TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

Expediente: 11-7418.

Parte demandante: Ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.120.756.

Apoderada judicial de la parte demandante: Abogada MARÍA DE LOURDES MONROY BELLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 93.678.

Parte demandada: Ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.277.185.

Abogado asistente de la parte demandada: Abogado LUÍS H. MUÑOS CASTAÑEDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.807.

Acción: Resolución de Contrato de Arrendamiento.

Motivo: Apelación interpuesta por la parte demandada, debidamente asistido de abogado, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 18 de noviembre de 2010.
Capitulo I
ANTECEDENTES

Compete a esta Alzada conocer del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA, debidamente asistido por el abogado LUÍS H. MUÑOS CASTAÑEDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.807, contra la sentencia dictada en fecha 18 de noviembre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 3) Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente Con Lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO en contra del ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR, y en consecuencia, resuelto el contrato suscrito por las partes en fecha 01 de febrero de 2010; 5) Ordenó la entrega inmediata del inmueble arrendado; y 6) Condenó a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora, de la suma de cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 4.800,00), conforme a lo dispuesto en la Cláusula Décima Sexta del Contrato de Arrendamiento.

Por auto de fecha 19 de enero de 2011, esta Alzada le dio entrada al expediente signándole el No. 11-7418 de la nomenclatura interna de este Juzgado. Asimismo, se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 01 de febrero de 2011, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de alegatos, el cual a criterio de quien aquí decide, no serán considerados por cuanto la presente causa se trata de materia arrendaticia; por tal razón, se hace imperioso advertir que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 3057 de fecha 14 de octubre de 2005, expediente 04-2079, expuso que: “(…) en el aludido procedimiento, el legislador no dispuso oportunidad para presentar informes, dado que el Art. 893 del C.P.C., dispone que en segunda instancia se fijará el décimo (10°) día para dictar sentencia y en dicho lapso, que resulta improrrogable, sólo se admitirán las pruebas indicadas en el Art. 520 eiusdem (…), dentro de la oportunidad señalada en dicha norma (…)”.

Posteriormente, en fecha 03 de febrero de 2011 compareció la parte demandada debidamente asistido de abogado, y presentó escrito de alegatos, los cuales no serán considerados en virtud de la sentencia parcialmente transcrita; no obstante a ello, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, se valorara el documento público consignado.

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán, dejando constancia que el presente fallo se dicta fuera de la oportunidad procesal correspondiente, por exceso de causas en estado de sentencia, por ser este Tribunal único Superior del Estado Miranda con competencia en las materias que le han sido atribuidas, a saber, Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes; y además de lo dispuesto en la Resolución No. 2009-0006 de fecha 18 de marzo de 2009, en virtud de la cual por vía de consecuencia, esta Juzgadora conoce de las apelaciones que se interponen contra las decisiones dictadas por los veintiún (21) Juzgados de Municipio.

