-2007, con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-06-2008. Afirma que la relación arrendaticia ha tenido una duración de cuatro (4) años, seis (6) meses, siendo que la inquilina en cumplimiento de la norma hizo uso de la prorroga legal correspondiente a un año, la que venció el 15-06-2009. Alega el demandante que desde esta fecha la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, libre de bienes y personas en violación a las cláusulas establecidas en el contrato, lo cual es causal para demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Concurre a demandar el cumplimiento de contrato con fundamento en los artículos 1159, 1264, 1269, 1592 del Código Civil, e igualmente solicita se decrete Secuestro del inmueble conforme las previsiones del artículo 599 aparte 7º, 585 y 589 del Código de Procedimiento Civil. También invoca los artículos 33, 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Estima la cuantía de la demanda en BOLIVARES UN MIL (Bs. 1.000,oo), equivalente a 18,18 U. T. Por otro lado, la demandada niega, rechaza y contradice en todas sus partes la demanda incoada en su contra y expone Que suscribió contratos de arrendamiento desde el 14-04-2004, sobre el inmueble de autos, continuando la relación arrendaticia mediante sucesivos contratos de arrendamiento de la siguiente forma: 1) Contrato de arrendamiento suscrito el 14-12-2004, por un año, se consigna marcado “A”. 2) Contrato de arrendamiento suscrito el 15-12-2005, por seis (6) meses, se consigna marcado ”B”. 3) Contrato de arrendamiento suscrito el 15-06-2006, por seis (6) meses, se consigna marcado ”C”. 4) Contrato de arrendamiento suscrito el 15-12-2006, por seis (6) meses, se consigna marcado “D”. 5) Contrato de arrendamiento suscrito el 15-06-2007, por seis (6) meses, se consigna marcado “E”. 6) Contrato de arrendamiento suscrito el 15-06-2007, por seis (6) meses, se consigna marcado “EF. 7) Contrato de arrendamiento suscrito el 15-07-2008, por seis (6) meses, se consigna marcado “G”. Afirma la arrendataria que dicha relación arrendaticia viene dándose de forma indeterminada desde hace más de cuatro años lo que se hace evidente mediante los contratos que ambas partes han venido suscribiendo. Alegando a su favor que si bien es cierto que el ultimo contrato firmado por las partes es de solo seis (6) meses, el mismo no puede desestimar o excluir la relación arrendaticia por más de cuatro (4) años. Por lo que no se le puede condicionar a una entrega del inmueble o vencimiento de una prorroga legal cuando se encuentra en una relación arrendaticia a tiempo indeterminada, o bajo una tácita reconducción, por cuanto he venido cancelando puntualmente todos y cada uno de los pagos de cánones de arrendamiento correspondiente a los siguientes meses: Desde el 15-01-2009 al 14-02-2009, signado con el Nº 1 Desde el 15-02-2009 al 14-03-2009, signado con el Nº 2 Desde el 15-03-2009 al 14-04-2009, signado con el Nº 3 Desde el 15-04-2009 al 14-05-2009, signado con el Nº 4 Desde el 15-05-2009 al 14-06-2009, signado con el Nº 5 Desde el 15-06-2009 al 14-07-2009, signado con el Nº 6 Desde el 15-07-2009 al 14-08-2009, signado con el Nº 7 Desde el 15-08-2009 al 14-09-2009, signado con el Nº 8 Desde el 14-09-2009 al 15-10-2009, signado con el Nº 9 Desde el 15-10-2009 al 14-11-2009, signado con el Nº 10 Desde el 15-11-2009 al 14-12-2009, signado con el Nº 11 Desde el 15-12-2009 al 14-12-2010, signado con el Nº 12 Es así que no se puede presumir la terminación del contrato cuando los arrendadores han venido recibiendo los pagos sistemáticamente. Niega, rechaza y contradice que haya habido gestión amistosa a fin de garantizar sus derechos, asimismo que haya incumplido con la entrega del inmueble arrendado a mas tardar para el 15-06-2009, igualmente la solicitud de secuestro sobre el inmueble, aunado a ello no ha recibido notificación previa para dar por terminado el contrato indeterminado pretendiéndose socavar todos y cada uno de sus derechos. Recibido y revisado el libelo y sus respectivos anexos, se admitió mediante auto de fecha 17-03-2010, por los trámites del procedimiento breve establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho contados a partir de la constancia en autos de su efectiva citación. En fecha 13 de abril de 2010, el Alguacil de este Juzgado, consignó boleta de citación debidamente firmada por la ciudadana CRUZ ELENA VALLENILLA DE