Capitulo II
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 18 de noviembre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“Narrados así los hechos, este Tribunal advierte que la parte demandada ejerció su derecho al contradictorio mediante la interposición de cuestiones previas, las cuales fueron analizadas y decididas en capítulo previo; empero, el día cuando le correspondía según el artículo 883 del texto adjetivo civil dar contestación a la demanda no cumplió este acto procesal, por lo que se desprende que no se ajustó a las previsiones del artículo 35 de la ley especial arrendaticia, el cual es del tenor siguiente: “En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la definitiva…”.
Así las cosas, al no dar contestación a la demanda en el término establecido en el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil incurrió en el primer supuesto de la confesión ficta, contemplada en el artículo 362 ejusdem, aplicable por mandato del artículo 887 ibidem, los cuales disponen:
Artículo 887. “La no comparecencia del demandado producirá los efectos establecidos en el artículo 362…”
Artículo 362. “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que la favorezca...”
La falta de contestación de la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la ley deben aplicarse a los hechos establecidos, produciéndose la rebeldía por la no contestación.
Así pues, se deduce que operará esta ficción jurídica y por lo tanto se declararán con lugar las pretensiones del actor, cuando concurran tres elementos, los cuales son: 1) Que el demandado no diere contestación a la demanda. 2) Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso y 3) Que la pretensión no sea contraria a derecho. Por lo que al verificarse la no contestación de la parte demandada incurrió en el primero de los supuestos antes señalados para la confesión ficta.”
…omissis…
“De la valoración efectuada a las pruebas producidas por la parte demandada durante el lapso probatorio, se colige que no trajo a los autos ningún elemento capaz de enervar la acción intentada en su contra o destruir la presunción de veracidad que ampara los hechos alegados por la demandante en el libelo, pues la instrumental consignada para demostrar que el inmueble cumple con las exigencias para su funcionamiento fue expedida el 18 de octubre de 2010, es decir con posteriridad (sic) a la introducción de la demanda incoada en su contra, por lo que no logró demostrar la falsedad de los hechos imputados por la actora respecto a que ocasionó daños en el inmueble arrendado producto del siniestro ocurrido el 18 de mayo de 2010, es decir, bajo la vigencia del contrato cuya resolución se demanda, reseñado por el funcionario bomberil actuante, quien asentó lo siguiente: “El punto de origen se determinó sobre uno de estos artefactos (televisor) donde la fuente de calor que desencadenó el incendio se evidenció en un serpentín eléctrico para soldar con escaño de lo que se dedujo que por un factor humano pasivo o imprevisión, el referido equipo de soldadura estando en funcionamiento (encendido) reposaba sobre un televisor en reparación, minutos más tarde se dieron las condiciones, dando lugar al incendio”, (Subrayado agregado), lo que denota que la falta de previsión del arrendatario ocasionó el siniestro, incumpliendo con su proceder tanto el deber contractual contenido en la cláusula sexta, relativo al mantenimiento del inmueble en buen estado de conservación uso y aseo como el consagrado como una de las obligaciones principales del arrendatario en el numeral 1º del artículo 1.592 del Código Civil de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, por cuyo motivo los alegatos invocados en la demanda, quedan plenamente admitidos y se tienen por ciertos y verdaderos, cumpliéndose de esa manera con el segundo de los requisitos mencionados para que se declare la confesión ficta de la demandada y sus efectos.
Así las cosas en lo que concierne al tercer requisito con relación a que la pretensión no sea contraria a derecho, el Tribunal analiza los entornos y núcleos de la acción. Para este análisis, acudiendo al libelo de la demanda y al verificar si la acción presentada se encuentra consagrada en una norma de derecho positivo, quien aquí decide advierte que la parte actora aun cuando califica la demanda como resolución de contrato, no la fundamenta en el dispositivo cual es el artículo 1.167 del Código Civil; sin embargo, por cuanto corresponde al juez la calificación de los fundamentos del derecho a la situación fáctica narrada en el libelo de acuerdo al principio de la iura novit curia, este Juzgado determina que tal acción se subsume en el nombrado dispositivo legal, que prevé: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con lo daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Por tanto, la acción intentada está amparada por la ley. Así se declara.
Ahora bien, en lo que se refiere al petitorio de la actora de que el arrendatario pague la totalidad de los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del indicado contrato de arrendamiento, según lo estipulado en la cláusula décima cuarta contractual, quien aquí suscribe observa que esta disposición expresa: “Ambas partes convienen que la falta de pago de dos (02) meses de canon de arrendamiento o el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas establecidas en este documento, resuelve de pleno derecho este contrato y EL ARRENDATARIO pierde el beneficio del plazo, debiendo cancelar a LA ARRENDADORA la totalidad de los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término del presente contrato…”. En consecuencia, al haber quedado demostrado, como antes se reseñó, el incumplimiento contractual del demandado, procede el pago de la cantidad del canon locativo hasta el vencimiento del contrato, por lo que deberá el demandado cancelar a la actora la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs 1.600) mensuales, desde octubre de 2010 hasta el mes de enero de 2011, pues consta de la certificación del expediente de consignaciones producido por la actora que el demandado pagó el mes de septiembre de 2010, lo que suma la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs 4.800,00).
Por último, en cuanto a la cantidad reclamada por concepto de retraso en la entrega del inmueble, a razón de SESENTA BOLÍVARES (Bs 60,00) diarios, quien aquí decide observa que para la fecha de presentación de la demanda no se había vencido el contrato locativo que implicara una demora en su entrega ni tampoco se había fijado judicialmente su resolución. En consecuencia se niega el pago por la cantidad indicada. Así se declara.”

(Fin de la cita).

Capitulo III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

PUNTO PREVIO

El presente recurso se circunscribe a impugnar la decisión dictada en fecha 18 de noviembre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, que declarara: 1) Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 2) Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 3) Sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; 4) Parcialmente Con Lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO incoara la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO en contra del ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR, y en consecuencia, resuelto el contrato suscrito por las partes en fecha 01 de febrero de 2010; 5) Ordenó la entrega inmediata del inmueble arrendado; y 6) Condenó a la parte demandada a hacer entrega a la parte actora, de la suma de cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 4.800,00).

Ahora bien, se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 735, de fecha 10 de diciembre de 2009, expediente No. 2009-000123, caso: RUBÉN DARÍO MUNERA contra ASOCIACIÓN BOLIVARIANA DE TRABAJADORES DE LA ECONOMÍA INFORMAL (ASOBOTREI) y OTRA, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ, señaló lo siguiente:

“(…) entre los deberes que tiene el juez como director del proceso, está presente la obligación del sentenciador de segunda instancia, cuando es interpuesto un recurso de apelación, de reexaminar tanto la cuestión de hecho planteada para establecer su dispositivo, mediante un razonamiento propio que dé cumplimiento al principio de la doble instancia así como revisar que los actos del proceso se hayan cumplido sin vulnerar el derecho de defensa de las partes.
Lo antes expuesto encuentra justificación, por cuanto el recurso ordinario de apelación constituye precisamente un nuevo examen de la relación controvertida, por tanto, independientemente de los motivos o razones que tenga la parte apelante para hacer uso de este recurso ordinario y de su solicitud de reexaminar la cuestión debatida, el juez está en la obligación de revisar nuevamente todos y cada uno de los alegatos, defensas y excepciones planteadas, así como de tomar en cuenta todas las actuaciones realizadas a lo largo del proceso.”

De este mismo modo, esta Juzgadora en virtud del principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los límites del oficio del Juez, pues para él no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir, es por lo que comienza por observar que la sentencia recurrida en apelación, incumple con el requisito que señala el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, puesto que en su parte dispositiva, condena al demandado a pagarle a la demandante la suma de cuatro mil ochocientos bolívares (Bs. 4.800,00) conforme a lo dispuesto en la “cláusula décima sexta contractual”, no estableciéndose en la mencionada cláusula nada con respecto a ese pago; motivo por el cual, quien suscribe considera que el A quo incurrió en extrapetita, es decir, otorgó algo distinto de lo pedido.

Asimismo, se observa de las pretensiones deducidas por la demandante en su escrito libelar que entre otras cosas, solicitó se condenara al demandado al pago de la suma de doce mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 12.800,00) conforme a lo establecido en la Cláusula Décima Cuarta contractual; así como también, la suma de sesenta bolívares fuertes (Bs. F. 60,00) diarios, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Vigésima del mencionado contrato, evidenciándose de la decisión recurrida en apelación que, nada resuelve en su parte dispositiva sobre lo pretendido por la accionante, por lo que incurre además en citrapetita.

En este sentido, el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil, señala que toda sentencia se pronuncia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, mientras que el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil prevé:

“Artículo 243.- Toda sentencia debe contener:
…omissis…
2°. La indicación de las partes y de sus apoderados;
3°. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos;
4°. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión;
5°. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia;
6º. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.” (Subrayado por este Tribunal)

En cuanto a estos requisitos, ha sido reiterada la doctrina y jurisprudencia, en que el sentenciador está en la obligación de cumplirlos cabalmente para evitar la nulidad del fallo, determinando con precisión los elementos objetivos y subjetivos involucrados en la controversia, puesto que en tales exigencias está interesado el orden público, toda vez que son garantía de la justeza y legalidad de lo decidido.

Así pues, con respecto al requisito contenido en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, considera este Tribunal Superior que el sentenciador se encuentra en la obligación de decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya culminada.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 0134 de fecha 03 de abril de 2003, expediente No. 01-0763, con ponencia del Magistrado Dr. ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, estableció:

“(…) la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultrapetita); b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extrapetita), y c) cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citrapetita) (…)”

En cuanto a éste requisito, ha sido reiterada la doctrina y jurisprudencia, en que la decisión no solo tiene que ser manifiesta, definitiva e indubitable, sino que también debe guardar relación o consonancia con los términos en que fue planteada la pretensión de la parte actora y con los términos en que fue propuesta la defensa de la parte demandada, evidenciándose en el caso bajo estudio que efectivamente, la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, no llena los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto incurre en incongruencia negativa. Por tal motivo, al obviarse uno de los requisitos indispensables para que la sentencia se baste por sí sola y permita el control de la legalidad de lo decidido, es por lo que estima quien decide que la conducta del A quo infringió la disposición contenida en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual conduce a declarar la nulidad de la sentencia recurrida, a tenor de lo establecido en el artículo 244 ejusdem. Y ASI SE DECIDE.

En consecuencia, ante el vicio cometido antes de la decisión de segunda instancia, y tratándose de defectos de forma de la sentencia de primera instancia, el error de actividad del juez que la dictó, este Tribunal Superior DECLARA NULA la sentencia recurrida dictada en fecha 18 de noviembre de 2010 por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial, y con la facultad que confiere el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, le hace un llamado de atención a la Jueza A quo, y la apercibe del vicio cometido para que en lo adelante evite incurrir en ello.

Conforme al citado artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, es deber del Juez de segundo grado pronunciarse sobre el mérito de la controversia, aún cuando la sentencia apelada se halle viciada por defecto de forma, toda vez que en ningún caso le es posible ordenar la reposición de la causa con fundamento en la nulidad de la sentencia recurrida, tal y como dejó sentado la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 09 de noviembre de 2004, expediente No. AA20-C-2004-000608, con ponencia del Magistrado Dr. TULIO ALVAREZ LEDO. En consecuencia, pasa de seguidas quien suscribe a decidir el fondo de la controversia de la siguiente manera:

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En forma sintetizada pasa quien suscribe a realizar un resumen tanto del libelo de demanda presentado por la parte actora, como del escrito de contestación presentado por la parte demandada:

Mediante escrito presentado por ante el Tribunal de la causa, en fecha 12 de agosto de 2010, la parte demandante entre otras cosas alegó:

Que, en fecha 01 de febrero de 2010 dio en arrendamiento al ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA, un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el Nº 29-A, ubicado en La Calle Marques de Mijares, casco central, San Antonio de los Altos, Municipio los Salias del Estado Miranda.

Que, en dos oportunidades ocurrieron acontecimientos de incendios en el mencionado local comercial, el primero ocurrió en el mes de marzo de 2007, y el segundo en fecha 18 de mayo de 2010, y que en éste ultimo intervino el Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, según consta en certificado de actuación.

Que, según el reporte del siniestro realizado por el Departamento de Investigación de Siniestro, División de Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, el incendio se originó por descuido humano pasivo o imprevención, señalando además perdida parciales al inmueble, mobiliario y artefactos eléctricos, los cuales no alcanzaron mayor proporción, gracias a que las llamas fueron suprimidas por transeúntes del lugar.

Que, el mencionado local comercial estaba situado junto a otros dos locales comerciales, los cuales trabajaban con mercancía inflamable y en la parte de atrás estaba también una casa de habitación, y que debido a los siniestros ocurridos anteriormente, se exponían al riesgo de que ocurrieran graves daños humanos y materiales.

Que, la décima tercera cláusula del contrato de arrendamiento, establece que ”Ambas partes acuerdan que La ARRENDADORA se reserva el derecho de inspeccionar EL INMUEBLE por sí o por medio de persona autorizada, sin previa notificación y en tal efecto, EL ARRENDATARIO se compromete a facilitar la entrada a su diversas dependencias”.

Que, el Departamento de Prevención de Siniestros, División de Prevención de Siniestros, Comandancia del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Miranda, emitió un informe señalando que el inmueble arrendado no cumplía con los requisitos mínimos de seguridad sobre prevención, control de incendio y vías de escape, exigido por dicho Instituto, según las Leyes que lo rigen.

Que, en relación a la sexta cláusula del contrato suscrito, el arrendatario recibió el inmueble en buen estado de conservación, uso, aseo y funcionamiento de todas sus instalaciones y se obligaba a mantenerlo y entregarlo en las mismas condiciones.