HEREDIA, Folio 38. En fecha 15-04-2010 la accionada, asistida de Abogado, dio contestación a la demanda. Confiriendo Poder Apud Acta a la profesional del Derecho Dra. Rosalba Chong ante la Secretaria de este Tribunal. En fecha 16-04-2010, dentro de la oportunidad legal, se abrió el juicio a pruebas conforme a lo establecido en el artículo 889 del Código de procedimiento Civil. En fecha 28-04-2010, dentro del lapso legal, la parte accionante consignó Escrito de Prueba ratificando los recaudos anexos a la demanda marcados “C”, “D” “E”, “F”, “G”, “H”, a los fines de demostrar que el contrato fue a tiempo determinado por un lapso de cuatro años, correspondiéndole a la arrendataria un lapso de prorroga legal de un año, la cual para la fecha de la introducción de la demanda ya estaba vencida. En fecha 20-04-2010 la parte demandada representada por su apoderada judicial, dentro de la oportunidad legal presentó escrito de pruebas y anexos marcados “A”. Promueve merito favorable que beneficien a su representada. Promueve y ratifica escrito de Contestación a la demanda. Promueve y ratifica los documentos desde el folio 42 al 55, a los fines de demostrar el lapso y continuidad en el tiempo de la relación arrendaticia entre Inmobiliaria Ferro y mi representada lo que se traduce en tiempo indeterminado Promueve y ratifica recibos de pago de cánones de arrendamiento correspondiente a los meses: Desde el 15 de enero de 2009 al 14-12-2010 que riela del folio 56 al 67 del presente expediente a los fines de demostrar la relación del tiempo como arrendataria y los pagos de los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, existiendo consentimiento tácito de la arrendadora a que la arrendataria continuara habitando el inmueble bajo la figura de la tácita reconducción. Se dictó auto conforme el artículo 890, mediante el cual se abrió el lapso para dictar sentencia. MOTIVA. Determinados suficientemente en autos los términos en que fue planteada la controversia, constata esta sentenciadora la plena verificación del cumplimiento de las distintas fases previstas para este procedimiento a cuyos efectos el Tribunal pasa a dictar sentencia, previa invocación de los artículos 49, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que establecen el Debido Proceso y la Tutela Judicial efectiva. Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas y, en consecuencia: La defensa y asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho de recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley. Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles. Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales. Ahora bien, en materia civil, las normas que establecen la dinámica a seguir por las partes para poder vencer en el proceso, está contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. El precepto que se desprende de dichas normas se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación. Corresponde seguidamente a esta Sentenciadora analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil: Documentos presentados por la demandada con la contestación de la Demanda: Originales de contratos de arrendamiento celebrados entre Inmobiliaria Ferro C. A. y la demandada, dichos contrato se individualizan de la siguiente manera: 1) Contrato original marcado “A” con un plazo de Un (1) año, con vigencia a partir del 14 de diciembre de 2004. 2) Contrato marcado “B” con un plazo de seis (6) meses, con vigencia a partir del 15 de diciembre de 2005. 3) Contrato marcado “C” con un plazo de seis (6) meses, con vigencia a partir del 15 de junio de 2006. 4) Contrato marcado “D” con un plazo de seis (6) meses, con vigencia a partir del 15 de diciembre de 2006. 5) Contrato marcado “E” con un plazo de seis (6) meses, con vigencia a partir del 15 de junio de 2007. 6) Contrato marcado “F” con un plazo de seis (6) meses, con vigencia a partir del 15 de diciembre de 2007. 