Que, el 23 de junio de 2010 consignó escrito al Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias, donde solicitó un acuerdo conciliatorio a fin de convenir la entrega material del inmueble arrendado.

Que, mediante acta de fecha 01 julio 2010, emitida por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias, el arrendatario manifestó el reconocimiento del contrato y, solicitó el diferimiento de la reunión, siendo en fecha 07 de julio de 2010 cuando se celebró la segunda reunión a fin de lograr un acuerdo conciliatorio.

Asimismo adujo que, por todas las circunstancias de hecho y de derecho expuestas es por que el arrendatario demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO ARRENDAMIENTO al ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o en defecto de ello sea condenado a lo siguiente: Primero, que ha incumplido con las obligaciones asumidas en las cláusulas sexta, séptima y décima sexta del contrato de arrendamiento; Segundo, en la desocupación y entrega del local arrendado completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; Tercero, en pagar la totalidad de los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del indicado contrato de arrendamiento, de conformidad con la cláusula décima cuarta del contrato; Cuarto, en pagar una vez resuelto el contrato de arrendamiento, por el retraso en la entrega del inmueble, la cantidad de sesenta bolívares (Bs. 60,00) por cada día de retraso que transcurra; Quinto, al pago de las costas procesales y los honorarios profesionales derivados del presente juicio, de conformidad con la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento.

Estimó la demanda en la suma de doce mil ochocientos bolívares (Bs. 12.800,00), equivalente a 196,9231 unidades tributarias.

Solicitó, se decretara medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado, de conformidad con lo establecido en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Concluyó solicitando, se admitiera y sustanciara conforme a derecho la demanda, declarándose con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.

Posteriormente, mediante escrito de fecha 18 de octubre de 2010, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida la falta de capacidad procesal, toda vez que la demandante carece de capacidad para representar en juicio a las personas que ella cita en varios documentos. Asimismo alegó, que la mencionada cuestión previa estaba concatenada con lo dispuesto en el ordinal 8º del artículo 340 ejusdem. Asimismo, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 5º y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Finalizó solicitando, se declararan con lugar las excepciones opuestas y, se condene en costas a la parte demandante.

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con el escrito libelar, la parte demandante consignó las siguientes documentales:

1) Copia certificada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de febrero de 2010. (f. 8 al 11 del expediente)

Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnado por la parte contraria, demostrándose la relación contractual existente entre las partes y lo convenido por ellas. Y ASÍ SE DECIDE.

2) Copia certificada de la Certificación de Actuación emitida por la División de Control y Extinción de Incendios de la Gerencia de Operaciones del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Estado Miranda, en fecha 09 de junio de 2010. (f. 12 y 13 del expediente); así como también, copia certificada del Oficio S/N emitido por el mismo ente en fecha 15 de julio de 2010, el cual remite reporte de resultados de la investigación instruida bajo el expediente No. DIS-0605-2010, conjuntamente con seis (6) fotografías tomada al inmueble, igualmente en copia certificada. (f. 14 al 21 del expediente)

Estas documentales son valoradas por esta Alzada, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, evidenciándose con ellas los daños sufridos por el inmueble objeto del litigio por causa del incendio de fecha 18 de mayo de 2010. Y ASÍ SE DECIDE.

3) Copia certificada del Oficio S/N de fecha 29 de julio de 2010, emitido por la por División de Prevención e Investigación de Siniestros del Gobierno del Estado Miranda, el cual fue dirigido a la parte demandante. (f. 22 al 24 del expediente)

Esta Juzgadora valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble arrendado no cumple con los requisitos mínimos de seguridad sobre prevención, control de incendios y vías de escape. Y ASÍ SE DECIDE.

4) Copia certificada del escrito emitido por la parte demandante al Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias, en fecha 21 de junio de 2010. (f. 25 del expediente); y copia certificada de las actas de fecha 01 de julio de 2010 y 07 de julio de 2010, levantadas ambas por el Centro Municipal de Asistencia Jurídica de la Alcaldía del Municipio Los Salias de la Circunscripción del Estado Miranda. (f. 26 y 27 del expediente).

Estas probanzas son valoradas por quien aquí decide, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, evidenciándose las infructuosas gestiones realizadas por la demandante para lograr la entrega material del inmueble arrendado. Y ASÍ SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la parte demandante ejerció su derecho mediante escrito de fecha 28 de octubre de 2010, donde reprodujo el mérito favorable de los autos, ratificando el valor probatorio de los documentos que consignó junto con el libelo de la demanda, y asimismo promovió:

1) Copia certificada del expediente No. D-2010-018 que cursa ante el Tribunal de la causa. (f. 50 al 80 del expediente)

Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose las consignaciones realizadas por el demandado ante el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de esta misma Circunscripción Judicial. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DEMANDADA:

Abierta la causa a pruebas, la parte demandada mediante escrito de fecha 21 de octubre de 2010, solicitó al A quo se trasladara al inmueble arrendado a fin de que se practicara una Inspección Judicial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procesamiento Civil. Asimismo promovió:

1) Copia certificada del Certificado de Prevención y Control de Siniestros, emitido por la por División de Prevención e Investigación de Siniestros del Gobierno del Estado Bolivariano de Miranda en fecha 18 de octubre de 2010. (f. 38 del expediente)
Esta Juzgadora valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble arrendado cumple con las normas de seguridad establecidas en el Reglamento sobre Prevención de Incendios. Y ASÍ SE DECIDE.

2)Copia certificada del documento contentivo del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes y autenticado ante la Notaría Pública de Los Teques, en fecha 24 de enero de 1990. (f. 39 al 41 del expediente)

Esta Alzada valora dicha documental, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, demostrándose la relación contractual existente entre las partes. Y ASÍ SE DECIDE.

Antes de cualquier consideración al fondo del asunto, observa esta Alzada que mediante escrito de fecha 18 de octubre de 2010, la parte demandada asistido de abogado, opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 5° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Al respecto, esta Juzgadora señala:

Para el doctrinario RENGEL ROMBERG, la Institución de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, tiene por finalidad limpiar el proceso de aquellos vicios o defectos que puedan desacelerar la decisión de fondo, cuya función principal es la regularidad del procedimiento en cumplimiento de las previsiones legales.

La defensa esgrimida por el demandado en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se fundamentó en el supuesto hecho de que la parte actora no se encuentra legitimada para actuar en nombre y representación de sus coherederos, conforme a lo previsto en el artículo 168 ejusdem. Ante ello, es preciso citar lo dispuesto en la mencionada cuestión previa:

“(…) Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…)
2°. La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio; (…)”

En la anterior disposición normativa se plantea el problema de la ilegitimidad del demandante por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, llamada legitimatio Ad Processum, presupuesto procesal para comparecer en juicio.

El profesor LEONCIO EDILBERTO CUENCA ESPINOZA en su obra Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil Ordinario establece:

“El ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil prevé esta cuestión previa para el caso que el actor o demandante, inicie un proceso judicial, careciendo de la capacidad necesaria para actuar en juicio.
El asunto a dilucidar en este caso, consiste en determinar, si el demandante tiene o no capacidad procesal, es decir, si puede o no iniciar un proceso judicial, independientemente de que tenga o no fundamento legal su pretensión.
La capacidad procesal del demandante es un asunto meramente formal, solo constituye un presupuesto procesal del derecho de acción, para asegurar la regularidad la relación jurídico procesal que surge en el proceso; sin que tenga nada que ver con la relación jurídico material que pretenda hacerse valer en esa causa; por eso en doctrina se conoce como legitimado ad procesum.
Según el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, pueden obrar en juicio las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, por si o por medio de apoderado.
En principio, para iniciar un proceso judicial, el demandante debe ser una personal natural o jurídica, pero debe ser una persona que tenga capacidad de ejercicio, es decir, que puedan actuar por sí misma y que pueda asumir las obligaciones que surgen en el proceso como ejemplo de procedencia de esta cuestión previa, podemos señalar una demanda intentada por las personas indicadas en el artículo 1.144 del Código Civil: los menores de edad, los entredichos y los inhabilitados.
Pero, además, también tienen legitimación para iniciar un proceso judicial, en los casos expresamente previstos en la ley, entidades y comunidades que carecen de personalidad jurídica, como ejemplo podemos señalar los indicados en el artículo 139 del Código de Procedimiento Civil: sociedades irregulares, asociaciones y comités sin personalidad jurídica los condominios regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, entre otros.
Esta cuestión previa no debe fungirse jamás, como desafortunadamente ocurre en la práctica forense, con la falta de cualidad en el demandante, conocida en doctrina como legitimatio ad causam, la cual según el Código de Procedimiento Civil vigente, no es una cuestión previa, sino una excepción procesal perentoria (…)”

En este sentido, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 136 dispone:

“Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.”

De tal forma, la cuestión previa opuesta por el ciudadano JAIRO JESUS BOLIVAR BAENA, pretende que la demandante, si fuera incapaz, esté legalmente asistida o representada en juicio; pero una cosa totalmente distinta sería sostener que la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMUDEZ DE ASCANIO carezca de legitimidad o mejor dicho, de cualidad para sostener la presente demanda sin el poder expreso de sus coherederos, tal y como lo indica en su escrito de cuestiones previas; de manera que, confunde el demandado la legitimatio ad procesum con la legitimatio ad causam, siendo la primera la capacidad procesal que pertenece a toda persona física o moral, es decir, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, y la segunda se refiere a la cualidad para instaurar el proceso, la cual debe oponerse conforme a los términos del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Por tal motivo, como quiera que se evidencia en el presente caso que la parte actora se encuentra dentro de los presupuestos del artículo 136 del Código de Procedimiento Civil, por tanto es una personal natural que tiene capacidad de ejercicio y se encuentra asistida de abogados, es por lo que no se configura la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Y ASI SE DECIDE.

Asimismo, el demandado alegó la defensa contenida en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual expresa que:

“(…) Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: (…)
5°. La falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio;(…)”

En cuanto a esta cuestión previa, ha de señalarse que es llamada “cautio indicatum solvi”, entendida como la defensa que opone el demandado contra la parte demandante para que éste garantice las resultas del juicio, teniendo limitada su procedencia en los siguientes casos: 1) Cuando se procede en juicio en nombre de otro sin poder según el artículo 168 del Código de Procedimiento civil; 2) Cuando el demandante no esté domiciliado en Venezuela, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 36 del Código Civil; 3) Para el representante sin poder en los juicios posesorios interdictales, tal como está previsto en el artículo 703 del Código de Procedimiento Civil; y 4) Para el coheredero que exige el total cumplimiento de una obligación indivisible según el artículo 1255 del Código Civil.