7) Contrato marcado “G” con un plazo de seis (6) meses, con vigencia a partir del 15 de julio de 2008. Dichos instrumentos privados no fueron desconocidos por la parte demandante, fueron presentados anexos al Libelo de la Demanda como documentos fundamentales de la misma, y conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como reconocidos y emergen de autos con toda la fuerza y valor probatorio respecto de las estipulaciones contenidas en los mismos. Así se declara. Recibos de pago de cánones de arrendamiento discriminados así: Desde el 15-01-2009 al 14-02-2009, signado con el Nº 1 Desde el 15-02-2009 al 14-03-2009, signado con el Nº 2 Desde el 15-03-2009 al 14-04-2009, signado con el Nº 3 Desde el 15-04-2009 al 14-05-2009, signado con el Nº 4 Desde el 15-05-2009 al 14-06-2009, signado con el Nº 5 Desde el 15-06-2009 al 14-07-2009, signado con el Nº 6 Desde el 15-07-2009 al 14-08-2009, signado con el Nº 7 Desde el 15-08-2009 al 14-09-2009, signado con el Nº 8 Desde el 14-09-2009 al 15-10-2009, signado con el Nº 9 Desde el 15-10-2009 al 14-11-2009, signado con el Nº 10 Desde el 15-11-2009 al 14-12-2009, signado con el Nº 11 Desde el 15-12-2009 al 14-12-2010, signado con el Nº 12 Documentos emanados y suscritos por la parte demandante y dirigidos a la demandada, por cuanto no fueron desconocidos por la parte a quien se le oponen quedaron reconocidos y se les otorga valor probatorio en cuanto a su contenido. Así se declara. Instrumentos presentadas por la demandada durante el lapso probatorio: Reprodujo el merito favorable de autos en cuanto lo favorezcan. El Tribunal observa que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Dr. Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567). Así se declara. Promueve y ratifica los recibos de pago de cánones de arrendamiento los cuales fueron apreciados y valorados ut-supra. Documentos presentados por la demandante junto con el Libelo de Demanda: 1er. Contrato de Arrendamiento suscrito el 14-12-2004, con lapso de un (1) año, el cual venció el 14-12-2005. 2do. Contrato suscrito el 15-12-2005 con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-06-2006. 3er. Contrato suscrito el 15-06-2006, con un lapso de duración de seis (6) meses año el cual venció el 15-12-2006. 4to. Contrato suscrito el 15-12-2006 con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-06-2007. 5to. Contrato suscrito el 15-06-2007con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-12-2007. 6to. Contrato suscrito el 15-06-2007 con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-12-2007. 7mo. contrato sucrito el 15 12-2007, con un lapso fijo de seis (6) meses el cual venció el 15-06-2008. Dichos instrumentos privados fueron aportados a los autos por la parte demandada junto con la contestación de la demanda, y conforme lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen como reconocidos y emergen de autos con toda la fuerza y valor probatorio respecto de las estipulaciones contenidas en los mismos. Así se declara. Para decidir se observa: Las normas que rigen el arrendamiento de inmuebles, establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por mandato expreso de su artículo 7, son de orden público. Esto significa que no pueden ser relajados por convenio entre las partes y buscan proteger la condición del arrendatario. En materia procesal existen principios rectores del proceso; uno de ellos es el dispositivo previsto en el artículo 12 de nuestra Ley Adjetiva Civil, el cual entre otras cosas establece que el Juez, al momento al administrar justicia no debe sacar elementos de convicción, suplir excepciones ni argumentos de hecho o de derecho que no hayan sido previamente probados o alegados por las partes. En el presente caso el actor fundamentó su pretensión en sucesivos contratos de arrendamiento vigentes desde el 14-12-2004 hasta el 15-12-2007, quedó demostrado durante el desenvolvimiento de la litis, que las partes han mantenido una relación arrendaticia continua y sin interrupción desde el 14-12-2004 hasta 15-07-2008, en razón que consta de autos los sucesivos contratos de arrendamientos suscritos por las partes desde 14-12-2004 hasta el 15-12-2008, cuando se firma el ultimo de ellos con vigencia de seis meses, como consta de los contratos de arrendamientos traídos a los autos y ratificados en el lapso probatorio por la parte demandada, los cuales no fueron desconocidos por ninguna de las partes. Asimismo fueron aportados los recibos de pago de cánones de arrendamiento por la parte demandada a los fines de desvirtuar la pretensión de la parte demandante. De lo que se colige que nos encontramos con la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito por las partes, con vigencia desde el 14 de diciembre de 2004 cuando se firma el primer contrato continuando la relación arrendaticia mediante la suscripción de sucesivos contratos hasta el 15 de julio de 2008 