De este modo, se observa del escrito presentado por el demandado que, fundamenta la citada cuestión previa conforme a lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil, el cual dispone que:

“Cada uno de los herederos del acreedor puede exigir el total cumplimiento de la obligación indivisible, con el cargo de dar caución conveniente para la seguridad de los demás coherederos (…)”

En este sentido, esta Alzada observa que estamos en presencia de un juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual a criterio de quien decide no encuadra entre los casos en los cuales se exige a la parte actora que afiance las resultas del juicio, toda vez que la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO interpone la presente acción en su carácter de arrendadora, como se puede evidenciar del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 01 de febrero de 2010. En consecuencia, en virtud de lo anteriormente expuesto, resulta improcedente la cuestión previa opuesta por el demandado, contenida en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ DE DECIDE.

Igualmente, el demandado opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, señalando que en el escrito libelar no se llenaron los requisitos establecidos en los ordinales 1° y 2° del artículo 340 ejusdem, los cuales prevén:

“El libelo de la demanda deberá expresar:
1°. La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda;
2°. El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tienen; (…)”

Al respecto, esta Juzgadora observa de la revisión del escrito libelar que, la demandante señaló con precisión el Tribunal ante el cual interpuso su acción; así como también, el nombre, apellido y domicilio tanto de ella como del demandado, y el carácter que poseen ambos. En consecuencia, resulta improcedente la cuestión previa alegada mediante escrito de fecha 18 de octubre de 2010. Y ASÍ SE DECIDE.

DEL FONDO DEL ASUNTO

Ahora bien, revisados como han sido tanto los alegatos de las partes como las pruebas aportadas a los autos, debe pronunciarse este Tribunal Superior y lo hace previas las consideraciones siguientes:

La acción resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Por tanto, la resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.

En consecuencia, esta Juzgadora pasa a verificar la correcta aplicación del derecho al caso sometido a su consideración, con base al principio iura novit curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa, conforme al reiterado criterio jurisprudencial de nuestro máximo Tribunal. Al respecto, en sentencia de la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 23 de julio de 1987, con Ponencia del Magistrado RENÉ PLAZ BRUZUAL, se dispuso:

“(…)La jurisprudencia de esta Corte ha reiteradamente indicado que en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables (…)”

En este sentido, el Código Civil en sus artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167, establecen lo siguiente:

“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 33 establece lo siguiente:

“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento (...) y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independiente mente de su cuantía”

A tales efectos, señalada la normativa que rige la presente acción, se evidencia de las actas procesales que ambas partes admiten haber suscrito en fecha 01 de febrero de 2010, un Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial, identificado con el No. 29-A, ubicado en la Calle Marques de Mijares, Casco Central, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda; de manera que, queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el referido Contrato de Arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió.

Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1.159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.

Determinada la fuerza de ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 06 del Código Civil, esto es no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbres.

Con respecto a los hechos controvertidos que forman parte del debate probatorio, se observa que la parte demandante interpone la presente acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, en virtud de que el arrendatario ha incumplido con las obligaciones asumidas en las Cláusulas Sexta, Séptima y Décima Sexta del Contrato de Arrendamiento; así como también, en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2010.

Por su parte, el demandado ciudadano JAIRO JESUS BOLIVAR BAENA, en la oportunidad para dar contestación a la demanda, sólo se limitó a oponer las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2°, 5° y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no constando que haya contradicho los alegatos esgrimidos por la parte demandante, conforme a lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, se evidencia que la parte demandada asistido de abogado, consignó mediante escrito presentado ante esta Alzada en fecha 03 de febrero de 2011, documento contentivo de la Resolución No. 038/2010 de fecha 26 de noviembre de 2010, emitida por el Director de Planificación Urbana del Municipio Los Salias.

A tal efecto debemos exponer lo que establece el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil:

“Son medios de prueba admisibles en juicio aquellos que determina el Código Civil, el presente Código y otras leyes de la Republica (…)”

Al respecto, se considera necesario traer a colación el contenido del artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

“En segunda instancia no se admitirán otras pruebas sino la de instrumentos públicos, la de posiciones y el juramento decisorio.
Los primeros podrán producirse hasta los informes, si no fueren de los que deban acompañarse con la demanda; las posiciones y el juramento podrán evacuarse hasta los informes, siempre que se solicite dentro de los cinco días siguientes a la llegada de los autos al Tribunal (…)”.

Por otro lado, el Código Civil Venezolano en su artículo 1.357 señala lo siguiente:

“Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.”

Al analizar el contenido y la vinculación existente entre los artículos anteriormente trascritos, se puede observar el propósito del legislador en orientar sobre el alcance de los medios probatorios documentales que son promovibles en instancia revisora (segunda instancia); al efecto hay resaltar que los documentos públicos a que se refiere el artículo 1.357 de la norma sustantiva, son aquellos que por su naturaleza poseen un valor de convicción importante, y que como consecuencia de ello no están sujetos al reconocimiento de la contraparte o la memoria de otro, por cuanto los mismos han sido previstos de manera expresa por el legislador, tal y como se ha indicado.

Establecido lo anterior, se constata que el documento promovido por el recurrente, es un documento público que ha sido emitido por un funcionario facultado para dar fe pública; razón por la cual, esta Juzgadora lo aprecia en todo su valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil concatenado con el artículo 1.357 del Código Civil. Y ASÍ SE DECIDE.

No obstante al documento consignado por ante este Juzgado Superior, se observa que el mismo fue emitido en fecha posterior a la introducción de la presente demanda, por lo que el ciudadano JAIRO JESUS BOLIVAR BAENA no demostró haber cumplido con lo convenido en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, en la cual se comprometió a mantener el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que le fue entregado. Y ASÍ SE DECIDE.

Resuelto lo anterior, se desprende que las partes establecieron de común acuerdo en las Cláusula Tercera y Cuarta del Contrato de Arrendamiento que:

“TERCERA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la cantidad de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.600,00). Dicha cantidad, EL ARRENDATARIO se obliga a pagarla a LA ARRENDADORA, por mensualidades vencidas, en moneda de curso legal, los días primero (1°) de cada mes o dentro de los primeros cinco (5) días siguientes (…)”

“CUARTA: Es entendido que la falta de pago de dos (02) canones de arrendamiento dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes que corresponda, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato y como consecuencia, la desocupación de EL INMUEBLE, sin estar obligada a dar previo aviso a EL ARRENDATARIO, quedando a salvo los derechos de LA ARRENDADORA por los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento”

Ahora bien, con respecto a las obligaciones que surgen para el arrendatario, el Código Civil prevé en su artículo 1.592 que:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado y negrilla de este Tribunal)

Demostrada como ha quedado, en el caso sub examine, la existencia de la obligación a cargo del arrendatario, correspondía al demandado el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas y en especial, el pago de la manera pactada del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio y julio de 2010, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta en su contra.

En este estado, se hace menester para quien aquí suscribe, analizar el pago de los cánones de arrendamiento alegados como no cancelados, y en este sentido, se observa de la revisión efectuada al expediente que el demandado consignó por ante el Juzgado Primero de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2010, en virtud de la negativa de la arrendadora de recibírselos, cuyas consignaciones cursan en el expediente del folio cincuenta (50) al ochenta (80), haciéndose necesario verificar si han sido efectuadas conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Subrayado y negrilla por este Tribunal)

Ante ello, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No.55 de fecha 05 de febrero de 2009, expediente No. 07-1731, con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dejó sentado que:

“Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.
Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).
Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.”

De este modo, ciertamente, el citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios permite que, cuando el arrendador de un inmueble se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, de acuerdo con lo convencionalmente pactado, pueda el arrendatario consignarla dentro de los quince (15) días siguientes a su vencimiento, en el Juzgado de Municipio competente por la ubicación del inmueble, debiéndose acotar que el Contrato de Arrendamiento cuya resolución se demanda, fue suscrito en fecha 01 de febrero de 2010, y en su Cláusula Tercera las partes establecieron que el canon de arrendamiento debía ser cancelado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes vencido.

Así las cosas, se aprecia de las copias certificadas aportadas por la parte demandante, que las consignaciones se efectuaron de la siguiente manera:

• El mes de junio de 2010, por la cantidad de mil seiscientos quince bolívares fuertes (Bs. F. 1.615,00), consignado en fecha 07 de julio de 2010 por ante el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante planilla de depósito No. 03318851 de fecha 06 de julio de 2010.

• El mes de julio de 2010, por la cantidad de mil seiscientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.600,00), consignado en fecha 06 de agosto de 2010 por ante el Tribunal de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, mediante planilla de depósito No. 03321724 de fecha 05 de agosto de 2010.

De esta manera, en virtud de que la demandante fundamentó su acción en el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio y julio de 2010, es por lo que era deber del ciudadano JAIRO JESUS BOLIVAR demostrar su insolvencia o en su defecto la extinción de su obligación. Así pues, se desprende del análisis de las consignaciones efectuadas por el arrendatario que, realizó oportunamente el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, adecuándose a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, la resolución se refiere a la disolución de un contrato válido como remedio contra una situación sobrevenida con posterioridad al momento de la celebración del contrato, que impide la actuación del vínculo contractual y que, por lo mismo, autoriza, con base en la expresa previsión de las partes (cláusula resolutoria expresa) o en la directa voluntad de la ley (resolución legal), para que se impugne la eficacia del contrato con alcance retroactivo. De manera que, la resolución del contrato conlleva a una serie de efectos jurídicos; entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado.

Asimismo, el artículo 506 de la Ley Adjetiva vigente preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio.

De este modo, no obstante a que la parte demandada, presentó tempestivamente las consignaciones de los meses de junio y julio de 2010, cuyos pagos corresponden a la suma establecida en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, -como ya se indicara anteriormente- se evidencia que no demostró haber cumplido con lo convenido en la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento, lo que conlleva indefectiblemente a este Juzgado Superior, a declarar procedente la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMUDEZ DE ASCANIO en contra del ciudadano JAIRO JESUS BOLIVAR BAENA, y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho, por lo que se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO conforme a lo dispuesto en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada por las partes, en fecha 01 de febrero de 2010, y consecuentemente, se ordena al ciudadano JAIRO JESUS BOLIVAR BAENA la entrega material de manera inmediata, a la arrendadora del inmueble constituido por un local comercial, identificado con el No. 29-A, ubicado en la Calle Marques de Mijares, Casco Central, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda. Y ASI SE DECIDE.

Asimismo, observa esta Juzgadora que, el demandante en su escrito libelar solicitó el pago de la suma de doce mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 12.800,00), de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento; así como también, la suma de sesenta bolívares fuertes (Bs. F. 60,00) por cada día que transcurra por el retraso en la entrega del inmueble arrendado, para lo cual quien aquí decide observa lo siguiente:

Las Cláusulas Cuarta, Décima Cuarta y Vigésima del Contrato de Arrendamiento, establecen:

“CUARTA: Es entendido que la falta de pago de dos (02) canones de arrendamiento dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes que corresponda, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato y como consecuencia la desocupación de EL INMUEBLE, sin estar obligada a dar previo aviso a EL ARRENDATARIO, quedando a salvo los derechos de LA ARRENDADORA por los daños y perjuicios ocasionados por tal incumplimiento.”