cuando se firma el ultimo de ellos, con vigencia de seis (06) meses, contrato que culminaría en fecha 15 de enero de 2009, es decir la relación a tenido un lapso de cuatro años y seis meses, por lo que corresponde a la arrendataria conforme el artículo 38 en su literal “b”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un año (1) y menor de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año.” De los recibos de pago de cánones de arrendamiento los mismos fueron revisados exhaustivamente correspondiendo el recibo Nº 1, al pago del canon de arrendamiento del mes desde el 15 de enero al 14 de febrero de 2009 y los recibos siguientes comenzando por el recibo Nº 2 se evidencia de los mismos que corresponden a los cánones de arrendamiento comprendidos dentro del lapso de la prorroga legal de un año, es decir desde el 15 de febrero de 2009 hasta el 15 de diciembre el 14 de diciembre de 2010, los que fueron cancelados oportunamente hasta el mes de enero de 2010, como se evidencia en la relación aportada por la parte demandada: Desde el 15-01-2009 al 14-02-2009, signado con el Nº 1 Desde el 15-02-2009 al 14-03-2009, signado con el Nº 2 Desde el 15-03-2009 al 14-04-2009, signado con el Nº 3 Desde el 15-04-2009 al 14-05-2009, signado con el Nº 4 Desde el 15-05-2009 al 14-06-2009, signado con el Nº 5 Desde el 15-06-2009 al 14-07-2009, signado con el Nº 6 Desde el 15-07-2009 al 14-08-2009, signado con el Nº 7 Desde el 15-08-2009 al 14-09-2009, signado con el Nº 8 Desde el 14-09-2009 al 15-10-2009, signado con el Nº 9 Desde el 15-10-2009 al 14-11-2009, signado con el Nº 10 Desde el 15-11-2009 al 14-12-2009, signado con el Nº 11 Desde el 15-12-2009 al 14-01-2010, signado con el Nº 12 Ahora bien, habiendo terminado la relación arrendaticia y concluido la prorroga legal, y no derivándose de autos la firma de un nuevo contrato, ni otros recibos de pagos de cánones de arrendamiento que hagan presumir a quien decide, la continuación de la relación arrendaticia, por lo que a juicio de esta sentenciadora, la demandada no logró desvirtuar la pretensión del arrendador en el sentido que la demandada estaba en la obligación, terminada la relación arrendaticia, de realizar la entrega del inmueble de autos, totalmente desocupado y libre de bienes y personas. Así se decide.- DISPOSITIVA Por las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por los ciudadanos ANIBAL FERRO CASTELLO Y JAIRO CONTRERAS TORRES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros V-6.844.454 y V-17.145.273, respectivamente, actuando en su carácter de directores de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Ferro C. A., inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de marzo de 1979, bajo el número 74, tomo 9-A, reformada en fecha 30 de agosto 2002 anotada bajo el Nro 4, tomo 137-a-pro ante el mencionado Registro, asistidos por el profesional del derecho Abogado: Dr. GINO GAVIOLA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el inpreabogado bajo el N°. 70.727, contra la ciudadana CRUZ ELENA VALLENILLA DE HEREDIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, y titular de la Cédula de Identidad N° V-969.403, representada judicialmente por Dra. ROSALBA CHONG, profesional del Derecho, inscrita en el Inpreabogado bajo el No 35.785, conforme Poder Apud-acta otorgado ante la Secretaría de este Tribunal. Así se decide.- SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a realizar la entrega del inmueble arrendado que ha continuación se identifica: Vivienda distinguida con el Nº 21, Urbanización Las Brisas, Calle 5, Sector Araguaney Cúa, Estado Miranda, a la parte demandante, desocupado de bienes y personas. Así se decide.- TERCERO: Por cuanto la Parte demandada ha sido vencida totalmente en la litis, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas procesales. Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem. Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Urdaneta de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Cúa, a los dieciocho (18) días del mes de abril de dos mil once (2011). Años 200° De la Independencia y 151° de la Federación.- LA JUEZ, DRA. JOSEFINA GUTIÉRREZ LA SECRETARIA, ABG. LLASMIL COLMENARES En esta misma fecha y previo los formalismos de ley siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 a.m.) se publicó la anterior Decisión.- LA SECRETARIA, ABG LLASMIL COLMENARES JG/LLC/CESAR. D-751-10