“DECIMA CUARTA: Ambas partes convienen que la alta de pago de dos (02) mes (sic) de canon de arrendamiento o el incumplimiento de cualesquiera de las cláusulas establecidas en este documento, resuelve de pleno derecho este contrato de arrendamiento; y EL ARRENDATARIO pierde el beneficio del plazo, debiendo cancelar a LA ARRENDADORA la totalidad de los cánones de arrendamiento hasta el vencimiento del término del presente contrato. En este caso, LA ARRENDADORA o quienes representen sus derechos, podrán acudir a la vía judicial para lograr la desocupación de EL INMUEBLE arrendado.”

“VIGESIMA: Es entendido entre las partes, que en caso de terminación del presente contrato, por cualquiera de las causales estipuladas en él, bien sea por terminación de plazo fijo o por la resolución del mismo, en el retraso en la entrega de EL INMUEBLE objeto del presente contrato, EL ARRENDATARIO tendrá que cancelar adicional, la cantidad de SESENTA BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 60,00) por cada día que transcurra.”

En este sentido, se llama daño a todo el mal que se causa a una persona o cosa, y por perjuicio, la pérdida de utilidad o de ganancia, cierta y positiva que ha dejado de obtenerse. Siendo así, los artículos 1.257 y 1.258 del Código Civil, establecen:

“Artículo 1257.- Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o a hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”

“Artículo 1258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal (…).”

La doctrina señala como característica principal de la cláusula penal, la de ser una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación. Igualmente, señala la doctrina como efecto principal de la cláusula penal, el que ésta excluye la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo del deudor, salvo pacto en contrario; es decir, cuando las partes acuerdan que la cláusula penal no excluye la indemnización de daños y perjuicios distintos a los compensados por la cláusula penal.

Ahora bien, del contenido del Contrato de Arrendamiento se evidencia que las partes pactaron en su Cláusula Cuarta, los derechos de la arrendadora en pedir los daños y perjuicios que pudiesen ocasionarse del incumplimiento por parte del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que resulta improcedente lo solicitado por la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO, toda vez que quedó anteriormente demostrado que el arrendatario canceló oportunamente los cánones correspondientes a los meses de junio y julio de 2010, demandados como insolutos. Y ASÍ SE DECIDE.

Asimismo, considera quien decide procedente el pago a la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO, de la suma de sesenta bolívares fuertes (Bs. F. 60,00) por cada día que transcurra por el retraso en la entrega del inmueble arrendado, conforme a lo establecido por las partes en la Cláusula Vigésima del Contrato de Arrendamiento. Y ASÍ SE DECIDE.

Establecido lo anterior, resulta forzoso para esta Alzada declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por el ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA, debidamente asistido por el abogado LUÍS H. MUÑOS CASTAÑEDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.807, solo con lo que respecta a la nulidad del fallo dictado en fecha 18 de noviembre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda; y en consecuencia, se declara parcialmente con lugar la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO en contra del ciudadano JAIRO JESUS BOLIVAR BAENA. Y ASÍ SE DECIDE.

Capitulo IV
DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

Primero: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.277.185, debidamente asistido por el abogado LUÍS H. MUÑOS CASTAÑEDA, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 16.807, solo con lo que respecta a la nulidad del fallo dictado en fecha 18 de noviembre de 2010, por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda.

Segundo: se ANULA en todas y cada una de sus partes la decisión dictada por el Juzgado de Municipio del Municipio Los Salias de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 18 de noviembre de 2010.

Tercero: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Cuarto: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 5° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Quinto: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de los requisitos exigidos en los ordinales 1° y 2° del artículo 340 ejusdem.

Sexto: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.120.756, en contra del ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.277.185, por lo que se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO conforme a lo dispuesto en la Cláusula Décima Cuarta del Contrato de Arrendamiento suscrito en forma privada por las partes, en fecha 01 de febrero de 2010.

Séptimo: se ordena al ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.277.185, hacer la entrega material de manera inmediata, a la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.120.756, del inmueble constituido por un local comercial, identificado con el No. 29-A, ubicado en la Calle Marques de Mijares, Casco Central, San Antonio de Los Altos, Municipio Los Salias del Estado Miranda.

Octavo: se declara improcedente el pago a la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO de la suma de doce mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 12.800,00), toda vez que quedó demostrado que el ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA canceló oportunamente los cánones correspondientes a los meses de junio y julio de 2010, demandados como insolutos.

Noveno: se ordena al ciudadano JAIRO JESÚS BOLÍVAR BAENA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-14.277.185, el pago a la ciudadana ELVIRA HORTENSIA BERMÚDEZ DE ASCANIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-3.120.756, de la suma de sesenta bolívares fuertes (Bs. F. 60,00) por cada día que transcurra en el retraso de la entrega del inmueble arrendado, desde que quede definitivamente firme la presente decisión hasta la entrega real y efectiva del inmueble, conforme a lo establecido en la Cláusula Vigésima del Contrato de Arrendamiento, suscrito en forma privada por las partes en fecha 01 de febrero de 2010, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.

Décimo: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay expresa condenatoria en costas.

Décimo Primero: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos de Ley, notifíquese a las partes conforme a lo preceptuado en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

Décimo Segundo: Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, en su debida oportunidad legal.

Décimo Tercero: Regístrese, publíquese, incluso en la página web de este despacho, y déjese copia de la presente decisión.

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR

DRA. YOLANDA DEL CARMEN DÍAZ

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, siendo las diez y treinta y tres de la mañana (10:33 a.m.).

EL SECRETARIO

RAÚL COLOMBANI

YD/RC/vp.
Exp. No. 11-7418.